房地产限购新政及影响

第一篇：房地产限购新政及影响

浅议“限购令”对房地产市场的影响

摘要：进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段，在一系列房地产新政出台的背景下，房地产市场出现了天价房而大多数老百姓买不起房的局面，本文从政策分析角度分析限购令，首先通过分析我国房地产的现状，地方政府纷纷推出“限购令”，旨在抑制投机。本文简单陈述房地产的发展，从国家宏观调控的政策和目标出发，分析 “限购令”是否达到预期的效果，并对房地产政策提出相关建议。本文采用文献资料法，分析我国房地产行业的状况、对“限购令”政策进行解读。

关键词：限购令 房地产 宏观调控 利弊分析

中图分类号：F299 文献标识码：A

1999年至2003年为中国房地产业高速增长期，2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2009年以来，房地产市场持续“高烧”，疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。部分城市房价上涨过快，房价增速远超居民人均可支配收入，一般居民越来越难以承受，房地产市场秩序仍较混乱，亟待整治。2010年以来，全国各地

一、二线城市有计划有步骤地集中出台住房限购细则，落实中央关于房价调控的政策意图。

一、限购令出台的必要性

(一)房价上涨过快

上海作为中国的一线城市，其房价对全国的房价有着的风向标的作用。在十年内，房价翻了几番。1999年上海房价为3176元，到2004年已经上升为6385元，之后一路攀升，2009【14】年已经达到15800元。而自2002年以来全国各城市房价不断攀升, 城市双富(负) 现象严重， 即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润,富者更富。 然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款, 即所谓负者更负。在国际上, 房价收入比是观察楼市是否健康的重要指标, 一般认为房价收入比在3-6 倍之间比较科学。据调查, 2005 年 2月, 我国最具有影响力的 25 座大中城市市区每平方米商品房平均房价为 4523.12 元、人均可支配收入为 12575.44 元。以三口之家购买建筑面积为 80 平方米的商品房为例,计算出相

【13】应房价收入比的平均值为 9.55, 远远高出国际比值。

(二)房产过度投资、投机导致泡沫经济

经济泡沫指的是在经济发展过程过程中经常出现的不均衡现象，具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。诺贝尔经济学奖得主斯蒂格兹教授给泡沫经济下的定义更为简洁：“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本要素又不能调整价格，那么就存在着【12】泡沫。”

2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，加上人民币升值等因素，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。 国家计委经济研究所2003年发布了“中国行业景气分析报告”,认为目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象,并给出了判断房地产泡沫的“五高”标准,即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。中国人民银行之后也出台政策,对房地产贷款的违规情况进行清查,防范房地产可能出现的泡沫对金融机构的潜在风险。一方面,房地产是企业和个人的一种投资方式,另一方面,投资房地产又离不开融资,这中间就涉及金融机构和融资环境的问题,是资本运作的重要方面,也是广大企业十分关心的一个问题。

1

综上所述，2001年以来,中国房地产市场一直存在泡沫,从2004年开始,房地产市场的泡沫度急剧增加;200

9、2010和2011年房地产市场泡沫度将分别为21.6%、23.2%和18.3%,房地

【6】产市场的高泡沫状况难以出现根本性转变。

二、限购令出台执行后后，房地产市场状况以及利弊分析 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件)，其主要内容如下：

进一步落实地方政府责任，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平;加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策，加强税收征管;调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策;强化差别化住房信贷政策;对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理;严格住房用地供应管理;合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施;落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;坚持和强化舆论引导，新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。国务院办公厅

此次宏观调控的政策的出台，拉开了被称为史上最严厉的宏观调控政策“限购令”执行的序幕。全国各地具体执行落实的措施在某些方面有些许差异，但大体上都是落实了中央的文件精神。至2012年，限购令依然在执行之中，尽管关于限购令及其作用，无论是产业界还是学术界都没有一致的看法与结论，但是经过分析，限购令还是对房地产的市场起到了调节作用。

(一)我国房地产市场至今仍未完全成熟与完善，但可以从以下方面看看房地产市场的现状：

1.房价上涨的速度得到遏制。据最新数据显示：2012年第一季度，国内各大中小城市房屋成交价情况：整体成交均价环比下降3%，其中一线城市下降4%，二线城市下降6%，三线城市上升1%;整体成交均价同比上升2%，其中一线城市下降11%，二线城市上升6%，三线城【13】市上升35%。从一线城市的一手房的成交价格波动情况看，房价上涨过快得到一定程度的遏制。

2

2.房地产过热现象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布了2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》。房地产投资增长,但增速放缓《蓝皮书》指出,"十一五"时期我国房地产市场总体发展向好,投资增长较快、增速回落,住宅投资占房地产投资比重上升。"十一五"期间,我国房地产投资累计达16.0万亿元,比"十五"增长10.7万亿元。年投资额由2006年的19423亿元上升到2010年的48267亿元。但是,增速有所回落。"十一五"、"十五"、"九五"后三年房地产投

