分析物业外包模式问题

分析物业外包模式问题（精选6篇）

篇1：分析物业外包模式问题

物业管理外包服务模式的6个关键性问题

一、物业管理服务转委托业务范围的合理确定

首先，物业管理是一项专业性很强的工作，在目前物管企业技术含量还较低的情况下，服务的专业性更多表现在对业务管理流程的合理分工和有效监控。高技术含量的业务是物业管理企业需不断巩固和加强的内容，但对劳动密集型业务或社会成熟型业务，企业要更多地通过社会的专业分工，达到降低经营成本、提高工作效率、提升服务的目的。其次，对于需要购置专业设备才能进行的，诸如高档石材的结晶保养、楼宇外墙清洗等业务，通常会委托给专业性服务商进行具体实施。再有，就是对于一些技术含量较高的专业服务领域和一些垄断行业，比如：电梯系统、弱电系统设备的运行和维修管理服务、物业区域治安维护、消防安全相关工作等，为了归避经营风险，保证服务质量，通常也要采取转委托的方式实现。而对于物业管理中的最有价值的核心业务内容，如日常小修服务、有偿特约服务等则一般不宜进行转委托。

二、注重前期市场细节考察，一切用服务质量说话

物管企业应该着力设计市调考察阶段的工作内容，努力通过现场考察、座谈、暗访等多种形式了解服务供应商的公司实力、经营理念、人员管理、管理控制及效率、服务保障能力等项内容。特别是可以对现场服务细节进行考察，比如员工是否熟悉业务、对客服务态度，工作记录表格填写等，通过这些实际工作中的“真情流露”，有助于物管企业更加全面地了解外委服务供应商的企业真实情况，从而弥补单纯依靠投标书和答辩环节了解外委企业情况的不足，尽量把不合格的外委供应商排除在招投标工作之外。

三、专项服务转委托业务招标工作的关键环节

对于一般工作程序，行业的通常做法是物管企业提出对外委分包单位的资质要求、服务范围和服务标准，编制相关的招投标文件或外委专项服务邀请函，采购服务程序进行采购活动。按照市场调查的结果，对相关专项服务供应商发出招标材料，物管企业的评标委员会根据预先确定的评标标准和评标办法，对各服务供应商提交的回标材料

进行综合评价，最终确定服务质量高、保障能力强且费用合理的供应商作为外委服务中标单位，并签订外委服务合同。在此过程中，对于优化的工作流程、评标准则的确定环节需要特别关注。

对于大宗服务的软性采购，在采购服务之初，物管企业就应该确定一套经得起检验的招投标全程优化透明管理工作方法与招标流程。其内容应包括对采购服务日程安排的要求、招投标文件要求、相关评定标准的审批要求等。再有，就是对评标准则的选择。目前，在物管企业进行业务转委托时的评分标准依据可以基本分为信誉标、业绩标、服务标、价格标等，分值各占一定权重，以加权平均数作为定标标准。但这种沿袭物业管理招投标的方式能否适用于外包服务还有待商榷。原因在于，物管企业进行专业委托的首要目的是采购合格的服务，这种服务不仅是提供给物管企业的，它还会直接面对物业管理业户。据此，这种服务采购更应注重委托服务的工作质量、保障能力和整体服务形象。

四、建立科学的外委服务招投标考核指标体系

建立科学化的考核指标体系，物管企业必须要关注的问题：第一，服务评价内容要全面、完整、准确。明确在招投标文件或是邀请函中用文字表述的内容，在评标、议标阶段应该作为重要的评判依据，但是在前期对投标公司的现场服务项目的考察和对后期招投标双方进行洽商中的承诺内容也十分重要。第二，外委各项管理制度应完善到位。其内容不仅应包括对于服务项目、服务标准，还应包括服务检查标准、保障体系确定等项内容，以保证服务承诺的落实。除此以外，对于外委公司自身的管理制度和物管企业运行的管理制度之间的互补性、管控性，也应成为考核指标的重要内容。第三，信息反馈系统要健全、管理监控系统要透明。第四，建立科学的管理服务经费测算指标体系。

五、专项服务转委托业务合同的草拟与签订

在合同的草拟与签订过程中，首先应该明确转委托后责任的界定。物业管理企业将自己的专项服务业务转委托给其他专业服务供应商后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业户应承担的责任和义务。如果受委托的专业供应商的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理企业应当对业户承担违约责任。特别要强调在合同或协议上应约定，供应商提供的专业性服务质量和水平，不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定；同时还要约定专业性服务供应商达不到服务质量和要求时的违约责任。其次，就是对专项业务委托合同或协议期限的确定。不同的委托合同可视服务内容的权重差别，签订不同的合同期限，可以给物业管理企业留有充分的谈判时间，就委托服务方的服务水平作整体、充分评估，并给选择新的服务供应商留有余地，从而引入全程市场竞争机制，保证提供高质量的服务。

六、物管服务转委托业务的日常管理和控制

首先，对于委托的专项业务应该通过日检、周检以及不定期专项抽检的方式加强日常的监管控制力度。其次，双方应在充分沟通与相互理解的基础上加强合作与协调，使业务流程顺利进行。物管企业不仅是一个社会资源组织者，还应该成为系统集成商，将管理要求及管理理念准确传递，在保证管理效果的同时帮助分包服务企业提升服务质量并创造更多价值。还有一点值得注意，在履约过程中，物业管理企业对专业性服务企业既不能约束过紧，影响他们积极性的发挥，也不能放任自流，影响外包业务的质量。物业管理企业应把专业性服务企业纳入自身的整体管理体系之中，通过目标制定、监督检查、有效评估、绩效考核、及时改进等手段完成对日常业务的有效管控，实现物管工作整体服务目标。

