物业费欠费的处理方式

2023-03-17

第一篇：物业费欠费的处理方式

物业管理纠纷的处理方式和程序

发布日期：2007-11-2 13:34:01 作者：网络资源出处：本站整理浏览：1730

一、纠纷处理方式概述

物业管理纠纷处理方式，概括越来有以下几种：

1、当事人各方自选协商和解;

2、各方当事人请求第三

请求政府主管部门行政调解。

3、当事人之间约定仲裁;

4、司法诉讼。

以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式

三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

二、纠纷的调解

物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的

有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则

他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一

不具有独立性。

三、物业管理民事纠纷的仲裁

可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。

仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲面协议。仲裁协议要写明以下内容：

1、请求仲裁的意思表示;

2、仲裁事项;

3、待定的仲裁委员会。如州履行的合同写明：“有关本合同的争议，双方应协商解决，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。”达成

的争议，不得向法院起诉;即使起诉，法院也不受理。

物业管理纠纷仲裁处理的一般程序是：

1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;

2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;

3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁

达被申请人。

4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成，双方各仲裁委员会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审

5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解;

6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;

7、当事人向法院申请执行。

与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。

四、物业管理纠纷的诉讼、

当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同

院对已提交诉讼的当事人管辖是强制性的。

物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：

1、当事人一方(原告)提交起诉状，起诉到法院;

2、法院立案后将起诉状副本送达被告;

3、被告提交答辩状;

4、开庭：调查、辩论、调解;

5、制作调解书或一审判决书;

6、双方均不上诉，则判决书生效;或一方不服提起上诉，进入第二审程序;

7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述;

8、执行。

无论仲裁还是司法诉讼，均应贯彻合法公正的原则，即以事实为根据，以法律为准绳。由于物业管理不健全，实践中应注重民法、房地产法、合同法等一般法律与物业管理专门法规及地方法规规章的衔接，法处理好法规的竞争力认定和冲突的解决;同时，在诉讼或仲裁活动中，对业主、业主大会、业主委员会位和诉权、请求权行使要有明确的了解和认可，处理好单个业主的意见与小区业主意志的关系，确认业主物业管理纠纷中的代表地位，以便及时处理纠纷，理顺关系，建立良好的物业管理和权利义务关系

第二篇：【物业公司会计必读】物业管理收取水费的账务处理方式

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一、营改增后物业管理服务收取自来水费的税率差问题营改增后，提供物业管理服务的纳税人，代业主向自来水公司支付的自来水费用，作为转售处理，会产生税率差的问题。自产的自来水可选择简易计税，开具3%增值税专用发票;而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费不符合自产条件，只能选择13%税率计征增值税。

二、国家税务总局采取差额征税简易计税政策2016年8月，国家税务总局发布《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年54号，下简称54号公告)规定，“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”。54号公告采取了差额征税并选择简易计税的办法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原则问题，以及自来水税率差对于物业管理纳税人造成的税负增加问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人销售自来水的税负增加问题;注意，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税。

三、如何开发票问题提供物业管理服务纳税人选择差额征税且简易计税方式的，54号公告中并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，在新系统中可不采取差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税。

四、账务处理案例：甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。按照53号公告采取差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项税。甲企业账务处理：

1、支付自来水公司水费时：借：主营业务成本

100 应交税费——简易计税

3【103÷(1+3%)×3%】

贷：银行存款

103说明，该分录中的3万元，是差额扣除自来水费103万元计算可抵减的增值税额=103÷(1+3%)×3%=3万元。

2、收取业主自来水费时：借：现金或银行存款

113

贷：主营业务收入

109.71 【113÷(1+3%)】

应交税费——简易计税

3.29【113÷(1+3%)×3%】

甲企业应纳增值税额=3.29-3=(113-103)÷(1+3%)×3%=0.29万元对于提供物业管理服务的纳税人代收取水费，比如在不垫付资金，将开具给业主的水费发票转交给业主等情况下，代收水费业务属于代理服务。收取的业主的代收水费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。远见财税李志远认为，这种情况不属于54号公告所描述的行为，应该按照如下方式核算并缴税。

1、支付自来水公司水费时：借：其他应收款 103 贷：银行存款 10

32、收取业主自来水费时：借：现金或银行存款 113 贷：其他应收款 103 主营业务收入——代交水电费收入9.43【(113-103)÷(1+6%)】应交税费——应交增值税(销项税额)0.57【(113-103)÷(1+6%)×6%】

第三篇：如何收取物业欠费

在管项目如何收取欠费

一、首先要明确清欠的重要性和必要性,是项目的日常工作。(清欠能让公司回笼更多的资金、保障公司现金流的平稳，也是规避风险、实现资金再利用再分配的手段)

