物业公司清理欠费措施

第一篇：物业公司清理欠费措施

物业公司能否直接起诉欠费业主

【周一警戒线145：物业公司能否直接起诉欠费业主?】

A项目有若干业主欠缴物业费，但物业公司起诉至法院后，对方律师认为：此物业公司从未向业主书面催缴欠费，法院不应当支持。

业主拒交物业费，物业公司要起诉业主，是否必须先向业主书面催缴?

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行，该解释第六条规定 “经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。显然，该规定对物业服务企业以诉讼方式向业主催交物业费提出了一个条件： 物业服务企业必须以书面形式向业主催交物业费; 据此，有人认为，如物业公司未先催缴物业费，就可能会面临败诉的结果。

虽然，上述观点仍存在争议，也有人认为，根据法律的通行理解，物业公司的起诉权并不受是否书面催缴过物业费的影响。但是，鉴于此项规定对于物业服务企业的催交欠费工作提出了明确具体的要求，且在实务中可能对部分法院产生影响，因此物业服务企业应当在起诉前，做好催交物业费的工作，并且做好诉讼证据的保存工作：

1、 要以书面形式催缴，比如特快专递，或者邮件方式催缴。但寄送的地址必须是业主确认过的地址。

2、 要保存催缴的证据，比如保留快递回执(回执上的文件内容必须详细明确是催缴业主欠费，或者对邮件作公证。

3、 在催缴中，应当为业主限定一个合理期限内交纳物业费。

4、 催缴应当在诉讼时效之内，争取同时起到中断诉讼时效的作用。

第二篇：业主欠费物业公司仍应履行消防设施管理义务

业主欠费物业公司仍应履行消防设施管理义务 作者：姚明平 邹德胜

发布时间：2014-07-28 10:40:39

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【案情】

原告周某系某小区业主，被告系该小区物业公司。2012年5月至2013年6月，原告一直未缴纳物业费。2013年6月26日原告房屋失火，消防员虽及时赶到现场，但消防栓缺水，20分钟后，被告才打开消防泵供水系统。原告认为，被告未管理好消防设施设备，导致灭火迟延给其造成损失，要求被告赔偿。被告辩称，原告已拖欠13个月的物业费，被告有权拒绝为其提供物业服务，对其损失不应承担责任。

【争议】

本案争议焦点在于，物业服务企业能否以业主拖欠物业费为由拒绝履行管理消防设施设备的义务。

【评析】

对此，笔者持否定意见，理由如下：

1、物业服务企业实施物业管理的对象具有整体不可分性

物业服务合同是物业服务企业按约定对同一物业管理区域之内的所有房屋及其配套设施设备和相关场地实施物业管理和服务，业主按约定支付物业服务费的合同。对包括消防设施设备在内的全体业主区分共有的部分实施物业管理，是物业服务企业的合同义务。但是，同一物业管理区域之内，全体业主对配套的公共设施设备、相关场地等共有部分享有的区分共有权，仅有观念层面上的份额多少之分，而不能在具体位置或具体对象上加以区分，即物业服务企业不能区分各个具体的业主其区分共有权所指向的对象。因此，物业服务企业实施物业管理的对象具有整体性和不可分性，当个别业主拖欠物业费时，物业服务企业不能对拖欠物业费的业主的区分共有部分予以特定化，故物业服务企业无从行使抗辩权。否则，势必损害其他未拖欠物业费的业主的合法权益。

2、物业服务企业管理消防设施设备的义务具有公共应急性

物权法第八十一条规定，物业管理区域内的所有房屋及配套设施设备和相关场地的维护、养护、管理，以及环境卫生和相关秩序的维护，业主既可自行管理，也可委托物业服务企业进行管理。但是，与其他物业配套的设施设备相比，消防设施设备具有一定的特殊性，其建设和配备是为了预防和减少火灾危害，加强应急救援工作，保护人身、财产安全，维护公共安全。基于此，立法在维护管理消防设施设备方面给予了特别关注。消防法第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。可见，物业服务企业对管理区域内的共用消防设施设备进行维护管理，既是一种

合同义务，同时又是一种具有强制性的法定义务。因此，无论是物业服务企业、业主委员会还是业主，都无权通过合同约定方式排除物业服务企业维护管理物业管理区域内共有消防设施设备的法定职责，并且业主拖欠物业费，存在违反物业服务合同的违约行为，物业服务企业管理、维护共用消防设施设备的法定义务亦不能免除。

