央企社区物业管理论文

食堂、澡堂、医院、学校、幼儿园;供水、供电、供热、物业;公安局、法院、检察院……曾几何时，很多国有企业自诞生之日起，便接管了职工、家属生活的方方面面，俨然一个功能齐全的“小社会”。这也一度成为弥补政府和社会公共服务缺失的必选项。然而，随着改革开放不断深入和经济社会飞速发展，“小社会”已成为国企改革发展“不能承受之重”。下面是小编为大家整理的《央企社区物业管理论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

央企社区物业管理论文 篇1：

保利规模冲刺与多元发展战略解析

摘要：在保利发展近几年启动”一主两翼“后，多元化业务发展明显提速，但如何打通各个环节，最后实现与主业的有效互通，品牌价值体系的构建，在众多多元化业务进行有取舍，有定位的多元化业务的培育是保利现在以及未来面对的重要课题。

关键词：龙头房企;多元优势;一主两翼

保利发展在向行业前三发起冲刺，其优势主要在于拿地多元优势明显，以及优秀的融资能力和对杠杆的大胆应用。

1 27年风雨造就的央企龙头房企

保利发展从成立至今已经过了27年，从1992年保利集团受“南巡讲话”激励在广州成立房地产公司，到1997年确立精品思维快速发展，再到2006年正式上市之后一直稳定在龙头房企之列，至今已成为了行业内规模最大的央企房企。仔细梳理保利的发展历程，我们将其划分为四大阶段，基本可以概括企业的发展脉络（见图1）。

1992-2005年：立足广州走向全国，快速发展，2006-2013年：成功上市加速发展，2010年达到行业第二，2014-2016年：涉足海外进军金融，“一主两翼”协同发展，2017年至今：规模再次提速，去地产化更名“保利发展控股”。

2018年，保利地产宣布改名“保利发展控股集团股份有限公司”，同时也升级了其“一主两翼”战略的内涵——“不动产投资开发为主，综合服务与不动产金融为翼”，主要包括三个方面：一是地产开发经营升级为以不动产投资开发为主，巩固实业经营的战略。二是社区消费升级为综合服务，以产业链与资产经营为基础，提供美好生活服务。三是不动产金融，以产业金融服務为基础，实施产业资本运作。

“一主两翼”的升级标志着企业改名后在多元化业务方面有着新的发展方向，在销售规模的发展上，保利也毫不放松。2019年保利发展实现合约销售额4318.48亿元，排名行业仍居第五，相较于第三的恒大还有1393亿元的差距，冲刺前三还需努力。从十强房企历年的销售规模增长情况来看，保利从2013-2018年的复合增长率为26%，增长率在十强中排名第六。究其原因，以保利为代表的央企经营思路基本以稳健为主，因此在规模扩张上可能不如民营企业激进。而若是从十强房企中央企（保利、中海和华润）来看，2019年保利的销售规模在央企中依然排名首位，领先央企第二的中海1308亿元。与此同时，保利在截至2018年五年复合增长率也位居央企首位，相较于同为TOP10的央企中海和华润仍然较快，但2019年的同比增速则有所放缓（见表I）。

2 央企拿地多元优势明显，未来仍需扩充土储冲刺前三

从过去几年的发展来看，保利能够在规模上排名属于行业前列、且保持较快的增速，主要是因为其拿地方式较为多元，收并购等各种手段拓展土地储备规模给企业增长奠定了较好的基础，加之央企具备先天的融资优势。未来企业想要进一步冲刺规模，还需继续发挥自身优势。

2.1 2019年新增拿地放缓，短期重回前三希望较小

2.1.1 大规模拿地是规模增长的动力

规模的发展离不开土地的投资，2017-2018年期间保利拿地快速增长，其中2017年共新增土储4520万平米，成为历年高峰，一方面是由于保利完成中航旗下11个项目的收购，新增建面近538万平方米;另一方面也是因为从2017年开始保利发展进一步加大了合作力度，2017年新增土地权益建面占比约为65%，同比下降6个百分点，2018年进一步下降至61%。新增拿地的大幅增长，也助推了保利发展近年来销售规模的快速提升，近三年的复合增长率达38%。

2019年年初由于行业资金受到社会融资规模增加及信贷季节性宽松因素的影响，资金面略有反弹，从而助推土地市场的再度升温，保利发展在此阶段避开过热市场放缓了投资力度，上半年新增土储计容面积为826万平方米，总成本533亿元，分别同比下降45%和50%。但至2019年6月，受房地产融资和信托资金收紧等严控，土地市场普遍回归理性。在此背景下，保利发展下半年相对加强了布局力度，截止2019年共新增计容面积2639万平方米，总成本1536亿元，但是与过去两年相比，拿地规模减少，或对其后续增长速度有所影响（见图2）。

