楼市限购对财政的影响

楼市限购对财政的影响（共6篇）

篇1：楼市限购对财政的影响

限购政策对楼市的影响

限购令对楼市影响较大 多数开发商并未降价

刚刚过去的8月，上海楼市经历了近6年来同期最惨淡的交易行情。来自中国房产信息集团的统计数据显示，今年8月上海商品住宅成交面积为57.6万平方米，环比下滑25%，同比下滑18%，创下了2005年以来8月份上海商品住宅市场成交量的新低。

另据中国房地产指数系统同期发布的 “百城价格指数”，8月份包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格为15773元/平方米，与7月份相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。

由此可见，今年以来不断出台的调控政策正在显效。那么，未来几月楼市是否会继续降温？

限购令对楼市影响较大: “今年8月份，上海楼市成交量出现大幅回落，这是早可以预见的。”德佑地产研究主任陆骑麟认为，7月份国务院常务会议明确，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不少购房者寄望限购令升级后，大型开发企业因资金链收紧而加速对一线城市房价调整的步伐，转而再次陷入观望。而上海对补税单做法的不予认可，也加重了外地客户的观望情绪，导致成交量萎缩。

从全国范围来看，本轮宏观调控政策中的限购政策，对抑制房价过快上涨起到了较为明显的作用。据中国房地产指数系统统计，今年8月份，全国100个城市住宅平均价格为8880元/平方米，与7月份基本持平，其中56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。上海、北京、广州等十大城市的平均价格出现去年9月份以来的首次下降，也与今年这些城市先后出台限购政策有关。具体来看，价格上涨的城市比上月减少3个；而重庆(主城区)、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降，城市数比上月增加3个，除重庆(主城区)下降1.12%外，其余6个城市降幅均在0.5%以内。多数开发商并未降价： 尽管楼市成交量出现下跌，成交均价也有下降迹象，但业内人士分析，目前楼市均价的下降，还是与成交结构有关，具体楼盘的价格下跌还不明显。

据德佑地产统计，受到“沪四条”堵漏效应的影响，今年8月份上海楼市单价3万至5万元的中端楼盘成交面积下跌严重，跌幅达到了43.4%。不过在终端市场受创严重的情况下，全市商品住宅的均价只下跌了1.1%，依然处于接近2.2万元/平方米的高位。这也从侧面反映了大多数开发商并没有真正下调房价。

虽说二手房交易同样冷清，但当前的价格松动仍未到达购房者的主流预期。据上海中原地产介绍，近期改善型二手房买家聚集在次中心区域，如闵行莘庄板块，该板块内投资性房东已经售出离场，目前房源在售的房东多数也是为了置换。莘庄南广场的房源均为2005年至2008年竣工的商品住宅，房源品质及价格相对稳定，因此其议价空间最高只有约5%。由于新房价格低开，而二手房东咬住价格不放，部分区域还出现了“一二手房价倒挂”现象。金九银十”前景堪忧：

眼看传统的“金九银十”季即将到来，最近，开发商们纷纷备货，以期在传统的销售旺季内取得销售佳绩。但种种迹象显示，今年的“金九银十”前景堪忧。

“房地产市场的走向，既取决于行业政策，又受外部货币供应的影响”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，现阶段我国楼市正处在史上最严厉的调控期，且短期内政策将延续从紧态势，与此同时，当前货币供应量持续减少、存款准备金率处在历史峰值、基准利率处在加息周期等，也将作用于楼市。因此，他认为未来几个月楼市将继续降温。

在这样的市场背景下，越来越多的市场人士和购房者认为，开发商唯有通过实实在在的价格松动，才能撬动销售，否则“金九银十”难以出现。搜房网数据监控中心一份对全国46个城市的购房者调查结果显示，有超过半数的购房者认为今年的“金九银十”不会如期而至，而认为“金九银十”仍会是销售旺季的购房者占比不足四分之一。房企掀起并购热潮：

正当开发商和购房者不断博弈之时，有一组数据似乎表明，已有一些开发商已经 “屏不住”，转而通过并购整合的方式寻求出路。“今年上半年，房地产行业并购案例达57起，同比增加27起，居各大行业之首。”易居研究院企业研究中心首席研究员周建成说，在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道 据介绍，今年我国房地产行业并购案例持续高速增长，呈现并购案例数和并购金额 “双高”的特点。目前，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业也加速了房企并购整合潮的推进。这或许预示着，经过宏观调控，我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。

篇2：楼市限购对财政的影响

2011-3-3

国八条给楼市带来最大的影响不是限贷、保障房，而是限购，一举将限购城市扩大至36个以上，这意味着更多城市将出台限购令或更新限购政策。针对各地陆续出台的限购政策，尤其是北京限购令，引起社会很大争议，但对于限购令的是是非非均没有全面阐述。世联研究认为，为更好的推动房地产市场的发展，我们有必要全面的剖析楼市限购令，不仅要纵向横向分析限购令，还要分析限购令出台的原因及引起的社会争议，更要分析限购令给楼市所带来的正反影响，这样才能更好的推动房地产业可持续性的理性发展。