【6】资年均增速分别为24.9%、26.1%和16.2%。由于房企层次不齐，情况各有不同。根据新浪财经网披露的最新数据显示，2012第一季度与2011年第一季度相比，大体上看，在一系列的严厉的宏观调控政策影响下，房地产过热现象得到一定程度的遏制。

(二)限购令的利弊分析

1、利

(1)一定程度上遏制了房价上涨过快。全国范围的房价上涨过快得到一定的遏制。如上文所示。

(2)投资、投机在一定程度上得到控制，房地产的过热、泡沫也得到一定程度的遏制。如上所示，从国内房企的销售数量以及销售额来看，房企并没有继续扩大规模的趋势，在获利和融资方面保持原有水平。

(3)整顿房地产市场，给房地产降温的同时，促使房企内部整合。根据《财经》杂志2005年的调查，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得的暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。而其他民营企业不管是否具有海外背景，也与官场有千丝万缕的联系。“限购令”使得一些中小房产商资金断裂而跑路，从而掀开房地产市场的黑幕的一角。房地产市场因此能到一定程度的整顿，涉及到政府官员腐败的能得到查处。而房企内部也出现整合，淘汰竞争力

[12]差、信誉不良、出于投机动机的房企，让房地产市场有序、健康的发展。

2弊

(1)有悖市场经济运行的公平竞争原则，加剧不公正，有违法制。限购令的表面政策目标是限制房价，但其涉嫌歧视危及了相关政策工具的合法性，巩固并强化了特权城市和城市特权，在传统的城乡二元隔离之外增加了地区间隔离，不利于市场自由的扩展和公民认同的增进。所谓特权城市，指的是北京、上海、广州之类的一线城市，它们通过历史积淀和体制安排的方式获取了远远高于全国平均水平的资源与成就，且通过户籍福利的方式保持城市户籍人口对发展成果的独占。在毛主席时代，为维护林毅夫所谓的“重工业优先发展”的经济战略，城乡二元结构获得了体制化，“城市户口’’意味着充分的就业机会和福利保障，而“农村户口”则意味着“禁锢”。毛主席时代的财富积累模式是一种非常特殊的计划体制，“户籍”的意义早已超过了简单的人口管理，而成为盛装“特权”的巨大容器。“户籍”再次成为杀手锏，在“限内”与“限外”之间刻画出明显的身份等级，刺激着人们对特权的联想和对平等的期许。户籍歧视不仅针对农村和农民，还在城市之间构筑起了新的樊篱。限购令的有效规制对象并非那些在城市没有购房预期的农民工，而是相对于一线城市的那些

二、三线城市的中产阶层。以往的“购房入户”毕竟还确定了一种相对明确的户籍获取条件，现在的限购令则从户籍现状出发限制购房。该项限购措施貌似“猛药”，但却并未击中房价调控(尤其是一线特权城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治认同上业已取得的初步改革成果。该政策的合法性与合理性值得商榷。

从公平性上讲，“购房入户”毕竞有明确的市场标准，其政策正当性要超过目前的限购令。特权城市的“超额福利”是高房价的真实因素，因此调控的方向就不是撕开法律平等的薄纱而重祭“户籍”利器，而是反思这种“超额福利”的正当性与合理性。限购令重新充实了“户籍”的特权与福利内涵，与改革的分享逻辑之间存在紧张。可以预料，这种“毒性” 3

极大的严厉调控不仅效果难以持久(因为这是治标不治本，最终还是要回到常态化的市场机制之中)，而且会产生极大的副作用，比如再次动摇人们对市场自由、社会平等和政治认同的信【14】心。

(2) 实体经济遭到打击。房产本质上算是实体经济的范畴，但是由于房地产市场的特殊性，大量的融资形成房市以及和金融千丝万缕的联系使得房地产市场具有某些虚拟经济的特点。且中国政府从2003年由于“非典”给经济带来负面影响就有意扶植房地产开发以带动经济发展消除“非典”的负面影响，近几年，在地方，房地产无疑成为支柱产业。2010年以来，以“限购令”为代表的宏观调控措施给持续发热的房地产市场泼了一盆冷水，与房地产产业相关的实体经济都受到不同程度的影响。房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。20世纪80年代中期以来，我国房地产业发展很快，速度超过同期GDP增长速度，房地产业增加值占GDP的比重不断提高，目前早已经超过5%，为国民经济的支柱产业。房地产对GDP具有极大的带动作用，历史数据表明房地产对GDP的影响在10%左右。即如果房地产

【12】投资降低30%-40%，将导致GDP下降3%-4% 。GDP增速的大幅度下滑将会带来一系列的经济问题，例如就业率下降、物价不稳定等。房地产市场的低迷已经对相关行业的影响开始凸显——钢铁厂大规模裁员，建筑工人下岗，相关行业领域的失业率不断上升。

(3)金融秩序环境恶化，变脆弱。由于限购令作为行政手段的立竿见影的效果，很多中小房地产商资金链出现断裂，对金融系统造成难以估计的伤害。国内的房地产商是公关先生，是资本玩家，是抽取银行资金的老手，是从土地批租到销售链条之间的中介机构，却不是市场意义上的房地产商―顶多是房地产创意策划和住房销售者。银行业也在追求利润的驱使下，自觉自愿地被开发商裹挟，而从各地所爆发出的一系列假按揭案件来看，许多银行人员成为骗局的组成环节，合谋将钱源源不断地从银行金库搬到私人家中。此时的房地产业更合适的

