浅析业主委员会的法律困境

2023-02-21

一、关于业主委员会的设立

按照现行《物业管理条例》的规定, 具备成立业主委员会条件的, 在县、区物业主管部门的指导下, 由建设单位通知物业所在地街道办事处或乡镇人民政府, 组建业主大会筹备组负责筹备工作, 筹备组自成立之日起三十日内召开首次业主大会并选举组成业主委员会。在社会实践中, 建设单位往往不会主动协调召开业主大会, 业主委员会也就无从由来, 尤其是在同一期新建成的小区中, 建设单位交房后即把后续事宜委托给物业公司, 让物业公司去督促成立约束自身的业主委员会是不大可能的。针对建设单位消极应对筹备业主大会及委员会的情况, 本文认为地方房地产行政主管部门应加强约束制度, 如将召开业主大会并组成业主委员会纳入建设单位的考核范围, 对未主动协调召开业主大会并成立业主委员会的建设单位禁止其参加之后的投标, 以此督促建设单位积极主动配合成立业主大会及业主委员会。同时, 建设单位作为一个企业, 和相对为弱势群体的业主相比, 也应主动承担更多的社会责任。

二、关于业主委员会的法律地位

关于业主委员会的法律地位问题, 《物业管理条例》和《物权法》中均没有明确的认定, 在司法实践中, 业主委员会到底能不能被认为是适格主体, 各级法院对由业主委员会作为主体提起的诉讼也陷入困惑。

根据《物权法》的规定:业主委员会成员由小区全体业主选举产生, 履行管理职责, 执行业主大会决议。《物业管理条例》也有类似规定:业主大会的决定事项由业主委员会负责执行。因此, 本文认为在立法中实际上已经隐含了对业主委员会独立法律地位的肯定, 将业主委员会理解为业主大会下设的执行机构, 也是有明确且有法律依据的。在司法实践中, 最高人民法院发布的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中指出:金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件, 对本案纠纷可以自己名义提起诉讼。将业主委员会界定为独立民事主体, 这并非个例, 《浙江省物业管理条例》也业主委员会的独立法律地位作出类似的规定。本文赞同在法律上确认业主委员会的诉讼主体资格, 一方面, 确认业主委员会的独立主体资格为有效统一业主诉讼请求, 维护共同权益提供便利的途径;另一方面, 使业主委员会享有作为诉讼主体的资格, 启动诉讼程序的条件相对简单, 更具操作性。

三、社会实践中业主委员会的困境及完善

(一) 正确认识业主委员会的地位

业主委员会是热心公益的业主代表组成的, 在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的机构。业主委员会成员要正确履行自己的权利, 维护业主整体的利益, 主动搜集业主的意见, 并及时向有关部门反馈, 实行业主委员会定期报告制度, 自觉接受全体业主监督。但在社会实践中, 部分业主对业主委员会的工作并不理解, 曾经有这样一个例子:个别业主将车停在小区主干道路上, 影响小区交通, 这时候业主委员会的工作人员出面制止, 业主不听劝阻, 业主委员会工作人员直接叫来拖车拖到小区外边去了。这样一来, 矛盾就发生了。业主委员会本来是由业主选举, 维护业主权益的, 如果业主委员会和业主之间存在隔阂, 还怎么继续发挥作用、传递业主意见, 因此业主委员会作为一个非营利性的团体, 要本着为业主服务的态度, 争取让业主明白、理解了, 而不是把自己当作业主的上司去管理, 业主委员会要认清自身的地位, 同时业主也应多一份理解, 双方共同努力才能进一步促进业主委员会的工作, 促进双方关系的和谐发展。

