物业费欠费原因分析

2022-08-29

第一篇：物业费欠费原因分析

如何收取物业欠费

在管项目如何收取欠费

一、首先要明确清欠的重要性和必要性,是项目的日常工作。(清欠能让公司回笼更多的资金、保障公司现金流的平稳，也是规避风险、实现资金再利用再分配的手段)

1、业主交纳物业费是物业公司赖以生存的基本保障，只有业主按时按量交纳物业费，物业企业才能有良性发展，物业服务人员工资福利待遇得到保障，才有更好的精力去服务于广大业主;所以，解决欠费问题极为重要，各项目，各级人员都应引起重视。

2、不交费的业主原因各不相同，各有措辞;但是不论什么样的原因，都得去实际解决;清欠工作必须坚持进行;清欠工作也是物业行业内所有物业企业都面临的。

清欠是项目全体员工乃至公司所有员工的工作，需要全体员工共同参与和努力;项目经理及客服是在管项目清欠工作的主要负责人和牵头人。

项目人员应该想尽一切办法在不明显违法的前提下有序的开展清欠工作;有效的解决历史欠费;避免欠费的滚雪球式恶性循环;更有利于公司长远发展，良性发展。

3、改变观念，清欠不是一味的只顾收费;清欠既能收取费用，处理烂账、死帐;也能促成建立我司与业主的有效沟通，更能让项目人员直面项目管理事实，清晰的了解项目整体情况;更好的着手改进和提升我们的服务;一举多得!

综上，清欠应该纳入公司日常(项目)工作中，并且引以为足够的重视;不能完全依靠总部的支援，项目要形成清欠的常规化、制度化、规范化、体系化。

二、一般项目的欠费现状：

基本欠费原因情形：

1、未入住(未装修)

2、已入住，但长期在外(已装修)

3、发生入室盗窃

4、自行车或电动车在园区内丢失 5房屋漏水等工程质量问题

6、业主认为项目基础管理的种种不到位情况

清费方式：

1、张贴通知单/函

2、电话催收

3、组织上门

4、约定商谈 5其他措施

日常催费流程：张贴催费公告(留底/拍照)→→贴催费单/函→→电话催费(做好反馈记录)→→组织人员上门(分配人员，记录表)→→办公室/业主家约谈协商→→最后催告函→→诉至法院

张贴催费单/函：张贴后注意催告取证(特别选出长期欠费及恶意欠费的) 电话催收：在单子张贴后，可依据项目收费台帐，随即进行安排前台开始电话联系催收，要注意语气平和和礼貌。做好记录以便后续跟进处理催缴。

组织上门：在张贴催费单/函7天左右，组织安排人员上门，主动与业主沟通协商，讲道理摆事实。(上门的益处：了解业主所想及项目情况，便于分门别类，与业主近距离沟通，也对项目管理工作有个客观的补充了解)

另外，上门不一定指小区内该住房，对于资料齐全有其他地址和工作单位的，可电话联系告知要去单位等商谈;特别对于国企、企事业单位及机关单位的业主，该类人员效果还是比较好的。

约定商谈：根据项目实际情况，例如被盗等情况中确实物业服务企业(我司)在提供物业服务过程中存在过失原因的或者存在瑕疵履约的，给与一定的减免/优惠，根据项目及实际情况，灵活的双方协商;上报领导备案/批准。另外，每个业主的素质和心理是不一样的，所以要灵活多变，进行面对面的沟通。

注：收费人员要统一着装，规范言行;表明目的。在日常管理中与业主沟通过程中也可以指出欠费问题，越是欠费多的业主，越要主动去沟通，事情终归要有解决的;拖欠物业费对于业主始终是一笔抹不掉的债务!对于清欠工作，要真诚的、面与面的去沟通。捕获业主言谈中的信息，以便我们有应对。

对于以上清费方式以及配以其他非常规方式最终无法达到收回欠费的，可以选取各类欠费原因的典型业主组织材料，上报法务部，予以通过诉讼途径，依法进行追收。

对于诉讼清欠(不到必须手段，因为诉讼会将使我司与业主关系走向对立面;)<

1、准确的欠费信息(房屋面积、单价、欠费起止日期等)