【11】名称，应该是资金的合法输血管道。

房价下跌对银行等金融系统形成压力，不仅因为增加了房地产贷款不良率，导致银行信贷资产质量恶化和盈利能力降低;而且因为以房地产作为贷款抵押物的借债人资产负债恶化，贷款能力减弱，并面临资金收紧，又限制了新的投资规模以及降低公司的盈利能力，反过来又导致其他类型贷款的信用风险也会增加，加剧银行系统的脆弱性。最终，地产商无法及时偿还银行的贷款，导致银行的资金无法回流，因而产生大量的坏账，资金的供应紧张，市场出现流动性不足，引起经济中通货紧缩和信用创造能力不足，从而引发经济危机或者经济衰【11】退。

与此同时，国外资金仍垂涎于中国楼市。他们中的许多人主要目标是希望通过持有人民币资产，以便在人民币升值中大获其利。为了绕开中国的严格规则，在中国注册了在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举

【11】地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内6%至7%的年租金收益率。

三、“限购令”政策的发展

在市场经济时代，房地产市场问题的解决，需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者(房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等)理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。

限购令作为短期的行政措施色彩浓厚的限购令在调节遏制房价过快上涨、遏制投机方面，效果是比较明显的。从发展中国社会主义市场经济的角度来说，房地产市场的真正供求需要正视。从市场的角度来调控供求是治本之策，但需要各种措施的综合运用。

4

限购令对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来，“限购令”主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策，不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，“还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革，从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制，积极推进保障性安居工程建设,拓宽融资渠道,保障用地供应,提高设计水平,保证工程质量，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度,确保保障性住房建设可持续，同时要要加强和改善宏观调控;落实强农惠农政策;努力保持对外贸易稳定增长;大力促进中小【15】企业发展。”

参考文献. [1] 王先柱等 基于我国35个大中型城市的实证分析安徽工业大学经济学院 经济体制改革Reform of Economic System)[J]. 2010年(03)

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[4] 王明明等 中国房地产市场需求模型实证研究 征信 , Credit Reference, [J].2011年03期 [5] 张朝洋基于SSpace模型的中国房地产泡沫研究金融教学与研究, Finance Teaching and Research,

[J]. 2010年(02)

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[7] 陈崇 葛扬 南京大学经济学院;房地产商品基本价值与市场泡沫度分析 社会科学辑刊Social Science Journal, [J]. 2011年(02)

[8] 李晶 中国城市房地产税收调控政策研究社会科学辑刊 Social Science Journal, [J].2010年(06) [9] 成善栋 房地产金融风险影响宏观经济安全的相关研究——兼论我国房地产金融潜在风险及政策建议金融论坛 , Finance Forum, [J]. 2010年(03)

[11]叶檀 《中国房地产战争》[M]. 2009(11)： 34 ，156-180 [12] 徐滇庆 《房价与泡沫经济》机械工业出版社, [M].2006年：133-135 [13]CRIC 中国房地产测评中心

[14] 新浪财经网http://finance.sina.com.cn/ http:///article/sort074/sort0122/info-33274_2.html [15]2012年4月温家宝在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会讲话

四、致谢

5

通过这一阶段的努力，我的毕业论文终于完成了，这意味着大学生活即将结束。在大学阶段，我在学习上和思想上都受益非浅。非常感谢xx老师在我大学的最后学习阶段——毕业论文写作阶段给我的指导。她严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。从课题的选择到项目的最终完成，冯老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持。她的这种无私奉献的敬业精神令人钦佩，在此我向她表示我诚挚的谢意! 同时，感谢所有任课老师和所有同学在这四年来给我的指导和帮助，是他们教会了我专业知识，教会了我如何学习，教会了我如何做人。正是由于他们，我才能在各方面取得显著的进步，在此向他们表示我由衷的谢意，并祝所有的老师培养出越来越多的优秀人才，桃李满天下!

第二篇：浅析“限购令”对房地产市场的影响分析

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浅析“限购令”对房地产市场的影响分析

浅析“限购令”对房地产市场的影响分析

摘要：目前，限购令与房地产市场波动引起了人们的广泛关注。本文以西安市为例，在解读限购政策的基础上,拟对限购令对房地产市场的影响进行探讨, 采用问卷调查法(对1000名西安市民施测)与西安房地产信息网数据,研究限购令对西安房地产市场的影响。

关键词：限购令;房地产市场;西安市;影响

中图分类号：F293.35文献标识码： A 文章编号：

1引 言

近年来，我国城市房价呈快速不断上涨的趋势，针对房价过高、上涨过快的城市，国务院常务会议提出实行楼市“限购令”。全国共有46个城市出台以“限购”为核心的楼市调控政策。 “限购令”给不同城市居民和楼市造成了不一样的影响，这引起了我们深深的思索。

