业主委员会选举办法

2024-05-07

业主委员会选举办法（共11篇）

篇1：业主委员会选举办法

小区（大厦）换届选举业主委员会选举办法

第一条根据《物业管理条例》、《业主大会规程》的有关规定，结合本小区实际，制定本办法。

第二条由本届业主委员会在南宁市房地产行政主管部门、街道办事处、社区居委会的指导下开展筹备工作。

第三条业主委员会的投票选举原则上按建筑面积计算，一平方米为一个投票权，不足一平方米的，四舍五入。

第四条本办法所称业主，是指房屋所有权人即房产证或购房发票、购房合同等产权证明上名字的人。

第五条业主委员会成员暂定____人组成，其中设主任一名，副主任一名。

第六条获得与会业主所持投票权1/2以上投票权的候选人的人数超过名时，候选人以得票权数多的前名当选，业主委员会成员定为人。

第七条获得与会业主所持投票权1/2以上投票权的候选人的人数为5-名（不含名）时，候选人以得票权数多的前5名当选，业主委员会成员定为5人。

第八条获得与会业主所持投票权1/2以上投票权的候选人的人数不足5名（不含5名）时，不足部分的委员名额另行选举。另行选举时，根据在第一次投票时得票权多少的顺序，依照候选名额应多于应选名额的三分之一至一倍的差额比例，确定候选人名单。如果只选一人，候选人应为二人。第九条获得与会业主所持投票权1/2以上投票权的候选人的人数为0名时，本次选举无结果，选举工作结束。

第十条业主委员会委员（候选人）必须同时具备以下条件：

1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主(高中文化以上)；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

4、热心公益事业，责任心强，有必要的时间及能力履行职责。

第十一条业主委员会候选人的产生采取自荐方式，凡符合第六条规定条件者均可报名。

第十二条经本届业主委员会审核并报南宁市房地产行政主管部门验核后，产生业主委员会委员候选人，在小区内公示___天。凡认为候选人不符合第六条规定的均可在公示期内以书面形式向本届业主委员会、__________居委会或南宁市房地产行政主管部门反映，由其进行核实。

第十三条公示期满，由本届业主委员会将选票发给全体业主以书面征求业主意见（或由本届业主委员会筹备召开集体讨论形式的业主大会）。实际居住者不是业主的，应告知业主。

第十四条书面征求意见的，业主填好选票后，应持有身份证、本人产权证明（房屋所有权证或购房发票、购房合同等）到指定的投票箱投票（集体讨论的，业主应持有上述材料到指定地点参加业主大会，现场投票）。第十五条业主可委托他人代为投票，受委托人须持有委托书、委托人产权证明及本人身份证。

第十六条业主对候选人可以投赞成票，可以投反对票，可以弃权，也可以另选其他产权人。

第十七条投票结束后，采取公开验票方式，统计投票结果，对投票人数和票权数加以核对，并由监票人在选举结果统计表上签字。唱票人、监票人由居委会及业主代表组成。

第十八条选举所投的票权数超过本小区总投票权数的1/2，本次选举有效，当选的委员必须经与会业主所持投票权的1/2以上通过。

第十九条每一选票所选的人数超过规定应选人数的作废，等于或少于应选人数有效。

第二十条候选人以得票权多的当选。出现得票权第___名并列时，抽签决定。

第二十一条新一届业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，选举主任、副主任。

第二十二条业主委员会自公告之日起成立，但需按规定向南宁市房地产行政主管部门备案。

第二十三条选举中的未尽事宜的处理以及本办法的解释，由本届业主委员会负责解释。

_______业主委员会 _______年____月___日

篇2：业主委员会选举办法

为了认真贯彻《松原市人民政府关于印发松原市物业管理实施办法》有关条款，充分体现业主民主权利，搞好“滨江一号小区”首届业主大会选举工作，逐步实现小区业主自治，经请示滨江街道办事处班芙社区主要负责同志，现根据我小区目前入住实际情况，特制定《滨江一号小区业主委员会选举办法（草案）》，望广大业主踊跃参与讨论，并提出宝贵意见。