新一轮限购要求更严

限购令的纵向比较分析。这一轮限购相对于上一轮而言，呈现出如下几点变化：（1）上一轮除深圳为“限购”要求外，其它限购城市均为“新购”要求。（2）措辞亦有微小变化。上一轮限购城市对于不合条件购房者则要求“暂停购房”，这一轮限购基本上按国八条要求，对于不合条件购房者则要求“暂停售房”，一字之差则多了开发商的告之义务。（3）购房流程增加，交易时间拉长。上一轮限购中虽然需要购房者提交各种资料，并了解购房者的购房资格，但流于形式，几乎不会影响到交易时间，但这一轮限购后，各大限购城市基本上都要求购房者去专门的政府窗口获取购房资格证方可购房，尤其是北京至少需要5个工作日。限购令的横向比较分析。根据各地限购令整理发现，不同城市的限购政策基本上大同小异。相同点：均与户籍挂钩，往往是户籍居民家庭限购两套，禁止购买第三套，非户籍居民家庭按条件不同最多限购一套，禁止购买第二套；不同点：非户籍居民家庭获取购房资格不同。其中，部分限购城市要求非户籍购房者提交累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如长春、南宁、天津等；部分限购城市要求非户籍购房者提交购房前2年内累计1年以上的社保或个税缴纳证明，比如广州、宁波、厦门、上海等；另有北京要求提交连续5年的社保或个税缴纳证明，银川却没有相应的政策要求。

通胀带来限购，限购促供抑需

1、通账。限购的一个重要原因就是房价的过快上涨，这也是2010年国十条（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）出台的重要原因。然而房价过快上涨是因为货币的超发所导致的通货膨胀所引起的，据统计，2010年GDP约40万亿，而货币供应量的常用衡量指标之一的M2却近73万亿，超过GDP八成多。过多的流动性带来物价（包括资产价格）快速上涨和财富的缩水，而作为中国居民传统投资领域的股市和楼市中，股市在2007年见顶后一直在3000点上下波动，不利于财富的保值增值，而楼市在2009年大反弹后，价格快速上涨正好满足了居民财富的理财要求，从而推动了楼市交易的旺盛和价格的继续上涨。为防止房价继续过快上涨，不得不出台限购来抑制需求，以期达到房价的稳定，所以通胀才是楼市限购最根本的原因。基于这种判断，世联研究认为，限购仅仅是解决通胀问题的楼市办法，但并不能从根本上改观流动性过剩问题，所以注定限购只能是一个暂时性手段，待通胀问题解决，楼市发展理性后，自然会是限购政策退出之时。

2、促供应。限购的另一个重要原因就是楼市供求失衡。楼市价格的过快上涨源于楼市供不应求，从而一方面导致房价的快速上涨，另一方面也带来业主（包括开发商）的捂盘惜售。楼市供不应求一个重要的原因是自1998年以来，保障房建设的严重缺位，从而导致所有的住房需求被推向商品住宅市场，最终带来近几年来商品住宅市场的快速发展。虽然2010年要求开工建设580万套保障房，最终开工590万套，2011年要求开工建设1000万套，但这么大的量真正要推向市场来改善楼市供求关系，估计要等到2011年下半年才能真正看到效果；同时商品住宅市场受2009-2010年楼市的火热，开发商的新开工面积亦很大，达到55亿平方米，相当于2010年全国商品住宅销售面积（9.21亿平方米）的五倍多，经过世联研究发现，新开工面积真正形成现实供应平均需要1.5年，因此在2011年二季度起亦会迎来商品住宅的大量上市。经过对楼市潜在供应的分析，我们不难发现，限购在促供应方面有两个作用：一是通过抑制需求，逼迫业主释放存货来满足需求；二是为未来大量潜在供应争取更多的时间，并保证潜在供应顺利转化为现实供应。

3、抑投机。供不应求是楼市非理性发展的直接原因，但楼市投机需求的大量存在加剧了这一矛盾。尤其是众多投机需求在一线城市所获高额回报的示范作用，在推动一线城市房价快速上涨的同时，也带来二三线城市成交量的大幅增长和房价上涨，使得房价过快上涨大有向二三线城市漫延之势。但去年“9.29新政”之后，限购城市只集中于一线城市和少数二线城市，范围较小，从而带来限购城市投机需求的外溢，带来限购城市周边楼市成交量的增长和价格的持续上涨。为了更好的发挥限购对楼市“抑需求、促供应”的作用，限购范围不得不再次扩大，因此，国八条间接点名要求限购的城市已达到36个；近日，住建部副部长齐骥更是透露已经初步拟定第三批执行“限购令”的城市名单。限购范围的扩大，不仅可以抑制当地的投机需求，亦可以抑制众多的外地投机需求，比如温州炒房团、山西煤老板等，从而使得这些民间财团无房可炒。

