限购政策对楼市的影响

限购政策对楼市的影响（通用7篇）

篇1：限购政策对楼市的影响

限购政策对楼市的影响

限购令对楼市影响较大 多数开发商并未降价

刚刚过去的8月，上海楼市经历了近6年来同期最惨淡的交易行情。来自中国房产信息集团的统计数据显示，今年8月上海商品住宅成交面积为57.6万平方米，环比下滑25%，同比下滑18%，创下了2005年以来8月份上海商品住宅市场成交量的新低。

另据中国房地产指数系统同期发布的 “百城价格指数”，8月份包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格为15773元/平方米，与7月份相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。

由此可见，今年以来不断出台的调控政策正在显效。那么，未来几月楼市是否会继续降温？

限购令对楼市影响较大: “今年8月份，上海楼市成交量出现大幅回落，这是早可以预见的。”德佑地产研究主任陆骑麟认为，7月份国务院常务会议明确，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不少购房者寄望限购令升级后，大型开发企业因资金链收紧而加速对一线城市房价调整的步伐，转而再次陷入观望。而上海对补税单做法的不予认可，也加重了外地客户的观望情绪，导致成交量萎缩。

从全国范围来看，本轮宏观调控政策中的限购政策，对抑制房价过快上涨起到了较为明显的作用。据中国房地产指数系统统计，今年8月份，全国100个城市住宅平均价格为8880元/平方米，与7月份基本持平，其中56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。上海、北京、广州等十大城市的平均价格出现去年9月份以来的首次下降，也与今年这些城市先后出台限购政策有关。具体来看，价格上涨的城市比上月减少3个；而重庆(主城区)、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降，城市数比上月增加3个，除重庆(主城区)下降1.12%外，其余6个城市降幅均在0.5%以内。多数开发商并未降价： 尽管楼市成交量出现下跌，成交均价也有下降迹象，但业内人士分析，目前楼市均价的下降，还是与成交结构有关，具体楼盘的价格下跌还不明显。

据德佑地产统计，受到“沪四条”堵漏效应的影响，今年8月份上海楼市单价3万至5万元的中端楼盘成交面积下跌严重，跌幅达到了43.4%。不过在终端市场受创严重的情况下，全市商品住宅的均价只下跌了1.1%，依然处于接近2.2万元/平方米的高位。这也从侧面反映了大多数开发商并没有真正下调房价。

虽说二手房交易同样冷清，但当前的价格松动仍未到达购房者的主流预期。据上海中原地产介绍，近期改善型二手房买家聚集在次中心区域，如闵行莘庄板块，该板块内投资性房东已经售出离场，目前房源在售的房东多数也是为了置换。莘庄南广场的房源均为2005年至2008年竣工的商品住宅，房源品质及价格相对稳定，因此其议价空间最高只有约5%。由于新房价格低开，而二手房东咬住价格不放，部分区域还出现了“一二手房价倒挂”现象。金九银十”前景堪忧：

眼看传统的“金九银十”季即将到来，最近，开发商们纷纷备货，以期在传统的销售旺季内取得销售佳绩。但种种迹象显示，今年的“金九银十”前景堪忧。

“房地产市场的走向，既取决于行业政策，又受外部货币供应的影响”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，现阶段我国楼市正处在史上最严厉的调控期，且短期内政策将延续从紧态势，与此同时，当前货币供应量持续减少、存款准备金率处在历史峰值、基准利率处在加息周期等，也将作用于楼市。因此，他认为未来几个月楼市将继续降温。

在这样的市场背景下，越来越多的市场人士和购房者认为，开发商唯有通过实实在在的价格松动，才能撬动销售，否则“金九银十”难以出现。搜房网数据监控中心一份对全国46个城市的购房者调查结果显示，有超过半数的购房者认为今年的“金九银十”不会如期而至，而认为“金九银十”仍会是销售旺季的购房者占比不足四分之一。房企掀起并购热潮：

正当开发商和购房者不断博弈之时，有一组数据似乎表明，已有一些开发商已经 “屏不住”，转而通过并购整合的方式寻求出路。“今年上半年，房地产行业并购案例达57起，同比增加27起，居各大行业之首。”易居研究院企业研究中心首席研究员周建成说，在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道 据介绍，今年我国房地产行业并购案例持续高速增长，呈现并购案例数和并购金额 “双高”的特点。目前，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业也加速了房企并购整合潮的推进。这或许预示着，经过宏观调控，我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。

篇2：限购政策对楼市的影响

限购政策

2012年02月23日02:29 新京报

本报讯(记者 张旭)针对近期市场传言上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房，上海市房管局于2月21日回应称，原来的政策中已包括持长期居住证满3年的人群，这一操作从限购政策开始时就已执行，不存在放松限购之说。

但记者查询发现，上海限购令的文件中并没有明确，持长期居住证三年的外地户籍人口享有本地户籍待遇。

对此，上海诸多业内人士称之前并未听闻，但这一政策的明确，有利于保护刚需，“无可厚非。”

17个城市不同角度微调政策

根据去年初发布的上海限购令，非户籍人口提供在购房前两年累计缴纳1年以上个人所得税或城镇社会保险缴纳证明的，限购一套房。文件中并没有明确，持长期居住证三年的外地户籍人口享有本地户籍待遇。这和北京去年初出台“加强版”限购令不同，北京就在文件中明确了本市户籍家庭“含驻京部队现役军人和现役武警家庭，持有有效《北京市工作居住证》的家庭”。