2、业主资料(接房/入住资料、身份证复印件、与业主签订的物业服务协议等)

3、书面催收物业欠费的证据材料(通知书、单据等形成完整的证据链)。

三、例举以下情形不能形成不缴纳物业服务费用的抗辩：

1、开发商遗留问题为由不缴费;开发建设单位建设的房屋(工程)质量问题或建设之初承诺不到位，业主不能以此为由不履行缴纳物业费的义务;因为业主与开发商是基于房屋买卖合同关系，而我司与业主是基于物业服务合同形成的物业服务关系。

2、以并非物业服务合同当事人为由;我司与开发商签订的前期物业服务合同;与业委会签订的物业服务合同，都是通过合法途径受合同法、各级物业管理条例保护和制约的合同关系，根据物业管理条例的规定对每位业主都具有约束力，业主虽不是形式上的签订者，但实际是基于物业服务合同下实际权利义务的享有者和承担者;业主应当承担缴纳物业服务费。

3、以未享受或者不需要物业服务为由;根据法释【2009】8号第7条，业主不能以未享受(如出国，出游)或者无需提供物业服务来拒绝缴纳费用;物业服务合同是全体业主共同决定的，选聘物业服务企业提供物业服务，所有业主都权利义务具有均等性和稳定性。权利可以放弃，但是义务不可能放弃。

4、应当由物业实际使用人缴纳为由;物业所有人与物业使用人不是同一人，即业主将房屋出租、出借等情况的，业主还是应当缴纳物业服务费用，物业管理条例第42条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”即使国务院颁发的物业管理条例有规定，业主与物业使用人、借用人在租赁合同、借用合同约定由相关使用人缴纳物业费，但是通常情况下，该种合同只是业主与相关使用人两方签订的，不能对抗善意第三人，即不能与物业服务合同关系形成对抗，因此最终，业主还是要承担物业服务费。

5、以家中失窃/园区内被盗为由拒绝缴费;业主和物业服务企业在《物业服务合同》中约定提供的保安服务(安保义务)应当理解为是对小区内的公共秩序的维持和公共设施的安全保障进行管理，如果当事人没有特别约定，物业服务企业也不存在过错的情况下，物业服务企业对业主住宅内的财产被盗并不承担责任。如果物业服务企业在进行物业服务时，在保安措施和防范工作方面不存在疏忽和过失，尽到了管理、保障义务，物业服务企业就不应承担案外人犯罪行为所致的损害结果的民事赔偿责任。另外，物业服务关系中业主与物业公司不形成保管关系，除非特别签订合同并约定保管责任;但事实上，业主一度认为物业公司负有保管责任这是错误的;被盗的情形也是由犯罪分子引起，应由犯罪分子承担责任。

另外，项目管理人员可从情理上给出解释：对于一些开发商遗留问题，我司作为业主的管家，很愿意为广大业主去沟通、协商、解决这些问题;我们物业企业是跟广大业主站在一边的，是为业主利益而考虑的，一定会做好物业服务工作; 对于被盗问题，我们也痛恨小偷，扰乱了社会秩序，损害业主的同时也影响了了业主与我司的良好关系;给业主造成损失的不是我司，而是该死的盗窃犯; 对于未入住的问题，小区是全体业主的，诸多的公共设备设施，公共用部位的管理、维护，并不会因为没有入住，业主的楼道就不清扫，路灯就不开，我司还是一样给业主管理好小区，营造方便、舒适、便利的环境。因此作为业主也要理解物业服务企业的难处，人人都缴纳物业费等等....... 法务部

第二篇：物业公司催缴欠费工作计划

由于前期经营管理不善，主管领导及员工的工作态度、责任心没有到位，加之各小区存在不同问题(部分未入住、工程遗留问题等)，物业公司各小区均存在部分住户多年未交物业费取暖费的情况。为提高物业公司收费率，确保物业公司健康持续发展打下坚实的基础，物业公司制定了清欠物业费取暖费工作计划。