一、筹备组的产生及职责：

1、筹备组应在街道办和社区的指导下组建。

2、建设单位、社区和业主代表组成筹备组，建设单位和社区由单位各委派一人参加，业主代表可由4-7人组成。

3、业主代表应坚持推荐、自荐的原则，进入筹备组的业主代表应具有关心小区管理、热心、公正、具有较高的政策水平和较强的组织能力。

4、筹备组负责制定楼栋代表和业主委员会成员的选举办法，并保证选举工作公开、公平、公正地进行。

5、筹备组负责制定《小区管理规约》（草案）、《业主大会议

事规则》（草案）。上述规约等需提前15天进行公示。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

二、楼、栋代表的产生办法、权力及职责：

1、由于本小区户数较多，业主大会采用以楼栋代表会议形式和书面征求意见的形式进行。

2、楼、栋代表由关心小区建设、热心为业主服务的业主组成，代表的产生坚持自荐或推荐的原则。

3、多层每栋楼产生一名代表，小高层和高层每单元产生一名代表。若同一楼或同一单元有2人及以上业主自荐，自荐业主需自行协商或组织本层业主民主协商推选产生。

4、若多层楼或高层单元中没有业主自荐当楼、栋代表，将由筹备组推荐。楼、栋代表产生后需在各楼栋前进行公示，公示时间为一周，公示期间所有业主均可向筹备组提出异议。

6、楼、栋代表在行使表决时要充分听取所代表楼栋及楼层业主的意见，并在投票时按多数业主意见进行投票。

7、全体业主均可对业主委员会的日常工作进行监督，若有20%以上的楼栋代表或业主提出对业主委员会成员（包括主任）不信任，即可启动罢免程序，半数以上楼栋代表表决通过即可罢免业主委员会成员，同时从候补业主委员会成员中补充业主委员会成员。

三、业主委员会候选人产生办法及条件：

1、所有楼栋代表均可自荐或推荐其他楼栋代表成为业主委员会候选人。

2、业主委员会候选人也可由非楼栋代表业主进行自荐，但自荐候选人需由10户及以上业主联名推荐产生。

3、业主委员会候选人也可由筹备组推荐产生。

4、业主委员会委员应符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主

（二）遵守法律、法规和规章；遵守业主大会的决定、《管理规约》、《业主大会议事规则》，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力；

（五）身体健康，具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

5、业主委员会人数由5--9人组成，但要单数。所有候选人均需提供个人简历、照片、参选理由，所有材料要提前15天进行公示。

6、若推荐的候选人较多，可由筹备组进行初步推选，再由楼栋代表大会进行无记名投票选举产生7名左右候选人。

7、统计计票时，所有候选人均有权或指定一名监票人进行现场监票，任何一名投票业主也有权力到现场对投票过程进行监督。若没有监票人到场，将由筹建业主委员会的街道办和社区共同委派数名监票人进行监票。

8、成立后的业主委员会需在首次全体楼栋代表大会进行集体宣誓。

9、成立后的业主委员会在召开首次业主委员会时，投票产生主任1名，副主任2名，业主委员会实行集体决策制，按少数服从多数原则进行议事。

10、所有业主委员会成员的照片及联系方式均要在业主委员会办公场所进行公开，随时接受全体业主的监督、投诉及建议等。

11、业主委员会任期为三年。其它未尽事宜按《松原市物业管理条例》规定执行。

滨江一号小区业主大会筹备小组

篇3：业主委员会选举办法

由于以上情况在住宅小区的物业管理问题上普遍存在, 而且时间较长, 广大居民业主对此也一直意见较大反映强烈, 纷纷要求政府进一步规范和细化住宅区业主委员会的选举条例。不可忽视的是, 如果管理与被管理者长期由此存在着不可化解的矛盾, 日积月累将不利于我们这个城市的社会和谐与安定。

建议:

一、参照社区居民委员会的选举办法, 统一由社区工作站牵头布置, 开明布公登记选民后, 再实行一家一票 (或按所交物管费) 的办法进行本住宅区“业主委员会”的选举;

二、禁止由小区保安员上门让业主填写选票的做法, 规定每届选举应由工作站安排, 在该小区的广场 (或会议室) 摆设桌子, 挂上横幅, 设置一个投票箱, 让各个业主根据自己的意愿公开投票;

三、选举投票前, 必须由工作站在小区内公开张贴, 公布有关事项及明确的投票时间, 投票日应定为某个周六和周日两天为宜;

篇4：业主委员会选举办法

我所在小区成立了业主委员会，而我是具体负责人。一年前，业主委员会与一家物业公司签订了物业服务合同，约定物业公司为小区业主提供物业服务，物业管理服务费则由各业主依据各自的居住面积，按2元/㎡缴纳。由于一些业主没有按期交付，物业公司在催收未果后，遂以业主委员会是合同的当事人为由，要求业主委员会一次性付清所有业主拖欠的物业管理服务费并承担迟纳金。而我们认为业主委员会并无此义务。双方为此一直僵持不下。请问：物业公司究竟能否要求业主委员会担责？