据上海本地媒体报道和记者向多位业内人士求证，此前，包括上海很多购房者、房地产从业者等均不知晓持有长期居住证三年以上可购二套房。对于这一明确表态，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为是“更加保护自住需求，无可厚非”。保护外来人才、外来常居人口的自住需求是重点，也是限购政策调整的方向。

北京中原市场研究部统计，自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。包括此前被叫停的安徽芜湖新政，该市也表示在毫不动摇坚持宏观调控政策的目标下，对自住型首套商品房给予政策补贴。

业内认为微调保护刚需应肯定

对于近期各地政策微调，分析认为依然是在严格限购等政策基调下进行的。例如，北京去年11月调整了普通住房标准，但限购政策并未松动。在北京目前90%以上都是自住型购房需求背景下，调整普通住房标准、减税可保证刚需买房人享受楼市调控效果。

有房企人士也表示，调控效果，应是在房价合理回归的情况下，满足购房人的自住需求，而不是抑制这种需求。

记者近期走访发现，首套房贷款利率也从此前的上浮回归为基准利率，甚至给出优惠。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，首套房利率的回归，落实了央行“满足首次购房家庭的贷款需求”精神，可避免利率上浮抵消降价带给买房人的实惠。

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地产股领涨 沪指站上2400点

本报讯(记者 吴敏)沪深A股周三收盘走高，沪指收报2403.59点，涨0.93%，收盘点位创下最近3个月高点。因投资者预期地产调控将出现轻微放松迹象，地产股领涨周三的A股市场。

从指数看，沪指地产指数收涨2.81%，其中中华企业收盘涨停，深市地产指数上涨3.1%。大型地产公司中万科A上涨3.4%，保利地产上涨2.7%，金地集团上涨3.9%。

从宏观经济层面看，目前仍缺少靓丽的数据或明确的政策利好助推股市上涨。周三公布的2月份汇丰PMI(制造业采购经理人指数)初值为49.7%，虽高于1月份，但仍低于50%的荣枯线，显示除制造业活动仍在萎缩。

近日有报道指出，上海将允许外地户籍居民持有上海居住证满三年即可购买第二套住房。这一消息被市场解读为地产调控政策出现微调迹象。此前安徽芜湖宣布地产新措施时，也一度引发地产股快速上涨。

不断出现的流动性和调控放松的迹象是引发原本处于低位的地产股上涨的主要动力。众禄基金研究中心指出，截至上周五，地产板块今年平均上涨12.59%，超越大盘8.64个百分点，在申银万国一级行业涨幅排名中列第4名。

该公司研究员认为，今年以来，存款准备金率下调、四大行房贷利率回归基准、各地普通住房标准上调等几大利好促使地产股利好预期升温。

去年下半年以来部分城市政策微调情况(北京中原地产整理)

城市 时间 优惠类型

马鞍山 2011-8月 税费优惠

常州 2011-9月 公积金放宽

佛山 2011-10月 放松限购条件(被叫停)

南京 2011-10月 公积金放宽

杭州 2011-12月 购房补贴

成都 2011年11月 放松资格审核(被叫停)

吉林市 2011-11月 公积金放宽等

长春 2011-11月 购房落户

北京 2011-11月 住宅标准

重庆 2011-11月 购房补贴

武汉 2011-12月 税费优惠

合肥 2011-12月 公积金放宽

中山 2012年1月 调整住房限价

从化 2012年2月 购房入户

天津 2012年2月 调整普通住宅标准

芜湖 2012年2月 购房补贴(被叫停)

篇3：限购政策对楼市的影响

(一)

楼市先冷后热

先冷后热，是去年楼市的真实写照。

2012年为巩固楼市调控效果，中央多次重申抑制不合理需求的宗旨，坚持限购等房地产调控政策不放松，加大了差别化住房信贷等政策的实施力度。在此努力之下，该年度房价快速上涨的趋势得到抑制，住房相对价格有所下降。上半年，土地拍卖量跌至谷底，成交量较2011年同期下降三成以上，流拍、延期成为土地市场的普遍现象。

但第四季度起，形势悄然出现逆转。伴随新房销售的逐渐回暖，开发商资金压力有所缓解，拿地热情明显增加，推动土地成交量步步回升。从去年11月开始，各地“地王”大戏轮番上演，土地市场也进入了“暖冬”。统计显示，在刚刚过去的一个月，北京、上海、广州、深圳等城市均有“地王”涌现。

不过，专家指出，开发商拿地热情与三年前的狂热相比，已经理智了很多，整体拿地价格并不高，底价成交仍是土地市场主调。“地王”项目大多由实力雄厚的大企业取得，而一些小房企资金链仍然紧张，面临着库存压力和成本困境，甚至只能卖地求生存。

根据国家统计局发布的数据，在全国70个大中城市，2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)中，同比价格下降的城市有41个;环比价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个，但环比价格涨幅均未超过1.0%。在全国房地产开发投资领域，1～11月，总计投资额为64772亿元，同比增长16.7%，增速比2011年1～11月下降13.2%。

南京大学不动产研究中心主任高波，在社科院举办的“十大经济学家中国房地产业发展论坛”上谈到：“这一轮调控，抑制房价过快上涨还是有效果的，目前为止全国平均房价的涨幅跟去年差不多。”这也是业界的普遍观点，即：2012年，国家制定的房地产调控目标已经阶段性实现。

