房地产市场经济管理的思考论文

2022-04-30

摘要：房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，在发展社会主义经济中占据重要地位，加强对我国房地产经济管理力度，不仅对规范房地产市场有着重大的促进意义，而且还有利于我国国民经济的可持续发展。文章主要对国内房地产经济管理的现状进行分析，找出存在的问题，并探讨了相应的解决措施。下面是小编为大家整理的《房地产市场经济管理的思考论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

房地产市场经济管理的思考论文篇1：

国内房地产经济管理探索

摘要：在当前的社会经济环境下，为了能够更好地适应当前我国国民社会经济社会发展的趋势，就必须要不断对我国房地产经济管理体制进行改革，才能更好适应当前日益变化的市场竞争。但是，随着房地产市场的改革深入，我们也可以看到我国房地产市场经济管理还是存在一些漏洞，为此，本文笔者就从我国房地产经济管理的现状出发，并提出了如何进一步改善我国国内房地产经济管理的几条措施，提出了对我国房地产市场经济管理项目的建议和思考。希望能够更好地促进我国房地产经济管理。

关键词：房地产经济机制问题分析

前言

在当前我国房地产市场经济管理中，要对房地产进行有效管理，这就必须要能够我国房地产经济管理所存在的问题进行分析，同时深入了解背后的原因，才能更好地预防房地产市场经济管理的各种弊病。这不仅仅对我国房地产经济的稳定具有重要的意义，而且，更为重要的是能够促进我国社会的进步和健康运行。现阶段来看，我国房地产市场体制方面存在欠缺，有一些令人担忧的地方，为此，笔者就从这些问题着手，希望能够给我国房地产市场的管理者有一些可取之处。

1、我国房地产经济管理现状分析

1.1、房地产管理层面上的欠缺

一方面，我国房地产企业经济管理在某种程度上都建立一系列的管理机制，并且在房地产企业的财务管理还是具有一定的章程可以遵循。但是，对我国房地产企业单位的经济管理观念上还是存在一定的差距，所以会在一定程度上影响着我国房地产企业的管理。例如，很多房地产企业的经济业务随意性比较大，并且在管理监督上缺乏动力，经常会造成房地产企业管理上的混乱。另外，在房地产会计基础工作环节上比较薄弱，常常会导致房地产市场会计信息的混乱，同时，在房地产经济管理中的内部监督没有落实，企业董事会监督力度不够，监督管理人员的法律意识比较薄弱，有法不依，执法不严，这些都会给我国房地产企业的管理造成影响。甚至还会出现违法犯罪的行为出现。从另外一个角度上看，我国房地产企业的经营层次素质上还是不够高，在人力资源管理机制上也不够健全，进而在整体上影响我国房地产的管理。

1.2、房地产企业管理做法还是存在弊病

在我国房地产市场经济管理中，为了能够加强企业管理，我们通常的做法就是进行统一核算，在管理层面上进行分工合作，对于一些奖惩制度上进行细化，这样的管理虽然可以在某种程度上有利于企业进行统一管理和监督，但是我们也应该要能够看到其中的弊病。其中主要是体现在以下几个方面；就是导致项目开发责任和权利以及利益等方面严重脱节。这样就显然不利于房地产市场人员积极性的调动，如果是仅仅依靠企业内部高层的努力，这显然无法达到相应的效果。同样的，这种做法可能会存在着不具体的业绩衡量指标，进而导致房地产公司项目部门之间进行无节制的竞争，对公司的运营发展显然是不利的。

2、如何有效改进我国房地产市场经济管理的看法

2.1、进一步建设科学的内部管理环境

要想努力改进我国房地产市场经济管理无序的局面，这就必须要能够不断完善和加强房地产企业的内部管理，如果有需要，这就必须要能够不断加强房地产内部管理环境的优化建设，这就包括经营方式和风格以及管理理念等方面的一些方法，并且在房地产的内部管理上建立一套有效的管理机制，进而更好地确保我国房地产企业管理制度的有效落实。

2.2、努力加强对我国房地产企业内部之间的牵制

在我国房地产市场管理中，为了能够更好地在企业内部管理中形成体系化，房地产企业就可以采用一些轮换制度，并能够切实根据自身企业在不同岗位中对房地产市场的了解程度做出适当的调整，规定员工在每一个岗位之间进行轮换，而对于一些比较次要的岗位可以选择少轮换，这样对我国房地产市场的管理岗位中给予积极肯定。