3、物业服务企业的权利救济途径具有衡平限定性

从形式上看，物业服务合同的当事人是物业服务企业和业主委员会。根据合同相对性原则，物业服务企业应向业主委员会主张权利。但从实质上看，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，是物业服务合同的实质当事人。为维护物业服务企业的合法权利，有限突破合同相对性原则，规定物业服务企业可诉请拖欠物业费的主业支付物业费，是落实权利义务相一致原则的必然，不乏权利平衡之意。同时，物业管理涉及同一物业管理区域之内全体业主的人身、财产安全，甚至涉及更大区域、更广范围的公共安全，具有明显的涉众性和公共性，故在业主拖欠物业费或有其他违约行为时，对物业服务企业的权利救济途径进行必要的限制，亦有价值平衡之义。具体而言，当个别业主拖欠物业费时，物业服务企业可依物业管理条例第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定向人民法院起诉，但不能行使抗辩权进而拒绝提供物业服务。即使多数业主甚至全体业主均拖欠物业费，物业服务企业虽可依法诉请拖欠物业费的业主支付物业费或诉请业主委员会解除物业服务合同，但在物业服务合同解除之前，物业服务企业对事关全体业主生命

财产安全的消防设施设备仍负有以“善良管理人”身份进行谨慎管理的法定义务。物业服务企业违反该义务而造成业主损失的，应负赔偿责任。

(作者单位：重庆市第二中级人民法院 重庆市忠县人民法院)

第三篇：物业欠费催款律师函

本律师受××委托，就您(先生、阁下)拖欠委托人欠款一事，专门致函如下：

根据委托人提供的资料证实：(事实情况简介……)。××××年××月××日为最后还款期限，但截止目前您(先生、阁下)尚未偿还欠款本息及违约金，根据我国法律的相关规定及××××合同的相应约定，您的拖欠还款的行为已经构成违约，严重危害了委托人的合法权益。

据此，委托人授权本律师郑重函告您(先生、阁下)：限您从收到律师函之日起××日内，向委托人付清(交纳)拖欠款×××元整(其中物业费×××元、×××费×××元、×××费××元…)，利息××元整，违约金××元整，共计人民币××××元整。否则，本律师将依授权采取进一步法律行动。届时，阁下将要承担因此而付出的法律负面代价及个人信誉损失。

望慎重考虑此事，尽快履行还款义务，以免讼累。 特此函告

附件：欠款总额计算方式、还款方式及律师联系方式

×××律师事务所 律师： ×××

××××年××月××日

第四篇：云南省地方税务局 云南省劳动和社会保障厅关于开展养老保险费欠费清理检查工作的通知

云南省地方税务局 云南省劳动和社会保障厅关于开展养老保险费欠费清理检

查工作的通知

云地税规字[2001]4号

2001年10月29日

各地、州、市地方税务局、劳动和社会保障局，大理、个旧市地方税务局，省地税局直属征 收分局：根据国务院《社会保险费征缴暂行条例》及劳动和社会保障部《社会保险费征缴监督 检查办法》的规定，按照《云南省地方税务局关于进一步做好社会保险费征管工作的通知》(云地税规字[2001]2号)的要求，为进一步加大对养老保险费的征缴力度，切实做到社会保险费应收尽收，确保社会保险费收入稳定增长，以保证社会保险基金支出的需要，经研究决定，在全省范围内开展企业职工基本养老保险费的欠费清理检查工作， 现将有关事项通知如下：

一、组织领导

(一)省地税局和省劳动和社会保障厅联合成立全省养老保险费欠费清理检查领导小 组，下设办公室负责具体检查工作。

领导小组成员：

组长：省地方税务局某副局长

副组长：鲍憬省劳动和社会保障厅副厅长

成员：李红省地税局规费处副处长

杨赵全省机关事业社保中心主任

兼社保局副局长

办公室成员：

李红云南省地方税务局规费处副处长

徐慰明云南省地方税务局规费处副处长

杨赵全省机关事业社保中心主任兼社保局副局长

乔秀雯省社保局养老保险科科长

联系电话：

省地税局规费处3347691，3381522

省社保局3612271，3613650

(二)各地、州、市由地税部门和劳动保障部门联合组成欠费清理检查办公室，负责 组织、实施清理检查工作。

二、检查内容

1、凡在2001年10月前已在我省参加养老保险缴费登记并在缴费中发生欠费行为的 各缴费单位均为清理对象。

2、重点清理2001年10月份以前应缴而未缴清养老保险费的欠费企业，特别对累计欠费额在5 0万元以上的欠费大户要逐户清查。

3、对欠费企业的欠费分别归类为新欠、陈欠、死欠，对这三类不同性质的欠费在追 缴的基础上，要逐户进行清理检查登记，并分别提出不同的处理方法和意见。

三、检查要求

1、各级地税部门要与劳动保障部门密切配合，认真做好养老保险费清理检查的宣传 工作，认真研究并积极依靠当地党委和政府开展工作。

2、在检查工作中，要适时将检查情况及检查结果向当地政府报告。

3、对缴费认识不高，长期拖欠，并经多次做工作无效，仍然拒绝缴纳欠费的单位， 要依据《社会保险费征缴暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十六条、第二十八条和《社会保险费征缴监督检查办法》第十二条、第十三条的规定进行处罚。