读者：毕晓虹

毕晓虹读者：

物业公司无权要求业主委员会承担业主拖欠的物业管理服务费并支付迟纳金。

《物业管理条例》第十五条第（二）项以及《物业管理条例实施细则》第十五条第（二）项均规定业主委员会的职责之一，只是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”即业主委员会虽然是物业服务合同的具体签订者，但其业主之间仅属代理关系，业主委员会只不过是代表业主与物业管理企业签订合同，合同的相对方只能是业主与物业公司。而《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”也就是说，只有业主才应当对业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同承担包括缴纳物业管理服务费在内的责任。业主委员会的义务只是“督促”，并没有承担物业管理服务费的责任。因为《物业管理条例》第六十七条已明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款则进一步指出：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”因此，本案物业公司要求业主委员会就业主拖欠的物业管理服务费承担清偿责任之理由不能成立，也不能得到法律支持，即使其固执己见提起诉讼，法院也将裁定不予受理。

江西省兴国县人民法院研究室颜梅生

篇5：业主委员会选举办法

根据国家、省、市物业管理有关方面的规定，特制定天达佳园业主委员会选举办法：

一、本次选举采用设投票箱形式，按栋住宅楼为一票规定计算。

二、本会设候选人五名，按等额选举办法选举产生五名正式委员。

三、业主委员候选人须超过业主选票的半数，为当选业主委员。

四、业主填写选票时，同意的打“√”，不同意的打“○”。

五、现场由业主代表推荐两名业主代表作为监票员负责监票。

六、选票填写后，由工作人员集中交监票员。

七、所有有效选票与无效票由计票人员和监票人员负责统计。

篇6：业主委员会选举办法

第一章总则

第一条根据我国法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定，制定本办法。

第二条业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会，由业主大会筹备小组在有关政府部门的指导下，按本办法选举产生。

第三条业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会委员的人数是5-9名。根据本小区地实际情况，业主委员会设主任一名, 商铺和商住楼各设一名以上副主任,分别负责相关楼层的工作，主任和副主任由业委会选举产生,。

第二章业主大会前期筹备工作

第四条为了召开业主大会，产生第一届业主委员会，可由业主代表发起，并请建设单位或物业管理企业配合组成筹备小组，负责业主大会的筹备工作。

第五条筹备小组成立后，其成员名单应在本物业区域内张榜公示，接受全体业主的监督。

第六条筹备小组应做好以下工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主委员会章程》、《管理规约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会选举办法》；

（三）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（四）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第七条按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备小组自动解散。

第三章业主大会

第八条业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加，如因故不能出席，可以书面形式委托其他业主代理出席。

第九条业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。书面征求意见书应用有效送达方式。

第四章业主委员会选举办法

第十条业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为能力的产权人、产权人代表、产权共有人。候选人可由本人自荐、业主推荐或筹备组商议的方法产生，筹备小组或业主委员会进行最后资格确认。候选人产生后应公示。

第十一条业主委员会选举，由业主大会筹备小组推选的召集人或上一届业主委员主任或主任指定的副主任主持。

第十二条业主委员会委员的选举，一律采用实名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票，可以另选其他业主，也可以弃权。

第十三条业主如果在业主大会期间因故不能到场的，可以书面形式委托其他业主代为投票。第十四条投票结束后，由监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对，做出记录，并由监票人签字。

第十五条每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。第十六条全体业主过1/2参加投票，选举有效。业主委员会委员选举采取差额选举办法，差额人数不超过三人。依据得票数顺序产生中选人。

第十七条如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。

第十八条选举结果当场宣布，所有选票应当保留备查。

第十九条业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管理区域内20%以上投票权数的业主提议可以提请罢免选出的委员。

第二十条业主委员会的委员有下列情况之一的，其业主委员会委员资格将终止。业主委员会委员资格被终止后，可补选新的业主委员会委员，业主委员会可采用自荐或推荐的方法产生增补候选人，并经业主委员会2/3委员通过，成为补选业主委员会委员。

（1）已不是业主的；

（2）内无故缺席业主委员会会议三次以上的；

（3）因疾病而丧失履行责任能力的；

（4）被司法部门认定有犯罪行为的；

（5）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

（6）兼任所辖区域物业管理企业工作的；

（7）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

第二十一条业主委员利用委员身份谋取不当利益或其他原因, 经解释后,业主委员会其它成员三分之二以上表决后, 可暂停其委员资格。正式罢免业主委员会委员由业主大会做出决定。罢免采用实名投票的表决方式，须经过半数的业主代表通过。业主委员会委员被罢免后，按本办法中的补选业主委员会委员方法补选业主委员会委员。

第二十二条罢免要求应当写明罢免理由。被提请罢免的成员有权在业主大会上提出申辩意见，也可以书面提出申辩意见。

第二十三条离任委员必须在三日内将其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿及其属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会，造成经济损失的应承担经济责任。

第二十四条首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起30日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记备案。同意备案日期为业主委员会成立日期。

