农房拆迁研究论文

慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道——摘自十八届三中全会《全面深化改革若干重大问题的决定》笔者近日在浙江温州乐清市看到的一份农房买卖材料，让大多数中国农民羡慕。今天小编为大家精心挑选了关于《农房拆迁研究论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

农房拆迁研究论文 篇1：

农民住房入市法律保障机制探究

摘 要：由于立法禁止宅基地、农房的自由流转，致使农村大量房屋被荒废和闲置，不但浪费资源还影响城乡的协调发展。解决矛盾的关键在于为农房入市找到合理路径，为此要通过设计法律规则，让宅基地、农房的流转在风险可控的前提下在法律的轨道上进行。

关键词：农房；入市；保障机制

作者简介：杨晓（1978-），男，湖南江华人，硕士研究生，衡阳师范学院法学院，讲师，从事经济法研究。

党的十八届三中全会提出，要保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道，建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

現实的情况是，囿于宅基地的社会保障功能和“城乡二元结构”，在现行的法律框架下，宅基地与农房是不能作为商品自由流转的。我国房产、土地法律法规政策的滞后性已经成为影响城乡一体化的障碍，要实现宅基地使用权（以下简称“宅基地”）、农户住房（以下简称“农房”）入市流转，需要大幅度修订和完善相关法律作为依据和支撑。农房在相关法律尚不完备的条件下流转，不但会冲击现有建设用地市场秩序，也会难以清晰界定和实现国家、集体经济组织和农民的权益，进而损害农民利益，影响国家耕地安全和农业、农村稳定。

因此，应总结试点区域宅基地、农房流转所取得的经验，尽快修改和调整同集体建设用地、宅基地、农民住房流转制度设立相悖的法律条款，如适时修订《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》；应构建具体制度，防范农房入市所产生的风险，确保交易的安全、稳定高效，为进一步开展城乡一体化土地市场建设打下坚实基础。
一、农房入市法律保障机制构建应遵循的原则

（一）保护耕地原则

人多地少，土地资源匮乏是我国的基本国情。在城镇化进程逐渐加快的情况下，城市建设用地呈现快速扩张趋势，农用地日趋减少已是严峻的现实。在人口逐渐增加的情况下，如何保障我国的粮食供给与粮食安全，是影响社会稳定与经济社会可持续发展的重大政治问题。正如《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中强调那样，我国必须坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住十八亿亩耕地红线。现代化的农房流转制度不应该以损害基本的农田保护制度为代价换取眼前的经济利益，换取地方利益、部门利益与团体利益。应该在确保耕地数量不减少的前提下，通过构建具体的宅基地退出机制，闲置农房流转机制，通过构建政府监管与市场利益调节机制，让闲置的资源变成资产进入流转市场，从而盘活存量土地与房产资源，增加建设用地的有效供给，化解房产流转的风险，进而为农村稳定、农民增收、农业发展提供制度支持，为实现城乡一体化提供法律制度支持。

（二）保障农民合法利益原则

宅基地与农房流转涉及到各级政府、农村集体经济组织、村民委员会与村民的利益协调与重新分配。农民个体由于不掌握公权力和交易信息，在交易谈判中几乎不掌握话语权，极易受到公权力机构与集体经济组织的侵犯，现实生活中农民因征地拆迁合法权益遭受侵害的事件层出不穷。故，现代化的农房流转制度，不应该以牺牲农业的发展、农村的稳定与农民的合法权益来促进所谓城镇化的发展。因此，国家应该从宏观层面居中制定法律，通过创新规则设计，建立健全农村最低生活保障制度、医疗保障制度与住房保障制度，让农民在农房流转中有话语权，让农房流转既促进了资源的优化配置，又促进了农业发展与农民增收。让农房流转取得双赢或者多赢的社会效果。

