2004年房地产估价师《制度与政策》真题

2004年房地产估价师《制度与政策》真题（精选5篇）

篇1：2004年房地产估价师《制度与政策》真题

2004年房地产估价师《制度与政策》真题及答案

一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡在涂黑其相应的编号。)

1、经济适用住房的开发建设应通过()的方式确定开发建设单位。A.由有购经济适用住房的资格者投票选择 B.公证处随机摇号

C.政府在实力强、信誉好的企业中指定 D.招投标

2.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在()倍以上。A.3 B.4 C.5 D.6

3、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中正确的是()。A.由全民所有制企业向有关部门提出用地申请

B.经批准使用的土地，必须按时国家建设用地的规定征地 C.不计算土地补偿和各种补助费

D.农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件

4.《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，()。”

A.处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 B.处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 C.处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 D.处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金

5、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是()。A.农用地 B.工业用地 C.建没用地 D.乡镇企业用地

6、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是()之日。A.建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请 B.房屋拆迁许可证颁发

C.拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议 D.房屋拆迁实施

7、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由()认定。A.拆迁人 B.拆迁主管部门 C.房地产权属登记部门 D.规划行政主管部门

8、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起()日内给予答复。A.5 B.7 C.10 D.15

9、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是()。A.拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼

B.拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 C.拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D.诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

10、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得()同意，并依法办理相关手续。A、原出让方 B、转让人

C、规划行政主管部门

D、原出让方和市、县规划行政主管部门

11、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至()。A.2002年1月10日 B.2004年1月10日 C.2005年1月10日 D.2007年1月10日

12、国有土地有偿使用台同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自()之日起满1年来动工开发的，可以收取土地闲置费。A.使用土地

B.土地使用权出让合同生效 C.土地使用权出让金缴纳 D.土地使用证取得

13、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是()元。A.388000 B.388640 C.399640 D.400000

14、下列关于抵押的表述中，不正确的是()。A.抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 B.在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C.困室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D.抵押物可以重复抵押

15、人防工程的地下室面积()建筑。A.属不应分摊的拉有 B.属应分摊的共有 C.不属共有 D.属物业公司所有的

16、下列天于《城币房屋杈属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是()。

A.以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元人民币以下罚款

B.涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款 C.非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款

D.因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任

17、下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是()。A.住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充 B.住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保 C.住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D.住房置业担保机构不承担连带责任

18、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为()。A.0.005% B.0.01% C.0.03% D.0.05%

19、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向()收取有关费用。A.物业管理企业 B.社区服务中心 C.业主委员会 D.最终用尸

20、选聘、解聘物业管理企业是()的职责。A.业主大会 B.业主代表大会 C.业主委员会 D.居民委员会

21、下列关于税收的表述中，正确的是()。A.房产税的课税对象是房产

B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税 C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据

22、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按()的税率征收所得税。A.10% B.15% C.18% D.27%

23、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范尉可能不包括()。A.职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金 B.个人提取住房公积金账户内的存储余额

C.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入 D.管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入

24、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的()存款利率计息。A.活期

B.3个月整存整取 C.6个月整存整取 D.1年整存整取

25、假设某个消费者的全部收入部用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用()。A.减少 B.增加 C.不变

D.可能增加也可能减少

26、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是()。A.GDP=GNP+对外要素收入净额 B.GDP=NDP+折旧

C.GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D.GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口

27、汇票是()。

A.由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款或持票人的票据

B.银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据 C.由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单 D.由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据

28、下列属于间接融资方式的是()。A.政府发行债券 B.股票融资 C.银行借款 D.签署商业票据

29、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于()。A.财产损失保险 B.责任保险 C.意外伤害保险 D.保证保险

30、以保险的实施形式为标准，可将保险分为()。A.商业保险、社会保险和政策保险 B.财产保险和人身保险 C.自愿保险和强制保险 D.定期保险和不定值保险

31、下列股东权利中属于共益权的是()。A.出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权 B.股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利 C.表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D.股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

32.可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是()。A.股份 B.股票 C.股单 D.公司债券

33.被执行人张某不能清欠张某所欠的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒绝偿还，法院固此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定列()的财务强制拍卖。A.张某 B.张某或杨某 C.杨某 D.张某和杨某

34、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型部相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/m2，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，()。A.前者高于后者 B.前者低于后者 C.前者等于后者 D.无法确定

35、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元人民币，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是()。A.40% B.50% C.200% D.250% 36.下列控制性规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是()。A.建筑高度 B.建筑间距 C.建筑密度 D.建筑后退红线距离

37、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找()。A.建筑平面图 B.建筑立面图 C.建筑剖面图 D.结构施工图

38、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为()预算价格。A.单项工程 B.单位工程 C.分部工程 D.分项工程

39、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元人民币、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为()万元。A.305 B.463 C.636 D.961 40.以下权利中属于有益物权的是()。A.抵押权 B.典权

C.建筑物区分所有权 D.质权

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选择的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

1、最低收入家庭住房保障可通过()方式实现。A.实物配租 B.税收优惠 C.发放租赁补贴 D.租金核减 E.购买经济适用住房

2.房地产行政法规包括()等。A.《物业管理条例》 B.《商品房销售管理办法》 C.《城市私有房屋管理暂行条例》

D.《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》

E.《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》

3、下列关于征地的表述中，正确的有()。

A.根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是征收而非征用 B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费 C.征地安置补助费归农村集体组织所有

D.土地补偿费和安置补助费之和最高小得超过被征用前3年平均年产值的15倍 E.征地时所称的地上附着物包括地下管线

4、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得()。A.转让房屋 B.租赁房屋 C.迁移户口

D.新进、扩建、改建房屋 E.改变房屋和土地用途

5、根州《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有()等。A.集体土地上的合法房屋 B.代管房屋

C.列入拆迁范围内的房崖 D.共有房屋

E.商品房预售许可证办理之中的房屋

6、登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的()登记申请予以核准登记。A.初始 B.转移 C.变更 D.他项权利 E.注销

7、下列情形，应当办理房屋转移登记的有()。A.部分房屋拆除 B.法人名称改变 C.划拨房屋 D.继承房屋 E.分割房屋

8、城市维护建设税是随()附征并专门用于城市维护建没的一种特别目的税。A.增值税 B.财产税 C.消费税 D.流转税 E.营业税

9、住房公积金的增值收益的合法用途包括()。A.奖励住房公积金管理中心职工 B.建立住房公积金贷款风险准备金 C.支付住房公积金管理中心的管理费用 D.建设廉租住房的补充资金 E.建设经济适用住房的补充资金