2限购令解读

2.1限购令的具体内容

本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或 社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房 [1]。

2.2限购令的目的

从限购令的内容来看, 其目的是通过抑制需求, 遏制投机和过度投资, 减少商品住宅成交数量, 从而通过供大于求的基本经济法则降低房价, 保证房地产市场的良性健康发展[2]。

3限购令市场反应

限购令实施之初，房地产价格没有大幅度下跌，但在一些市中心黄金地段或各方面条件优越的大楼盘房价还小幅上升了，但是随着时

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间推移，最近房价却出现了大幅下跌。自限购令实施发展至今，成交量突然大跌，其原因主要在于政策的限制。至于另外一个原因，限购令的出台让已经持有房产的人考虑到把手上的房子出手后他没法再买进，就降低甚至打消了他出售房子的意愿，转为提供到租赁市场上去。因此限购令一出台，房地产市场上的供应是下降的。

4 限购令对西安房地产市场带来的影响

近年来，我国商品房住宅价格普遍上涨较快，尤其是广州、北京、上海等大城市。西安的房价上涨速度也是直线飙升，而其上涨速度远远超过了其收入的上涨速度，直接影响到了居民的幸福指数与生活水平。2011年2月25日，备受西安购房者关注的西安楼市限购令出台。无疑西安“限购令”的出台将对西安房地产市场产生了重要的影响。

4.1 “限购令”对商品住宅成交面积的影响

选取2010年后三季度、2011年和2012年前两季度西安市商品住宅成交面积为指标, 对比实施限购前后西安市商品住宅成交面积的变化,如表1所示, 2010年西安市月销售房屋成交面积量持续增长, 由于2011年限购令及西安市有关调控政策的影响, 2011年、2012年成交面积增长率均有所下降。

4. 2“限购令”对楼市价格的影响

选取2011年和2012年前两季度西安市楼市价格指数为指标, 对比实施限购后西安市楼市价格指数的变化,如表1所示：2011年3月起起，西安限购令正式执行，购房者持币观望，等待房企降价，但可以看出，最初西安房价似乎并未出现下跌的迹象。接下来三个月通过打折促销等变相降价的手段使成交量与之前相比呈现明显上涨的态势。数据显示，从2011年十一月份在大盘项目降价的引领下，西安楼市均价下行趋势在逐渐增强。2012年前两季度，西安住宅均价总体呈平稳走势。

注：数据来源于西安房地产信息网数据研究中心

4.3购房者的购房指数

选取2011年和2012年前两季度西安市西安居民购房指数为指标, 对比实施限购后西安市居民购房指数的变化,第二月限购令颁布以后

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西安居民购房指数呈现出明显的下滑走势。受到今年预期有可能出台更加严厉的调控政策的影响，人们的购房行动变得迟疑，大部分人群都在静观楼市变化，导致西安居民购房指数大幅下降。其中由于开发商大打优惠牌，这在一定程度上刺激了部分前期一直做观望的刚需置业者以及改善性人群需求出现了集中释放，于是这些置业者便放弃观望选择出手，楼市有一定回暖，销售势头表现强劲。其间虽然有所回升，但整体是呈下降趋势。

注：数据来源于西安房地产信息网数据研究中心

4.4 “限购令”对购房者购房心态的影响

西安市1000名市民参与了调查，从本次问卷调查结果的统计分析可以总结得出: 首先，71.3%的人支持限购政策，53.4%的人认为应该加强对限购令的执行力度(其中大部分是只有一套或者没有住房的市民)。其次，76.7%的人认为房价高，不能接受，51.4%的人认为房价不会下降，其中31.4%的购房者则认为西安整体的发展在提速，国际化大都市建设、地铁开通、城市改造等众多利好，西安的发展将更好，而房价也势必随之而提升。另外，11.9%的居民购房是刚性需求，不管政策如何，都需要购房解决住房问题;绝多数的居民受各种经济、政策条件的影响，持观望的心理。

5 结论

5.1对抑制投资投机性购房行为起到了一定的作用但执行力度不够

房价虚高已成为目前人们关注的最大问题，而限购对房地产市场产生了实质性影响，限购令颁布之后，商品房成交面积急剧下降，一批投资投机性购房需求被迫离开，以自主或者改善型需求为主的刚性需求主导着当下的市场。所以限购的出台也是受到广泛支持，但多数人认为房价不会下降,且认为限购令不够到位，应加强执行力度。

5.2房地产成交量未来走势不明

在2011年限购影响下，拥有2-3套的购房者比例较小，投资者逐步退市，而刚需观望氛围浓郁，但受楼市调控政策影响，较多的购房者依然选择了暂时持币观望态度，另外，随着我国收入水平持续增

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长，一套住房者也可能成为新的购房对象，可以看出西安楼市住房需求较大，潜在购买力较为旺盛。

5.3抑制需求为后市反弹埋下伏笔

“限购令”只是一时性的抑制了房地产投机，而不是打击了投机。日后该政策一旦放开，将导致楼市报复性反弹，市场将重现抢购“现象”,为酿造下一轮房价暴涨埋下祸害。

5.4 “限购令”限制多久

“限购令”的实施在短时间内效果明显，这仅仅是临时性的措施，并非长久之计，如果长期实行，定会扭曲市场关系。稍加注意我们就能发现，“新国八条”在限购政策上预留了极大的时间操作空间，即“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。这个“一定时期”较为模糊，留下了弹性运作的空间，不确定成为一致选择，这种空间是一个供各种力量相互博弈的舞台。

参考文献：

[1]百度百科.限购令[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/4452289.htm.

