对上海房产税政策的分析

对上海房产税政策的分析（精选6篇）

篇1：对上海房产税政策的分析

对上海房产税政策的分析

摘要本文通过一种新的模型：敏捷决策模型，分析了上海市最近出台的上海房产税政策对房价的影响，并得出结论。关键词房产税敏捷决策

一、分析框架或理论模型

2011年1月27日，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4。

开征房产税的首要目标是缩小贫富差距，通过征收房产税改善地方政府提供公共服务的能力，照顾社会弱势群体，促进社会公平。同时要提高资源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺资源，抑制房地产市场过度投机需求。

目前，上海的房价已成为天价，完全超出普通民众的支付能力。而房产税的征收可否有效控制房价增值，影响房价走势？

二、析框架或理论模型

1.敏捷决策过程。敏捷决策模型是笔者提出的一种新的政策决策模型。下面，阐述这个模型的内涵与基本命题。（1）敏捷决策模型的内涵。把公共政策看作是一种以人为核心、迭代、循序渐进的决策过程。在敏捷决策中，整个大的决策被切分成多个子决策阶段，各个子决策阶段的成果都经过检验，具备集成和可运行的特征。

（2）敏捷决策模型的基本命题。最简单的解决方案就是最好的解决方案。政策应该要有足够的健壮性，能够适应日后的扩展。递增的变化：一个重要概念是你不用在一开始就准备好一切。没有必要试图在一开始就建立一个完善的政策，你只要制定一个初步大体的政策，打下一个基础，然后慢慢地改进政策，或是在不再需要的时候丢弃这个模型。这就是递增的思想。多种工具：你没有必要为一个政策而使用所有的工具，而应该针对政策的具体情况，挑选一部分的工具。不同的决策使用不同部分的工具。快速反馈：从开始制定政策，到执行政策的反馈，二者之间的时间至关紧要。和公众紧密联系，去了解他们的利益，去分析这些利益，这样，你就提供了快速反馈的机会。

（3）公共利益是政策的主要目标。公共政策的主要目标是以有效的方式，满足公众利益，而不是制造无关的东西。任何一项政策，如果不符合这项原则，不能有助于目标实现的，都应该受到审核，甚至取消。

在此模型的基础上，我们再回顾上海房产税的征收细则。房产税的征收政策目前在上海试行推出，打下一个基础，慢慢地改善政策，以致在全国推行。仅有简单的三项规定：一是仅对新购房征收；二是人均60平方米以上起征；三是税率0.6%或0.4%。房产税的征收主体是公众，而其主要目标，缩小贫富差距，则符合公众的最终利益。而房产税的新政策一出台，即收到了广大民众的无论正面还是负面的反馈，和公众紧密联系，是政策进一步完善、进一步符合群众利益的前提。故而，我们可以将对房产税的分析基于敏捷策略模型。

三、展开分析与论证

1.现代定性分析方法。定性分析法可以用来分析公共政策的可行性。

首先，上海房产税仅有简单的三项规定：一是仅对新购房征收；二是人均60平方米以上起征；三是税率0.6%或0.4%。因为是出台的第一个房产税政策，如果房产税政策过于复杂，会影响执行，从而影响效果。这也符合敏捷模型中的最简单的解决方案就是最好的解决方案。

其次，房产税征收政策涉及起征点、税率和征收范围。从这三方面来看，上海房产税的征收具有较大的延展性和可调控性。作为一套新政策，房产税的征收利用经济手段来进行调控，根据市场情况可以不断地改善，以趋于成熟。房产税仅对新购的第二套房进行征税，那么工薪阶层在购买首套住房则不必担忧房产税。这也符合大部分群众的意愿，只是在一定程度上抑制了有人靠购置房产投资而造成房产升值，房价增长的现象。房产税仅对人均60平方米以上的房产征收。那也就是说白领阶层两人住房可在120平方米以内，而三口之家则可总面积达到180平方米。这样看来，普通老百姓基本不受房产税的牵制。征收税率为0.6%或0.4%，和其他相比，这是一个较低的征收点，具有很大的调控空间，可根据实际效果进行优化。所以，新的房产政策具有可执行性及扩展性。

再次，从目前上海的房产税政策来看，并没有对存量房进行征税。这也为后续递增变化打下了基础。目前房价居高不下，住房供给不足。增加住房供给最直接的办法就是盘活存量住房。经济发展和城市化水平到一定阶段后，人均拥有的住宅面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主逐渐改变为以更新、改造和保护为主，一手房销售下降，交易便集中到存量房市场。不向存量房征税，存量房交易就没有成交量。这样住房供给不足的问题就不能解决。

第四，在上海房产税政策出台后，上海市市长韩正表示，今年上海将进一步加大调控力度，完善房产税配套政策和实施细则。由此可见，上海房产税出台后，政府积极反馈，与公众紧密联系，去了解他们的利益，去分析这些利益。后续会有新的完善。2.系统分析方法。公共政策分析中的系统分析根据公共政策的系统特征，着眼于整体与部分、整体与结构以及系统与环境等的相互联系和相互作用，求得优化的整体目标的现代政策分析方法。

（1）房产税与市场环境。上海房产税仅对新购住房征收，这点在短期内，不会阻碍全国的房产市场的上行，相反的，人们担心晚购新房而要交房产税，则会加速购置房产，反而推进全国房产的成交量，刺激房产价格上行。那么，我们是否可以直接定位房产税的征收不仅没能抑制房价，反倒会搅乱市场，使人心惶惶。

事实上，新的房产税的征收政策是符合市场发展的客观规律的。1986 年我国出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定只对城镇的经营性房屋征税，对于个人自住住房是免税的。那是因为当时只有极少数城镇居民个人拥有住房或者居民收入普遍较低。而近20年来，我国的社会经济形势发生了巨大变化，多数城镇居民已拥有自己的房产，人均收入也日渐增长。随着住房制度改革不断深化，商品房的购买代替了原来的公有住房分配，很多居民通过购买商品房达到财富积累的目的。如果没有此征税政策，那么闲置房的拥有者也没有构成任何成本损失，故更多的人宁愿将闲钱投于房产，这就更加加速了房价的增长。房产已逐渐成为个人的重要财产组成，而购买住房也成为很多人积累财富的重要手段。所以，此时，房产税改革已具备社会环境的条件。

