物业管理制度政策指南

制度本身是一种行为的规范,就是为了形成和建构社会秩序。怎样制定科学合理的制度呢，以下是小编收集整理的《物业管理制度政策指南》的相关内容，希望能给你带来帮助!

第一篇：物业管理制度政策指南

物业管理基本制度与政策

第一章

1. 物业管理的内容是：(对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境

卫生和秩序进行维护。)

2. (市场原则)可作为物业管理活动的前提条件。

3. 物业管理起源于19世纪60年代的(英国)

4. 新中国成立的五十多年中，公有住宅总量经历了一个(由小到大，再由大

到小)的过程。

5. (20世纪初)美国成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。

6. 我国的物业管理制度是由(国家法规政策和地方性法规政策)共同组成的。

7. (1994年3月21日)建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。

8. 第二章

9. (物业管理服务)是物业管理的基础。

10. 物业服务合同规定以外的服务是(有偿服务)。

11. 一级服务标准，物业管理应(每日一次)巡查小区单元门、楼梯道以及门

窗、玻璃等状况。

12. 物业服务的原则是(合理、公开、收费与服务水平相适应原则)

13. 《价格法》对包括服务收费在内的价格管理规定了(政府定价、政府指导

价、市场调节价)。

14. 以政府定价方式管理物业服务存在弊端是(1不利于物业管理企业提高服务

质量2制约了业主对物业服务质量的监督权的选择权3因定价标准不客观产生了大量矛盾4政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。

15. 物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的(权利义务的法

律依据)。

16. 物业合同应当具备以下主要内容(1物业管理事项2物业服务质量3物业服

务费用4双方的权利义务5专项维修资金的管理与使用6物业管理用房7

合同期限8违约责任)

17. 物业收费的形式为(包干制或酬金制)

18. 《物业管理条例》(第四十七条第二款)规定，物业管理企业雇请保安人员

的，应当遵守国家有关规定。

19. 物业管理企业(应自觉接受公安机关的监督指导，建立一套科学的安全防

范管理制度，明确细化职责，建立考核奖惩激励机制，提高安全防范能力和水平)

20. 无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业，都不得擅自改变物业

管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。

21. 企业管理区域内的道路、场地是为(业主共同利益)而建设，因此无论业

主和物业管理企业，都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。

第三章

1、业主是(房屋的年有权人)。

2、业主作为不动产所有权人(不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制)。

3、物业管理往往涉及多个业主利益，业主之间(即有个体利益，也有共同利益)。

4、(共同财产和共同利益)是业主之间建立联系的基础，业主公约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。

5、物业管理是市场经济的产物，(竞争)是市场经济的基本特征。

6、前期物业管理招标投标活动的意义：1建立单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用2前期物业管理招标投标活动，要求依据法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理

企业各种不正当竞争行为3前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。

7、前期物业管理项目招标原则：(1不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人2不得对潜在投标人实行歧视待遇3不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。)

8、实行物业承接查验制度的现实意义：(1物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业手正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。2可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义3可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。)

9、物业承接查验的内容包括(1物业管理资料移交2物业现场验收)

10、()逐步推行城镇住房制度改革。

11、物业管理企业是一种(以较少自有资本而管理庞大资产)的企业。

12、(物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点)制定了应对物业管理人员实行职业资格制度。

13、同一行业的职业群体应注意(从业信念、职业操守、行业习惯、行为准则)。

14、业主首次交存住宅专用维修资金的标准为当地房改成本价的(2%)。

15、住宅专项维修基金的使用，应遵循(方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致)的原则，任何单位和个人不得挪作他用。

第四章

1、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，达到房地产开发企业资格的条件是(1有100万元以上的注册资本。2有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员)。

2、关于房地产开发企业一级资质的要求，(①注册资本不低于5000万元;②从事房地产开发经营5年以上;③近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开始投资额;④连续5年建筑工程质量合格率达100%;⑤上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;⑥有职称的建筑、结构、账务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人;⑦工程技术、财务、统计等负责人具有相应专业中级以上职称;⑧具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;⑨末发生过重大工程质量事故。)

3、取得建设用地批准文件后(超过1年未动工开发的)，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，(超过2年未动工开发的)，政府可以无偿收回土地使用权。

4、房地产转让的内容包括：(房屋转让和土地使用权转让)。

5、经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门就当在受理之日起(10日内)依法做出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

6、商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起(90日内)，依法到房地产管理部门办理权性登记手续。

7、房屋所有权人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。

8、房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前(3个月)提出并经出租人同意，重新签订租赁合同。

9、房地产中介服务机构必须改造下列义务：(1遵守有关的法律、法规和政策;

2遵守自愿、公平、诚实信用的原则;3按照核准的业务范围从事经营活动;4按规定标准收取费用;5依法交纳税费;6接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。)

10、设立房地产中介服务机构应具备条件：(1有自己的名称、组织机构2有固定的服务场所3有规定数量的财产和经费4从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人)

11、(抵押)是《担保法》规定的担保形式之一。

12、抵押人应当在房地产抵押合同自签订之日起(30日内)，到房地产所在地办理房地产抵押登记。

13、契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间(的债权与物权即同时成立)。

14、转移登记是指(房屋所有权主体转移所进行的登记。房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的;一方提供土地使用权，另一方或者钓提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;以房地产抵债的。以上情况房屋所有权主体都会发生产转移。)

15、鉴定机构接到鉴定申请后，应进行的程序包括(1受理申请2初始调查，摸清房屋的历史和现状3现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况4检测验算，整理技术资料5全面分析，论证定性一，作出综合判断，提出处理建议6签发鉴定文书。)

第五章

1、我国借鉴英国模式，从(20世纪90年代)开始住房制度的改革。

2、美国的物业管理已有(70年左右)历史。

3、美国物业经理职位层次划分为(资产经理、物业经理、楼宇经理)。

4、(1952年)日本人开始接管部分楼宇管理工作。

5、日本物业管理从业人员的培训分为(协会培训、企业培训、社会培训)。

6、新加坡邮政储蓄银行是(政府所有企业)，其存款约占该国的60%左右。

7、除(邮政储蓄银行)外，至1982年末，新加坡银行机构达118家，总资产1020亿新元。

8、20世纪60年代中期开始，新加坡建屋发展局根据国家总体规划，大力发展(综合性的新城——新市镇)。

9、香港房屋委员会注重(物业的保养、维修及改善)