楼市限购令饱受争议

限购令是典型“有形之手”对社会资源的再配置，因其强制性和部分不合理因素，而广受争议，主要集中在如下三个方面：

争议一：对非户籍居民家庭的限制被认为“排外”。尤其是对那些首套需求的非户籍居民家庭的限购，被广泛认为是“误伤”。

争议二：对非户籍居民家庭的社保和个税缴纳证明之要求，亦是饱受批评。一方面，通过社保和个税缴纳证明来限定非户籍居民家庭的购房资格，虽然存在合理成份，但社保覆盖度的不足和部分外来务工人员收入的低下，导致部分合年限的真实需求，因无法提供社保和个税缴纳证明而被限制购房；另一方面，银行存款的利息所得税亦为个税，是否意味着非户籍居民家庭可以凭此购房还有待事实验证。

争议三：限购限不了补社保、补税单和假离婚的歪招。补社保、补税单和假离婚是去年限购城市的规避手段，今年限购趋严，势必会导致上述手法被更广泛的使用。

篇3：限贷、限购下的楼市

确实，限贷、限购政策的影响逐渐显现威力，部分城市楼市进入调整期，但各大城市市场反应冷热不一。业内人士普遍预计，从现在起到明年春节前后，新房和二手房市场都会处于相对的低谷期，而在明年两会之前，市场的监管也不会有所松动。

一线城市行情普降

有网友开玩笑说，现在“大街小巷站街人——中介被打扫得一干二净，职业经理人像度蜜月一样有了一个任性假期。”尽管也没那么夸张，但这一个月确实发生了许多没有经历过的事情。

一线城市楼市成交量普遍迎来下行拐点，10月北京商品住宅创下5个月来最低；深圳新房推售面积环比下跌77%，新房市场供应几乎停滞；上海10月成交套数6502套，环比下跌18.21%。

相比北京楼市整体的表现，北京豪宅市场的降温更为显著。根据亚豪君岳会统计数据显示，10月，北京7万+公寓豪宅共实现成交191套，成交面积3.9万平方米，环比分别下滑66%和49%。而这一成交量也创造了自3月以来近8个月的新低。

“高端项目的成交量还可能进一步下滑，”北京一名房地产人士表示，高端楼盘不但取证困难，还可能遇到开盘卖不动的风险，所以一些项目可能选择索性“封盘”的自我保护政策。

事实上，越来越多计划入市的楼盘出现“爽约”现象。东坝的利锦府一名销售人员表示，自从限购之后，来访客户明显减少，限购对他们的影响太大了，至少70%的首付阻挡了很多改善型置业客户。

“按照以前首套房首付30%来算，以首套房购买一套最低约交700万元左右，限购以后首套房最低首付40%，也需要900多万元。而对于许多改善型购房人来说，首付提高到70%，意味着首付也升到了1600多万元，多出了几百万元首付。”上述销售人员表示。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京调控政策针对中高端市场的影响将更为明显，这会导致很多豪宅入市难，特别是前期地王项目，取得预售证的难度将大为增加。

“我们在北京的高端项目肯定也受到一些影响，不过应该不算太大，之前我们对客户资格筛查得非常严格，有的项目是五个客户对一套房，所以可选范围较大。”北京龙湖一名人士告诉记者。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，新房交易萎缩，一是新政出台后，购房人心态由恐慌转为观望，需求萎缩；二是近两年新房市场远郊化、豪宅化，新政后换房人首付比例提高，部分购房需求延缓或取消购房计划；三是适合工薪阶层改善或首置的中小户型、中低价位的普通住宅供应稀缺。

与北京一样陷入僵局的深圳也是如此，近两年房价一路狂飙的深圳调控后出现量价齐降的现象。首先是成交量大幅下降，深圳市规土委的最新数据显示，10月份，深圳全市新建商品住宅成交42.25万平方米，较去年同期下降22.1%；二手住宅下降6.2%。

深圳成交量的急速下滑，最受影响的非房地产中介莫属。据当地媒体报道，深圳中原地产数家门店关闭，有的门店正在拆除，还有的已被业主再次出租，改作他用。

中原地产大陆区副总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦证实了这一说法，他坦言，“深八条”政策后，深圳房地产市场成交量下滑严重，深圳中原因此暂停新开中介门店，存量门店如果不是位置特别好，租约到期后不再续租。

“我们是吃成交量的饭，成交量下滑对我们有很严重的打击，不再新增门店是为了适应新的市场环境，冻结现有规模。”郑叔伦说，“这一轮政策力度比较大，需要较长时间消化才能恢复正常，买卖双方需要适应新的环境，我估计明天春节后才有可能慢慢恢复一些成交量。”