2.3、不断加强对我国房地产企业的考核制度创新

在房地产企业管理中，很多企业经营者对企业管理部门稽核管理观念上认识不足，在观念层面上认为稽核部门不能够创造良好的利益，并且还占用一些人事上的编制，所以，就误以为要能加大对房地产企业经营成本管理，这样就对稽查制度没有进行充分重视。试想一下，如果企业内部没有稽核制度，那么，在管理措施上也就不能进行严格执行。

2.4、房地产企业内部审计制度亟需加强

为了能够更好发挥房地产内部管理，这就必须要能够不断发挥房地产内部审计作用，还要能够确保审计机构在房地产企业中的独立性，或者是可以直接設立相应的部门，这样就能够在管理上具有一定的决策权。有效发挥好企业内部审计作用，监督和管理企业资产、财产安全朝着更加合理的方向发展，进而能够保障企业在管理制度上得到严格执行。

3、房地产经济管理的一些建议

3.1、正确地对公司投资项目资金进行核算

在项目实施阶段之前，房地产企业就必须要对项目实施的可行性进行充分研究，如果有必要，可以进行实地考察研究，在公司项目的执行人员选择上可以由项目经理部门进行核实，并能够获得批复的可行性研究报告。同时，还要能够通过工程人员的初步核算之后，提出项目资金流量表，进而取得公司的认可，在确定之后，可以确定定下指标的合理性，之后就能够作为实施项目经济管理的依据得到进一步执行。

3.2、严格控制房地产企业的开发成本，并能够确定相应的费用支出额度

在房地产的经济管理中，最为重要的就是正确核算并控制项目支出成本，这是当前房地产企业经济管理的关键性因素。在某个项目确定下来之后，可以开发相应的成本控制，进而能够实现房地产企业效益的增长。但是，我们也可以知道，正常的开支是比较容易控制，而业务费用的开销是比较大的，报账标准却是难以掌握的，控制的难度也比较大。

如何来进一步解决开发成本控制，这就成为当前房地产企业人员亟需面临的问题。这就必须要能够进一步增强成本核算人员的责任感，尽量降低企业的项目支出，并制定出一系列的政策来严格控制漏洞。通过查缺补漏来弥补各种管理上的不足。另外还可以采用费用合理包干的办法，降低房地产企业的业务管理费用。

3.3、房地产企业管理将政府和市场两者进行综合考虑

在当前我国房地产企业管理过程中，我们要能够让房地产企业领导者认识到政府和市场的作用，一般来说，政府和市场在房地产市场经济中具有重要的影响力。我们在房地产的经济管理中，为了能够进一步增强房地产的经济管理能力，必须要不断提高房地产市场自身的调节作用。与此同时，还要能够与国家政策相适应，加强与我国国家政策相适应。这样才能有利于我国房地产市场的健康稳定运行。如果让市场进行市场调节，在某种方面比我国国家行政手段的宏观调整更加有效。所以，不断加强我国房地产市场自身的调节作用，这将会房地产市场未来发展的必然性趋势。而国家只是对我国房地产市场进行局部微调，只有中央政府和地方政府政策有效结合，才能稳步推进我国房地产市场的稳步运行。

4、结语

从我国目前国内的房地产经济发展趋势看，为了能够推动我国房地产市场经济的稳步运行，这就必须要能够时刻加强对我国房地产市场的管理，尤其是要对房地产企业自身的内部管理。这样才能整体促进我国房地产行业的发展。为此，本文笔者认为，只有建设科学的内部管理环境，努力加强对我国房地产企业内部之间的牵制，形成更加有效的房地产企业内部管理机制。在另外一方面，我们还应该要加强房地产企业内部审计制度创新，对公司投资项目资金进行科学核算，严格控制房地产企业的开发成本，并能够确定相应的费用支出额度，从根本上遏制各种违法犯罪行为，才能更好地推动我国房地产企业的经济稳定运行。从整体上提升我国房地产经济的活力，让房地产经济更好地促进我国整个社会的进步。

参考文献：

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[3]张俊辉.关于我国房地产经济的探索[J].科技致富向导，2013（09）

作者：董文利

房地产市场经济管理的思考论文篇2：

我国房地产经济管理现状及改善策略

摘要：房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，在发展社会主义经济中占据重要地位，加强对我国房地产经济管理力度，不仅对规范房地产市场有着重大的促进意义，而且还有利于我国国民经济的可持续发展。文章主要对国内房地产经济管理的现状进行分析，找出存在的问题，并探讨了相应的解决措施。

