棚户区货币化安置方案

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第一篇：棚户区货币化安置方案

周口市棚户区改造货币化安置办法

第一条 为进一步完善政府主导实施的棚户区改造征收补偿安置政策，加快推进棚户区改造和货币化安置工作，根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)和《河南省人民政府办公厅关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》(豫政办〔2016〕4号)等有关规定和精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内棚户区改造货币化安置工作，适用本办法。

第三条 本办法所称棚户区改造货币化安置，分为下述三种方式：

(一)自主安置。鼓励和支持棚户区改造居民选择货币补偿安置方式，利用补偿款自主购买普通商品住房实现安置。

(二)集中安置。鼓励政府房屋征收部门通过招标方式集中购买普通商品住房作为安置房源，实现对棚户区改造居民的安置。

(三)团购安置。政府房屋管理部门搭建服务平台，加强协调引导，鼓励信誉好、有意愿的房地产企业进入服务平台，在服务平台公布普通商品房房源信息，采取折扣、让利等优惠措施，方便居民团购;政府房屋管理部门发布棚户区改造居民购房需求信息，组织愿意参加团购的棚户区改造居民与房地产企业进行对接，通过团购普通商品房实现安置。

上述三种货币化安置方式可以综合进行。

第四条 棚户区改造货币化安置工作应当坚持“政府主导、居民自愿、分类施策、控制实物补偿”的原则，充分尊重棚户区居民的选择权，通过政策宣传、优惠奖励等有效措施，积极引导棚户区居民自愿选择货币化安置方式。

第五条 各县(市、区)人民政府，经济开发区、东新区、港口物流产业集聚区管委会(以下统称“各县(市、区)政府，各区管委会”)是棚户区改造货币化安置工作的责任主体，应当科学谋划，统筹安排，积极做好前期论证、调查摸底、房源筹集、协议签订、安置分配以及与项目有关的信访稳定、审计整改等工作，确保棚户区货币化安置工作有序推进。

发展改革、财政、国土、规划、住房城乡建设、人防、税务、住房公积金等相关部门在各自职责范围内做好棚户区改造货币化安置工作。本办法施行前的棚户区改造项目，因货币化安置需要调整建设指标的，有关部门应当优化审批流程，压缩审批时限，优先办理相关手续。

第六条 中心城区棚户区改造项目的改造方案、征收补偿安置方案原则上由市政府批准，也可根据项目实际情况由市政府指定项目所在区政府、管委会确定。各县、市棚户区改造项目的改造方案、征收补偿安置方案由所在县、市政府批准。

改造方案应当包括项目范围内土地总量、土地性质、征收户数、现有建(构)筑物情况、改造方式等内容。

征收补偿安置方案应当包括安置规模(应明确货币化安置的规模和比例)、安置方式、安置户签字名单、安置补偿标准等内容。

第七条 国有土地上的城市棚户区改造和国有工矿棚户区改造居民安置，应当严格按照相关规定合理进行补偿;城市规划区内集体土地上的城市棚户区改造(城中村改造)居民安置，应当合理确定人均补偿面积标准，控制实物安置比例，原则上户均实物补偿一套，剩余补偿部分采取货币化安置。货币化安置补偿应当以套为单位制定方案、签订协议并进行结算。

凡棚户区改造居民选择货币化安置并在规定期限实施搬迁的，各县(市、区)政府，各区管委会可以给予一次性奖励。

第八条 货币化安置以购买本办法施行前已办理商品房预售许可证的商品房为主。

第九条 棚户区改造货币化安置房源最大套型面积不得超过144平方米，原则上以中小套型住房为主。同时应符合以下条件：

(一)房屋工程质量必须符合国家有关标准;

(二)小区基础设施完备，周边配套设施齐全;

(三)无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况;

(四)提供房源的房地产开发企业应依法取得法人营业执照和房地产开发企业资质证书，具备良好的商业信誉和健全的财务会计制度，依法纳税，无违法记录和法律纠纷。

第十条 政府实行自主安置，应当在审慎、安全、保证解决征收补偿对象住房问题的前提下进行，经居民申请并签订具结保证书，各县(市、区)政府，各区管委会核查确有较好条件住房后，应在征收棚户区房屋完成拆迁30日内支付现金。在未支付现金前，应当予以租金补偿，解决棚户区居民临时安置问题。

第十一条 政府实行集中安置，应当通过招标等依法合规方式集中采购。房源应当符合区位合适、户型合理、功能齐全、配套完善、价格优惠的基本条件。采购价格应当参照商品房市场价格和经济适用住房价格水平，按开发企业保本微利的原则确定招标底价，不得高于同地段同品质商品住房的市场均价。