篇2：分析物业外包模式问题

中国政府机关楼的物业管理,前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统地设立后勤编制,对办公用房进行谁建设谁使用、谁使用谁管理的分散模式,物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中,这是建国后数十年来计划经济体制下的产物。第二种模式是在改革开放后,在人们更新效益观念的冲击下,部分政府机关对后勤编制实施改革,引入企业化管理,制定责任目标和检验标准,使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。倡导后勤保障能力和市场竞争意识,这是先期导入专业化物业管理的有益尝试,但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端,仍然有其无法解脱的痼疾;在这种情况下,产生了第三种模式,如以莲花物业接管深圳市住宅局机关楼宇及深圳海关所属全部物业、万科物业接管国家建设部大院为代表,这是一种由政府机关全权委托专业化物业管理公司管理政府机关物业的模式,这种模式下,由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况,量体裁衣地准备物业管理实施方案,合理议价,财务公开,为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理,通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景,给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境,这是物业管理在新形势下外延拓展的标志,同时也意味着政府自身角色的全新定位。

今天的方法就是明天的问题。在很多情况下,这种“完全”社会化的机关办公楼物业管理模式也遇到了质疑:首先,因为物业管理工作如保安、清洁、维修等事务的外包,党政机关办公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影响,如果缺乏过硬的监控措施,会导致责任纠纷;然后,现代公务员与作为物业管理操作层人员的一线员工距离感太大,给事实上的责任物业管理单位增添了难度,形成了风险;再者,如果在后勤——物业管理外包过程当中存在暗箱操作,也容易产生腐败的温床,一旦质次价高的物业管理介入,将有损于纳税人对政府的信心。然而,从近年实践的效果看,机关后勤社会化外包物业管理仍然是利大于弊。后勤改革对政府机关而言,利在当前,功在未来。它符合投入最小、收益最大的边际效用原则。现代公共政府的效率要求每一个公务员以其较高收入的薪资向社会公众提供相应甚至更高的回报,但是,以往约占国家机关人员五分之一的后勤编制所产生的人力成本——包括诸如车队、卫生所、机关幼儿园这样的一些组织——相对于他们实际创造的经济、社会效益来说,则显得极不相称,国家相对紧张的事业经费用来养活政府机关的冗员,在今天是于情不符,在将来则是于法不容,所以,无论是陈旧的行政后勤管理模式还是改良的内部委托企业化物业管理模式,都无法规避财政负担过重这一现实问题。如其通过公开招投标或者邀标方式,让实力雄厚、知名度高的专业化物业管理企业介入,依照契约为政府机关楼宇提供高效、优价的物业管理服务,充分关注政府机关楼宇的节能降耗及其设施设备的生命周期规划,以最大限度地满足物业的保值增殖需求,这无疑是一种革命。当前政府机关外包物业管理,已成为现代公共行政改革的一个重要环节,同时也为后勤社会化的发展指明了方向。

通过现代物业管理所体现出的一些基本特征,如清新优雅的环境

方便迅捷的维修和规范服务、健全的信息接收与反馈机制,政府机关工作人员将在实际上享受到高质量的生活与工作环境,从而保持愉悦的心情更好地为公众服务,提高其工作效率;同时,物业管理的外包在某种角度上使国家机关工作人员同老百姓拉近了距离,也将有利于树立该政府部门开放、亲和、高效的公众形象。

而对物业管理企业而言,虽说有句老话“伴君如伴虎”,但是这种“吃螃蟹”的收益回报依然十分可观:首先,政府机关的公信力及其支付能力将保证该物业管理项目优良的现金流,这是提供了一个极好的舞台供物业管理企业尽展所长,持续改进自身的管理水准;其次,“服务于为公众服务的人”,接管政府办公物业将急速提升该企业在特定地区的行业知名度,在当地市场竞争中取得制高点;最后,政府机关物业的接管,将带给该物业管理企业较好的外部政策环境和行政支持,使之得到实质上的新的发展契机。这里作为物业管理企业应当充分研究政府机关物业的特殊性,在严格依照合同约定规范服务的同时,应当学习相关的行政管理知识,保持与甲方单位的良好沟通,充分取得物业使用人的信任与支持,在这一基础上大胆创新、提升服务质量。通过专业化物业管理的全新定位,将由此塑造出风格稳重、特色鲜活的现代政府机关形象。

物业管理属于“劳动密集型”产业,它的发展将有效地缓解社会就业的压力,在政治哲学当中,“功利主义”学派认为政府应当选择使社会上所有人总效用最大化的政策,而“自由主义”学派认为政府的目标应该是使社会上状况最差的人福利最大化。而政府机关外包物业管理,实际上有利于每个人(政府公务员和物业管理工作人员)发挥其地位上的相对优势,通过交易使社会劳动成果总和上升;它同时又是一个“收入再分配”的过程,既节约了国家经费,又满足了最底层劳动者的工作需求,所以从大范围和长远来看,利在于民,功在国家。

篇3：分析物业外包模式问题

首先, 物业管理是一项专业性很强的工作, 在目前物管企业技术含量还较低的情况下, 服务的专业性更多表现在对业务管理流程的合理分工和有效监控。高技术含量的业务是物业管理企业需不断巩固和加强的内容, 但对劳动密集型业务或社会成熟型业务, 企业要更多地通过社会的专业分工, 达到降低经营成本、提高工作效率、提升服务的目的。其次, 对于需要购置专业设备才能进行的, 诸如高档石材的结晶保养、楼宇外墙清洗等业务, 通常会委托给专业性服务商进行具体实施。再有, 就是对于一些技术含量较高的专业服务领域和一些垄断行业, 比如:电梯系统、弱电系统设备的运行和维修管理服务、物业区域治安维护、消防安全相关工作等, 为了归避经营风险, 保证服务质量, 通常也要采取转委托的方式实现。而对于物业管理中的最有价值的核心业务内容, 如日常小修服务、有偿特约服务等则一般不宜进行转委托。

