我国房地产信托投资基金发展建议

2022-09-12

1 引言

房地产信托投资基金在20世纪60年代起源于美国, 到20世纪70年代初, 美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。随着资本的加速全球化以及我国国内的金融市场不断发展和健全, 以及我国经济的不断发展和城镇化进程的加快, 房地产成为我国发展速度快、影响面广的支柱产业, 而因为房地产建设和运营过程具有耗资量大、不可分割、消耗时间长等特点, 容易使房地产的投资太过集中和形成巨大的资金缺口, 此时房地产信托投资基金便成为可以为房地产建设进行筹措资金, 弥补资金缺口的有力工具。

房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trusts, 简称REITs) 是指将按照信托原理设计、以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集市场上众多投资者的资金, 然后交由专门房地产投资机构进行投资经营管理, 并将所获收益按找事先约定的比例分配给投资者的金融投资工具。房地产信托投资基金区别于其他种类的证券类信托基金, 有其独特的优势: (1) 流动性和变现能力; (2) 回报稳定, 风险小; (3) 抵御通货膨胀。

REITs可以资金募集方式、组织形式、赎回方式和资金运用方式四种方式不同划分:

(1) 按照资金募集方式划分:私募式和公募式;

(2) 按照组织形式划分:公司型和契约型;

(3) 按照照赎回方式划分:封闭式和开放式;

(4) 按照资金运用方式划分:权益型 (Equity) 、抵押型 (Mortgage) 和混合型 (Hybrid) 。

2 我国REITs发展存在的问题

中国内地2005年才出台《信托资产证券化试点办法》, 相对发展较晚。虽然发展起步晚并且发展过程中遇到各种阻碍, 但是在中国内地房地产市场的井喷式发展, 房地产的投资建设需要越来越多的资金支持, 到2016年第三季度末我国REITs规模已达到1.35万亿元。

虽然我国REITs发展取得了一定的成绩, 并还有急需进一步发展的趋势, 但是由于国内相关法律法规尚未健全等原因, 我国REITs发展仍然存在一些问题。

2.1 配套法律法规的不完善, 政府支持力度不大

由于我国金融行业和房地产信托投资基金发展的较晚, REITs相关的法规和法律尚未完善。在缺少严格的相关法律法规规范下, REITs在法律中没有一个合法的“认证”, 无法得到相应的保护, 同时作为新生事物, 税法并没有给予一定税收优惠, 政府对于REITs的发展未表明赞成还是反对, 很多投资机构都不敢做“试验品”, 积极性不高, 这使得REITs的发展阻碍重重。

2.2 可供参考运行机制少, 国内机构不敢尝试

美国的REITs提倡采用的是公司型REITs, 日本提倡采用契约型REITs, 而中国仅仅个别案例的成功和失败, 并不足以形成中国特色的REITs理论, 相关研究也只是停留在如何借鉴其他已经成功国家的经验建设我国的REITs框架, 而未能充分结合我国当前金融市场构建一个适合我国REITs进一步发展的运行机制, 在没有相关研究的前提下, 很多机构并没有自己的专业知识储备和经验进行相关操作, 风险过大, 容易造成大量的亏损。

2.3 国内相关专业人才缺乏

运作REITs并非单纯的房地产专业技术, 它更偏重于理财, 注重房地产资产运作, 这就要求相关决策人员或团队具有良好的战略投资眼光, 精投资银行业务, 懂财务通法律, 同时还要对房地产行业的发展方向有一个准确地把握。而REITs对于我国还是一个新兴的事物, 相关的知识和研究并没有跟上。而且由于有的决策人员的相关经验和知识不足, 所建立的REITs方案不能足够吸引投资者进行投资而缺乏进行尝试的机会, 这是我国要发展REITs必须解决的问题。

3 发展建议及对策

3.1 借鉴国外经验, 探索我国REITs运行机制

美国和日本的REITs在上世纪60年代就已经发展成熟, 期间也经历过各种发展的瓶颈, 我国在发展REITs的时候可以借鉴他们的经验, 并结合我国实际情况来发展我国的REITs。

3.2 加快健全法律体系

国内REITs发展的缓慢在很大程度上是国内没有相关文件支持和相关配套法律法规来规范造成的。因而要想加快我国REITs的发展速度, 必须借鉴国外的相关法律法规, 根据实际情况设置国内的法律规范, 并不断地进行完善。除此之外, REITs属于资产证券化的一种, 也属于信托的一类, 因此我国应该成立相应的监管部门, 单一的信托协会监管是远远不够的。

3.3 培养相关专业人才

我国应从整体环境上进行规划, 从两个方向进行培养。一方面, 通过在高校设置最新知识的课程, 培养一批有专业水平的毕业生作为生力军来弥补我国在REITs方面的人才不足;另一方面鼓励企业进行尝试, 在企业的实践中培养“实战型”人才。从社会和学校培养两个方向人才, 既可以保证当前我国REITs的发展, 还能为今后我国的REITs更高水平的发展做好准备工作。

摘要：随着我国房地产行业的井喷式发展, 需要投入房地产建设和物业资金量不断增加以及国外房地产信托投资基金 (REITs) 理论的引入, 我国的REITs也悄然出现并快速发展。为了促进我国REITs更好地发展, 信托市场秩序持续稳定, 我国金融市场更加完善, 本文尝试通过剖析当前我国REITs发展的现状和存在的困难, 为我国REITs发展提出四点建议和对策。

关键词：REITs,发展,对策