中国房地产价格影响因素与发展趋势研究

2022-09-11

一、房地产价格的影响因素

房地产价格的影响因素可分为宏观因素和微观因素两类。宏观因素有:政治法律因素、经济因素、社会文化因素等 (如图1所示) ;微观因素有:房产本身、家庭可支配年收入、购房者偏好、金融机构的影响等。

(一) 宏观因素

1. 政治法律因素

政治法律环境是指影响房地产市场主体的政治要素和法律体系及其运行状况, 比如政府行为、政府颁布的各种政策规章等。分税制改革后, 卖土地成为地方政策财政收入的重要组成部分, 而土地是房产成本的重要组成部分, 因而政府行为是房价上涨的原因之一。根据“房子只住不炒”的要求, 各地政府进一步出台了限购条款, 但大城市人口密集, 住房需求量仍在上升, 也成为房价上涨的诱因。

2. 经济因素

经济因素指构成企业生存和发展的经济环境, 包括经济发展水平、经济体制和政策、当前的经济状况和房地产市场的供求关系等。孟庆斌等 (2014) 认为利率、汇率、通货膨胀率、土地价格、经济增长率对房价都有长短期影响。房地产市场处于繁荣时期, 房地产投资增加, 供给相对充足, 房价跟随供需状况而平稳波动或稳中有降, 反之亦然 (熊剑、李春燕, 2015) 。

3. 社会文化因素

社会文化因素包括范围很广, 主要有文化传统、人口因素、价值观、消费心理等。人口红利直接或间接推高房价、人口结构也影响房价。同时, 生活节奏的加快使人们的生活方式发生了很大改变, “几世同堂”变成了“三口之家”, 中小户型成为人们的主要购房类型。很多中国人认为, 有房才是家, 所以房子也是刚需, 这些都影响了需求, 进一步影响房价。

(二) 微观因素

1. 房产本身

考察房价影响因素首先要考虑房产本身, 如房产造价 (含土地) 、房产的两重性、房产的附加功能、房产周边的设施等。高额的土地出让金是房产成本的重要组成部分。而房产周边的公共设施如拥有交通设施、商铺、大型商场、停车场、学校等也是作为房产价格考量的因素。

2. 家庭可支配年收入

经济基础决定上层建筑, 人民主要矛盾的变化依赖于人民生活水平的提高, 最直接的表现是家庭可支配年收入的增加。家庭可支配年收入的增加使人民的需求增加, 而需求表现了购买者有意愿且有能力支付的水平。所以, 需求增加也刺激了房价的上涨。

3. 购房者偏好

2007年中国青年报等发起的一个关于买房或是租房的调查中显示, 84.2%的人选择买房。而2018年O2O科技公司自如对90后的调查显示, 仅有31%的都市白领觉得只有买房才能让自己安心。这说明十几年的时代变迁使人们对房子的态度发生了变化, 同时人们对房子的功能需求也在增加, 即不再只是考虑有没有房子住, 还要考虑是否住得舒服。

4. 金融机构的影响

除了前三个因素从房地产市场买卖双方的供求角度影响房价外, 金融机构作为第三方对房价也产生了很大的影响。一方面, 企业通过向银行贷款建房, 提高房产成本, 会使其通过提高房价尽早回本以降低风险。另一方面, 更多购房者考虑贷款买房, 而贷款买房就要多付银行利息, 这无疑也提高了房价, 加重了购房者的负担。

二、房地产市场的未来发展趋势

目前高昂的房价成为社会问题, 未来房价何去何从?政府能否宏观调控稳定房价?我国房市泡沫何时破碎?这种种问题的答案都需要通过对房地产市场的未来发展趋势进行预判来获得。

(一) 只住不炒下, 从投资到消费的转型

自党的十九大报告提出“房子是用来住的、不是用来炒的”这一理念以来, 针对炒房行为, 各地房地产调控政策持续升级, 但总是有些不和谐的现象出现。对此, 住建部分别在2018年5月9日和5月19日重申了毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位, 坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。可以看出, “只住不炒”的思想和政策指引下, 人们对房产的态度会从投资向消费转型。

(二) 偏好改变下, 从新建房到存量房的迁移

从消费者偏好来说, 由于人们对房子及其附加功能的需求, 购房者不再只热衷于新建房, 加之二手房产业链的成熟, 形成了一批专业化的直营连锁机构和职业化的150万的职业经纪人, 成为这个行业核心的驱动力, 人的力量和机构的力量合力将推动房地产市场从新房为主导变成以二手房为主导的发展新趋势。

(三) 租购并举下, 从购房到租房的转变

从买房到租房的转变, 可能是被逼无奈, 可能是自愿选择。但不管怎样, 在国家出台“租购并举”政策之后, 我国房屋租赁的发展不仅是大势所趋, 也将大有可为。纵观全球, 大城市的高房价催生了低住房自有率。比如经济发达的德国、法国、日本, 住房自有率分别为47%、54%、61%;柏林低至14%。我国住房自有率达到90%, 但在一二线城市职工工资的涨幅赶不上房价的涨幅的情况下, 面对高额的房价和租购并举的政策支持, 越来越多的年轻人会选择租房。