2.1.2 新增货值暂不足以向前四冲击

虽然，保利发展对政策及土地市场的敏感程度较高，且在城市布局方面较为均衡，能有效降低市场风险。但值得注意的是，短期内新增的货值储备对于重回前三的目标而言依旧不足。据克而瑞货值排行榜，2018年保利发展的新增货值大幅低于TOP4房企，2019年的新增货值也同样远远不及于融创中国，在短期内重回前四依旧希望较小（见表2）。

事实上，在2019年第二次临时股东大会上，宋广菊对于2019年重回规模前四也表示“目前看来希望不大“，“因为融创通过并购快速储备资源，采取了超常规的发展”。如2019年11月，融创中国以152.69亿收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权，其中环球世纪及时代环球在成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个项目，可售建筑面积约2771.6万平方米，极大补充了土地储备。由此可见，保利力争前三仍旧任重而道远。

2.2 发挥央企优势多元拿地，加大收购有利未来规模扩张

整体来看，大规模的平台整合对于企业的规模发展往往能够起到快速的推动作用。对于力争前三的保利而言，未来仍需要充分发挥央企优势，加大收并购力度。尤其是在政策加码的当下，部分中小企业经营困难，部分企业则意图退出地产业务，保利可以通过收购、重组或混改等方式，以较低价格大幅增加优质土储，为规模的冲刺做好准备。与此同时，保利发展也应警惕整合中的各类问题，如标的公司的负债情况、员工安置、大规模平台整合后的股权稀释、甚至是人事变动等，或会反向拖累规模的发展。如2018年12月，保利发展计划接管天房，然而在接管不到半年后，保利发展便被宣布已经退出天房集团的共管状态。由此可见，国企整合及混改仍然存在推进缓慢、难点多等问题，如何把握好其中的利弊也将是保利未来需要面对的难题之一（见表3）。

3 “一主两翼”发力，依托主业发展也服务主业发展

保利发展依托庞大主业基础以及央企优势，多元化业务发展较早，覆盖面广。保利地产在成立初期就已经开启了多元化的布局，于1996年成立了保利物业，而后保利商业也伴随其住宅产品的开发而诞生。此外，母公司保利集团业务覆盖面较广，其涉房多元化业务一般归集到保利发展，且在保利集团发展过程中重组兼并了一些较为大型的央企，如重组中航地产带来的航空城产业园的文旅地产（见图3）。

2017年保利提出要重回行业前三的目标后，为了体现公司多元化发展方向，进一步加快两翼业务市场化发展而“去地产化”，将保利地产更名为保利发展，到2018年保利形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的“一主两翼”业务板块布局。体现保利多元化业务发展提速，有利于打通多方位多元化业务的关节，同时也为保利房地产集群赋能（见图4）。

2019年上半年，保利发展非房屋销售营业收入58.07亿元，占企业总营业收入的8.2%，同比减少1.2个百分点。近年来，随着保利发展的多元化业务迎来增长期，以及企业对多元化业务的加大投入，保利非房地产销售产生的收入占比持续性上涨，从2013年的3.3%上涨到2018年的6.2%，但占比增幅在下降。

3.1 不动产金融三马齐驱，为主业及多元化保驾护航

在不动产金融业务方面，保利发展旗下目前已拥有“信保基金、保利资本、太平保利”三驾马车，并驾齐驱。对公司而言，布局金融业务能有效打通“资本一开发”环节，扩大融资渠道，为主业及多元化业务保驾护航，促进地产与金融的协同发展。因金融业务并购成本较大，公司主要通过与金融機构合作，共同成立合营公司完成金融布局。

2015年，保利发展与保利投资、中金合资成立保利资本，主要从事私募股权投资，并于次年4月取得私募牌照。保利资本是公司布局产业投资的重要资本平台，通过并购基金、资产证券化、产业基金等方式，以实现主业及上下游关联产业的融合。

截止至2017年，保利资本累计管理规模148亿元，已备案管理规模约80亿。地产基金项目已覆盖京津冀、长三角、珠三角等重点经济圈，而PE基金项目已覆盖新零售、智能家居及社区、产业园运营、新能源、文化教育、环保、共享经济及科技创新等新兴产业，截至目前，已落地滴滴出行、途家置业、麦驰物联、卓锦环保、数字王国空间、每日优鲜、商汤科技、柔宇科技等一大批产业融合度较高、市场预期较好的投资项目（见表4）。