二线城市冷热分化

“现在是楼市最好的时代，也是最坏的时代，有房的担心，没房的迷茫”，有业内人士在朋友圈这样写道。

坚挺的一线城市也扛不住了，此前火热的二线城市也深受调控影响，以南京为例，南京楼市10月份的成交量也创下新低，环比9月份下跌近5成。厦门10月份新房成交量仅为今年平均成交量的四成。苏州、无锡等市成交量均出现了大幅下探。

据中国指数研究院统计，10月百城整体价格涨幅明显放缓，上涨城市数量减少，且多数热点城市房价涨幅均有所回落，部分城市回落幅度显著。

据南京某楼盘工作人员透露，近期购房者的到访量明显下降，周末来看房的人群还不到九月份的一半，一些暗降动作也是出于无奈。从成交量上来看，新政对于南京新房成交量堪比“腰斩”。而在价格上，据克而瑞数据显示，10月南京成交均价20664元/平米，相比9月下跌4.37%。南京10大板块6涨4跌，冷热不均。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，目前来看，调控还要持续一段时间。今年底明年初南京限价会有松动，不然市场无法交代，但限购应该会中长期存在。明年春节前后，市场压力应该不小，一些项目可能会出现降价促销的情况。

南京房地产学会会长吴翔华则认为，受到政策的影响，购房者出现了观望情绪。与此同时，市场分化加剧，热点板块的热点项目同样会遭遇买房人争抢。

近期，南京河西的仁恒江湾天成，214套房，吸引了920组购房者到场。凡是摇到号进去选房的，几乎没有弃号，能买到就非常激动。除了仁恒，河西金地中心风华、佳兆业城市广场、朗诗熙华府等开盘也是多为售完。

而对另一条“四小龙”——厦门而言，调控之后影响的主旋律似乎不太一样。

一名厦门房地产人士表示，厦门调控后呈现一种被摁住、被控制住的状态。在接下来的在六个月之内，价格会趋向稳定，不会大起大落。

据克而瑞数据显示，10月厦门商品住宅成交1010套，成交面积11.72万平方米，成交面积环比下跌24.4%。

在厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建看来，如果算上限价，厦门应该是“三限”，而这些政策对于目前厦门楼市的打压还是非常明显的。特别是10月份，整个月的成交量被压缩得非常低。

楼市进入观望期

“由于价格涨不上去，降低了开发商对房源供量的积极性。且1-8月各大开发商去化非常理想，手里握着大笔资金，所以，对于供量不上心，基本上都是在捂盘。”张建表示，楼市慢慢会进入一个稳定和观望的态势。

国家统计局10月底发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，基于国庆节期间的调控政策，从房价环比涨跌幅度看，15个一线城市和部分二线热点城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。

易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱也分析称，从目前市场趋势来看，预计11月市场成交量还会继续下滑。在部分城市投资客的全方位“退潮”之后，热点城市的需求侧必然会受到很大影响。

他还坦言，三四线城市也无法独善其身，历次市场调控已经证明，一二线市场的调整必然会影响到三四线，特别是热点城市周边的三四线所受影响更大。

调控政策频出后，不仅是楼市成交量出现大幅的下跌，购房者进入观望期，就连房企拿地的积极性也被泼了一盆冷水，面对土地市场，多数房企也在观望，不敢轻举妄动。

据克而瑞研究中心的统计数据显示，10月，监测的40家品牌房企拿地量价环比均出现不同程度的下跌。其中，下滑最为明显的当属成交均价，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%。回归至年内较低水平。

一名房企高管表示，斩获多幅地王的房企们正在积极做减法，卖股减压换现金流或成高价拿地房企的解套路径。项目到后期也就只有找投资方介入，往往会遭到狠命压价。因此只有在项目初期合作最合适，如果市场向好双方可以一起赚钱。

仲量联行研究部总监周志锋认为，市场如果出现横盘或调整，将加大地王项目的危机。对开发商来说，或者把项目折损后卖掉，或者用时间换空间等待市场向好后再上市。

一些二线城市，如杭州、合肥等此前土地高热区已经开始集中出现转让地王项目股权、引入合作者开发，稀释风险的现象。早先，绿城房地产集团与建发房地产集团宣布战略合作，第一个合作项目即是备受瞩目的杭州潮鸣项目。

篇4：楼市限购对财政的影响

中新网2月20日电 今年1月26日，国务院公布了新一轮楼市调控政策。因应“国八条”，中国各地落实细随之则陆续出台。目前北京、上海、广州、青岛、南京、成都、长春、南宁和贵阳等城市已经出台调控细则。而据业界估计还将共有30多个城市需要出台或者更新符合新“国八条”规定的调控措施。一场全国范围内的房地产调控序幕已经拉开。