二、注重前期市场细节考察, 一切用服务质量说话

物管企业应该着力设计市调考察阶段的工作内容, 努力通过现场考察、座谈、暗访等多种形式了解服务供应商的公司实力、经营理念、人员管理、管理控制及效率、服务保障能力等项内容。特别是可以对现场服务细节进行考察, 比如员工是否熟悉业务、对客服务态度, 工作记录表格填写等, 通过这些实际工作中的“真情流露”, 有助于物管企业更加全面地了解外委服务供应商的企业真实情况, 从而弥补单纯依靠投标书和答辩环节了解外委企业情况的不足, 尽量把不合格的外委供应商排除在招投标工作之外。

三、专项服务转委托业务招标工作的关键环节

对于一般工作程序, 行业的通常做法是物管企业提出对外委分包单位的资质要求、服务范围和服务标准, 编制相关的招投标文件或外委专项服务邀请函, 采购服务程序进行采购活动。按照市场调查的结果, 对相关专项服务供应商发出招标材料, 物管企业的评标委员会根据预先确定的评标标准和评标办法, 对各服务供应商提交的回标材料进行综合评价, 最终确定服务质量高、保障能力强且费用合理的供应商作为外委服务中标单位, 并签订外委服务合同。在此过程中, 对于优化的工作流程、评标准则的确定环节需要特别关注。

对于大宗服务的软性采购, 在采购服务之初, 物管企业就应该确定一套经得起检验的招投标全程优化透明管理工作方法与招标流程。其内容应包括对采购服务日程安排的要求、招投标文件要求、相关评定标准的审批要求等。再有, 就是对评标准则的选择。目前, 在物管企业进行业务转委托时的评分标准依据可以基本分为信誉标、业绩标、服务标、价格标等, 分值各占一定权重, 以加权平均数作为定标标准。但这种沿袭物业管理招投标的方式能否适用于外包服务还有待商榷。原因在于, 物管企业进行专业委托的首要目的是采购合格的服务, 这种服务不仅是提供给物管企业的, 它还会直接面对物业管理业户。据此, 这种服务采购更应注重委托服务的工作质量、保障能力和整体服务形象。

四、建立科学的外委服务招投标考核指标体系

建立科学化的考核指标体系, 物管企业必须要关注的问题:第一, 服务评价内容要全面、完整、准确。明确在招投标文件或是邀请函中用文字表述的内容, 在评标、议标阶段应该作为重要的评判依据, 但是在前期对投标公司的现场服务项目的考察和对后期招投标双方进行洽商中的承诺内容也十分重要。第二, 外委各项管理制度应完善到位。其内容不仅应包括对于服务项目、服务标准, 还应包括服务检查标准、保障体系确定等项内容, 以保证服务承诺的落实。除此以外, 对于外委公司自身的管理制度和物管企业运行的管理制度之间的互补性、管控性, 也应成为考核指标的重要内容。第三, 信息反馈系统要健全、管理监控系统要透明。第四, 建立科学的管理服务经费测算指标体系。

五、专项服务转委托业务合同的草拟与签订

在合同的草拟与签订过程中, 首先应该明确转委托后责任的界定。物业管理企业将自己的专项服务业务转委托给其他专业服务供应商后, 并不能免除自己根据原物业管理合同对业户应承担的责任和义务。如果受委托的专业供应商的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求, 则物业管理企业应当对业户承担违约责任。特别要强调在合同或协议上应约定, 供应商提供的专业性服务质量和水平, 不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定;同时还要约定专业性服务供应商达不到服务质量和要求时的违约责任。其次, 就是对专项业务委托合同或协议期限的确定。不同的委托合同可视服务内容的权重差别, 签订不同的合同期限, 可以给物业管理企业留有充分的谈判时间, 就委托服务方的服务水平作整体、充分评估, 并给选择新的服务供应商留有余地, 从而引入全程市场竞争机制, 保证提供高质量的服务。

六、物管服务转委托业务的日常管理和控制

篇4：物业管理服务外包关键问题分析

关键词：物业管理外包服务问题

物业管理集管理和服务工作于一身，在物业行业的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。在社会主义市场经济快速发展的大环境下，物业管理工作登上现代舞台，我国针对该行业发展的实际状况出台了一系列相关政策和法规，如《物权法》和《物业管理条例》等，在实际发展建设过程中，物业管理服务外包仍存在较多问题，物业管理公司必须结合实际发展状况采取有效解决措施，为促进行业的发展建设提供动力保障。

1物业管理外包服务的模式

伴随着经济的发展，物业服务物业管理公司取得飞速发展，服务外包管理模式的应用在有效的监控之下完成相关的业务工作，从而达到降低成本，满足了物业管理公司获得经济效益的发展目的。首先，物业管理外包服务模式能够实现专业化管理，在提高物业管理公司整体竞争力的同时，快速提升物业管理公司的服务水平。市场随着需求的产生而产生，实现资源的优化配置必须保障市场经济具有一定优势。目前，绝大部分服务商将各专业服务作为主要的经营业务，不仅可以实现人力资源的优化配置，还能保证资金、设备以及管理技术的合理分配，是强化业主经营效益、提升整体服务水平的重要手段。在上世纪，我国已经开始采用物业服务外包模式，并在物业管理公司的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。