(二)

限购政策定调

2012年12月中旬召开的中央经济工作会议，将“稳中求进”作为2013年经济工作的总基调。“稳”也就成了2013年楼市调控的关键字。

展望2013年楼市，既存在稳定因素，又存在可能引起波动的不确定性因素。因此，最大限度发挥稳定因素的作用，尽可能减少不确定因素的影响，是2013年楼市调控政策的应有之义。

在去年年底落幕的全国住房城乡建设工作会议上，住建部定调2013年房地产市场调控，住建部部长姜伟新表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同时，各省市要编制好实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。

对于地方政府执行方面，姜伟新强调，在住房限购政策继续实行的背景下，凡是放松调控、致使房价过快上涨的地方，将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈、直至问责。

肯定改善性需求

许多市场人士表示，住建部这一表态，很明显是给当前部分城市房地产市场重新出现的“过热”苗头泼了一盆冷水。

不过，在支持需求方面，住建部此次定调从过去的“支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”转变为“支持合理自住和改善性需求”。这意味着，改善性需求将被列为购房支持对象。

中国房地产学会副会长陈国强认为，过去两年限购政策在差别化上仍显不足，一方面仅支持首次购房，而误伤了改善性需求。另一方面，限购过于“一刀切”，例如，虽然一二线重点城市面临增加供应的问题，但三、四线城市却面临去库存化、增加销售的问题。从当前政府表态来看，2013年房地产调控政策会呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”定向宽松刺激刚需与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”会同时执行。

“未来房地产调控会更贴近市场，更加突出调控的差异化。”陈国强说，中央经济工作会议提出，将积极稳妥地推进城镇化，这对房地产来说无疑是发展机遇，因此房价上涨是未来的必然趋势。但是房价暴涨的情况不会出现，最多就是延续今年回暖的趋势，稳步增长。在推进城镇化过程中，一旦房价出现反弹风险，政策层面在执行力度上还有可能再度有所收紧。

土地政策从严

此外，针对近日来多发的“地王”现象，国土部出台新政，表示将重点监测房价、地价异常波动城市，并针对大房企和大地块建立跟踪督察制度。

在2012年年底房地产用地管理调控情况新闻发布会上，国土部土地利用司司长廖永林声称，国土部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，在保持从严从紧基调和监督政策执行的同时，针对不同类型城市，实现分类指导。

国土部的第一招是“保总量”，具体的标准是，“市场异动三类城市”的商品住宅用地供应总量，原则上不低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量。

有了总量，尚不足以抑制偶尔出现的价格极值，因为房地产开发商可能会“抢地”。于是，国土部的第二招是好地坏地“掺着卖”。廖永林称，要按照区域协调、远近兼顾，好坏搭配、大小互补，用途兼有、品种齐全等原则，同时推出多宗地或安排同时出让。对优质地块要均衡推出，避免成交过于集中，同时也旨在“减少流标流拍”。

万一还是出现“地王”怎么办?国土部的办法是“化整为零”、“以工代价”和“提高门槛”。“化整为零”是对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。“以工代价”是对可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式，或招标出让，或提高付款难度。“竞地价、竞配建”也就是把购地企业的一部分价格成本转移到配建成本中去，这种办法北京等地已经多次使用。“提高门槛”则是加强竞买人资格、购地资金合规性审查，防止有不良行为的企业、违规资金进入市场，避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。这些办法，能起到保持地价信号平稳，给市场降温的作用。

(三)

值得注意的是，最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。不可否认，坚持继续实施这些老政策不动摇，对于稳定市场预期仍将发挥极为重要的作用，但限购政策毕竟是完全的行政手段，强制地抑制了需求，并非长久之计。

事实上，未来房地产调控“组合拳”已经初显。

房产税扩容有望实现

尽管限购政策不退出，但是建立市场化手段为主的调控政策体系还是成为共识。

2012年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。业内人士认为，房产税既能增加投机、投资成本，打击炒房，又能保护和引导普通商品房消费，确保百姓的住房权，还能在一定程度上解决广受诟病的土地财政问题。因此，在全国范围推行房产税势在必行。而当前房产税逐步扩大试点的时机已成熟。尤其是围绕房地产税收的相关技术准备大大提速。住建部在2012年加快推进重点城市个人住房信息系统联网，这无疑也是推行房产税的关键性技术前提。

在全国住房城乡建设工作会议上，姜伟新明确表示：“明年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”

财政部部长谢旭人也在《经济日报》上发表文章提出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。

因此，业内人士普遍认为，房产税扩容有望在2013年实现。

北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，房产税很可能是后期全国楼市调控的新方向。目前已经试点的城市有上海和重庆，从长远来看，房产税征收范围逐渐扩大，可能会影响到所有非自住房产。一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也有可能给部分市场带来一定的存量供给。预期后市特别是非普通住宅市场将可能继续出台税费等调控政策。在存量住宅市场，目前持有环节基本是零税费，这就使得住宅持有成本不高，而空置率不低。很多炒房客持有房产等待价格上涨，交易环节税费大部分都由购房人承担，这也增加了购房者的负担。增加持有环节税费，将逐渐有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通。