10、下列保险中，属商业保险的有()。A.保证保险 B.外汇变动保险 C.信用保险 D.健康保险 E.劳动工伤保险

11、股票和债券的相同之处表现在()。A.都是融资工具 B.都是流通证券 C.持有者享有相同权利 D.部具有偿还性

E.都可以为投资者带来收益

12、下列关于拍卖佣金的表述由，正确的有()。A.拍卖人收取佣金是一种法定行为

B.对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以同委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金 C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖拥金 D.公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖拥金 E.收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定

13、建筑与水有关的物理性质有()等。A.孔隙率 B.抗渗性 C.抗冻性 D.弹性和塑性 E.耐磨性

14、在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有()。A.有顶盖无围护结钩的场馆看台

B.建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C.建筑物有围护结构的挑廊、走廊 D.屋顶楼梯间、电梯机房 E.建筑物内的变形缝

15、下列关于房产分丘图的表述中，正确的有()。

A.房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图 B.房产分丘图是房产分幅图的局部明细圈 C.房产分丘图的比例尺为1：100～1：1000 D.房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记 E.房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细图

三、判断题(共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)

1、房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。

()

2、政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收入家庭住房问题。

()

3、房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。

()

4、我国实行社会主义公有制，故土地登记只能核发《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。

()

5、《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和来利用土地。

()

6、农村和城市郊区的土地，属于集体所有。

()

7、拆迁己抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。

()

8、城市房屋拆迁估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。

()

9、拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实施强制拆迁。

()

10、在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。

()

11、房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。

()

12、房地产广告中含有价格的，应清楚表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格有效期限。

()

13、王某继承了其父原值60万元人民币、现值80万元的住宅后将其出租，他需缴纳的房地产税包括：房产税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。

()

14、无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部川代为登记并颁布发房屋所有权征。

()

15、在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用议连同在建工程的投入资产。

()

16、以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。

()

17、房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，位在15天内没有反馈意见时.即在网上公示投诉情况。

()

18、采应住房置业担保方式的，若债务人在主台同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。

()

19、非业主使用人也是物业管理服务的对象。

()20、注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。()

21、对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为。

()

22、个人转让家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

()

23、经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。

()

24、个人住房公积金贷款利率实行一年一定，每年4月1日按相应档次利率确定下一利率水平。

()

25、假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。

()

26、金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。

()

27、无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的前提。

()

28、债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。

()

29、《拍卖法》规定拍卖活动可以委托依法设立的拍卖企业，也可以自行实施拍卖。

()30、拍卖人不得以竞买人的身份参与自己的拍卖活动，但可委托他人代为竟买。

()

31、某市2003年房地产投资统计中，统计总体是该市2003年全年累计的新开工建筑面积投资总额。

()

32、标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。

()

33、某房地产开发公司所开发的商品房尚未售出，则该商品房在该房地产开发公司的会计科目中应列入资产类科目。

()

34、城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。

()

35、容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。

()

36、工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以±0.000表示。

()

37、建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。

()

38、根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。

()

39、根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。

()40、某房地开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元人民币，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善.该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。

()

四、综合分析题(共15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

(一)甲开发公司(以下简甲公司)2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模999000m2的综合小区，该地块原有133200m2工业生产用地、399600m2仓储用地、266400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司)提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司)代理销售。预售期间对外承诺一次性付款5%优惠。当地契税税率4%。丁某2002年秋通过公务员考试进入某单位，2002年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003年11月出售该房，售价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅(期房)，并一次性缴纳了房价款。

1、乙公司的咨询报告中，表述正确的是()。A.养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批

B.征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金

C.甲公司应优先考虑通过招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权

D.如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要时的安置房和临时周转房

2、甲公司实施房屋拆迁时可对()的房屋依法给予补偿。A.产权人下落不明 B.报建未批准 C.被依法查封

D.产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决

3、下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是()。A.银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延 B.甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延

C.因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延 D.地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延

4、下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是()。

A.乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力

B.估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包括被拆房屋内自行装修装饰的价值 C.房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房.根据合法原则，估价时一律按住宅估价

D.估价专家委员会应当在自收到申请之L1到10日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告

5、下列表述中，不正确的是()。

A.甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地时可以一同处分

B.甲公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告

C.甲公司在缴齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让

D.甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》利《住它使用说明书》

6、甲公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》，下列计算一半建筑面积的是()。A.坡屋顶层层高2.20m以上的部位 B.在批准期限以内的临时房屋

C.供业丰户外运动时休息用的屋顶平台 D.外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊

7、下列表述中，不正确的是()。

A.丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税

B.丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土增值税 C.甲公司必须交耕地开垦费

D.乙公司净咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响

8、下列表述中，正确的是()。

A.承建单位9月1日领取施工许可证，如第2年5月12日仍未见施工，该施工许可证肯定已自行废止 B.建设工程发生质量事故，有关单位在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告 C.商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任 D.工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款

9、丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是()元人民币。A.7220 B.7600 C.14440 D.15200(二)某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。

10.该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于开发用地控制指标的是()。

A.绿地率 B.停车位 C.用地性质 D.建筑密度

11、该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响指出目的该城市房地产价格虽然没有下降，但()。A.需求曲线已向右上方移动 B.需求曲线已向左下方移动 C.需求量已在需求曲线上向下移动 D.需求量已在需求曲线上向上移动

12、该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有()。A.扩股增资 B.预售商品房

C.以融资租赁方式承租大型设备 D.以在建工程抵押贷款

13、该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的()的建筑面积。

A.综合楼 B.住宅 C.水塔 D.配食公建用房

14、关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有()。A.双方达成的是一种单务合同

B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告 C.估价机构提交咨询报告享有获余款的债权 D.开发公司开始支付的款项是一种定金

15、关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有()。A.当期获得的部分款项在会计要素中属收入类 B.当期获得的部分款项在会计要素中属损益类 C.下期应获得的余款在会计科目中属损益类 D.下期应获得的余款在会计科目中属资产类参考答案

篇2：2004年房地产估价师《制度与政策》真题

应的编号)

1．政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。

A．商品住房

B．限价商品住房 C．经济适用住房

D．廉租住房 答案：D 解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。2．某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房

地产估价最高收费额为（）万元。

A．1．80 B．2．80 C．3．05 D．5．00 答案：C 解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价收费标准，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05万元。

3．下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（）。

A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 B．住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请

续期

D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续

期 答案：B 解析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使

用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

4．城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（）而评估其房地产市场价格。

A．与产权调换房屋结算差价

B．价值 C．货币补偿金额

D．重置价格 答案：C 解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

5．房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是（）。

A．国务院人事主管部门

B．国务院建设主管部门 C．省级人事主管部门

D．省级房地产主管部门

答案：B 解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门

为房地产估价师注册初审部门。6．2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经跻适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金