关键词：房地产经济管理现状改善策略

从目前我国房地产经济发展的现状来看，行业中存在着众多问题，严重地影响了我国经济的整体发展状态{1}。现阶段，房地产经济管理制度体系尚不健全，给许多的不法投机者提供了可乘之机，若不加以制止，必将影响到整个经济市场的稳定性。如何及时稳妥地采取经济管理措施，成为当前我国政府亟待解决的重大问题之一。

一、我国房地产经济管理的现状分析

（一）房地产的总投资额不断上涨

近几年，房地产投资热度虽然有所下降，但年投资总额仍在持续增加。图1为2000年—2013年我国每年在房地产开发行业的投资金额统计结果，其中2013年的投资总额达到86013亿元，比上年名义增长近20个百分点，约占全国固定资产投资额的20%。从目前形势来看，房地产开发商购置土地的热度仍然居高不下，2013年，房地产开发企业的投资力度均高于以往的投资速度{2}。导致房地产投资持续增加的原因主要有以下两个方面：第一，房地产行业的利润较高。在房地产开发中，土地投资是最大的成本投入，然而，从建筑成本比例分析结果来看，土地投资额一般占总房价的20%左右，开发商的回报率较高，因此，房地产投入也在逐年上涨。第二，政府与开发商联系密切，一些行政人员为了一己之私，利用职务之便为开发商提供机密的行业信息。还有部分地方官员过度重视政绩，为了在较短的任期内，创收较多的经济收入，大肆将土地低价出售，欺上瞒下，达到中饱私囊的目的。

（二）房地产行业价格泡沫明显

房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。房地产本身不是泡沫经济，但是当房价一味地上涨，超过了固有地产本身的价值太多，买房不是为了居住而是投资行为，大量开发商借贷开发等等一系列作用下，有可能演变为泡沫经济。商品房价格涨势过快是有目共睹的社会现象，中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市，导致房价持续上涨的原因主要有三个方面：第一，价值规律的影响。由于房价基础过高，社会需求量大，价格杠杆出现倾斜，出现持续走高的状态。然而，空置房子毫不参与国民经济，价值不可能扩大，甚至出现在缩小、折旧的情况，使用价值逐步降低。第二，房地产对我国经济贡献值较大，政府为了保证整体经济的良好发展态势，颁布了一系列的房价调控政策，但终究成效不明显，房价升高态势并没有得到有效缓解{3}。第三，供求关系影响价格变动。房屋是最大的手工艺术品，具有典型的商品特征，我国市场上的房屋已经供过于求，而且每年不断新增，且呈加速趋势，远远超过社会总需求量。由于房屋价格居高不下，房源流动过大，造成我国承受着巨大的通胀压力。而我国近年的CPI已经上涨了2.7%，极为接近国际公认的警戒线为3%，房地产局势日益紧张。

（三）房地产企业缺乏健全的管理机制和制度

我国的房地产经济管理经过多年的发展，现已基本形成固定的管理模式，然而管理成效较差。从总体上来看，企业内部的管理结构正规化程度较低，没有充分根据自身的实际情况，设置恰当的管理部门，各个岗位的职责范围划分的清晰度较低，单位未能形成有效的运行机制。另外，制度管理存在更大的缺陷。一方面，企业内部的管理制度对公司员工没有起到真正的约束作用，有待进一步完善{4}；另一方面，行业规范松散，容易出现权钱交易的现象，给社会经济带来不稳定因素。政策因素可能促使房价涨幅回落，但国家的宏观调控也需要市场的紧密配合，现如今房地产市场具有驱利性，一大部分是遵循市场价格的波动。综合在各项影响因素的综合作用下，我国的房地产行业的潜在威胁因素仍在不断增加。房地产市场秩序混乱，房地产业内的投机成分较高，开发商不守行业规矩，抱着暴发户的心态，缺乏诚信意识和职业操守，房屋质量得不到保障。另外，商业银行和其他金融机构存在经营行为不科学、不理性、不规范的现象。房地产开发使用资金大多依赖银行贷款，致使房地产投资的市场风险和融资信用风险转移至商业银行，在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本全程参与，金融风险增加{5}。