[2] 刘艳莹.浅析“限购令”对房价控制的作用[ J] . 城市建设理论研究(:电子版),2011,(15).

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第三篇：新政限购下,如何做好销售

新政环境下，做好销售有很多切入点：

1、销售执行面：促销啊，优惠啊，打跑得快，参照08年万科。

2、现场管理方面：以练带打，练习、培训一起上，带动销售力的提高。

3、政策应对面：政策擦边球、翻新而不创新。

4、营销推广面：信息直达，信心直达。

5、产品展示面：细节决定成败。

首先了解新证下可能对自身项目带来的利害因素;在大环境中，新政往往会受到强度的关注，我想不在任何时候，任何政策下，市场是存在的，;这个就是看你对项目的期待值在一个什

么阶段;

价格：谁都没有想着项目在市场不好的情况下降价销售，市场真的都降价了嘛，如果没有，

这个市场说明并没有受到各项因素的阻碍; 客户：客户上访量是不是减少了?如果是说明人的心理受到影响了，这个时候更应该关注上访的客户，而不应该把精力再放在如何寻找客户，因为影响了客户的心理，再有力的推广与忽悠，已很难恢复客户的信心;而关注现有的上访客户，主要是这部分客户确实存在需求，

而心存顾虑 销售现场：注重销售人员的激励，在好的市场优秀的业务员很多，没有太大差别，而在市场低迷的时期，采用高额的奖励，自然能分辨出哪位业务员更优秀，优秀的业务员在这样的市

场中理当得到应有的回报.

管理能力：市场分外部与内部，外部自然是策划与推广的结合，一个好的推广能带动项目整体价值的提升，客户关注市场自然会根据推广的影响力来关注一个项目，达到事伴功倍的效果;内部市场自然指现场的控制能力，业务员敲定不了的客户，肯定是有原因，管理人应该

在这个时候把控客户.

第四篇：上海房地产限购及房产税细则

A.限购政策

1外地户籍：拥有1套以上住房的非本本市户籍居民家庭，或不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险<城镇社会保险>缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停购买。

2本市户籍：本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停购买。

3外籍人士：与原来一样.<只需提供劳动合同>

B,房产税细节

1本市户籍：购买首套不管面积多大免收房产税。二套以上按人均面积60平方米计算，超出部分面积X单价X70%X0.6%<0.4%>等于房产税，每年征收，一年申报一次。如卖掉前面一套变首套，以后可免交。

2外地户籍：有本市长期居住证满3年可免交房产税<如果只满一年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税>。没有长期居住证的外地人需每年全额<不以人均面积计算按产证面积全部缴纳>缴纳房产税自到卖掉为止。

3外籍人士：每年全额<不以人均面积计算按产证面积全部缴纳>缴纳房产税直到卖掉为止。

房产税税率：面积X单价X70%X0.6%<单价高于28426.00>

面积X单价X70%X0.4%<单价低于28426.oo> 后面将继续讲过户政策!

过户政策：

1夫妻双方有一方是上海人按上海户籍标准<不需提供税单或社保证明> 2夫妻是上海人，父母是外地户口，上产证的话<父母需提供税单或社保证明>父母份额需缴纳房产税。

3 如果购房人是按产证面积全部缴纳房产税的只需要五个工作日就可以过户<例：上海人第一套人均面积已经超过60平米，再买就全额征收房产税，原先的一套不管面积多大不需要征收>，<例：如果第一套人均面积小于60平，再买的话就将二套加起来按照超出的面积计算房产税，过户需要15个工作日，但是客户将再买的房子按产证面积全额征收，不计算原先房子面积的话只需要5个工作日> 4审税过户：下家需带好结婚证，户口本，未成年出身证，身份证，未婚男满22周岁，女满20周岁需民证局开未婚证明。

以上在过户前需审核15个工作日。<如缴纳全额房产税只需要5个工作日> 银行政策：认房认贷<原有一套住房，无论有无贷款，再购房，按2套标准执行，首付6成，利率上浮>

上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定，自2011年1月28日起，本市开展对部分个人住房征收房产税试点。现将《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》印发给你们，请认真按照执行。

实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的一项重要内容。各区县、各部门要高度重视，细致工作，密切配合，确保本市对部分个人住房征收房产税的试点顺利进行。