（2）当前利益与长远利益。房产税政策的出台褒贬不一。有一部分人对该政策持批评态度，认为是掠夺人民敛财的一种手段，对人民的基本利益起不到保证。那是因为大家只看到了短期效果。由于房产税作为一种新的税种，对未来市场的影响也是未知的，对需求人的心理影响也就更大，是人们容易在心理上产生对房产市场走势的疑虑。它只能在实施的过程中不断地优化，以适应市场的发展和人民的利益。中国征收房产税的出发点是“重调控轻赋税”。主要是为了限制二套房的买卖，控制居民理性购房。且不说打击力度，至少对那些炒房团也构成了一定的约束力量。

房产税改革对房地产市场的调控具有积极作用。当前房价飞速上涨，有些人对房产税寄予了很高期望，希望房产税政策能够立竿见影的遏制房价的高速增长。但是房产税不是控制房价的唯一因素。商品房的价格和供求关系息息相关。所以当人们得知征收房产税时，对房子的抢购，导致供求格局改变，因为房价上涨。但是这只是一项新政策刚刚出台时的适应效应，带来的只是短期影响。房产税的征收，则旨在一定程度对商品房的供求关系起到调控作用。当短期影响稳定之后，人们对此政策有了一定的适应性，对于房产市场来说，供求关系也趋于稳定。

就目前而言，征收房产税无疑增加了购房投资者的成本，从而降低了他们投资炒房的利润。而房产税对于面积的限制条款则无疑增加了高端购房者在购房面积上的顾虑，这样就在一定程度上遏制了市场需求。供求关系的稳定则进而限制了房价的增长。

参考文献

[1]安体富，王海勇.重构我国房地产税制的基本思路.税务研究，2004，（09）.[2]奥茨.财产税与地方政府财政.丁成日，译.中国税务出版社，2005.7.[3]包宗华.我国的住房空置率是否过高.中国房地产，2004，（02）.[4]陈多长.房地产税收论.北京.中国市场出版社，2005.

篇2：对上海房产税政策的分析

一、问：试点范围如何确定？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点范围为本市行政区域。

二、问：征收对象有哪些？

答：征收对象具体包括两类：

一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）；二是非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。

除上述征收对象以外的其他个人住房，按照国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

三、问：新购住房的时间是如何确定的？

答：新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。

四、问：居民家庭住房套数是如何确定的？

答：居民家庭住房套数根据居民家庭在本市拥有的住房情况确定。

五、问：对居民家庭是如何规定的？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将居民家庭规定为：包括夫妻双方及其未成年子女。

六、问：计税依据如何确定？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将应税住房计税依据确定为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

七、问：适用税率是多少？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。

上述本市上新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。

八、问：对本市居民家庭的应税住房征收房产税的面积如何计算？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积，下同）扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法将另行制定。

以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例：

例1.如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

例2.如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。

例3.如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。

九、问：房产税应纳税额如何计算？

答：应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。

十、问：试点中有哪些税收优惠？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中对部分个人应税住房给予税收优惠。

1.对本市居民家庭换购住房给予优惠。

本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。

2.对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠。

对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。

3.对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠。

对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

十一、问：纳税人如何确定？

答：纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

十二、问：纳税义务发生时间怎样确定？

房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

十三、问：房产税由哪个部门负责征收？

房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

十四、问：房产税试点征收的收入主要用途是什么？

答：房产税试点征收的财政收入，将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方面的支出。

十五、问：新购住房时，购房人如何进行房产税征免认定？

答：对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。对于应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

市财政局、市地税局、市房管局有关负责人就本市房产税试点答记者问

一、问：什么是房产税？

房产税是世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）是1986年由国务院颁布实施的。《房产税暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《房产税暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房，以下简称个人住房）免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。

二、问：为什么要对个人住房征收房产税？

改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的有关要求，有必要研究推进房产税改革。

对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。

三、问：房产税改革试点的法律依据是什么？

《房产税暂行条例》是依据全国人大常委会有关授权决定，由国务院颁布实施的。房产税制度也需要根据情况的变化进一步改革完善。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。

四、问：房产税改革试点征收的房产税收入将如何使用？

房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，房产税改革试点征收的收入本市将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方面的支出，以切实解决低收入家庭住房困难等民生问题。

五、问：在本市的房产税试点中如何体现差别化税收政策？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点，对居民家庭的基本居住需求给予了充分考虑，体现了差别化的税收政策。

一是在征收对象上，本市开展对部分个人住房征收房产税试点，在将本市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上的住房作为应税住房的同时，给予本市居民家庭一定的人均免税住房面积扣除。

二是在税收优惠上，本市开展对部分个人住房征收房产税试点充分考虑了居民家庭的基本居住需求，对本市居民家庭成年子女因婚姻购房、居民家庭住房换购，以及引进人才购房等情况都给予了一定的税收优惠。

三是在税率设定上，本市开展对部分个人住房征收房产税试点，按照应税住房每平方米市场交易价格的不同情况，房产税税率实行0.6%或0.4%的差别化比例税率。

六、问：本市房产税试点是如何促进房地产市场平稳健康发展的？

实施房产税改革是面向和立足于长远的一项制度建设。按照国家有关“加快推进房产税改革试点工作”的精神和上海的实际情况，本市的房产税改革试点坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，确保本市居民家庭基本居住需求和改善型住房消费需求。同时，将房产税改革试点与当前的房地产市场调控有机地结合起来，发挥税收政策调节住房消费和房地产收益的积极作用，正确引导住房消费，促进本市房地产市场平稳健康发展。

七、问：如何做好本市房产税试点的有关实施工作？

实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的重要内容，也是国家为合理调节居民收入分配、正确引导住房消费、有效配置房地产资源、促进房地产市场平稳健康发展而推出的一项重要举措。目前，本市已成立了上海市房屋状况信息中心，出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。下一步，本市将按照国家有关要求，立足当前、着眼长远，认真做好实施房产税改革试点的各项工作。一方面，建立健全工作机制。市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通委、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点有关工作机构，建立健全工作机制，认真做好房产税试点推进工作。另一方面，加强协同征收管理。市住房保障房屋管理、建设交通委、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门将积极配合本市地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。

附件

一、上海市人民政府

关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知

文号： 沪府发〔2011〕3号 发文单位： 上海市人民政府 发文日期： 2011-01-27

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定，自2011年1月28日起，本市开展对部分个人住房征收房产税试点。现将《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》印发给你们，请认真按照执行。

实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的一项重要内容。各区县、各部门要高度重视，细致工作，密切配合，确保本市对部分个人住房征收房产税的试点顺利进行。