第十二条 政府实行团购安置，可参照以下程序进行：

(一)各县(市、区)政府，各区管委会组织棚改项目实施单位向棚户区改造居民宣传补偿安置政策，充分征集居民安置意向和房源需求信息，依法签订征收补偿框架协议。

(二)市住房保障部门搭建服务平台，将已办理预售许可的商品房和其他符合条件的房源纳入货币化安置范围，中心城区范围内各区政府、管委会可通过服务平台了解房源，同时与开发企业对接。各县、市政府负责所辖行政区域内房源筛选以及与开发企业对接工作。

(三)各县(市、区)政府，各区管委会应当依法通过公开招标、公开竞价、竞争性谈判、单一来源采购、询价等措施，选择合适房源。房源确定后，应当及时向棚户区改造居民公布，同时将安置户名单发送至各房源单位。

(四)棚户区改造居民按照协商确定的补偿额度，从各县(市、区)政府，各区管委会领取同等价值的“购房券”，用于购买商品住房。

(五)各县(市、区)政府，各区管委会组织棚户区改造居民选购已经确定的房源，签订商品房买卖备案合同，“购房券”支付购房款的不足部分由棚户区改造居民自行补足。

(六)房地产开发企业持商品房买卖备案合同及“购房券”到各县(市、区)政府，各区管委会结算资金。“购房券”支付购房款后剩余部分经各县(市、区)政府，各区管委会批准后，可转换为现金支付给棚户区改造居民。

第十三条 棚户区居民符合城镇住房保障条件的，如选择货币补偿，且住房总建筑面积不足50平方米的，按50平方米补偿;补偿后仍没有能力购买商品房的，优先予以住房保障。

第十四条 各县(市、区)政府，各区管委会应当加强资金保障，将货币化安置资金逐年列入财政预算。有国家开发银行、农业发展银行等政策性贷款需求的，资金筹措和使用方案应当按照规定报市财政部门批准。

第十五条 对于积极推进和参与棚户区改造货币化安置的各县(市、区)政府，各区管委会和企业、居民，可享受以下优惠政策：

(一)货币化安置项目可优先纳入保障房建设计划和项目台账，享受保障性安居工程政策优惠，优先享受棚户区改造政策性贷款支持。提高货币化安置项目在中央、省级补助资金分配时的权重，货币化安置项目与实物安置项目按1.2:1的比例分配。

(二)棚户区改造居民属于住房公积金缴存职工同时符合提取和贷款条件的，住房公积金管理机构应当按照其制定的先提后贷的有关规定，允许其先提取住房公积金，再根据需要申请住房公积金贷款。提取本人住房公积金账户中存储余额不足的，可以提取配偶、父母、子女住房公积金账户中的存储余额。住房公积金管理机构应当优先办理贷款手续，及时发放住房公积金贷款。

(三)棚户区改造居民因个人房屋被政府征收，利用补偿款购买普通商品住房的，对不超过补偿款的部分免征契税。对棚户区改造居民利用补偿款自主购买普通商品住房实现安置的，免征印花税，其个人取得的补偿款部分按有关规定免征个人所得税。开发企业将普通商品住房出售给实行货币化安置的棚户区改造居民，或对棚户区改造居民按棚户区改造团购优惠价格销售商品房的，按售出住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

第十六条 棚户区改造主管部门及有关部门工作人员，违反本办法及有关规定，在棚户区改造货币化安置工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究行政责任;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第十七条 各县(市、区)政府，各区管委会可依据本办法制定具体实施细则。

第十八条 本办法未尽事宜，按照国家、省、市的现行政策规定执行。

第十九条 本办法自印发之日起施行，有效期3年。我市原有规定与本办法不一致的，按照本办法执行。国家和省另有规定的，从其规定。

第二篇：洛阳市棚户区改造货币化安置实施办法

第一章

总

则

第一条

为进一步完善棚户区改造房屋征收补偿安置政策，加快推进我市棚户区改造和货币化安置工作，根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)、《国土资源部住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发〔2015〕37号)、《财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》(财综〔2015〕57号)和国务院关于进一步加快推进棚户区改造工作电视电话会议精神要求，结合我市实际，制定本办法。

第二条

本市行政区域内各县(市、区)(含管委会，下同)及产业聚集区范围内进行棚户区改造并采取货币化安置方式的适用本办法。各县(市、区)和相关部门要结合各自实际，制定实施细则及配套政策。