10、(通过良好的楼宇管理)可以树立商场的美好形象，吸引顾客。

第二篇：物业管理制度与政策试题

2010年物业管理师全国统一考试试卷《物业管理基本制度与政策》

一、单项选择题(共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)

二、 1.2003年9月1日，( B )的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶段。

A.物权性》B.《物业管理条例》C.《业主大会规程》D.《前期物业管理招投标管理暂行办法》

2.关于物业管理的说法，正确的是(B )

A.物业管理的直接责任主体是物业服务企业

B.物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地

C.物业管理的内容是维修、养护、管理

D.物业管理的性质是公益性的公共服务活动

3.业主大会设立后，新聘的物业服务企业应当与( B )办理承接验收手续。

A.居民委员会 B.业主委员会C.建设单位 D.原物业服务企业

4.物业服务企业接受供水、供电、供气等单位委托，向业主代收相关费用时，(B )向业主收取额外费用。

A.可以 B.不得 C.协商D.约定

5.业主与物业服务企业的关系是(C )的关系。

A.管理与被管理 B.领导与被领导C.服务与被服务D.上级与下级

6.物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为，民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的(C )。

A.约束性 B.独立性C.自愿性D.合法性

7.从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业服务事项具有(D )特点。

A.临时性 B.长期性C.专项性 D.综合性

8.物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是(C )。

A.物业服务收费B.物业服务标准C.公共性物业服务 D.物业管理区域

9.关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法，错误的是(D )。

A.物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求

B.物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务

C.物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿义务

D.单个业主可与物业服务企业协商，将特约服务作为物业服务合同的补充条款

10.《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中的二级标准规定，业主对物业服务的满意率应当达到(A )以上。

A.75%B.80%C.85% D.90%

11.实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当向业主大会或者全体业主公告物业服务资金预决算，并不少于每(C )一次公布物业服务资金的收支情况。

A.季度 B.半年C.年D.二年

12.下列费用中，不属于物业服务定价成本构成中人员费用的是( C )。

A.管理服务人员工资

B.按规定提取的工会经费，职工教育经费

C.管理服务人员的奖金

D.由物业服务企业缴纳的各类社会保险费用和住房公积金

13.下列费用中，不得计入物业服务成本的是( B )。

A.物业管理区域清洁卫生费用

B.物业共用设施设备的大、中修费用

C.物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产折旧

D.业主同意的其它费用

14.业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，(D)应当督促其限期交纳。

A.业主大会

B.房产行政管理部门C.社区居民委员会

D.业主委员会

15.商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是( B )。

A.房地产行政主管部门B.物业建设单位 C.当地街道办事处D.建筑施工单位

16.关于前期物业服务合同的说法，正确的是( D )。

A.前期物业服务合同可以不约定期限

B.前期物业服务合同是单务合同

C.前期物业服务合同期限未满的，业主委员会不得与业主大会选聘的物业服务企业签 订物业服务合同

D.前期物业服务合同期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物 业服务合同生效的，则前期物业服务合同终止

17.关于物业使用与维护的说法，错误的是(C )。

A.供水、供电、供气等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任

B.业主需要装饰装修房屋的，应当事业告知物业服务企业

C.业主在住宅室内装饰装修活动中，可以扩大承重墙上原有的门窗尺寸

D.物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修，有关

业主应当给予配合

18.《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动时，搭建建筑

物、构筑物的，应当经过城市(B )行政主管部门的批准。

A.房产

B.规划

C.建设

D.城管

19.关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是(A )。

A.业主应当遵守管理规约

B.业主应当监督业主委员会的工作

C.业主应当接受物业服务企业依约提供的服务

D.业主应当制定业主大会议事规划

20.业主大会由物业管理区域内的(B )组成。

A.多数业主B.全体业主C.业主和使用人D.全体居民

21.在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是(B )。

A.业主委员会B.业主大会C.街道办事处、乡镇人民政府D.物业管理行政主管部门

22.业主大会会议应当有物业管理区域内(A)的业主参加

A.专有部分占建筑总面积1/2以上且占总人数1/2以上

B.专有部分占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上

C.专有部分占建筑总面积3/4以上且占总人数3/4以上

D.专有部分占建筑总面积4/5以上且占总人数4/5以上

23.业主大会会议分为( C )。

A.书面征求意见和集体讨论 B.定期会议和书面征求意见 C.定期会议和临时会议 D.临时会议和集体讨论

24.当提议召开业主大会临时会议的业主达到(B )以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。

A.10% B.20%C.30 D.40%

25.下列事项中，需经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的是(C )。

A.制定业主大会议事规则B.制定管理规约C.改建、重建建筑物及其附属设施 D.选聘物业服务企业

26.下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意才能作出决定的是

(B )。

A.筹集电梯大修资金 B.选聘和解聘物业服务企业 C.改建楼顶水箱D.监督或协助物业服务企业履行物业服务合同

27.下列事项中，属于业主委员会职责的是(A )。

A.保管业主大会及业主委员会会议记录及有关印章，财物等

B.修改管理规约和业主大会议事规则

C.更换业主委员会成员

D.决定使用专项维修资金

28.管理规约由(C )制定。

A.开发商B.政府C.全体业主 D.物业服务企业

29.关于管理规约效力的说法，正确的是(D )。

A.管理规约对物业的继受人不具有约束力

B.管理规约对物业使用人不具有约束力

C.管理规约对生效后新入住的业主不具有约束力

D.管理规约对尚未售完房屋的建设单位具有约束力

30.物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以(D )。

A.表示同意 B.补充完善 C.另行约定D.书面承诺

31.前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和(C )。

A.质价相符 B.资信相符 C.诚实信用 D.协商一致

32.新建现售商品住房项目的前期物业管理招标投标工作应在现售前(B )日完成。

A.15 B.30 C.60 D.90

33.某小区前期物业管理招标时，评标委员会的组成人员中，招标人的代表是2人，则物业管理方面的专家人数不得少于(D )人。

A.2 B.3 C.4 D.5

34.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评分结果按规定向招标人推荐了合格的中标人。招标人确定中标人的办法是(B )。