不过，全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生指出，从重庆与上海房产税的试点来看，房产税征税额及范围并没有对刚需及房价起到多大影响，只是给地方政府增加了几十亿的收入，其对市场层面的影响更多的是心理上的。目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均已为扩容房产税做准备，但大家最关心的还是扩容房产税的模式以及税基、税率的高低标准等许多具体问题。扩容将向哪个方向扩容?是以哪个模式扩容?是扩容给住房居住物业这部分，还是扩容给商业和工业物业?是向法人持有的扩容还是个人持有的扩容?这些都还有待明确。

保障房发展势头不减

建立长效机制，还需要进一步完善保障房体系。作为解决中低收入家庭居住困难的有效途径，保障房建设的提速将有助于“市场归市场、保障归保障”的房地产双轨制的建立。大量保障房上市将最终改变房屋供应结构，拉低整体房价。

姜伟新在全国住房城乡工作会议上公布了2013年保障房建设目标：“努力完成城镇保障性安居工程基本建成460万套、新开工600万套的任务，完成农村危房改造300万户左右。”他强调，配套设施建设将被摆在更加突出的位置，更加强调保障房信息公开，同时地级以上城市要把外来务工人员纳入住房保障范围。

业内人士认为，虽然2013年保障房基本建成和开工数量在目标上有所调低，但未来政府将会在保障房质量和确保分配等方面加大力度，这对保障房发展是一个利好消息，对房地产市场调控也有一定的辅助作用。

(四)

统筹布局需要强力落实

从政府部门的会议和行动可以看出，2013年房地产市场调控的基本路线已经确定。业内人士认为，通过强化和完善调控政策，得乎其上，将争取房地产市场理性回归;得乎其中，将实现房地产市场稳中有进;得乎其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。

不过，“房地产调控是一个系统工程，需要统筹布局、综合应对，各个方面要结合当前调控的时机，选择突破口，及时推出既解燃眉之急，又保长期健康的制度政策。”中国社会科学院副院长李慎明表示。

对此，社科院发布的2013年《住房绿皮书》中提出了一系列建议：在租赁市场方面，要规范和发展租赁市场;在空间管理方面，要根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市场“硬着陆”。

在金融政策方面，可以取消期房预售制度，完善差别化的金融政策。

“2013年房地产市场的走势在很大程度上要看金融政策的变化，以及流动性的变化。要促进2013年房地产市场的平稳发展，避免大的波动，需要在稳增长、控房价、调结构这三者之间找到一个平衡点。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，十八大和中央经济工作会议都提出坚持房地产调控不动摇，继续实行限购以及差别化的利率等等，这实际上对于稳定市场的预期发挥了一定的作用。而刚需在2012年得到了相对比较集中的释放，全国居民住房的库存仍然处在高位以及大量保障房的投入使用等因素，对价格的影响也是正面的，这些都有利于房地产市场保持稳定。

她指出，“中央经济工作会议提出适度的社会融资规模，如果2013年流动性增加的话，我们建议采取对冲的方式。如果我们的利率下降，我们要拿购房的首付做对冲，使得金融对市场的冲击减少到比较小的程度。其他国家也有这样的做法，通过对冲减少对房地产市场平稳的冲击。”

而对于住房城乡建设部门来说，尤其要注意的是，房地产调控在需求管理方面，应该细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为。

篇4：楼市限购政策松绑分析

一、限购松绑的原因

1.市场层面

2013年房地产市场的火热终没能在今年得以延续，市场鬼使神差地步入下行轨道。“高库存”和“低去化率”开始成为二三线城市的梦魇。有报告显示，截至2014年6月底， 35个大中城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，去化周期超过18个月，连续5个月攀升。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月。

与库存高企相伴的却是销量的下滑。根据国家统计局数据，上半年，全国商品房销售面积同比下降6.0%；销售额同比下降6.7%；截至6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。

房价下跌态势业已形成。国家统计局数据显示，5月份，全国70个大中城市新房价格环比下降的城市达到35个，环比增加了27个；6月份，环比下降的城市达到55个；7月份增至64个。就连房价最为坚挺的北京，7月新建商品住宅价格也环比下降1.0%，为2012年4月以来首度环比下跌。

房市的低迷迅速传导至地市，与之相关的土地财政问题也开始凸显。据中国指数研究院数据显示，今年上半年全国300个城市土地成交面积同比减少20%，其中二季度下降29%。土地出让金上半年仅仅同比增长0.1%，其中二季度下降15%。北海、昆明、呼和浩特、宁波等城市的土地出让金降幅超过了50%。楼市的下行成为地方政府松绑限购的直接原因。

2.政策层面

党的十八届三中全会就房地产问题虽着墨不多，但也勾勒出了我国房地产市场健康发展的长效机制的轮廓，如土地制度改革、房地产税改革、财税体制改革等，确立了用市场化手段解决住房问题的思路。以平衡供求关系为准则的市场调节，是解决房地产病症的唯一出路。

2014年或将成为中国房地产发展的革新元年。在今年的政府工作报告中，李克强总理指出，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级指导，加大保障性安居工程建设力度。同时强调，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。不难看出，新一届中央政府对待房地产的态度，倾向于通过增加中低价位普通商品住房供应、改变市场供求关系的角度来调控楼市。就调控手段而言，弱化原有的限价、限购等行政化手段和措施，更多的是运用市场的、经济的手段。调控政策的转向为房地产限购政策的日后退出埋下了伏笔。

