货币政策对房地产价格影响的分析——以山东省为例

2022-09-11

一、引言

近几年，我国的经济飞速发展，各行各业从无到有取得巨大成就，而房地产行业更是繁荣兴盛，但在繁荣发展的背后房价的剧烈波动却暗含着危机。如今房地产已经成为我国经济发展的支柱行业，但房价也随之不断上涨，房价的高居不下问题已经成为越来越多人关注的热点，我国房价一路飙升，房地产市场投机越发严重，而高额的房价已经影响到了普通民众的日常生活，影响了青年一代的人生追求，甚至影响到了国家的大政方针政策。自美国次贷危机以来，房地产的泡沫问题已经引起了全世界人的警觉，高额的房价不再仅仅是地区经济繁荣的标志也成为了危机的代名词，随着我国的经济崛起，房价一路飙升且居高不下，政府已经意识到房产泡沫之一巨大潜在危险。

现如今，如何合理解决房产泡沫,降低房价或者是减缓房价上涨势头已经成为众多人讨论的热点话题。尤其是近几年股票市场的巨大波动加之房价的高居不下，股市的波动加重了金融经济形势的复杂与紧张，在如此背景之下，政府如何制定正确的货币政策、财政政策已经成为重大挑战。目前，大多数学者认为将房价纳入政府政策制定环节之中势在必行，更确切的说是将房价纳入到货币政策的制定之中尤为重要。最初，我国金融体系发展不完善、体系不健全，政策制定缺乏可靠依据，房价作为一种金融衍生品难以正确把握和调控。例如，早些年每逢节假日期间，央行都会放宽货币政策以刺激消费拉动内需，但这种做法往往收不到预期的效果，大量的资金并没有如当局所预期的那样流向消费市场，而是转向投资投机市场尤其以房地产市场为主，这样的趋势，大大加剧了房地产行业繁荣的泡沫假象，形成了房价一涨再涨的恶性循环。因此，自2004年起央行不再一贯实行这种消费刺激政策，央行和相关部门不断采取各种形式的政策但是收效甚微，房地产产业转型迫在眉睫，房地产行业的巨大泡沫依然存在，即使想要解决已不是一时之举所能完成的，这就需要国家制定长期的政策，逐步调整偏离的房地产市场，使之既可以适应新时期产业转型的趋势又可以保持自身活力。正是在这一时代背景之下，研究房地产的价格波动与国家相关货币政策之间的内在关系尤为重要，房价越发成为政府货币政策制定的重要参考指标。

本文所研究的货币政策与房地产波动之间的联系对我国的经济健康持续增长有着重要的意义，通过考察二者的内在联系，可以更好地把握政策制定的力度和方向，使房地产市场的发展更符合经济增长，加快产业转型。此外，本文所选取的参考数据均为可查且从经济学原理角度符合逻辑相关的。本文将对数据进行处理，建立模型实证考察其实际的变化，以得出准确可靠的结论，并根据结论对房地产行业转型以及货币政策的制定提供建议。

二、理论基础

本实验主要依据供求理论，通过分析货币政策对于需求的影响，且在假设供求既定不变的情况下，分析房地产市场受货币政策不同参考值的影响进而找到房价波动与货币政策之间的关系。

首先，央行调整基准利率从而影响了市场利率，进而将影响固定资产的投资热情，尤其是房地产行业的需求，在供给变化不大的情况下引起价格产生波动。其次，央行通过调控流通中的货币数量从而影响了可流入投机市场尤其是房地产市场的资金数量，进而引起房地产行业市场需求进而影响房价。最后，通货膨胀率也会影响居民对于购买房子的需求，最终影响房价。

综上所述，从逻辑角度分析，我们得到利率与房价呈现出反向相关，货币流通量则与房价呈现正相关的关系，而通货膨胀率同样与房价存在正相关的联系。接下来，将通过实证分析来进一步证实以上的分析并找出其深层的联系，本文将使用Eviews10.0软件对变量进行共线性检验、平稳性检验、协整检验、格兰杰检验等操作对所查到的数据进行处理。