北京：限购令被称为“史上最严厉”

北京本月16日出台了包括限购升级、加快保障房建设、加强金融税收管理等极为严厉的楼市调控措施。

根据北京市最新出台的规定，自17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有北京市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非本市居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。

中国房地产研究会副会长顾云昌表示，北京这份方案中的限购尤其是对外地人限购措施是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能平衡供需。

上海：购房需查验户籍婚姻证明

在上海购买住房，不仅要执行“限购”规定，还必须提交家庭户籍、婚姻等材料，以供房地产交易中心审核。2月17日，上海市住房保障和房屋管理局下发了执行住房限售政策的一系列操作细则。

1月31日，上海出台限购政策，规定：在上海已有1套住房的本地户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；拥有2套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及不能提供相关个税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，则暂停向其售房。

广州：非户籍高层次人才限购一套住房

广州市政府常务会议原则通过了“新国八条”的落地细则。据报道，广州市已经制定了系列政策措施，以促进广州房地产市场平稳健康发展。

限购1套住房：其中明确要严格落实国家住房限购措施，合理引导住房需求，在一定时期内，暂定对在本市(含市辖十区和从化、增城市)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

暂停在本市向其售房：对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行，违反规定购房的，不予办理房地产登记。

对符合《中共广州市委、广州市政府关于加快吸引培养高层次人才的意见》有关高层次人才条件的非本市户籍人员，限购1套住房。

信贷政策：意见中提出，要认真配合、协助各商业银行严格执行差别化住房信贷政策，对贷款(包括住房公积金贷款)购买第二套住房的，其首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

南京：本地家庭限购第三套房

南京市房地产市场调控细则本月19日出炉。细则规定：

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。

努力控制新建住房价格。根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定新建住房价格控制目标，并于3月底前向社会公布。

另外，新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报

认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍

调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

成都：户籍家庭暂停购买第3套住房

根据成都的楼市调控政策，暂时限定居民家庭购房套数。在成都市主城区(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区)暂时实行住房限购政策。

成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暂停购买第3套住房。

此外，外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房；不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。

房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务。对违反规定购房的，房管部门不予办理房产登记、过户手续。

贵阳 ：本地家庭限购第三套房

贵阳“限购令”在2月16日出台，实施细则明确：自意见实施之日起至2011年12月30日内，对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。

南宁：本地家庭不得购买第3套房

按照日前出台的南宁楼市“限购令”，已有1套住房的南宁市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)、能够提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在南宁市区范围内限新购1套住房(含新建商品住房、二手住房)；对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区范围内向其出售住房。

其中，居民家庭成员包括购房人及配偶、未成年子女。部分业内人士指出，成年子女不纳入“限制范围”，为家庭购房行为留出了一定空间。

济南：每户家庭年内限购一套新房

济南市1月21日正式出台“限购令”。规定每户家庭年内限购一套新建商品住房。

济南市实行限定居民家庭购房套数政策，从2011年1月21日起至2011年12月31日，济南市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区)新购一套新建商品住房。交易时间以济南市房地产信息系统网签购房合同时间为准认定。对违反此规定的购房者，相关部门将不予受理房产登记申请。

青岛：本地家庭限购第三套房

青岛在该市市辖七区实行住房限购措施：

对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

长春：第三套房全民禁购

长春版“限购令”的核心是本市居民最多可购买两套住房，外地居民限购一套住房，第三套房全民禁购。

长春规定：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；

对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市内向其售房。

篇5：楼市限购对财政的影响

击炒房

2010年10月15日12:47大洋网何照辉我要评论(5)字号：T|T 大洋网讯 今天(10月15日)上午，广州“限购令”新闻发布会召开，市国土房管局副局长黄文波在会上公布了广州版限购细则。为了遏止炒房，广州市政府规定，本地户籍家庭和常住非户籍家庭(须具1年纳税声明)，限新购一套房；非常住家庭不准在广州购房；未满18岁市民不得单独购买商品房；境外购房则按照国家有关政策执行。

广州版限购令公布，核心内容：

一、坚决遏制炒房，户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明)，限新购一套房；

二、非常住家庭不准在广州购买；

三、未满18岁不得单独购买商品房；

四、境外购房，按照国家有关政策执行。而广州二次楼市调控的4大措施具体有：

1、差别化信贷政策：二套房五成，贷款利率1.1倍；三套停贷，不能消费信贷用于买房。

2、住房公积金：购买90平方米以下的首付两成，购房90平方米的首付三成。

3、差别化税收政策：执行差别化土地增值税收，对普通商品房按2%税率预征，非普通是3%，别墅是4%。定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清查。