A.任选其中一个为中标人

B.按照中标候选人的排序确定中标人

C.报请房地产行政主管部门确定中标人

D.将其中报价最低的确定为中标人

35.新建物业承接查验时，应当向物业服务企业移交物业档案资料的是(B )。

A.业主B.建设单位C.施工单位D.监理单位

36.新建房屋的质量保修，由(A )负责。

A.建设单位B.物业服务企业C.业主D.施工单位

37.物业服务企业承接物业时，应当现场查验的对象是(C )。

A.物业专有部分和专用设施设备B.物业专有部分和共有部位 C.物业共用部位和共用设施设备 D.物业专有部分和共用设施设备

38.某物业服务企业管理多层住宅50万平方米，高层住宅30万平方米，办公楼及商业大楼5万平方米，从管理类型和规模上看，未达到物业服务企业(A )资质等级要求。

A.一级 B.二级C.三级 D.三级制定

39.物业管理师资格注册有效期为(C )年。

A.1 B.2C.3 D.4

40.参加物业管理师资格考试全部4个科目考试的人员，必须在(C )考试内通过全部科目。

A.一个B.两个C.连续两个 D.连续三个

41.注册物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于(B )学时。

A.30 B.40C.50 D.60

42.住宅专项维修资金的管理原则是专户存储、专款专用、( B )。

A.政府决策、统一管理B.所有权人决策、政府监督 C.政府决策、所有权人监督 D.所有权人决策、政府管理

43.住宅专项维修资金的使用，应当遵循的原则是方便快捷、公开透明、(C )。

A.全体分摊B.平均分摊 C.受益人与负担人相一致 D.自愿分摊

44.公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，其中，高层住宅按不低于售房款的(C )提取。

A.10%B.20%C.30%D.40%

45.《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定。主要意义在于奠定了物业管理的( A )法律基础。

A.民事B.行政 C.经济 D.专业

46.《物权法》关于业主的权利与义务关系的说法，正确的是(B )。

A.可以放弃权利不履行义务 B.不得以放弃权利不履行义务 C.可以通过合同约定其享有权利而不履行义务 D.可以不放弃权利也可以不履行义务

47.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应该经(B )同意。

A.全体业主B.有利害关系的业主 C.物业服务企业 D.业主委员会

48.业主对共有部分行使权利、承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、法规外，还应当依据(A )。

A.管理规约B.业主大会议事规则 C.专项委托合同 D.业主委员会决议

49.关于业主对共有部分享有共有和共同管理权利的说法，正确的是( B )。

A.业主享有权利、承担义务，不履行义务的前提是放弃权利

B.业主依据相关法律、法规等的规定行使占有、使用、收益或者处分的权利

C.业主可以根据需要调整建设规划，改变绿地、道路、停车位等布局

D.业主专有部分出租时，可以一并转让共有权和共同管理权

50.关于物业管理用房的说法，错误的是(D )。

A.物业管理用房依法属于物业管理区域内全体业主共有

B.物业管理用房包括物业服务办公等用房和业主委员会议事活动用房

C.经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房用途

D.虽经业主大会同意，物业服务企业也不得改变物业管理用房用途。

51.建筑区划内的下列设施，应当通过出售、附赠或者出租等方式约定归属的是(D )。

A.公建配套设施B.共用设备使用的房屋 C.小区公共道路和绿地D.规划用于停放汽车的车位、车库

52.建筑物及其附属设施的专项维修资金，经业主共同决定，可以用于(D )。

A.物业共有部分的养护 B.物业共有部分的能源费支出 C.业主委员会工作经费开支 D.物业共有部分的维修

53.业主对专有部分以外的共有部分行使共有和共同管理权的首要途径是(A )。

A.参加业主大会，参与重大事项的决策 B.监督业主委员会规范运作 C.监督物业服务企业履行服务合同 D.配合政府主管部门加强行政监管

54.关于管理建筑物及其附属设施设备的说法，错误的是(C )。

A.业主可以自行管理建筑物及其附属设施

B.业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理

C.对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主大会设立后业主才有权依法

更换

D.物业服务企业或者其他管理人可以根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附 属设施，并接受业主的监督

55.城市规划部门对房地产开发项目的管理，具体是(A )。

A.审定项目规划设计和实施监督检查 B.核发房地产开发企业资质证书 C.组织工程竣工验收 D.核发施工许可证

56.房地产开发项目的规划管理主要是有关行政主管部门审批、核发“一书两证”。其中，“一书”是指建设项目选址(B )书。

A.建议 B.意见C.确认 D.通知

57.下列经营活动中，不属于房地产中介服务活动的是房地产(C )。

A.价格评估 B.咨询 C.开发 D.经纪

58.集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记是(A )登记。

A.初始 B.转移C.变更 D.原始

59.关于房屋权属登记的说法，错误的是(D )。

A.房屋权属登记制度基本采用权证登记制度

B.申请人应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费

C.无人主张权利的房屋不予登记

D.申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

60.关于房地产中介服务人员在房地产中介活动中的行为，说法正确的是(B )。

A.可以收取委托合同以外的酬金

B.不得允许他人以自己的名义从事房地产中介业务

C.同时在两个以上中介服务机构执行业务

D.在公司允许的情况下，可以同时在两个以上中介服务机构执行业务

二、多项选择题(共20题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0.5分)

61.我国物业管理的基本特征有(BCD )。

A.统一化 B.市场化C.社会化D.专业化 E.现代化

62.业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有(ACD )。

A.危及建筑物安全 B.出租非经营性用房 C.损害其他业主合法权利

D.自行将住宅改变为经营性用房 E.进行二次装修

63.业主大会制度和管理规约制度，目的是建立(BCD )的机制。

A.质价相符 B.民主协商 C.自我管理 D.平衡利益 E.公平竞争

64.业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权要求行为人(ABCE )。

A.停止侵害 B.消除危险 C.排除妨害 D.限期搬离E.赔偿损失

65.下列事项中，属于物业服务内容的有(ABCE )。

A.房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理 B.物业管理区域内的环境卫生维护 C.物业管理区域内的绿化养护 D.全面负责物管理区域内的治安管理 E.物业档案资料管理

66.在物业服务定价成本审核中，属于按国家统一规定比例计提费用的有(AB )。

A.工会经费 B.职工教育经费 C.住房公积金 D.失业保险费 E.养老保险费

67.物业服务收费应当遵循的原则有(BCD )。

A.与业主承受能力相适应原则 B.合理原则 C.公开原则 D.费用与服务水平相适应原则

E.微利原则

68.实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括(ABD )。

A.物业服务成本 B.法定税费 C.物业服务支出 D.物业服务企业的利润 E.物业服务企业的酬金

69.根据《物业管理条例》，当物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当履行的义务有(ABC )。

