浅谈我国房地产金融风险的现状及对策

1 引言

房地产是国民经济的重要主体, 资金和土地是影响房地产业发展的关键因素。住房与房地产问题关系国民经济发展, 也关系民生改善, 历来都是社会关注的热点问题。2008年受到国际金融危机的影响, 世界经济趋于萎靡, 我国经济出现下滑状况, 房地产市场也收到了冲击, 问题日渐暴露。吸取美国次贷危机的教训, 即使在如此严谨的金融监管机制下, 在发达的金融市场环境下也同样会隐藏着巨大风险。中国房地产泡沫如不及时整顿, 将会出现一系列严重后果。及时完善房地产金融管理对于降低房地产金融风险具有显著意义。

2 我国房地产金融风险的现状及影响

2.1 我国房地产金融风险的现状

我国房地产的需求量以不断增长的趋势在发展, 从而带动开发商和投资商的增加。从需求来看, 我国自1998年以来取消了单位房的福利, 我国居民通过按揭贷款购置商品房, 再加上银行信贷业务的支持, 形成了住房贷款在短期内的高速增长。从经济学角度看, 近几年我国经济有了较快增长, 也增加了居民的未来收入增长的预期, 这种预期造成了住房信贷的增长。我国现阶段房地产金融风险主要来源于住房需求方、房地产开发商及金融信贷机构三个方面。从行业整体上看, 我国房地产企业存在缺乏改善企业融资渠道的制度风险。我国房地产贷款远低于国际经验值, 2004年的房地产贷款仅占银行全部贷款余额的13%, 而美国房地产贷款已占到50%以上, 位居商业银行第一大信贷, 我国几家大银行如中国银行、工商银行、建设银行等房地产业贷款占银行全部贷款比例仅为19%。我国房地产贷款远低于全部贷款的不良比率, 仅为4.5%左右。目前, 我国房地产金融全部贷款的资金来源结构主要是房地产开发商、土地储备、个人住房等方面。

2.2 我国房地产资金融风险的影响

我国房地产金融风险的影响过程。房地产金融系统处于不断周转的状态, 房地产的资金周转正常运行才能保证房地产金融系统的平衡。资金流通需要中介结构调配资金的分配, 资金需求者使用一段时间后资金增值再次流到供给者手中, 这样的情况使金融系统处于流动平衡的状态。反之, 当金融系统中的大量及资金流入系统却只有少部分资金流通出来, 就是通常所说的失衡状态, 金融风险的出现概率就会逐渐积累到一定程度后爆发。在积累风险的过程中, 表现为初步产生房地产泡沫、房地产融资风险、银行出现危机、金融危机爆发的过程。

近十五年来出台的房地产金融宏观调控政策。抑制房价上涨过快, 2005年3月, 由于当时的房价上涨过快, 导致居民购房行为受到严重影响, 国务院出台了《国务院2005年工作要点》来抑制房价问题;2010年, 国务院颁布“国十一条”, 旨在抑制某些城市过快上涨的房价问题, 主要内容有:提高土地的开发利用率, 继续增加普通商品住房的投资, 优化供应结构, 做好金融机构的购房贷款安全防范等, 以及其他的一些政策, 这在一定程度上发挥了作用。调整购房贷款政策, 2003年, 中国人民银行对购房贷款政策做出了调整, 规定要求在购买第二套及以上的商品房或高档商品房的购房贷款首付金比重增加, 并取消了第二套及以上商品房或高档商品房享有的优惠利率权, 限制高档商品房的整体房价上涨。

2005年, 由于房价持续上涨, 中国人民银行针对各商业银行的自营性个人贷款政策做出了调整, 原有购房贷款优惠利率被取消, 控制防地震行业持续过热。2008年下半年受全球金融危机影响, 我国政府宏观调控政策起到的作用较为明显。

发布房屋住宅限购政策。2016年国庆, 以北上广深等一线城市带头发布最新的“限购令”, 两周之内辐射至大半个中国的将超过二十个一二三线城市, 先后颁布各不相同的限购政策, 例如:南京市规定单身人士限购一套房, 郑州市仅针对188平方米面积以下的户型进行限购, 南昌市规定每户新房及二手房均限购一套, 政府开发的楼盘除外, 珠海市对144平方米以下的户型进行限购并相应提高房贷门槛。

以珠海市为例, 通过对珠海市的12家主流银行的房贷相关政策进行电话来访, 了解到珠海市现对于首套房的政策为首付门槛有8家银行低至2成, 3家为2.5成, 1家为3成。其中民生银行需要视客户的职业属性及还贷能力决定首付款为2成或者3成。利率方面, 除了对房贷业务涉猎不多的渣打银行为9折外, 其他银行最低折扣均为85折。二套房方面, 除渣打银行首付为6成外, 其他11家银行均为3成, 利率方面受政策影响, 统一以标准利率4.9%为基础上浮10%为最低要求。

3 我国房地产金融风险的防范与管理

3.1 建立严谨的经营和监管制度

香港银行业管理房地产金融风险的借鉴。香港金融市场对我国房地产市场的影响较为深远, 借鉴其金融机制来完善我国市场有一定效用。香港银行机构的按揭贷款审批流程相对严格, 对借款人的还款能力全面考察, 其次考察抵押品的价值。借款人还款能力主要包括其收入的来源及稳定性, 是否有其他债务在身等。同时, 借款人的年龄偏好在25-45岁之间或者年薪在30万-50万左右。银行还会对借款人的职业进行考察, 如娱乐场所工作等流动性大的借款会有限制。若借款人经常跳槽, 银行还会开展对其之前的工作时间和收入开展调查。建立严格的管理制度, 对房地产开发商贷款的土地购置和建筑贷款这两个核心环节做好把关。完善我国内地银行业审慎的经营和监管机制。抑制房地产信贷规模的过度扩张。