（三）促进农业发展与农村稳定原则

农业属于比较效益低的产业，农业积贫积弱的局面目前仍未改观。农业发展需要政策、资源、资金的大力支持。新型的农房流转制度必须贯彻促进农业发展与农村稳定的理念。具体来说，在农房流转过程中应该增强农村创业者、农户的融资能力，以此解决农业产业化对资金的大规模需求，为此构建具体可行的农房抵押担保制度势在必行。此外，在农房流转过程中不能忽略村集体经济组织的利益，应该通过农房流转增加集体经济组织的收益和发展潜能，提升集体经济组织建设涉农大中型农田水利基础设施的能力。只有从事农业种植的效益提高，才能吸引更多农业劳动者，才能促进农村的稳定与发展。
二、构建农房入市法律机制的几点思考

（一）加快相关法律修订，使其入市有法律依据

要尽快修改《物权法》、《担保法》、《土地管理法》中关于禁宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地不得流转用于非农建设的规定。

1.从国家基本法律层面构建城乡统一的房地产市场，实现城市商品房与农宅、集体建设用地使用权与国有建设用地使用权“同等入市、同权同价”。建议修改《物权法》中的相关条款，把集体建设用地使用权纳入“建设用地使用权”范畴，从而实现国有和集体两类建设用地的“同地同权”。通过从法律层面赋予和保障农民对宅基地的完整物权，对农民住房的完整产权，使农民住房与宅基地名正言顺地成为农民可以依法处分的合法财产。

2.建义修改《土地管理法》的相关内容，将其第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”之内容修改为“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地和集体土地。”建议删除《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之内容。建议删除《房地产法》第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”之内容。为宅基地及农房流转提供法律规则依据。

3.建义修改《担保法》、《土地管理法》等法律关于农村宅基地不能抵押的限制，允许宅基地上设立抵押权，赋予宅基地地上房屋抵押权及宅基地一并抵押的权利，允许农民通过宅基地抵押、租赁等流转的方式享有宅基地财产权带来的合法权益。

只有对上述法律进行修订，才能彻底排除宅基地、农房入市的法律障碍，维护法律的公平正义精神。只有遵循依法治国的基本理念，系统构建我国宅基地、农房入市的具体规则，才能真正保障宅基地、农房依法入市。

（二）完善配套制度建设，构建统一的流转市场

1.加快宅基地与农房的确权登记颁证步伐，明确界定产权主体

按照确权、登记、发证、收集整理相关资料的工作程序，我国城市国有土地使用权及商品房的确权登记制度比较健全，城市商品房交易市场相对成熟。农村建设用地使用权及农房产权的登记受立法滞后及历史因素的影响，进展很不顺利。大部分农房没有进行产权登记，即便已经登记的农房产权及集体建设用地流转行为涉及的档案资料也不健全，加之土地勘测技术的运用不普及和相关人员的渎职，导致既存的资料也漏洞百出。

虽然我国的《不动产登记暂行条例》已经出台，但其操作性不强，并未涉及到城乡统一的、具体的不动产登记规则。故，应该尽早出台《不动产登记暂行条例实施细则》，对依法取得的宅基地与合法、合规建设的农房发放统一的有法律效力的宅基地使用权证和农房产权证，真正在法律上认同和确认宅基地、房屋的完整物权，确保其有抵押、继承、出租、交易、入股、等所有财产的完整物权属性。出台相关实施细则时要考虑到登记机关设置的便利，要考虑登记程序的简便性与可操作性，要考虑登记的实际效果与可执行性。

县（市）土地管理部门要联合村集体组织在依据法律、尊重历史传统的基础上进行实地勘测，摸清宅基地的权利主体。考虑到实践中农房存在继承、私下流转、一户多宅、农户占用集体土地非法建房等情况，为了防止个别村民损害村民小组利益，要通过土地登记确权颁证，理清乡镇、村、村民小组、农户四类主体的产权界限，明确土地、房屋的产权主体，只有使宅基地、农房获取了有效“身份证件”。才能增强村、村民小组、农民对宅基地、农房财产权的控制能力。

2.加快构建宅基地、农房价值评估机制和市场交易体系等配套条件

首先，要健全农村有关宅基地、农房资产评估机构和评估制度。要尽快成立由政府主导的农宅资产评估机构，同时支持社会上的中介机构进入农村产权评估市场，提高评估价值的社会公信力。