物业管理外包服务还能实现物业管理公司的规模化经营，有效降低运营成本。面临着激烈的市场竞争，物业管理公司要想提高自身综合实力，就必须开展管理外包模式，形成有效的管理方式；最后，物业管理外包模式还能实现物业管理公司化经营，合理规避发展过程中遇到的风险。实施物业外包管理模式首先可以降低物业服务用工风险；其次还能降低经营风险，为提高物业的风险防控能力打下坚实的基础。

2物业管理服务外包关键问题分析

物业管理服务外包中的关键问题要从物业管理外包服务的优点和缺陷着手，只有明确其优缺点物业管理公司才能结合实际发展状况，不断强化物业管理服务外包水平，为物业管理公司的发展建设打下坚实的基础。进入21世纪以来，物业外包以合同的方式发包给相关单位，承担物业服务外包的公司必须具备较强的专业性。目前，绝大部分业务服务外包公司已经将绿化、保洁、餐饮以及设备运动等纳入到外包的范畴。业务外包实质上是资源的外取，在改变传统物业管理公司内部员工负责所有业务的发展模式的基础上，将物业管理公司发展过程中的非服务外包业务转化成服务外包业务，为促进物业管理公司的发展建设速度打下坚实的基础。

2.1物业管理服务外包的优势

物业外包管理的优势在一定程度上促进了物业管理公司的发展建设，是现代社会物业管理公司发展的主要选择之一。笔者结合多年工作经验，对物业管理服务外包的优势做了以下总结：

①降低经营成本。物业管理服务外包在一定程度上能够降低物业管理公司的经营成本，是提高物业管理公司经济效益和社会效益的重要手段。物业管理服务外包以分工服务为发展基础，分工服务的基本模式在提高物业管理公司经济效益的同时，将多种专业性服务有效地结合在一起；随着物业管理服务外包的发展，工作人员数量明显减少，管理费用随之降低；将转向业务以外包的形式承包给具有较强专业性的公司，物业管理公司可以节约大量固定资产，为强化物业管理公司的成本控制打下坚实的基础。

②物业管理服务外包还能有效提高物业管理公司的服务水平。专业性较强的外包承包公司通过物业管理公司内部丰富的资源优势和规模化的发展优势及技术资源，可以全面提高服务外包发展过程中产品的质量，为物业管理公司的发展建设提供动力保障。

③物业管理服务外包还可以增加服务项目，从根本上满足业主的实际需求。伴随着经济的发展，现代社会对各行各业的发展提出了更高的要求，随着社会思潮的多元化和丰富化发展，人们生活环境发生了翻天覆地的变化。因此，物业管理公服务外包必须以多元化的种类面对多元化发展的社会，只有通过服务外包业务实现资源的外取才能从根本上提高物业管理公司的实际经济效益。

④业务外包可以规避物业管理公司发展建设过程可能遇到的风险。伴随着市场竞争的激烈化发展，物业管理公司要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，就必须结合实际发展状况不断提高物业管理公司防范和抵御风险的能力。在实际发展过程中，有的项目具有风险高、管理难度大以及专业性强等特点，采用服务外包方式可以有效规避其中存在的风险问题。

⑤物业管理服务外包还能将物业管理公司内部资源集中，从根本上提高物业管理公司的成本效益。如果某项业务具有较高的实际价值，在保障物业管理人员较高综合素质的前提下，可以进一步提高物业管理公司的整体竞争力。

2.2物业管理外包服务的缺陷

在实际发展建设过程中，物业管理服务外包不仅可以提高物业管理公司的实际经济效益，还能减少物业管理公司的成本投入，是提高物业管理公司整体竞争力的重要手段。但是，物业管理服务外包仍存在以下问题。

①外包服务质量难以控制。伴随着经济的发展，我国正处于国家制度转型的关键时期，物业管理服务外包尚处于不成熟的时期。我国物业管理服务外包以招投标的方式为主，在招投标过程中通过对服务质量、价格以及资信等方面的评估，最终选择合适的合作方。一旦确定了合作方，外包服务质量将很难有效控制，主要原因是职能掌控合作方管理者或者代表，实际质量通常很难进行准确掌控。

②物业管理服务外包难以体现物业管理公司的形象和物业管理公司文化。我专业公司与物业管理公司之间存在一定联系，但它们毕竟是两家不相关的物业管理公司，物业管理公司的文化制度、服务理念以及发展目标存在较大的差异，导致服务外包难以实现物业管理公司的形象和物业管理公司文化。另外，外包在提供服务的同时，很难准确把握服务的时间。最后，服务外包还会导致管理物业管理公司协调工作难以顺利开展；物业管理公司对自身业务的控制与洞察能力会随之降低以及物业管理公司从事运营与人员管理作业的相关工作会对外部技术产生较强的依赖等，这在一定程度上制约了物业管理公司的发展建设。

3结束语

总之，物业管理服务外包在物业管理公司的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。物业管理公司应该在明确物业管理服务基本模式的前提下，对其中的关键问题，如物业管理服务的优点和缺陷等进行准确的分析，只有这样才能为提高物业管理公司的实际效益提供保障。

参考文献：

[1]莫劲松.物业管理服务类采购项目的投标策划与评审———之物业管理服务需求的识别与评审[J].中国政府采购，2012（09）：65-71.

[2]李文忠.浅析物业管理服务外包的两个关键问题[J].知识经济，2012（16）：112-113.

[3]徐怡，张作祥.基于价值链理论的物业管理服务链策略研究[J].生产力研究，2011（08）：136-137.