第二十五条业主委员会成立时，上届业主委员会或第一届业主大会筹备组的工作职责终止，宣布解散。

第五章附则

第二十六条本选举办法中称业主，是指物业产权人、产权人代表、产权共有人；本选举办法中称使用人，是指物业的承租人和实际使用人。

篇7：业主委员会选举办法(示本)

（试行）

第一章总则

第一条根据我国宪法、选举法、物业管理条例和国家及地方其他相关法律法规，制定本办法。

第二条业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委员会的选举依照相关规定成立首次业主大会筹备组，指导、监督业主委员会的选举工作。筹备组由5名成员组成，其中社区工作站或社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表三名。

第二章产权登记

第三条首次业主大会的业主投票权按照已入住业主确定，每一投票人在一次选举中只有一次投票权。

第四条投票前须进行业主产权登记，并确认业主身份，形成业主投票权清册；业主投票权清册须在投票前公示。

第五条业主登记产权时需出示房产证或购房合同。筹备组应当在确认业主身份后发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。业主收到选举证须签收。

选举证用于业主大会事务中核实业主身份和领取选票。

第三章业主委员会候选人的产生和选举

第六条首届业主委员会设委员十三名，其中主任一名，副主任二名。主任、副主任在全体委员中选举产生。

第七条业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以联名推荐一名候选人。

每名业主只能推荐一名候选人。业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。

第八条业主委员会委员条件

业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基（资）金等；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有必要的工作时间和一定组织能力；

（六）本人及直系亲属未在本物业管理区域的物业管理企业及其关联单位内任职；

（七）业主大会确定的其他条件。

第九条业主大会筹备组应对候选人进行资格审查，经审查合格的候选人应当向全体业主公开个人的基本资料。

第十条业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例按有关规定不得低于20%即总数不少于十一人。

第十一条筹备组应当将业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主委员会选票、业主大会会议议程等事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日。不经公示，选举无效。业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。

第十二条筹备组应当确定选举证、选票的发放人、唱票人、计票人和监票人各若干人。

为保证“公开、公平、公正”的原则，以上工作人员一般由业主担任，业主委员会候选人每人可以提出一名监票人。必要时也可邀请公证人、律师或其他公信力高的人士参与和监督。

第十三条筹备组应当于业主大会会议召开15日前选派专人将会议通知以下列方式送达全体业主：

（一）当面递交书面通知；

（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内。此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务及工作人员名单等。

第十四条候选人在投票前可以进行竞选演说，但在投票开始后，任何人必须停止个人竞选和助选活动。

候选人在竞选时不得发表针对其他候选人的人身攻击言论。候选人本人或怂恿他人采用诽谤、身体伤害等方式攻击其他候选人的，业主大会筹备组经核实后须取消该候选人资格。

第十五条候选人采用非法手段获得业主委员会委员资格，业主大会筹备组不得宣布该候选人当选，筹备组须将有关证据材料移交新当选的业主委员会，由业主委员会进行处理。

第四章投票、唱票和计票

第十六条本次业主委员会选举投票采用记名投票，业主投票时须出具身份证和选举证，经核对业主投票权清册后方可投票。为便于核对已投票权数，业主大会筹备组工作人员须记录业主已投票情况。

第十七条投票箱应设在公开、醒目的地方，投票前应进行空箱公开检查，然后封箱。投票箱应有两名以上工作人员看管。

第十八条业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。

单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。

第十九条业主可以自行投票，也可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人投票。

书面委托书由业主大会筹备统一制作，委托书应说明委托人、代理人的详细情况和委托事项、投票权数，并由双方签字确认。

业主书面委托他人进行投票，被委托人须出示书面委托书、本人身份证和委托人身份证原件及选举证。此时表决票上内容由被委托人填写，业主签名栏由被委托人签署。被委托人只能接受一个业主的委托。

第二十条业主投票后，选举证和书面委托书由业主大会筹备组收回并妥善保存。

第二十一条投票人对候选人可以投赞成票，可以投反对票，可以弃权，可以另选其他任何产权人。任何人无权强迫业主选或不选某人。如果另选他人获得当选资格，则需由筹备组进行候选人资格审查，不符条件的不能当选。

第二十二条如果在规定的投票时间内，收回的票数不足的，业主大会筹备组可以决定延长投票时间，但须进行公告并说明延长投票时间的原因。

第二十三条投票结束后，由唱票人、计票人和监票人在任何业主均可以公开监督的情况下清点收回的票数，收回的票数等于或少于发出的票数，本次投票有效。

第二十四条票数清点完毕，由唱票人、计票人和监票人在任何业主均可以公开监督的情况下进行唱票。

无法辨认投票人投票意向的票为废票，不计为有效票；对候选人的投票，等于或少于应选人数的票为有效票，多于应选人数的票为废票，不计为有效票。若同一选票上有针对不同事项的投票，各事项独立计票并区分有效票，互不影响。

