房开企业其他扣除项目审核

房开企业其他扣除项目审核（共3篇）

篇1：房开企业其他扣除项目审核

房开企业其他扣除审核方法

1、房地产企业在计算扣除额时，将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，是否需进行调整。

方法：房地产企业在转让房地产时缴纳的印花税，已列入企业的管理费用进行扣除，所以不应再计入“与转让房地产有关的税金”进行扣除，应作调整，否则会造成印花税的重复扣除。

2、在土地增值税清算时，各类代收费用扣除项目扣除，应如何调整。

方法：对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额对，代收费用不允许在收入中扣除。按照上述原则对企业代收费用的核算情况进行审核，并对企业土地增值税清算的扣除项目作相应调整。

3、纳税人混淆代收费用与政府行政性收费。

方法：在审核时，注重区分政府行政性收费与政府代收费。政府行政性收费包括在办理各类许可证照过程中缴纳的各项费用。要注意收集相关许可证照的复印件，为后续工作提供资料。据目前了解情况，企业代收费用主要是指代收房屋维修基金和代收购房者缴纳的契税。

4、房地产企业在同一时间不同地区有几个开发项目，或者同一地区几个项目滚动开发，成片开发，合作开发等，如何确定清算单位。

方法：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。清算时，以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。因房地产项目或分期项目由发改委、经发局审批立项的，重点审核发改委（计委）、经发局的立项批文。

5、房地产开发项目未全部竣工完成销售的，但有部分出租自用，是否可进行清算。

方法：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，可由主管税务机关要求进行土地增值税清算。

具体鉴别时，包括二种情况：一种是已转让建筑面积占比在85%以上的，无论出租自用占比多少，均可以要求纳税人进行清算；另一种是虽然已转让建筑面积占比未达到85%，但是未转让部分全部用于出租或自用的，可要求纳税人进行清算。即对已转让建筑面积占比未达到85%的，若有部分出租或自用，存在部分空置，不建议要求纳税人进行清算。

6、同一个房地产项目，取得多张销售（预售）许可证，有的满三年，有的未满三年，如何确定是否达到土地增值税清算条件。

方法：房地产项目符合“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。重点审核：一是该房地产项目是否完全销售完毕，如全部销售完成，该项目必须要进行土地增值税清算；二是该项目未全部销售完结的，查验其最后一张预售证是否满三年，如已满三年的，主管税务机关可要求进行清算。

7、条例规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”，该普通标准住宅如何鉴别和掌握。

方法：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通标准住宅”的范围内从严掌握。我省“普通标准住宅”，暂定为按当地政府部门规定和建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。鉴别时注意五个方面：一是政府指定的房地产开发企业，二是限定的建筑标准，三是限定的住宅价格，四是限定的购房对象，五是限定的房屋类型。

8、企业滚动开发房地产的，在土地增值税清算时，扣除项目如何分摊计算。

方法：审核清算项目是否符合清算单位的条件规定，尤其关注分期开发项目。计算扣除项目分摊时，取得土地使用权所支付的金额，按清算项目土地面积占总土地面积的比例确定扣除；房地产开发成本（含公共配套设施的成本费用），按清算项目建筑面积占总建筑面积的比例进行分摊扣除。

篇2：房开企业其他扣除项目审核

一、 税务部门需要组织专家鉴定的内容研究

(一) 研究思路

有关税务部门对企业研发费用税前加计扣除项目审核认定实际就是审核项目的相关政策的符合性。 但由于该项工作政策性、专业性、技术性和时限性都较强, 因此需要专家给予决策支持。 税务部门在审核过程中提出的需要科技主管部门组织专家鉴定的问题, 往往就是决定决策的判定条件。 因此通过研究国家有关政策, 系统地提炼决定决策结果的判定条件, 可综合出税务部门需要专家鉴定的问题。

(二) 决定决策结果的判定条件研究

税务部门在进行企业研发费用税前加计扣除项目的审核时, 一般需要在两个方面进行决策: 一是项目是否属于国家规定的研发费用税前加计扣除范围, 二是项目投入的合理程度。下面分别进行研究。