三、研究设计

（一）样本选择和数据来源

本文选取流通中货币量、利率、通货膨胀率作为货币政策相关的三个变量，并引入收入为变量减少误差，其中流通中的货币量主要是以央行货币供应量为参考，利率则选取央行发布的五年以上的央行贷款利率作为参考数值，而通货膨胀率则是根据居民的消费价格指数推算得出，收入是由山东省居民可支配收入得来。实证分析中本文设房地产价格为变量rep，居民消费价格指数为变量cpi，货币供应量为ms,最后利率设为r，收入为y，从而导入软件，并以房地产价格rep作为被解释变量分析其他四个变量对于房价的影响。

本文选取房地产为因变量，货币供应量、利率、通货膨胀率、居民可支配收入均为自变量，所以，最后设立模型为：

其中α、β、θ、§均为系数，C为常数项，u为残差

本文收集了2001—2011年山东省的商品房价格指数和居民消费价格指数,以及央行的贷款利率(5年及以上)、货币和准货币供应量四个变量的年度数据,以上数据主要来源于《中国统计年鉴》和《山东省统计年鉴》，使用Eviews10.0软件作为计量工具。

四、实证结果和分析

（一）单位根检验

然后我们对这四个变量进行单位根检验，判断这四个变量的平稳性，结果如图所示：

由上图结果显示：本文所分析的五个变量REP、CPI、R、MS、Y的ADF统计量绝对值均小于临界值的绝对值，即五者均不平稳存在单位根。但将五个变量一阶差分之后其ADF绝对值均大于在10%是临界下的临界值。

（二）协整检验：

由上述单位根检验可以得出，本文选取的五个变量皆为一阶单整序列，因此可以进行协整检验，从而找出自变量与因变量之间是否存在长期稳定的函数关系。协整检验结果如下图所示：

原假设：

由图可得：第一个假设原假设为没有一个协整关系存在，而由于迹统计量实际值大于5%临界值，且该假设成立的P值为0，因此否定原假设，即至少存在一个协整关系。综上所述，本文选取的各变量与被解释变量之间存在长期且稳定的协整关系。

（三）回归分析：

根据最初模型建立，对REP、CPI、R、Y、MS等变量进行回归分析，结果如下图所示：

由图发现，Y变量在90%的置信水平下，不显著，不能说明Y变量收入和房地产价格指数之间存在相关性，即收入不能很好地解释房价波动问题。CPI的T统计值为-4.37815，且P值大于0.05，说明CPI不能很好解释被解释变量REP且二者呈现负相关关系。利率R和货币流通量MS的T统计量分别为0.63976和1.805697，且二者P值均小于0.05，说明利率和货币流通量均可以不同程度地影响被解释变量房价REP。

（四）格兰杰因果关系检验：

为了探讨解释变量与被解释变量之间更为确切的联系，接下来进行格兰杰检验，结果如图所示：

在显著性水平10%的情况下，如果P值大于10%则拒绝原假设，即存在格兰杰因果关系。由此可以看出利率R与房价REP互为格兰杰因果关系，货币流通量MS是房价REP的格兰杰原因但房价并不能影响货币流量，通货膨胀率CPI不能很好影响到房价REP但房价的高低可以影响CPI，房价对CPI构成格兰杰因果。

（五）模型修正：

由上述格兰杰检验以及回归分析的结果可以看出，除变量收入Y与房价REP不存在格兰杰因果关系而除Y和CPI与REP没有通过格兰杰检验之外，其他两个变量均通过格兰杰检验，因此我们将收入Y和通货膨胀率CPI变量剔除，剔除后发现，其他两个变量在90%的置信度下均可以很好地表示与房地产价格指数之间的关系，因此模型修正为：

五、结语

（一）结论

第一，流通中的货币量是影响房价波动的重要因素，且其影响程度相比于利率和通货膨胀率更为明显。因此流通中的货币量是影响房价波动最为主要的因素，这也符合了实验开始之前的假设，流通中的货币供给量与房价呈现出正向的相关关系。

