土地增值税可扣除项目

2023-03-06

第一篇：土地增值税可扣除项目

土地增值税的扣除项目包括哪些

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土地增值税的扣除项目包括哪些

核心提示：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳。增值税的扣除项目包括哪些?下面由法律快车小编为您介绍。

计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

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财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按上述(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按上述(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(六) 转让房地产的全部价款及有关的经济收益，对从事房地产开发的纳税人可按上述(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

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第二篇：北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准

有关问题的通知》

(京地税地〔2009〕245号)

各区、县地方税务局、各分局: 为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件精神，现将土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。

一、本通知适用于房地产开发项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用(以下简称四项成本)”的核定。

二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：

(一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的;

(二)提供的开发成本资料不实的;

(三)发现《鉴证报告》内容有问题的;

(四)虚报房地产开发成本的;

(五)清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。

三、核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。

四、核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为：

核定的四项成本=不同类型对应年代的核定单位成本×清算建筑面积

五、本通知中不同年代的核定单位成本参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订。北京市地方税务局将根据情况不定期进行调整。未调整期间，2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。

六、本通知自发布之日起执行。本通知发布前主管税务机关已受理的土地增值税清算项目仍按照《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》(京地税地〔2007〕138号)的规定执行。本通知发布前主管税务机关未受理的土地增值税清算项目按照本通知的规定执行。

附件：二○○九年九月十六日

附件：

分类房产单位面积四项成本核定表

房地产类型

多层住宅及底商

高层住宅及底商

多层办公

高层办公

竣工年代 2001及以前

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2001及以前

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 核定单位成本(元/平方米)

1386 1402 1469 1502 1486 1512 1586 1798 2425 2435 2621 2807 2769 2790 2987 2997 2270 2270 2511 2502 2450 2480 2738 2700 3130 3113 3414 3370 3295 3330 3570 3670

说明：多层是指七层及以下的住宅或办公楼，高层是指七层以上的住宅或办公楼

第三篇：增值税纳税申报表附列资料应税服务扣除项目填表说明

《增值税纳税申报表附列资料

(三)》(应税服务扣除项目

明细)填表说明

(一)本表用于营业税改征增值税的纳税人中，应税服务有扣除项目的纳税人填写。其他纳税人不得填写。

(二)“税款所属时间”、“纳税人名称”的填写同主表。

(三)第1栏“本期应税服务价税合计额(免税销售额)”：营业税改征增值税的应税服务属于征税项目的，填写扣除之前的本期应税服务价税合计额;营业税改征增值税的应税服务属于免抵退税或免税项目的，填写扣除之前的本期应税服务免税销售额。

提示：本栏各行次等于《附列资料

(一)》第11列对应各行次。

(四)第2栏“应税服务扣除项目”“期初余额”：填写应税服务扣除项目上期期末结存的金额。

提示：本栏各行次等于上期《附列资料

(三)》第6栏对应各行次。

(五)第3栏“应税服务扣除项目”“本期发生额”：填写应税服务扣除项目本期取得的发票金额。

(六)第4栏“应税服务扣除项目”“本期应扣除金额”：填写应税服务扣除项目本期应扣除的金额。

提示：本栏各行次=第2栏对应各行次+第3栏对应各行次。

(七)第5栏“应税服务扣除项目”“本期实际扣除金额”：填写应税服务扣除项目本期实际扣除的金额。

提示：本栏各行次应小于或等于第4栏对应各行次，且小于或等于第1栏对应各行次。

(八)第6栏“应税服务扣除项目”“期末余额”：填写应税服务扣除项目本期期末结存的金额。

提示：本栏各行次=第4栏对应各行次-第5栏对应各行次。

第四篇：房地产企业母公司或联合体拿地，项目公司是否可以扣除土地价款

实践中，房地产开发企业通过母公司或者多家企业组建联合体拿地的情形比较普遍。拿地后，新设立的项目公司如何扣除土地价款成为房地产开发企业面临的一个难点。政策链接

房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

1、房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

2、政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;

3、项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

——财税[2016]140号：《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》第八条

虽然目前政策允许符合条件的项目公司扣除土地价款，但在实务中房地产开发企业仍应该注意以下风险，即如果政府部门将财政票据直接开具给了房地产开发企业(或者参与联合体投标的各家企业)的情形下，是否允许项目公司扣除已支付的土地价款。

由于财税[2016]140号文件并未对此事项予以明确，而根据国家税务总局2016年第18号公告第六条规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据”。因此，实务中可能还会产生税企争议。

鉴于前述风险，房地产开发企业负责拿地的业务部门，在签订土地出让合同时应金尽量争取直接以项目公司名义签订合同，并要求政府部门将财政票据直接开具给项目公司。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发〔2006〕114号)第10.1条款规定：“国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，申请人可以单独申请，也可以联合申请”。

该文件附录 C《国有土地使用权出让须知示范文本》第七条注意事项第二款规定：“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据中标结果与中标人签订《国有土地使用权出让合同》，在中标人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，或者出让人直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”。