3.2 物业二度上市，毛利率相对较低但估值较高

3.2.1 涉足最早的多元化业务，为加速扩张寻求港股上市

保利物业成立于1996年，是保利发展涉足最早的多元化业务之一。并且伴随着保利发展的扩张逐步扩大规模，到2017年实现在全国中小企业系统挂牌上市，其在管面积及项目居行业前列。而近几年随着高科技带来的业内管理模式的变化，业内多家房企的关联物业公司发展提速，行业内兼并收购加速，国内物业行业正处于跑马圈地阶段。2018年起房企物业公司出现赴港上市潮，截至2019年12月18包括保利物业在内已上市13家物业公司，3家物业公司在上市进程中（见图5）。

为提升企业品牌知名度以及出于对扩张兼并加剧的更大融资需求，保利物业于2019年4月退市，并于2019年8月向港交所提交招股说明书配售25%股份寻求香港上市，根据12月18日保利物业发布的招股结果，每股最终发售价为35.10港元，扣除相关费用后全球发售所得款项净额预计为45.79亿港元。期间，保利物业于2018年上半年加大物业管理投资力度，收购湖南天创物业提升校园物业管理竞争能力，实现多业态布局发展，2019年4月收购重庆保利晖创51%股权，扩大管理范围，同时也提升上市公司价值。

3.2.2 毛利率较低拉低母公司盈利率，上市募集金额较大助力未来扩张

从保利的盈利情况来看，2019年上半年保利物业毛利率为23.6%，同比增长0.5个百分点，较2016年提升有近7个百分点。但保利物业毛利率相较于保利发展的地产主业39.77%的毛利率较低，而由于保利物业纳人保利发展并表，拖累保利发展主业盈利率。不过未来随着保利物业的上市，将对保利发展的市场估值起到积极的作用。

截至2019上半年保利物业在手现金18.28亿元，较于期初增长5%，此次上市将为保利物业募集净额约45.79亿港元，将会使得保利物业在手现金迅速上涨，集资所得将有利用于把握战略投资机会，进一步开拓增值服务，以及对自身软实力的提升，也对其持续占领行业份额起到积极作用。

4 主业规模有望持续提升，多元化发展仍需优化

保利发展作为央企规模排名首位的房企，同时也在向行业前三发起冲刺，其优势主要在于拿地多元优势明显，以及优秀的融资能力和对杠杆的大胆应用。这两个支撑着保利发展持续居前的优势，未来也将是其对规模前三发起冲刺的有力工具。

值得一提的是，“一主两翼”多元化战略的确定以及提速也为保利品牌价值的提升加码。保利发展依托央企优势，围绕房地产主业，成立保利物业、建筑、基金、经纪、商业等多元化业务，一方面能够服务保利发展主业做得更好，另一方面也为保利发展及其集群带来增收。但值得注意的是，保利多元化业务的触角较多，大部分业务主要依托保利发展自身所延伸出来的资源，未能实现市场化运营，没有形成较为鲜明特点或者具有行业领先地位。除部分业务为企业带来增收外，其他业务持续属于探索期，未完成盈利转变。在保利发展近几年启动”一主两翼“后，多元化业务发展明显提速，但如何打通各个环节，最后实现与主业的有效互通，品牌价值体系的构建，在众多多元化业务进行有取舍，有定位的多元化业务的培育是保利现在以及未来面对的重要课题。

作者简介：房玲、易天宇、羊代红、洪宇桁、陈家凤，克而瑞地产研究研究员。

作者：房玲 易天宇 羊代红 洪宇桁 陈家凤

央企社区物业管理论文 篇2：

别了！小社会

食堂、澡堂、医院、学校、幼儿园;供水、供电、供热、物业;公安局、法院、检察院……曾几何时，很多国有企业自诞生之日起，便接管了职工、家属生活的方方面面，俨然一个功能齐全的“小社会”。这也一度成为弥补政府和社会公共服务缺失的必选项。

然而，随着改革开放不断深入和经济社会飞速发展，“小社会”已成为国企改革发展“不能承受之重”。

“生产生活全都管”，曾经，很多国有企业就是一个小社会。

然而，“小社会”越来越大，“疑难杂症”越积越多，国有企业发展的脚步变得异常沉重。

“加快完善中国特色现代企业制度”“加快国有经济布局优化和结构调整”“深化混合所有制改革”“健全市场化经营机制”“公平参与市场竞争”“建设世界一流”……面对一项项改革任务和做强做优做大的目标，“穿着棉袄游泳”的国有企业，迫切需要轻装上阵。