一、

1、

2、

3、

4、

二、

1、催缴工作从以下几个方面进行：

树立全体员工责任心，充分调动工作积极性。公平分配催缴任务，将员工分组，任务责任到人，限时完成任务。

针对不同住户不同问题，采取不同措施，本着“先易后难”的原则，通过沟通协调，集思广益，想尽一切办法，既要保证工作进度，又要保证对业主的服务质量，达到提高收费率和业主满意的双赢。 “由点辐射到面”，对极少部分不配合工作的欠费户进行起诉，用法律维护物业公司和其他业主的合法权益，并以此作为对其他欠费户的警示，督促其尽快交纳所欠费用。如对欠费户采取停水停电或大量起诉等强硬措施，会激发业主与物业公司的矛盾，不利于物业公司长远发展，起到事倍功半的效果。

将2015年6月作为“催缴欠费突击月”，催缴工作作为物业公司重点，全体员工齐心协力，争取圆满完成催缴任务。工作目标：

通过以上工作，争取将2014-2015年度物业费取暖费收费率提高到90%以上，2015-2016年度收费率达到93%-95%，确保93%;并同时完成各年度费用的清欠任务。

2、相信在物业公司全体员工的共同努力下，我们有决心使每年收费率提高2个百分点，争取用2-3年时间物业公司收费率达到96%以上，使物业公司持续健康的发展，为鹏达集团的腾飞做出贡献。

物业公司 2015年6月2日

第三篇：物业公司欠费收缴管理办法新修订

物业公司欠费收缴管理办法(草案)

为规范公司及各管理处历年欠费催缴工作，使欠费催缴工作有章可循，特根据相关法律法规及集团相关制度，制定本管理办法。

第一条、欠费

本管理办法中欠费指公司及各管理处应收而没有按期收回的各项费用，包括但不限于物业费、采暖费、有线电视费、公共维修基金、商业物业租金等相关费用

第二条、责任部门及负责人

直接业务部门及管理处为欠费收缴的直接责任部门，相关领导为欠费收缴第一责任人，其他管理人员和收费人员为第二责任人。

第三条、欠费收缴方式

一、一般催缴方式：

1、向业主发放催缴通知单;

2、通过板报公示催费;

3、在单元门上粘贴缴费通知;进行收费宣传;

4、对不常住的住户进行打电话通知交费;

5、通过上门和其他途经，与住户面对面催费。

二、通过法律途径解决：

1、发放律师函，告知业主欠费的违法性质及可能承担的法律后果;

2、通过诉讼途径解决欠费问题，诉讼对象应为常年恶意欠费、影响极坏且欠费数额较大的业主。

第四条、欠费类型及奖罚措施

一、欠费类型及收费率：

1、2007-2008年度各项收费(包括采暖费)，收费率应达到欠费总额的98%以上，该指标为硬性指标，直接和年初签订的《经营目标责任状》挂钩;

2、2006-2007年度欠费：收费率应达到欠费总额的90%;

3、2005-2006年度欠费：收费率应达到欠费总额的85%;

4、2004-2005年度欠费：收费率应达到欠费总额的70%;

5、2004年度以前的欠费：收费率应达到欠费总额的60%。

三、奖罚标准：

1、奖罚标准设置原则是体现奖励大于惩罚，最终实现收回欠费为根本目标，奖励数额和惩罚数额比例控制在3：1，即奖三罚一的标准;

2、本奖罚标准仅针对于2007年以前的欠费，2008年度的各项费用按照年初各单位签订的《经营目标责任状》约定进行考核;

3、直接责任部门完成规定收费率，超额部分进行奖励，奖励标准为超额部分的3%，该笔费用可由直接责任部门直接支配，公司不做任何干涉;

4、直接责任部门完不成收费率，则对相关责任人(包括主任、副主任、收费主管人员)进行处罚，处罚标准为未完成部分的1%，处罚金额次月直接从奖金中扣除;

5、对于在欠费收取表现良好的部门和个人，可作为年终评选先进重要参考依据。

第五条、重点关注对象

一、管理处在收取本年度各项费用时，如发现业主拖欠各类费用总计2000元以上，应将该业主作为重点关注对象，开始采用各种方式进行催缴费用;

