宏观调控新政下房地产中小企业融资策略

宏观调控新政下房地产中小企业融资策略（共7篇）

篇1：宏观调控新政下房地产中小企业融资策略

一、以来房地产调控政策。

近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，20中国经济增长达到10.3%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显。在此期间，我国房价不断上涨，12月，全国70个大中城市房价同比上涨7.8%，到年4月全国70个大中城市房价同比上涨12.8%。2010年全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅创近十年新高，明显超过全社会固定资产投资增速。

为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，国家采取了从紧的信贷政策，尤其是2010年1月至12月六次上调法定存款准备金率。央行两度提高存贷款基准利率。针对部分城市房价过快上涨问题，中央政府发起了有史以来最为严厉的一轮房地产调控。本轮调控政策主要围绕抑制投资投机性购房、增加土地和住房的有效供给展开，呈现“三波”推进形态：第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。在接连三波的调控下，我国部分城市房价过快上涨势头得到了一定的抑制。

然而，高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月开始，热点城市的楼市交易量仍呈现回升态势。10月商品房销售额达5076亿元人民币，同比上升27%，全国70个大中城市房价同比上涨8.6%，房地产投资额为4558亿元，同比增长37%。为此，1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，又出台了新一波房地产调控政策，提出八条调控措施，包括要求各地制定并公布房价调控目标、二套房房贷首付比例提高至60%、将房屋数量限购政策扩及全国、强化二手房交易营业税全额征收措施等。随后，北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。新“国八条”政策是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多二、紧缩政策下房地产企业融资的现状。

1.紧缩政策下银行贷款难度加大。

2010年以来，央行4次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行12次提高大型金融机构的银行存款准备金率，使得目前的银行存款准备金率上升到21.5%，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。

2、房企再融资遭拒。

在合适的时候抛出增发融资计划，抑或借道并购重组曲线融资，房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子在2010年宣告破灭。4月，监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产重组;10月，房企重组正式叫停;11月，监管层要求只要主营业务收入中出现房地产业的上市公司，其融资要求也将不予通过。房地产企业迎来了自冬天证监会暂停房企IPO之后的第二次“极寒”。

根据Wind资讯统计，2010年以来仅有中弘地产和凤凰股份两家公司于年初在二级市场上实现了定向增发，但两家公司再融资总额不到30亿元;发行企业债的也仅有东华实业、金丰投资、新黄浦、南京高科，总额仅29亿元。公开资料显示，2010年向证监会递交再融资申请的企业有160多家，其中60家涉及房地产业务，但多数房企因再融资申请的股东大会决议已经过期，只能撤回。截至2010年12月6日，房地产一级市场融资额为不超过100亿元，相比20的1218.35亿元而言，显得很是寒酸。

3、房地产信托融资受限。

房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。从长远发展来看，信托资金对房地产企业的融资需求是一个很好的补充。尤其是近年来，银行的银根不断抽紧，而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况下，房地产信托成为房地产企业解决资金问题的新宠。20中国银监会颁布了《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》等文件来规范信托融资。2010年2月21号，中国银行业监督管理委员会又下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，该通知要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目“四证齐全”，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。这些要求，无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。

4、预售资金监管全国蔓延。

将已有商品房项目的预售资金用作购买土地或新项目开发，历来都是部分开发商以小博大、分散风险的重要途径之一。

而预售资金这一开发商历来的囊中之物，在2010年也被严格限制起来。10月25日，北京市住房和城乡建设委员会联合人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局制定的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》浮出水面。该《办法》明确，从12月1日开始，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，并按此计划对商品房预售资金进行支取，而不能再像以往那样任由其随意支配。随后，深圳、天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市也相继出台了对于开发商预售资金进行监管的相关政策细则。尽管执行方式和力度不一，但可以看出，对预售资金使用的规范以弥补现行预售制度的缺陷已是大势所趋，而20商品房预售资金监管制度已在全国各省市全面铺开。针对预售资金被严格监管，有业内人士就对此表示“：从长期来看，流动资金不充足的中小型开发商可能在此影响之下出现‘无钱拿地、无盘可开’的状况，最终将引起地产业新一轮洗牌。”

二、面对融资困境的房地产企业的主要应对策略。

尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。

1、调整心态和思路，制定多元化融资发展战略。

在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，对比融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。比如将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。多种融资方式相结合，一方面，可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力;另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。

2、探索有效的民间融资方式。

随着我国经济发展和民间金融资产的`逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。截至年一季度我国住户存款已超过33万亿元，流通中的现金超过4万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。因此，在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

篇2：宏观调控新政下房地产中小企业融资策略

摘要：2010年以来，为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，中央政府实施了被称为史上最严厉房地产调控政策，紧缩银根的货币政策对银行信贷等产生了一定的影响。而作为资金密集型行业的房地产行业，对银行等金融机构的信贷依赖较大，也受到紧缩货币政策较大的影响，房地产企业融资难度加大。在这样的情况下，房地产企业应制定多元化融资发展战略，并对房地产融资方式进行创新，来确保房地产企业的持续发展。

关键词：宏观调控；房地产企业；融资；策略。

一、2010年以来房地产调控政策。

近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2010年中国经济增长达到10.3%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显。在此期间，我国房价不断上涨，2009年12月，全国70个大中城市房价同比上涨7.8%，到2010年4月全国70个大中城市房价同比上涨12.8%。2010年全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅创近十年新高，明显超过全社会固定资产投资增速。

为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，国家采取了从紧的信贷政策，尤其是2010年1月至12月六次上调法定存款准备金率。央行两度提高存贷款基准利率。针对部分城市房价过快上涨问题，中央政府发起了有史以来最为严厉的一轮房地产调控。本轮调控政策主要围绕抑制投资投机性购房、增加土地和住房的有效供给展开，呈现“三波”推进形态：第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。在接连三波的调控下，我国部分城市房价过快上涨势头得到了一定的抑制。

然而，高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月开始，热点城市的楼市交易量仍呈现回升态势。10月商品房销售额达5076亿元人民币，同比上升27%，全国70个大中城市房价同比上涨8.6%，房地产投资额为4558亿元，同比增长37%。为此，2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，又出台了新一波房地产调控政策，提出八条调控措施，包括要求各地制定并公布房价调控目标、二套房房贷首付比例提高至60%、将房屋数量限购政策扩及全国、强化二手房交易营业税全额征收措施等。随后，北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。新“国八条”政策是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多

二、紧缩政策下房地产企业融资的现状。

1.紧缩政策下银行贷款难度加大。

2010年以来，央行4次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行12次提高大型金融机构的银行存款准备金率，使得目前的银行存款准备金率上升到21.5%，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。