篇5：物业保安服务外包合同

保安服务外包合同 甲方：（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）

根据中华人民共和国有关法律法规，本着诚实信用、平等互利的原则，甲乙双方经友好协商，就乙方为甲方管理的凯旋项目项目提供保安服务事宜达成一致意见，特签订本合同。

一、服务的形式、内容、管理方式及期限

1、服务形式：根据甲方需要，乙方负责向甲方提供保安服务，甲方向乙方支付服务费及本合同约定的其他费用，甲方与乙方所派驻的保安人员之间不具有《劳动法》、《劳动合同法》规定的劳动关系。

2、服务内容及委托事项： 1）消防及安全管理

认真贯彻预防为主、防消结合的方针，制定安全防范措施、杜绝安全隐患，做好防范应急处理，保证消防通道、紧急出入口、地下车库及安全门保持畅通，保证消防设施完好，保证全体人员和区域内财物的安全。2）防盗窃管理

在岗人员牢记保安职责，对前期进出小区的车辆进行进行严格管控，对进出办公楼人员、物品等做好详细记录，加强区域内巡逻，按照规定打点签到，防止和打击盗窃等犯罪活动，确保办公楼区域内人身、物品的安全，对发生在执勤区域的刑事案件、治安案件和治安灾害事故，及时处理并报告甲方和公安机关，采取措施保护案发现场，协助公安机关侦查各类治安刑事案件，依法妥善处理职责人范围内的其他突发事件。3）灾害防患管理

掌握办公楼内生活规律及特点，加强重点岗位的安全防范，对来访人员按照相关制度礼貌接待，严禁无关人员携带易燃易爆物品进入办公区域，并掌握当地政府有关安全警告的通知，及时做好防范措施。4）突发事件处置

包括火灾、偷盗窃、电梯困人、交通事故等按照相应规章制度执行。5）监控系统值班管理

熟练掌握闭路监控和消防监控设施操作规程，对在值班过程中发现的问题能及时予以处理并上报，及时跟踪了解事件发展进程，对出现的可疑人员等进行跟踪，联系相关人员进行处理。对发现的消防报警及时派人检查，保证与巡逻人员、物业工程人员等的沟通，排除误报等事件，发生火灾时按照处理预案执行。6）停车管理

地下车库及停车广场安排专人值班巡逻，保证停取车安全，有序指导停放车辆。7)其他服务

根据甲方要求，协助配合甲方做好其他服务。

3、管理方式

保安人员由甲乙双重管理，组织领导以乙方为主，双方指定一名领导负责派驻保安人员的管理，传达上级的指示要求，安排部署工作任务，并进行定期不定期的查岗、考勤，发现问题及时解决。

4、服务期限

****年**月**日至

****年**月**日。

二、甲方权利与义务：

1、甲方按照国家的法律法规以及本单位的有关管理制度，对派驻的保安人员的提出保安服务要求。

2、乙方在进行保安人员派驻时，必须经甲方参与审查。上岗时必须持上岗证，且乙方必须向甲方提供个人档案、意外伤害人身保险、健康查体证明及人员变更申请表备案后方可上岗。

3、甲方严格按照本单位相关管理办法、考核制度以及与乙方约定的考核管理办法对乙方派驻的保安员进行管理要求和考核，并对每天保安人员实行打点签到制度，对违纪行为进行登记汇总，每月经甲方与保安人员双方签字后，交乙方处理，并进行相应的考核。

4、甲方有权将不能胜任的保安人员退回乙方，由乙方调整更换，但应书面通知乙方并提供保安人员不符合使用条件（录用条件）的证明依据，乙方在一个星期内配备其他人员。

5、甲方有权对乙方所派驻的保安人员进行员工管理规章制度、人身安全等必要培训，并进行日常劳动纪律管理监控。定期（由甲乙双方协商确定）对保安人员的工作绩效、业务技能、工作态度等方面的表现进行考核，该考核结果将作为保安人员及保安服务的表现评定。

6、甲方有权按本单位依法制定的相关管理规定对违纪保安人员进行批评教育，对严重纪违规的保安人员，甲方可根据单位规定停止其工作，交由乙方进行处理，情节严重并造成甲方经济损失的，甲方有权向乙方主张赂偿或追究责任人责任的权利。

7、乙方派驻的保安人员如在工作时间出现辱骂、殴打用户或来访人员以致伤害对方并造成恶劣影响的，甲方有权予以退回并要求更换，且产生的后续责任（包括住院、医疗等费用）全部由乙方负责赔偿，对于给甲方造成的社会负面影响，甲方有权要求对乙方进行相应经济赔偿和公开方式道谦（如媒体）等。

三、乙方的责任与义务

1、乙方指派的保安人员应严格履行规定的岗位职责要求，遵守甲方规定的各项规章制度，恪尽职守，保质保量地完成规定的工作内容。

2、乙方必具有国家认定的保安服务资质，并经地方劳动管理部门审核批准，在工商管理部门登记注册。提供营业执照副本原件、资质证原件、法人代表或负责人证明书、税书登记证明原件等资料供甲方审查。

3、负责按合同条款规定派驻符合条件的保安人员到甲方处负责保安工作。对甲方按合同相关条款要求停止派驻并退回乙方的保安人员，乙方应予接收并负责处理后续工作，不得对甲方的正常工作造成不利影响。

4、乙方派驻到甲方的保安人员必须是与乙方签订正式劳动合同的劳务派驻人员，乙方负责管理劳务派驻人员的上岗人员查体证明、人员无犯罪记录证明，并且将签订合同的花名册和劳动合同文本提供给甲方备案。