二、改善我国房地产现状的策略

（一）加强融资管理

房地产作为经营风险程度本身就比较高的行业，在运行过程中的债务比率过高会加大风险的发生概率，对企业的持续稳定的发展十分不利。因此，房地产企业有必要重新审视其现行融资方式，以期在当前的经济环境下保持生存能力，谋求发展潜力。充分开发房地产资本市场，拓宽融资渠道，增加投资主体，提高金融贷款的合理性。房地产开发资金融资能力强，是导致房地产市场不规范的主要原因。为了增加开发商主体的可靠性，国家必须加大对银行的管理力度，制定相关的政策法规，规范管理申请对象和贷款审批程序，降低房地产投资的风险性。目前，政府的主要任务是治理容易引发房地产行业的金融风险因素，为房地产业的长期健康发展创造有利条件。主要表现在以下几个方面开展治理工作：首先，限制房地产商的贷款额度，打击非法炒作者，制止投机行为。其次，实施房产建筑抵押和拍卖，并利用开发企业的信用管理制度，减少金融风险对银行和居民带来的利益损害。房地产业是我国经济的主要推动力，能够带动着整个国民经济发展水平，因此，保持房地产产业融资的规范化，对实现中国特色社会主义建设有着重大意义。

（二）充分发挥政府部门的管理效力

政府做好房地产市场调节之前必须充分了解行业的发展规律，在充分尊重经济变化规律的基础上，从国家和人民的利益出发制定相应的管理策略。现阶段，政府调控房地产管理市场主要存在以下弊端：第一，政策具有一定的滞后性，不能有效应对突发情况。第二，在房地产市场方面，由于近年来国家各种调控措施出现反复，导致开发商有观望和侥幸甚至赌博的心理，以时间换政策转向。第三，在房地产政策方面，国家一直热衷出台而不注重监督执行和问责，同时也欠缺政策评估的手段和科学的技术指标，比如空置率一直没有权威和取得共识的统计数字。这也导致政策执行力度下降，政府决策缺乏科学依据，陷于被动状态，甚至出现决策失误。要想做好政府调节工作，主要从以下几个方面着手：首先，做好市场监管工作。建立健全房地产市场信息监管系统，制定预警体系，规范房地产空置率。据有关资料显示，2013年房地产行业的囤地现象仍然比较常见。近期政府对针对开发商囤地事项作出明确规定，对于空置土地一年者，征收税金，对空置两年的土地进行回收，大大降低了非法囤地的行为。另外，房屋空置率也是导致行业的风险的重要因素。各地政府应根据做好市场定位和调查工作，结合当地的实际情况，对开发商的建筑行为进行适当的引导和规范，合理确定警戒线，防止金融危机的出现，在尽量满足当地居民住房需求的同时，做好经济创收工作。其次，构建和完善房地产产业政策和相关的法规制度，为房地产行业的发展提供制度保障。制定科学合理的土地管理体制，将土地规划、土地使用和房产有机统一起来，实现以土地管理为核心的制度体系。有效衡量土地供应量，平衡耕地和建筑用地的关系，实现市场和谐发展{6}。

（三）适当权衡利益关系

众所周知，房地产行业每年向国家缴纳的税金额较大，直接影响着国民经济总产值的高低，因此，在治理房地产行业的弊端时，还应采取积极的引导措施，确保房地产沿着正确的轨道发展。当开发商企业的生产活动违背了市场发展规律，以及国家和人民群众的根本利益，政府应对房地产企业进行规范和管理，约束其市场行为，提高其经营管理科学化的水平{7}。相关国家管理部门应加大对房地产市场的管理投入，深化房地产经济的改革力度，加强宏观调控力度，促进行业的长远发展{8}。当房地产行业积极刺激经济稳定上升时，政府应适时颁布相关政策，为房地产企业创造更多的有利条件。另外，为了更好地促进房地产行业的可持续前进，房地产企业必须注重品牌建设，培育出更多的对消费者、城市、社会和政府负责任的企业。总之，政府始终明确自身的经济管理职责，对于扰乱社会经济发展的行为进行严格治理，同时也要支持促进益于人们的建设事业的发展。科学合理的房地产业管理方法必须与集体主义的价值观一脉相承，能够有效抑制不良的贸易风气，符合社会主义市场价值规律。