制度的不完善会影响信贷人员的扩张, 因此进一步完善逆周期信贷制度也跨周期的拨备计提方法十分有必要, 有助于控制借贷人的借贷行为, 缓解房地产泡沫的产生, 更加规范银行机构的业务流程。构建逆周期的信贷规则要先引入逆周期资本要求, 银行机构要在经济发展安全阶段就开始增加资本积累, 限制信贷, 以此削弱信贷对经济周期的放大作用。建立统一的客户信息平台。我国房地产相关信息分布在各个不同的部门, 具有相互独立、分散管理的特征。如审计署负责审计国有房地产开发企业的财务收支情况、国土资源部负责房地产开发用地的供应结构等。为了建立起统一的客户信息平台, 有效记载相关部门的信息。银行监管机构可建立起全国统一的房地产客户管理系统, 系统包含有相关的贷款信息、信用记录、开发资质等内容, 由相关部门发送信息, 银行监管机构做好登记。

3.2 完善风险共担的两级房地产金融市场

美国房地产金融市场的借鉴。当今世界范围内, 美国的金融市场发展得比较成熟, 尤其是一级市场, 具有多样化的融资渠道、融资主体。美国房地产一级市场最常见的融资渠道为银行信贷和房地产投资信托基金两种, 其次为辛迪加和发行股, 抵押贷款机构主要为商业银行、储蓄机构等储蓄存款性质的贷款, 其次为抵押贷款银行费储蓄性质贷款。为了更好地管理好一级、二级市场, 美国专门设联邦住房金融委员会和联邦住房企业监管办公室来分别管理, 其中一级市场的管理范围广较为复杂, 为了实现统一管理, 美国政府将全国分为12个区, 每个区建立联邦住房贷款银行, 联邦住房贷款银行再吸收抵押贷款发放机构作为会员。这样的管理机制将风险分散, 对降低金融风险起到了一定的效用。拓宽一级市场企业融资渠道。在我国一级房地产市场中, 个人投资偏向于购置房地产实物和购买房地产上市公司股票。由于购买房地产实物需要银行的信用支持, 风险转移到银行机构, 造成个人投资业务加剧。因此, 针对个人投资建议可拓宽居民投资渠道, 分散银行风险。房地产信托投资基金以少聚多, 通过中间代理机构, 将小额资金收纳成大额资金来进入房地产投资, 让个人投资也有机会获得房地产投资的收益。房地产信托投资基金遏制需求的透支, 有助于稳定市场, 稳定房价。

3.3 转变房地产企业资本运营模式, 控制资产负债率

转变房地产企业资本运营模式即转变融资模式, 目前, 我国房地产资本运营要有股份投入、银行贷款、债券融资、房地产抵押贷款等主要模式, 其中, 银行贷款占据绝大部分融资比重, 这是引起房地产金融风险的主要原因。要想转变房地产企业资本运营模式, 可从这两点出发。首先, 建议房地产企业丰富经营内容, 拓宽经营范围, 从而降低企业资产负债率。当前, 由于房地产的高额利润, 我国大部分房地产企业都只专注经营房地产一门行业, 从中获得高额的回报率来实现高借贷, 且大部分都是负债运营。随着我国人口老龄人口增加, 商业建设的趋势不断下降面临饱和, 最终房地产业将不再是高额利润行业, 如果再负债经营, 银行也会减少房地产借贷支持。因此, 以长远的眼光扩宽房地产企业的经营范围, 有助于企业长远发展, 降低企业经营的负债率, 从而降低房地产金融风险。其次, 由于目前很多银行对房地产借贷的门槛都放低了要求, 降低了房地产借贷业务的审批标准来完成年度指标, 这个过程中银行承担风险, 增加了金融风险的危机。因此, 现阶段需要严格审批房地产企业的借贷申请, 抬高门槛要求, 降低房地产金融风险。

4 结语

综上所述, 房地产金融风险在一国金融体系的影响作用非常巨大, 但房地产金融创新在我国实施的各种条件还不成熟, 对于我国来说, 房地产金融风险的防范和化解还是一个较新的研究课题。房地产金融风险在一国金融体系的影响作用非常巨大, 当前, 随着我国房地产业快速发展, 金融业随之发展, 融资比重不断上升, 采取必要措施加强对房地产金融风险相关问题的研究就十分有必要。今后应该进一步加大系统性全面的理论研究和相关制度建设过程, 降低房地产金融风险。

摘要：我国的房地产行业作为一个高投入、高利润的典型的资金密集型产业, 亦与金融行业的体系发展密不可分。由于诸多事先难以预料或者即使能够料到却无法避免的各方面不确定因素, 房地产活动的实际金融收益便有可能与预期的结果相背离, 因此会有蒙受经济损失等财务风险的存在, 房地产金融背后的风险也就此产生。本文主要就房地产金融活动背后隐藏的各类风险问题进行研究分析, 并探讨相应的应对措施, 总结经验, 从而为日后面对各类楼市新政防微杜渐做参考。

关键词：房地产,金融风险,监测防范