4、对累计欠费额在50万元以上的欠费大户，各地、州、市地税局和劳动保障局要 联合签署处理意见，并分别报送地方政府和省欠费清理检查办公室。

三、时间安排

清理检查工作自2001年11月1日起至11月30日结束。

清理检查工作的书面总结及欠费大户附表(累计欠费额在50万元以上)于2001年12 月15日前送交省欠费清理检查办公室。

第五篇：社会保险费欠费原因分析及其催缴措施的调研报告

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XX县地方税务局规费股：

在近两年的统征工作中，我分局通过加强征

管，建立了费源监控制度，实行税费同时征收管理的做法，积极与有关部门协调，积累了一些征收管理的经验。具体表现在：一是根据《社会保险费征缴条例》的要求，细化了社会保险费的申报管理工作;二是欠费催缴制度纳入目标考核责任制，实行了税收稽查和欠费催缴工作有机结合;三是加强了费源控管，积极开展费源调查工作，建立了欠费统计台帐管理;四是税务机关专门配备了征管人员。

一、通过两年来的统征表明，我分局在社会保险费征管工作中，取得了一定成效，在新的形势下，面临一些不可回避的问题和困难。表现在：

(一)、缴费主体向多元化趋势发展，缴费主体不断变化，多种经济成份并存，股份制、合伙企业等。

(二)、税费同步征收脱环节。在现行税收管理体制下，由于及少数人员认识上存在着税务机关职能是收税，收费只是一种附带征管的想法，加上缴费人员认为缴费可以不按时、不积极、不主动，费的宣传力度不够，致使税费的征收差距越来越大。

(三)、企业经营困难，欠费数额较大。根据县局规费股传来的信息看，2000年止，当我们这个地方的一家供销企业就累计欠缴养老保险费18万余元，我们征管人员也多次深入企业面对面的进行了条例的宣传，进行催缴，但都没有效果，主要问题是企业困难，加上改制，所以没有能力缴费。

二、社会保险费征收管理存在的问题和原因

(一)、由于企业经济效益不好、停产、改制企业增加拖欠。

(二)、对欠费企业难加收滞纳金，企业领导认为该缴的费都缴不了，缴什么滞纳金。

(三)、部门之间加强协调，解决征管中的难题。

--声明：(http:///)原创文章!对于其他网站的抄袭行为我们将联合作者追究其法律责任!--根据目前的现状，地税、财政、银行、劳动几个部门各负其责，地税负责及时足额征收社保费并缴入各财政专户，征收情况进行反馈，催缴欠费，协助社保开展扩面工作，财政负责加强对社保资金财务收支进行监督管理，预决算及核拨资金等，收款银行负责按级次按险种收款，并与各部门对账，社保部门负责登记、发放、核算、扩面工作，协助地税部门追缴欠费。各部门之间应进一步加强沟通与联系，不仅仅是搞好自己的工作，应更多地为社保费的征管出谋划策，各部门应支持地税部门的社保费征管工作。

三、社保费的欠费原因

关于欠费的问题：现在的部分欠费企业特别是欠费大户企业，实际上早就因各种原因处于停产状态，原来的老国有、集体企业，改制改不了，破产又破不了，不死不活的企业不同形式的存在。

部分单位缴费意识淡薄，对社会保险费的征缴认识不到位，错误的视缴费为包袱。

四、针对上述欠费情况，提出如下清欠措施

(一)、建立清欠目标责任制。为了使清理回收欠费工作顺利开展，建议由各级政府成立清欠小组，建立清理社保费欠费目标责任书及各种协调会议制度，统领协调清理欠费工作。同时，从各有关单位中抽调人员组成清理欠费工作小组，负责具体的清欠工作。劳动保障、财政、地税等部门相互配合，加强协调，齐抓共管，多管齐下，层层建立目标责任制，将清欠责任落实到有关人员。

(二)、强化服务，对长期欠费单位指定专人负责，实施动态跟踪，经常上门服务，与企业沟通交流，寻求有效的解决方法，为企业出谋划策，排忧解难。

(三)、及时掌握企业资金动态，与企业签订分期还款计划，建立成信互动缴费关系，让企业化整为零，分批组织社保资金入库。

(四)、采取催报催缴，发放限期改正通知书。

(五)、严格执法，加大清欠力度，严格执行“滞纳金制度”。对有能力的缴费单位的欠费，要做好宣传，动员督促催缴。

(六)、联合有关部门，共同开展清欠工作，力争当年欠费当年清;陈欠拟出催缴计划，分期补清;死欠提出意见，报同级政府审批。

(七)、加强宣传，提高人人享有社会保障的意识。加大对《社会保险费征缴条例》的宣传，使用人单位，广大劳动者，有关部门和社会各界都来关心支持社会保险费的征收事业。

XX县地方税务局XX分局

二〇〇七年二月二十七日