三、结束语

综上所述，文中主要从“融资多元化”、“加大管理力度”、“适当权衡利益关系”三个方面详细论述了转变我国房地产经济管理现状的方法，从而促进我国经济又好又快地发展。

注释：

{1}赵琳.我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].学术交流，2013（9）：88-92

{2}杨娇.我国房地产经济管理中的问题及对策[J].中外企业家，2014，（15）：57-58

{3}徐琳.房地产经济管理存在的不足和应对措施[J].前沿，2014，（Z4）：117-118

{4}董学军.谈谈房地产经济管理的几点思路[J].经营管理者，2014（26）：230

{5}董艳.我国房地产经济管理中的问题与对策[J].现代经济信息，2011（9）：193

{6}谭伟，李成奎.我国房地产经济管理中存在的问题与应对措施分析[J].东方企业文化，2013，（17）.246

{7}赵鹏伟.对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析[J].现代经济信息，2013，（15）：432

{8}石颖.房地产经济管理面临的问题及对策研究[J].科技与企业，2014（6）：31

（作者单位：周口市房屋安全鉴定中心河南周口 466000）

[作者简介：毛建功（1969—），男，汉族，河南周口人，大专，周口市房屋安全鉴定中心，中级经济师，研究方向：房地产经济研究]

（责编：若佳）

作者：毛建功

房地产市场经济管理的思考论文篇3：

对于房地产税改革的再思考

【摘要】近年来，随着税费改革的不断发展，我国的房地产税已经基本形成了开发、保有以及交易三个征税环节。但是，就当前的房地产税收制度而言，仍然存在税收问题流失严重，未能优化本地资源配置；税收负担不合理；同时也未能成为地方财政收入的主要来源。本文主要针对当前的房地产税改革进行再思考，希望能进一步推进房地产税改革的发展。

【关键词】房地产税改革思考

自从2008年以后，全国房价飞涨。尤其是北京、上海等地，房价更是高得离谱。持续高涨的房价小到会影响人民的安居乐业，大到会影响到国土资源的充分利用和市场经济的稳定、快速发展。面对此种情况，加强对房地产市场的规范管理已经迫不及待。而为了控制过高的房价的诸多措施中，税收的作用的不可忽视的。但是，面对税收制度存在的很多问题，进行房地产税制度改革已经势在必行。

一、房地产税制改革的必要性分析

新中国建立以来，我国的房地产税制已经形成了一个相对较稳定的税源结构，也形成了一个相对完善的框架。不过，随着房地产市场的快速发展，我国的房地产结构已经发生了巨大的变化，房地产税费制度中的很多方面已经不能再适应社会经济的迅速发展。所以，必须要对当前的房地产税收制度进行改革。总体来说，这些发展具体包括以下几个方面：

（一）税收格局产生很大变化

当前，房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱，其已经占到我国国民经济总量的百分之七十。再者，由于国民投资渠道过于单一，而投资房地产已经成为他们投资的重要渠道。当前，我国房地产市场交易的大量增加，对我国的税收也起到了一定的增加作用。但是，我国的房地产税收税目繁多，且税率较低，税收制度的制定不够科学。因此，某种程度上来说，已经不能适应房地产市场的健康发展。另外，当前的房地产税在中央和地方财政收入中的比例还很小，只占到地方和中央财政收入的3.5%。这在一定程度上影响了我国税收的流失。据不完全统计，英国的房地产税要占到整个地方财政收入的30%～80%；美国的房地产税要占到整个地方财政收入的10%左右。从以上国家的房地产税收占地方财政收入的比例我们可以看出，我国应该进一步扩大税源，增强房地产行业在国家税收中的重要比例。税收是我国财政收入的重要来源，而税收制度是否完善也同时对国家的经济发展起到不可忽视的作用。针对我国目前房地产税收制度还不完善这个局面，这时，对房地产税制进行改革十分必要。

（二）目前的房地产市场宏观调控政策要求征收新的房地产税

在过去的两到三年时间里，我国的房地产事业发展得如火如荼。因此，大量的资本涌入了房地产市场，导致房价偏高。这样的高房价已经远远超过了很多居民的购买力。为了抑制高房价，国家出台了一系列相关政策，包括征收房地产税以及限贷、限购等措施。当前，征收房地产税已经在上海、重庆等地进行，上海主要对本地以及外地居民新购二套房以上进行征收房地产税，税率为0.6%；而重庆市主要针对高档公寓以及独栋别墅，及无投资人员、无工作户口人员所购的二套房进行征税，税率暂定为0.5%～1.2%。这一系列政策对当前的高房价起到了一定的抑制作用，据估计，未来的一段时间内房价将会迎来“拐点”。不过，就目前重庆和上海实施的房地产税而言，取得的效果却不尽人意。据相关人士的介绍，在全国很多城市开征房地产税或者物业税已进入着手和准备阶段。