第二十五条收回选票所代表的投票权数大于等于全部投票权数的50％，本次业主委员会选举有效。

第二十六条业主委员会候选人当选应满足以下条件：

（一）候选人获得参加投票的票数50%以上的，为当选。获得参加投票的票数50％以上的候选人超过应选名额的，以得票多的当选。

（二）若两名或两名以上候选人得票数相同，其个人在本小区拥有的房屋产权面积多的排名在前，优先当选。

第二十七条获得参加投票的票数不足50％以上的候选人不足九人或未满足本办法第二十六条的，应当另行选举。另行选举时，根据第一次投票未当选的候选人的得票多少顺序确定候选人名单。另行选举以得票多的当选。

第五章附则

第二十八条业主委员会受全体业主的监督，业主有权罢免业主委员会成员。20名业主以上联名可以向业主委员会提出罢免动议。罢免业主委员会成员须经有选举权的业主半数通过。

第二十九条业主委员会选举产生之日起30日内应将成立情况向物业所在地区主管部门备案，并组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任两名，并制订《业主委员会章程》。

第三十条首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。第三十一条业主委员会的任期为2年。业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。

第三十二条（业主委员会委员的缺额补选）

业主委员会委员缺额人数超过委员总数30%的，应当在一个月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员的补选工作。

第三十三条（业主委员会委员的资格终止）

（一）不再是本物业区域业主的；

（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；

（三）拒不履行业主义务的；

（四）连续三次缺席业主委员会会议的；

（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；

（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（七）本人及直系亲属在本物业管理区域的物业管理企业及其关联单位内任职的；

（八）业主大会或临时业主大会通过决议罢免其资格的。

其中

（一）、（二）、（八）项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会会议备案。

第三十四条本选举办法由正文及8个附件组成。

（一）《业主确认登记表》

（二）《业主委员会委员候选人推荐表》

（三）《业主委员会委员候选人登记表》

（四）《业委会选举注意事项和选票》

（五）《送达登记表》

（六）《选举证》

（七）《书面委托书》

（八）《投票登记表》

第三十五条首届选举因特殊情况，在不违反相关法规和多数业主意愿的前题下，选举方法措施可恰当调整。

第三十六条本选举办法由筹备组负责解释

北滨兰亭业主委员会筹备组

篇8：业主委员会维权道路探索

业主主要就房屋质量问题、合同违约、房屋面积缩水、违法经营、以及物业费、物业服务质量、物业服务态度等问题与开发商和物业公司产生矛盾并展开维权行动, 但单个业主毕竟势单力薄, 通过业主委员会维权变势在必行。

据我国2007年《物业管理条例》规定, 业主委员会有以下职权: (一) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况; (二) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四) 监督管理规约的实施; (五) 业主大会赋予的其他职责。《条例》规定业委会可以行使监督、协助物业服务企业及选聘物业管理企业的权力, 但由于外部困境和内部困境的客观存在, 尚不能有效保护业主权利。

业主委员会维权的外部困境主要有:一是现行制度对业委会维权不利, 业委会法律地位不清晰、诉讼地位模糊;二是业委会与开发商、物业公司实力悬殊, 开发商、物业公司可以组成利益共同体, 且分工明确, 组织严密, 业委会很难与其对抗;三是信息不对称, 开发商、物业管理公司对各种规章制度非常清楚, 清楚了解社区规划信息、合同信息等等, 而业委会缺乏专业知识, 在此方面存在天然缺陷;四是维权手段缺失, 体制内规定的维权手段象征意义大于实际意义。

相比外部困境, 内部困境在业委会维权上反而更加难以调解, 内部困境主要有:搭便车困境、信任危机、专业知识与财力制度缺乏。

现阶段, 业主搭便车行为非常普遍, 每个人都希望少付出甚至不付出, 坐享他人的努力成果, 如果其他人维权成功自己跟着收益, 如果失败自己也不会有所损失, 甚至业委会内部人员也有搭便车心态。主要是产生原因是:预期收益不确定, 相对于开发商的强势, 业主、业委会的力量过于弱小, 组织过于松散, 且无法避免政府偏袒开发商的可能, 由于各方面都处于劣势, 所以维权收益不确定;维权成本过高, 维权是个长时间的过程, 时间成本高;聘请专业的测量公司、律师、参与诉讼又会产生巨大的经济成本;在维权途中又可能面对开发商的威逼利诱, 如被开发商重金收买则会一人得利, 其他业主承受损失, 由此可能产生信任危机;如开发商、物业公司采取暴力手段打击报复, 则在维权中可能面临生命财产损失, 暴力伤害风险不可忽视。

