土地增值税成本扣除应注意的问题

2023-02-22

1 成本扣除原则

土地增值税是按照销售房产的收入与开发建设成本之间的增值额为基础, 按增值率的大小确认超率累进税率进行税款征缴, 土地增值税扣除项目从构成内容上分为五类, 具体包括土地使用权取得成本、房地产开发成本、期间费用、转让环节的税金和加计扣除项目。在清算中确认扣除项目应重点遵循以下四项基本原则。

1.1 历史成本原则

主要针对土地的取得成本, 应以取得土地使用权的地价实际支出金额进行扣除, 不得以转让时的土地的评估价格扣除。因为有些企业取得土地较早, 土地成本很低, 甚至是划拨取得的土地, 不能通过对土地进行评估而人为增加账面成本、减少增值额。因此要严格按照初始成本进行扣除, 按土地使用权初始转让凭证上记载的金额进行纳税扣除。

1.2 实际发生原则

所有扣除项目都必须是真实发生, 通过虚开建筑业发票、人为虚增工程量的开发成本均不得作为扣除项目;各项预提费用也不予以扣除, 待实际发生时再进行成本确认并扣除。要特别关注工程招标文件、施工合同、应付账款明细记录和相关票据, 审查成本项目的真实性。

1.3 计算扣除原则

开发费用和加计扣除主要通过计算产生的, 计算的基础是开发项目取得土地使用权时所支付的金额, 和房地产开发总成本 (主要是征迁补偿费、前期费、建安费、基础设施费、配套设施费和间接费) 金额之和, 可以不考虑账面和实际发生情况, 符合计算扣除的项目只需计算基础准确、扣除比例合规即可。

1.4 合规调整原则

由于土地增值税扣除项目的具体内容与房地产企业的实际会计核算科目有很大差异, 在确认扣除项目时应根据政策要求对企业的财务账面内容进行必要调整。如财务费用中的银行贷款利息支出, 《房地产开发企业会计制度》要求进行资本化计入开发成本, 但在土地增值税清算时则应进行纳税调整, 并入期间费用中的财务费用计算扣除。

2 特殊事项的涉税处理

2.1 房地产企业代收的费用

对于房地产企业在售房时, 代政府及相关职能部门收取的各项费用, 如供水、供电、供气的初装费和办理产权的费用等。如果房地产企业在确定房产销售价格时已经包含这些代收费用, 就可以在确定增值额时列入扣除项目, 但在加计扣除时不可并入计算基数, 以免人为缩小增值额;如果在确定房产销售价格时不包含代收费用, 单独向购房户收取然后汇总上交给相关政府部门, 在清算计算增值额时不可以扣除。

2.2 未出售留作自用或自营房产的成本

房地产企业可能会发生部分自建房产不销售留作自己办公使用, 或将部分自建房产不对外销售自己出租给他人用于商业经营, 这种情况下由于房产的所有权没有发生转移, 就不确认房地产销售收入, 同时对建筑安装等成本费用按自用进行账面结转。但如果清算结束后, 企业将以前开发的自用或出租的房产对外进行销售, 或发生抵债、赠送等视同销售行为时, 按上次清算时计算出每平方米建筑面积成本, 以此为依据确定成本项目的扣除金额, 进行税款的汇算清缴。

2.3 公共配套设施的成本核算

房地产企业在开发建设商品住宅时, 往往会建设一些如居委会用房、变电站、热力站、幼儿园等公共设施, 这些设施的成本在清算时要分三种情况区别对待:如果建成后转交业主委员会, 小区业主为受益对象, 这种情况下成本可以据实扣除;如果是开发企业为政府无偿修建, 与小区业主的生产生活无直接关系, 建成后移交给政府, 用于社会公共等非营利性事业, 其成本也可以据实扣除;如果作为房地产开发产品, 对外按市场价格销售, 则应先作为应税收入, 同时再扣除相应的成本。

2.4 拆迁安置用房的成本

对平改、旧城改造的房地产开发项目, 项目用地占用了原房产主的土地时, 开发商就要对原房产主房产实物补偿或者货币全额 (差价) 补偿。若建设回迁房, 在回迁房“交钥匙”时, 在税收政策上属于视同销售, 按同类房产的市场售价确认销售收入, 同时按此金额确认为拆迁补偿费用计入开发成本扣除项;发生开发企业支付给回迁户货币补差款时, 计入拆迁补偿费;反之, 发生回迁户多取得房产面积而支付给企业回迁房差价款时, 则相应抵减拆迁补偿费。若采取货币安置拆迁的, 开发企业就凭支付凭据, 如银行转账记录、安置合同、收据, 直接计入拆迁补偿费。

2.5 精装修房的成本

为了满足购房者的不同需求, 开发企业会建造一部分精装修房, 为了突出扣除项目的相关性和必要性, 减少加计扣除成本, 可以计入开发成本进行扣除的, 只限于装修时发生的必要的费用支出, 但装修费用中不应包括外购的电视、冰箱、厨具等电器设备以及外购的成套居住用床、衣柜等家具等所发生的支出, 这部分成本支出在计税时可以作为售房总收入的减项, 调减应税收入, 再计算土地增值额。

2.6 购置土地时要求配套建设的道路

当地政府可能要求房地产企业在“招拍挂”土地时, 必须配建周边道路、公园绿地等基础设施, 若属于纳入开发项目立项时的建设内容时, 且坐落在项目批准的建设用地规划红线以内, 可以据实扣除相关的建设成本;如果属于边界线以外的配建支出, 这就与开发项目缺乏相关性, 就不能在清算计算增值额时予以进行扣除。

摘要：为了对房地产开发企业的土地增值收益进行合理控制, 规范房地产的开发行为和市场交易秩序, 1993年11月制定了《土地增值税暂行条例》, 1994年1月开始征收土地增值税, 近年来在抑制房价上涨中发挥了积极作用。如何把握土地增值税扣除项目、准确计算增值额是清算中的重点内容, 本文就扣除项目的内容、扣除原则和特殊事项的涉税处理进行分析。

关键词：土地,增值税成本,扣除