“办社会”——不能承受之重

河南省义马市，总人口17万。早些年，这里并非城市，而是普通的乡村。直到20世纪70年代，当地发现了煤矿，建起义马矿区，这才在短时间内集聚了大量人口。

曾经，矿区内社会服务供给严重短缺，职工面临生活困难。为了维护正常運转，企业便把职工的生活管了起来。幼儿园、学校、储蓄所、派出所……“办社会”增加了企业的凝聚力。

“省属企业因为办社会，每年要支出10亿元以上。”据河南省国资委测算，一些国企经营形势每况愈下，“办社会”逐渐成为企业无力承受的负担，甚至压垮企业。

除了增加经济负担外，国企“办社会”也导致资源浪费，有损于公平正义，带来诸多负面效果。一些小区，大多数房子里住着的早已不是企业职工，企业却还需对水、电等提供补贴;一些企业办的医院、学校，明明颇具市场竞争力，却受制于僵化管理，服务能力低下……

鞍钢集团一名干部表示：“当时我们主办的供水、供电、供暖、物业等服务，涉及辽宁、四川、重庆、云南、广西5省12个地区的35家单位，服务居民近百万户，此外还承担离退休职工管理职责，加上少量教育、医疗单位没有剥离，集团每年补贴支出超5亿元。”

“这让企业如同穿着大棉袄在市场的大海中游泳，怎么游得过别人？”这名干部说。

与民营企业比占了下风，与外资企业比也占了下风，“办社会”让企业无法跟得上市场经济的快速发展。

如何保证企业真正实现做强做优做大？只有轻装上阵、公平参与竞争，集中资源做强主业。

剥离国有企业办社会职能，已成为不可回避和必须下大力气从根本上解决的突出问题。

2000年前后，国有企业在“改革攻坚、三年脱困”中，曾将公检法、中小学、普通医院等社会职能分离移交给地方。但在一些老国企中，职教和幼教机构、“三供一业”等仍未移交，有的还因处置生产事故等需要，保留了大型综合性医疗机构。

辽源矿业集团一位财务人士表示，经济效益好的时候，集团提供资金补贴，维持这些办社会职能正常运行尚不成问题。但到了2013年左右，大宗商品价格全线回落，重化工业步履维艰，这些负担便压得企业喘不过气来。

在辽宁本溪，拥有百年冶炼史的本钢集团钢铁产能居全国第十位。和本钢产能相近、排名相邻的都是民营企业，用2万人基本上就完成了同样的产能、同样的销售收入。而本钢集团现有在职职工约7万人，离退休职工同样也有7万人左右。

集团不仅承担对2万多户居民的供水、供电、供暖等服务，而且还有多处职教和医疗机构服务百姓就学、就医。

“本钢每年为这些职能补贴资金超过1亿元”，本钢集团运营改善部员工透露。更为严重的是，钢铁企业负责供水、供电等不够专业，一旦发生生产事故或公共卫生事件，其责任是企业难以承担，也承担不起的。

5年前，总部位于沈阳市的一家装备制造业国企打算引入外部资本，实施混合所有制改革，但由于背负了十几家“一无有效资产、二无生产经营活动、三无偿债能力”、只留下人员和债务包袱的空壳集体企业，外部资产不愿进入。公司一位高管无奈地表示，这就像“带着儿女改嫁，谁碰到都是会犹豫再三、仔细斟酌的。”

改革，已势在必行。

“断舍离”——职能各归其位

国企办社会主要包括职工住宅“三供一业”、离退休人员管理、承办教育机构、医疗机构和消防市政等其他机构五大方面。其中，负担占比最大的是“三供一业”。

总体而言，国企办社会在中西部和东北地区较东部地区严重;资源型企业较其他企业严重;规模更大的企业较中小企业严重。其中，央企办社会负担曾经约占全部国企的一半，地方层面以省属企业为主。

剥离，即将本应由社会化经营主体或公共机构承办的各种社会服务职能或向社会化经营主体，或向地方公共机构移交。本质上是按照市场化原则，探索政府购买服务等方式，推进公共服务专业化运营，提高服务质量和运营效率，国有企业不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能。

剥离企业办社会职能，使政府、企业、社会权责边界更加明晰，让职能各归其位，是减轻企业负担、促进资源优化配置、提升经济效益的必经之路。

2014年，习近平总书记在中央经济工作会议上指出，企业办社会职能和历史遗留问题还很多，要分类别多渠道解决历史遗留问题，建立成本合理分担机制，政府要承担责任，但不能全部依赖政府买单。

在2015年中央经济工作会议和2016年《政府工作报告》中两次强调要加快剥离企业办社会职能和解决历史遗留问题，增强核心竞争力。

国务院2016年9月30日发布《关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案的通知》（国发〔2016〕19号）文件，则是这场改革正式拉开序幕的标志。

一系列政策文件明确指出，2019年起，国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。有了方向，老工业省份率先开始了行动。