应不低于（）万元。

A．4000 B．5000 C．6000 D．7000 答案：D 解析：国务院《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发｛2004｝13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20％提高到35％。2亿元×35％=7000万元。

7．施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有（）签字盖章。

A．注册建筑师

B．注册结构工程师 C．注册建造师

D．注册施工管理师

答案：C 解析：建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。

8．住房公积金管理的决策机构是（）。

A．住房公积金管理委员会

B．住房公积金管理中心 C．存储住房公积金的金融机构

D．设区城市人民政府

答案：A 解析：由直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责人，有关专家以及工会、职工、单位代表组成住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。

9．商品房买卖合同约定面积为150㎡，价格为4000元／㎡，交付使用时，产权登记面积为155㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（）万元。

A．60．0 B．61．0 C．61．8 D．62．0 答案：C 解析：（1）面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（155-150）/150=3．33%。（2）根据面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。150㎡×（1+3%）×4000元／㎡=61．8万元。10．人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（）确定。

A．房地产估价机构

B．人民法院 C．抵押权人

D．人民法院和房地产估价机构共同

答案：B 解析：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确

定，并应当征询当事人的意见。11．在我国，房地产价格评估制度是根据（）确立的一项房地产交易基本制度。A．法律

B．行政法规

C．部门规章

D．政府规范性文件 答案：A 解析：《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”。

12．某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（）。A．甲银行优先受偿

B．按二家银行的债权数额大小确定受偿顺序 C．乙银行优先受偿

D．按二家银行的债权比例受偿 答案：A 解析：依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。13．新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（）。A．由物业管理企业代管

B．由房地产管理部门代管 C．由财政部门代管

D．由业主自行管理 答案：B 解析：维修资金属于代管资金。业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部门代管。业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将维修资金移交给物业管理企业代管。14．合法建造房屋的物权自（）发生效力。A．记载于不动产登记簿时

B．颁发房屋权属证书时 C．申请房屋所有权登记时

D．事实行为成就时 答案：A 解析：《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

15．下列关于预告登记的表述中，错误的是（）。

A．预告登记的目的是保障将来实现的物权

B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效 C．预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力 D．预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖 答案：D 解析：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

16．根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是（）。A．属永久性建筑有柱的货棚

B．有顶盖不卦闭的永久性架空通廊 C．无顶盖的室外楼梯

D．与室内不相通的类似于阳台的建筑 答案：D 解析：属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算全部建筑面积。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。17．房地产估价报告应有至少（）名专职注册房地产估价师签字。A．1 B．2 C．3 D．4 答案：B 解析：《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

18．大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供（）。

A．人才服务中心托管人事档案的证明

B．社会保险缴纳凭证复印件 C．所在单位同意其注册的书面意见

D．所取得的房地产估价科研成果

答案：C 解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证复印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见。

19．《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事（）估价业务。A．城市房屋拆迁

B．课税

C．企业清算

D．司法鉴定 答案：C 解析：《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

20．某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至（）。A．2006年8月

B．2007年8月

C．2008年2月

D．2009年2月 答案：B 解析：《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。21．业主选聘和解聘物业服务企业，需要经（）同意。A．业主委员会

B．专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C．占总人数过半数的业主

D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 答案：D 解析：《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

22．对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在（）以上的，应进行土地增值税的清算。A．55％

B．65％

C．75％

D．85％ 答案：D 解析：《关于土地增值税若干问题的通知》规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

23．某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为（）万元。A．450 B．525 C．600 D．900 答案：B 解析：（1）土地增值额=3000万元－1500万元＝1500万元。

（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，应纳税额＝土地增值额×50％一扣除项目×15％=1500×50％一1500×15％=525万元。

24．2007年某市职工上一月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为（）元。A．125 B．250 C．300 D．375 答案：C 解析：根据财政部、国家税务总局《关于基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知》(财税[2006]10号)单位和个人分别在不超过职工本人上一月平均工资12％的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一职工平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。

25．王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用（）。A．会减少

B．会增加 C．保持不变

D．可能增加也可能减少 答案：B 解析：根据边际效用递减规律，当增加商品X的消费时，X的边际效用逐渐减少；而商品Y的消费量因商品X的增加而减少，故y的边际效用增加，所以X替代Y的边际替代率(绝对值)呈逐渐递减的趋势，因而无差异曲线是一条凸向原点的曲线。

26．商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（）。A．负债业务

B．资产业务

C．中间业务

D．代理业务 答案：B 解析：商业银行资产业务是指银行将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。

27．结合保险的本质，属于保险基本职能的是（）职能。A．分散危险

B．融通资金

C．防灾防损

D．分配 答案：A 解析：保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括分散风险职能、组织经济补偿职能。保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括融通资金职能、防灾防损职能和分配职能。

28．某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是（）。A．股份

B．股单

C．股票

D．公司债券 答案：C 解析：股票持有者不仅可以获得股息、红利等收益，还可通过在股票市场上转让其持有的股票而获得交易差价收益。

29．下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（）。

A．拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物 B．除法律、法规务有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C．委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 D．委托人与拍卖人是平等的民事主体 答案：C 解析：禁止拍卖人参与竟买即拍卖人不得参与自己主持的拍卖会的竞买。30．下列统计指标中属于变异指标的是（）。A．众数 B．调和平均数

C．中位数

D．标准差 答案：D 解析：变异指标又称变动度，包括全距、平均差、标准差、变异系数等。众数、调和平均数、中位数属于平均指标。

21．业主选聘和解聘物业服务企业，需要经（）同意。A．业主委员会

B．专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C．占总人数过半数的业主

D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 答案：D 解析：《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

22．对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在（）以上的，应进行土地增值税的清算。A．55％

B．65％

C．75％

D．85％ 答案：D 解析：《关于土地增值税若干问题的通知》规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

23．某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为（）万元。A．450 B．525 C．600 D．900 答案：B 解析：（1）土地增值额=3000万元－1500万元＝1500万元。

（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，应纳税额＝土地增值额×50％一扣除项目×15％=1500×50％一1500×15％=525万元。

24．2007年某市职工上一月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为（）元。A．125 B．250 C．300 D．375 答案：C 解析：根据财政部、国家税务总局《关于基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知》(财税[2006]10号)单位和个人分别在不超过职工本人上一月平均工资12％的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一职工平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。