二○一一年一月二十七日

上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法

为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行办法。

一、试点范围

试点范围为本市行政区域。

二、征收对象

征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。

除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。

居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。

三、纳税人

纳税人为应税住房产权所有人。

产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

四、计税依据

计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

五、适用税率

适用税率暂定为0.6%。

应税住房每平方米市场交易价格低于本市上新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

上述本市上新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

六、税收减免

（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

（五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

七、收入用途

对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。

八、征收管理

（一）房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

（二）房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

（三）凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

（四）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。

纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。

（五）应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。具体征收管理办法，由市地税局负责制定。

九、部门职责

（一）建立工作机制

市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，建立健全工作机制，推进房产税试点工作。

（二）协同征收管理

市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要，提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。

（三）实现信息共享

市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台，实现个人住房信息数据库信息共享。

十、评估机制

房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。

十一、其他事项

本暂行办法未涉及的其他事项，按国家和本市的有关规定执行。

本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定，由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订，并报市政府同意后公布执行。

本暂行办法自2011年1月28日起施行。附件二：上海市地方税务局关于本市个人住房房产税征收管理有关事项的公告

文号： 上海市地方税务局公告2011年第1号 发文单位： 上海市地方税务局 发文日期： 2011-01-30

根据《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号）的有关规定，现将个人住房房产税征收管理有关事项公告如下：

一、从2011年1月28日起，凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关（以下简称主管税务机关）申报办理房产税征免认定手续。

二、购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交下列资料（原件和复印件）：

（一）房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书；

（二）新购住房的契税完税凭证；

（三）购房人及其家庭成员的有效身份证明；

（四）购房人的户籍（或居住）证明和婚姻状况证明；

（五）无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明（申请计入无住房同住人的提供）；

（六）其他有关书面证明文件、资料。

三、购房人提交本公告第二条所列资料后，从主管税务机关领取《原有住房信息查询申请表》，向房屋状况信息部门查询原有住房情况，并将取得的原有住房书面查询结果（原件）送主管税务机关。

主管税务机关收到购房人提供的原有住房书面查询结果后的10个工作日内，根据审核认定结果，向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。

主管税务机关可根据需要会同住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障等部门复核购房人提供的有关信息。

四、购房人向主管税务机关申报全额缴纳房产税的，需提交本公告第二条

（一）、（二）、（三）、（六）所列资料（购房人家庭成员的有效身份证明除外）。主管税务机关收齐购房人提供的申报资料后，根据审核认定结果，当场向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。

五、房产税征免认定手续应当由购房人本人办理。购房人为二人及以上的，可以书面委托其他购房人代为办理。委托购房人以外的其他人代为办理的，应当提交经公证的委托书。

申请计入无住房同住人的，应当由同住人本人办理。委托他人代为办理的，应当提交经公证的委托书。

六、年应纳房产税税额的计算公式：

年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率

七、纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

八、应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理房地产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应当缴纳的房产税。

九、纳税人未按规定办理房产税征免认定手续，以及未缴、少缴、滞缴应纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》和其他有关规定处理。

十、本公告自2011年1月28日起执行。

特此公告。

上海市地方税务局

篇3：对上海房产税政策的分析

一、将地价计入房产原值征收房产税有待商榷的方面

（一）从房产税的来源角度看

从房产税的来源来看，1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》第六条规定：“一，房产税依标准房价按年计征……。二，地产税依标准地价按年计征……”，在当时，内资企业取得土地为国家划拨，地产税多年无法征收。后来，国务院以制订《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》的方式，将城市房地产税一分为二，对经营用的房产、土地分别征收房产税和土地使用税，对土地使用税不再按地价计征，而是以纳税人实际占用的土地面积作为计税依据。因此，从根源上看，是将房产和土地使用权分开征税，而将地价计入房产原值征收房产税的同时还对土地使用权征收土地使用税则让纳税人难于接受。

（二）从房产原值依据会计制度确定的角度看

我国的会计制度先后历经了《国营工业企业会计制度》、行业会计制度、《企业会计制度》、《企业会计准则》等阶段，即使现在也存在不同企业执行不同会计制度，也即多种会计制度并存的现象，不同的会计制度对房产原值的内涵规定存在明显的差异。这直接导致了因会计政策不同使房产税的计税依据产生差异的不合理的现象：

一是从纵向看，同一企业因不同阶段执行不同会计制度而导致房产原值的计量不同。比如，执行行业会计制度期间土地使用权在“无形资产”中核算，分期平均摊销，此时房屋原值不包含房屋所占用的土地的土地使用权金额;而执行《企业会计制度》期间取得的房产，应将地价并入房产原值。因此，同一企业存在执行《企业会计制度》之前的房产原值很可能没含有地价，而在执行《企业会计制度》期间取得的房产其原值却包含地价。

二是从横向来看，不同企业在同一期间因执行不同会计制度而导致房产原值的计量不同。

三是从静态的企业内部看，存在同一时间、同一企业房产原值计量不同的现象。

从税收公平角度看，房产税的征收不应因为会计政策不同导致计税依据产生差异，因此，长期以来，征收房产税时房产原值依据会计制度确定本身就依据不足。因此，财税[2010]121号文使房产原值的确定不再依据会计核算，是值得肯定的。

（三）从房产税的立法本意角度看

在1986年制订《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》的立法目的就是将房、地分开征税，也就是对房产征收房产税，对土地使用权征收土地使用税，这是基本的原则。也正是当时内资企业的土地都是划拨的历史状况，从便于征管角度出发，房产原值依据会计制度确认并无不妥。然而，随着会计制度的不断改进，在《国营工业企业会计制度》、行业会计制度、《企业会计制度》和《企业会计准则》中，仅在执行《企业会计制度》的几年中出现了原则上将土地使用权金额计入房产原值的现象，因而出现了将地价计入房产原值征收房产税的现象。我们知道，往往税收法规跟不上会计制度的变化，此时将地价计入房产原值征收房产税仅是个因会计制度变化而产生的例外。所以，不论从会计制度的演变角度看还是从房产税和土地使用税的立法本意看，将地价计入房产原值征收房产税并不妥当。当然，尽管近年来土地使用税的单位税额已提高了很多倍，但仍远不及地价的不断攀升，而将地价计入房产原值征收房产税并不是很完美的办法，因为这对土地使用权既征收了房产税也征收了土地使用税，放弃了最初征收房产税和土地使用税的本意。

（四）从税收公平的角度看

国家征税应使各个纳税人的税负与其负担能力相适应，并使纳税人之间的负担水平保持平衡，将地价计入房产原值征收房产税，会引起税收的不公平，还存在一些问题有待解决，比如以下三个方面：