A.采取应急措施 B.及时向有关行政管理部门报告C.协助做好救助及善后工作D.负责查明安全事故发生原因并破案 E.追究肇事者责任

70.业主委员会委员有下列(ABCD )情形的，可经业主大会会议通过，终止其委员资格。

A.无故缺席业主委员会会议连续三次以上B.因疾病等原因丧失履行职责能力 C.以书面形式向业主大会提出辞呈 D.拒不履行业主义务 E.工作单位调动

71.物业管理投标文件包括(ABD )等。

A.投标函 B.投标报价表 C.招标邀请函 D.物业管理方案 E.招标文件要求提供的其他材料

72.根据《物业管理条例》，物业服务企业承接物业项目，与物业服务企业办理验收手续和资料移交的主体有(AE )。

A.建设单位 B.社区居委会 C.区、县房地产行政主管部门 D.建筑施工单位 E.业主委员会

73.关于物业服务企业的说法，正确的是( ACDE )。

A.物业服务企业的注册资本不得低于50万元 B.新设立的物业服务企业的暂定期为二年

C.各等级的物业服务企业均应建立企业信用档案系统 D.一级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业 E.二级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业

74.物业服务企业在申请资质等级核定之日前一年内有下列(ABCD)情形的，其资质不予批准。

A.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动 B.物业服务合同终止时，不按规定移交物业服务用房和有关资料 C.超越资质等级承接物业管理业务 D.发生重大责任事故 E.有业主投诉

75.根据《物业管理条例》，下列情形中，属于应当吊销物业服务企业资质证书的是(ACD )。

A.以欺骗手段取得资质证书的 B.物业服务企业法人变更的 C.挪用专项维修资金且情节严重的 D.将小区全部物业管理一并委托他人且情节严重的 E.聘用未取得物业管理执业资格证书的人员从事物业管理的

76.物业管理师注册机构可以注销物业管理师注册的情形有(ABD)。

A.不具有完全民事行为能力的 B.申请注销注册的 C.脱离物业管理工作岗位一年的 D.造成物业管理项目重大责任事故的 E.严重违反职业道德和物业管理行业规定的

77.住宅专项维修资金可用于(BCD )。

A.弥补物业服务费的不足 B.共用部位、共用设施设备的大、中修 C.共用部位、共用设施设备的更新 D.共用部位、共用设施设备的改造 E.共用部位、共用设施设备的日常养护

78.关于住宅专项维修资金的说法，正确的有(AC )。

A.业主大会设立后，应当建设立住宅专项维修资金管理制度 B.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于业主所有 C.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金是一次性提取 D.业主应在入住后交存住宅专项维修资金 E.住宅专项维资金的使用权在物业服务企业

79.下列房地产中，属于依法不得转让的有(ABDE )。

A.在司法机关依法裁定查封期间的 B.依法收回土地使用权的 C.经共有人书面同意的 D.权属有争议的 E.未依法登记领取权属证书的

80.我国的房屋权属登记包括(ABDE )等。

A.总登记 B.转移登记 C. 备案登记 D. 他项权利登记 E.注销登记

第三篇：物业管理基本制度与政策1

1. 2. 3. 4. 5. 6. 业主委员会换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内完成交接手续 《物业管理条例》明确对业主委员会实行备案制度。 业主委员会委员的变更由业主大会决定。

前期物业管理招标投标活动必须遵循的原则是公开、公平、公正和诚实守信

根据《城市房地产管理法》，属于商品房预售审核条件的是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上、持有建设工程规划许可证

7. 商品房预售合同登记备案的申请人是商品房预售人

8. 根据住宅质量保证书，部位、部件保修内容与保修期是管道堵塞2个月、灯具、电器开关6个月、卫生洁具1年

9. 房屋租赁合同备案的说法是备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书

10. 房地产相关活动中，属于房地产经纪活动的是促成房地产交易 11. 抵押房地产的房屋所有权人是抵押人

12. 业主完成商品房交易后，应当及时到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记。 13. 物业管理师应当具备的执业能力包括掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识、具有丰富的物业管理实践经验、能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定

14. 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起15日内，持文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。 15. 目前，国家层面的技术规程是《房屋白蚁预防技术规程》(JGJ/T 245 - 2011)，主要规定了药物屏障技术、监测控制技术和砂粒屏障技术的操作要求和程序。

16. 当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90内申请转移登记。

17. 属于对房屋进行转移登记的情形的是房屋买卖、房屋所有权人为企业，企业被并购、房地产权人将房地产进行抵债

18. 房地产开发企业的市场活动规则的表述有对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动、房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目、各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担 任务

19. 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承

揽房地产开发项目

20. 物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要包括维护相关区域内的秩序、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生

21. 物业的使用与维护合同中可包含的约定有业主装饰装修房屋的约定、建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务、物业服务企业制止业主和使用人违反临时管理规约的具体措施、物业管理用房的具体约定

22. 《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循了物业管理权利和财产权相对应、维护全体业主合法权益、现实性与前瞻性有机结合、从实际出发、实事求是的原则。 23. 《物业管理条例》关于前期物业管理规定的主要内容有前期物业服务合同的订立、物业服务企业的保修责任、物业管理用房的配置、物业承接验收手续和物业资料的移交 24. 物业服务企业提供物业服务合同的约定以外的服务项目的说法是这种服务，原则上是一

种有偿服务、提供这种服务，需由特定的业主和物业服务企业另行约定

25. 采取酬金制形式约定物业服务费用的说法是酬金以预收的物业服务费用为计提基数、物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有、物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定

26. 物业管理服务标准的说法是物业管理一级服务标准中，小区主出入口应24小时站岗值勤、物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年应疏通1次、物业管理二级服务标准中，载人电梯早6点至晚12点应正常运行

27. 首次业主大会的会议议程中需要宣读的内容有业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数、《业主大会议事规则》草案、《管理规约》草案、业主委员会委员候选人名单 28. 资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书的情形有审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守做出物业服务企业资质审批决定的、超越法定职权做出物业服务企业资质审批决定的、违反法定程序做出物业服务企业资质审批决定的、对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的

29. 二级物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告、责令限期改正、处1万元以上3万元以下的罚款处罚。 30. 住宅专项维修资金的交存方式包括商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户、已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户、未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人

31. 公有住宅出售后的使用与管理的说法中有住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备、住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿、住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护、已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式，按照相关规定执行