辽宁省按照中央要求周密部署，从国企“三供一业”分离移交起步，细化实施方案，连续两年将这项工作纳入各市绩效考核体系，明确工作目标和时间节点，要求2017年底前基本完成全省国有企业“三供一业”分离移交工作。

截至2017年10月底，45个驻辽央企的486个项目中，有461个签订了分离移交协议，有301个完成了移交。鞍钢集团在鞍山市区域内的所有项目均已完成移交，涉及居民约20万户;中石油辽河油田的全部项目均与盘锦市的地方企业签订了协议，涉及居民10万余户;沈阳铁路局将辽宁省区域内的供水、供暖、物业项目打捆移交，与沈阳市城市公用集团签订了协议，涉及供水15万户，供暖11.2万户，物业管理23万户，供电业务也与国家电网集团签订了协议……

在央企大项目的示范和带动下，省属国企的“三供一业”分离移交也逐步推开。截至2017年10月底，辽宁7个省属企业的74个项目中，已签订分离移交协议56个，占总数的76%，完成移交项目8个，占总数的11%。

在辽央企“三供一业”移交所需的维修改造资金，由中央财政、央企总部和央企驻辽分公司三家共同分担。其中，中央财政以国有资本经营预算的方式承担50%，央企总部承担30%，地方分公司承担20%，这种方式大大减轻了企业自身的负担。

据辽宁省国资委统计，2016年和2017年中央财政分别向辽宁拨付中央下放企业补助资金49.26亿元和14.06亿元，按照财政部有关精神可统筹用于“三供一业”分离移交工作。到2017年10月底，驻辽央企已累计到位改造资金19.75亿元，已用于支付费用15.14亿元，为移交改造的顺利推进提供了坚实保障。

中石油辽阳石化分公司则在两年问，将16万户居民的“三供一业”业务全部移交给地方企业，共支付维修改造资金13.35亿元。

从长久来看，这是一个“壮士断腕”的行动。短期内，一次性付出巨额资金，但长远来看，则大大减轻了企业负担，更有利于企业专注发展主业，提升运营质量。

专业的事情交给专业的人干，还有利于职工群众用上安全电、喝上干净水、住上温暖房，提高民生福祉。

2018年，辽宁省将国企兴办的市政、社区、消防等公共管理职能全部纳入分离移交时间表，对于国有企业附属的教育、医疗机构，则在2018年年底前基本完成集中管理、改制或移交。

“硬骨头”——考验多方智慧

剥离国企办社会职能并非易事。这是对各方面利益的重大调整，涉及面广，敏感度高，情况复杂，一直被当作国企改革的“硬骨头”。

有专家提出，国企办社会职能可以划分为政府事务、社会公益和职工生活服务等三类。可以根据不同的类别，灵活应变。

对政府事务类职能，如普通中小学教育、公检法、消防、离退休人员社保统筹管理等职能，要按已有法规彻底落实分离;对社会公益类职能，如医院、大中专院校及职业教育、公共交通、道路建设及维护、居民区“三供一业”、社区环卫等市政建设等职能，要明确各项社会服务的本地标准，并视地区发展和企业条件确定是否分离;对职工生活服务类职能，如幼儿园、托儿所、浴室、食堂、物业公司等，由企业自主决定是否保留或分离，国资管理部门要监督其加强成本考核。

对“三供一业”等具有产业性质的办社会职能，则要坚持市场化方向，“一企一策”分类解决。作为国企办社会职能的重头，对于企业经济效益好、自身不愿分离的“三供一业”部分，要监督其加强成本考核，提高经营效率;对于企业愿意移交而地方又有能力承接的，要处理好各方利益，确保移交工作稳定;对于企业愿意移交而地方没能力承接的，不要急于求成，要创造条件，结合地方规划、城镇化建设同步推进。

2017年，鞍钢集团将鞍山区域的供暖、物业服务移交给鞍山市供热集团，但这两个板块的2000余名职工何去何从却成为难题。一方面，鞍山市供热集团不需要这么多员工，难以全盘接收;另一方面，央企收入相对较高、稳定感较强，这些职工不愿离开熟悉的环境前往地方企业。最终，由鞍钢集团组织他们为接收方出劳务，才让移交工作得以进行。

事实上，在解除历史负担过程中，国有企业碰到的类似具体问题还有不少。如何在现有制度框架和支持政策下，赢得国有企业、职工群众、地方政府、接收企业等方方面面的认同，还需更多方法和智慧。

企业、事业身份上的鸿沟，也成为社会职能移交中的一道坎。在此轮改革中，大庆油田计划向地方移交高校、医院、幼儿园等机构，据初步统计涉及一万余名职工。如果这些人全部转成地方事业编制，地方上根本承受不起;如果身份不改变，移交后他们同城、同业，却享受不同的政策和待遇，这又容易影响工作积极性，进而带来一系列问题。