一是存在重复征税。如果征收房产税的房产原值包含了地价，也就是对土地使用权征收了房产税，再征收土地使用税已是重复，从前文两个税种的来源和立法本意角度看，显然有失公平，既然对土地使用权征收了房产税也就没有必要征收土地使用税。

二是土地使用权取得方式不同致使税负不公。改革开放以来，我国经济的发展取得了显著的成就，企业获得土地的方式也有了新的变化。比如，对于原划拨取得的土地，不存在地价可以计入房产原值;而通过有偿方式取得的土地使用权则有地价可以计入房产原值。此时将地价计入房产原值征收房产税，直接导致了因土地使用权取得方式不同而引起的税负不公。

三是借入或者租入的土地使用权建房如何征收。如果企业借入或者租入土地使用权，财务处理上不作为土地使用权核算，在土地上自建房产，土地上已经有了房产，应该征收房产税，此时房产原值中如何包含地价，依据此土地使用权的地价计算出的房产税如何征收，向谁征收?此问题不解决会给税收筹划提供空间，通过注册全资公司让土地使用权和房产分离等方式，很容易让将地价计入房产原值征收房产税的新规“失效”。

四是不同时间取得的土地使用权地价不同难以实现税负平衡。随着经济发展水平的提高和城市化进程的推进，近年来我国土地使用权的价格飞速上涨，与土地相关的收入已成为地方政府财政的主要来源之一，由于地价的巨大波动，即使在性质和用途一样的相邻地块，由于取得土地使用权的年份不同，地价会有很大的差距，此时将地价计入房产原值征收房产税，显然有失公平。

二、将地价计入房产原值征收房产税的政策建议

将地价计入房产原值征收房产税有着积极的一面，从近年来飞涨的地价来看，以地价为依据进行征税对经济发展意义重大，也充分发挥了税收制度对经济的调节作用。但也存在值得商榷的地方，可以从以下几个方面加以完善：

一是将地价计入房产原值征收房产税，同时取消土地使用税，至少对已计入房产原值征收房产税的土地使用权不再征收土地使用税，以解决重复征税问题。

二是将地价不计入房产原值征收房产税，根据经济的发展，土地作为一种重要的资源，因稀缺性导致其价值也越来越高，因此，原有按面积计征土地使用税的方式已跟不上经济发展的需要，应将土地使用权的计税依据与地价相联系，而不是简单地将地价计入房产原值征收房产税，否则取得土地使用权没有形成房产就减少了税源。

三是将房产税和土地使用税合并征收或者以新税种予以替代，但不能仅以由财政部和国家税务总局发文明确将地价计入房产原值征收房产税的形势简单处理，新税种的开征远远没有这么简单。

四是征税时充分考虑土地使用权的市场价格，在地价巨幅波动的时期，依靠土地使用权取得时的历史成本征税，远远不够，应该重视建立土地价格的跟踪评价体系，培养专业的人才储备，将作为征税依据的地价的确定由历史成本向市场价格转变。

摘要：面对近年来地价飞涨的现状, 将地价与税收联系起来, 一方面在税收政策调节和促进经济发展方面发挥着积极作用, 另一方面将地价计入房产原值征收房产税, 从房产税的来源和立法本意、房产原值计税依据以及税收公平等方面有着值得商榷的地方。

关键词：房产税,土地使用税,房产原值,地价

参考文献

[1]朱东吾, 徐平.论房产税中房产计税依据的统一和完善[J].扬州大学税务学院学报, 2009, 14 (04) :13-14.

[2]张莉丽, 刘志耕.探析将地价计入房产原值计缴房产税的两大疑惑问题[J].财会学习, 2011 (04) :50-51.

篇4：房产税分析与房价调控政策探讨

关键词：房产税 税负转嫁 税收调控 税制改革

一、前言

国家统计局2014年1月17日公布的数据显示，2013年70个大中城市新建住宅销售价格连续第12个月同比上涨，平均上涨9.9%，多数城市未能完成2013年房价控制目标。其中北京、上海、深圳和广州等一线城市房价同比涨幅为16%、18.2%、19.9%和20.1%；这是自2012年6月以来环比19个月上涨，但涨幅自去年9月起持续收窄，缩小至0.4%。

中共十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：要“加快房地产税立法并适时推进改革”，“健全符合国情的住房保障和供应体系”。改革财税体制，加强房地产市场调控和保障性住房建设等被提上日程。

税收是调控房地产市场的有效经济杠杆之一。研究房产税的性质及流转环节税负转嫁与税负归宿，比较房产保有环节房产税的性质和特点，对于确定税收着力点和税收水平的调整程度，制定正确的税收调控政策非常重要。

二、房产流转过程中的税收分析

现行房产税负的特点是“轻保有重流转”，保有环节仅占0.15%，流转环节却高达14%，但流转环节的“重税”并没有抑制住房价过快上涨，反而出现了“悖反效应”。在流转环节征税的目的是增加卖房者的交易成本，降低房产价格或抑制房产价格上涨速度。但在需求缺乏弹性时，流转环节个人所得税税负往往出现转嫁和归宿的非一致性，使流转环节税收调控政策失灵。

（一）房产税的性质未尽明确

将房产当作商品征收商品税，还是作为社会财富存量征收财产税？尽管作为资本商品的房产可以成为商品税的征税对象，但商品税的征税对象是流通中的房产，其税源是货币资金流量，不同于对社会财富存量征收的财产税。若以财产为征税对象，是对货币资金积累的征税，其特点是课税对象的非流动性。从理论和公平性来考虑，房产税应该全部征收，不能只收增量税，否则将会出现同房不同税的情况。如果横向不公平，双轨制将造成资产定价的扭曲，失去调节住房与财富分配的功能。如果改为存量征收，又有纵向不公平之嫌。所以，我国房产税是对增量还是存量征收一直处于争议之中。

（二）房产流转中税负转嫁及决定因素

税负转嫁是财政学的重要税收理论之一。流转环节的税负转嫁是在商品交换过程中，纳税人以提高销售价格或压低购进价格的方式将所纳税负部分或全部转嫁给对方负担的一个客观经济过程。如对化装品的课税，法定由生产者承担纳税义务，而生产者把相当于税收的金额包含在化装品的价格中由化装品的消费者负担，自己并不负担这部分税负。一般而言，税负能否转嫁及转嫁多少，主要看应税商品在市场上的供求弹性，税负转嫁会落在相对缺乏弹性的一方。

当前，我国房地产属于卖方市场，消费者对房产的需求明显缺乏弹性，需求弹性仅为0.34。若在房产流转环节征税，处于卖方市场的开发商，会把税负转嫁给消费者。税率越高，开发商转嫁给消费者的税负越重，对开发商并没有实质性的抑制作用，反而成为房价持续上涨的刺激因素。