针对今年上半年房地产市场的新形势，新任住建部长陈政高指出，下半年要千方百计消化库存，这无疑给了库存消化压力大的城市政府敢于自行松绑限购的信心和勇气。

二、限购松绑潮的特点

1.差异性

限购松绑的差异化，因城市、区域甚至产品的不同而不同。截止9月10日，绝大多数限购城市均不同程度松绑限购，只剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京等7城仍在坚守。毋庸置疑，北上广深四大城市是从重调控的对象，目前还难以看到限购松绑的迹象。在松绑的其它39城中，各有不同。像苏州、武汉等城市属于定向松绑，苏州90平方米以上中高端住宅市场放开限购，武汉140平方米以上的住宅不再纳入限购范围；天津整体松动，因区而异；而呼和浩特、温州、沈阳、郑州、济南等城市干脆直接取消限购；无锡、杭州等多地则是二次松绑，最终取消了限购。

2.自救性

与其说是地方政府救市，不如说是自救。限购松绑潮的背后是地方政府难以克制的自救冲动。楼市转冷，地方政府的土地财政风雨飘摇。地方政府无法保持镇静。相对于地方政府的焦虑不安，中央政府则淡定得多。不因一时市场波动而出台强刺激政策的定力，让地方政府不敢过多奢望。虽有货币政策的定向宽松，房地产领域却是被遗忘的角落。银行的冷淡，也让地方政府感到世态炎凉。地方政府为自救可谓使出浑身解数，已远远超出限购松绑之外。

3.渐次性

在呼和浩特明文取消限购之前，地方政府松绑限购一直是在小心翼翼地试探之中。中央政府虽然提出了分类调控的方针，但并没有明确授权地方政府可以自行取消限购，这未免让地方政府感到迷茫和纠结。此前地方政府触及限购底线的做法被叫停的教训，让地方政府不得不倍加小心。在呼和浩特“首吃螃蟹”之前，各地城市政府要么曲线救国，要么只做不说。对舆论的关注讳莫如深，对公众的质疑躲躲闪闪。呼和浩特高举市场化大旗，取消预售方案备案制度和商品房限购政策，使各地政府顿觉柳暗花明，于是纷纷跟进。尽管呼和浩特顺利过关，但还是向社会做了详尽的解释，呼和浩特的做法与中央的政策并不相悖，同时，呼和浩特的房地产市场健康理性，房价不会因取消限购而暴涨，民众尽可放心。二三线城市先行撤退，一线城市在后掩护的布局，也同样体现出了限购政策渐次退出的特征。限购松绑不是溃逃，而是按部就班地撤退。

三、限购松绑不能越过“微刺激”这一红线

在房地产市场下行的当下，仅仅松绑限购，对市场的提振效果相当有限，这一点儿也已得到市场的验证。鉴于此，有人主张，限贷政策也应松绑。对此，笔者坚决反对。

其一，差别化住房信贷政策，虽被归于“限字令”行列，但它与限价、限购手段有着质的不同，限贷政策鲜明的经济化特质是限价和限购所不具备的。限价和限购纯粹是行政化手段，限贷政策则主要体现为经济化特征。在笔者看来，差别化住房信贷政策非但不能解除，相反应该作为长效机制的有机组成部分继承下来。差别化住房信贷政策，可以说是相对完美的，较好实现了对自住型需求的支持、对投机投资性需求的抑制的政策目标。当然，鉴于房地产市场供求关系的逆转，差别化住房信贷政策也应作相应的微调，比如对二套房的认定，应回归“认房不认贷”的初始状态，这样才更人性化。其二，如果差别化住房信贷政策，不分青红皂白，盲目取消，那么，对楼市的“微刺激”势必会演化成强刺激，本处于调整态势的房地产市场会就此转向，市场理性回归的进程将遭到破坏。其三，央行对待差别化住房信贷政策的态度是一贯的，在今年5月份央行主持召开的住房金融服务座谈会上，央行对商业银行严格执行差别化住房信贷政策的积极成效进行了充分肯定，并就合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求等问题提出了要求。央行此举主要是对当前商业银行嫌贫爱富，对首套房贷审批和操作不力问题进行纠偏，差别化住房信贷政策并未有些许动摇。

在此轮限购松绑潮中，中央一直没有明确表态，地方政府与中央就限购松绑问题事实上已达成一种默契。就中央而言，倾向于让地方政府松绑限购，而不直接出手施以更多的刺激手段出于更多的考虑。一是2008年为应对金融危机，央行放开货币闸门，大水漫灌，造成的后果之一就是加剧了中国经济结构调整的困难，其对经济造成的不良影响还需慢慢消化。中央政府虽不希望房地产对整体经济的拖累过于明显，但也不可能回到以往通过强刺激拉动经济增长的老路上去。今年9月11日在天津举行的第八届夏季达沃斯论坛开幕式上，李克强总理指出，政府要保持定力，主动作为，不搞强刺激，而是推动强改革。二是眼下房地产市场的下行是我国房地产市场长期上涨之后自我修复的过程，是市场规律的正常反映。本轮调整是由于阶段性供应过剩、房价过高、以及需求提前透支等市场内生因素所致，它只是阶段性调整，而非全面崩盘，市场经过此轮调整会更加健康。三是鉴于房地产对中国经济的贡献巨大，为对冲房地产投资下滑对GDP的负效应，政府力推保障性住房建设已经足够。四是考虑到我国房地产市场发展的不平衡性，允许地方政府因地制宜松绑限购，化解楼市泡沫化比较严重的城市可能因泡沫急剧破裂而重创经济的风险。五是市场理性回归一直是中央政府梦寐以求的目标。据央行2014年第二季度城镇储户问卷调查报告显示，63%的城镇居民仍认为目前房价“高，难以接受”。而保障房到2015年也只能惠及20%左右的城镇居民家庭，因此，房价收入比的合理回归是公众所盼，政府所想。