2、房企再融资遭拒。

在合适的时候抛出增发融资计划，抑或借道并购重组曲线融资，房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子在2010年宣告破灭。4月，监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产重组；10月，房企重组正式叫停；11月，监管层要求只要主营业务收入中出现房地产业的上市公司，其融资要求也将不予通过。房地产企业迎来了自2007年冬天证监会暂停房企IPO之后的第二次“极寒”。

根据Wind资讯统计，2010年以来仅有中弘地产和凤凰股份两家公司于年初在二级市场上实现了定向增发，但两家公司再融资总额不到30亿元；发行企业债的也仅有东华实业、金丰投资、新黄浦、南京高科，总额仅29亿元。公开资料显示，2010年向证监会递交再融资申请的企业有160多家，其中60家涉及房地产业务，但多数房企因再融资申请的股东大会决议已经过期，只能撤回。截至2010年12月6日，房地产一级市场融资额为不超过100亿元，相比2009年的1218.35亿元而言，显得很是寒酸。

3、房地产信托融资受限。

房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。从长远发展来看，信托资金对房地产企业的融资需求是一个很好的补充。尤其是近年来，银行的银根不断抽紧，而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况下，房地产信托成为房地产企业解决资金问题的新宠。2007年中国银监会颁布了《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》等文件来规范信托融资。2010年2月21号，中国银行业监督管理委员会又下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，该通知要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目“四证齐全”，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。这些要求，无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。

4、预售资金监管全国蔓延。

将已有商品房项目的预售资金用作购买土地或新项目开发，历来都是部分开发商以小博大、分散风险的重要途径之一。

而预售资金这一开发商历来的囊中之物，在2010年也被严格限制起来。10月25日，北京市住房和城乡建设委员会联合人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局制定的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》浮出水面。该《办法》明确，从12月1日开始，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，并按此计划对商品房预售资金进行支取，而不能再像以往那样任由其随意支配。随后，深圳、天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市也相继出台了对于开发商预售资金进行监管的相关政策细则。尽管执行方式和力度不一，但可以看出，对预售资金使用的规范以弥补现行预售制度的缺陷已是大势所趋，而2011年商品房预售资金监管制度已在全国各省市全面铺开。针对预售资金被严格监管，有业内人士就对此表示“：从长期来看，流动资金不充足的中小型开发商可能在此影响之下出现

‘无钱拿地、无盘可开’的状况，最终将引起地产业新一轮洗牌。”

三、面对融资困境的房地产企业的主要应对策略。

尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。

1、调整心态和思路，制定多元化融资发展战略。

在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，对比融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。比如将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。多种融资方式相结合，一方面，可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力；另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。

2、探索有效的民间融资方式。

随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。截至2011年一季度我国住户存款已超过33万亿元，流通中的现金超过4万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。因此，在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

3、建立中小房地产企业发展基金和互助性担保制度。

可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。同时，以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的企业互助发展协会，吸收辖区内符合条件的企业入会，会员如果出现资金紧张，会员单位之问可互助、互保、互督，减轻政府负担。在协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保，在向银行争取贷款时增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。

4、寻求合作开发。

一是与建筑企业合作开发，由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时问内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押，或者由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。二是与大公司合作，这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能

成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

5、积极进行房地产企业融资创新。

篇3：宏观调控新政下房地产中小企业融资策略

目前,国土部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成,这一机制放在当下的房地产调控背景下,将使2010年房地产企业资本市场融资变得比较困难,今后几年,房地产企业融资困难也会成为常态。

一、目前我国房地产企业融资模式的主要特点

(一)银行贷款是房地产融资的主要渠道

1998-2006年,我国房地产开发企业的资金来源中,国内贷款、自筹资金、其他资金三项资金分别占资金总量的20.65%、30.14%、47.2%。其他资金来源中包含建筑企业垫资和预售款,这两种资金来源并不在银行贷款统计之列,但实质上主要也来源于银行贷款。还有各种变相挪用的银行贷款以自有资金或其他形式进入房地产开发领域的就更多了。据中国人民银行研究局的王小亚等推算,我国房地产开发企业从银行直接和间接融资的比例约为80%。

(二)股票融资和债券融资所占比重较小

目前,我国上市的房地产企业非常少,即使是已经上市的房地产公司,由于其业绩的波动性比较大,也只有很少一部分公司具备再融资的条件,从总体来看,房地产上市公司筹资占全部房地产企业的资金来源比例很小。同样,债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低,这主要是由于我国对发行企业债券限制较严,一般房地产企业开发的项目获取发行企业债券的可能性非常小。

(三)外资所占比例呈上升趋势

1998-2006年,我国房地产开发企业利用外资占同期我国房地产开发累计资金总量的1.9%,尽管所占比例非常小,但在2002年后呈上升趋势。2006年以来,我国房地产企业利用外资增势强劲,一方面,从宏观层面看,国外资本在分享中国经济快速发展的成果;另一方面,随着人民币升值,伴随外资进入的还有大量热钱,尽管国家先后出台了一系列限制外资进入的文件,但还有继续扩大流入量的发展趋势。

(四)房地产资金信托近期最为活跃

房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式。虽然目前房地产资金信托计划的融资额在房地产资金总量中仅占0.5%,但所表现出的创造性、灵活性与适应能力已显示出资金信托计划具有广阔的发展空间。

二、完善我国房地产企业的融资模式

银行信贷之外的其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%,但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑的,成为拓宽融资渠道,完善我国房地产企业融资模式的重要方式。

(一)股权融资

上市融资虽然门槛较高,而且上市后要接受较严格的监管,但是从规范经营管理,实现企业长远发展战略规划的角度看,走上市的道路是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期,国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多,因而纷纷寻求海外上市融资。

内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡,而房地产公司几乎全部选择在香港上市。房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好,华裔和亚洲投资者比欧美投资者更认同中国的房地产行业,更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。国际资本市场有大量资金,他们十分看好中国的高增长性和增长空间,非常愿意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者,即战略投资者。当地产公司上市计划受阻时,私募基金对地产企业而言将充满诱惑。2007年12月,亚洲最大的一笔私募基金落户大连,这笔7亿美元私募投资属于打包投资,其中包括多家机构投资者。

(二)公司债券融资

公司债融资成为融资途径的有效补充,受政策等因素的影响,房地产上市公司一直以股权融资为主,在政策层面放开公司债融资后,众多房地产上市公司以调整债务结构、补充流动资金为主要目的,争相计划发行公司债。相比股权融资来说,债权融资程序上更快捷,相对于银行贷款,债券融资成本更低,公司债所融资金应用灵活,限制较少,可供企业借债的对象众多,市场化操作更为规范。