其次，要建立有形的土地产权交易市场，为农宅及宅基地的转让、抵押、租赁等提供有效平台。依据“与国有土地同等入市、同权同价”的基本原则，将全市（县）宅基地、农房纳入区域性的国土资源交易中心交易，通过搭建资源交易平台，让价格机制引导宅基地与农房的流转，逐步建立多方主体参与的价格形成機制。并适时完善服务平台的交易程序、工作机制、配套政策、风险防控、中介服务等。

再次，要建立“政府指导、市场主导”的定价机制。由县（市）政府有关部门负责制定并公布本区域内农村宅基地的基准价格，将其视为辖内农村宅基地交易的基础指导价，该指导价影响宅基地交易的成败，以此维护农民权利和指导市场价格形成。只要不低于指导价，宅基地流转的价格在交易中心由交易双方自行协商，也可以挂牌公开竞标。

最后，要完善市场监管，宅基地流转的受让方对宅基地的利用符合乡镇建设总体规划的，在得到政府批准后应到产权交易市场交易，交易双方在提供相关交易契约、产权证书，缴纳相关税费后，才能办理产权的登记，以此防止宅基地的私下交易和国家税费的流失。

3.构建公正合理的宅基地、农房流转收益分配体制

宅基地及农房入市事关国家、集体、农户的利益，如何协调各方的利益事关流转的成败。我们应构建“明确农民利益优先、明确收益用途、明确收益属性”为核心的流转收益分配机制，努力形成多方共赢的入市格局。

宅基地流转收益可以考虑在集体土地所有权主体与宅基地转让主体之间分成分配。由于土地属集体经济组织所有，集体经济组织可考虑取得2成左右的流转收益，用于满足集体公共设施建设的需要，其余8成左右的流转收益都应归农户所有。

宅基地、农房的自由流转是市场经济发展的必然要求，是社会公平理念对土地制度的变革需求，也是关系到中国7亿农民切身利益的大事。由于宅基地、农房流转制度的建立涉及到配套制度的改革，比如户籍制度，农村社保制度等。涉及到社会价值理念的转变与市场主体思维的改变，是一项复杂的系统工程。对于该项制度的变革，除了在具体法律规则上细心研究外，还需对立法理念深入领悟，对社会变革深入分析。唯有如此，才能在资源节约基础上让农村居民的合法土地和房产权益得到保障。
[ 参 考 文 献 ]

[1]孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论，2005（4）.

[2]盖艺腾，程世勇.我国市场经济条件下宅基地使用权流转问题研究[J].改革与战略，2015（7）.

[3]毛维国.农村住房及宅基地流转制度研究[J].法学论坛，2012（7）.

[4]林依标.农民住房财产抵押、担保、转让的思考[J].中国党政干部论坛，2014（9）.

[5]郝辉，田锋.当前农村宅基地使用现状及改革出路[J].国土资源，2015（8）.

[6]温世扬.集体经营性建设用地“同等入市”的法制革新[J].中国法学，2015（4）.

作者：杨晓

农房拆迁研究论文 篇2：

一场峰回路转的试验

慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道

——摘自十八届三中全会《全面深化改革若干重大问题的决定》

笔者近日在浙江温州乐清市看到的一份农房买卖材料，让大多数中国农民羡慕。这是一份承诺书——本人现有两处以上房屋，愿将其中一处坐落于白石街道街口村的房屋转让给他人，今后不再向村集体申请宅基地，本人愿就上述承诺承担法律责任。

在这份承诺书上签字的是，街口村农民黄香（化名）。伴随这份承诺书的还有一份证明——兹证明本村村民黄香（化名）现有两处以上房屋，经村委会研究同意该村民将其中一处坐落于本村怀和街47号的房屋予以转让。证明的落款是街口村村民委员会。

这两份文件，是温州乐清市实施农房跨村交易的格式文本。填写之后，甩稻岩村农民伍赞贤得以顺利购入另一个村农民黄香的农居。

2011年，温州成为新时期首批全国农村改革试验区，试验主题就是农村产权制度改革，其中就包括对农房产权转让的试验。

农房交易，在我国长期以来被限定在本村范围内，但温州在乐清率先试验为跨村交易配以完备的官方手续。尽管这项改革行事低调，一直以来“埋头做事，从不声张”，但在当下之中国仍不失为春雷乍响，举国关注。