还有一些地方存在远离城市的独立工矿区，这些地方主要靠国有企业提供公共服务，一旦分离移交，国企这些“三供一业”业务很难找到接收主体。中石油辽阳石化分公司所在的宏伟区远离辽阳市主城区，全区供水、供暖多年来基本都由辽阳石化负责。涉及到剥离工作后，宏伟区特意成立一家区属国有企业，才得以接收分离业务。而在辽北小城调兵山市，坐落于此的辽宁省属国企铁法能源公司几次与调兵山市政府对接，打算将“三供一业”及所属医院移交给地方，無奈地方企业体量太小，移交工作进展缓慢。

国企管理智库副理事长李锦指出，分离移交情况复杂，必须坚持分类指导、分步实施。针对不同企业特点，因地制宜、分类处理，不搞“一刀切”，允许采取分离移交、重组改制、关闭撤销、政府购买服务、专业化运营管理等不同方式剥离办社会职能和解决历史遗留问题。改革思路清晰、条件成熟的地区可率先推进，改革情况复杂的地区可以试点先行、逐步推进。

以剥离为导向，各地需积极实践，摸索出更多办法。比如地方可否通过出让部分国企股权，拿出国有资本经营收益的方式，用于支付“卸包袱”必需的成本;对于独立工矿区的国企办社会职能，在找不到接收主体的情况下，能否引入社会资本进行市场化改造，成立独立运营供暖、物业公司等。

“相信通过政策支持和地方实践，困扰老国企多年的历史遗留问题将得到有效解决，老国企也将在轻装上阵中重新焕发勃勃生机。”

“收好尾”——助力三年行动

从2012年在黑龙江试点开始，到2016年在全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理，2018年底前基本完成。

2020年，国务院国资委宣布剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题取得决定性成果。积极推进“三供一业”、市政社区分离移交和教育医疗机构深化改革等各项工作，取得了积极进展和明显成效。

4月1日，全国剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作电视电话会议召开。李克强总理作出重要批示：剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题，是党中央、国务院作出的重大决策部署。近年来，各地区、各有关部门和各有关国有企业持续攻坚克难，推动这项工作取得决定性成果，基本解决了多年来制约国企改革发展的难题。他强调要进一步压实责任，因地制宜、因企施策，全面扎实做好剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题收尾工作，为有效提升国有企业竞争力、完善社会保障体系和公共服务体系、推动高质量发展作出新贡献。

国务委员王勇指出，全国剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题主体任务已基本完成，但后续工作仍很繁重。各地区各有关部门和国有企业要以深入实施国企改革三年行动为抓手，严格落实责任，完善配套政策，一企一策制定具体方案，加强重点难点攻关，确保改革任务按期高质量全面收官。要加强督导检查，适时组织开展“回头看”，建立健全长效机制，全面巩固改革成果。要在推进改革中坚持和加强党的全面领导，结合党史学习教育切实发挥党建引领作用，深入做好宣传引导和职工群众思想政治工作，全力保障改革顺利稳妥推进，维护企业和社会和谐稳定。

央企社区物业管理论文 篇3：

房地产主业央企推进产业地产升级发展助力供给侧结构性改革

摘要：产业地产是指以产业发展为核心、产業政策为导向、地产开发为载体，具备产业功能和城市功能的混业经济发展模式，其表现形式主要包括产业园区、产业新城、特色小镇等。按照国内供给侧结构性改革的要求，作为产业经济升级发展空间载体的产业地产，将从基础设施建设、房地产开发等单一模式中脱颖而出，促进城市功能与产业发展的深度融合，助力新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化发展。鉴于国内房地产主业央企的专业能力、资源整合能力、品牌信誉、社会责任，产业地产升级发展为之提供了广阔的市场空间。

关键词：产业地产;房地产央企;趋势建议

一、产业地产发展历程及存在问题

（一）  发展历程

产业地产发展与社会分工、工业化和城镇化进程密切相关。纵观国内外产业地产发展趋势，基本经历了三个阶段：一是起步阶段，即三次科技革命推动创新发明，而创新发明倾向于产业聚集，因此形成特定产业区域，如德国鲁尔工业区（Ruhrgebiet）;二是发展阶段，即政府在产业聚集过程中实施产业政策引导，打造政策导向和产业聚集的结合体，如英国米尔顿·凯恩斯（Milton Keynes）、苏州工业园区等;三是升级阶段，回归产业发展主线，表现出政府引导、专业地产商建设运营、产业企业为主体的特点，更加注重生态环境、基础设施、公共配套，如美国尔湾（Irvine）生态新城、上海张江高科技园区等。按照供给侧结构性改革要求，未来产业地产发展将更加聚焦创新型国家建设、乡村振兴、军民融合、健康中国等国家战略，不断满足人民日益增长的美好生活需要。