第三条

本办法所指棚户区改造，是指由政府主导实施的、已经列入国家和省棚改计划的城市棚户区改造项目。主要包括城市棚户区、国有工矿棚户区、城中村、产业聚集区及城市危房改造。

第四条

棚户区改造货币化安置遵循自愿原则，在尊重群众自主选择补偿方式的前提下，推进棚户区改造货币化安置。

第五条

市棚户区改造工作领导小组办公室(以下简称市棚改办)负责全市棚户区改造货币化安置的协调、指导和监督工作。

各县(市、区)棚改部门(旧城城中村改造部门，下同)负责组织实施本辖区棚户区改造货币化安置工作。

市发展改革、财政、国土、规划、住房城乡建设、人防、税务等相关部门在各自职责范围内做好棚户区改造货币化安置工作。 第二章

货币化安置形式及标准

第六条

本办法所称棚户区改造货币化安置，分为政府组织棚户区居民自主购买安置房、政府购买存量商品房房源作为安置房和货币补偿三种形式。

政府组织棚户区居民自主购买安置房，是指在尊重棚户区居民意愿的前提下，政府组织有购房需求的棚户区居民，通过政府搭建的公共服务平台自主购买存量商品住房作为安置住房，满足其个性化的住房需求。

政府购买存量商品房房源作为安置房，是指政府在同棚户区居民签订征收补偿协议的基础上，采取购买存量商品住房的方式筹集安置房。 货币补偿是指以货币形式一次性补偿给棚户区居民。

第七条

棚户区改造项目国有土地上货币化安置补偿标准，按照洛阳市人民政府《关于国有土地上房屋征收与补偿的意见》(洛政〔2011〕49号)执行。对选择货币补偿的，可在原补偿标准基础上，再给予一定比例的购房补贴，具体比例由各县(市、区)确定，最高不超过房屋评估价值的10%。补贴资金由项目实施主体承担，纳入项目成本预算。具体补偿方案须报市棚改办审核批准。

第八条

棚户区居民符合城镇住房保障条件的，如选择货币补偿，且住房总建筑面积不足45平方米的，按45平方米补偿;补偿后仍没有能力购买商品房的，优先予以住房保障。

第九条

纳入棚户区改造范围的城中村，被征收的住宅房屋进行货币化安置的，依照城中村改造有关政策执行。

根据各改造村庄的地理位置、土地价值，结合相邻区域商品房的销售价格，综合考虑确定各改造村庄房屋货币补偿的价格。既不能因为价格高加大改造成本，也不能因为价格低导致群众不接受，使房屋的货币补偿处于合理范围。同时，对选择货币补偿方式的村民，由各县(市、区)统计上报市棚改办备案。

第三章

货币化安置操作方式及流程

第十条 各城市区政府组织棚户区居民自主购买安置房的，采用发放“购房券”的方式进行，由区级房屋征收部门发放标有一定货币额度的票据，可以用于在政府搭建的公共服务平台购买商品住房，也可以直接兑换现金，兑换方法由区房屋征收部门确定后，在征收补偿安置协议中予以明确。

第十一条

政府组织棚户区居民自主购买安置房的流程：

(一)市棚改办负责搭建面向棚户区居民的公共服务平台，加强服务平台日常运行维护与监管，对提供虚假商品房房源信息的房地产开发企业从服务平台除名并曝光，列入全市不诚信目录。

(二)各城市区棚改部门负责组织棚改项目实施单位向棚户区居民宣传补偿安置政策，征集房源需求信息，并将信息整理核实后报市棚改办。

(三)市棚改办通过服务平台统一对外公布征集商品房作为安置房房源需求公告，邀请房地产开发企业到服务平台登记房源。

(四)各城市区棚改部门负责对房地产开发企业提供的房源信息进行核实，通过公开招标、公开竞价、竞争性谈判、政策性优惠等措施确定合适房源。房源确定后，区级棚改部门将相关信息报市棚改办，由市棚改办统一在服务平台公布，供棚户区居民选购。房源价格应当低于同地段同时期房地产市场销售价格。

(五)棚户区居民按照补偿协议明确的补偿额度，从区级棚改部门领取同等价值的“购房券”，用于在公共服务平台购买商品住房。“购房券”额度低于商品住房价格的，不足部分由棚户区居民自行补足;“购房券”额度高于商品住房价格的，超出部分，棚户区居民可兑换现金。

(六)棚户区居民应在领取“购房券”之日起6个月内选购房屋;超过6个月期限的，“购房券”自动失效，由所在区棚改部门按补偿方案的货币补偿方式结算。

棚户区居民与开发建设单位签订房屋买卖合同房，“购房券”由开发建设单位收回，作为与改造项目投资单位统一结算的依据。 各县(市)政府组织棚户区居民自主购买安置房的，可参照 执行。

第十二条

在公共服务平台登记的房地产开发企业应具备以下条件：

(一)在中华人民共和国境内注册，具有独立法人资格;

(二)具有房地产开发企业资质;

(三)有良好的市场信誉和诚实守信的商业道德，无不良市场交易行为记录，近5年无违法拆迁记录，无因拆迁引发信访案件的不良记录;

(四)对预售商品房建立了预售资金监管账户。

第十三条

政府采购商品房作为安置房的，根据棚户区改造居民实际需求进行采购，原则上以中小套型住房为主。

政府采购的安置房源应为已经取得商品房预售许可证且未在银行抵押、无经济纠纷的商品房。

第十四条

政府采购安置房按以下程序执行：

(一)县(市、区)住房城乡建设部门向本级人民政府提出实施单个项目的棚户区购买服务申请，经本级人民政府批准后实施;