（三）房产流转中税负归宿的非一致性

现行税制在房产流转环节设置的税种是分类所得课征模式，即房产交易所得作为财产转让所得被征收个人所得税。依据财政学理论，房产流转环节的税负是出现在商品流转环节的税种，属于间接税，通常法定的纳税人是生产者。然而，我国房产市场基本上是完全竞争市场，有限的土地资源与无限的住房需求相对应，房产的刚性需求决定了房产市场属于卖方市场，在交易过程中，卖方为实现自身利益最大化，必定因征税而提高销售价格，将税收负担转嫁给买方，使消费者成为税收的实际负担者。只要房产交易价格由双方自由协商，且房产交易属于卖方市场，税负转嫁就无可避免，房产转让所得名义上的纳税人就不可能是实际上的负税人。即房产转让所得名义上的纳税人不一定是实际上的负税人。

三、房产保有环节税负特点及税率探讨

（一）房产保有环节税负特点

直接税通常指纳税人同时也是负税人，税负难以转嫁。例如，对个人工资征收的个人所得税，纳税人同时也是负税人，税负由取得工资报酬的个人负担。房产保有环节的税负因房产保有者与负税者通常是同一主体 ，属于财产直接税，税负难以转嫁。

对房产保有环节征税，因税负难以转嫁，税负增加将直接增加房产保有者的持有成本。空置房产越多或在手中停留的时间越长，会因税负消耗掉的房产净资产越多，挤压掉了投资需求者的获利空间，迫使房产保有者不愿保有空置房产或在手中停留更长时间。有专家预测：房产保有税负（物业税）每增长l%，房价将下降0.02%。房产保有税负（物业税）达到一定程度时，将降低房产作为投机资产的收益。所以，在房产保有环节加强税收调控，能有效抑制投资需求和奢侈需求。

（二）房产保有环节税率设计的探讨

目前，我国房地产保有环节税负水平仅相当于房地产价值的0.106%—0.230%，且非营业性住房免税。与发达国家房地产保有税税率相比差距较大。例如，美国各州有效税率在1%—2%之间，法国为3%，德国为1.4—1.5%，韩国为0.2%—5%。虽然税率的高低与国家发达程度没有直接关系，是根据各国的税制结构模式制定的，但我国房地产保有环节的低税、免税制度已经成为影响房价调控的主要因素之一。但是，房产税属于财产税的一种，财产税的一个重要功能是调节财产所有者的财富与收入，房产税税率的设定既要考虑它的调控作用，又必须考虑消费者的保障性住房需要。

（三）房产保有环节征税的前提是健全房产登记制度。endprint

我国房地产市场发展较快，但房产信息登记制度却滞后。各地房产信息割据化、地域化严重，不仅未建立全国共享的房产信息系统，本地区不同部门之间也难于沟通，房产登记中出现了“一房二卖”、“房叔”、“房姐”等混乱现象。滞后的房产信息登记制度不仅为房产保有环节征税造成了障碍，也为公职人员腐败提供了滋生土壤。党的十八届三中全会实施不动产统一登记制度的决定，既是人民群众监督党政干部廉洁从政的需要，也是市场经济发展的必然要求和实施房产保有环节征税的前提。

四、结论与政策建议

房产流转环节的税负转嫁及归宿改变，很容易使卖方在房产需求弹性小时将税负转嫁给买方，税率越高，价格越高，买方负担越重，不仅违背了征税的初衷，也难以达到调控房价的预期效果。而在房产保有环节征税，属于财产直接税，法律意义上的纳税人与经济意义上的负税人一致，税负不易转嫁。比较分析房产流转环节的交易所得税与保有环节的房产税（物业税），税收调控的重心应该放在房产保有环节，尽快出台房产保有环节的房产税（物业税）调控房产市场，抑制房价过快上涨和房产泡沫化。

导致房价上涨的因素很多。一方面，随着城镇化进程加快，大量农民进城留城；数以千万计的青年学生拥向大中城市创业就业；对长期通胀的预期和民间投资渠道不畅引起的投资需求等，造成了房产的刚性需求，必然要推高房价。另一方面，房地产土地交易是地方财政的重要来源，地方政府从自我利益出发，不会主动抑制活跃的房地产业。所以，税收只是调控房产市场、抑制房价过快上涨的手段之一。只有深化财税体制改革，减少地方政府对土地财政的依赖，加大保障性住房建设力度，才能使房价合理回归和房地产市场健康发展。

参考文献：

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[9]张天犁. 关于房地产税制度改革入关对策思路研究[J]. 财政研究，2000（3）

篇5：房产税改革的问题及政策建议

【摘要】：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税被认为是遏制房价、促进房地产市场健康发展的最有效措施，为了稳定国内房价，我国于2011年确定了重庆和上海两个房产税改革试点，进一步对我国房地产业进行调控。文章阐述了房地产税的基本结构，分析了我国房地产税试点的基本现状，对现有的房地产税改革提出建议。【关键词】：房产税；房产税试点；建议

一、我国房产税试点方案比较

此次两个试点城市分别是上海和重庆，都是直辖市，由于两地的经济发展水平，整体经济结构和房地产市场结构存在较大的差异，所以在制定房地产税征税管理办法时都参考了各自地区的经济发展水平来制定相关的条例。虽然具体的征税办法有所差异，但是其总的初衷和发展核心基本相同，包括控制外来投资需求、免税标准较为宽松、执行差别化税率以及新购住房为主。本文根据2011年两地出台的房产税征收管理条例进行对比和分析，具体差异见表1 由表1可以看出，上海市试点方案较为温和，着重根据住房面积以及成交金额进行征税，对本地个人第一套房源不进行征税，而对第二套房源进行征税，且计税依据参照的是房产价格的评估值，这些条例着重压制房地产市场的投机者。而重庆市的试点方案则较为严格，对个人的独栋住房进行较重的约束，而对低端住房者则适量放宽，对高档住宅的楼盘开发商起到的压力较为明显，而对整体的房价上涨趋势的压制则不够有力。

二、试点城市房产税改革实施的影响效果评析

房产税改革试点实施近三年来，房价依然处于高位运行。上海和重庆近五年房价数据如图1。

图1：上海、重庆近五年平均房价走势图

从图1可以看出，从2011年房产税在重庆和上海试点以来，并没有对房价造成影响，房价反而呈现上升的趋势。可见房产税并未对整个市场消费者的需求产生足够的影响。当然，房产税着重点在需求这方面，对于供给就没那么有力度了，近两年土地出让金屡创新高，上海不断的刷新的地王的价格记录。[7]政府是土地的垄断者，是土地价格的制定者。对开发商而言，土地的购置费用一方面作为成本，致使房价普涨，一方面某些开发商囤地炒地，利用稀缺的资源获取无劳动结果的利润，种种原因导致房价的普涨。