1.决定项目是否属于国家规定的研发费用税前加计扣除范围的条件。 《企业研究开发费用税前扣除管理办法 (试行) 》 (国税发[2008]116 号) 第四条明确, 研究开发活动是指“从事《国家重点支持的高新技术领域》和国家发展改革委员会等部门公布的《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南 (2011 年度) 》规定项目的研究开发活动”。 可见, 项目属于国家规定的研发费用税前加计扣除范围的先决条件是:其研究内容要属于《国家重点支持的高新技术领域》和国家发展改革委员会等部门公布的《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南 (2011 年度) 》的内容范围。 关于《国家重点支持的高新技术领域》和《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南 (2011 年度) 》的关系, 由于前者包含后者, 后者是前者中的内容重点选优, 因此上述判断条件可进一步理解为项目属于国家规定的研发费用税前加计扣除范围的先决条件是:其研究内容要属于《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南 (2011 年度) 》或《国家重点支持的高新技术领域》的内容范围。

《企业研究开发费用税前扣除管理办法 (试行) 》第三条规定, “研究开发活动是指企业为获得科学与技术 (不包括人文、社会科学) 新知识, 创造性运用科学技术新知识, 或实质性改进技术、 工艺、产品 (服务) 而持续进行的具有明确目标的研究开发活动。创造性运用科学技术新知识, 或实质性改进技术、工艺、产品 (服务) , 是指企业通过研究开发活动在技术、工艺、产品 (服务) 方面的创新取得了有价值的成果, 对本地区 (省、自治区、直辖市或计划单列市) 相关行业的技术、 工艺领先具有推动作用, 不包括企业产品 (服务) 的常规性升级或对公开的科研成果直接应用等活动 (如直接采用公开的新工艺、材料、装置、产品、服务或知识等) 。 ”因此, 项目是否属于国家规定的研发费用税前加计扣除范围的的条件还需要满足项目技术 (或产品、或工艺) 要有创新, 且取得有价值成果, 对本地区相关行业技术进步有推动作用。

以上条件与决策结果的条件逻辑判断关系如下图所示。

2.决定项目研究开发投入合理程度的条件。《企业研究开发费用税前扣除管理办法 (试行) 》第四条规定, “其在一个纳税年度中实际发生的下列费用支出, 允许在计算应纳税所得额时按照规定实行加计扣除。 (一) 新产品设计费、 新工艺规程制定费以及与研发活动直接相关的技术图书资料费、 资料翻译费。 (二) 从事研发活动直接消耗的材料、燃料和动力费用。 (三) 在职直接从事研发活动人员的工资、薪金、奖金、津贴、补贴。 (四) 专门用于研发活动的仪器、 设备的折旧费或租赁费。 (五) 专门用于研发活动的软件、专利权、非专利技术等无形资产的摊销费用。 (六) 专门用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备开发及制造费。 (七) 勘探开发技术的现场试验费。 (八) 研发成果的论证、评审、验收费用。”

财政部和国家税务总局联合下发的《关于研究开发费用税前加计扣除有关政策问题的通知》 (财税[2013]70号) 又补充规定, “企业从事研发活动发生的下列费用支出, 可纳入税前加计扣除的研究开发费用范围: (一) 企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为在职直接从事研发活动人员缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、 生育保险费和住房公积金。 (二) 专门用于研发活动的仪器、 设备的运行维护、调整、检验、维修等费用。 (三) 不构成固定资产的样品、 样机及一般测试手段购置费。 (四) 新药研制的临床试验费。 (五) 研发成果的鉴定费用。 ”

通过归类整理, 符合上述文件要求的项目的研究开发投入主要包括项目相关的人力投入, 材料、燃料和动力消耗, 仪器、设备和无形资产投入以及其他投入4 类, 如表1 所示。

因此, 项目的研究开发投入的合理程度取决于项目的人力投入合理程度, 材料、燃料和动力消耗合理程度, 仪器、 设备以及无形资产投入合理程度, 以及其他投入合理程度4 个条件指标。 合理程度分为4 级, 即合理、基本合理、偏差较大、不合理。 通过分析4 个条件指标认定结果可决定项目的研究开发投入的合理程度。