4、扩大住房保障：逐步扩大住房保障惠及面，解决夹心层住房问题。以上措施具有临时性。

与此同时，广州收回闲置土地16幅，没收土地出让金。广州楼市二次调控细则全文

广州限购令新闻发布会在今天11点开始。广州市国土房管局副局长黄文波出席了发布会，公布了广州版限购细则。黄文波说，根据我们广州市房地产近期运行的态势，以及国务院国家五部委房产宏观调控政策，为了巩固房地产调控的成果，坚决遏制房价过快上涨，我们联合人民银行、省银监局以及地税实行了关于贯彻住建部等部位宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见，将有关的意见向媒体公布，其中内容包括四个方面：

一是坚决遏制不合理的住房需求，坚决限制炒房。

主要的措施有第一是户籍家庭和常住的非户籍家庭，家庭成员包括夫妻双方和子女，常住就是提供在本市一年以上的纳税证明和社保证明，常住的非户籍只能购买一套商品住宅，第二非常住的外地家庭不可以在本市购买商品住房，第三未满18岁的人士不能单独购买商品住房；第四境外机构和个人住房严格按照住建部等部门2006年171号文有关的政策执行，广州市城区、直辖区。

二是严格贯彻国家差别化住房信贷政策。

各商业银行对第二套放房贷首付比例不得低于5成，贷款地率不得低于基础利率的1.1倍；禁止在全额房贷前追加贷款；住房公积金同步实行差别化的政策，对购房经济使用的住房和90平方米以下的首套商品住房首付比例可为2成，首次购房但是建筑面积超过90平方米以上首付比例为3成，第二套房贷的首付比例不低于5成，第三套以及以上房贷全面停贷。

三是差别化的税收政策实行房地产调控。

严格执行广州市地方税务局关于调整我市增值税预征率的公告，实行差别化的土地增值税，对经济适用住房不预征普通商品房按照2%的税率预征，对帐房过快的楼盘，市地税局会同国土局密切关注，进行轻松和稽查。

四是扩大住房保障力度。

在完成困难家庭保障住房后，将逐步扩大住房保障面，多渠道加快加大公共租赁房的建设，妥善解决夹心阶层的住房困难的问题。这是我们这次联合市部委制订的广州市贯彻国务院以及国务院五部委房地产宏观调控的实施意见。黄立波说，我做一个简单的解读，我们所指的商品房是包括了一手的商品房和二手的存量住房。交易时间认定，一手住房是按照网签的时间来认定，这是阳光家缘网站里面房屋管理系统的网签的时间来做一个认定，二手住房是以房地产交易登记部门业务收件的时间来认定。这是第一个。

篇6：楼市限购对财政的影响

摘要：进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段，在一系列房地产新政出台的背景下，房地产市场出现了天价房而大多数老百姓买不起房的局面，本文从政策分析角度分析限购令，首先通过分析我国房地产的现状，地方政府纷纷推出“限购令”，旨在抑制投机。本文简单陈述房地产的发展，从国家宏观调控的政策和目标出发，分析 “限购令”是否达到预期的效果，并对房地产政策提出相关建议。本文采用文献资料法，分析我国房地产行业的状况、对“限购令”政策进行解读。

关键词：限购令 房地产 宏观调控 利弊分析

中图分类号：F299 文献标识码：A

1999年至2003年为中国房地产业高速增长期，2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2009年以来，房地产市场持续“高烧”，疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。部分城市房价上涨过快，房价增速远超居民人均可支配收入，一般居民越来越难以承受，房地产市场秩序仍较混乱，亟待整治。2010年以来，全国各地一、二线城市有计划有步骤地集中出台住房限购细则，落实中央关于房价调控的政策意图。

一、限购令出台的必要性

（一）房价上涨过快

上海作为中国的一线城市，其房价对全国的房价有着的风向标的作用。在十年内，房价翻了几番。1999年上海房价为3176元，到2004年已经上升为6385元，之后一路攀升，2009【14】年已经达到15800元。而自2002年以来全国各城市房价不断攀升, 城市双富(负)现象严重，即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润,富者更富。然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款, 即所谓负者更负。在国际上, 房价收入比是观察楼市是否健康的重要指标, 一般认为房价收入比在3-6 倍之间比较科学。据调查, 2005 年 2月, 我国最具有影响力的 25 座大中城市市区每平方米商品房平均房价为 4523.12 元、人均可支配收入为 12575.44 元。以三口之家购买建筑面积为 80平方米的商品房为例,计算出相

【13】应房价收入比的平均值为 9.55, 远远高出国际比值。

（二）房产过度投资、投机导致泡沫经济

经济泡沫指的是在经济发展过程过程中经常出现的不均衡现象，具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。诺贝尔经济学奖得主斯蒂格兹教授给泡沫经济下的定义更为简洁：“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本要素又不能调整价格，那么就存在着【12】泡沫。”