房产税的征税对象是消费者，目的是通过抑制消费来降低供给者价格，目前的房产税征税范围过于狭窄，主要问题是没有对存量房征税房产税，而且只对于新增住宅的增量房征收房产税，这对于过去购买多套房产的购买者没有进行控制，又对新购住宅的真正需求者造成压力。总体来说房产税的横向和纵向范围影响不够，无法真正完全的限制到投机者，房价下不来，房产税又对普通的刚性需求消费者造成更多的压力。所以即需要增收存量房的房产税，又需要一个对普通消费者影响更小的税率制订和征税机制。

三、完善房产税改革的政策建议

之后的房产税改革试点开放还未有确定的日程表，下一阶段房产税改革应在契合我国财政管理体制改革和税制改革的总体目标的前提下，鼓励房地产行业和房地产市场的健康发展，合理、有效地利用的房地产资源，充分保障民生作为出发点，协调政府，企业和个人的利益，增加持有环节的征税，减少出租和出售环节的税收，努力使房产税更加规范。具体提出以下几点建议。

1、扩大征税对象，扩大对存量房的征税范围

房产税试点目前的只对增量房征税，往后的目标应增加对存量房的征税，优点如下：第一，有利于整体税制的税收公平原则。对于之前购买多套房产的购房者来说，可能会比现在有购房需求的购买者更加富有，而富有者没有征税，而对普通家庭却进行征税，这违反了房产税设定的本意，使得财富分配职能不能实现。第二，二手房市场也会受到对存量房征税的影响，所以也会间接的发挥调控二手房交易市场的作用。第三，避免房地产市场过大的短时间价格和供给的波动，在宣布房产税实施前夕，消费者察觉到其中的差异，就会趁着这段空隙大量抢房，来规避税收，这样就会造成不良的价格波动。第四，从国际经验来看，房地产税一般是宽税基，低税率，尽量保证在全社会的税收公平与合理。第五，房产税只对增量房征税，对于整个税收体系的影响不会很大，如果对存量房一同进行征税，就会使得整个税基范围扩大，从而使得房产税成为整个税收体制中比较重要的税种。

2、实行“地宅分离、宽税基、低税率”的房产税制度

实行“住宅分离实现，宽税基，低税率”的房地产税制，完善房产税使其更好的为地方政府的财政服务，调节社会贫富差距，同时尽可能减少对居民日常生活的影响。由于我国的宅地分离，土地属于国家，所以要采用分开征税的形式，加上对不同地区经济程度不同所制定不同的利率，从而让房产税更好的引导社会资源分配。另一方面由于房产税的收入大大小于土地出让金，短期也不能对整个财政造成太大的影响，所以税率不用制定的过高，虽然税收收入会减少，但是可以通过扩大征税范围，实行累进税率等来弥补，也会让社会财富和消费结构趋向合理化。【参考文献】

篇6：实际工作中常见房产税征免政策

一、公司用于售楼的售楼部等临时建筑物要缴房产税吗

问：我公司是房地产开发公司，有400平方米用于售楼的售楼部等临时性建筑物，请问这些临时建筑物是否要缴房产税？如果要缴，那么政策依据又是什么？

答：1986年9月25日财政部税务总局下发了《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的 解释和暂行规定〉的通知》（财税地〔1986〕8号）第二十一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶 炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以 后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”仔细分析这一规定，我们可以发现财税地〔1986〕8号 文第二十一条规定不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基 建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。你单位所拥有的400平方米售楼部等临时建筑物显然不是为基建工地服务，而是为售楼服务，因而不能满足不征房产税的两个条件。如果这一临时建筑物为施工单 位所建，那么从你的提问中我们也可以看出，这一临时建筑物也已经交与你单位了，并且你单位也已经在实质上使用了，因而应当从你单位接受这些临时建筑物的次 月起缴纳房产税。如果这些临时建筑物由你单位自己建造，那么按照上述文件第十九条的规定，你单位也应当从该临时建筑物使用的次月起缴纳房产税。也就是说无论你单位的这些临时建筑物是哪一方建造的，都须缴纳房产税。

【问题】

房地产开发公司临时搭建的售楼处，在售楼结束后需要拆除的，请问，此售楼处是否需要缴纳房产税？ 【解答】

《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）文件第一条中对房产的解释如下，房产是以房屋形态表 现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所。

《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字 [1986]8号）文件第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自 行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交换或者估价转让 给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。根据上述规定，售楼处不论是永久性或临时性的，若符合上述房产定义，均应按规定缴纳房产税，但如果其符合财税地字[1986]8号文件规定的免税条件，则可以免缴房产税。

二、车棚和临时仓库等应缴纳房产税吗？

【问题】车棚、污水处理站顶蓬、煤蓬、临时简易仓库等，是否属于建筑物，免征房产税？ 【解答】房产税依照房产原值或租金作为征收对象。在税收管理中，对“房产”的 界定，可根据《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）关于“房产”的解释规定，“房产”是以房屋 形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

《财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税[2008]123号）规定，加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。

因此，对于贵公司所述的几种构筑物，我们认为，不属于税法中所称的“房产”，无须缴纳房产税。

三、在基建工地临时性搭建的工棚要缴纳房产税吗？

根据财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地[1986]8号）的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚 和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果 在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定收征房产税。

四、关于企业搭建的简易房屋和工棚征收房产税问题的通知 沪税政二[1987]19号 1987-1-28

企业搭建的简易房屋和工棚要否征收房“税问题，经研究明确如下：

企业房产凡记入固定资产科目房产原值的，不论结构，形状及用途如可，那应按房产 原值计征房产税。未记入固定资产科目房产原值，而记入小型设施“等其他项或者以”待摊费用“处理的，如果构成房屋形状的。（有屋顶和墙的），应按规定征收 房产税，未构成房屋形状的各种工棚不征房产税。

五、广州市地方税务局关于明确地方税若干业务问题的通知 局属各单位：

为加强地方税征管，根据地方税有关法规规定，现对近期我市地方税征管中遇到的一些问题明确如下：

一、关于一方出地一方出资建造房屋确定房产税(城市房地产税)纳税人的问题

(一)对以一方出地一方出资形式建造的这类房产，在未取得国土房管部门核发的《房地产证》前，以国土房管部门批出的《建设用地批准书》记载的使用人为该房产的房产税(城市房地产税)纳税人。