5、负责配合甲方做好保安人员的日常管理工作；加强对保安人员的在岗培训、监督和管理，确保安全服务的优质高效。

7、负责出具甲方支付保安人员薪酬和支付社会保险等费用的劳务发票。

8、负责保安人员工伤事故的处理和因病医疗等各类事项的处理。

9、发生在执勤区域内的刑事案件、治安案件和治安灾害事故，及时处理并报告甲方和当地公安机关，采取措施保护发案现场，协助公安机关侦查各类治安刑事案件，依法妥善处理责任范围内的其它突发事件。

10、为乙方派驻的保安员配备制服等基本保安装备，树立良好的保安形象。

11、乙方指派的保安员负责管理区域内的执勤巡逻、设备设施安全，严防被盗和意外事件的发生，协助物业人员完成甲方要求的工作。

12、乙方要每月月底按时足额发放保安人员工资，若超7个工作日仍未及时发放或不足额发放的，甲方有权单方面终止合同。

13、乙方负责管理区域内与政府有关部门的沟通协调工作。

四、保安人员的日常管理

1、保安人员必须遵守标志服装的着装管理规定和要求，甲方有权要求保安人员统一着装。

2、保安人员必须遵守甲方的规章制度、劳动纪律和考核制度，服从工作安排。对违反规章制度和劳动纪律或业绩考核不符合公司要求的保安人员，随时退回乙方，由乙方负责退回人员的所有后续工作。

3、保安人员因个人原因需要提前结束服务期的，应提前30日向甲方和乙方同时提出书面申请。待批准并办理完毕与甲方的工作移交手续后方可离职，其相关手续由乙方负责办理。

4、保安人员在甲方工作期间，因病或非因工受伤在医疗期内请假5个工作日以上的，甲方有权将保安人员退回乙方，乙方负责调派其它保安人员。

5、保安人员请事假2个工作日以内的向甲方申请，2个工作日以上的必须向甲方和乙方同时书面申请，经双方批准后方可休假。保安人员未请假脱岗两天以上的，甲方有权将其退回乙方。

6、保安人员在工作岗位上因公受伤、致残、死亡等，由乙方按照为保安人员购买的意外伤害人身保险程序办理。

7、保安人员工作期满或因各种原因中止在甲方的工作，乙方应配合办理保安人员的工作移交手续，协助甲方收回保安人员使用的劳动防护用品、标志、证件等。

五、劳动纠纷的处理

1、保安人员的劳动合同关系与乙方建立，乙方应明确告知保安人员劳务派驻协议的内容。

2、乙方全面负责保安人员的法律事务管理和劳务纠纷处理，负责保安人员涉及劳动合同管理、工伤和医疗问题的处理及劳动仲裁与法律诉讼的所有事宜。

3、乙方派驻的保安人员应严格遵守国家的法律法规，不得从事违法犯罪活动。

六、保安人员费用

1、项目项目保安人员配置/月，甲方向乙方支付的费用标准为人民币 元/月。（该标准包含乙方提供服务中所有费用，包括但不限于员工工资、福利待遇、保安器材、服装等），其中甲方将提取元作为考核保安人员个人费用，乙方按照甲方提供的名单发放给个人；

2、服务费用由乙方按照每月考核对费用进行计算。付款前，乙方必须开具符合国家税法规定且满足甲方财务管理要求的发票；不开具或开具不符合国家税法规定发票的，甲方有权拒绝付款并不承担任何责任，且不影响合同其他条款的继续履行。因开具虚假发票造成甲方损失的，即使合同其他条款已经履约完成，乙方仍然必须无条件承担一切责任和甲方损失（包括补交税金、罚款、滞纳金等）。

3、乙方的帐户信息如下： 帐户名称：

甲方付款前，乙方应向甲方确认甲方帐户信息。乙方如需改变其帐户信息，应提前10日书面通知甲方。乙方未按本合同约定通知或确认信息而使甲乙双方遭受的损失，由乙方承担。

4、甲方每月对乙方保安人员工作情况进行考核汇总，相关考核扣除费用在结算费用中扣除。

5、乙方有赔偿损失和/或支付违约金的责任的，甲方有权从应支付的任何一笔款项中扣除相应金额。

6、对于本合同涉及的所有税费，均应按照有关税收的法律规定，由双方各自承担，但本合同总额中包含的甲方应缴纳的税费仍应由乙方代为缴纳。

七、合同变更、解除、终止和续订

1、甲、乙双方应共同遵守本合同的各项条款。未尽事宜，由双方协商解决。经双方协商一致对本合同进行修改、补充、补充合同与本合同具有同等法律效力。

2、本合同期满即终止。甲、乙任何一方如拟变更本合同内容或提前终止本合同，都应提前一个月书面通知对方，并协商解决。

3、合同履行过程中发生的争议，双方协商解决；如协商不成可向当地人民法院起诉。

4、有下列情形之一，经甲乙双方协商一致，可以变更合同的相关内容，并填写劳务派合同变更书：（1）本合同订立时所依据的法律、法规、规章和政策发何时能变化时，本合同应变更相关内容。（2）乙方派驻到甲方的保安人员发生增减变化，应对人员名单进行变更。（3）法律、法规规定的其他情况。

5、本合同订立时所依据的法律法规发生重大变化，导致合同的内容无法履行，本合同应予终止。

6、经甲乙双方协商一致，本合同可以终止执行。

7、本合同期满30日前，甲乙双方应就本合同是否终止或重新签订进行协商，并按协商结果办理终止或重新签订合同手续。

八、违约责任

本合同履行期间，因乙方或乙方派驻的保安人员的过错或违反本合同的约定，给甲方造成经济损失的，甲方有权追究乙方及其保安人员的责任，乙方对其保安人员给甲方造成的经济损失承担相应的连带责任。