(二)县(市、区)住房城乡建设部门应在报同级政府采购监管部门备案后，开展政府购买棚户区改造服务的采购活动;

(三)县(市、区)住房城乡建设部门按照政府采购程序确定承接主体后，应及时与承接主体签订政府购买棚户区改造服务合同，明确双方的权利、义务和购买服务的时间、范围、内容、服务要求、资金支付和违约责任等事项。承接主体方要严格按照合同规定提供服务，保证服务的数量和质量，严禁转包。

第十五条

棚户区居民选择货币补偿的，应当在征收补偿协议中明确自行解决居住问题。 第十六条

货币补偿流程：

(一)被征收房屋的价值，由县(市、区)房屋征收部门组织棚户区居民代表选择具有相应资质的房地产价格评估机构，按有关房屋征收评估办法评估确定并公示;

(二)县(市、区)房屋征收部门制定房屋征收补偿方案并公示;

(三)县(市、区)房屋征收部门与被征收人签订征收补偿协议;

(四)被征收人持征收补偿协议到县(市、区)房屋征收部门领取补偿款或“购房券”。

第四章

货币化安置资金来源和优惠政策

第十七条

棚户区改造货币化安置资金来源主要包括：

(一)中央和省安排的城镇保障性安居工程专项补助资金、奖励资金;

(二)市、县(市、区)政府预算安排的配套资金;

(三)国开行、农业发展银行等其他商业银行的棚户区改造贷款;

(四)其它资金。

第十八条

棚户区改造贷款可以用于棚户区改造项目的前期征收、过渡费、购买存量房源、基础设施配套建设等与项目相关的开支。 第十九条

各级政府要组织财政、住房城乡建设及棚改、住房等相关部门，研究政府购买服务方式，推进棚户区改造货币化安置工作，并将购买棚户区改造服务资金逐年列入同级财政预算。

第二十条

棚户区改造实行货币化安置涉及的各级政府、开发企业、购买安置住房的棚户区居民以及转让存量房源的企事业单位、社会团体，可依照国家规定享受相关税费减免政策。

(一)减半征收城市基础设施配套费(含水、汽、暖)，即统一按60元/平方米缴纳;

(二)减半征收人防工程易地建设费;

(三)免缴文物钻探费、考古发掘费除人工费用外部分;

(四)免缴房屋的初次交易费、房屋土地权初次登记费等安置房办理房产证的各项费用;

(五)免缴新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金;

(六)免缴教育设施配套建设资金;

(七)免缴城市公用事业附加费;

(八)市、县(市、区)政府有关部门管辖单位收取的其它经营服务性费用，按规定低限减半收取;

(九)免征建设用地城镇土地使用税;

(十)免征涉及的印花税、土地增值税;

(十一)免征或减半征收契税、个人所得税。

第五章

附

则

第二十一条

本办法未尽事宜，按照国家、省、市的现行政策规定执行。

第二十二条

本办法自印发之日起施行。

第三篇：关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见

各城区人民政府，各开发区管委会，市政府有关部门：

为进一步加快棚户区改造进程，切实改善民生，消化商品房库存，促进经济社会发展，现就市区棚户区改造货币化安置提出如下意见：

一、货币化安置的意义

在棚户区改造中积极推行货币化安置，扩大货币化安置比例，有利于降低商品房库存，调整结构，实现棚户区改造与房地产市场联动，促进房地产市场平稳健康发展;有利于减轻安置住房和配套基础设施建设压力，降低安置成本，提高安置效率，维护社会和谐稳定。

二、货币化安置方式

按照“政府引导、依法依规、市场运作、自主选择”的原则，通过货币化安置，满足棚户区改造被征收人多样化安置需求。货币化安置可采取以下三种方式：

(一)直接将补偿资金支付给被征收人，被征收人自行通过房地产市场购买、租赁住房或用于其他支出。房地产市场监管部门要畅通安置房源信息渠道，加强信息发布监管，提供真实准确的房源信息。

(二)被征收人通过政府搭建的交易平台选购住房，政府将补偿资金直接支付给售房的房地产开发企业(或个人)。各城区政府(管委会)积极为被征收人争取购房优惠，被征收人与开发企业(或个人)签订购房合同后，由政府直接向开发企业(或个人)支付购房款，购房款与征收补偿款差额部分由政府、开发企业(或个人)和被征收人等三方具体结算。