篇5：限购令或是楼市调控成败的关键

2011-3-3

国八条给楼市带来最大的影响不是限贷、保障房，而是限购，一举将限购城市扩大至36个以上，这意味着更多城市将出台限购令或更新限购政策。针对各地陆续出台的限购政策，尤其是北京限购令，引起社会很大争议，但对于限购令的是是非非均没有全面阐述。世联研究认为，为更好的推动房地产市场的发展，我们有必要全面的剖析楼市限购令，不仅要纵向横向分析限购令，还要分析限购令出台的原因及引起的社会争议，更要分析限购令给楼市所带来的正反影响，这样才能更好的推动房地产业可持续性的理性发展。

新一轮限购要求更严

限购令的纵向比较分析。这一轮限购相对于上一轮而言，呈现出如下几点变化：（1）上一轮除深圳为“限购”要求外，其它限购城市均为“新购”要求。（2）措辞亦有微小变化。上一轮限购城市对于不合条件购房者则要求“暂停购房”，这一轮限购基本上按国八条要求，对于不合条件购房者则要求“暂停售房”，一字之差则多了开发商的告之义务。（3）购房流程增加，交易时间拉长。上一轮限购中虽然需要购房者提交各种资料，并了解购房者的购房资格，但流于形式，几乎不会影响到交易时间，但这一轮限购后，各大限购城市基本上都要求购房者去专门的政府窗口获取购房资格证方可购房，尤其是北京至少需要5个工作日。限购令的横向比较分析。根据各地限购令整理发现，不同城市的限购政策基本上大同小异。相同点：均与户籍挂钩，往往是户籍居民家庭限购两套，禁止购买第三套，非户籍居民家庭按条件不同最多限购一套，禁止购买第二套；不同点：非户籍居民家庭获取购房资格不同。其中，部分限购城市要求非户籍购房者提交累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如长春、南宁、天津等；部分限购城市要求非户籍购房者提交购房前2年内累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如广州、宁波、厦门、上海等；另有北京要求提交连续5年的社保或个税缴纳证明，银川却没有相应的政策要求。

通胀带来限购，限购促供抑需

1、通账。限购的一个重要原因就是房价的过快上涨，这也是2010年国十条（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台的重要原因。然而房价过快上涨是因为货币的超发所导致的通货膨胀所引起的，据统计，2010年GDP约40万亿，而货币供应量的常用衡量指标之一的M2却近73万亿，超过GDP八成多。过多的流动性带来物价（包括资产价格）快速上涨和财富的缩水，而作为中国居民传统投资领域的股市和楼市中，股市在2007年见顶后一直在3000点上下波动，不利于财富的保值增值，而楼市在2009年大反弹后，价格快速上涨正好满足了居民财富的理财要求，从而推动了楼市交易的旺盛和价格的继续上涨。为防止房价继续过快上涨，不得不出台限购来抑制需求，以期达到房价的稳定，所以通胀才是楼市限购最根本的原因。基于这种判断，世联研究认为，限购仅仅是解决通胀问题的楼市办法，但并不能从根本上改观流动性过剩问题，所以注定限购只能是一个暂时性手段，待通胀问题解决，楼市发展理性后，自然会是限购政策退出之时。

2、促供应。限购的另一个重要原因就是楼市供求失衡。楼市价格的过快上涨源于楼市供不应求，从而一方面导致房价的快速上涨，另一方面也带来业主（包括开发商）的捂盘惜售。楼市供不应求一个重要的原因是自1998年以来，保障房建设的严重缺位，从而导致所有的住房需求被推向商品住宅市场，最终带来近几年来商品住宅市场的快速发展。虽然2010年要求开工建设580万套保障房，最终开工590万套，2011年要求开工建设1000万套，但这么大的量真正要推向市场来改善楼市供求关系，估计要等到2011年下半年才能真正看到效果；同时商品住宅市场受2009-2010年楼市的火热，开发商的新开工面积亦很大，达到55亿平方米，相当于2010年全国商品住宅销售面积（9.21亿平方米）的五倍多，经过世联研究发现，新开工面积真正形成现实供应平均需要1.5年，因此在2011年二季度起亦会迎来商品住宅的大量上市。经过对楼市潜在供应的分析，我们不难发现，限购在促供应方面有两个作用：一是通过抑制需求，逼迫业主释放存货来满足需求；二是为未来大量潜在供应争取更多的时间，并保证潜在供应顺利转化为现实供应。