(二)对于不纳入国土房管部门产权登记范围的违章建筑和临建房屋，视为产权未明确的房产，该房产的使用人为房产税(城市房地产税)纳税人。

本文下发之前已作出税务处理的，不再作调整。

综上,我认为上海市那个文件规定相对比较切合实际。我认为无论什么工棚、车 棚、简易仓库、临时办公房等等，也无论是不是记入固定资产帐，也无论谁建谁使用，只要具有完整的房屋形态，并且是用常用的房屋建筑材料建造，就应该征收房 产税，不具有完整的房屋形态（如工棚、车棚、加油站的罩棚等），或者虽具有房屋形态，但不是用常规的房屋建筑材料建造的（如用铁皮、油毡、石棉瓦等搭建的 临时住人、储藏东西用的简易房屋），也不应该征收房产税。财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地 [1986]8号）的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，如果在基建工程结束以 后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定收征房产税。我认为，对这种临时房屋交还或转让给基建 单位的，还不能一概以征税论，还应该按上面说的那个原则加以区分算不算房屋，算房屋的征税，不算房屋的不征税。

实际工作中常见房产税征免政策

（二）——装修费 装修费是否计入固定资产原值缴纳房产税

我公司于2005年对办公楼进行装修，所发生装修费用计入“固定资产——固定资产装修”，并单独核算，房产税仍按房屋原值缴纳。地税机关在对我公司进行税务检查时，要求我公司将装修费计入房屋原值一并缴纳房产税，请问税务机关的处理是否正确，我公司应如何缴纳房产税？

回复：对于房屋装修费是否计入固定资产原值缴纳房产税，应根据装修涉及的工程而定。

根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关 问题的通知》（国税发[2005]173号）的规定：“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配 套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附 属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入 房产原值”。如果你公司在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配套设施，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税。

如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是 装饰性的普通装修，根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）中“房产原值是指纳税人按照会计制度规 定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价”的规定，这些费用是否计入房产价值应根据会计相关规定来判断。根据《企业会计准则—固定资产》的规定，固定 资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实 质性降低，则应当计入固定资产账面价值。除此之外的后续支出，应当确认为当期费用。企业在核算时，应依据上述原则判断固定资产后续支出是否资本化，从而确 定装修费用是否应纳入房产原值缴纳房产税。

房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税 近日，某企业财务人员来电咨询，所在公司对新建办公楼进行装修，所发生装修费用会计上计入了“固定资产——固定资产装修”，并单独核算，咨询对发生的装修费是否应计入房屋原值一并缴纳房产税？

税务机关解答：对于房屋装修费是否应计入固定资产原值缴纳房产税，应根据装修涉及的工程而定。

国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）有明确规定：

1、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

2、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值”。

因此，如果你公司在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配套设 施，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税；如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，根据 相关文件规定以及会计准则的规定，不必计入固定资产账面价值，应当确认为当期费用。税务机关建议，今后企业遇到类似问题核算时，应依据判断固定资产后续支 出是否资本化，从而确定装修费用是否应纳入房产原值缴纳房产税。（王力生）

纳税人发生的装修费支出是否要作为房产税的计税基础？

咨询内容：最近，我公司对职工卫生间进行了重新装修，更换了所有的坐便器、洗手盆等卫生洁具以及瓷砖。对于装修发生的十多万元支出，我公司记入了长期待摊 费用。税务机关在检查时，提出我公司应将此项支出并入固定资产原值，作为缴纳房产税的计税基础。我们认为此项装修费未记入固定资产原值，不应缴纳房产税。对此双方意见不一。请问，装修费是否应作为房产税的计税基础？

专家回复内容如下：《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定：“对依照房产原值计税的房产，不 论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。”因此，判断装修费是否作为房产税 的计税基础，要首先确定根据会计制度的规定，装修费是否应计入固定资产账面价值。

《企业会计制度》（财会字〔2000〕第025号）第二十七条规定：“在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的，按原固定资产的账面价值，加上由于改建、扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入，作为入账价值。”

《企业会计准则第4号—－固定资产》（2006）第六条规定：“与固定资产有关的后续支出，符合本准则第四条规定的确认条件的，应当计入固定资产成本；不 符合本准则第四条规定的确认条例的，应当在发生时计入当期损益。”其第四条的确认条件是：“

（一）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（二）该固 定资产的成本能够可靠地计量。”另外《企业会计准则第4号—－固定资产》应用指南对固定资产后续支出解释为“固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修 理费用等”。根据上述规定，贵公司装修卫生间，全部更换了卫生洁具且支出额较大，应属于固定资产后续支出中的更新改造支出，应计入固定资产原值。虽然贵公司此项支出没 有计入固定资产科目，而是计入了长期待摊费用科目，但是按照财税〔2008〕152号文的规定，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价 计算缴纳房产税。房屋的装修费是否计入房产原值征收房产税？

问：我企业新购置一栋房产，进行房屋装修发生的装修费如何处理，是否计入房产原值征收房产税？

答：对新建房屋进行初次装修，凡属于与房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其帐务如何处理，一律并入房产原值征收房产税。对旧房重新装饰、装修的投资额，按现行会计制度规定，凡计入固定资产科目、增加房产 原值的，征收房产税，不增加房产原值的，不征收房产税。

我公司最新租了2层写字楼，发生装修费300万元，不用缴纳房产税吧？

【解答】《财政部、国度税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载 在会计账簿固定资产科目中，均应依照房屋原价计算缴纳房产税。其中，房屋原价应根据国度有关会计制度规定进行核算，纳税人未按国度会计制度规定核算并记载 的，应按规定予以调整或重新评估。

对于租入新房屋的装修支出，根据公司会计准则和公司所得税法有关精神，如由承租人承担有关装修费用，作为承租公司的“长等待摊费用”，未计入出租方的房屋原值，所发生的装修支出不缴纳房产税。

综上:

1、房屋改建、扩建支出应该计入房产原值征收房产税。

2、新建房屋初次装修费用应计入房产原值征收房产税。

3、租入房屋由承租人承担的装修费用，所发生的装修支出不缴纳房产税。

4、旧房重新装修，涉及国税发[2005]173号列明的房屋附属设施和配套设施的更换，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税；如果房屋装 修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，根据相关文件规定以及会计准则的规定，看是否应该资本化，资本化的并入房 产原值征税，不资本化的不征税。