25．王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用（）。A．会减少

B．会增加 C．保持不变

D．可能增加也可能减少 答案：B 解析：根据边际效用递减规律，当增加商品X的消费时，X的边际效用逐渐减少；而商品Y的消费量因商品X的增加而减少，故y的边际效用增加，所以X替代Y的边际替代率(绝对值)呈逐渐递减的趋势，因而无差异曲线是一条凸向原点的曲线。

26．商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（）。A．负债业务

B．资产业务

C．中间业务

D．代理业务 答案：B 解析：商业银行资产业务是指银行将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。

27．结合保险的本质，属于保险基本职能的是（）职能。A．分散危险

B．融通资金

C．防灾防损

D．分配 答案：A 解析：保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括分散风险职能、组织经济补偿职能。保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括融通资金职能、防灾防损职能和分配职能。

28．某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是（）。A．股份

B．股单

C．股票

D．公司债券 答案：C 解析：股票持有者不仅可以获得股息、红利等收益，还可通过在股票市场上转让其持有的股票而获得交易差价收益。

29．下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（）。

A．拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物 B．除法律、法规务有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C．委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 D．委托人与拍卖人是平等的民事主体 答案：C 解析：禁止拍卖人参与竟买即拍卖人不得参与自己主持的拍卖会的竞买。30．下列统计指标中属于变异指标的是（）。A．众数

B．调和平均数

C．中位数

D．标准差 答案：D 解析：变异指标又称变动度，包括全距、平均差、标准差、变异系数等。众数、调和平均数、中位数属于平均指标。

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两上以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分)1．廉租住房保障资金的来源有（）。A．财政预算资金

B．房屋维修资金 C．土地出让净收益

D．住房公积金增值收益 E．.廉租住房预售资金 答案：ACD 解析：《城镇最低收入家庭廉租住房管理方法》第八条规定，城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要包括：

（一）市、县财政预算安排的资金；

（二）住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；

（三）社会捐赠的资金；

（四）其他渠道筹集的资金。《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综[2006]25号）规定，从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）规定，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。

2．下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）。A．征收或者征用都是为了公共利益需要 B．征收或者征用都要依法给予补偿 C．征收是国家行为，征用是企业行为

D．征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变

E．征收是强制性的，征用是非强制性的 答案：ABD 解析：征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移；征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。3．法律规定可以属于集体所有的自然资源有（）。A．森林

B．矿藏

C．水流 D．山岭

E．荒地 答案：ADE 解析：《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。4．下列关于房地产抵押的表述中，正确的有（）。A．村办企业的厂房可以抵押

B．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产

C．公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押

D．抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效 E．.同一房地产不得设定两个以上抵押权 答案：ABD 解析：房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。

5．自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（）出台了部门规章。A．红线

B．绿线

C．紫线

D．蓝线

E．黄线

答案：BCDE 解析：1989年12月全国人大常委会通过了《城市规划法》，标志着我国城市规划走上了法制轨道，城市规划综合调控作用得到充分发挥，城市规划监管体制和机制不断创新，并逐步建立了绿线、紫线、蓝线、黄线管理制度。

6．某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1．2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有（）。A．该抵押属一般房地产抵押 B．该抵押是最高额抵押

C．若银行实际发放了1．5亿元贷款，其优先受偿价款为1．5亿元 D．若银行实际发放了1．5亿元贷款，其优先受偿价款为1．2亿元 E．.该抵押可以不经登记即产生合同效力 答案：BD 解析：《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。7．下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有（）。

A．仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号 B．在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称 C．预售商品房广告不得涉及装修装饰内容

D．在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离 E．房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容 答案：ACE 解析：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布房地产广告。房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。8．房地产估价师注册证书失效的情形有（）。A．注册期满3年而未延续注册的B．持续离开估价岗位超过1年的C．年龄超过60周岁的

D．聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的 E．不具有完全民事行为能力的 答案：ADE 解析：《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第151号)规定，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：(1)聘用单位破产的；(2)聘用单位被吊销营业执照的；(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；(5)注册有效期满且未延续注册的；(6)年龄超过65周岁的；(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的；(8)其他导致注册失效的情形。

9．对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A．自用的工业房产，以房屋原价的50％一60％作为应税房产原值 B．自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基 C．商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值 D．出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E．地下人防设施免税 答案：ACD 解析：自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

10．下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有（）。A．边际成本包括短期边际成长和长期边际成本 B．长期总成本可以分为固定成本与可变成本

C．平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形 D．短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵 E．收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则 答案：ACD 解析：短期总成本(STC)可分为固定成本(FC)与可变成本(VC)。边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则(或亏损最小条件)。11．房地产金融的特点包括（）。A．集中性

B．风险性

C．流通性强 D．资金增值性

E．.资金周转期长 答案：ABDE 解析：房地产资金的投入、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的，体现了资金运动固定性特点。

12．下列保险险种中，属于商业保险的有（）。A．责任保险

B．失业保险

C．工程保险 D．人寿保险

E．劳动工伤保险 答案：ACD 解析：以保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险、责任保险、信用保证保险与人身保险四大类。财产保险种类繁多，主要有海上保险、运输货物保险、运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重物品意外损害以及失窃保险等。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。

13．股票和债券的相同之处表现在（）。A．都是融资工具

B．都是流通证券

C．享有相同权利 D．都是长期投资

E．.都可以为投资者带来收益 答案：ABE 解析：股票和公司债券的相同之处主要表现在：两者都是投资手段，都是融资工具，都是流通证券。它们质的区别如投资性质和各自所包含的权利不同。股票投资是一种长期投资；而公司债券投资则是一种短期投资。

14．根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括（）。A．价值相对指标

B．结构相对指标

C．强度相对指标 D．动态相对指标

E．时期相对指标 答案：BCD 解析：根据对比指标的性质差异和相对指标说明问题的特点，可以将相对指标划分为结构相对指标、强度相对指标、比较相对指标、比例相对指标、计划完成相对指标、动态相对指标。15．下列关于所有权的表述中，正确的有（）。A．所有权是从物权

B．所有权是自物权

C．可对所有权人的物设置他项权利

D．共有是确定份额的共同所有

E．建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权 答案：BCE 解析：自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。共有可分为按份共有和共同共有。共同共有与按份共有的最显著的区别在于，共同共有是不确定份额的共有，只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

三、判断题(共40题，每题0．5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0．5分，本题总分最多扣至零分)1．《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。（）答案：× 解析：《物权法》是规范财产关系的民事基本法律

2．对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。（）答案：√

解析：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。

3．建设用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。（）答案：×

解析：《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。4．城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决定。（）答案：×