(三)由政府购买房源进行安置。各城区政府(管委会)要严格采购程序，依法依规推进购买工作，原则上房屋购买价格上限不得高于所在区域内周边同类商品住房的平均价格。

三、货币化安置支持政策

(一)关于货币补偿奖励

对选择货币补偿，并在签约期限内签订协议的住宅房屋被征收人，可给予以下奖励：

1.住宅房屋价格奖励。分时段给予不超过被征收住宅房屋市场评估价格15%的奖励。

2.住宅房屋装饰装修奖励。按被征收人合法住宅房屋建筑面积给予500元/平方米的奖励。

3.争先签约奖励。按第1—5工作日、6—10工作日、11—15工作日三个时段，分别给予被征收人10000元、5000元、3000元的奖励。

4.搬迁腾房奖励。按征收补偿协议约定搬迁腾空房屋的，给予被征收人最高不超过5000元的奖励。

5.物业服务费奖励。按照户均100平方米、市区一类物业服务费收费标准(14元/平方米)，一次性给予三年的奖励。

(二)加大政策落实力度

1.居民因个人房屋被依法征收而选择货币补偿并重新购房，且购房成交价格不超过货币补偿价格的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿价格的，对差价部分按规定征收契税。选择房屋产权调换，且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

2.对拥有一套住房且已结清贷款的被征收人(家庭)，再次申请住房公积金购房最低首付比例30%;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的被征收人(家庭)，购二套房最低首付比例不低于40%;

3.实施货币化安置的棚改项目，计入年度住房保障目标任务，同等享受各级资金补助和国家政策性银行优惠贷款政策支持。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房的，按照《关于化解房地产库存、调整商业建筑与住宅建筑比例促进房地产市场平稳健康发展的意见》(襄政办发〔2016〕37号)执行。将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房的，应依法重新核定相应的土地价款、更改土地出让合同。对购买在建、已建成商品住房用于棚改安置房的，要签订土地出让补充合同，明确土地分摊、地价款核算等事项。

4.对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税;对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征;在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收补偿协议或棚户区改造合同(协议)，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税;企事业单位、社会团体以及其它组织转让旧房作为改造安置房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

5.选择货币化安置的被征收人子女义务教育阶段入学，原房屋性质为住宅的，可凭房屋征收补偿协议，自愿选择在原被征迁房屋的学区或新居住地的学区入学，教育部门应予以支持。选择货币化安置的被征收人重新购房居住的，可凭房屋征收补偿协议和商品住宅房屋买卖合同，先行办理户口迁转手续，公安部门应予以支持。

四、工作要求

各地、各相关部门要把棚户区改造工作列入重要议事日程，加强领导，明确责任，强化督办。要为被征收人购买安置住房建立绿色通道，优化工作流程，提高工作效率。要加大宣传力度，完善信息公开，深入细致做好被征收人工作，营造良好社会氛围。要建立社会稳定风险评估机制，完善廉政风险防控措施，公开透明，规范操作，严格履行程序，主动接受社会监督。对在棚户区改造中违规操作、损害被征收人合法权益的行为，依规追究责任。

2016年12月21日

抄送：市委各部门，襄阳军分区，各人民团体。

市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，市检察院。

襄阳市人民政府办公室

2016年12月21日印发

第四篇：贵阳市棚户区改造货币化安置调研报告

【摘要】2015年2月，全国棚户区改造经验交流会在内蒙古包头召开，住房和城乡建设部提出，应大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自主购买，或者由政府购买安置住房进行安置;指导督促商品住房存量较多的城市出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。按照这一思路，贵阳市积极探索，采取鼓励货币安置和项目现场搭建商品房超市等方式，推进棚户区改造货币化安置，取得了一定成效。

【关键词】棚户区;改造;货币化;安置

一、棚户区改造货币化安置情况

2011-2014年，累计改造64727户，选择货币化安置的19724户，占改造户数的30.47%。2015年棚户区改造项目20708户，选择货币化安置的10903户，货币化安置比例为52.65%。2016年贵阳市棚户区改造项目货币化安置比例确保不低于50%，力争达到70%。

二、棚户区改造货币化安置的主要做法

(一)鼓励选择对货币补偿。在棚户区改造过程中，对选择货币补偿的，按照市场评估价补偿，补偿标准不低于在同类地段购买同面积普通商品住房的价格。在此基础上，为让利于民，贵阳市出台了《贵阳市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》，对选择货币补偿的，住宅房屋实行评估单价上浮30%补助;对一环内被征收住宅房屋选择货币补偿的给予每平方米800元购房补助。

(二)政府搭建居民自主购买住房平台。在调查摸底、充分尊重群众意愿的前提下，政府组织选择货币补偿且有购房需求的被征收人通过市场自主购买住房，满足个性化住房需求。并通过商品房超市与房屋征收启动时间同步入驻项目现场、专题房交会等方式，搭建服务平台，鼓励、引导信誉良好、无不良记录的房地产开发企业，进入商品房超市公布房源信息，供被征收人选择购买。组织相关部门提供交易手续集中办理、住房信贷等服务。进入商品房超市的房地产企业要给予适当价格让利优惠。