上海市人民政府

二○一一年一月二十七日

上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法

为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行办法。

一、试点范围

试点范围为本市行政区域。

二、征收对象

征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。

除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。

居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)在本市拥有的住房情况确定。

三、纳税人

纳税人为应税住房产权所有人。

产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

四、计税依据

计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

五、适用税率

适用税率暂定为0.6%。

应税住房每平方米市场交易价格低于本市上新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

上述本市上新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

六、税收减免

(一)本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积;对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

(二)本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

(四)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

(五)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税;持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

(六)其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

七、收入用途

对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。

八、征收管理

(一)房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

(二)房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

(三)凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记;不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

(四)纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。

纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。

(五)应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。具体征收管理办法，由市地税局负责制定。

九、部门职责

(一)建立工作机制

市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，建立健全工作机制，推进房产税试点工作。

(二)协同征收管理

市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要，提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。

(三)实现信息共享

市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台，实现个人住房信息数据库信息共享。

十、评估机制

房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。

十一、其他事项

本暂行办法未涉及的其他事项，按国家和本市的有关规定执行。

本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定，由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订，并报市政府同意后公布执行。

本暂行办法自2011年1月28日起施行。

附房屋交易总流程：

1. 签 约或意向当日(到房地产交易中心查询所购买房源状况)

2. 公证(买卖双方如是境外人需合同公证，或买方是境外人士还需贷款合同公证)

3. 卖 方 还 贷(无贷款跳过)

4. 办理贷款(了解清楚是：商业贷款还是公积金组合贷款，买方不贷款跳过)

5. 过

户(贷款批贷后办理过户手续)

6. 领取买方产权证

7. 放

款(不贷款跳过)

8. 交

房(结清余款及水、电、煤、有线、管理费、电话、维修基金、户口迁出)，签署房屋交接单

备注：在交房前应保证业主将上述各项属业主缴纳费用全部结清，并出具相关证明，才能将余款交付给业主。

上述8项二手房买卖的交易程序为大致主要步骤，若交易中出现下列条件，则按提示操作：

1) 卖方房屋无抵押(则跳过步骤2)

2) 买卖双方均为国内人士(则跳过步骤2中的公证) 3) 买方不贷款(则跳过步骤4)

步骤

一、签约(签约前买卖双方必须提供的物件)

签约或转意向的房屋，若产权证中未标注权利限制，则由中介方凭产权证至房地产交易中心对产权进行查询(上述手续为保障交易安全的必须程序)查询费用为30元/次。确认产权无查封等异常后方可。

1、 买方提供

身份证原件(共有人均需提供)，境外人士需提供护照。

2、 卖方提供

1)(商品房)产权证原件、权利人的身份证原件

2)(售后房)产权证、同住人员情况表、购买协议(物业管理公司提供)权利人的身份证原件及私章，境外人士需提供护照。

3、买卖双方有代理人的情况下

需要提供委托公证书原件(需要公证)及身份证明，若买卖双方是在境外，委托书需经中国驻该国领事馆认定后到上海市公证处翻译后方能使用，若是台湾省的公证书，则需到上海海协会确认盖章后方为有效。

4.买卖双方为公司

卖方提供：企业法人营业执照、企业代码证、公司章程、董事会决议、法定代表人的身份证明、(若有代理人则提供公司出具的委托书、委托人身份证)

买方提供：企业法人营业执照、企业代码证、法人身份证明及身份证

步骤二：卖方还贷

1、 卖方自行还贷条件

1) 卖方还贷时间超过1年，如未满1年，违约金为剩余贷款利息的3‰(每个银行情况不同，需与卖方贷款银行确认后为准)。 2) 卖方向银行申请还贷，并取得银行批准

3) 办妥还贷手续后，取回他项权利证明及抵押登记注销申请书(银行处)，另加产权证原件及他项权利证明及抵押登记注销申请书，至房地产交易中心办理注销抵押登记，注销时间为7个工作日。

2、卖方无力还贷，需收取买方首付款后或需由买方出具高于总价30%以上的现款代为还款的，为保证卖方专款专用，要求将买方的现款直接付款到卖方银行以保证专款专用。 步骤三：公证

1、 签约的房屋，在产权证无权利限制的情况下，买卖双方若其中一方涉及外籍人士，则该买卖合同需经上海市公证处进行公证(公证后的房屋无需查询)，在签署合同当场由中介方安排相关公证人员。

2、 买卖合同公证费为合同价：0.25%+350元

3、 贷款合同公证费：贷款额*0.3%

步骤

四、办理贷款(流程、相关条件、税费)

首先需明确买方贷款方式：如：纯商业贷款，公积金贷款，公积金与商业组合贷款。

1、 公积金贷款或商业贷款流程

公积金查询或房产评估

确定贷款额度及年限

签订借款抵押合同

审 核

通 过

邻取房产证及抵押证

有补充公积金的，最高可贷40万元，若在缴纳公积金中拖欠三个月以上未缴纳的或缴纳未满一年的或上次使用贷款还清未满一年的均不能享用公积金贷款。相关细节见公积金使用办法。

2、 贷款方提供

(公积金账号)、收入证明、婚姻证明、户口簿、私章、(公司提供营业执照复印件)，身份证明

3、 费用

1) 评估费：合同价的千分之一，公积金贷款额超过房价的50%以上的需要评估

2) 贷款合同公证费：贷款额*0.3%

步骤

五、过户(资料及出证时间)