3、抑投机。供不应求是楼市非理性发展的直接原因，但楼市投机需求的大量存在加剧了这一矛盾。尤其是众多投机需求在一线城市所获高额回报的示范作用，在推动一线城市房价快速上涨的同时，也带来二三线城市成交量的大幅增长和房价上涨，使得房价过快上涨大有向二三线城市漫延之势。但去年“9.29新政”之后，限购城市只集中于一线城市和少数二线城市，范围较小，从而带来限购城市投机需求的外溢，带来限购城市周边楼市成交量的增长和价格的持续上涨。为了更好的发挥限购对楼市“抑需求、促供应”的作用，限购范围不得不再次扩大，因此，国八条间接点名要求限购的城市已达到36个；近日，住建部副部长齐骥更是透露已经初步拟定第三批执行“限购令”的城市名单。限购范围的扩大，不仅可以抑制当地的投机需求，亦可以抑制众多的外地投机需求，比如温州炒房团、山西煤老板等，从而使得这些民间财团无房可炒。

楼市限购令饱受争议

限购令是典型“有形之手”对社会资源的再配置，因其强制性和部分不合理因素，而广受争议，主要集中在如下三个方面：

争议一：对非户籍居民家庭的限制被认为“排外”。尤其是对那些首套需求的非户籍居民家庭的限购，被广泛认为是“误伤”。

争议二：对非户籍居民家庭的社保和个税缴纳证明之要求，亦是饱受批评。一方面，通过社保和个税缴纳证明来限定非户籍居民家庭的购房资格，虽然存在合理成份，但社保覆盖度的不足和部分外来务工人员收入的低下，导致部分合年限的真实需求，因无法提供社保和个税缴纳证明而被限制购房；另一方面，银行存款的利息所得税亦为个税，是否意味着非户籍居民家庭可以凭此购房还有待事实验证。

争议三：限购限不了补社保、补税单和假离婚的歪招。补社保、补税单和假离婚是去年限购城市的规避手段，今年限购趋严，势必会导致上述手法被更广泛的使用。

篇6：限购政策对楼市的影响

中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。会议对2016年经济工作进行了全面部署，明确了去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。记者梳理发现，以下这些具体措施将会影响你买房，影响你的工作和生活。

值得注意的是，“房地产”一词重现中央经济工作会议。

以往的中央经济工作会议，关于房地产的表述一直备受各界关注。

2008年中央经济工作会议提出房地产业是“支柱产业”，直接推动了2009年的房地产市场暴涨，而此后几年中央经济工作会议又连年提及“地产调控”。

2013年、2014年两年的中央经济工作会议，都通篇没有提及“房地产”一词，表明地产已恢复“常态”，严控房价已无必要。

而今年中央经济工作会议反复提及房地产，政策基调重新转向正面。

房地产库存高企已成为中国经济的重大风险点，会议公报要求化解房地产库存，稳定房地产市场，并明确“取消过时的限制性措施”，这意味着未来购房行为将得到更多鼓励，住房贷款的优惠措施将再度加码。

针对二三线城市房地产市场严重不景气，会议要求落实户籍改革，让农业转移人口形成在“在就业地买房或长期租房的预期和需求”，针对农民工购买力相对弱的现实情况，会议要求建立“购租并举的住房制度”，发展住房租赁市场，鼓励自然人和机构投资者以出租为目的购买库存商品房，这意味着二三线城市的房地产政策，将完成“一百八十度转弯”，指向鼓励居民和机构以获得稳定现金流收益为目的的投资性购房。

会议还鼓励房地产开发企业调整营销策略，适度降价。

那么，这些政策具有哪些实际意义？

1、适当降低商品住房价格

——买房花销可能变小

会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。

国家统计局12月18日发布的数据显示，11月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个，分别比上月增加6个和2个。

2、要取消过时的限制性措施

——购房限制可能变少

会议提出，化解房地产库存。要取消过时的限制性措施。

中央经济工作会议这一表述引发高度关注，对于房地产市场的“限制性措施”，公众感受最为直观的就是购房、贷款等方面限制的取消或放宽。目前，除了北京、上海、广州、深圳等一线城市外，多数地区已取消限购政策。年初，住建部要求各地进一步降低公积金贷款门槛，增加贷款额度，简化手续，各地均积极响应。除了限购、贷款等方面措施外，还有哪些“限制性措施”会被取消，令人关注。

3、把公租房扩大到非户籍人口

——外地人也将可住公租房

会议提出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

4、允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户

——农民工可在就业地落户

会议明确，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

记者注意到，目前，中国户籍制度改革正在不断推进。国家发改委主任徐绍史今年11月初时就表示，全国已经有25个省(区、市)出台了户籍制度改革方案，国家要求到年底每个省(区、市)都必须出台方案。

5、保障农民收入稳定增长

——城乡居民收入差距有望缩小

会议提出，要继续抓好农业生产，保障农产品有效供给，保障口粮安全，保障农民收入稳定增长，加强农业现代化基础建设，落实藏粮于地、藏粮于技战略，把资金和政策重点用在保护和提高农业综合生产能力以及农产品质量、效益上。

6、帮助企业降低成本

——企业员工也会受益

会议提出，要开展降低实体经济企业成本行动，打出“组合拳”。

具体措施包括：要降低企业税费负担，进一步正税清费，清理各种不合理收费，营造公平的税负环境，研究降低制造业增值税税率。要降低社会保险费，研究精简归并“五险一金”。要降低企业财务成本，金融部门要创造利率正常化的政策环境，为实体经济让利。要降低电力价格，推进电价市场化改革，完善煤电价格联动机制。要降低物流成本，推进流通体制改革。