32. 根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。

33. 业主大会决定《物业管理条件》规定的制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业等事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 34. 物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于物业服务费

35. 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费、物业服务企业的利润

36. 处理业主逾期不缴纳物业服务费的方法中是由业主委员会督促其限期缴纳、依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决、依据物业服务合同的约定，向人民法院起诉解决 37. 物业服务企业代收代交水电等费用时，正确的做法是向委托单位收取手续费

38. 单位或者个人中，是法定物业管理招标主体的是建设单位、业主大会、物业产权人 39. 负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作的是县级以上地方人民政府房地产行政主管部门

40. 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前1年内不得发生擅自改变物业管理用房用途的行为。

41. 业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对共用设施设备进行维修的，由物业服务企业持有关材料向业主委员会申请列支维修资金。 42. 利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的隶属关系，报经同级财政部门同意。

43. 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时补交。

44. 公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房20%提取。

45. 物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情况严重的，除按规定予以经济处罚外，由颁发资质证书的部门吊销资质证书

46. 建筑物区分所有权的说法是建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权 47. 业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是将住宅用作营业性场所，获取经营收益

48. 我国《物权法》所称物，包括不动产和动产

49. 房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，业主大会有权依法更换。 50. 改建、重建建筑物及其附属设施由业主决定。

51. 《管理规约》的说法是《管理规约》是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定、《管理规约》对全体业主具有约束力、对不遵守《管理规约》的业主委员会委员，业主可以依法予以更换

52. 建筑区域内，是否设立业主大会由全体业主决定。 53. 拖欠物业服务费属于损害他人合法权益的行为

54. 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定

55. 与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是《住房公积金管理条例》 56. 城市规划管理中颁发的证书包括建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证

57. 确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是项目选址意见书 房屋租赁权利义务的一般约定，说法是出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任、出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复、租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定、承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金

58. 为防止投标人以非法手段骗取中标，《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定的禁止行为包括禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益

59. 一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。

60. 《物业管理条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营，物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定。 61. 为了督促业主委员会及时纳入到有关部门的监督管理中去，《物业管理条例》还对业主委员会备案的时间作了限定，规定备案的时间为自选举产生之日起30日内。 62. 总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

63. 物业服务企业和业主在使用标准时，应当注意的问题包括《普通住宅小区物业管理服务

等级标准(试行)》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准、《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定、选用《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务 等级

64. 《物业服务收费管理办法》规定，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

65. 对于向特定业主提供单独议价的其他服务，包括承揽房屋装修维护

66. 根据《城市规划法》规定，城市规划部门对建设项目的检查和监督的表述是城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查、被检查者应当如实提供情况和必要的资料、对城市规划区内重要建设工程，城市规划部门可以参加竣工验收

67. 物业服务企业还应当经常进行客户调查，跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化。 68. 物业管理最主要的特点是市场化

69. 关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法是双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作、业主大会做出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议、居民委员会应当对业主大会的工作进行监督

70. 物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的是物业管理服务

71. 物业管理服务活动中，属于公共性服务的是建筑物外墙清洗、小区路灯的维修和管理、物业档案资料管理

72. 根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》，二级服务标准要求每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到75%以上。

73. 物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向最终用户收取有关费用。

74. 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料移交给业主委员会 75. 业主大会制度的说法是业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式、一个物业管理区域内只能成立一个业主大会、业主大会不得做出与物业管理无关的决定 76. 业主大会会议的说法是首次业主大会会议由业主大会筹备组组织召开、业主大会会议分为定期会议和临时会议、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式

77. 业主委员会应当依法履行的职责是与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 78. 危险房屋造成损害事故应由房屋所有人承担的民事责任有险不查、损坏不修、鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施 79. 危险房屋造成损害事故的，房屋使用人应当承担民事责任的情形是：擅自改变房屋结构、构件、设备或者使用性质的、阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险的措施

80. 鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分别按照下列情况观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除进行处理。

第四篇：物业管理制度与政策重点资料

1、(前言补充材料)物业管理产生的原因：业主共有财产的出现--共有财产什么情况下才出现---组团建筑、住宅小区的出现--导致住宅共用部位、共用设施设备(共有财产)出现---导致共有产权出现(对应的是专有产权，自己私人负责;建筑物区分所有权)--共有产权、共有财产如何管理—业主的共同管理权—管什么、怎么实现—业主大会和业主委员会实现对共有财产和共同利益的平衡---制定管理规约(83页法律效力：对业主、物业使用人发生法律效力;对物业的继受人自动产生效力)和业主大会议事规则等事项---决策权和管理权分离—决策权归业主大会(决策内容，共10项，对全体业主有约束力，不得以没有参加业主大会为由，拒不执行，例如业主以其并非物业服务合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主个人权利和业主大会决策之间的关系：业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，如果决定侵犯了业主个人权益，业主可以请求法院要求撤销;除此之外，个人服从集体。原因是业主大会决策能够代表全体业主的意志，条件是物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加既最少双二分之一，特殊情况双三分之二，少数服从多数。确定业主身份：取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主专有部分面积的认定办法和业主人数的认定办法，见业主大会和业主委员会指导规则第

23、24条)，第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。(其计算公式是：专有部分面积/建筑物总面积×100%。因此，只有建筑物总面积等于专有部分面积的总和，上述公式才有意义。否则，很有可能出现所有业主的表决能力的总和大于100%或者小于100%的情形，这显然是荒谬的)第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;

(二)总人数，按照前项的统计总和计算。管理权交由物业服务企业实施---委托物业服务企业依据业主的共同契约，为业主提供公共服务，维护业主的权益---委托如何实现--市场化是物业管理最主要的特点(双向选择、等价有偿)---以业主大会选聘物业服务企业，业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之时为分界点，划分为前期物业服务合同和物业服务合同---前期物业服务合同(特点：过渡性即附终止条件、要式合同，课本57页)由建设单位和通过招投标(住宅物业强制执行，特例：协议。见课本91页)选定的物业服务企业签订(包含物业管理不具有的内容，课本26页)，合同的依据是业主临时规约(建设单位制定，而且是在物业销售前制定，这时唯一的业主既大业主是建设单位，后续购买物业的业主既小业主的利益如何保证?建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益，合法权益见课本85页;建设单位的义务见课本32页，临时规约的内容，85页)---商品房销售合同包含前期物业服务合同内容和遵守临时规约的承诺条款—前期物业服务合同内容(见课本58页)--业主大会成立(已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时可以成立业主大会，缺少对业主人数的规定，但达不到双二分之一的规定，业主大会的决议不起作用，业主大会也就没成立)，业主委员会和物业服务企业签订物业服务合同—物业服务企业如果变更有交接过程(主要是与业主委员会办理物业的承接查验，只要是物业服务企业第一次介入就要查验，一共几次?具体内容见课本98页，查验出来的问题要确定维修责任，是否在保修期?不在保修期的处理)---物业服务的内容，见课本36页---物业服务的等级，见课本38页—如何提供，三个义务，课本60页，可以免责---责任的认定，合同责任，64页—--物业服务费的缴纳：①违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉;物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。②已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳;③业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任;④物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定;⑤物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 ----物业的维护与使用：64页、65页