九、其他

1、乙方承诺乙方的相关资质均符合国家的法律法规及行业的相关规定，因乙方资质原因造成的法律及经济责任，由乙方全权承担，包括相关费用。

2、本合同一式贰份，甲方壹份，乙方壹份，经双方盖章签字后生效。

十、合同附件

附件一：保安服务标准

附件二：营业执照、税务登记证、保安服务许可证

甲方（盖章）：

乙方（盖章）： 签字：

签字：

日期： 年 月 日

日期： 年 月 日

附件一：

保安服务标准

（一）人员要求 1.专职公共秩序维护人员以中青年为主（主要岗位年龄应在40岁以下），应身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训；

2.能处理和应对办公楼公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备； 3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

（二）门岗

1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位； 2.值班电话畅通，接听及时；

3.各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，按要求进行出入车辆管理、访客登记； 4.对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实；

5.对装修、维修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止可疑人员随意进入；

6.保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

（三）巡逻

1.制定详细的巡查方案；公共秩序维护人员应配备巡查器材，按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次；

2.每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象； 3.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

（四）车辆管理

1.熟悉掌握车辆流量，指导安全有序停放车辆，保证停车安全；

2.按照合同约定对车辆进行管理，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正； 3.非机动车应定点停放。

（五）监控

篇6：如何管好物业外包服务

过三十年的发展，我国物业管理已从起初的“大而全”、“小而全”向专业化过渡，很多业务逐渐被外包出去交由专业公司来完成。物业管理服务实践经验在不断证明，对专项业务实施外包是物业管理行业的必然发展趋势，是物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。那么，物业管理企业如何管好物业外包服务？首先我们分析一下业务外包的优劣。

业务外包的优劣对比：

业务外包的优势

外包给专业公司使各项服务内容趋于极致，并使成本费用降至最低，从而让消费者、物业公司、专业公司都成为赢家。同时物业公司通过业务外包而能抽出身来，站在专业公司和消费者之间，对服务作出客观评价，良性的互动和评价机制会使服务更加完美，而最大的受益者将是消费者。

1、通过业务外包可降低成本；

2、业务外包可提高服务质量；

3、业务外包可补充人才的不足及增加服务项目；

4、业务外包使管理相对简单化。

业务外包的劣势

物业管理企业通过业务外包的形式实施专业化管理，通过专业化、集约式经营提高服务水平降低管理成本，在一定程度上满足社会发展及消费者的需求，但在实际运作中也出现了很多的问题：

1、外包服务质量难以控制；

2、外包往往较难体现公司的形象及文化；

3、服务时间相对滞后。

如何管好物业外包服务？

1、物业管理服务外包业务范围的合理确定

物业管理企业通过外包的方式实现专项服务之前，应该认识到外包的真正目的?明确什么样的专项服务需要实施外包、什么业务不宜外包?其业务范围应该如何界定?首先，应该认识到物业管理是一项专业性很强的工作，在目前物业管理企业技术含量还较低的情况下，服务的专业性更多表现在对业务管理流程的合理分工和有效监控方面。高技术含量的业务是物业管理企业需不断巩固和加强的内容，但对劳动密集型业务或社会成熟型业务，企业要更多地通过社会的专业分工，达到降低经营成本、提高工作效率、提升服务的目的。一些物业基础管理服务项目，如物业区域内的公共场地、楼宇内的公共走道的环境卫生，以及生活废弃物的日常清洁工作，可以委托给专业化的保洁服务公司具体实施。公共绿地、公用设施专用绿地，以及规定区域的鲜花、绿色租摆和节日花坛租摆工作，可以委托给专业化的绿地养护和花木服务公司具体实施。其次，就是对于物业管理企业在实施专项服务时，需要一次性投入较大资产项目的决策。由于市场的波动变化较大，很多物业管理企业会考虑今后发展的投资收益和长期利益，对在物业管理经营中无法预期收回的长期投入会表现得十分谨慎。因此，对于需要购置专业设备才能进行的诸如：高档石材的结晶保养、楼宇外墙清洗等业务，通常物业管理企业也会委托给专业性服务商进行具体实施。再有，就是对于一些技术含量较高的专业服务领域和一些垄断行业，比如：电梯系统、弱电系统设备的运行和维修管理服务、物业区域治安维护、消防安全相关工作等，为了规避经营风险，保证服务质量，行业通常也是要采取外包的方式实现专项服务的提供。而与以上三方面内容相反，对于物业管理中的最有价值的核心业务内容，如日常维修服务、水、电、气、热的日常供应与管理，则一般不宜进行外包。

2、注重市场调查细节考察，一切用服务质量说话

面对激烈的市场竞争环境，物业管理企业如果把资源分散到工作的每个环节，必然会造成企业资源的浪费。采用专项服务外包的模式，则有利于企业集中资源，选择自己专长的领域，形成技术优势和规模优势，有利于提升企业的核心竞争力。也正因为如此，选择专业服务供应商的好坏，会直接关系到物业管理企业外包业务的成功与否。那么，如何选择合格的业务供应商呢?按照物业管理企业的通常做法，在确定外包服务项目后，首先要进行的工作就是市场调查，然而据实际情况来看，这一准备阶段的考察工作，也是物业管理企业最容易出现把握偏差的环节之一。原因在于，很多物业管理企业都会忽略对外委服务供应商的前期市场调查和现场参观考察，认为真正的工作重点应该放在业务招投标阶段，虽然想法不错，但是这样做的结果却往往不能真实反映被考察单位的实际情况与业务能力。