二、因房屋租赁产生的租金预期一个月没有缴纳，相关责任部门应将该承租人列为重点关注对象，既要督促其及时缴费，又要防止其转移财产，逃避责任。

三、一旦确定重点关注对象，请三日内将重点关注对象的详尽资料、诚信度、拖欠费用原因和拟采取办法以书面形式上报公司职能部门。

四、公司职能部门应关注和协助责任部门按计划对重点关注对象进行催费，并及时把进展情况上报经理。

第六条、附则

1、本管理办法自经理签署下发之日起实施;

2、本管理办法解释权归经营计划部，并可根据实际情况的变化而进行修改完善。

第四篇：高校学生欠费原因及应对策略

王志发张永红彭剑峰

(

1、江西农业大学江西南昌 330045

2、江西机电职业技术学院江西南昌 330013)

11摘要：高等教育属于非义务教育，学费是高校办学经费的重要来源，高校学生欠费已经影响到高校的正常运转和发展势头。本文针对目前高校学生欠费现象，指出高校学生欠费的原因，并结合自己的工作体会，提出了解决高校学生欠费的应对策略。

一、高校学生欠费成因分析

近几年来，特别是高校扩招以来，高校学生欠费现象越显突出，究其原因，笔者调查后认为主要有以下几个方面。

(一)高等教育收费增长过快与居民收入增长相对缓慢之间的矛盾是高校学生欠费的社会因素。高校学生欠费虽然有学生自身的原因，如学生诚信意识淡薄，恶意拖欠学费等，但更多的还是社会原因，这是因为高校收费标准增长过快，超出大多数家庭的经济承受力。1949-1982年国家对高等教育实行“统包”制，高校学生免费接受高等教育;1983年之后按照《高等学校接受委托培养学生的实行办法》普通高校在国家任务计划招收的公费生和定向生之外，开始招收属于市场调节成分的自费生和委培生;1989年普通高校开始实行对所有学生收取学杂费的制度，并正式建立“双轨制”系统;1999年全国高校基本完成招生并轨和学生缴费上学改革;1999年之后，随着高校逐年扩招，收费标准也不断的提高，据《2002年中国统计年鉴》数据，1994一2001年农村、城镇居民的人均收入增长均不到1倍，而高校学费标准却从1000元左右上升到4800元左右，增长4.8倍，已超出大多数居民家庭的承受力。居民收入与教育支出的矛盾使相当多的学生家庭无力按时、足额缴纳学费，这是造成学生欠费的根本原因。

(二)家庭经济困难是高校学生欠费的主要因素。据新华社北京8月5日电(记者李亚杰)中国扶贫基金会对4省区20所高校调查显示，目前，我国高校在校学生中贫困生比例约为20%、特困生比例约为8%，其中，农、林、师范类院校贫困生比例超过30%，特困生比

作者简介：王志发(1978.2-)，江西农业大学工学院，助教，研究方向：高校学生思政工作研究。例超过15%(摘自2004年8月6日《黑龙江日报》、《齐鲁晚报》及《潇湘晨报》等)。在经济困难学生群体中，有的学生来自贫困农村和边远山区，有的父母双双下岗，有的家中有危重病人，有的遭遇自然灾害还有的是孤、残学生，这些家庭根本就没有能力承担起高额的学费。

(三)道德和诚信缺失是高校学生欠费的内在因素。道德束缚下的诚信状况是脆弱的。部分学生家庭并不困难，家长给了他们足够的学费和生活费，却并未将学费按时缴纳，他们有的将学费存放银行赚取利息，有的将学费挪作他用，用于投资、炒股、炒基金、购臵电脑、更新手机、在外租房、买名牌服饰、恋爱投资、支付网络游戏费用等，还有的学生见他人不缴也就心存侥幸，暂不缴纳。同时少部分学生炮制出一些国家贫困助学贷款申请书，骗取学校和银行方面的信任;再则，在诚信体制不健全的条件下，学生贷款后不及时还贷，从而加大了银行的风险，造成银行放贷的积极性不高，最后让真正需要助学贷款的贫困生无法享受到有限的资源。这部分大学生诚信的缺失使欠费现象在高校普遍存在，这是高校应该关注和思考的问题。