2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，加上人民币升值等因素，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。国家计委经济研究所2003年发布了“中国行业景气分析报告”,认为目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象,并给出了判断房地产泡沫的“五高”标准,即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。中国人民银行之后也出台政策,对房地产贷款的违规情况进行清查,防范房地产可能出现的泡沫对金融机构的潜在风险。一方面,房地产是企业和个人的一种投资方式,另一方面,投资房地产又离不开融资,这中间就涉及金融机构和融资环境的问题,是资本运作的重要方面,也是广大企业十分关心的一个问题。

综上所述，2001年以来,中国房地产市场一直存在泡沫,从2004年开始,房地产市场的泡沫度急剧增加;2009、2010和2011年房地产市场泡沫度将分别为21.6%、23.2%和18.3%,房地

【6】产市场的高泡沫状况难以出现根本性转变。

二、限购令出台执行后后，房地产市场状况以及利弊分析 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件），其主要内容如下：

进一步落实地方政府责任，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策；强化差别化住房信贷政策；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导，新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。国务院办公厅

此次宏观调控的政策的出台，拉开了被称为史上最严厉的宏观调控政策“限购令”执行的序幕。全国各地具体执行落实的措施在某些方面有些许差异，但大体上都是落实了中央的文件精神。至2012年，限购令依然在执行之中，尽管关于限购令及其作用，无论是产业界还是学术界都没有一致的看法与结论，但是经过分析，限购令还是对房地产的市场起到了调节作用。

(一)我国房地产市场至今仍未完全成熟与完善，但可以从以下方面看看房地产市场的现状：

1.房价上涨的速度得到遏制。据最新数据显示：2012年第一季度，国内各大中小城市房屋成交价情况：整体成交均价环比下降3%，其中一线城市下降4%，二线城市下降6%，三线城市上升1%；整体成交均价同比上升2%，其中一线城市下降11%，二线城市上升6%，三线城【13】市上升35%。从一线城市的一手房的成交价格波动情况看，房价上涨过快得到一定程度的遏制。

2.房地产过热现象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布了2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》。房地产投资增长,但增速放缓《蓝皮书》指出,“十一五”时期我国房地产市场总体发展向好,投资增长较快、增速回落,住宅投资占房地产投资比重上升。“十一五”期间,我国房地产投资累计达16.0万亿元,比“十五”增长10.7万亿元。年投资额由2006年的19423亿元上升到2010年的48267亿元。但是,增速有所回落。“十一五”、“十五”、“九五”后三年房地产投

【6】资年均增速分别为24.9%、26.1%和16.2%。由于房企层次不齐，情况各有不同。根据新浪财经网披露的最新数据显示，2012第一季度与2011年第一季度相比，大体上看，在一系列的严厉的宏观调控政策影响下，房地产过热现象得到一定程度的遏制。

(二)限购令的利弊分析

1、利

（1）一定程度上遏制了房价上涨过快。全国范围的房价上涨过快得到一定的遏制。如上文所示。

（2）投资、投机在一定程度上得到控制，房地产的过热、泡沫也得到一定程度的遏制。如上所示，从国内房企的销售数量以及销售额来看，房企并没有继续扩大规模的趋势，在获利和融资方面保持原有水平。

（3）整顿房地产市场，给房地产降温的同时，促使房企内部整合。根据《财经》杂志2005年的调查，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得的暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。而其他民营企业不管是否具有海外背景，也与官场有千丝万缕的联系。“限购令”使得一些中小房产商资金断裂而跑路，从而掀开房地产市场的黑幕的一角。房地产市场因此能到一定程度的整顿，涉及到政府官员腐败的能得到查处。而房企内部也出现整合，淘汰竞争力

[12]差、信誉不良、出于投机动机的房企，让房地产市场有序、健康的发展。

2弊

(1)有悖市场经济运行的公平竞争原则，加剧不公正，有违法制。限购令的表面政策目标是限制房价，但其涉嫌歧视危及了相关政策工具的合法性，巩固并强化了特权城市和城市特权，在传统的城乡二元隔离之外增加了地区间隔离，不利于市场自由的扩展和公民认同的增进。所谓特权城市，指的是北京、上海、广州之类的一线城市，它们通过历史积淀和体制安排的方式获取了远远高于全国平均水平的资源与成就，且通过户籍福利的方式保持城市户籍人口对发展成果的独占。在毛主席时代，为维护林毅夫所谓的“重工业优先发展”的经济战略，城乡二元结构获得了体制化，“城市户口’’意味着充分的就业机会和福利保障，而“农村户口”则意味着“禁锢”。毛主席时代的财富积累模式是一种非常特殊的计划体制，“户籍”的意义早已超过了简单的人口管理，而成为盛装“特权”的巨大容器。“户籍”再次成为杀手锏，在“限内”与“限外”之间刻画出明显的身份等级，刺激着人们对特权的联想和对平等的期许。户籍歧视不仅针对农村和农民，还在城市之间构筑起了新的樊篱。限购令的有效规制对象并非那些在城市没有购房预期的农民工，而是相对于一线城市的那些二、三线城市的中产阶层。以往的“购房入户”毕竟还确定了一种相对明确的户籍获取条件，现在的限购令则从户籍现状出发限制购房。该项限购措施貌似“猛药”，但却并未击中房价调控(尤其是一线特权城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治认同上业已取得的初步改革成果。该政策的合法性与合理性值得商榷。