当前央行为控制银行信贷风险,推出公司债能够在一定程度上降低房地产行业对银行信贷的依赖,为房地产企业开拓了一条符合当前宏观政策导向的融资渠道。但另一方面,虽然公司债融资的种种优势对于房地产企业而言是极具吸引力的,但能真正获益的房地产企业仍然是少数。这是由于目前公司债发行试点将发行对象锁定在上市公司,许多非上市房企被排除在外。再有,房地产企业由于现金流不稳定,通常信用评级并不很高。真正有可能分享公司债便利的也只有万科、金地、保利等一线地产企业,多数中小房企目前还很难分享公司债带来的融资便利。

(三)房地产投资信托基金(REITs)

通过REITs方式融资,对商业地产开发商而言优势明显:可用以融资的物业范围宽广;可融资金额巨大,资金来源丰富;通过境外REITs融资,将房地产行业金融风险分散到国际投资者中,符合政府政策;融资方式灵活;具有节税优势等。REITs模式融资的局限性在于所收购的项目要求商业地产开发商必须要有相当的实力、已经营运并开始产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查,符合在境外上市的条件才能确定。从国外经验看,大多数国家都要求REITs提供的融资以(房地产开发)后期阶段为主,前期阶段有严格的投资比例限制,这一点决定了在资金最为紧张的前期建设阶段,房地产企业不能通过大规模的REITs来解决融资问题。

房地产投资信托基金的推广和实施是一项复杂的系统工程,涉及到金融、证券、法律、税收、监管、专业人才等多方面,尽管有关房地产投资基金的探索已多年,目前REITs在中国更多的表现为一种期待和呼唤,但一些准REITs在中国的出现表明市场已具雏形,比如“夹层融资”。

在房地产开发整个链条中,从拿地到开发、销售,到最后退出,都应该有相应的金融工具去支持。REITs是解决退出问题,“夹层融资”则是解决“四证齐全”之前的融资问题。

“夹层融资”是指风险和收益介于股权与优先债权之间的投资形式,期限一般较长。从资金费用角度来分析,“夹层融资”低于股权融资,如可以采取债权的固定利率方式,对股权人体现出债权的优点;从权益角度来分析,其高于优先债权,所以对于优先债权人来讲,可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。我国资本市场中出现的可转换公司债券就属于“夹层融资”范畴。

“夹层融资”对房地产开发商来说有非常大的优势:第一,资金回报的要求比较适中;第二,融资手续要求比较低,不要求四证齐全;第三,资金的使用效率比较高,股权进去后还可以向银行申请贷款;第四,对控制权的要求会相对股权投资低。夹层投资对公司的控制权要求比债权要高,个人投资者是很难参与的,所以说机构投资者是夹层投资的主体。

“夹层融资”可创新的金融产品很多,一部分可以转让成股份,一部分可以转让成债券;在结构上,可以是本金和利息按月付给投资人,也可以在前期急需资金的时候只支付利息,最后才归还本金。通过融合不同的债权及股权特征,“夹层融资”可以产生无数的组合,以满足投资人及借款者的各种需求。

(四)住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化(MBS),是指发起银行将缺乏流动性但能够产生未来现金流的住房抵押贷款,出售给特殊目的机构,对贷款产生的现金流进行结构性重组后,在金融市场上发行证券并据此融资的过程。

发起银行通过中间的利差赢得一定的利润,而投资者因为购买产品,定期会获得收益。更重要的是,银行通过卖掉已经发放贷款的债权,引入了新的资金,转移了贷款的风险,提高了资本充足率。

历经7年的房地产市场繁荣之后,房地产市场可能蕴藏的危机对银行而言至关重要,信贷结构“短存长贷”的矛盾使得银行业潜伏着相当大的风险。与此同时,房价持续高企及贷款利率不断上升,使贷款人的信用风险正逐步加大。美国次贷危机正是美国利率大幅调升使部分贷款人无力偿还房贷而引发的连锁反应。

对银行而言,化解这一风险的有效途径之一正是资产证券化,即将中长期贷款打包证券化后出售给投资者,这样既转移了信用风险,又解决了流动性风险。回顾美国次贷危机发生至今,遭受损失的都是那些持有次级债的银行或投行,将这些次级贷款证券化并对外发行的银行,到目前为止,并没有相关报道指称这些银行是否因此遭受巨大损失。显然,住房抵押贷款证券化是化解监管层对银行系统风险担忧的有效方式之一。关键是,国内各银行在设计相关产品时,如何在借鉴美国次贷危机的基础上,在化解银行风险的同时,也尽量降低社会风险。

(五)典当

对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言,宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出,此时,房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点,积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当等不动产项目的解禁,房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策,天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。由于成本太高,典当融资的非主流地位难以改变,但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。

篇4：宏观调控新政下房地产中小企业融资策略

关键词：新政调控 发展策略 盈利模式 投融资模式

2010年以来，随着市场的过热，国家采取了一系列的宏观调控措施，对房地产业的管理机制也日臻成熟。房产新政的实施，导致居居民购房出现浓厚的观望心理，市场销量下降，消费需求在房地产市场有所减弱。市场销量下降给房地产企业特别是象淮安市这样的三四线城市给房地产企业经营带来了深刻的影响。

1 新政调控下三四线城市的市场现状及原因分析

1.1 限购令的出台抑制了投资投机性购房需求 有投资投机性购房方面需求的人群转向商业地产投资；而自住型和改善性住房消费需求因为政府保障性住房加大力度建设，使得这一消费需求在房地产市场有所减弱。居民购房出现浓厚的观望心理，导致市场销量下降。

1.2 公布房价年度控制目标，严格执行商品房销售明码标价 实行一套一标 商品房销售管理办法和销售价格备案制度，商品房利润率控制在12%以下，对定价过高的楼盘，价格主管部门要进行成本核算，限定最高售价。使房地产的利润透明化，暴利已受到控制。

1.3 提高二套房贷首付比例和贷款利率、营业税由差额征收变成全额征收 首付比例和贷款利率提高以及营业税由差额征收变成全额征收使居民购买力降低，一部分想买开发企业住房的人群出于资金和各项费用的考虑，目光转向政府保障性住房，在很大程度上减少了购房者数量。

1.4 政府问责制的实施 明确约谈问责内容、税收、行政等多种手段并举，动用政策工具之多，历史罕见，加大了政府监管力度。

1.5 信贷资金收紧 信贷资金收紧对靠信贷融资的房地产企业压力较大，涉及资金链。贷款高起、负债攀升已经成为大多数房企的“老大难”。根据调查数据显示，迫于资金压力，近八成的房企都考虑在加大推盘力度。