十八届三中全会的《决定》字字铿锵有力，令温州为之一振，也为温州深化农村产权制度改革指明了方向。

沉睡资产 创业资本

距离闻名中外的乐清市北雁荡山不远处，有一座名为甩稻岩的山，农民伍赞贤的家便在山上的甩稻岩村。山路崎岖，出门办事儿做生意颇多不便。一直梦想着搬下山的一家人，终于买下了山脚下的街口村一幢4层小楼，并办妥了房产证和土地证。

据街口村村委会主任陈永钦介绍，因为经商办企业，该村有人常年客居他乡，还有人继承了老屋或因城市改造、道路拆迁等拥有不止一处农房，都有卖房需求。“我们村交通方便，民风淳朴，最近几年买房住到我们村来的已有50多户。”

这种在城里司空见惯的交易，却开了我国农房产权制度改革的先河。这既是为了方便农民的生产生活，也有着更深层次的考量。温州市委农办主任王蛟虎说：“农房只能在本村买卖，显然不利于农房财产权的实现。”

温州市中级人民法院民一庭庭长邹挺骞也认为，农房只有在买卖流通中，才能实现更多财产权。

三农问题专家顾益康也指出，允许农房跨村买卖，进一步拉平了农民与城镇居民在财产处置上的不平等待遇，对于缩小城乡二元差距、推进城乡一体化，都意义巨大。

农房财产权的抵押、担保、转让，改革环环相扣。早在上世纪80年代后期，温州乐清、瑞安等地已开始探索让农民像城市居民那样，用自家房产获得抵押贷款。乐清市城南街道石马南村进士路83弄8号，是农民张立元的两层砖混小楼。在他家，他告诉笔者，几年来用这套面积158平方米的房子向乐清农商银行做了五六次抵押贷款。“我是做道路绿化生意的，这种贷款方式比向亲戚朋友借钱方便多了！”他说，中介的评估价是100万元，一般可贷50万元。

据乐清农商银行营业部副总经理陈金知介绍，有些沿街农民房可获贷款100多万元，这对重商的乐清农民来说，实在是简单、方便又实惠。

在乐清、瑞安等地，农房抵押贷款已普遍展开。瑞安农村银行已累计向7000多户发放农房抵押贷款。2014年6月，温州农房贷款余额达81.1亿元，其中乐清43亿元、瑞安32亿元。

农房是普通农家最看重的财产，温州农村改革率先破题农房产权制度，不仅广受农民欢迎，也必将在我国农村改革史上留下浓墨重彩的一笔。

峰回路转 柳暗花明

回望历史，温州农房产权制度改革的这一抹亮色，来得并不容易。

在瑞安市房屋登记中心主任吴年琥的记忆里，解放以来农房跨村交易就存在，过户手续也可以办。当时有个“四分表”，农民买卖房屋只要征得村里、镇上及房管等部门同意就可以。

上世纪90年代之后，情况发生了变化。首先是，宅基地不能抵押了。1995年《担保法》实施，明确耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。2007年施行的《物权法》，对此亦有明确规定。

再后来，明确了农房不能跨村交易。2008年建设部发布的《房屋登记管理办法》规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，房屋登记机构应当不予办理。

不能跨村交易，农房流转的价值就大打折扣，抵押贷款的前置条件也受到影响。对创业热土温州来说，这真是剧痛袭身——数十亿元抵押贷款放出去了，不能跨村买卖，这些贷款就可能变成无法收回的烂账。

2009年1月，考虑到实际情况，温州做出了一份灵活的会议纪要：农户申请农房抵押贷款时需有房屋所有权证和集体土地使用证，抵押农房的受让对象可以为土地所在县（市、区）的农业户口人员。