(三)政府购买房源作为安置住房。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第〔590〕号令)精神，群众在房屋征收过程中，可选择实物安置与货币补偿。如南明区为满足群众选择实物安置的需要，采取阳光操作并通过招标方式择优选择户型合理、功能齐全、配套完善、质量合格、价格优惠的普通商品住房作为安置房房源。二是采购一批45-50平方米左右的普通商品住房作为解决住房困难和经济困难群众安置房源。

(四)全市统筹安置房源。一是对全市范围内存量商品房进行统计，出台商品房政府采购实施方案，采购存量商品房用于棚户区改造安置，消化存量商品房。二是对全市剩余安置房源进行统计，统筹用于安置，盘活政府存量资产。

三、棚户区改造货币化安置的综合效益

一是通过货币化安置，可减少群众过渡安置时间，可避免给群众生活和工作带来不便和可能会产生较高的过渡费用。二是安置房从用地、报建到建成竣工交付使用至少需要3年时间，采取货币化安置，可节约安置房建设的人力和物力成本。三是货币化补偿有利于实现拆迁安置户分散居住，避免因集中居住引发的群体性问题和稳定风险。四是货币化安置可有效引导群众向一环以外的地区疏解、安居和置业，降低主城区人口密度，减轻城市承载压力，有利于城市转型升级。五是货币化安置可促进棚户区改造与利用存量商品房的有效衔接，既完成了安置，又消化了库存，对于盘活资金和活跃经济都有积极作用。

四、棚户区改造货币化安置面临的主要困难和问题

(一)部分实施项目鼓励采取货币化安置后，存在较大资金缺口。由于部分棚户区改造项目是贷款实施的，前期申请银行棚户区改造贷款时，按照当时政策，棚户区改造项目项目实行实物安置位置为主，大部分项目实物安置占70%以上，少数项目实物安置达80%―100%。对于这类项目，在国家层面鼓励采取货币化安置后，群众选择货币化安置的比例远大于可研编制时的比例，导致了项目总投资的增加，形成了新的资金缺口。

(二)政府用于棚户区改造的成本增大。从实际工作情况看，鼓励群众选择货币化安置项目的总投资远大于主导群众选择实物安置项目的总投资。同时，在制定征收补偿方案时，群众选择货币化安置得到的实惠应适当大于选择实物安置所得到的实惠，才能引导群众选择货币化安置方式。在鼓励采用货币化安置后，政府用于货币化安置的资金投入与实物安置成本相比较高，棚户区改造成本增大。

(三)棚户区实施主体融资压力增大。由于鼓励采取货币化安置后，棚户区改造项目的总投资增加较多。

五、有关建议

(一)统筹好棚户区改造项目周边商品房源。一是根据相关部门适时提供的商品住房库存房源信息，为棚户区改造项目做好意向安置房源的初步储备。二是对市、区平台公司现有安置房源和新建安置房源进行全面统筹，最大限度地满足实物安置地点多元化需求，同时也盘活平台公司资产。

(二)进一步提高棚户区改造货币化安置的比例。在一环内城市棚户区改造项目中，进一步优化安置方案，鼓励和引导被征收户选择货币安置。

(三)进一步加大棚户区改造项目选购超市工作。在总结完善三马片区工矿及城市棚户区改造项目商品房选购超市工作的基础上，同时对租住在棚户区改造项目范围内的农民工，在商品房超市购房解决居住的，与被征收户同等享受商品房超市入驻企业的优惠。

(四)严格控制棚户区改造项目新建安置房数量及规模。一是贵阳市一环内棚户区改造项目原则上不再建安置房。二是贵阳市一环外的棚户区改造项目，结合棚户区居民安置意愿和项目实际，以整合安置房源进行安置和货币安置为主，严格控制安置房新建数量和规模。

参考文献

[1]亢舒.棚改货币化安置 居民选择更灵活[n].经济日报，2015-02-16 (011).

[2]熊筱伟.满足个性化需求 棚改货币化安置“走红”[n].四川日报. 2015-06-02 (010).

[3]杨仕省.棚改新思路：货币化安置[n].华夏时报，2015-05-18 (005).