(二) 完善制度, 落实职责

业主大会制定小区范围内的公约, 约定业主、业主委员会的权利义务, 但从法律实践来看, 现行法律对业主委员会成员的权力并无限制, 难免出现个别业主委员会主任独掌大权的现象, 曾有案例:某小区业主委员会主任将本应由业主和业主委员会讨论决定的工程擅自发包, 为个人谋取暴利。类似问题的出现, 一方面由于现行法律的空白;另一方面, 业主委员会运作制度不规范、不透明。对一项决定, 业主委员会是怎么做的, 为什么这样做, 其程序是否合理合法?在业主心里是一笔糊涂账, 因此, 业主委员会的制度, 即业主委员会的权利义务、运作程序要形成透明制度, 让业主明白理解, 这样也能起到限制权力滥用的作用。

(三) 提高业主维权意识, 强化监督

业主对业主委员会的不关心、放纵, 造成业主工作的涣散, 甚至滋生腐败, 如上条所述, 建立完善的规章制度, 规范业主委员会成员的工作程序, 限制权力滥用;另外, 业主委员会成员由全体业主选出, 应该站在维护业主利益的立场上, 同时, 业主对业主委员会的工作享有知情权, 业主应该多关心跟自身利益相关的事项, 自觉参与业主委员会工作, 履行对其的监督义务。作为业主, 要及时行使权利, 增强权利意识, 对不称职的业主委员会成员, 通过民主程序及时改选, 以保证业主委员会工作的顺利运转。

(四) 建立对业主委员会的自身保障机制

首先, 业主委员会成员是由小区内热心公益事业、责任心强、且具有一定组织能力的业主担任。在实际生活中, 业主委员会成员大多是无偿为业主服务的, 但业主委员会成员要花费大量的时间和精力去工作, 因此, 一个稳定的业主委员会应建立在合理的利益平衡基础上, 如果没有合理报酬, 仅凭公益之心长期为业主服务是不大可能的。另外, 业主委员会要维持正常的运作, 必须具有一定的费用。虽然《业主大会规程》规定业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担, 也可以在公用设施的收益或物业维修基金的利息中支付。但在实践中, 相当一部分业主不愿意为其提供活动经费。在相关方面的立法空白也是导致这种矛盾存在的原因。因此, 业主委员会的成员是不是能够考虑在经业主大会同意后引进少数具备相关知识、经验的专业人士, 以规范工作流程、提高工作效率;其次, 应该明确业主委员会成员的补助制度, 实现其责任与利益的统一。

(五) 行政部门应给予业主委员会相应的支持、指导

对不主动配合组织召开业主大会并成立业主委员会的建设单位, 通过强化政府职能部门在业主委员会组建中的作用, 促使各新建小区尽快组织召开业主大会并成立业主委员会, 避免出现小区公共事务的无序状态。行政主管部门应落实自身义务, 建立适当的预防机制, 督促其自觉履行义务。在小区成立业主委员会后, 行政主管部门应该由专门负责人或机构, 如街道办或居委会, 对业主委员会的工作、制度、程序等进行适时指导、协助, 避免业主委员会形同虚设。

四、小结

关于业主委员会的配套制度尚未健全, 其在社会实践中的运作矛盾日益显露。作为业主大会的执行机构, 业主委员会应代表、维护业主利益。在我国立法方面, 应尽快建立健全关于业主委员会的相关制度, 如关于业主委员会的设立、成员的任职、活动经费及法律上的地位应予以明确规定, 切实做到通过业主委员会真正实现业主自治。

摘要：在一个小区中, 少则几十位业主, 多则成百上千位, 那么小区的环境、治安如何得到保障, 不同的业主诉求如何得到有效集中和解决。在实践中, 新建小区的开发商往往顾虑房屋质量或公共设施不完善等问题不配合业主成立业主委员会, 即使业主委员会成立后, 业主委员会及其成员也面临着各种尴尬处境, 影响了业主委员会作用的发挥。本文将从业主委员会的设立、法律地位以及实际运作中的部分问题进行分析并提出合理建议, 以求化解业主委员会的尴尬处境, 切实发挥其应有的作用, 真正实现通过业主委员会落实业主自治。

关键词：业主委员会,业主自治,业主大会,法律地位