1.6 政府加强房地产开发用地监督管理 依法查处违规取得土地、非法转让土地使用权、擅自改变保障性住房用地性质、超过规定期限未开发建设等行为使得房地产企业的违规成本加大。

2 新政调控下房企的发展策略

2.1 把握市场定位，找准发展坐标，因城制宜，打造特色知名品牌企业 伴随着城市化发展，三四线中小城市城市都会有规模扩张的冲动。此时开发商应密切关注政府规划，保持冷静态度，并在城市发展规划的引领下找准自己在城市格局中的最佳位置，以便借风借势，快速发展。

房地产商也要顺应潮流，注重城市发展理念，寻找适合的发展方向，注意培育自己的品牌形象，努力发展专业化、个性化生产经营，这样的企业品牌才具有生命力。

2.2 调整房地产的发展战略 为了降低风险，房地产商在战略和战线上要实行收缩和减压。首先停止扩张、实行减法经营，包括产业减法、产品减法和股权投资减法。其次可以抛开企业不擅长操作的项目，专心经营擅长或是市场接受较稳定的住宅项目，尽可能得向国家支持的住宅类型靠拢，没有资金实力不要轻易涉足商业地产和工业地产，不盲目追求大盘；从追求“规模、速度”转向“品牌、增值”；在生命攸关的资金链方面，协调多个项目之间资金链的关系，把握开工时机，节约开发与管理成本。

2.3 提高房地产产品的开发品质 产品层面，产品规划设计原本是项目前期工作的关键一环，并且与消费者的购买感受息息相关，然而在市场高峰期时，房企为了迅速赚取高额利润，不惜照搬或抄袭其他项目的产品和户型，致使近几年的产品存在严重的同质化现象。若延续以往的照搬方式，在激烈竞争中只会将自己送入坟墓。房地产调整期的企业可以通过提升的产品与服务的品质，在规划设计、工程与质量、物业服务等方面不断实现“优质品质”，完成自身的快速转型。烂房子还卖个好价的时代已过去，今后的消费者将会趋于理性购买，房企更应理性地转向产品和消费者专项研究。

2.4 转变房地产的投融资模式 在房地产营销模式，应改变原有的营销模式，要用4C模式来适应新的变化，即：针对消费者的需求开发项目；根据消费者愿意付出的成本定价；为消费者提供便利的购买服务；强化与消费者的沟通。在房地产的融资模式上，自从央行121号文出台后，彻底地改变了房地产开发投资的“游戏规则”，房地产开发成为了一个资金门槛很高的行业。房地产企业应逐步建立多元化的融资渠道。在从银行贷款的基础上，第一要寻求与大公司合作，第二要寻求民间资金。

3 小结

房产新政的实施，政府部门要达到调控的目的，必然导致市场销量与价格的下降，量价齐降必然带来竞争的进一步加剧，给房地产企业经营会带来严峻的考验。如何在这种严峻的形式下转变经营理念，转变发展方式是求得生存与发展的必由之路。

参考文献：

[1]庄浩滨.专家称警惕中小城市房价重蹈一线城市覆辙[OL].深圳新闻网，2010-05-07.

[2]郑磊.二三线城市房地产业发展前景[OL].中国价值网，2010-

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[3]赵宏伟，徐立敏，王晓峰.二三线城市房地产业发展策略研究[J].商业现代化，2011（9）.

篇5：宏观调控新政下房地产中小企业融资策略

2010/06/21 09:34 来源：明源IT与地产 0条评论

作者简介：姚武

现任明源地产研究院院长，明源软件公司副总经理，上海交大房地产金融班特聘讲师，深港房地产联合商会高级客座讲师。1993年毕业深圳大学工民建专业，拥有12年的房地产开发，8年的IT从业经验，上海交大房地产金融班特聘讲师，我国第一批注册造价工程师，同时，也是我国第一套房地产成本管理系统的规划设计师。

多年来，通过与万科、中海、龙湖、碧桂园、合景、华远等国内数百家优秀房地产企业的合作与交流，对房地产企业的管理模型改进性研究有着十分丰富的实践经验，同时，也是我国第一套房地产成本管理软件的规划设计师，房地产行业“第二代成本管理思想”的提出者，在房地产成本管理及信息化领域有深厚的造诣。提炼出具有鲜明房地产特点的管理模型，是中国房地产企业管理引导者！

房地产市场在经历了12个月的上涨之后，再次成为了政府宏观调控的核心，且调控政策一道紧似一道。4月14日到18日，仅5天之内国家就连发三道政策；地方政府也纷纷推出调控细则，加强了调控力度。从中央到地方，政策高压已然形成。多种政策组成的强大“组合拳”直指高房价和投资、投机行为，而这场史上最严厉的调控政策也必定造就更长的调控周期。

每一次调整，都必然会导致一批房地产商的倒下。面对此轮“史上最严厉”的“新政寒冬”，开发商究竟该如何突围？如何化危机为时机，在“寒冬”的严峻考验下提高企业综合素质，迎接下一个经济上扬期的到来？

一、新政频发，房地产市场影响几何？

从此次密集出台的政策“组合拳”可以看出，政府此轮调控重点在于打压房价过快上涨和投资、投机行为。在2007年，同样是出于此目的，国家出台了“9.27新政”，该新政一出，导致住宅市场长达16个月的价量齐跌。

相比07年的“9.27新政”，此轮新政的调控力度更大。有业内人士认为，“这次新政无异于住宅市场的西伯利亚寒流”。虽然新政出台不到半月，但对住房市场的效果很快就有了显现：一个最直接的影响就是导致地产股普遍下挫。“新国四条”出台当天，香港股市的内地房产股平均下跌了3.5%，第二天又下跌了4%。

再是市场上观望盛行，销售萎缩。新政实施后，我们以一套总价为一百万的房子为例来看，对于二次以及以上购房者来说，首付提高了10万，总还款利息也进行了上调，大大的抑制了二次及以上购房者的需求；而首次置业的客户也将以等待为主，关注市场价格走势，使市场进入新一轮的观望期，销售出现大幅度的萎缩。

从短期内带来的影响看到，投资投机行为得到一定抑制，楼市泡沫必将被挤压。在泡沫被挤压之后，房地产企业的资金链受到威胁，以前那种粗放式的经营方式和管理模式必将面临巨大挑战。可以预见，这次“历史上最严厉的新政”也必将给房地产市场带来更大的、持续时间更长的震荡。要想度过这轮新政严冬，加强现金流管理和向管理型企业转型是房地产企业的必须之举。