这，等于悄无声息地出了一纸解禁令。

紧接着，乐清在一份加快农村改革发展的实施意见中明确，对持有集体土地使用证和房产证的农村房产，允许在全市金融机构抵押，允许在市域范围内农业户籍人口间转让。

此策一出，乐清农房转让再度活跃。近5年来，乐清发生农房产权转让14230宗，其中跨村交易占36%。

瑞安虽然没有放开农房交易，但吴年琥回忆说，考虑到老百姓的实际情况，依据《继承法》，对涉及到赠与、继承、受遗赠农房的情况，无论是否跨村、是否农村户口，瑞安都给予办理。

率先进行改革，为法律修改提供实践依据——这正是国家在温州设立农村改革试验区的意义所在。

看到《决定》的一瞬间，温州中院副院长郑永胜心中升腾起一股暖流。“多年来经手的农房交易纠纷案，温州中院始终坚定地支持农房买卖合法有效，但业内认识颇有不同，存在不少非议，如今总算盼到了最有力的支持。”他说。

尽管现实意义重大，但在法理层面，这项改革仍待进一步厘清。浙江省农办副主任邵峰提出，农房所有权属农户，交易没有障碍，但农房下面的宅基地是农民集体所有的，农户拥有的仅为“使用权”。农房包括宅基地的转让，如何在法理层面走完相应的程序，是我国农村改革的待解之题。

移居新村 心愿待解

甩稻岩山脚下的街口村有原住民610多户，耕地200多亩。60岁的伍温荣开开心心地和儿子伍赞贤从山上的甩稻岩村，一起搬进了街口村。

乐白公路、白中公路等工程打算在该村征地五六十亩，街口村准备不再像以往那样把征地补偿款一分了之。村委会主任陈永钦说：“我们准备建房出租，收入用来兴建老年公寓，毕竟60岁以上的农民已有386人了。”

本来对街口村无欲无求的伍温荣闻此便有了一个心愿：自己的晚年最好能住进这个老年公寓。对此，陈永钦显得有些无奈：目前看只能先满足本村村民的要求，其次是新村民的要求。

村主任的话显然暗含这样一层逻辑：从法理上讲，伍温荣还是原来那个甩稻岩村集体经济组织的成员，而不是街口村集体经济组织的成员，在享受村集体经济福利时，暂时还无法和街口村村民完全一致。

笔者了解到，街口村距离高铁乐清站不远，村所在的白石街道将打造旅游街区，附近的大猫垟工业区据说也要迁出去，这里的生态环境无疑将越来越好，希望移居此地的外村人恐怕不会少。

更深层次的问题是，将来伍温荣们的心愿该如何实现呢？他们会不会有更多的心愿呢？如果新村民人数超过了本村人，村民自治该通过何种形式才能做到一碗水端平？

邵峰分析，农房交易实际上带来了宅基地使用权的转移，使非本集体经济组织成员拥有了只有本集体经济组织成员才能拥有的“用益物权”，这势必带来乡村治理结构和利益格局的重大变化。而新的治理结构是什么，仍在探索之中。

未解之题 仍待改革

改革之题，还需改革来解。“目前，除乐清外，其他县市区的跨村交易还待放开。”王蛟虎说。

放开跨村交易，有着现实需求。泰顺县司前镇溪口村，刚刚给儿子在新房里办了喜酒的农民苏志海，心里还有块石头放不下——这座3层楼还没正式办理过户手续，只有民间契约一张。

苏志海小心翼翼地拿出压在箱底的民间契约给笔者看，文本为传统竖排，载明了房屋买卖过程，并有立契人、受买人、凭中人的签字画押。溪口村村支书张国根等作为凭中人见证了这桩买卖。

农房跨村交易私下一直在进行，就是办不了合法手续。据泰顺县农办工作人员介绍，不少偏远集镇的农民希望搬到离县城近一些的地方生活。

吴年琥也印证了这一观点。他所在的房屋登记管理中心，每年都有不少人来咨询农房跨村交易，希望能够办出合法手续。

泰顺县委主要负责人心里推演着的一盘棋，也需要农房跨村交易来完成。该县有徐岙迪村、百福岩村等一批漂亮的古村落，如果当地农民愿意退出、有实力的农民企业主愿意进入，就可以把老屋改造成有特色的乡村酒吧、咖啡馆，形成慢生活旅游街区。泰顺有14万人在外经商，引资回流的条件很好，只欠政策“东风”。