2、物业服务企业的相关规定------物业服务企业必须是独立的法人----资质等级的认定和承接项目标准，数字标准，按一半递减---物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人------物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

1.业主是建议权，业主大会是决策权，物业企业是管理权，

1 2.业主大会决定的十项内容：(必考)

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(五)选聘和解聘物业服务企业;

(六)筹集和使用专项维修资金;(双三分之二)

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(双三分之二)

(八)改变共有部分的用途;

(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第一章 物业管理概述

1、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。即物业管理是业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。P1

2、《条例》调整和规范的范围：仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。P1

3、是否选聘物业管理企业来对物业实施管理是业主的权力P1

4、物业管理活动的基础是物业服务合同，物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。P2

5、《条例》调整的范围：住宅物业、非住宅物业的物业管理活动。P2

6、《条例》的适用范围，既包括城市、也涵盖乡村。

7、物业管理活动应当遵循市场原则。市场原则是物业管理活动的前提条件，本质是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，决策权属于全体业主，但职能交由物业管理企业实施。P4

8、非市场性的房屋管理不属于物业管理。P4

9、社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征;市场化是物业管理最主要的特点;双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。P5-6

10、物业管理起源于19世纪60年代的英国。P6

11、1993年，深圳人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》(地方性条例)，2000年中国物业管理协会成立。P10-11

12、《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。(全国性的)

13、《条例》规定物业管理的基本制度：1)创设了业主大会2)业主公约3)前期物业管理招投标4)物业承接查验5)物业管理企业资质管理6)物业管理从业人员职业资格7)住宅专项维修资金。《条例》对业主财产权力的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。(物业管理企业擅自改变物业管理用房和用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神)反复提到P23

14、前期物业管理包括通常情况下物业管理不具有的一些内容，如管理遗留扫尾工程、空置房出租或是看管等物业管理事项。P26

15、《条例》的法律责任的特点：(1)行政责任、民事责任并存(2)处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系(3)体现了业主自我管理、自我监督的原则P30

16、

一、(1)业主相互之间的关系：物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。(2)物业管理企业和业主之间是完全平等关系(3)开发企业与业主以及物业管理企业之间是大业主与小业主的关系。

二、《条例》要求，购房人在与开发建设单位签定的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业管理服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权力义务

三、开发建设单位在物业管理合同中的义务：1)制定业主临时公约并明示买受人2)住宅物业必须通过招投标方式选聘物

2 业管理企业3)提供必要的物业管理用房4)不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备5)在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任

四《条例》规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权力和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”P31-32 新补充材料(必看)：

第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第二章 物业管理服务

1、

一、物业管理服务的公共性和综合性，物业管理服务有别于单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。

二、物业管理的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。

三、物业管理服务的即时性和无形性，物业管理服务不存在流通环节，生产和消费处于同一过程中。 P35-36

2、物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。包括两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场在进行维修、养护、管理;二是维护相关区域内的环境卫生秩序。P36

3、物业管理服务主要包括的内容：1)房屋共用部位的维修、养护与管理2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理3)物业管理区域内共用设施设备维修、养护与管理4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务6)物业装饰装修管理服务7)物业档案资料的管理8)专项维修资金的代管服务(所有权是业主，双三分之二)P37

4、物业服务合同约定以外的服务：(1)提供物业服务合同约定以外的服务，不是物业管理企业的法定义务。(2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定(3)物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。P37-38

5、于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保法服务、绿化养护管理六方面界定物业管理服务的内容。注：与上面八项相对应，公示24小时服务电话，每年至少一次征询业主意见，满意率80%以上。P38

6、房屋管理：根据房屋实际使用年限，定期检查房屋使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。注：载人电梯24小时正常运行，路灯、楼道灯完好率不低于95%。P39

7、物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意的问题：

(1)《标准》为普通商品住宅、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

(2)《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。P45

8、《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业管理服务收费进行管理。P48

9、物业收费的形式：包干制、酬金制

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润;包干制是普遍采用的形式。

3 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括：物业服务支出和物业管理企业的酬金;物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业属代管性质，不得用于合同约定以外的支出。物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。P49

10、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。P50

11、《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。P50 物业服务定价成本监审重点

1、

2、 物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。对象：实行政府指导价的物业服务收费项目，包括：课本45页。市场调节价项目不用监审。 物业服务定价成本的构成： 一定是物业服务企业花费的费用

不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。 不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

和50页内容比较：多了一项。管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

3、 包干制收费形式：

(1)特点：除固定服务费外，花费多少由物业服务企业自负。 (2)包括：物业服务成本、法定税费、物业管理企业的利润

(3)即使物价上涨，在服务收入不能增加时，合同制定的服务标准不能降低，否则违约

4、酬金制收费形式：

(1)特点：物业服务企业取得约定酬金，其余费用均有业主承担。 (2)非住宅和高档住宅中使用

(3)预付费，预付的物业服务支出为业主所有，物业服务企业代管 (4)审计：

5、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费，从其约定，但业主负连带责任

6、未交付房屋的缴费主体：建设单位

7、依法追缴：仲裁或起诉

12、在建设单位销售物业之前，建设单位是唯一业主。 仲裁或向人民法院起诉解决。P51

14、物业服务合同属于民事合同的范畴P53

15、不同物业管理阶段和不同签约主体分为：前期物业管理合同，物业服务合同。P54

16、物业服务合同的主要内容：1)物业管理事项2)物业服务质量3)物业服务费用4)双方的权力义务5)专项综合维修资金的管理与使用6)物业管理用房7)合同期限8)违约责任P54-55