二、新政高压下房地产企业如何突围“政策冬天”？

房地产开发是高杠杆、高回报行业，每一次大的调整都会有30—50％发展商出局，而资金链断裂是导致出局的主要原因。面对此轮“最严厉的”新政，房地

产商如何挺过这个“冬天”？从短期、中期及长期发展战略三个维度来分析，我们认为房地产商应做好三大应对之策：一是短期来看，要抢收抢割，快速促进资金回笼；二是从中期发展战略而言，要加强现金流管理，平滑新政冲击；三是从长远战略来看，要平衡业态、区域布局，谋求长远健康发展。

1、抢收抢割，实现基于“销售总货值”下的资金回收。

抢收抢割，实现基于“销售总货值”下的资金回收。

新政带来的市场观望之风必然会使地产企业面临与日俱增的存货压力，巨额的存货除了使地产企业大量土地房子无法变现之外，还将面临资产减值计提。因此，“加强销售管理内功，清理存货、收割现金”将是房地产企业应对新政的短期作为。

在历次金融危机和楼市寒冬中，许多标杆企业都首选此种方法解楼市寒冬之危，但究竟如何

积极稳妥地做好资金回收工作？明源结合诸多标杆房地产企业过冬期的销售管理实践，研究和提炼出“基于销售总货值目标下的高效营销管控”。具体是指房地产企业销售管理遵循总量控制及PDCA管理原则，以项目销售总货值为目标，在总货值的指导下制定销售计划，在销售过程中按计划严格执行、调整和分析。需要强调的是，总货值并不是一个完全固定死了的数值，而是可以根据市场的变化进行相应的调整，但是调整的原则是只能往上调，不能往下走。

2、把握开发节奏，加强对现金流的动态管理与控制，平滑新政冲击。

现金流是房地产企业的生命线，在政策寒冬，加强现金流管理对房地产企业的生存发展要义尤为重要。加强现金流的管理具体到项目开发过程主要有如下几个措施：一是把握开发节奏，提高资金的周转率，减少利息支付周期。在项目开发过程中，银行的贷款利息是地产企业一笔不小的支出。一般而言，贷款至少要在开盘之后才能返还。在房地产企业项目开发的全生命周期中，拿地、开工、开盘和竣工这四个关键节点对现金流的影响最大，前期表现为支出，后期表现为收入。如果能够缩短资金支出与收入之间的跨度，比如适当调整开发节奏，将“前期资金支出的业务活动（如拿地）尽量后置，而将后期资金收入的业务活动（如开盘）前置”，就能让较少的资金沉淀在工程上，从而提高资金周转率和利用率，同时也缩减贷款利息。

二是从预算管理、计划管理、成本管理等方面入手，加强对现金流的动态管理与控制，提高资金使用效率，增加单位资金利润率，在最短的周期内收回并增值投资，从而获取最大的投资收益。

(1）、强化预算管理，从源头和总量上管好现金流

房地产企业是典型的资金密集型企业，其开发投资额巨大，开发周期往往跨越2—3年，面临着大量的资源整合工作及资金进出管理，再加上受外部竞争和政策调控风险影响，决定了房地产企业必须基于业务与财务联动，做好全面预算管理，提前做好精准业务计划和资金计划，做好长短期资金搭配。

全面预算管理既是为项目日常管理和提升财务与业务协同的管理工具，又是一套房地产企业跨区域多项目管控的资金监控体系。具体而言，全面预算管理通过年度预算及项目预算两个维度对房地产企业日常经营进行双维监控。由于房地产特有的业务属性和行业特征，通用型预算管理系统往往很难有效和房地产行业深度结合，更无法触及房地产企业动态成本、销售总货值以及各项费用的针对性管控。因此，我们强调房地产企业要进行高效预算管理，首先必须高度聚焦具体业务，预算如果没有与业务关联和融合，在实际执行中就很难落地。

(2）、加强计划管理，实现现金流过程中的严控

房地产企业的现金流管理除了在技术层面关注财务指标健康和投融资管理外，还需要将现金流与企业战略和计划高度粘连，实现“资金与业务”两条腿协调走路。对于房地产项目而言，由于开发周期长、各环节牵涉巨量资金进出，因此做好项目全过程进度和整体计划管理就尤为重要。从某种意义上讲，计划管理的背后就是现金流收支兑现的源头，计划的制定与执行调整将直接影响业务的节奏和资金收支的节点。对于高度讲究时间概念的现金流而言，将计划和业务节点管好了，也就等于管好了资金收支的节奏和平衡，现金流也就管好了一半。

(3)、加强成本管理，实现现金流的核心控制

控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。尤其是在新政下的艰难期，哪怕是压缩掉3%或5%的成本，都将成为地产企业的救命稻草甚至“过冬”的资本。

成本管理主要有两个维度，一个是从“量”上的控制维度，要求在目标成本之下，将总成本控住、控牢。另一个是时间维度上的控制，也即把握成本支出的进度。目前许多地产公司业务中缺乏对成本支出的进度管理，因此很容易造成“款项超付”的情况。所以，从时间维度上控制成本支付进度是保证成本管理的关键。

3、平衡业态和区域布局，对冲调控风险，谋求长远发展。

(1)、“住宅+商业”，两条腿走路平衡回报风险

对于此次新政的影响，在多家房地产企业看来，区域性、住宅开发类的房地产企业受此次政策影响可能最大。而多区域布局，多业态发展的企业则相对能够对冲调控风险。的确，可以看到，此次的新国十条只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。“住宅+商业”多业态发展的地产企业，就可以用商业地产的租金回报来分解住宅开发的压力。通过各业务周期的平衡，降低回报波动的风险。

(2)、“一线城市+二三线城市”，多区域布局对冲调控风险

同样的，多区域发展的地产企业在这次调控下也有相对优势，“一线城市受冲击较大，公司可增加二三线城市布局”。比如受益于全国性布局的龙湖地产。自去年7月于香港上市后，龙湖地产加速拿地和项目开发，截至目前，龙湖地产正在开发的全国性项目达40余个，主要分布在二三线城市。对于龙湖集团这样的全国性开发企业来说，由于可调节度较大，当某一区域出现市场突变时，企业可以通过自行调节，在不同客群、不同区域之间进行转换，以多区域布局战略对冲调控风险。