作者简介

蒋?f祥，男，1976年11出生，贵州省开阳县人，房地产估价师，土地估价师;现在贵阳市棚户区改造办公室工作。

第五篇：棚户区改造拆迁安置方案

************棚户区改造项目

房屋征收安置补偿方案

根据市委、市政府《关于加快推进全市棚户区改造实施方案的通知》精神，***********项目是***区实施的棚户区改造重点项目，按照城市整体规划，****区人民政府决定对******棚户区改造项目用地范围内的建筑物、构筑物实施拆迁。为维护被拆迁人的合法权益，保证整体拆迁安置工作的顺利实施，依据国家、省相关法律法规，特制定《******市******棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案》（以下简称《方案》）。

一、拆迁范围

凡在******棚改项目用地红线范围内的建（构）筑物及附属物，均属于本次拆迁范围。

二、被拆迁人的确定

凡在拆迁红线范围内的非住宅房产（公产）所有人和持有合法有效房屋证件的住宅（私产）房产所有人，均属本次拆迁的被拆迁人。

（一）被拆迁房屋及其附属物的合法性，以国土、规划及相关部门确权手续为准。

（二）无合法手续、无房屋权属证明或未经审批擅自占有国有土地所搭建的房屋及其附属物，均属于违法建筑。

三、拆迁主体、评估机构及实施单位 责任主体：******市****区人民政府

评估机构：评估机构需具有相应的资质

拆迁主体：******市****区******街街道办事处和中标承建商

四、拆迁期限及相关事宜

（一）、拆迁补偿安置办法的征求意见公示期限： 20年 月 日至20年 月 日

（二）、搬迁期限：20年 月 日至20年 月 日

（三）、本方案公告后，被拆迁人即可携带《房产证》、户口本、身份证原件及复印件到拆迁办公室，选择货币补偿的、签订货币补偿协议；选择产权调换的，签订产权调换安置协议；选择异地安置购买现房的（*******小区），签订购房协议。

五、新安置房源的区位、户型及标准

（一）、安置房源：******改造小区

（二）、安置房平面图、户型图及效果图见附图

（三）、新安置住房标准：本次新安置楼为高层住宅（剪力墙结构），屋内毛墙毛地，防盗门分户，普通照明，不设卫生洁具，普通上下水，户内不做门，阳台封闭。

六、房屋拆迁安置补偿方法

（一）、拆迁补偿安置原则

1、补偿安置采用货币补偿、产权调换安置、现房置换三种办法进行安置补偿，被拆迁人可任选其中一种安置方式。

2、对被拆迁房屋的结构、用途和建筑面积的认定，以房屋合法产权凭证记载的事项为准；产权凭证记载不清的，参考被拆• — 2 — •

迁房屋的规划建设用途、产权产籍或房产管理资料记载确认。

3、分户原则

被拆迁人在拆迁过程中确需分户的，须同时具备以下三个条件：一是必须有“房屋产权凭证”持有人的书面申请；二是新分户人必须具备房屋产权凭证的申请资格，且是“房屋产权凭证”持有所有权人的父母或子女，同时截止在20年5月8日年满18周岁，并且具备完全民事行为能力的；三是以拆迁人和被拆迁人共同认定的总的有效安置面积进行分割，签订分户协议书并公证。

4、未经批准擅自改变房屋用途的，按其原房屋使用性质给予补偿安置。

5、对于办产权房屋，应由房屋所有人办完产权手续后，全面积安置补偿，或仅对产权部分给予安置补偿。

6、有合法产权依据的储藏室，按1000元/平方米进行货币补偿。

7、房屋内的装修补偿，以第三方评估的价格，进行货币补偿。

8、20年 月 日后修建的房屋不予置换、不予补偿。

（二）拆迁补偿标准

1、货币补偿：

被拆迁人选择货币补偿方式的，以“房屋产权凭证”载明的有效面积，按以下单价进行补偿。

住宅按4200元/平方米

商业一层按8000元/平方米、商业二层按7000元/平方米，

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三层及以上按6500元/平方米。

写字楼平均按4500元/平方米。 有下列情况之一，不予货币补偿：

（1）被拆迁人与承租人就解除租赁关系达不成协议的； （2）房屋产权不明确的、产权人下落不明的；

（3）被拆迁房屋的共有权人对安置方式的选择达不成一致的；

（4）被拆迁房屋已设定抵押、典权的；

2、产权调换：

被拆迁人选择产权调换的，按以下原则进行调换： （1）、产权调换面积确定：按产权凭证记载的面积，住宅按“拆一还一点二”、商业按“拆一还一点一”、办公按“拆一还一点一”进行产权调换。

（2）、超过产权证登记的面积的私自搭建部分，认定为违法建筑，不予补偿。

（3）住宅部分的被拆迁人，每证可优惠购买20平方米建筑面积，优惠价按4500元/平方米+楼层层价购买，超出部分按市场价的九折购买。被拆迁人所选安置房建筑面积小于被认定的可置换面积的，剩余部分按4200元/平方米给予货币补偿。

（4）商业部分的被拆迁人，按新建的商业楼层，若超出被认定的安置面积，超出部分按对应的补偿单价进行补差，若不足被认定的安置面积，不足部分按相应的补偿单价进行补偿。补偿单价为一层按8000元/平方米、二层按7000元/平方米、三层以• — 4 — •

上按6500元/平方米。

（5）办公部分的被拆迁人，按新建的商业楼层，若超出被认定的安置面积，超出部分按对应的补偿单价进行补差，若不足被认定的安置面积，不足部分按相应的补偿单价（4500元/平方米）进行货币补偿。