解析：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构。

5．已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。（）答案：×

解析：购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。房屋主体结构不合格的，均可申请退房。

6．商品住房购买人的房屋所有权证应由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。（）答案：×

解析：房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

7．工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。（）答案：√

解析：工程建设招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。8．城市蓝线应当与城市规划一并报批。（）答案：√

解析：城市蓝线应当与城市规划一并报批。

9．建设单位领取施工许可证后2个月未开工的，施工许可证自行废止。（）答案：×

解析：建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。

10、房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。（）答案：√

解析：假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况。11.房屋租赁期间内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（）答案： ×

解析：《城市房屋租赁管理办法》 规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同规定。《合同法》第230条确认，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。12．以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（）答案：√

解析：预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。13．商品房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例缴交维修资金。（）答案：√

解析：商品房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例缴交维修资金。

14．建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（）答案：×

解析：建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

15．房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。（）答案：√

解析：查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。16．注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120学时。（）答案：√

解析：注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。

17．房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。（）答案：√

解析：依据《行政许可法》国务院下发了《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)，将房地产估价机构资质核准列为确需保留的500项行政许可项目之一，由建设部负责房地产估价机构资质核准工作。

18．由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所以机构承担连带责任。()答案：×

解析：由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿。

19．占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（）答案：√

解析：《物权法》 规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。20．欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。（）答案：√

解析：偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪 21．居民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。（）答案：×

解析：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

22．纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。（）答案：×

解析：纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。23．个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。（）答案：√

解析：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。24．单位缴存的住房公积金属个人所有。（）答案：√

解析：住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。

25．垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。（）答案：×

解析：垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件仍然是：MR＝MC。完全竞争市场上，对单个厂商而言，按利润最大化原则决定产品的产量，厂商均衡条件是边际收益等于边际成本。边际收益(MR)是指每增加一个单位的产品销售量所增加的总收益。边际成本(MC)是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本。26．国库券是一种直接金融工具。（）答案：√

解析：直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。

27．保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。（）答案：√

解析：在财产保险中，投保人、被保险人往往是同一人，保险法律关系主体相对简单。人身保险中，投保人、被保险人、受益人往往不是同一人，合同主体相对复杂。有可能是同一人，如投保人为自己利益投保，保险事件发生后致残的情况；有可能是分属两人，如投保人为自己利益投保，保险事件发生后死亡的情况；还有可能分属三人，如投保人为他人利益投保，本人又非受益人或法定继承人的情况。28．证券出售后，购买证券的货币所有权和使用权发生了分离。（）答案：√

解析：普通商品出售后，该商品的所有权和使用权一并转移，而证券出售后，买主即货币所有者拥有购买证券的货币所有权，而该货币的使用权则归证券发行单位拥有，所有权和使用权发生了分离。29．债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往往低于票面价值。（）答案：√

解析：债券发行时，若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。

30．强制拍卖的主体，是指被拍卖标的所有权人或处分权人。（）答案：×

解析：强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。

31．因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。（）答案：√

解析：房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。

32．某城市2006年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2006年全年累计新开工面积的投资总额。（）答案：×

解析：统计总体，简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。某城市2006年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2006年全年累计房地产的投资总额。

33．某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。（）答案：√

解析：资产负债表中资产类所列项目，有以下几类：(1)流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款(减坏账准备)、存货、待摊费用等。(2)长期投资，反映长期投资的情况。(3)固定资产，包括固定资产(减累计折旧)、固定资产清理、在建工程等。(4)无形及递延资产，反映无形及递延资产及其他资产等。房地产开发公司所开发的未售商品房价值属于固定资产。

34．在财务分析指标中，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，资产的流动性增强，因此该指标越高越好；（）答案：√

解析：一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反，应收账款周转率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。

35．公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。（）答案：×

解析：公共设施用地指居住区及居住区级以上的行政经济文化教育卫生体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

36．反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、雨篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。（）答案：×

解析：建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。包括；（1)反映了建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、出檐、阳台、腰线、门窗外形、雨篷、花台、落水管、附墙柱、勒脚、台阶等构造形状；(2)标明外墙装修所用的材料、色彩及分格，出人口处的做法及其装修等等。37．楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。（）答案：√

解析：楼、地面的构造层次一般有：基层、垫层、填充层、找平层、面层和结合层。地面的基层是基土；楼面的基层是结构楼板，包括现浇板和多孔预制板。

38．工程量清单计价的投标报价是投标企业在招标单位提供施工图纸基础上，计算实际工程量，根据企业自身所掌握的各种信息资料，结合国家的统一定额编制出来的。（）答案：×

解析：投标报价是在业主提供的工程量计算结果的基础上，根据企业自身所掌握的各种信息、资料，结合企业定额编制得出的。

39．地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。（）答案：×

解析：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。40．房地产抵押权是一种担保债权。（）答案：×

解析：担保物权包括抵押权、质权、留置权等。

四、综合分析题(共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个

选项得0．5分)

(一)2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元／㎡的价格预购了一套80㎡的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套

住宅转让给他人，售房收入44万元。

1．该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。

A．该市人民政府土地管理部门

B．该区人民政府土地管理部门

C．该区人民政府

D．该市人民政府

答案：B 解析：《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

2．甲公司应向土地管理部门缴纳（）。

A．土地补偿费

B．土地使用权出让金 C．土地闲置费

D．房屋拆迁安置费

答案：B 解析：国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者

向国家支付土地使用权出让金的行为。

3．乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（）。

A．由城市房产管理部门认定 B．由城市规划行政主管部门认定 C．一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准

D．由乙机构根据经验确定

答案：C 解析：对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

4．下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中，正确的为（）。A．李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明

B．李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议

C．因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决时限

D．李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉

答案：ABD 解析：中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。

5．甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（）万元。

A．1200 B．1800 C．2100 D．3000 答案：C 解析：《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％”。2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金最低比例由20％提高到35％。6000万元×35％=2100万元。6．该项目的工程竣工验收工作由（）负责组织实施。

A．该区人民政府建设行政主管部门

B．该市工程质量监督机构

C．甲公司

D．丙公司 答案：C 解析：工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委

托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。7．在办理商品房预购手续时，王某（）。

A．可以申请住房公积金贷款

B．可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5％

C．应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案

D．应当办理预购商品房抵押登记

答案：AD 解析：建设部《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)规定，面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

8．王某购买的住宅的产权登记面积为（）。A．套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 B．套内房屋使用面积＋分摊的共有建筑面积 C．套内建筑面积+套内阳台面积＋分摊的共有建筑面积

D．套内房屋使用面积牛套内墙体面积＋套内阳台建筑面积＋分摊的共有建筑面积

答案：AD 解析：房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。9．王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（）元。

