企业税务筹划的案例分析

2022-09-17

本研究采用案例分析方式对企业的税务筹划工作进行分析, 以期可以将更为明确的思路提供给房地产开发企业, 以此确保我国房地产开发企业能够树立正确的税务筹划理念。

1 公司简介

我国某市房地产开发公司已普通商品住房为销售主要商品, 该企业开发的商品住房面积在5万平方米左右, 市场售价范围为4000~4500元/平方米, 该房地产开发企业对商品住房进行开发期间, 所得土地使用权费用和地价款价格是4500万元, 7500万元的新建房、土地开发成本, 1000万元的配套设施、土地开发等费用, 房地产开发中的财务费用利息并非根据房地产开发项目分摊, 本地教育费用附加率为3%, 7%的城市维护建设税税率, 10%的当地政府扣除房地产开发费用比。

2 不同销售价格下土地增值税的计算及筹划方案选择

不同销售价格时土地增值税应纳税额及利润的计算:

考虑销售价格这一因素时, 应在当地市场价4000至4400元之间进行选择。

当普通商品住房价格为每平方米4000元时: (1) 转让房地产所取得的收入=4000×5=20000 (万元) ; (2) 法定扣除项目金额=4 500+7 500+ (4500+7500) ×10%+20000×5%× (1+7%+3%) + (4500+7500) ×20%=16700 (万元) ; (3) 增值额=20000-16700=3300 (万元) ; (4) 增值额与法定扣除项目金额的比率=3300÷16700=19.76%; (5) 土地增值税应纳税额=0 (万元) ; (6) 转让房地产所取得的利润=3300 (万元) 。

当普通商品住房价格为每平方米4400元时: (1) 转让房地产所取得的收入=4 400×5=22000 (万元) ; (2) 法定扣除项目金额=4500+7500+ (4500+7500) ×10%+22000×5%× (1+7%+3%) + (4 500+7 500) ×20%=16810 (万元) ; (3) 增值额=22000-16810=5190 (万元) ; (4) 增值额与法定扣除项目金额的比率=5190÷16810=30.87%, 同样适用30%的税率; (5) 土地增值税应纳税额=5 190×30%=1557 (万元) ; (6) 转让房地产所取得的利润=5190-1557=3633 (万元) 。

3 相同销售价格下土地增值税的计算及筹划方案选择

综合分析发现, 销售价格会对转让房地产所得收入产生直接性影响, 进而对增值额和法定扣除项目金额比例产生影响。所以, 土地增值税纳税筹划过程中, 必须对销售价格加以优先考虑。开发成本、土地价款、有关税金、开发项目等变动同样会法定扣除项目金额和增值税比例产生影响。再加上土地价款存在一定刚性, 所以税金和房地产转让所得收入存在直接相关性, 开发费用与加计扣除都和土地开发成本、土地价款存在相关性。因此, 在扣除项目金额中重点应优于考虑的是房地产开发成本。

3.1 相同销售价格时土地增值税应纳税额及利润的计算

上述房地产开发公司在开发的普通商品住宅中, 假设销售价格定位在每平方米4400元相对较高的价格方面, 主要是能够通过提升商品房销售价格, 在公共设施中应用房地产开发成本, 从而使商品房居住环境得到有效改善, 以此使商品房本身所具有的市场吸引力得到不断提升, 基于商品房销售价格固定, 通过提升房地产开发成本展开必要的土地增值税纳税筹划, 能够不断提升房地产开发成本, 在此为简化计算, 只对增幅为10%和20%的情况进行计算, 增幅为5%和15%的情况具体计算过程不再详述。

3.2 房地产开发成本不增加时土地增值税的计算

房地产开发成本增加10%, 即750万元时: (1) 转让房地产所取得的收入=4400×5=22000 (万元) ; (2) 法定扣除项目金额=4500+8250+ (4500+8250) ×10%+22000×5%× (1+7%+3%) + (4500+8 250) ×20%=17785 (万元) ; (3) 增值额=22 000-17785=4215 (万元) ; (4) 增值额与法定扣除项目金额的比率=4215÷17785=23.70%, 由于超过20%, 所以适用税率为30%; (5) 土地增值税应纳税额=4 215×30%=1 264.5 (万元) ; (6) 转让房地产所取得的利润=4215-1264.5=2950.5 (万元) 。房地产开发成本增加20%, 即增加1 500万元时: (1) 转让房地产所取得的收入=4 400×5=22 000 (万元) ; (2) 法定扣除项目金额=4500+9000+ (4500+9000) ×10%+22 000×5%× (1+7%+3%) + (4500+9000) ×20%=18760 (万元) ; (3) 增值额=22000-18760=3240 (万元) ; (4) 增值额与法定扣除项目金额的比率=3240÷18760=17.27%; (5) 土地增值税应纳税额=0 (万元) ; (6) 转让房地产所取得的利润=3240 (万元) 。