虽然业主委员会在维权上处于不利地位, 业主委员会仍可以根据不同的情况采取相应的手段维护自己的合法权益, 维权手段有官方手段和民间手段两种。官方手段为官方和法律条文所许可、支持, 而民间手段未必可以得到官方的支持。

当权益受到不良侵害时, 业委会往往会首先通过官方手段维权, 但是在当今中国体制内维权行为的象征意义往往高于实际意义, 很多情况下成本颇高且成效甚微, 主要的具体维权途径:一是谈判、协商:当业主的权益受到侵害时, 与开发商、物业公司进行谈判、协商是最普遍的渠道, 希望开发商和物业公司可以采取补救措施、停止侵害、消除影响, 但此种方式成功率并不高。一方面, 开发商和物业公司在强势地位和暴利驱使下很可能不予配合, 另一方面, 业主也可能提出过分的要求。二是向人大代表反映问题, 但很少这么做, 即使做了也效果不大。三是向政府投诉, 希望政府采取措施, 保护其利益。四是求助媒体, 但媒体没有必然帮助的义务。五是通过诉讼手段, 但此手段成本高、时间长、起效慢, 案件涉及的证据大多掌握在开发商和政府手中, 举证困难。而民间手段则由于其局限性很难被提倡, 如“非暴力不合作”拒交物业费、贴大字报、闹事、集体上访、示威游行、暴力反抗等。

在一个稳定的大环境下, 各种利益纠纷都应通过已经规定好的体制内途径进行解决, 由此, 政府应首先提供利益申诉机制、建立健全相关法律部门与权力机构、并在争端解决中扮演中立的仲裁者, 协调业主内部矛盾和业主与开发商、物业管理公司矛盾;其次, 开发商应学会与业主交流, 避免不必要的冲突, 注意保护自己的品牌, 培养品牌意识;再次, 业主应追求理性解决争端, 在购买房屋、购买服务前做足准备, 谨慎签订合同, 着力避免事后损失, 维权时应采取妥当方式, 始终检查合法性, 避免不必要的冲突。

参考文献

[1]黄征.业主集体维权社会组织困境研究[D].清华大学, 2005.

篇9：业主委员会选举办法

2010-05-22 14:

21××小区（大厦）成立业主大会

及业主委员会选举办法（示范文本）

第一条根据《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》、《业主大会规程》的有关规定，结合本小区实际，制定本办法。

第二条在“房管部门”）和主大会筹备组负责会议的筹备工作。

第三条业主身份的确定。根据《南宁市物业管理办法》第六条规定，业主是指本小区内房屋权属证书记载的所有权人（即房产证或购房发票、购房合同等产权证明上名字的人）。尚未办理产权登记，但已实际占有使用的房屋的合法买受人视为业主；尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。

第四条投票权数的确定。根据《南宁市物业管理办法》第十一条规定，业主投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。业主的物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

经初步统计，本小区业主拥有的专有部分物业总建筑面积为㎡，业主总人数为（如在投票过程中，因共有产权人或者同一业主拥有多个产权的业主等原因出现，导致总投票权数的数据有变化，业主大会筹备组应及时予以修正。）

第五条业主委员会选举实行差额选举，差额比例不得低于20%。业主委员会成员暂定组成，其中设主任1名，副主任1-2名，委员3-12名，符合条件的正式候选人超过5名方能开始正式的选举。

第六条在报名时间截止时，符合条件的正式候选人不足5名时，采用以下其中第□1或□2或□3种方式处理（可选择）：

□

1、在已报名的候选人基础上，继续公开征集候选人报名；

□

2、即时终止业主委员会的选举工作，筹备组解散；

□

3、其他方式。

第七条根据《南宁市物业管理办法》第二十一条规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；

（二）遵纪守法；

（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金等；

（四）热心公益事业，责任心强；

（五）具有必要的工作时间和组织能力；

（六）未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。

第八条业主委员会委员候选人的产生采取自荐方式，凡符合第七条规定条件者均可报名。

第九条业主大会筹备组根据第七条的规定对报名的业主进行审核后，报房管部门复核，符合条件的，成为业主委员会委员的候选人。候选人的名单在小区内进行公示，公示期一般为3-7天（可选择）。

第十条凡认为候选人不符合第七条规定的均可在公示期内以书面形式向本小区业主大会筹备组、房管部门或街道办事处反映，由其进行核实。

第十一条候选人公示期满，由业主大会筹备组组织召开业主大会会议，会议的形式为（□书面征求业主意见的形式/□集体讨论形式）（可选择）。

第十二条业主大会筹备组负责发放选票，选票应发放给业主，如收到选票的是实际居住者，不是业主的，应及时转交或告知业主。

第十三条选票采取以下第□1或□2或□3种方式发放（可选择）：

□

1、由业主大会筹备组统一派发；

□

2、选票统一放在社区居委会，由业主自行领取；

□

3、。

第十四条采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，业主填好选票后，应在规定的时间内，持有身份证、本人产权证明（房屋所有权证或购房发票、购房合同等）到指定的投票箱投票。逾期投票的，视为弃权。