(3)、优化高、中、低档产品结构组合，规避楼市周期风险

在经济寒冬时，优化产品结构，提高房地产企业中低档项目的开发比重同样是应对寒冬的重要策略。一方面，在楼市寒冬中，拉动房地产消费的来源主要还是刚性需求者，这一群体的消费目标多为中低档的普通住宅。另一方面，中国城镇二元发展格局决定了对中小户型住房的需求，近年来，政府也加大了对中小户型住房以及保障性住房的政策引导，可以看出，中小户型及保障性住房未来将占有中国住宅市场的一大块“蛋糕”。因此，在开发的项目中，优化高、中、低档产品的结构组合，平衡不同档次产品的比例，是房地产企业规避楼市周期风险的长线之举。

三、危机或为时机，抢练内功正当时

新政带来的危机是可怕的，注定有一批公司会熬不过“冬天”。但“危机”有“危”也有“机”，危险和机会是并存的。就像人大病时才会想到如何调整生活习惯，以利长期健康一样，危机也有好处，他会迫使我们“刹车”，去反思过去在经济活动中的问题及管理模式。

在“黄金十年”中，支撑房地产业暴利模式的核心环节是土地和资金。在危机面前，整个市场经济处于疲软期，企业更要注重修炼内功，以便养精蓄锐，待势而战。而危机之后，生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理的重要性，从市场与项目选择、规划设计到运作执行等各环节将越来越追求专业化及管理精细化。

篇6：宏观调控新政下房地产中小企业融资策略

一、房地产业融资演变的动因

（一）房地产业商业模式演进——房地产业成为资金密集型行业

依据商业模式特点和产业生态环境的不同，我国房地产业商业模式的演进经历了五个阶段，政府建房分配模式、“投机”模式、过度模式、“杠杆”模式、“资本主导”模式。2004年以前的四个阶段以住房实物分配为主，商业化的房地产比例较低，房地产企业对资金需求并不强烈。2004年以来，制度变革使得住房需求通过市场化方式实现，房地产开发投资和土地支出增长迅速，房地产企业资金需求明显增加，房地产业成为典型的资本密集型产业。

（二）地租上涨与交易制度变革推动土地成本提高——房地产业长期资本需求增加

根据级差地租理论，地价由绝对地租、级差地租和垄断地租组成。绝对地租为土地的最低价值，在短期内不发生变化。级差地租Ⅰ是政府根据土地位置不同，在出让土地时获得的超额收益。级差地租Ⅰ的高低即位于城市中心区的土地相对郊外土地的溢价程度，取决于该城市工商业和居民集聚程度的高低。居民和工商业的集聚倾向越高，中心区域土地的溢价也越高。主流城市经济学认为，随着宏观经济向集约型、高附加值、信息化产业发展，城市的集聚程度会不断提高，推高级差地租Ⅰ的水平。从1995年到2005年，我国城市市区人口密度从322人上升到870人，图1表明1995年到2000年我国城市人口密度缓慢增长，2001年以后，城市人口密度增长明显加快，这与房价上涨的时期相一致。(见图1)

级差地租Ⅱ是指在同一块土地上追加投资，土地的所有者要求的超额收益。政府在城市基础设施建设和维护方面的指出逐年扩大，提高了级差地租Ⅱ。(见图2)

政府垄断了一级市场的土地供应，也通过行政审批主导了二级市场的土地转让，政府和开发商之间的一对多的关系使地价顺利转化为开发商的成本，制度因素使地价中包含了垄断地租，直接表现为地价上涨。2000年起，国家对土地出让方式进行严格的限制，“招拍挂”逐步取代了协议转让。“招拍挂”与最严格的土地制度保护制度对地价上涨的推动作用十分明显：从2005年开始，我国年均购地面积逐年下降，与此相对的是土地购置成本逐年提升，年复合增长率超过20%，并有加速上涨的趋势。

（三）金融宏观调控趋紧——房地产业外部融资渠道急需拓展

限制外资政策。外资流入中国房地产业，可以享受人民币升值和房地产投资带来的双重收益。外资加快流入，推动中国资产价格上涨，也会加快泡沫的积累;当外资大量外流时，则可能会使泡沫迅速破灭，对房地产市场及经济带来严重打击。从06年7月的171号文，到07年5月的130号文，国家限制外商投资房地产的思路逐渐明确。尤其是171号文，从结汇和信贷环节加强了对外资投资中国房地产的控制和限制，增加了外资的投资成本和进入退出的难度。

货币信贷紧缩政策。中国的地产金融发展相对滞后，房地产项目的外部融资主要依赖于银行信贷，约占到房地产资金来源的30%左右。和1980年代末的日本相比，我国对房地产的信贷政策相对较严。购买土地的价款必须来自于自有资金，而不能用银行贷款购买土地。而日本第三轮房价上涨时，银行允许甚至鼓动土地持有者以他们持有的或购买的土地为担保提供相当于地价70%的贷款让他们再去购地。

二、金融调控背景下房地产企业融资行为

从国外经验来看，房地产行业的资金来源渠道：自有资金、银行借贷、发行债券、资本市场融资、信托、国外基金等。

从我国情况看，在信贷与土地紧缩背景下，房地产企业融资仍以银行贷款为主，股票融资加速发展，债券融资取得突破，利用外资有所回升。

（一）银行贷款仍是房地产企业主要融资渠道，贷款集中度提高

银行对房地产业的支持除了开发贷款，更重要的是提供了按揭贷款。2007年上半年，国内贷款占房地产资金来源的22%，其他资金来源中的定金和预付款大多来自银行按揭贷款，自筹资金的一部分也间接来自银行，几项合计，房地产投资50%以上的资金来自于银行。

在宏观调控背景下，房地产业整合力度加大，土地与信贷资源越来越向优势企业集中。对A股上市的房地产企业近两年融资情况统计中，在间接融资市场上，以短期借款、中长期借款为指标的集中度在逐步上升，前十大公司占据了越来越多的银行信贷资源。

（二）股票融资加速发展，但短期无法成为房地产企业融资的主流

银行贷款虽然作为房地产企业的主要融资渠道，但是由于对自有资金的要求以及资金用途的限制和监管比较多，不能用于支付土地出让金，仅依靠银行根本无法满足企业扩张的需求。在资金需求压力加大和股市向好的背景下，房地产企业更多的选择了通过证券市场融资。融资总额增长较快。2006年房地产上市公司通过境内证券市场融资165亿元;今年前10个月，融资380亿元。融资总量占比提升。

股票融资占比上升将成为房地产业融资趋势，可以满足企业快速扩张的要求，但是对多数中小房地产企业来说，上市要求的条件比较高，时间比较长，程序比较复杂，普通房地产公司业绩波动大，难以符合上市要求。