17、物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料;P55

18、业主与物业管理企业签订的合同发生效力就意味着前期物业管理阶段结束。P56

19、前期物业服务合同是要式合同，《条例》要求以书面形式签订。《条例》二十六条规定：前期物业合同可约定期限;期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的合同生效，前期物业服务合同终止。前期物业服务合同是一种附终止条件的合同P57 20、不属于公共服务项目的有：承揽房屋装修工程、代理房屋出租、代理家政服务等，也可以在前期物业服务合同列明。P58

21、维护物业管理区域秩序的主要方式：(1)履行告知义务(2)履行制止义务(3)履行报告义务P60

22、物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依据《民法通则》关于相邻权规定，由违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。P61

4

P51

13、对拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。解决争议可以通过

23、物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由;不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产;不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。P63

24、对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。P63

25、物业管理企业承担责任的前提条件：未能履行包括根本不履行和不完全履行两种形式。P64

26、无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。P65

27、当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为、只有在征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。P66

28、《条例》规定了业主装修房屋前对物业管理企业的告知义务。P67

29、《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作三个方面的规定：一是原则规定了利用共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二是明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权，三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。共用部位收益应当优先用于补充住宅专项维修资金。P67-68

第三章 物业管理的基本制度

1、业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。P69

2、《条例》规定：房屋的所有权人为业主。现实物业管理中，具备业主身份的情况：一是房屋所有权证书持有人;二是房屋共有权证书持有人;三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。P70

3、(指导规则补充资料)召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。

4、业主大会可以成立也可不成立。P74

5、(指导规则补充资料)业主大会的筹备：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料;

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册，

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关文件资料。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

6、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。业主公约对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。P82

7、业主公约的法律效力：(1)业主公约对物业使用人也发生法律约束力。(2)业主公约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。P83

8、《条例》规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售之前。P84

9、物业买受人对业主临时公约承诺的义务，通常临时公约作为物业买卖合同的附件，或是在合同中明确规定，要求买受人在物业买卖合同上签字确认。P85

10、对于发生危及的公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，业主或物业管理企业必须及时进入相关业主房屋进行维修养护，无法通知相关业主的，物业管理企业可先向邻居说明情况，并协同物业管理企业之外的第三方进行维修养护，但事后应当及时告知。P88

11、全体业主授予物业管理企业行使的管理权力：1)配合建设单位制定物业共用部位共用设施设备的使用、维护和管理、共用秩序和环境的维护等方面规章制度;2)以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理规章制度的行为。P89

12、违约责任：(1)业主违反约定，妨碍物业正常使用造成物业损害及损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院起诉;(2)业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院起诉;(3)建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可向人民法院起诉。P89

13、《条例》特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。《条例》的例外规定。1)对于规模较小的住宅物业2)投标人少于3个的，建设单位可采用协议的方式选聘物业管理企业;《条例》特别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，才可以进行。P91

5

14、邀请招标必须向三个以上物业管理企业发出投标邀请书。P92

15、房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。P95

16、评标委员会成员是5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数的三分之二。P95

17、物业承接查验的内容：首位业主入住之前与物业管理企业办理物业承接验收手续，并将记录做为物业管理档案。业主委员会选聘物业管理企业的，应在原合同终止后组织新老物业企业共同进行物业承接查验活动，由原物业管理企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业管理企业办理物业承接手续。P98

18、建设单位向物业管理企业移交的资料：(1)竣工验收资料(2)技术资料(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件(4)物业管理所必需的其他资料P98

19、《条例》第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。P99 20、从事物业管理活动的企业，必须具有独立法人资格。P101

21、物业管理企业的资质等级：1)一级资质，注册资本500万元以上，专职管理技术人员不少于30人，中级以上职称的人员不少于20人;2)二级资质，注册资本300万元以上，专职管理技术人员不少于20人，中级以上职称的人员不少于10人;3)三级资质，注册资本50万元以上，专职管理技术人员不少于10人，中级以上职称的人员不少于5人。P103

22、执业资格注册：执业资格实行注册登记制度，取得《执业资格证书》者，应当在规定的期限内到指定的注册管理机构办理注册登记手续。P113

23、物业管理师是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。P115

24、考试成绩实行2年一个周期的滚动管理办法。P116

25、取得《物业管理师资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。P117

26、物业管理师执业每年接受继续教育应当不少于40学时。

27、

一、物业管理师应具备的执业能力：1)掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识;2)具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识;3)能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定;4)具有丰富的物业管理实践经验。

二、(重点掌握)物业管理师的执业范围：1)制定并组织实施物业管理方案;2)审定并监督执行物业管理财务预算;3)查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料;4)负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理;5)维护物业管理区域内环境卫生和秩序;6)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。P119 专项维修资金 (新增内容重点看)

1、住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 解释：

(1)共用部位、共用设施设备：对公有部位、公用设施设备的管理是物业管理服务的主要内容(公共性服务，物业管理服务是公共性服务，因而，专用部位的服务不在服务范围，但该类服务可以单独约定，单独收费，举例课本37页)。 分层次理解：(课本86页)

①由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位和共用设施设备、 ②由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备

住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议(住宅专项维修资金划转业主大会管理前和划归后该规定有无区别?)

受益人和负担人相一致(谁受益谁分摊的原则)的原则，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊(注意公有住房的特殊性，交存主体有两个：业主和公房单位，因而，分摊先在业主和公房单位之间进行，分摊依据是交钱比例;然后在业主间分摊，分摊依据是相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊)。

【住宅楼本体的维修由该栋楼内专有部分占整幢楼总建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过;住宅小区内全体业主的共用设施、设备的维修须由小区全体业主按照以上比例表决通过。】

(2)保修期：见《房屋建筑工程质量保修办法》、《住宅质量保证书》的规定，其中两者保修的开始时间不同：前者规定房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算;后者规定住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。但这些保修范围和保修期限，主要是物业自用部位与自用设施设备，而住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期期满后，有些部分保修期尚无规定，需要物业服务企业与建设单位在前期物业服务合同中约定。

6 (3)维修的定义：大修、中修通过专项维修资金列支。小修由物业服务企业组织维修(见课本39页、课本50页)。维修费用如何核算：大修、中修费用不得列入物业服务成本，通过专项维修资金收回;小修费用列入物业服务成本，通过物业服务收入收回。

2、专项维修资金的所有权：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策(既业主共同决策，双2/3原则)、政府监督(使用方案报主管部门备案监管)的原则。

3、交存金额：业主按每平方米造价，不包含在房价中。公房单位缴纳部分包含在房价中

4、缴纳时间：业主应当在办理房屋入住手续前，公房单位应当在收到售房款之日起30日内。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

5、续交条件：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交

6、普通使用程序：分为划转前和划转后(划转给业主大会)，多了一道程序，就是业主委员会审核。

7、紧急使用程序：不用业主表决，即不用双2/3同意

8、使用禁止：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用; 人为损害等

9、滚存使用范围：住宅专项维修资金本身的收益：利息或国债

住宅专项维修资金的对象既共用部位和共用设施设备带来的收益：经营收入、报废收入 ① 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，如何处理?