A．100 B．140 C．1100 D．1540 答案：D 解析：城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。5000元／㎡×80㎡=400000元。职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元／㎡的价格预购了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。根据纳税人所在地在城市市区的，税率为7％，440000元×5％×7％=1540元。

(二)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划、以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公

司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。

10．乙公司通过市场分析、制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投

标报价，此地价为甲公司预期（）。

A．能保本而接受的最高地价

B．能保本而接受的最低地价 C．能取得正常利润而接受的最高地价

D．能取得正常利润而接受的最低地价

答案：D 解析：当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。能取得正常利润而接受的最低地

价应是甲公司的最大希望。

11．目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观调控政策，其中属于财政政策的为（）。

A．增加税收

B．提高存贷款利率 C．调整土地供给结构

D．减少公共工程开支

答案：AD 解析：财政政策，是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策。主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和税收。12．该地块招标文件中明确规定，项目总建筑面积中应当有70％以上用于建造90㎡以下的住房，则该指

标为统计指标中的（）。

A．结构相对指标

B．强度相对指标

C．比较相对指标

D．比例相对指标

答案：A 解析：结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。该指标的计算公式为：结构相对指标(％)＝（总体内某部分或组的数值/总体总数值）×100％。

13．甲公司预期获得的房屋销售款项实现时，将在现金流量表中列入（）。

A．货币资金的期末余额

B．经营活动产生的现金流量 C．投资活动产生的现金流量

D．筹资活动产生的现金流量

答案：C 解析：现金流量表中，收回投资所收到的现金应包含在投资活动产生的现金流量中

14．乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规

划中用地控制指标的为（）。

A．绿地率

B．容积率 C．建筑密度

D．住宅和商业用地的面积

答案：ABC 解析：控制性详细规划的控制体系指标包括以下各项：(1)用地控制指标。包括用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。(2)环境容量控制指标。包括容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。(3)建筑形态控制指标。包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。(4)交通控制指标。包括交通出入口方位、停车位。(5)城市设计引导及控制指标。包括对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求。(6)配套设施体系。包括生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。

15．下列关于双方达成协议的表述中，正确的是（）。

A．双方达成的是一种单务合同

B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告

C．甲公司是乙公司的被代理人 D．甲公司开始支付的款项是一种定金

答案：BC 解析：双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。双方达成的是一种双务合同。定金与预付款的区别在于：预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以，预付款与定金的性质是完全不同的。2007房地产基本制度与政策考试试题参考答案

一、单项选择题

1．D 2．C 3．B 4．C 5．B 6．D 7．C 8．A 9．C 10．B 11．A 12．A 13．B 14．A 15．D 16．D 17．B 18．C 19．C 20．B 21．D 22．D 23．B 24．C 25．B 26．B 27．A 28．C 29．C 30．D 31．C 32．D 33．B 34．D 35．A 36．B 37．B 38．D 39．B 40．B

二、多项选择题

1．ACD 2．ABD 3．ADE 4．ABD 5．BCDE 6．BD 7．ACE 8．ADE 9．ACD10．ACD 11．ABDE 12．ACD 13．ABE 14．BCD 15．BCE

三、判断题

1．× 2．√ 3．× 4．× 5．× 6．× 7．√ 8．√ 9．× 10．√ 11．× 12．√ 13．√ 14．× 15．√ 16．√ 17．√ 18．× 19．√ 20．√ 21．× 22．× 23．√ 24．√ 25．× 26．√ 27．√ 28．√ 29．√ 30．× 31．√ 32．× 33．√ 34．√ 35． × 36．× 37．√ 38．× 39．× 40．×

四、综合题

篇3：2004年房地产估价师《制度与政策》真题

关键词：房地产,政策,制度

房地产业在许多国家已是成熟的产业, 在我国则还是个新兴产业。我国的房地产业是随着经济体制改革的不断深化而发展起来的。经过20多年的改革和发展, 我国房地产业在国民经济中扮演着愈来愈重要的角色, 深刻影响着经济的持续发展和社会的和谐稳定房地产业, 逐步发展成为我国的主导产业。2002年以后, 我国的房地产业出现了过热现象, 主要存在土地的开发和使用不规范, 房地产开发规模太大, 投资结构不合理, 商品房价格飞涨, 商品房空置率太高, 房地产投机买卖行为盛行, 造成一定的市场混乱, 给房地产业的平稳发展乃至国民经济的健康持续发展带来了一定的危机。在这种情况下, 国家出台了一系列宏观调控政策, 国家出台的一系列调控政策, 取得了初步成效, 禁止了虚构买卖合同, 恶意哄抬房价, 发布虚假广告等行为, 抑制了囤积房源、炒买炒卖等现象, 一定程度上稳定了住房价格, 调整了供应结构, 遏制了投机需求, 消除了一些导致房地产发展不健康的因素。但实际效果却并不很理想, 主要原因有:政策并非十全十美, 政策本身有漏洞, 缺少短期、中期、长期的综合考虑, 缺乏各种调控手段的科学、综合、合理运用, 政策调控时间节点的把握上也值得商榷, 各地贯彻政策的力度大小不一, 发展也不平衡, 这些政策未能从根本上解决问题, 也远未建立我国房地产业健康持续发展的保障机制。故本文将列举一些国家成熟的房地产政策和制度, 我们要借鉴他们房地产业发展经验, 完善我国城市房地产政策和制度建设。

美国、日本、新加坡是世界上比较典型的三种房地产业发展模式, 美国依赖市场原理运行的住房政策, 日本以公库、公营、公团为三大支柱的住宅政策, 新加坡的“居者有其屋”计划和中央公积金制度, 这三个国家房地产政策制度各有其优点和不足。

(一) 美国:主要依赖市场原理运行的房地产政策

美国总统胡佛讲“没有什么东西比住房对于人民幸福和社会安定更重要。”这句话已成为政府首脑关心住房的一句名言。目前, 美国的住房政策主要指导思想是刺激房地产业和经济的发展, 鼓励公民买房, 进一步提高个人拥有住房的比例, 改善住房结构, 资助低收入居民租房。主要包括以下几方面内容:一是政府成立专门的机构来实施抵押贷款证券化, 降低银行的流动性风险, 鼓励银行为居民提供购房的资金来源。二是对购房者实行优惠的税收政策。凡贷款买房者, 其所付的贷款利息均可抵冲个人收入, 从而少交所得税。三是政府参与建造一定的经济适用房。四是实施公平住房政策, 严禁在租房、买房以及申请贷款时歧视有色人种或穷人。