无论是农民，还是地方政府，都期待着跨村交易能放开。其实，准确地说，乐清已实行了四五年的跨村交易也只是个“土政策”，还没有上头的红头文件坐实。因此，乐清把关于设立“省级农村改革试验区”的报告打到了省里，就是要获取一把尚方宝剑，即授权进一步完善农房及宅基地使用权抵押流转的机制创新。

“大家可能会有一些担心，认为放开会出现居民一窝蜂跑到农村买房的情况，其实不然。”温州市农村产权服务中心有限公司总经理董文立说，农村的基础设施配套比城里差，居民有一个适应的过程。再说，买了旧农房并不意味着可随意拆建，还是需要审批的。

农房财产权转让，实际上是宅基地使用权有偿退出问题。邵峰认为，这项改革涉及谁可以买、可以买多少、卖房农户成员权怎么办、买房者有没有集体经济组织成员权、偏远区域农房能不能交易、如能交易有悖城市化怎么办等一连串问题，十分复杂，可谓当今中国最难解问题之一。

笔者在温州农村产权交易平台网站上看到，《温州市农村产权交易管理暂行办法》涉及的12类农村产权，目前还以耕地经营权流转、村集体经济的营业用房招租居多，难觅农房交易标的的踪影。

作者：施晓义 胡丹

农房拆迁研究论文 篇3：

城市化进程中农房拆迁难题及解决对策

中共十八大报告明确提出，确保2020年全面建成小康社会宏伟目标。要实现这个目标，重点在农村小康社会的实现，而城市化作为统筹城乡一体发展的重要方式，更是建成小康社会的重中之重。我们现在正处在快速推进城市化进程的关键时刻，一个必然迎接的挑战就是农房拆迁。如何更好的保障农民农房拆迁过程中的合法权益，进一步规范农房拆迁工作成为快速推进全域城市化进程的关键问题。

农房拆迁面临的实际问题

通过对农房拆迁工作进行实地调研，在实证分析和对比研究基础之上，对X市农村征地拆迁过程中暴露出的突出问题进行总结。

补偿标准不一致。关于补偿安置标准问题，先后做了700份调查问卷，有效问卷773份。a调查结果显示：大部分人对农房拆迁补偿安置的标准不认可，认为不公平，只有将近31%的人对农房拆迁补偿安置政策表示满意以及对政策在具体执行中落实的评价较高。

补偿标准过低。公益拆迁的公益性决定了农房拆迁的补偿实行“适当补偿”，补偿数额低于市场价值，因此被拆迁农户一旦选择货币补偿方式后，很难用拆迁补偿款重新购买到同等居住条件、同等质量的房屋。同时部分农户利用农房的庭院、空地、菜地等功能区，开展农家乐旅游、养花、栽树、向城市家庭提供儿童种植体验地等获得商业收益，而在我市农房拆迁普遍以被拆除房屋的建筑面积为基础进行安置补偿，对庭院及空地均不予补偿或补偿很少。

违章建筑引发争议较大。由于农房产权的权籍管理比较薄弱，同时农民自行搭建依附于农房的违章建筑这种现象比较普遍，而针对农房违章建筑防控机制和执法监督不健全、不完善，因此拆迁中围绕这种常年存在的建筑是否是违章建筑，违章建筑是否补偿，如何给予补偿是目前争议较大的问题。

农房“住改非”补偿争议多。农房“住改非”在农村中大量存在，当地政府主管部门并未对其加以规制，部分被拆迁农户的的房屋已经取得了个体工商营业执照，但是在此之前并未取得“住改非”许可登记，因此很多农户在拆迁安置时引发大量矛盾，并提出按“经营性用房”的标准进行拆迁补偿。

违规拆迁依然存在。近年各地拆迁事件频发，新闻媒体、网络都进行了不同程度的报道。在城市化推进过程中，农房拆迁工作整体看是比较规范的，但在实践中仍然存在工作人员工作方法简单粗暴、采取毁路断电、威胁恐吓被拆迁人等办法逼迫被拆迁人搬迁等不规范的行为。