7、要加快金融体制改革

——股民合法权益将受到更多保护

篇7：限购政策对楼市的影响

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上半年楼市回暖，限购底线短期内突破无望

出乎很多人的意料，今年上半年的房地产市场以6月多地住宅成交创新高的惊艳业绩收官。

以波澜不惊、暗流涌动来形容今年上半年的楼市并不为过。正如业内预期的那样，今年上半年房地产市场政策面相对平静，并没有新的调控政策出台。但为了巩固房地产调控成果，高层屡屡重申要坚定不移地加强房地产调控：一方面，继续坚决抑制投资投机型购房；另一方面，从信贷、税收等多个方面满足购买首套房等合理置业需求。

冰冻了一年多的楼市初现回暖，市场各方的“表情”已经发生变化：开发商欢喜雀跃加紧推货；购房者担忧房价反弹开始沉不住气；地方政府则不断找寻政策出路„„楼市在各方博弈中继续前行。

展望下半年，房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。6月多地楼市成交创新高传统“红五月”余热未降，6月楼市成交继续放量，多地楼市成交量创造了本轮调控以来的新纪录。

据北京市住房和城乡建设委员会统计，6月北京二手住宅签约1.3万余套，环比5月上涨7.5%，同比上涨71%，创下自去年限购政策实施以来的新高。

上海楼市则以6月破百万平方米的成交量告别了2012年上半年，创17个月来的新高。相关统计数据显示，6月上海新建商品住宅成交102.1万平方米，较5月再增26.6%。该数据不仅接近5年来月均成交量107万平方米，更创下2011年2月以来17个月的沪上楼市月度成交量新高。自此，2012年上半年上海新建住宅成交合计达3.2万套、385.3万平方米，同比分别回落4.13%和0.25%。

南京也出现量价齐升的现象。据南京网上房地产公布的成交数据显示，6月7291套的新房成交量是南京实施“限购令”以来最高的单月成交量。

杭州6月成交量亦出现大幅反弹。据透明售房网统计，6月杭州市区含萧山、余杭共成交商品房11367套，比5月大增3300多套，环比涨幅达41.91%。其中，住宅成交9453套，环比涨幅达47.54%。主城区成交6751套，其中住宅成交5217套，环比上涨51.31%，同比上涨286.16%。这一成交数据直逼楼市最高峰2009年6月的成交量，创本轮楼市调控以来成交量新高。

在武汉，武汉市房管局数据显示，6月武汉新建商品住宅成交量达12108套。这一成交数据不仅创下限购以来新高，也是20个月以来成交高点。

自3月以来，楼市成交量的回暖已整整持续4个月，成交回暖对价格的支撑在6月开始得到集中反映。相关机构发布的报告显示，在货币政策微调的背景下，购房者买房意愿逐渐增强，主要城市成交量3月以来持续稳步回升，多数城市较去年同期有一定增长，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调十二生肖吉祥物 风水用品 http://www.jiandaow.net

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高价格，使得6月百城住宅价格止跌回升。中央“有保有压”支持首套房其实今年上半年整个市场环境仍然笼罩在调控持续从严的氛围中，全国各地限购限贷政策至今依然要求严格执行，原有的调控政策从中央层面来看并没有放松的迹象。2012年上半年，中央高层在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，中央高层仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。

上半年，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停。国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，强调调控不会放松。6月18日，住建部发言人表示，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

事实上，中央对于楼市调控的思路和大政方针已十分明确，那就是“有保有压”——保的是以首次购房为主的刚性购房需求，压的是二套以上的投资投机性购房。去年住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

对于首套房的支持，更多体现在信贷政策上。央行、住建部、发改委等多次表示支持居民购买首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至8.5折，首套房贷政策松动迹象明显。而从货币政策来看，上半年预调微调力度持续加大，银行两次下调存准率、三年半来首次降息，并扩大了金融机构存贷款利率浮动区间。央行统计数据显示，5月人民币贷款增加7932亿元，同比多增2416亿元。

中原地产研究部认为，随着3年来央行首次降息，楼市政策微调空间加大，市场预期开始转向，更多的刚性需求被激活，进一步推动了住宅成交的增长。地方政府“微调”难逾限购红线从市场反应来看，虽然中央层面依然坚持稳定楼市调控不动摇，但各地楼市微调之风对市场预期的影响更明显。从调高公积金贷款、减免税收，到变相取消或改变限购政策，上半年各地政府楼市微调小动作不断。

根据中国指数研究院的统计，上半年共有30多个城市微调楼市政策，鼓励合理需求。其方式包括为公积金政策松绑，或调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。武汉、厦门不仅调整了普通住宅标准，还调整了公积金政策；上海调整了普通住宅标准，放宽户籍限制却被叫停；芜湖放宽公积金政策，而税费补贴政策被叫停。另外，限购城市中近一半城市对楼市政策进行了微调。

业内人士普遍认为，由于楼市调控，地方政府卖地受阻，巨大的财政压力成为地方政府频频微调楼市政策的主要原因。尽管不断有地方政府触碰政策红线后又被叫停，不少地方仍然前赴后继地以各种方式试探调控底线。明知道会触碰敏感神经还要为之，也反映出这轮调控对地方财政的影响之深。

上半年地方政府的微调行为，不可避免引发了市场巨大的想象空间，很多人担心下半年政策环境的宽松会导致房价反弹。但不少地产界人士指出，“限购令”十二生肖吉祥物 风水用品 http://www.jiandaow.net

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