（三）吸引外资和与外商合作

近十年房地产业利用外资总体呈现下降之后缓慢回升的态势。人民币升值、房价上涨使2006年以来利用外资占房地产开发投资来源比例有所上升，但2007年上半年房地产投资利用外资282.29亿元，仅占总投资来1.8%。即使是这些初涉中国房地产企业的外资，也面临了越来越高的政策门槛。2006年171号文，2007年的130号文提高了外资进入房地产市场的门槛。

（四）房地产信托投资基金（REITS）。

目前我国REITS仍处于探索起步阶段，仅有几只REITS在香港上市。但房地产信托投资基金难以成为我国房地产企业有效融资方式。其一，我国目前尚无国外REITS的税收优惠政策;其二，REITS的资产要求为收益稳定的出租性商业物业(参见广州越秀REITS物业组合)，而我国目前房地产投资增长较快，大多数房地产企业主营业务为房地产开发，持有物业比例偏低，REITS资产置换现金的模式对多数企业并无帮助。(见表4)

（五）公司债券有望成为重要融资方式

公司发行债券在国外是一种常用的融资方式，2004年美国前9大住宅公司发行债券202亿美元，占资产总额的33%，占负债的比例超过60%。今年8月14日，证监会发布《公司债券发行试点办法》，标志着我国公司债券正式推出，9月30日，人民银行发布了《公司债券在银行间债券市场发行交易流通和登记托管有关事宜公告，进一步完善了流通细则，公司债券未来可望成为房地产公司重要的长期融资渠道。2007年8月，金地集团发行了12亿人民币的国内首笔公司债，到10月末，共有6家房地产上市公司通过股东大会或董事会决议拟发行公司债券157亿元。但对多数房地产公司而言，能在信用要求极高的债券市场上融资难度极大。

三、房地产企业融资行为变化的影响

（一）优化融资结构，降低了信贷风险

其一，保持了适度的资产负债率水平。房地产是高收益、高风险行业。房地产企业资产负债率偏高，一旦市场逆转，将使银行承担大量风险和不良资产。股权融资的增加，能更好地解决风险与收益相匹配的问题，降低资产负债率，提高房地产企业的抗风险能力。统计数据表明，由于股权融资的增加，使得上市房地产企业在保持资产规模快速扩张的同时，资产负债率仍保持在适度水平，而没有出现上升趋势。实证研究发现，不同规模的房地产上市公司的资产负债率均在55%——66%之间，低于行业70%的平均水平，若剔除预收款的影响，其实际资产负债率还将大幅下降，如万科2007年9月30日资产负债率为69%，扣除预收款后的资产负债率为38.7%。其二，信贷资金集中于优势企业。在宏观调控政策影响下，房地产业集中度提高，龙头企业的优势更为明显。从历史数据看，以净资产指标代表的规模状况和以主营业务收入代表的盈利状况的集中度都在显著提升;龙头企业的盈利能力、资产周转水平持续超过行业平均水平。

（二）推高了土地价格，助长资产价格泡沫

2006年以来，受益于房地产直接融资规模的迅速扩大，流入土地市场的资金大幅增加，土地拍卖市场出现了三个特点：楼面地价即相当于或高于现时周边房价;“地王”一旦产生即拉动周边房价新一轮上涨;拍地资金越来越多地来源于房地产上市公司的股市直接融资，房地产上市公司成为土地“招拍挂”的主要参与者。房地产上市公司从证券市场获得大量的资金后，推高各地土地价格，然后借土地价格的高企又以垄断性定价来推高各地房地产市场价格，据测算，未来“地王”项目所在区域的房价至少需保持年均15%的持续上涨，才能保证获取正常收益;另一方面，土地储备的增加，房价推高，从而使得房地产上市公司的股价上升，为再次扩大融资规模创造条件，股市泡沫进一步放大，房地产上市公司“圈钱”与“圈地”互动，不断放大了两大资产价格泡沫。

四、推进房地产业融资的思考

（一）尽快改变房地产公司对银行的过分依赖，发展股票融资和各种类型的私人股权投资

房地产公司的资金大部分来自商业银行，导致风险过度集中于银行体系;而且银行和房地产企业之间存在严重的信息不对称，影响银行对借款企业的监管效果，所以吸引具有更多投资经验、专业性较强的机构投资者有助于真正发挥其对企业经营者的约束作用，也有利于改善融资结构，降低资产负债率。

（二）保持房地产直接融资稳步有序发展

直接融资规模的扩大是房地产融资发展的趋势，但短期内房地产直接融资过快发展也会带来一系列问题。

（三）加快培育债券市场的发展，鼓励具有条件的房地产企业发行债券

篇7：宏观调控新政下房地产中小企业融资策略

1 布局二三线城市

随着国家对房地产行业调控的深入和持续, 房地产企业调整经营模式, 由一线城市向二三线城市转移, 其原因主要有: (1) 一线城市受限购、限贷等政策影响较大, 购房者观望情绪较为浓厚, 购买意愿降低, 房地产成交量出现萎缩。中国指数研究院发布的《2011年8月中国房地产企业监测月报》显示:在30个监测城市中, 逾五成城市成交面积环比下跌, 7个城市环比跌幅超过20%。 (2) 一线城市的土地供应日趋减少, 房地产企业拿地竞争日益激烈, 土地频繁高溢价, 房企开发成本越来越高, 投资回报减少, 而二三线城市的土地成本较低, 有较大利润空间。 (3) 我国一线城市的城镇化进程开始进入尾声, 二三线城市将在今后的中国城镇化进程中扮演主角。伴随着城市化进程, 将带来二三线城市多种购房需求释放, 推动楼市快速发展, 空间巨大。

在调控政策和楼市低迷的影响下, 品牌房企逐步转移战线, 降低在一线城市的拿地比重, 集中在二三线城市买地。今年1至7月, 标杆房企在二三线城市拿地共计94块, 拿地总金额达702.3亿元, 而在京沪广深四大一线城市合计拿地仅为16块, 总金额为246亿元, 只占九大标杆房企前7月拿地金额的25.9%, 远远低于往年占比50%左右。二三线城市不仅成为房地产企业的布局重点, 也成为其业绩增长点。2011年7月, 中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示, 2011年上半年, 恒大地产以620万m2的销售量位居第一, 销售业绩429亿元排名第二。在上半年严峻的市场形势下, 恒大地产能依然保持了相对的高速增长, 得益于其“二三线城市战略”等方面的提前部署。2010年, 恒大已进入中国62个城市, 其中大约有39个城市无限购政策, 占比63%。恒大地产今年上半年公司累计合约销售额中一线城市占比仅为5.9%;二线和三线城市占比分别为63.8%和30.3%, 二三线城市销售业绩已经成为重要的利润点。