（采用集体讨论的形式召开业主大会会议的，业主填好选票后，应在规定的时间内，持有身份证、本人产权证明到指定地点参加业主大会，进行现场投票。逾期投票的，视为弃权）。

第十五条业主因故不能参与业主大会的，可书面委托他人代为投票，受委托人须持有委托书、委托人的有效身份证明和产权证明及本人的有效身份证明。

第十六条投票的时间为日（可选择）。根据《南宁市物业管理办法》第二十条规定，选举业主委员会的投票期限一般为10日，1500户以上的小区可以延长至15日。

第十七条业主可以投赞成票，可以投反对票，可以弃权。

第十八条本次业主大会会议业主所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数超过规定应选人数的作废，等于或少于应选人数有效。

第十九条投票结束后，在规定的时间，在房管部门或街道办事处的指导监督下，筹备组负责组织开箱验票。

利害关系人不得担任验票人、唱票人、计票人、监票人。

第二十条本次业主大会会议有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，则本小区业主大会会议有效召开。

第二十一条统计业主大会会议结果时，应将所有的选票逐一进行核对，分别统计出每个候选

人获得专有部分物业建筑面积的总数（以下称为“建筑面积数”）和业主支持人数的总数（以下称为“业主人数”）后，按下列方式确定选举结果：

（一）根据《南宁市物业管理办法》第十五条、十六条的规定，选举业主委员会委员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即每个候选人经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意，才能当选。

（二）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的候选人超过应选人数（即超过5名）时，按照候选人获得建筑面积数从高到低的顺序进行排列，建筑面积数高的前名当选。（或者按照业主人数从高到低的顺序进行排列，业主人数高的前名当选。）（可选择）

（三）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的最后第名候选人并列时（即产生两个以上的并列第5名），由并列的候选人以抽签方式决定。

（四）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的候选人少于应选人数（即少于名）的情形时，不足部分的委员名额，根据差额选举的要求，按照差额比例不低于20%的比例，在30日内另行征集所需候选人报名，进行增选。

（五）当经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的的候选人为0名的情形时，本次选举无结果。

第二十二条本次业主大会会议的其他决议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，依法生效。

第二十三条业主大会会议结果统计完毕后，验票人、唱票人、计票人、监票人应在选举结果统计表上签字。

第二十四条业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，确定主任1名、副主任1-2名。第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区房管部门备案。

第二十六条业主委员会自房管部门备案之日起成立，任期为2年。

第二十七条选举中的未尽事宜的处理以及本办法的解释，由本小区业主大会筹备组负责。

篇10：XX小区业主委员会选举办法

（草案）

为了认真贯彻《物业管理条例》有关条款，落实市房产局《业主大会成立和召开工作指导程序》文件精神，充分体现业主民主权利，搞好小区小区首届业主大会选举工作，逐步实现小区业主自治。经请示街道办事处社会事务办领导及社区主要负责同志，现根据我小区目前入住实际情况，特制定《小区业主委员会选举办法（草案）》，望广大业主踊跃参与讨论，并提出宝贵意见。

一、筹备组的产生及职责：

1、筹备组应在街道办和社区的指导下组建。

2、建设单位、社区和业主代表组成筹备组，建设单位和社区由单位各委派一人参加，业主代表可由4-7人组成。

3、业主代表应坚持推荐、自荐的原则，进入筹备组的业主代表应具有关心小区管理、热心、公正、具有较高的政策水平和较强的组织能力。

4、筹备组负责制定楼栋代表和业主委员会成员的选举办法，并保证选举工作公开、公平、公正地进行。

5、筹备组负责制定《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）。上述规约等需提前15天进行公示，其中《管理规约》（草案）要发放到每一户业主家中，《业主大