美国房地产政策的主要特点是充分依赖市场原理运行, 是相当彻底的民间投资主导型住宅供应政策。住宅政策的展开过程是低、中、高收入阶层住宅援助政策的市场原理的渗透过程, 推行的“小政府、大市场”的经济理念, 是政府作用最小化、限定化过程。政府在住宅开发中推行和鼓励私人机构参与中低收入家庭的住房建设与经营管理。美国保持着很高的私有房拥有率, 只拥有极微小部分的公营住宅。美国住宅政策最大的成功是带来了市场繁荣, 促进了经济发展, 房地产业成为支撑美国经济发展的三大支柱产业之一。同时, 美国的房地产市场也是世界各国中经济规模容量最大的市场。这一政策取得成功的关键是以健康有序的市场机制作保障, 这也是我国房地产政策与制度建设最应借鉴的地方。

但美国的房地产政策也存在明显的缺陷:从整个住宅政策发展的历史来看, 没有一次能充分提供低收入阶层的住宅供给。民间主导市场在发展过程中时刻伴随着阶层市场化问题、低收入阶层居住环境恶化问题、住宅市场的不安定问题。美国的住宅问题并非其他发达国家那样是突出型住宅不足问题和居住质量问题, 而是低收入阶层过重的居住费负担问题, 即无法确保能力范围内适当的住宅供应问题。彻底的市场化带来了住宅市场的阶级差别和不安定发展的社会问题, 这是我国最应吸取教训的地方。

(二) 日本:分阶层的住宅供应体制

二战后, 日本住宅供应量严重不足, 居住环境恶劣, 又在20-30年内基本实现了都市化转变, 这迫使政府采取经济措施解决住宅供应量不足问题。政府在短期内确立了分阶层住宅供应体制, 即为中等收入以上阶层提供私有房市场, 为中等收入阶层提供市场租赁住宅, 为低收入阶层提供政府保障性住宅。制定“住宅金融公库法”、“公营住宅法”、“日本住宅公团法”, 确立了日本独特的住宅供给制度。住宅金融公库的作用之一是为购房或建房的个人提供低息、长期的住宅贷款, 它为支持社会中高收入阶层自有住宅做出了很大贡献。公营住宅法的制定主要是为了解决社会底层的住宅难问题, 它为保护社会低收入阶层有房可住, 维护社会安定发挥了积极的作用。住宅公团加速产业振兴, 开始大面积住宅地开发和住宅团地建设, 满足中等收入阶层的住宅需求。

由于住宅投资主要依靠公共金融来拉动民间投资, 所以形成了日本独特的政府金融模式住宅政策。总的来说, 日本政府在房地产行业的参与程度相当深, 政府工作一是体现在立法上, 颁布了《住宅建设规划法》、《公营住宅法》、《地方住宿供给公社法》等。明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。二是体现在财政、金融的支持上。创造住宅金融公库模式, 向普通居民提供长期低息的住宅资金, 为解决日本国民的住房问题, 特别是对稳定金融市场的利率和资金, 发挥了巨大作用。在日本, 凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内, 均可向住宅金融公库申请低息贷款, 平均利率比商业银行贷款低30%左右, 而且地方政府和民营企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住宅建设。三是体现在税收的支持上。日本规定国民购建符合国有政策及技术规范要求的住宅, 在还贷期内的数额可在个人所得中扣除, 个人住宅所得的定期收益免征所得税, 对住宅交易征收的税进行减税优惠。

以公库、公营、公团为三大支柱的日本住宅政策, 加上积极的财政投融资政策, 有效解决了战后严重的住宅供应短缺问题, 还为安定社会和推动经济发展做出了贡献, 在解决广大民众的基本住宅需求方面取得了很大成功。

但这种急进性发展也给日本带来了前所未有的高地价高房价问题。尤其是在80年代, 日本对美国的贸易收支出现了大幅度的顺差, 为了减少经济摩擦, 政府开始重视内需主导型经济的扶持和发展, 在此背景下房地产业作为扩大内需的支柱型产业得以快速发展, 战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例6%-8%。同时也导致了土地、房屋价格飞涨, 房地产的恶性投机引发了世上罕见的房地产泡沫的产生。到1990年, 日本的房地产业经历了一个极大的发展过程而达到了鼎盛, 地产的总价值约为20万亿美元, 相当于当时全球股市总价值的2倍, 单东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。日本出现了狂热的地产投机风潮。地产价格不断上扬, 泡沫越吹越大。最终金融环节断裂, 致使股市、房产泡沫破灭, 国民经济开始了长达八、九年低速和萧条, 其阴影一直延续至今。

日本分阶层的住宅供应体制, 以及有效解决住宅供应短缺政策, 值得我国借鉴。同时, 由于我国仍然是投资拉动型经济增长方式, 加上地方政府的利益驱动, 房地产投资过热现象并未得到根本改变, 我国应吸取日本的教训, 提前防范房地产过渡泡沫的产生。

(三) 新加坡:完全政府主导型的房地产政策

新加坡主要依赖于三大房地产政策措施:一是实施“居者有其屋”计划;二是建立中央公积金制度;三是构建一个完整的住房金融机构体系。

历史上的新加坡, 曾是一个殖民地国家。1959年, 脱离英联邦自治时, 还有40%的人口拥挤在破旧、肮脏的棚户区内。1960年, 新加坡成立建屋发展局, 负责建造公共组屋, 以解决广大中低收入居民的住宅问题, 开始大规模兴建住宅。1964年, 政府宣布“居者有其屋”计划, 鼓励中低收入阶层购买政府建造的组屋, 使人民都拥有自己的住房。到90年代中期, 建屋发展局共兴建了70万套国民住宅, 已有87%左右的人口在该计划的支持下购买了组屋。在新加坡的住宅中, 有85%以上是政府兴建的公共组屋。居民购买组屋可用低息贷款支付80%的组屋售价, 也可用公积金购买, 对低收入家庭, 可享受高额低息贷款等优待。建屋局严格管制组屋的转售, 防止居民通过转售牟利, 只允许居民在住满5年后可将组屋转售他人, 但须付给建屋局相当于转售价10%到20%的附加费, 或在下次分配组屋时加付10%的售价。