从公平性上讲，“购房入户”毕竞有明确的市场标准，其政策正当性要超过目前的限购令。特权城市的“超额福利”是高房价的真实因素，因此调控的方向就不是撕开法律平等的薄纱而重祭“户籍”利器，而是反思这种“超额福利”的正当性与合理性。限购令重新充实了“户籍”的特权与福利内涵，与改革的分享逻辑之间存在紧张。可以预料，这种“毒性” 3

极大的严厉调控不仅效果难以持久(因为这是治标不治本，最终还是要回到常态化的市场机制之中)，而且会产生极大的副作用，比如再次动摇人们对市场自由、社会平等和政治认同的信【14】心。

(2)实体经济遭到打击。房产本质上算是实体经济的范畴，但是由于房地产市场的特殊性，大量的融资形成房市以及和金融千丝万缕的联系使得房地产市场具有某些虚拟经济的特点。且中国政府从2003年由于“非典”给经济带来负面影响就有意扶植房地产开发以带动经济发展消除“非典”的负面影响，近几年，在地方，房地产无疑成为支柱产业。2010年以来，以“限购令”为代表的宏观调控措施给持续发热的房地产市场泼了一盆冷水，与房地产产业相关的实体经济都受到不同程度的影响。房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。20世纪80年代中期以来，我国房地产业发展很快，速度超过同期GDP增长速度，房地产业增加值占GDP的比重不断提高，目前早已经超过5%，为国民经济的支柱产业。房地产对GDP具有极大的带动作用，历史数据表明房地产对GDP的影响在10%左右。即如果房地产

【12】投资降低30%-40%，将导致GDP下降3%-4%。GDP增速的大幅度下滑将会带来一系列的经济问题，例如就业率下降、物价不稳定等。房地产市场的低迷已经对相关行业的影响开始凸显——钢铁厂大规模裁员，建筑工人下岗，相关行业领域的失业率不断上升。

（3）金融秩序环境恶化，变脆弱。由于限购令作为行政手段的立竿见影的效果，很多中小房地产商资金链出现断裂，对金融系统造成难以估计的伤害。国内的房地产商是公关先生，是资本玩家，是抽取银行资金的老手，是从土地批租到销售链条之间的中介机构，却不是市场意义上的房地产商―顶多是房地产创意策划和住房销售者。银行业也在追求利润的驱使下，自觉自愿地被开发商裹挟，而从各地所爆发出的一系列假按揭案件来看，许多银行人员成为骗局的组成环节，合谋将钱源源不断地从银行金库搬到私人家中。此时的房地产业更合适的【11】名称，应该是资金的合法输血管道。

房价下跌对银行等金融系统形成压力，不仅因为增加了房地产贷款不良率，导致银行信贷资产质量恶化和盈利能力降低；而且因为以房地产作为贷款抵押物的借债人资产负债恶化，贷款能力减弱，并面临资金收紧，又限制了新的投资规模以及降低公司的盈利能力，反过来又导致其他类型贷款的信用风险也会增加，加剧银行系统的脆弱性。最终，地产商无法及时偿还银行的贷款，导致银行的资金无法回流，因而产生大量的坏账，资金的供应紧张，市场出现流动性不足，引起经济中通货紧缩和信用创造能力不足，从而引发经济危机或者经济衰【11】退。

与此同时，国外资金仍垂涎于中国楼市。他们中的许多人主要目标是希望通过持有人民币资产，以便在人民币升值中大获其利。为了绕开中国的严格规则，在中国注册了在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举

【11】地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内6%至7%的年租金收益率。

三、“限购令”政策的发展

在市场经济时代，房地产市场问题的解决，需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者（房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等）理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。

限购令作为短期的行政措施色彩浓厚的限购令在调节遏制房价过快上涨、遏制投机方面，效果是比较明显的。从发展中国社会主义市场经济的角度来说，房地产市场的真正供求需要正视。从市场的角度来调控供求是治本之策，但需要各种措施的综合运用。

限购令对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来，“限购令”主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策，不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，“还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革，从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制，积极推进保障性安居工程建设,拓宽融资渠道,保障用地供应,提高设计水平,保证工程质量，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度,确保保障性住房建设可持续，同时要要加强和改善宏观调控；落实强农惠农政策；努力保持对外贸易稳定增长；大力促进中小【15】企业发展。”

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[14] 新浪财经网http://finance.sina.com.cn/ http:// [15]2012年4月温家宝在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会讲话

四、致谢