(四)高校缴费制度不完善是导致学生欠费的外在因素。目前，高校普遍存在学费管理方面相关制度缺失或制度不配套问题，没有建立起有效的学费收缴管理机制，主要表现为：

1、收费管理制度存在漏洞。常规性的缴费制度和管理不到位，往往只是在年终岁末突击清缴，交与不交一个样，交与少交一个样，从而造成恶性循环;

2、收费管理与学籍管理和常规管理脱节。财务、教务、学工、院系在日常管理和收费问题上只有分工，缺少协调，互相扯皮推诿，这种收费管理上造成的漏洞，为学生的恶意欠费提供了机会;

3、服务不到位，收费渠道单一，将小额资金拒之门外。某些高校财务部门为了管理上的方便，采取了单一的收费渠道，要求学生把学费存到指定的银行卡上，再进行统一的扣款，由于银行卡每年都要收取相应的年费，并把小额的资金拒之门外，从而影响了学生缴纳学费的积极性。

二、高校学生欠费问题的应对策略与思路探讨

解决高校学生欠费问题不是哪个人，哪个部门能办到的事情，她是一项系统工程，需要社会、学校、家庭及学生个人的共同努力才能予以解决。笔者认为有以下思路及应对策略。

(一) 要加大对高等教育的投入和贫困学生的资助力度。经济的发展要靠科技，科技的发展要靠人才，人才的培养要靠教育，所以说大力发展教育和科学事业，全面提高国民素质，是确保2020年实现全面建设小康社会奋斗目标的关键所在。随着建设小康社会进程的推进和高等教育大众化的加快发展，高校所承担的培养人才的任务更加艰巨，因此，中央财政和地方财政预算都要按适当比例增加教育经费的投人，比如十七大以后，国家加大了普通高、中等学校国家奖学金、助学金资助力度，中央财政支出由2006年18亿元增加到95亿元，2008年将安排200亿元解决普通高、中等学校贫困学生上学难的问题(摘自《中国教育报》2007年3月6日第2版)。通过增加国家奖学金、助学金的资金额度及覆盖面等措施，改变因大学生欠费而制约高校正常运转的现状，使高校在良性轨道上发展，为培养高质量的人才作出更大的贡献。

(二)要加强宣传和诚信教育，培养诚信意识，增强缴费的自觉性。《教育法》明确指出，高校属于非义务教育，高校学生应按照国家规定缴纳学杂费。在解决大学生拖欠学费的难题上，高校应按照欠费的不同成因，采取不同的政策措施，既要保证不让一个特困生因经济困难而辍学，又要让恶意欠费者如实的缴纳学杂费，对恶意欠费的同学给予教育和惩罚。因此高校应首先加强“高等教育是一项非义务教育”的舆论宣传，使学生清楚缴纳学费是每一个学生的责任和义务。要引导有能力缴费的学生尽快缴纳，不得拖延;要求暂时没有筹齐学费的学生，写出按时缴费的书面承诺书。其次是加强诚信教育，建立学生诚信档案并与全国联网，对不讲信用的学生要以学校为单位将其姓名、身份证号及违约行为进行公开曝光，同时将其行为记人个人信用档案，纳人全国个人信用信息系统，供全社会查询不守信用的纪录，达到一次失信影响终生的社会监督效果。当然惩罚不是我们的目的，我们的目的是要通过诚信教育，使明礼诚信变为大学生的自觉行动，提高大学生缴费的积极性。同时，要教育广大学生从国家发放财政贴息的信用贷款中，深切体会到学校和政府的信任、关怀和期望，培养学生明礼诚信的道德规范。 (三)加强学费收缴工作的领导，完善学费管理制度。催交学费不应只是财务处的工作，而是学校有关部门和院系齐抓共管，分工协作的大事。所以必须改革目前单一的学费收缴管理体制，成立校、院两级学费收缴工作领导小组，形成“校级领导带头、中层领导配合、全校老师参与”的良好催费局面。首先，学费收缴工作的主体应为院系，并由院系对学生的家庭经济状况要进行摸底调查，科学认定经济困难学生，并建立贫困学生档案，避免非困难学生占用困难学生的“奖、免、贷、补、助”的有限名额;其次，学校应对现行的学生管理及学费管理办法加以修改、补充和完善，坚决杜绝学生中的恶意欠费现象。比如：对确认为恶意欠费者不给予任何资助，取消一切奖学金评定和评优评先资格，并与家长进行沟通。再次，各个院系的交费情况应与各个单位的经费和考评挂钩，并对学费催缴工作完成好的院系给予奖励;第