（二）  存在问题

国内产业地产总体处于探索发展阶段，尚未形成成熟的开发模式和开发主体，发展过程中也暴露出一些亟需解决的问题。一是产业地产的范围和标准界定不清。部分项目仍以住宅销售为出发点，产业仅作为获取土地资源的手段，该类项目充其量只能算是“地产产业”，而非“产业地产”;二是对产业地产开发运营的资金平衡分析不够。受制于投资量大、周期长且易受产业周期影响，如缺乏资金平衡筹划，仅靠地产企业出资很难负重前行;三是缺乏科学的市场调研及策划规划。部分项目缺乏从地产开发运营角度考虑产城融合、产融结合方案，缺乏对产业企业需求的分析，没有构建产业服务体系，因此很难实现产业规模效应，难以满足人民美好生活需要。

二、产业地产升级发展趋势

根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），房地产是十五大行业之一，属于服务业大类，可为其他行业发展提供空间载体、物业服务、中介服务及租赁服务等。当前，我国的一般工业产品供应充足，部分行业还存在产能过剩现象，而战略性新兴产业、现代服务业等却供不应求，具有很大发展空间。例如，根据《新产业新业态新商业模式统计分类（2018）》，2017年全国“三新”经济增加值为129578亿元，相当于GDP的15.7%，比上年提高0.4个百分点，2015至2017年经济发展新动能指数分别为123.5、156.7、210.1，分别比上年增长23.5%、26.9%和34.1%，呈逐年加速之势。因此产业地产发展需要顺应供给侧改革要求，针对新产业、新业态、新商业模式的特征及需求而升级发展。

结合国家产业政策趋势和产业地产发展一般规律，未来趋势可以展望为以下四点：一是将市场的决定性作用与政府引导功能相结合，政府在产业地产领域逐步转变职能，产业企业及产业地产商将获得更多自主权;二是逐步降低地产的金融属性和投机属性，更加突出产业可持续发展的属性，逐步弱化物业销售，回归产业服务及生活服务;三是产业地产商将深度融入并持续优化产业生态链，在产业结构升级中发挥更加关键作用;四是以美好生活为根本，产业地产的功能更加复合，产与城乡、产与人居、产与生态形成有机协调的统一形态。

三、房地产主业央企深度参与产业地产升级发展的思考

（一） 房地产主业央企应成为产业地产升级发展主力军

当前产业地产开发运营主体主要包括地方政府及其平台公司、产业企业及各类房地产企业等。首先，地方政府及其平台公司为主体的项目多为各类开发区等，在政策、规划、产业等方面政府主导性很强，但也存在效率不高、资源浪费、行政壁垒、政府负债等问题，与转变政府职能、发挥市场决定性作用的宏观要求不相一致。其次，部分产业企业参与产业地产开发，如小米移动互联网产业园、华为科技园、京东产业园等，该类项目产业属性强，由大型实体企业带动上下游企业入驻。但该类实体企业往往承担着创新发展的重要责任，过多参与地产开发易分散主业资源。最后，民营及外资房地产企业进行产业地产开发运营，如普洛斯物流园区、华夏幸福产业新城、亿达中国商务园区等，提升了国内产业地产开发运营的专业水平。但该类主体以盈利为根本目标，自身产业资源有限，很难真正引导并完成产业地产升级发展的任务，其过快扩张也易引起资金风险。

当前，国资委确定的以房地产为主业央企共16家，其在承担国家保障性住房和安居工程建设等方面发挥了积极作用，但以产业地产为核心业务的还较少，未能充分发挥其具备的资源优势。一是产业资源优势。房地产主业央企母公司多为大型多元化集团公司，具有全球化的产业链整合能力，具备产业研究能力及引领相关产业发展的实力;二是社会责任意识。在社会责任意识方面，中央房地产企业更适合作为基础服务商，服务于产业结构优化升级、提高我国产业竞争力;三是具备专业房地产开发能力。产业地产选址中需研究区域产业基础、城市经济，开发中需统筹资金平衡、策划规划、建设管理，运营中需做好招商管理、物业管理，中央房地产企业开发运营更加规范有序，与各级政府沟通更加顺畅，具备开发运营专业优势。因此，在产业地产升级发展中，中央房地产企业应当担当更大的责任，贯彻新发展理念，助力供给侧结构性改革。