“三抢”成为拆迁阻力。在农房拆迁过程中的抢栽、抢建、抢种等问题非常突出。很多农村集体成员、承租农村土地的人员，在听到征地或开发信息后即开始采取抢建房屋、抢栽树木、抢种作物等方式进行投机。调研中一线工作人员提出，目前企业的抢建问题十分严重，解决起来有很大难度。最终往往形成涉及面广、影响力大、群体性的问题，甚至会影响社会的和谐与稳定。

农民传统意识难以改变。房屋是农民的生活依托，群众对老屋拆除有着根深蒂固的反感情绪，再加上城市主要是以楼房居住为主，因此农村城市化改造是对农民长期形成的生活习惯、居住习惯的有力冲击，由于传统观念的影响，这势必会出现来自群众方面的阻力。

城乡二元土地管理体制所致。何拆迁工作难之又难，其实质在于农房拆迁让城乡“二元”土地管理体制的矛盾得以集中暴露，例如户籍制度、农村子女入城学习、打工、“农嫁城”等问题在集中凸显。同时部分被拆迁农户并没有因拆迁变成真正享有各种福利保障的市民，而是成为既非农民又非市民的“边缘人”。因此，农房拆迁难从本质上看就是城乡“二元”土地管理体制根本转变前的必然表现，是农民对在各个层面被人为地归类于“农村人”并享受不平等待遇的不满诉求。

缺乏可操作性法律依据。迄今为止，我国没有一部详细规范农村房屋拆迁行为的法律，而目前仅有的国务院颁布的专门针对城市居民房屋拆迁的行政法规——《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）中只对国有土地上房屋的征收和补偿做出了明确规定，对宅基地上的农房拆迁补偿办法没有具体规定。虽然现行的《土地管理法》对征收农地所引发的各种补偿费等做了较为详细的规定，但对于征收集体土地所涉及的农房拆迁及补偿安置等问缺乏系统、科学、全面和可操作性的规定，农户的公平受偿权利在法律上受到了一定的影响。

拆迁补偿不到位。《条例》中明确规定，拆迁房屋的补偿方式，可以实行货币补偿和房屋产权调换，并根据被拆迁房屋的地段、区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。依照此规定，有两种农房拆迁补偿安置的方式，一种实行货币补偿，另一种实行与货币补偿金额等值的房屋产权调换。然而目前部分被拆迁农户没有选择补偿安置方式的自由，甚至有些补偿安置政策中明确规定被拆迁农户不能选择房屋产权条换，而只能选择货币补偿。

基层组织及工作人员行为不当。农房拆迁是在一个“熟人社会”里进行的，当地基层干部的家庭成员或亲朋好友很可能就是被拆迁人。由于工作压力、熟人关系、自身利益交织在一起，基层干部面临着情、理、法的选择，工作人员对关联方利益的微小倾斜，都有可能给其他被拆迁农户授之以柄，成为其要挟获取个人更大利益的筹码。

城市化进程是区域化、分步骤进行的，为了有效减少动迁阻力，我们应在动迁过程中最大程度的保证被拆迁农户在动迁后可以享受并维系村落文明，仍可以维持原有的生活状态。应在回迁安置上予以特殊考量，在尊重主观意愿的基础之上，适当放宽政策，允许原有的家庭成员就近选择安置房或保证同一小区的安置户数，从以人为本的角度出发，满足他们的心理需求。这么做不仅可以让被拆迁农户在拆迁后能够更好、更方便的生活，同时可以减少未来的社区管理和社区活动中的负面和消极因素，为充分发挥政府社会管理职能奠定基础，以提升政府在市民中的信任度。

细化“公益”内容，明确保障范围。由于公益拆迁与商业拆迁存在本质区别，而一旦“公益”滥用，将给被拆迁农户带来极大的财产性损害，因此应当以立法的形式，特别是充分发挥地方性立法权，在不抵触上位法的基础上，明确规定符合本地区实际的“公益拆迁”情形，并严格遵守“法无明文规定及禁止”的原则。如果是公益性的征地拆迁行为，应该保障失地农民社会保障，

作者：田琳琳