为了避免上述情况的发生，物业管理企业应该着力设计市场调查考察阶段的工作内容，努力通过现场考察、座谈、暗访等多种形式了解服务供应商的公司实力、经营理念、人员管理、管理控制及效率、服务保障能力等项内容，特别是可以对现场服务细节进行考察，比如员工是否熟悉业务、对客服务态度，工作记录表格填写等，通过这些实际工作中的“真情流露”(蜂巢物业网注)，有助于物业管理企业更加全面地了解外委服务供应商的企业真实情况，从而弥补单纯依靠投标书和答辩环节了解外委企业情况的不足，尽量把不合格的外委供应商排除在招投标工作之外。

3、专项服务外包业务招标工作关键环节

对于一般工作程序，行业的通常做法是物业管理企业提出对外委分包单位的资质要求、服务范围和服务标准，编制相关的招投标文件或外委专项服务邀请函，通过采购服务程序进行采购活动。按照市场调查的结果，对相关专项服务供应商发出招标材料，物业管理企业的评标委员会根据预先确定的评标标准和评标办法，对各服务供应商提交的投标材料进行综合评价，最终确定服务质量高、保障能力强且费用合理的供应商作为外委服务中标单位，并签订外委服务合同。在此过程中，对于优化的工作流程、评标准则的确定环节需要特别关注。

对于大宗服务的采购工作是物业管理企业一个比较敏感的话题，它不仅能反映出一个企业的管理水平，同时，也会直接影响物业管理企业将来为业主提供服务的能力。因此，在采购服务之初，物业管理企业就应该确定一套经得起检验的招投标全程优化透明管理工作方法与招标流程。其内容要包括对采购服务日程安排的要求、招投标文件要求、相关评定标准的审批要求等。强调不能光凭感觉进行工作，要讲程序和规则，但同时又要兼顾工作效率，规则不能成为效率的负担。再有，就是对评标准则的选择。目前，在物业管理企业进行业务外包时的评分标准依据可以基本分为信誉标，业绩标，服务标，价格标等，分值各占一定权重，以加权平均数作为定标标准。但这种沿袭物业管理招投标的方式能否适用于外包服务还有待商榷。原因在于，物业管理企业进行外包的首要目的是采购合格的服务，这种服务不仅是提供给物业管理企业的，它还会直接面对物业管理业主。据此，这种服务采购更应注重委托服务的工作质量、保障能力和整体服务形象。也只有在此基础上再谈价格才会有意义，否则，仅注重价格的高低，一旦投标价格低于服务成本，势必将造成供应商提供服务质量的下降，而这显然背离了物业管理企业的招标初衷。为此，在实际工作中比较可行的办法是，物业管理企业采取服务标与价格标分别报送方式进行操作，在确定价格标的权重后，分别对服务标和价格标进行评定，以减少单纯的价格因素对整个招标工作的影响。

4、专项服务外包业务合同的草拟与签订

在进行物业专项服务外包工作时，选择合适的专业性服务供应商只是物业管理企业外包业务成功的基本条件，而认真起草和签订一份全面的外包合同或协议，不仅是对外包服务工作质量的有力保障，同时也是进行物业管理服务外包业务的关键。对于委托合同或协议的建立，有些物业管理企业存在认识误区，认为合同或协议是用来规范不诚信企业之间的文书，如果物业管理企业和服务供应商有着良好的合作关系，那么一定在这次合作时会有着良好的相互服务关系。其实，这种认识是错误的。合同或协议是规范双方行为的文件，作为双方共同遵守的依据，保护的是双方的利益。其内容应包含：合作范围、运作方式、服务方案、实施计划、责任划分、杜绝转包、保险事宜、合约修改与终止、付款方式、事故赔偿等事项。

在合同的草拟与签订过程中，首先应该明确外包后责任的界定。物业管理企业将自己的专项服务业务外包给其他专业服务供应商后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业供应商的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理企业应当对业主承担违约责任。特别要强调，在合同或协议中应约定，专业性服务供应商提供的专业性服务质量和水平，不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定;同时还要约定专业性服务供应商达不到服务质量和要求时的违约责任。其次，就是对专项业务委托合同或协议期限的确定。这里要强调的是行业内多数企业的普遍通行做法，不一定就是正确、有效的做法。由于物业管理服务工作的长期性、稳定性特点，外包合同或协议的签订不一定局限在或的整数倍。在行业内，对此有效的处理方法是不同的委托合同可视服务内容的权重差别，签订不同的合同期限，目的不仅在于可以借此有效地控制服务供应商的行为，保证提供高质量的服务，从而充分降低物业管理企业的管理风险，避免在一段时间内有多个委托合同到期，因谈判时间不足而导致某些工作的不彻底或不到位。此外，有效分散委托合同的截至日期，在相关委托合同到期时，可以给物业管理企业留有充分的谈判时间，就委托服务方的服务水平作整体和充分的评估，并给选择新的服务供应商留有余地，从而引入全程市场竞争机制，保证提供高质量的服务。

5、物业管理服务外包业务的日常管控

实施专项服务业务外包作为一种新型的物业管理模式，体现了传统物业管理向现代化物业管理转型过程中物业管理职能社会化、专业化、市场化和经营化的必然发展趋势。当然，外包和几乎所有业务外包一样，如果管理不当也会给物业管理企业带来风险，表现为如果外包业务、项目的内容、外延定义不清，则容易带来运营混乱与责任不清，甚至引起企业内部更大的矛盾;可能会使物业管理理企业部分员工对专项服务产生一定程度的依赖;物业管理企业对外委分包单位管理松散，以包代管，权限不清、责任推诿等不良现象。