四、改变以往单一的收费模式，更新学校缴费系统，尽可能为缴费学生提供更多的缴费渠道和便利条件，即现金、银行卡均可以缴费;第

五、规范工作人员的服务用语，提高意识和服务质量，学校财务部门不能图工作方便而将学生的小额学费拒之门外，这既为困难学生不能一次性足额缴费提供了便利，又起到了督促学生及时交费的作用和目的;第

六、财务处、教务处、招就处、学工处、院系等各部门做到及时沟通和配合，对恶意欠费者做到不缴费，不注册、不予以成绩、毕业答辩和开具报到证等，并对恶意欠费的学生情况在校园网上公布，以达到催缴学费的目的。

(四) 努力做好贫困学生的认定和监督工作，建立合理动态的贫困生档案。要作好这项工作，要全面、客观、细致地分析、观察，深人学生中调查了解情况，掌握第一手材料。而不能只依据谁有贫困证明，谁办理了缓交学费来简单断言。可要求有证明或需要勤工助学的学生，每人写一份详细的家庭情况介绍，老师在了解了情况的基础上，对学生反映的贫困情况认真核实，建立贫困生档案。只有准确的建立贫困生档案，才能使国家、学校政策真正落实到位，使真正需要帮助的学生得到帮助。认定贫困生虽说只是班级中的少数人员，但如果不能做到全面、公平、公正，由此带来的后果会严重失去同学们对老师、班委的信任，甚至影响到校方形象，从而引发各种不安定因素，导致班风不正。这项工作要采取动态管理，每学期调整一次，并由广大同学监督。只要发现有违反规定情况发生，要立刻撤挡、取消勤工助学岗位，追回之前的所有补助，决不姑息养奸。如果人人争当贫困生，人人羡慕贫困生，而真正的贫困生却得不到帮助，会使恶意欠费现象不断发生，这是学生管理者的失职。

(五)努力做好勤工助学和国家助学贷款工作。勤工助学活动是高校收费制度改革的一项配套措施，学校应建立比较完善的“奖、贷、勤、助、补、减、免” 七位一体的资助体系，大力推进国家助学贷款，挖掘勤工助学岗位，完善勤工助学机制，合理有效地使用勤工助学基金，组织学有余力的学生走自立、自助的道路，帮助他们树立自强不息的精神，通过双手劳动解决个人生活问题，真正减轻贫困生的经济困难。并且每年从学费收入中提10%的经费，除建立高校贷款风险补偿金外，剩余经费全部用来资助家庭贫困学生。对家庭月收人低于学校所在地区居民的平均最低生活水准线或学习和经济生活条件特别困难的学生可免收全部学费;对一些学习成绩优异、家庭确实困难的学生，特别是孤残学生、少数民族学生及烈士子女、优抚家庭子女等，实行减免学费政策;对其他一般家境困难的学生可适当减收部分学费。除此之外，高校要严把审核关，在贷款资源有限的前提下向银行推荐确实符合条件而又急需贷款帮助的同学，让真正贫困的学生圆大学梦。参考文献: [1]张大莲.对解决当前大学生欠费问题的探讨[J].北华航天工业学报，2007,(5). [2]丁文勤.当前大学生欠费的原因分析与对策[J].黑龙江高教研究,2003,(4). [3]李旭红. 高校陷入学费欠收困境的成因及对策[J].重庆社会主义学院学报,2007,(1). [4]王荣花.大学生欠费的原因及对策[J].安阳师范学院学报，2005,(1). [5] 唐闻捷，瞿佳.监管与服务并举稳妥推进学费清欠工作[J].中国高等教育2005,(13):48-50.