二三线城市虽然发展潜力巨大, 但同样存在风险, 从政府提出的要求对房价上涨过快的二三线城市采取必要的限购措施可以看出, 将来的房地产市场调控政策中, 限购可能成为行业基本政策。房地产企业要凭借其品牌带来的高附加值, 布局二三线甚至四线城市, 迅速造就区域标杆型的项目, 在竞争获得优势。

2 多业太分散风险

本轮楼市调控主要是针对商品住宅, 在楼市调控力度不断加大的情况下, 为分散企业经营风险, 越来越多的大型住宅开发企业开始进行经营战略上的转型, 逐步加大非住宅物业的开发投资力度和规模, 商业, 旅游地产等不限购产品成为当前开发商寻求利益增长点。

2.1 增加商业地产比重

在严厉的楼市调控背景下, 住宅市场面临的政策风险与日俱增, 出于规避经营风险的考虑, 房地产企业向尚未被调控所波及的商业地产转型, 谋求进一步发展的空间。现在, 品牌房地产企业中能够专注住宅市场的已寥寥无几, 纷纷转战商业地产 (见表1) 。一向以住宅专业化为目标的万科表示要增加持有型物业比重至全部物业的20%, 华润、保利、金地先后宣布了企业的商业地产计划和目标, 恒大地产商业地产布局已经开始进行规划, 目标是在中国省会城市拥有地标性的城市综合体, “商业地产是一个长期的规划, 是十年、二十年的事情, 是恒大的未来”。

资料来源:企业公告, 中国房地产决策咨询系统 (CRIC)

2.2 进军旅游地产

随着“十二五”规划中将优先发展以旅游服务业为代表的第三产业作为重要发展方向, 中国经济的整体提升和人民生活水平的实质性提高, 休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活, 旅游地产将迎来全新的机会, 发展空间和市场潜力较大。万达、万科、保利、富力、首创、华润、雅居乐等知名房企纷纷进军旅游地产业。万达集团董事长王健林表示, 未来两到三年后公司的主业将逐渐从商业地产发展到文化旅游与商业地产并重。在旅游度假产业上, 万达集团牵头联合中国泛海等中国民营企业, 正在长白山、西双版纳、大连金石、福州琅岐等地打造国际一流水准的旅游度假区, 总投资超过1000亿元;2011年6月, 恒大首创的“6+1”酒店业态模式的恒大世纪旅游城在广东清远开业, 其全国旅游综合体布点将随即展开;9月, 万科首个旅游度假产品万科双月湾正式在毗邻深圳的惠东县启动, 这意味着多元化发展将成为万科的发展趋势。

2.3 拓展酒店运营

在房地产市场大环境变化的背景下, 投资酒店业也成了房地产企业规避政策风险的一个选择。世茂、绿城、中粮、星河湾等一线品牌房企都已经开展了五星级酒店业务。世茂现在全国各大城市大约有十余家已建和在建的高端酒店, 未来几年内, 世茂将继续在国内一、二线城市, 联手凯悦、喜达屋等著名酒店运营商, 借助这些国际酒店运营商成功成熟的管理提升企业的酒店经营水平, 建造以高端国际品牌酒店、国际会展中心为主的大型城市商务综合体, 并计划将在中国的高端酒店数量增加到20余家。

3 参建保障房

保障性住房建设是一项重大民生工程, 是进一步改善人民群众的居住条件, 促进房地产市场健康发展的需要。在整个“十二五”规划期间, 中国计划新建城镇保障性安居工程3600万套, 每年还将改造农村危房150万户以上, 到“十二五”末, 全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%~8%提高到20%以上。2011年, 我国计划建设1000万套保障房, 现已全面开工动建, 国家在保障房建设上政策支持明显, 如国土资源部公布2011年全国住房用地计划总量为21.80万公顷, 其中, 保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷, 占比35.5%。可以看出, 随着国家大规模推进保障性安居工程建设, 未来的住宅市场将发生重大变化, 纯粹的住宅地出让会越来越少, 配建、旧改类项目增加是一种趋势, 今后将是商品住房与保障性住房共同发展推进的“双轨制”模式, 保障房将在较长的时间内处于房地产市场重要地位。

在房地产调控趋于严厉、保障房建设力度显著加大的双重背景下, 房地产企业适应房地产市场环境的变化, 与政府加强合作, 形成良好关系, 参与保障房建设, 即是应承担的社会责任, 也可在政策调控下降低经营风险, 稳定企业经营。万科现在北京、上海、南京、深圳等地都参与了保障房建设, 并表示要将现有的团队和资源集中起来, 快速开发, 在保障性住房开发建设中融入了绿色低碳、生态环保、住宅产业化的理念、经验和技术, 为广大居民奉献高品质的建筑产品。2010年以来, 包括万科、保利、龙湖、华润、远洋等在内的诸多国内知名房企参与各地保障性住房建设, 更多地进入保障性住房领域已成为各品牌开发企业的共识。

4 并购合作发展

国家屡次上调存款准备金率, 银行紧缩贷款, 房地产企业贷款变得困难, 银监会、证券会等有关部门对房地产企业融资实行严格控制, 资本市场融资、信托融资被暂停, 海外融资遭遇外管局叫停担保, 房地产企业国内外融资通道处处受困。2011年上半年, 全国房地产企业国内贷款总共7023亿元, 同比增长仅仅6.8%, 而房地产开发投资额却达到26250亿元, 同比增长33%。房地产开发投资额度大幅上升, 而开发商融资困难, 销售量萎缩, 一些有较大融资需求的中小型开发商将面临财务困难, 并可能破产, 并购整合成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的选择。中原统计市场公开数据显示, 今年前7月, 房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗, 总涉及金额达到了175.39亿人民币, 相比去年同期的36宗及86.85亿人民币分别上涨了72.2%及101.9%。房地产企业的并购, 对于大型房企而言, 是其借助品牌竞争力充分吸纳、整合社会资源, 提高市场份额, 不断做大做强的机会, 而对中小房企来说, 通过并购, 引入投资或是实行联合开发, 可以达到降低风险, 提升整体实力, 继续生存发展下去的目的。

当前, 政府对房地产宏观调控的态度坚决, 短期内将不会放松房地产市场的调控, 新政出台存在不确定性。房地产企业应该审时度势, 根据企业实际情况, 结合市场环境, 调整企业经营方向, 积极寻找企业可持续发展的道路。

参考文献

[1]刘卫卫.房企“屯兵”商业地产[J].城市开发, 2011, (3) :36-37