1、 上海市房地产交易中心 1) 卖方提供

产权证、身份证(未成年人提供有效独生子女或学生证)或护照、若代理人需提供有效委托书及代理人身份证。并复印二份 2) 买方提供

身份证(未成年人提供独生子女证或学生证) 3) 中介公司提供

申请表、买卖合同四本、买方若贷款(另提供借款抵押合同、抵押申请书、委托书)

出证时间：20个工作日左右

步骤

六、办理房地产权证

1、 过户手续当日，在各项手续齐全的情况下，房地产交易中心出具过户资料收件收据

2、 买方在收到领取产权证的通知后，凭过户当日交易中心出具的收件收据领取产权证

步骤

七、办理抵押权证

1、 房地产权证办妥

2、 买方凭产权证及他项权证申请银行放款： 1) 纯商业贷款放款约5个工作日

2) 纯公积金及组合贷款放款时间以公积金管理中心放款为准。

步骤

八、放款

1、 原则上放款至卖方帐号为主

2、 房款交接地点：中介公司

步骤

九、交房

中介方陪同买卖双方进行交接手续，并办理水电煤有线电视维修基金管理费用结清。签署《房屋交接单》。 __________________ 买卖双方如有境外人士另需：

卖方提供：夫妻双方身份证，婚姻证明，产权证，户口本 买方提供：夫妻双方身份证，婚姻证明，收入证明(税单)，户口本 买卖双方中如有未成年人则需提供户口本/出生证明

境外人士需提供护照

房产新政涉及热点案例解答

1、细则未实施，新购不等于禁购

案例：去年12月底，我在宝山买了两房，并把25岁未成家的儿子名字写入购房合同。按照去年10月上海出台的家庭只能新购一套房产的政策，这侧买房等于同时用了我和儿子的购房指标。今年2月“升级版限购令”规定，只要以前买过两套房，禁止购买第三套房。按此推算，我是否可以认为儿子还有一次购房指标?

解答：今年2月“升级搬限购令”颁布后，上海地方细则至今未出，至今，各交易中心仍然以去年10月的限购令为执行标准。因此，以旧版限购令来说，双方已用完购房指标。

去年10月的限购令可理解为“新购一套房”政策，今年2月升级版限购令可解读为“禁购”政策。至于“禁购”是否取代“新购一套房”政策，工作人员表示因未接到通知，所以不排除有这种可能性。但如果有购房者想钻此漏洞，工作人员说，因为不知道是以何时间为节点，所以风险不小，万一相关细则出台，到时仍可能过不了户。

2、未成年子女产证加名=父母买房

案例：我的父母一直住在多层房六楼，年龄越大越不方便。我想以父母的名义一次性付款买房。父母指出，不妨把年届10岁的孙女的名字加进去。而我的岳母也有置换房屋的打算，同样提出把外孙女的名字加进产证。我们夫妻已买过一套房。感觉这种方案似乎可行，既能够解决长辈将来的房产直接留给孙辈的问题，又能够避开限购政策。

解答：未成年子女跟随父母，购房指标只有一个。如果爷爷奶奶购房加入孙女的名字，相当于使用了父母的购房额度，因为成年子女以18周岁为认定指标，外公外婆新购房产证上就不能加上她的名字。

3、房产证减名=转让份额重新交易

案例：我已购有一套房出租，半年内打算趁楼市调控再买一套房。目前，我和父母同住，该房产由父母全资购买，且产证上有3人名字。我打算到交易中心把父母房子上自己的名字去掉，这样，自己再买房是否不会被限购，同时还能减少新买房而产生的房产税的成本?

解答：除夫妻间转让不会产生税费外，房产证减名字，相当于转让所拥有部分的房产份额。比如，子女把父母房产证上的名字去掉，相当于该房产的三分之一部分转让给父母，其中涉及营业税，个人所得税等，父母则需要支付该部分的契税，其成本也不小。

4、外地房产暂不计入家庭住房

案例：我在外地有房，合并计算的家庭全部住房面积，包括在外地的房产吗?

解答：按照目前的政策，在征收房产税时，不包括外地房产。但在外地购买房产时，有过贷款记录，那么在上海再买房时，无法享受首套房优惠。

5、外地父母本市买房也受限

案例：我父母是外地户口，我是上海户口，现在想在上海买套房子，写上一家三口的名字，请问要不要缴房产税?

解答：如果上海户口的子女未成年，则和父母属于一个家庭;如果成年了，则属于两个家庭。要买房的话，父母需要有居住证，并且能提供自购房之日前两年内再本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险。对这类家庭，怎样征房产税还要等细则出台。

6、两地婚姻家庭如何买房

案例：我的婚姻是两地婚姻，我有本市户口，但是男方没有。这种情况下，是不是只能买60平米房子?超过部分是不是要缴税?