(三) 税务部门需要组织专家鉴定的内容

综合上述研究, 有关税务部门需要委托科技主管部门组织专家鉴定的内容如下: (1) 项目研究内容是否属于国家科技部发布的 《国家重点支持的高新技术领域》范围; (2) 项目研究内容是否属于国家发展改革委员会等部门公布的 《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南 (2011 年度) 》的范围; (3) 项目的技术、工艺、产品 (服务) 是否有创新; (4) 项目成果是否对本地区相关行业技术进步有推动作用; (5) 项目研究开发的人力投入合理程度; (6) 项目研究开发的材料、 燃料和动力消耗合理程度; (7) 项目研究开发的仪器、设备和无形资产投入合理程度; (8) 项目研究开发的其他投入合理程度。

二、 税务部门委托内容专家辅助认定系统

(一) 鉴定任务目标

根据税务部门委托单, 科技部门或授权中介机构组织专家对有关税务部门委托的鉴定内容进行专家鉴定。

(二) 鉴定对象

根据鉴定任务的内容选择, 一般鉴定对象主要包括下列内容: (1) 项目组所做情况汇报。 (2) 项目现场考察和查证情况。 (3) 项目申报材料, 包括:①研究开发费用税前加计扣除项目鉴定申请表。 ②自主、委托、合作研究开发项目立项申请书 (包括项目实施的必要性、研究开发内容、技术路线和研究方案、技术创新性和知识产权、 现有实施条件和有待完善的条件, 项目成员和研究任务分工, 经费预算、经济和社会效益分析, 考核的技术、经济和工作指标, 实施进展计划与必要性等内容) 。 ③自主、委托、 合作研究开发项目立项文件:企业自主开发项目立项批文文件或企业总经理办公会或董事会关于项目立项的决议文件及其任务书;委托、合作研究开发项目应提供相关合同或协议;国家或市科技计划项目立项的批文和任务书。 ④自主、委托、合作研究开发项目当年研究计划执行情况报告 (包括:项目概况, 项目当年完成的研究工作内容和预期计划完成情况, 项目创新性和专利、软件著作权申请和获授权情况, 项目研究人员投入工时、使用的设备及使用时间、原材料种类及用量、 燃料动力消耗量等, 项目经费决算细目, 取得的成效及对本地区相关行业技术进步推动作用分析, 对委托开发的项目, 应附受托方向委托方提供的该研发项目的费用支出明细情况) 。 ⑤自主、委托、合作研究开发项目当年研究开发费用发生情况归集表。

(三) 鉴定标准

鉴定标准主要包括:2008 年12 月26 日国家税务总局颁布实施的《企业研究开发费用税前扣除管理办法 (试行) 》;财政部和国家税务总局联合颁布的 《关于研究开发费用税前加计扣除有关政策问题的通知 》 ( 财税[2013]70 号) ;《国家重点支持的高新技术领域》 (2008 年版本) ; 国家发展和改革委员会、科技部、国家工业和信息化部以及商务部联合颁布的 《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南》 (注:2011 年6 月之前执行2007 版本, 之后执行2011 年版本) 。

(四) 专家鉴定表设计

根据有关税务部门委托的鉴定内容设计相应专家鉴定表。

(五) 鉴定过程控制

为了保证鉴定工作的质量, 组织编写了鉴定工作专家手册, 并对有关工作人员和专家进行培训。限于篇幅, 在此不作赘述。

(六) 鉴定方式及鉴定结果处理

邀请3-5 名项目相关专业专家对相关专业项目进行鉴定。 专家在听取企业项目情况汇报、现场考察和审核项目材料基础上, 依照鉴定标准, 独自填写专门设计的项目鉴定专家评价表。 组织鉴定部门按照少数服从多数, 指标占比多的原则, 统计确定专家鉴定结果。 汇总专家意见, 形成鉴定意见书, 提交有关税务部门, 为其认定决策提供辅助支撑作用。

三、应用

课题组研究的企业研发费用税前加计扣除项目专家辅助认定系统近几年已经在天津市应用。以2013 年应用为例, 共完成2012 年度研究开发费用税前加计扣除鉴定项目近2 100 个, 涉及226 家企业。 鉴定项目涉及总研发投入近79 亿元, 企业归集的研发费用合计近30 亿元, 约占研发总投入的38%。 经鉴定被税务局给予认定的加计额15.4 亿元, 约200 家企业享受到税收优惠政策, 合计享受税收优惠金额2.4 亿元左右, 对当地落实有关企业研发费用税前加计扣除优惠政策和把好税收关起到了有效决策支撑作用。