会议事规则》、《管理规约》发放到每一位楼栋代表手中进行征求意见。《管理规约》对全体业主均有约束力，一旦经全体业主投票通过后，全体业主均需无条件遵守。

二、楼栋代表的产生办法、权力及职责：

1、楼栋代表由关心小区建设、热心为业主服务的业主组成。

2、从楼层代表开始选举，楼层代表的产生坚持自荐的原则。

3、每楼层最多产生一名代表，若一个楼层有2人及以上业主自荐，自荐业主需自行协商或组织本层业主民主协商推选产生。

4、若楼层中没有业主自荐当楼层代表，将由筹备组推荐产生，但所推荐的业主必须经业主本人同意。

5、楼层代表产生后，在楼层代表中推荐或协商选举产生一名楼栋代表。

6、楼栋代表及楼层代表产生后需在各楼栋前进行公示，公示时间为一周，公示期间所有业主均可向筹备组提出异议。

7、由于本小区户数较多，业主大会采用以楼栋代表会议形式和书面征求意见的形式进行。

8、楼栋代表在行使表决时要充分听取所代表楼栋及楼层业主的意见，并在投票时按多数业主意见进行投票。

9、经20%以上的楼栋代表提议可随时召开临时楼栋代表大会，就有关涉及全体业主利益的重大事项进行表决。

10、全体业主均可对业主委员会的日常工作进行监督，若有20%以上的楼栋代表或业主提出对业主委员会成员（包括主任）不信任，即可启动罢免程序，半数以上楼栋代表表决通过即可罢免业主委员会成员，同时从候补业主委员会成员中补充业主委员会成员。

三、业主委员会候选人产生办法及条件：

1、所有楼栋代表均可自荐或推荐其他楼栋代表成为业主委员会候选人。

2、业主委员会候选人也可由非楼栋代表业主进行自荐，但自荐候选人需由20户及以上业主联名推荐产生。

3、业主委员会候选人也可由筹备组推荐产生。

4、业主委员会委员应符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主

（二）遵守法律、法规和规章；

（三）遵守业主大会的决定、《管理规约》、《业主大会议事规则》，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力；

（五）身体健康，具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

5、业主委员会人数由5-7人组成，首届可由5人组成，全部住房交付使用后从下届开始可增加到7人。

6、所有候选人均需提供个人简历、照片、主要工作业绩、参选理由及当选后打算等，所有材料要提前15天进行公示。

7、若推荐的候选人较多，可由筹备组进行初步推选，再由楼栋代表大会进行无记名投票选举产生7名左右候选人。

8、候选人采用差额选举办法进行选举，由全体业主进行投票选举，候选人竞选材料及表决票（包括《管理规约》表决票）由各楼栋代表及楼层代表提前三天发放到每一户业主并进行签收，在规定的时间内再由各楼层代表上门回收，业主也可自行到指定地点进行投票。

9、在外地工作的业主，由筹备组通过电子邮件或QQ发送选票及资料，筹备组回收业主选票邮件并做详细登记；业主通过电子邮件发回的选票和原选票具有同等的法定效力。

10、统计计票时，所有候选人均有权或指定一名监票人进行现场监票，任何一名投票业主也有权力到现场对投票过程进行监督。若没有监票人到场，将由筹建业主委员会的街道办和社区共同委派数名监票人进行监票。

11、至少有二分之一以上的入住业主投票选举方才有效，当选业主委员会成员需获得有效回收选票半数以上业主的赞同方可当选，并按得票高低产生1-2名业主委员会候补成员。

12、成立后的业主委员会需在首次全体楼栋代表大会进行集体宣誓。

13、成立后的业主委员会在召开首次业主委员会时，投票产生主任1名，副主任2名，业主委员会实行集体决策制，按少数服从多数原则进行议事。

14、根据实际情况可聘请一名专职秘书，或由副主任兼任秘书一职，负责业主委员会的日常工作。但需经楼栋代表大会表决通过。

15、所有业主委员会成员的照片及联系方式均要在业主委员会办公场所进行公开，随时接受全体业主的监督、投诉及建议等。

16、业主委员会任期为三年。

17、其它未尽事宜按国务院和西安市《物业管理条例》规定执行。

四、监委会的组成及职责：

为有效防止业主委员会的权力无限扩大，特设立监委会负责对业主委员会的工作进行监督。

1、在全部选举工作结束后，由筹备组推荐责任心强、公正廉洁的业主作为监委会成员候选人，符合条件的业主也可自荐成为监委会候选人，并在首次楼栋代表大会上差额选

举产生5名成员组成监委会。

2、监委会负责监督业主委员会的日常工作。

3、监委会接受全体业主对业主委员会的投诉，若监委会有四人及以上对业主委员会成员（包括主任）投了不信任票，即可启动罢免程序，并有权要求业主委员会召开楼栋代表大会，行使与业主大会同样的权力，对弹劾的业主委员会成员进行投票表决，若有半数以上楼栋代表通过即可罢免业主委员会成员（包括主任），同时从候补成员中补充业主委员会成员。

4、监委会只负责监督业主委员会行使正常权利，不干涉业主委员会的日常工作，业主委员会在开会前需向监委会通报会议内容及时间地点，监委会根据需要有权参加业主委员会的任何会议。

5、监委会成员的照片及联系方式需在物业办公场所进行公开，接受全体业主的投诉及建议等。

6、监委会工作以义务为主，无任何报酬。

小区业主大会筹备小组