首先是依据业主大会决议，如果业主大会没有相关决议，转入住宅专项维修资金滚存使用。顺序不可颠倒。遇到有关业主大会决议的题目，一定要知道业主大会的决议是第一位的，其余都是第二位的。因为业主大会具有决策权，而且决策对所有的业主具有约束力。

② 报废问题：住宅共用设施设备报废后回收的残值应该转入住宅专项维修资金滚存使用(无论房屋是否存在);而房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主

10、过户问题：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第四章 建筑物区分所有权重点：

1、业主：取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

2、业主对专有部分的所有权：外人不得干涉，业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。专有部分的管理不属于物业服务范围，非公共服务。业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让

业主的建筑物区分所有权是一个集合权这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意(全部由利害关系的业主都同意)。

3、业主对建筑区划内的共有部分的共有权：

对专有部分以外的共有部分，业主不得以放弃权利为由不履行义务。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

4、业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权：

(1)共同管理事项：必须掌握。业主共同决定事项，物权法规定了7项，业主大会和业主委员会指导规则规定了10项，增加的三项为：

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，

(八)改变共有部分的用途;

(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

7 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第

(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 (2)决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

(3)对共同管理权的限定：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害

业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。 (4)共同管理权的行使是通过业主大会和业主委员会来完成的。业主大会是业主的自治组织 业主大会和业主委员会指导规则

本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》(建住房[2003]131号)同时废止。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人(业主委员会和业主大会不能起诉。)可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同收到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提出诉讼。

第五章 房地产相关制度与政策

1、直接关联房地产的法律：1)《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》P127

2、规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证，”即项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。P132

3、房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过一年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。P134

4、建设单位应当自工程竣工验收合格之是起15 日内依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。P136

5、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。P139

6、商品房产预售的条件：1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2)持有建设工程规划许可证;3)投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。P141

7、商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。P141

8、(1)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(2)物业管理方案已经落实。P142

9、商品房销售合同的内容：(1)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(2)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(3)公共配套建筑的产权归属;P143

10、商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。P144

11、《住宅质量保证书》的主要内容：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;(屋面防水3年，管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1 个采暖期或供冷期)，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算;P146

12、房屋租凭合同是面租凭合同。禁止房屋租赁的规定：1)未依法取得房屋所有权证的2)共有房屋未取得共有人同意的3)权属有争议的P149

13、房屋租赁的两项登记备案制度。

(一)房屋行政主管部门鲂备案

(二)公安部门登记备案P150

8

14、针对中介服务人员资格、中介服务机构和中介服务业务作出行业管理规定。P151

15、房地产两种特定抵押情况和方式：一是在建工程抵押;二是预购商品房贷款抵押P155

16、房地产抵押合同1)房地产抵押应当签订书面合同2)还应在合同订立中注明事项。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效P157

16、房地产权属登记制度：一类是契证登记制度，一类是权证登记制度P160

17、我国基本采用权证登记制度，主要表现：(1)法律要求房地产权力人必须按期进行房地产权属登记;(2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查(3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护。P161

18、初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种：一是新建房屋进行的初始登记;二是集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记;三是城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。P161

19、转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。权力人申请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、当事人身份证明、以及与房屋转让情况相关的证明文件。P162 20、房屋权属证书的种类：《房屋所有权证》《房屋共有权证》《房屋他项权证》P163

21、凡权属清楚、产权来源资料齐全的，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书;P164

2012年复习要注意两个司法解释和住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》这二个文件。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

9

第五篇：物业管理基本制度与政策9

物业管理基本制度与政策精讲班第9讲讲义

内容提要和收费原则

内容提要

1.物业服务收费的原则

2.物业服务收费的定价形式

3.物业服务费用的计费方式

4.物业服务费用的成本构成

考试目的和考试要求

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理服务特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策的掌握程度，以及对物业管理服务标准、物业服务收费、(前期)物业服务合同的理解、熟悉程度和应用能力。

(二)考试基本要求

掌握：物业服务成本的构成、包干制和酬金制收费形式。

内容辅导

第二章物业管理服务(一)

第二节物业服务收费

《条例》第四十一条对物业服务收费作出原则规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。

一、物业服务收费原则

(一)合理原则

物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和制约群众生活水平的提高。因此，研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策。

一方面要深入宣传，增强业主物业管理消费意识。另一方面要强调业主应当具备的公共意识。

(二)公开原则

2004年10月，国家发展改革委员会、建设部联合颁布《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。

(三)收费与服务水平相适应原则

要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业管理企业的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，接受消费者的监督。

收费管理之定价形式

二、物业服务收费管理

根据《价格法》和《条例》的基本精神，2003年11月，国家发展改革委员会和建设部联合颁布了《物业服务收费管理办法》。该办法对物业服务收费的定价形式、收费形式、费用构成，相关主体的权利义务以及监管措施等均作出具体规定。

(一)物业服务收费定价形式

《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：

一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业管理企业根据不同的服务项目和标准协商议定，主管部门只作备案登记。对普通住宅的物业服务收费，开始则采取了较为严格的管理措施，一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中绝大多数物业项目都是采取政府定价管理方式。

以政府定价方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳定物业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。但是，随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，也逐渐暴露各种弊端。

为此，《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。

物业服务收费实行政府指导价的具体方式是，由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。

以上可以看出，采取政府指导价收费的物业服务项目，价格主管部门不再针对具体物业项目审批收费标准，而是针对物业管理主管部门制定的服务标准制定价格幅度，以便指导业主与物业管理企业根据具体服务情况协商服务价格。

实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业管理企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府不予干预。

考虑各地经济发展状况与市场环境不尽相同，《物业服务收费管理办法》规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”