参考文献

邵广洪, 男, 天津市科学技术评价中心高级工程师、国家注册咨询工程师 (投资) 。研究方向:项目评价、发展战略研究。

篇3：房开企业其他扣除项目审核

关键词：房地产 土地增值税

1、取得土地使用权的审核

1.1、审核土地使用权证、出让合同、土地收据、契税税票和政府相关协议等之间在土地面积、支付金额上是否一致，判定是否存在政府返还、“以地补路”等情况。

1.2、审核支付的金额是否获取合法有效的凭证。

1.3、审核发票金额与银行支付记录是否一致，如不一致，要求提供国土部门的证明。

1.4、比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

1.5、审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

1.6、土地闲置费等不得扣除项目是否已经剔除。

2、土地征用及拆迁补偿费的审核

2.1、审核征地费用，拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常，在清算审核中，应将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，检查资金支付的真实性及有无资金回流情况。

2.2、审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。

2.3、注意是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费的情形。

3、前期工程费的审核

3.1、审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常，计算前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。

3.2、审核纳税人取得的土地是“生地”还是“熟地”。如果是“熟地”，防止重复扣除的现象。注意：纳税人取得的是已经进行开发过的“熟地”，即已经做好了“三通一平”或“七能一平”，则这部分前期工程费已包含在纳税人取得土地使用权所支付的地价款中。

4、建筑安装工程费的审核

当前，该成本项目存在的问题最多，突出表现在人为扩大建安成本。

4.1、出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常，相关工程合同或协议是否在建设部门备案，是否存在“阴阳”合同、“错位”合同，是否与工程招投标中标书一致等情况。

4.2、自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

4.3、利用税务征管软件审核是否是当地建安发票，是否用虚开真发票或假发票，虚增建筑安装成本造价。

4.4、审核单位工程造价，与当地公布的平均单位工程造价进行比对，是否有明显异常，对明显高于当地建筑安装工程费预警值的，应要求纳税人提供书面说明及相关材料佐证，并邀请专业人士评估。

4.5、对其工程设计变更资料、施工现场签证资料、工程监理单位监理报告及竣工验收备案文档，应重点核查，看它们之间是否相符。

4.6、纳税人如有自购建筑材料，应重点审核自购材料款有无在施工方开具建安发票的价款中重复列支；审核时应要求纳税人提供自购建筑材料的详细清单，结合施工合同和工程决算书，进行厘清和剔除。

4.7、必要时，在工程造价的核实方面可引入中介机构审核机制，委托有资质的中介机构对房地产开发企业的建筑施工成本进行全面审核，并出具工程造价的审计报告书作为土地增值税清算审核的参考依据。

4.8、审核有关装修费用，看企业销售精装修商品房中是否包含电视机、电脑、床、沙发等家用电器和家具。

5、对基础设施费和公共配套设施费的审核

5.1、审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

5.2、如果有多个开发项目，是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

5.3、审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。

5.4、审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

5.5、获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。

5.6、审核基础设施费和配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

5.7、审核配套设施是否有出租经营的情况，是否予以扣除。

5.8、审核配套设施是否存在有偿转让的情形。

6、对开发间接费用的审核

6.1、如果有多个开发项目，是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

6.2、审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

6.3、审核是否将为管理和组织经营活动而发生的管理费用等期间费用，记入了开发间接费用。

6.4、审核有无预提的开发间接费用。

6.5、在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款利息。

7、对房地产开发费用的审核

7.1、利息支出的审核。审核对不能够提供金融机构证明的利息支出，是否按税收规定的比例计算扣除；对能够提供金融机构证明的利息支出，审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证，如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定，审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

7.2、除具实列支的利息支出外的房地产开发费用，审核是否按规定比例计算扣除。

8、对与转让房地产有关的税金审核

对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目，审查税金是否足额缴纳。

9、对加计扣除项目的审核

9.1、审核加计扣除的基数是否准确，是否存在将期间费用计入开发成本或虚开建安发票，从而虚增基数的现象。

9.2、对取得的土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核有无违反税收规定加计扣除的情形。

9.3、对取得的土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按政策规定予以加计扣除。