1、业主交纳物业费是物业公司赖以生存的基本保障，只有业主按时按量交纳物业费，物业企业才能有良性发展，物业服务人员工资福利待遇得到保障，才有更好的精力去服务于广大业主;所以，解决欠费问题极为重要，各项目，各级人员都应引起重视。

2、不交费的业主原因各不相同，各有措辞;但是不论什么样的原因，都得去实际解决;清欠工作必须坚持进行;清欠工作也是物业行业内所有物业企业都面临的。

清欠是项目全体员工乃至公司所有员工的工作，需要全体员工共同参与和努力;项目经理及客服是在管项目清欠工作的主要负责人和牵头人。

项目人员应该想尽一切办法在不明显违法的前提下有序的开展清欠工作;有效的解决历史欠费;避免欠费的滚雪球式恶性循环;更有利于公司长远发展，良性发展。

3、改变观念，清欠不是一味的只顾收费;清欠既能收取费用，处理烂账、死帐;也能促成建立我司与业主的有效沟通，更能让项目人员直面项目管理事实，清晰的了解项目整体情况;更好的着手改进和提升我们的服务;一举多得!

综上，清欠应该纳入公司日常(项目)工作中，并且引以为足够的重视;不能完全依靠总部的支援，项目要形成清欠的常规化、制度化、规范化、体系化。

二、一般项目的欠费现状：

基本欠费原因情形：

1、未入住(未装修)

2、已入住，但长期在外(已装修)

3、发生入室盗窃

4、自行车或电动车在园区内丢失 5房屋漏水等工程质量问题

6、业主认为项目基础管理的种种不到位情况

清费方式：

1、张贴通知单/函

2、电话催收

3、组织上门

4、约定商谈 5其他措施

日常催费流程：张贴催费公告(留底/拍照)→→贴催费单/函→→电话催费(做好反馈记录)→→组织人员上门(分配人员，记录表)→→办公室/业主家约谈协商→→最后催告函→→诉至法院

张贴催费单/函：张贴后注意催告取证(特别选出长期欠费及恶意欠费的) 电话催收：在单子张贴后，可依据项目收费台帐，随即进行安排前台开始电话联系催收，要注意语气平和和礼貌。做好记录以便后续跟进处理催缴。

组织上门：在张贴催费单/函7天左右，组织安排人员上门，主动与业主沟通协商，讲道理摆事实。(上门的益处：了解业主所想及项目情况，便于分门别类，与业主近距离沟通，也对项目管理工作有个客观的补充了解)

另外，上门不一定指小区内该住房，对于资料齐全有其他地址和工作单位的，可电话联系告知要去单位等商谈;特别对于国企、企事业单位及机关单位的业主，该类人员效果还是比较好的。

约定商谈：根据项目实际情况，例如被盗等情况中确实物业服务企业(我司)在提供物业服务过程中存在过失原因的或者存在瑕疵履约的，给与一定的减免/优惠，根据项目及实际情况，灵活的双方协商;上报领导备案/批准。另外，每个业主的素质和心理是不一样的，所以要灵活多变，进行面对面的沟通。

注：收费人员要统一着装，规范言行;表明目的。在日常管理中与业主沟通过程中也可以指出欠费问题，越是欠费多的业主，越要主动去沟通，事情终归要有解决的;拖欠物业费对于业主始终是一笔抹不掉的债务!对于清欠工作，要真诚的、面与面的去沟通。捕获业主言谈中的信息，以便我们有应对。

对于以上清费方式以及配以其他非常规方式最终无法达到收回欠费的，可以选取各类欠费原因的典型业主组织材料，上报法务部，予以通过诉讼途径，依法进行追收。

对于诉讼清欠(不到必须手段，因为诉讼会将使我司与业主关系走向对立面;)<

1、准确的欠费信息(房屋面积、单价、欠费起止日期等)

2、业主资料(接房/入住资料、身份证复印件、与业主签订的物业服务协议等)

3、书面催收物业欠费的证据材料(通知书、单据等形成完整的证据链)。

三、例举以下情形不能形成不缴纳物业服务费用的抗辩：

1、开发商遗留问题为由不缴费;开发建设单位建设的房屋(工程)质量问题或建设之初承诺不到位，业主不能以此为由不履行缴纳物业费的义务;因为业主与开发商是基于房屋买卖合同关系，而我司与业主是基于物业服务合同形成的物业服务关系。