问题：对于旧房重新装修的装修费是否征收房产税，说起来似乎很清楚了，主要看是否应该资本化，资本化的并入房产原值征税，不资本化的不征税。那么，装修费倒底是否应该资本化呢？答案仍然很模糊，各家的解答也不一致。

对纳税人最有利的是南京市地方税务局的答复：如果房屋装修过程中不涉及上述列明的房屋附属设施和配套设施的更换，仅是装饰性的普通装修，根据相关文件规定以及会计准则的规定，不必计入固定资产账面价值，应当确认为当期费用。

对纳税人最不利的是丹阳财经网的答复：贵公司装修卫生间，全部更换了卫生洁具 且支出额较大，应属于固定资产后续支出中的更新改造支出，应计入固定资产原值。按丹阳市的解答，与固定资产有关的后续支出，都应该资本化。所以，房屋的装 修费用无论会计上是否计入房产原值，都应该征收房产税。比较适中的是中华会计网校的答复：固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价 值。除此之外的后续支出，应当确认为当期费用。网校对装修费用是否资本化作了一个相对明确的界定：使可能流入企业的经济利益超过了原先估计。但是，有两个问题：

1、怎么算使可能流入企业的经济利益超过了原先估计？答复中列举了两种情形：延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低。一般性的房屋装修是不是具备前面两种情形呢？装修费需不需要资本化呢？比如，酒店、歌舞厅等场所装修应该是使服务质量有实质性提高，会带来生易的红火。对 酒店、歌舞厅等装修费用是不是就应该征收房产税呢？其他企业房屋装修效果虽不如酒店、歌舞厅明显，但对改善企业形象，提升企业品位无疑也是大有好处，这算 不算使可能流入企业的经济利益超过了原先估计呢？

2、按照国税发[2005]173号文，对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配 套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。比照这个规定，对于房屋装修，将新装修费并入房产原值征税的时候是否也可以扣除原装修费 用呢？

我个人认为，房产税应该立足于对财产征税，装饰、装修只起一种短期性的、美观的作用，对房产价值不可能有实质性的增加，所以，我倾向于南京市地方税务局的观点：仅是装饰性的普通装修，不必计入固定资产账面价值，应当确认为当期费用。自然也不征收房产税。实际工作中常见的房产税征免政策

（三）——附属设备和配套设施 房屋附属设备和配套设施计征房产税最新政策解读

根据我国税法规定，企业自用房产依照房产原值一次减除10％～30％后的余值按1.2％的税率计算缴纳房产税。因此要正确征收房产税，需要对房产原值有清楚的界定。

有关房产原值的规定：根据国家税务总局[86]财税地字第008号文规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原 价。”因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原 则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。有关房屋附属设备、配套设施：应计入房产原值计征房产税的附属设备和配套设施包括与房屋不可分割的各种附 属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

而对于房屋附属设备和配套设施如何界定，国家税务总局曾下发了几个文件予以规 定，1987年3月国家税务总局曾下发了《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号），其中第二条明确 了应包含在房产原值中计征房产税的房屋附属设备和配套设施的范围。文件规定，应计入房产原值计征房产税的附属设备和配套设施包括与房屋不可分割的各种附属 设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电 缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算 起。

1987年11月财政部、国家税务总局又下发了《财政部、税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》（财税地[1987]28号），对中央空调有关问题进行了明确： 新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

但是.随着社会经济的发展和房屋功能的不断完善、多样化，现实生活中，一些新 的设备和设施层出不穷，如给排水、采暖、消防、电气及智能化楼宇设备等，这些在以前的文件中都没有明确规定，导致企业乃至税务机关在实际计征房产税时难以 界定是否纳入房产原值进行征税。为此，国家税务总局2005年10月下发了《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通 知》（国税发[2005]173号），对上述问题进行了明确。主要内容包括;1.为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

这里要注意的是, 新规定调整了财税地[1987]28号文件中明确的房屋附属设备和配套设施征收房产税的规定，调整为：无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产 原值，计征房产税。《财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》([87]财税地字第028号)同时废止。

2.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。此条规定是以前规定中所没有的,提醒纳税人注意掌握和运用。

另外，对针对外商投资企业和外国企业征收的城市房地产税，其性质和房产税类似，文件中也明确规定了要比照上述规定执行，也就是说新规定适用于内、外资企业。本通知自2006年1月1日起执行。

江苏省地方税务局转发《国家税务局总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》的通知(苏地税发[2006]19号)

各省辖市及苏州工业园区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属分局：

现将《国家税务局总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）（以下简称“通知”）转发给你们，并提出如下补充意见，请一并贯彻执行：

一、纳税人更换房屋附属设备和配套设施，需“扣减原来相应设备和设施的价 值”的，应由其在该纳税年度结束后15日前，随同办理房产税纳税申报时申报，提供《房产税扣减房屋附属原设备和配套设施申报备案表》（见附表）和原始发票（或入帐决算书、审计决定书等）复印件，经主管地税机关审核后，方可予以扣减。同时，各主管税务机关应做好相关管理台帐。

二、“通知”中第二条所述“扣减原来相应设备和设施的价值”是指扣减原来相应设备和设施的帐面净值。

三、“通知”中第二条所述“零配件”是指单位价值标准为2000元以下（不包括2000元）的房屋附属设备和配套设施的相关配件。

问：我司开发产品一商场出租，租金由房租及配套设施设备租金组成。配套设施设备为电梯、发电机、空调、供电及市政等，其中供电原为1000KW，应承租人要求，增加为2000KW，这部分设施设备租金是否并入房租交房产税。

答：您所说的配套设施设备属于房屋不可分割的部分，应合并计征房产税。总结:

1、自1986年开征房产税以来，对与房屋不可分割的附属设备和一般不单独计价的配套设施，都应该并入房产原值征收房产税。

2、具体对哪些附属设备和配套设施征税，新旧规定有些不同。

最明显的是中央空调，财地税[1987]28号规定：新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空 调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

其次，老规定对征收范围进行正列举，对未列举的附属设备和配套设施，税务机关无法确定是否征税范围。新政策，对以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施进行的是原则上的规定，便于各省市随着经济发展，对新增的房屋附属设备和配套设施及时进行调整征税范围。

3、还有些问题有待明确：

（1）、“扣减原来相应设备和设施的价值”按什么扣？我个人的理解是应该扣原值，但江苏省地方税务局苏地税发[2006]19号转发总局文件中规定：“通 知”中第二条所述“扣减原来相应设备和设施的价值”是指扣减原来相应设备和设施的帐面净值。其他很多省转发总局文件没有补充意见。