二、我国现行房地产税的弊端

笔者通过查阅诸多文献资料，以及对现行房地产税的研究发现，目前我国现行房地产税的弊端主要体现在：

（一）税费种类过于繁杂

我国当前所包含的房地产税种高达十几种之多，另外还包括一些行政性收费。而这些房地产税已经不能适应经济的快速、稳定发展，需要进行必要的改革。比如，土地出让金。这一税收制度就不合理，它无异于将未来40～70年的税一次性进行征收，这样长期下去必然会导致部分地方政府热衷于卖地，以求政府财政收入的快速增加，也不利于国家土地的长期有效利用。也会导致地价被恶意抬高，也会致使部分人对土地进行投机行为，影响整个房地产市场的繁荣和稳定。要想改变这种境况，必须要对当前的房地产税进行改革。

（二）征税范围过窄，优惠范围过宽

国家现行的房地产税的征收对象不包括农村，只对工矿区、建制镇以及县城和城市适用。但是，我国的农村是一片广袤的土地，随着新农村建设的快速发展，农村房产规模也在不断急剧扩大，很多农民也开始对房地产进行投资。而不对农村的房地产进行征税等于是放弃了一大片的“土壤”。而针对这种漏洞，很多企业在农村修建高档别墅，以求逃脱国家的征税。

其次，我国现在的房地产征收制度中还存有很多的优惠政策。这些优惠政策把个人所有非营业性房地产以及非营利性机构的自用房地产纳入免征房地产税的范畴。而这些优惠政策的适用范围过于宽泛，存在一定的弊端。

（三）目前以土地出让金为税基重复征税的方式不合理、不科学

笔者认为，目前以土地出让金为税基重复征税的方式不合理、不科学。现在的各种税费已经占到房价的50%左右。这其中的很多收费都是重复和不合理的。比如，现在的土地出让金就是重复征税的突出表现：开发商在取得土地使用权之后，需要缴纳5.5%的土地出让金作为营业税，其中的3%～5%作为契税，在房屋建成之后还要缴纳土地出让金的5.5%作为营业税和相应的契税。这样的重复征税增加了土地使用人的经济负担，不科学也不合理。

三、政策建议：将现有房地产税改为统一征收物业税

笔者认为，在今后的很长一段时间内，简化税种、构建统一的房地产税是国家税务部门今后的工作重点。笔者建议可将现有房地产税改为统一征收物业税。

（一）物业税的含义和内容

物业税是针对房地产以及房地产的附属物所征收的一个税种。其在香港地区和东南亚地区已经普遍运用。在欧美等国家则把物业税称之为不动产税或财产税。经过我国学界的长期研究，普遍认为应该对房地产以及房地产的附属物征收统一的物业税。据了解，这已经被政府纳入规划纲要。2003年以来，全国已有十个省市开始征收物业税，如江苏、安徽、北京、宁夏等。在不久物业税可能会在全国范围内实行。在全国范围内实施物业税有利于提高征税效率，有利于抑制房价、有利于降低征税成本、有利于提高我国土地的长期使用效率。

物业税的纳税人应该是在国内拥有不动产的业主；物业税的纳税对象是土地以及在土地附属物；物业税的征收范围应该既包括经营性住房还应包括自主性住房，不仅要包括城镇房地产还应该包括农村房地产。

（二）物业税的计税依据

计税依据的税额与数额是呈正比例关系的，也是课税对象的量的表现。它是应纳税额的依据。简单的说，计税依据可以分为从量计征及从价计征。从量计征是以税法规定的计量标准（数量、重量、面积等）计算，然后按这种计征方式征税；从价计征则是指以房屋的价格为征税依据。考虑到我国目前的房地产交易市场的空前繁荣的景象，笔者认为应该采用从价征收的征税依据。