（二）各级政府应科学引导产业地产升级发展

产业地产作为培育新业态和新商业模式、构建现代产业发展新体系的重要一环，具有其自身发展完善的规律，各级政府应进一步明确边界范围，制定政策引导发展。一是提高认识，加快推进产业地产开发运营工作。产业地产既是发展工程、也是民生工程，既是促进我国产业迈向值链中高端的载体空间，也是实现产城融合、促进就业、满足人民对美好生活的向往的重要途径。二是制定标准，实施产业地产清单管理制度。加强产业地产升级发展的顶层设计，明确其产业类型、商业模式、开发主体三大维度，从经济带动能力、产业发展潜力、产城融合程度等方面制定准入标准。制定中长期发展规划，给予战略性政策支持，以央企+省级政府进行申报，由中央部门评审并列入专项计划。三是创新思路，落实产业地产配套支持政策。逐步破解高地价、高房价、高成本的产业运行问题，将产业地产升级发展与土地财政改革相结合，在若干城市开展改革试验田。充分考虑产业升级带动的持续经济增长和充分就业，逐步减少房地产主导的发展模式，推广土地弹性出让制度，控制土地出让价格，切实降低产业发展的土地要素成本;以租赁型住房作为主要配套，降低投机属性，回归生产生活本身;建立专项财政金融支持政策，落实中央及地方财政资金补助制度、专项债券发行制度等，完善专业资产证券化市场。

（三）房地产主业央企应做好转型发展准备

为落实供给侧结构性改革要求，面对房地产行业从粗放经营、快周转销售到精细化运营、产城融合的升级，房地产主业央企应在产业地产升级发展方面主动作为，升级发展战略、提升专业能力。一是坚持以人为本，贯彻产城融合的发展思路。首先要转变思路，更加突出服务意识，通过产业导入实现人口集聚，通过产业运营提升盈利水平，科学确定产业、居住和公共配套的比例结构，最终实现以产促城、以城带产、城乡一体的“产城融合”，生态、生产、生活的“三生融合”，以及文化、居民的“人文融合”。例如，中交房地产集团的品牌定位是“美好生活营造者”，在发展战略、服务理念及产品体系方面一直以构建美好生活为出发点，并与母公司中交集团“让世界更畅通、让城市更宜居、让生活更美好”愿景一脉相承，具备推进产业地产升级发展、构建完善的产业地产生态系统的企业基因、战略眼光和资源体系。二是提升专业化能力，更加注重资金平衡。产业地产升级发展需要改变传统地产销售思路，需要加强更深层次的市场论证，从空间提供商、产业投资商、服务运营商等多重身份中挖掘价值，并建立清晰的商业循環模式。坚持并完善地产企业的传统优势，做好产业地产资金平衡设计，实现资金闭环，通过打造产城融示范区实现资金平衡，降低土地成本传导。例如中交集团投资的温州高铁新城产城融合PPP项目、宁波奉化中交未来城等项目，均是在严谨的可行性分析、投资测算及清晰的商业模式下构建的产业地产生态系统。三是坚持供给侧结构性改革主线，着力满足美好生活及产业升级需要。一方面，产业地产升级发展助力“供给侧”改革，更要紧盯“需求侧”。我国正进入以服务和消费主导的时代，产业地产商应认真观察、悉心研究大众消费心理、消费趋向，从需求升级角度探索产业地产升级方向。比如，我国65周岁及以上人口已超过1.5亿人，未来养老等大健康主题产业地产蕴藏着巨大机会，中交集团所属绿城中国在乌镇雅园项目的尝试，围绕老有所养、老有所乐、老有所依、老有所安打造了养老颐养社区样板。另一方面，产业地产升级发展助力“供给侧”改革，更要关注“产业侧”趋势。在创新驱动成为大势所趋的背景下，房地产主业央企除整合自身产业资源、挖掘产业价值以外，还要更加重视创新要素集聚，提高全要素生产率;积极按照《国家战略性新兴产业发展规划》等战略导向，在信息技术、生物医药、文化创意、新能源、先进制造业、科技金融、现代农业等方面寻求主要产业方向。例如，中交集团已成立产业联盟，阿里巴巴、华为、中兴、普华永道等出席联盟;中交房地产集团筹建了中交房地产研究院和中交中国房地产精益化产品研究中心，开展产业发展研究、开发模式研究及产品服务研究等，积极探索中国产业地产升级发展之路。

参考文献：

[1]刘莹莹. 浅谈我国经济新常态下国有企业供给侧结构性改革[J]. 中国市场， 2019（34）.

[2]余维运. 我国产业地产的盈利方式及其未来发展趋势[J]. 科技与金融， 2019（10）.

[3] 单婧婷. 典型产业地产盈利模式和发展趋势分析[J]. 中国房地产， 2019（11）.

作者：周源 胡科明