新加坡住房融资主要采取的是中央公积金制度, 这项制度于1955年开始实施, 至今已经过了40多次的修改和完善。它的实质是政府为维护劳工和受薪者福利而推行的一种强制性储蓄制度, 也是一种全民性的社会保障制度, 它使政府积累了大量的住房建设资金, 从而成为政府支持住房发展的主要资金来源, 也是“居者有其屋”计划能够顺利实施的主要内容。主要做法是:任何一名雇员或受薪者每月必须按一定比例扣除工资;作为雇主的私人企业或政府部门也必须按一定比例逐月拿出一定款项, 分别记在雇员名下, 两者统一存到中央公积金局, 作为雇员的公积金存款。公积金缴交率近几年来基本维持在20%的水平。中央公积金局收取公积金后不存入银行, 直接购买国债, 国家则将这些资金投入住房和城市基础设施建设。公积金的适用范围明确并且广泛, 缴纳人可利用公积金买房、买保险、住院、养老等, 中央公积金局除应付会员提取和向会员贷款外, 还向公共建筑承包商提供建造贷款。

新加坡有一个完整的住房金融机构体系, 它包括专业性住房金融机构——新加坡中央公积金局, 非专业性住房金融机构——商业银行。住房金融担保和保险中介公司在住房融资提供担保。除此以外, 新加坡还有一个完善的公积金保险体系, 包括公积金最低贷款计划、填补最低存款计划、家庭保障计划、家属保障计划。健储蓄计划、保健双重计划、公积金教育计划、公共住屋计划、住宅产业计划。借助于发达的金融业的支持, 新加坡的房地产业发展很快, 住房问题得到了较好的解决。

新加坡是世界上住房问题解决得比较好的国家, 政府十分重视房地产业对整个经济发展的调节作用。当经济出现衰退时, 政府便组织大量建房, 通过发展房地产业来带动经济的发展。可见新加坡房地产业的整个行业是由政府主导的。由于新加坡的国情与我国差别太大, 我国作为13亿人口的大国, 地区发展又不平衡, 新加坡的房地产发展模式不能照搬照抄, 但应借鉴实现居者有其屋目标的成功做法, 学习它的中央公积金制度和完善的住房金融机构体系。

分析以上三国房地产政策制度的优点和不足, 借鉴他们的发展经验, 以利于对我国当前房地产政策与制度建设存在的问题和不足, 对完善我国城市房地产政策制度以保障房地产业持续健康发展提出一些设想和对策。

首先确立房地产业发展的四个理念:一是确立房地产业是我国国民经济的主导产业和支柱产业的理念;二是确立房价上涨或下跌过快是宏观调控出发点的理念;三是确立房地产宏观调控是一个系统工程的理念;四是确立房地产宏观调控立足于法制化的理念。

其次, 对城市房地产政策与制度建设作总体性的框架设计:一是用金融、财税等手段调节导致房价上涨或下跌过快现象的不合理因素;二是政府切实履行经济适用房、廉租房建设责任;三是完善土地供应制度和土地使用权转让机制;四是建立健全公平合理的动拆迁补偿制度。

参考文献

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[2]足立基浩, 大泉英次, 桥本卓而.住宅问题与市场、政策[J].日本经济评论设, 2000.

[3]田东海.住房政策:国际经验借鉴和中国现实选择[M].北京:清华大学出版社, 1998.

[4]海房地产经纪学会.国外 (地区) 住宅法规选编[M].上海:上海社会科学院出版社, 2001.

篇4：2004年房地产估价师《制度与政策》真题

1、下列关于廉租住房地表述中，正确的是

A.廉租住房地供应对象包括中低收入家庭

B.廉租住房免征房产税

C.廉租住房的供应以实物配租为主

D.廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人住房面积的60%

2、《土地管理法》规定，农民自由住宅的宅基地，属()所有。

A.国家

B.所在的村民小组

C. 农民个人

D.农民集体

3、下列关于征收土地的表述中，正确的是( )

A.土地补偿费均为该土地别征地前三年平均年产值的6至10倍

B.安置补助费只能发放给安置单位

C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金

4、放地产开发项目自( )之日起满意念未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A.土地使用权出让合同签定

B.土地使用权出让合同约定的动工开发

C.土地使用权出让金缴纳

D.土地使用权证书取得

5、《宪法》规定，国家为了公共利益的`需求，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿

A.征收 B.征用 C.征收或者征用 D.征购

6、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为( )之日

A.房地产估价师实地查勘 B.国有土地出让合同签定

C.拆迁公司现场动员搬迁 D.房屋拆迁许可证颁发

7、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，有( )裁决

A.上级房屋拆迁管理部门

B.人民法院

C.县级以上人民政府

D.同级人民政府

8、在城市房屋拆迁补偿安置中( )

A.产权不明确的房屋不予补偿

B.已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人

C.未解除租赁关系的房屋，暂不补偿

D.未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿

9、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的( )认定

A.房屋权书登记机关 B.县级以上人民政府

C.房屋拆迁管理部门 D.城市规划行政主管部门

10、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从( )之日请计算

A.工程竣工

B.物业验收合格

C.购房人实际入住

D.开发企业向购房人交付房屋

参考答案：

篇5：2004年房地产估价师《制度与政策》真题

A.养殖水面

B.草地

C.耕地

D.水利设施用地

E.未利用地

2、国家规定，商品住宅用地必须采取()方式出让。

A.抽签

B.招标

C.拍卖

D.协议

E.挂牌出让

3、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有()。

A.征收集体土地过程中对民房的拆迁

B.城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁

C.城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁

D.城市市区内国有企业对厂房的自拆自建

E.城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

4、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有()。

A.抵押人到期来偿还债务的B.抵押人擅自处分抵押房地产的C.抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D.抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的E.未经抵押权人同意，抵押入擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的5、下列房地产中，不得转让的有()。

A.共有的房地产

B.未解决权属争议的房地产

C.没定了抵押权的房地产

D.已被依法查封的房地产

E.已列入城市拆迁范围内的房屋

6、一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有()。

A.有15名以上专职注册房地产估价师

B.专业技术人员达70% 建设工程教育网信息

C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师

D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%

E.股东中有3名以上专职注册房地产估价师

7、《物业管理条例》确立的基本制度包括()。

A.业主大会制度

B.业主公约制度

C.住宅小区治安管理制度

D.住宅小区综合验收制度

E.住房专项维修资金制度

8、在下列行为中，属于犯罪的有()。

A.欠税

B.偷税

C.抗税

D.退税

E.漏税

9、下列资金中，可以用于购买国债的有()。

A.担保公司资金

B.在建工程抵押贷款

C.商品房预售资金

D.住房共用部位共用设施设备专项维修资金

E.住房公积金

10、直接导致市场失灵的原因有()。

A.外部性

B.垄断

C.排他性物品的生产

D.信息不完全

E.政府对市场的管理和协调

1、ACD

2、BCE

3、BE

4、ABC

5、BDE6、ACDE

7、ABE

8、BC

9、AE