我国目前所使用的土地使用税的计税依据主要是依据土地面积，这种税率的设置很不合理，也造成了土地资源配置不合理现象的产生，也不能反映出土地的价值。在征税税率上在不同城市和不同地段采用了不同的税率，也充分考虑了土地的级差收益。而对于我国目前的房产税而言，主要是以土地租金及土地原值为计税依据，这也同样不能充分反映出土地的市场价值。有学者认为，在将来新的房地产税制度当中，应该把计税依据定位为房地产的评估价值。这样就可以充分优化土地资源的配置，反映出房地产权利人和土地的市场价值。评估房地产价值主要是通过下面几种途径进行的：第一种方式是以同类物业的市场价格作为估价依据，这种价值评估方式具有很强的操作性，也可以获得物业的现值；第二种方式是以未来是物业价值为评估依据，但是操作起来不太方便；第三种方式是以过去的物业价值作为评估依据，这种评估方式操作起来非常方便，可以很容易获取十分充足的原始财务数据。笔者认为，我们可以运用第三种方式征收物业税，当这种物业税的征收方式出现不合理现象的时候，应该以后两种方式作为辅助手段。也有专家考虑到税收成本等因素的影响，关于物业估计的时间建议以4～6年为宜。

另外，笔者认为，要完整地实现这样的房地产计税方式，一定要制定一个完善的房地产价值评估制度：需要建立共享和信息采集制度；需要建立严格的房地产登记制度；需要建立完善的房地产评估法规体系；需要培育一批高素质的房地产价值评估人员；需要建立完善的房地产价值评估机构。

（三）物业税的优惠问题

笔者认为，在下列几类情况下，可以减免物业税：

1.在物业税开征的初始阶段，在物业税开征之前就已经缴纳相关税费并取得房地产使用权的，在征收物业税的时候应按一定比例减征物业税；

2.对由于不可抗力致使房地产进行损毁的，税务部门应该在一定比例上减免物业税；

3.对于家庭收入低于平均水平的居民，确实有困难的，由家庭提出申请，并由相关部门进行审查，核实无误的可以减免物业税；

4.对于非营利性机构自用的房地产以及公园、宗教寺庙、军队、名胜古迹自用的不动产，或者直接用于农、林、牧、渔生产用的物业可以考虑免征物业税。

（四）物业税的纳税期限和税率

物业税的纳税期限可以依照分期预缴或按年计算的方式，具体的纳税期限可以由各个地方政府酌情依据自身的情况规定。例如，可以运用每季度首月进行预缴的方式进行，在每季度的首月完结前就完成税费的缴纳。

另外，税率的制定也需要根据物业的用途和类型灵活变通。例如，对经营性物业和个人自住物业的税收规定应该有所区别；对于旧房和新房的税率也应该有所不同。笔者建议，对于自住的物业采用的税率应该较低，对于经营性物业采用的税率应该较高。根据不同物业的性质不同，可以运用1%至3%之间的税率征收办法。

至于物业税的纳税期限，可实行按年计算、分期预缴的征收方法，具体纳税期限由地方政府确定。可实行每季首月预缴制，即应纳税额须于每季首月（即1月、4月、7月、10月）完结前缴纳。

四、统一征收物业税应注意的问题

笔者认为，统一征收物业税应注意以下问题：

第一，地方政府在给开发商供应土地前，应该对开发商的资质、开发商的开发计划进行严格的审核。另外，在土地供应的时候政府还要保证城市整体功能的协调，加强统一的土地规划；

第二，应该把物业税的征税化一次性征收为分期征收。对物业税一次性征收会致使地方政府过度依赖出让土地获得财政收入。而对于物业税的分期征收，不仅对抑制房价过高有一定的效果，同时也有利于促进房地产交易的顺利进行，可以降低房地产交易成本。

第三，可以把按原值征收物业税改为按现值征收房产税，要规范房地产物业税的评估机制。要完整地实现这样的房地产计税方式，一定要制定一个完善的房地产价值评估制度。这对于计税依据相当重要。

五、结语

当前，房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱，物业税是针对房地产以及房地产的附属物所征收的一个税种。其在香港地区和东南亚地区已经普遍运用。以同类物业的市场价格作为估价依据，这种价值评估方式具有很强的操作性，也可以获得物业的现值。另外，税率的制定也需要根据物业的用途和类型灵活变通。我们应吸收以前的经验，同时借鉴一些其他国家的做法，使我国的房地产税收体制更加完善，从而促进我国经济的稳定健康发展。

参考文献

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[10]万敏.试析我国房地产税改革及物业税调控问题——基于贵州省数据的实证分析[J].经济视角(下)， 2011(11) .

作者简介：陈晓梅（1983-），女，江苏南通人，讲师，就职于江苏省南通商贸高等职业学校，研究方向：法学。