解答：原则上说，结婚的另一方如果没有本市户口，也是家庭成员。但是现在出台的政策中对于这种异地婚姻家庭新购房的标准，究竟应该以本市居民还是非本市居民为征收标准，还没有出台更为具体的细则。

7、动迁房是否要征税

案例：我即将动迁，请问动迁安置房需要缴纳房产税吗?此外，售后公房需要缴纳房产税吗?

解答：由于动迁原因分配的动迁安置房不征收房产税。但满3年上市交易的动迁安置房，就视同商品房，按规定征收房产税。和动迁安置房一样，售后工房权利转移的时候，下家再买就算商品房。

8、居住证满三年，房产税怎么算

案例：非本市户籍的居民如果居住证不满三年就要收房产税，那么我居住满三年以后退还房产税时，有无购房面积限制呢?在房产税退还期间产生的利息，到时是否也会一并退还?

解答：非本市居民居住证期限固定后，是可以申请退还房产税的，不过到时新购房也不能超过人均60平米的起征点这个规定。至于这些缴纳的房产税在“保存”期限内产生利息问题是否会归还市民，现在出台的政策没有涉及。

9、婚前婚后买房如何算

案例：我们夫妻婚前曾经各自贷款买过一套房，其中一套房去年已出售，目前自住一套40平米小房子，打算再买一套90平米的两房。按照规定，还能再买房吗?如果能买，能申请贷款吗?如果可以，首付比例多少?贷款利率多少?要不要交房产税?

解答：根据交易中心的人员表示，这种情况能够购房，如其新购房屋首付比例不低于六成，贷款利率 1.1倍，超出人均部分(130-120=10平米)的面积要缴房产税。

10、离婚后买房怎么算

案例：我和前夫共同贷款购买一套住房，几个月前因为感情破裂已经离婚，住房归男方所有，我分得现金财产，房产证产权人一栏上女方名字已去掉。现在如果我打算独立购买房产，按照现行规定，买房将被视为首套还是第二套房?首付和利率分别是什么比例?

解答：交易中心人员表示，在这种情况下，如果已变成单身的女方要购房，关键看婚内住房的主贷人是谁，如果主待人是男方，女方离婚后再购房按首套房标准执行;如果主贷人为女方，则女方离婚后独立购房将按二套房标准执行。

11、子女买婚房能否算首套

案例：家庭房产证上有父母和成年子女共三个人的名字，现在子女要独立购买婚房住房一套，购买住房时贷款首付和利率比照第一套房还是第二套房?子女独立购买的结婚住房面积60平米，需要缴纳房产税吗?

解答：交易中心人员表示，按沪版房产税细则规定，子女未领结婚证前购房仍可视为首套，首付最低六成，利率按各银行的首套房利率执行，子女独立购买的60平米结婚住房如为其小家庭首次购买的唯一住房，免征房产税。

12、婚前买房，结婚后怎么算

案例：我和女友均无任何和父母共同拥有的房产。目前尚未登记结婚，我已购110平米三房一套，女方打算新购一套小面积住房，综合利率水平和房产税来看，婚前买还是婚后买，买多大面积比较合适?将来生了孩子摊薄人人均面积，房产税怎么交?

解答：交易中心人员表示，为领结婚证前女友婚前再买可算首套购房标准，领了结婚证则将按两套购房标准，首付及利率大增。女方新购多大面积的住房要看双方经济承受能力，因为男方已购110平米住房，离两人人均60平米标准只差10平米，基本上购置新房都会面临房产税的征收，只是征收额度的不同。如果将来生了孩子而家庭住房总面积没有突破180平米，则不用再缴房产税，如果超过180平米，则要缴纳超过部分的房产税。

第五篇：房地产新政

时间 措施 要点

2011.01.26 新国八条剑指楼市 二套房首付提至六成

国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。

2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。 2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场调控成果 国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

2010.09.27 国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地

土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(下称《通知》)，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

2010.09.18 李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求 加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房. 2010.09.08 京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉 北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。

2010.09.04 首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划 国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。 2010.08.02 国土部发1457宗闲置土地黑名单 国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。

2010.07.12 银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇 针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。

2010.06.12 住建部等七部门发文 加快发展公租房

由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。

2010.06.04 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 2010.05.22 广州出台国十条楼市新政细则 未停止三套房贷

广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求;对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查;明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。

2010.05.22 重庆楼市新政出台未对第三套房停贷 重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。

2010.05.06 深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文 5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010.05.02 央行年内第三次上调存款准备金率 5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。 2010.04.30 北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房

暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房 同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

2010.04.21 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准

银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 未获预售许可 开发商不得收取定金 住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

2010.04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨

住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款 中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

2010.03.18 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案 按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

2010.03.10 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查 国土部发通知：

一、加快住房建设用地供应计划编制;

二、促进住房建设用地有效供应;

三、切实加强房地产用地监管;

四、建立健全信息公开制度;

五、开展房地产用地突出问题专项检查。 2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者

流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 2010.01.12 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010.01.10 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展

国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业税

自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 2009.12.17 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50% 财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。 2009.12.14 国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给;二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房;三要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。

2009.12.09 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 2009.12.07 中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给 中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。