第二，由实验结果可知，利率与房地产价格为互相相关的关系且利率对于房地产价格的影响程度不是特别显著。分析其原因，可能是因为利率的制定环节与市场价格波动有很大联系，当市场价格发生较大波动时，央行往往会依据市场情况尤其是备受关注的房价来调整利率，因此会呈现出房地产市场价格对利率产生影响的关系，也体现了国家宏观调控对于房地产市场的重点关注。

第三，根据实证分析结果，可以得出，通货膨胀率并不能显著地影响房地产价格。这说明，当今的房价高居不下与通货膨胀率并无太大关联，或者说房价的上涨趋势与我国的经济增长速度并不相符，房价增长过快并不是经济增长的正常现象。

第四，经过实证分析可以得知，居民可支配收入并不能很好地影响房地产行业价格，其结果很可能是由于我国的消费习惯以及观念所致，我国是世界上存款储蓄最多的国家，因此，在买房子方面考虑更多的是贷款购买，加之公积金政策的补贴，因此受货币政策影响较大，可支配收入大多可能用于子女教育或者是为以后可能的医疗等非预期消费做打算。

（二）政策建议

首先从国家层面上看，我国的房价高居不下增长过快已经与实际经济增长并不相符，房价问题作为社会热点问题，需要从源头上把握处理。一是合理调控流通中的货币量。流通中的货币量是影响房地产价格的最为重要的因素，而目前中国的房地产市场主要的购买方式是通过贷款买房的方式，因此央行应合理调整基础货币的供应量，并建立健全的货币监管体系以及时监测到流通中货币量和住房贷款数额，防止房地产市场过热。二是加快利率市场化体系建设。不仅要考虑利率对于房价的调控作用，而且也要侧重考虑到房价对于利率的反向影响，积极采取多种手段确定房价的反向影响作用系数，通过多元化的利率和货币政策消除影响，以达到通过利率对房价的精准调控。

其次从当地政府角度看，近年来山东省的房价仍然呈现出较快上涨势头，尤其是沿海经济较发达地区，房价增长已经与实际当地GDP增长不符，除却需要当地政府制定长期合理的货币政策调控以外，相较于国家宏观调控，当地政府还应该采取多种具体形式的政策来解决房价问题：

1、加快房地产行业的转型升级，以适应经济新常态，使经济实现健康稳步增长。

我国经济增长已经进入转型升级的新时期，而房地产行业作为我国经济增长的支柱产业，其转型升级尤为重要，当地政府应该制定必要的奖惩制度，积极引导当地房地产行业走上转型道路，引导行业内部升级降低成本，建设高品质和环节保护型住宅。通过政策手段监管房产行业，保证其内部的健康竞争，避免开发商哄抬房价等非法行为。

2、实行地方差异化货币政策，依据不同地区经济形势制定符合房地产的货币政策。

对于环渤海以及经济较为发达的地区，政府应该制定合理政策保障房价合理增长，使房地产行业发展符合当地经济增长速度。在经济欠发展地区，一方面政府应因地制宜合理开发地产以刺激经济增长，另一方面政府也需要划分区域，为当地百姓提供较为廉价的住房。从而做到经济发展和保障居民生活两不误。

摘要：货币政策作为一种重要的宏观调控手段，对经济生活中的诸多方面有着重要的调节作用，而房地产行业作为我国经济的重要拉动力，其价格波动与货币政策息息相关，为此本文选取与货币政策相关的诸多变量与房地产价格进行实证分析，并引入收入为变量来减少误差，以找出货币政策与房地产价格波动之间的内在关系。结果表明：货币供给量是影响房地产价格比较重要的因素，而通货膨胀率并不能很好地影响房价，此外利率与房价呈现出互为影响的双向关系。为此国家应注重基础货币的调控和监管以及利率体系的市场化进程，同时地方政府也要注重当地房地产行业的优化升级以及出台适合当地的货币政策，使房地产行业实现健康有序发展。

关键词：房地产价格,货币政策,山东省