2、以并非物业服务合同当事人为由;我司与开发商签订的前期物业服务合同;与业委会签订的物业服务合同，都是通过合法途径受合同法、各级物业管理条例保护和制约的合同关系，根据物业管理条例的规定对每位业主都具有约束力，业主虽不是形式上的签订者，但实际是基于物业服务合同下实际权利义务的享有者和承担者;业主应当承担缴纳物业服务费。

3、以未享受或者不需要物业服务为由;根据法释【2009】8号第7条，业主不能以未享受(如出国，出游)或者无需提供物业服务来拒绝缴纳费用;物业服务合同是全体业主共同决定的，选聘物业服务企业提供物业服务，所有业主都权利义务具有均等性和稳定性。权利可以放弃，但是义务不可能放弃。

4、应当由物业实际使用人缴纳为由;物业所有人与物业使用人不是同一人，即业主将房屋出租、出借等情况的，业主还是应当缴纳物业服务费用，物业管理条例第42条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”即使国务院颁发的物业管理条例有规定，业主与物业使用人、借用人在租赁合同、借用合同约定由相关使用人缴纳物业费，但是通常情况下，该种合同只是业主与相关使用人两方签订的，不能对抗善意第三人，即不能与物业服务合同关系形成对抗，因此最终，业主还是要承担物业服务费。

5、以家中失窃/园区内被盗为由拒绝缴费;业主和物业服务企业在《物业服务合同》中约定提供的保安服务(安保义务)应当理解为是对小区内的公共秩序的维持和公共设施的安全保障进行管理，如果当事人没有特别约定，物业服务企业也不存在过错的情况下，物业服务企业对业主住宅内的财产被盗并不承担责任。如果物业服务企业在进行物业服务时，在保安措施和防范工作方面不存在疏忽和过失，尽到了管理、保障义务，物业服务企业就不应承担案外人犯罪行为所致的损害结果的民事赔偿责任。另外，物业服务关系中业主与物业公司不形成保管关系，除非特别签订合同并约定保管责任;但事实上，业主一度认为物业公司负有保管责任这是错误的;被盗的情形也是由犯罪分子引起，应由犯罪分子承担责任。

另外，项目管理人员可从情理上给出解释：对于一些开发商遗留问题，我司作为业主的管家，很愿意为广大业主去沟通、协商、解决这些问题;我们物业企业是跟广大业主站在一边的，是为业主利益而考虑的，一定会做好物业服务工作; 对于被盗问题，我们也痛恨小偷，扰乱了社会秩序，损害业主的同时也影响了了业主与我司的良好关系;给业主造成损失的不是我司，而是该死的盗窃犯; 对于未入住的问题，小区是全体业主的，诸多的公共设备设施，公共用部位的管理、维护，并不会因为没有入住，业主的楼道就不清扫，路灯就不开，我司还是一样给业主管理好小区，营造方便、舒适、便利的环境。因此作为业主也要理解物业服务企业的难处，人人都缴纳物业费等等....... 法务部

第四篇：物业公司催缴欠费工作计划

由于前期经营管理不善，主管领导及员工的工作态度、责任心没有到位，加之各小区存在不同问题(部分未入住、工程遗留问题等)，物业公司各小区均存在部分住户多年未交物业费取暖费的情况。为提高物业公司收费率，确保物业公司健康持续发展打下坚实的基础，物业公司制定了清欠物业费取暖费工作计划。

一、

1、

2、

3、

4、

二、

1、催缴工作从以下几个方面进行：

树立全体员工责任心，充分调动工作积极性。公平分配催缴任务，将员工分组，任务责任到人，限时完成任务。

针对不同住户不同问题，采取不同措施，本着“先易后难”的原则，通过沟通协调，集思广益，想尽一切办法，既要保证工作进度，又要保证对业主的服务质量，达到提高收费率和业主满意的双赢。 “由点辐射到面”，对极少部分不配合工作的欠费户进行起诉，用法律维护物业公司和其他业主的合法权益，并以此作为对其他欠费户的警示，督促其尽快交纳所欠费用。如对欠费户采取停水停电或大量起诉等强硬措施，会激发业主与物业公司的矛盾，不利于物业公司长远发展，起到事倍功半的效果。

将2015年6月作为“催缴欠费突击月”，催缴工作作为物业公司重点，全体员工齐心协力，争取圆满完成催缴任务。工作目标：

通过以上工作，争取将2014-2015年度物业费取暖费收费率提高到90%以上，2015-2016年度收费率达到93%-95%，确保93%;并同时完成各年度费用的清欠任务。

2、相信在物业公司全体员工的共同努力下，我们有决心使每年收费率提高2个百分点，争取用2-3年时间物业公司收费率达到96%以上，使物业公司持续健康的发展，为鹏达集团的腾飞做出贡献。

物业公司 2015年6月2日