3、异地现房安置

选择现房安置的被拆迁人，按产权调换标准执行。 现房安置房源位于******市********小区高层住宅。

（三）、新安置楼房楼层层价

新建安置楼房住宅部分五层（含五层）以下不设楼层层价，五层以上每上一层增加30元/平方米。

（四）、配套费用

被拆迁人原房屋中未设煤气、暖气及磁卡电表的，新安置房应交纳配套费：煤气3550元/户；暖气53元/平米（商业90元/平米）；磁卡电表880元/户。

原房屋安装配套设施的，所选择安置房屋原面积部分不再收取相应的配套费，超过原房屋面积部分按规定缴纳。

（五）维修基金

根据********号文件规定，新安置住房按高层住宅95元/平方米缴纳公共设施维修基金，此项费用由拆迁实施单位代收代缴。

七、搬迁、临时安置补助及奖励等费用标准

（一）、搬迁补助费标准

住宅部分依据有效房产证件，每证一次搬迁补助费标准为

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1200元。商业部分每户一次搬迁补助费标准为15元/平方米。办公楼部分每户一次搬迁补助费标准为15元/平方米。选择货币补偿方式的被拆迁人，给予一次搬迁补助费；选择产权调换及异地现房安置的被拆迁人，给予二次搬迁补助费。

（二）、临时安置过渡费标准

本次临时安置过渡费的补偿对象为实际在本改造项目用地范围内居住的房屋所有权人。被拆迁人可自行临时过渡方式，回迁期限不超过36个月；被拆迁人确实无法自行过渡，由拆迁人提供临时过渡周转房的，不再发给临时安置补助费。

住宅部分被拆迁人可依据分户协议书，按户计算，拆迁人每月支付临时安置过渡费为1000元。商业部分拆迁人每日支付2元/平方米的过渡费，办公楼部分拆迁人每日支付1.2元/平方米的过渡费。

1、选择货币补偿的被拆迁人，拆迁人一次性给予6个月临时安置过渡费。

2、选择产权调换的被拆迁人，在规定期限内搬迁的居民，拆迁人一次性支付一年的过渡费，以后每半年支付一次。

3、若超出36个月后，因为安置房不到位导致不能回迁的，超出时限部分，拆迁人向被拆迁人支付2倍的临时安置过渡费。

（三）、搬迁奖励费标准

被拆迁人在20 年 月 日前签订拆迁补偿结算协议并按规定的期限内完成搬迁的（包括结清房内各项费用），交回房屋产• — 6 — •

权凭证，以房屋产权凭证为单位，每证给予奖励1万元搬迁奖励费；在20 年 月 日至20 年 月 日内完成以上条件的，奖励5000元/户/证;超出时间期限的，不享受奖励。

商业及办公被拆迁人在征收公告明确的搬迁期限内，商业及办公总前3名，每户按50元/平方米进行奖励。

（四）、电话、有线、网络补偿

被拆迁人住宅装有电话、有线电视及网络的，按有线电视500元/户、有线电话160元/户、网络宽带200元/户的标准给予补偿。

八、不同产权置换

（一）、住宅置换车位：

经项目征迁协调小组研究同意，住宅置换车位的，按住宅安置面积，1∶1.28的标准置换。

（二）、住宅置换商业：

经项目征迁协调小组研究同意，住宅置换店面的，按住宅安置面积，首层2.73∶

1、二层2.18∶

1、三层及以上按1.82:1的标准置换，外街转角处的楼层商业，在上述补差基础上，每平方米加价2000元。

商业置换住宅的，按商业置换面积，按以上对应比例。

九、其他事项

（一）、被拆迁人腾空房屋前，应结清房屋所涉及的各项费用，如水电暖等。被拆迁人腾空房屋后，要保持房屋结构完整、设施齐全，不得损坏或拆除门窗、各类用表等附属设施，以保证公共安全，防止各类安全事故的发生。

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（二）、本方案所称面积，均为建筑面积。

（三）、拆迁实施单位与被拆迁人在搬迁补偿方案确定的签约期限内达不成拆迁补偿协议，或者被拆迁人不明确的，由拆迁实施单位做出补偿决定，被拆迁人在补偿决定的期限内不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。

（四）、实行先搬迁先选房原则。在拆迁公告规定的拆迁期限内搬迁腾房并签订协议的，由拆迁人发给被拆迁人“封房单”，被拆迁人凭“封房单”顺序号换取相应的“选房证”顺序号。

（五）、本方案未尽事宜，按照国家和省市有关政策、法律法规窒执行。

（六）、本方案内所需认定、界定等工作由拆起实施单位工作组组织执行。

（七）、本方案自公布之日起生效，由******市****区人民政府负责解释。

******市****区人民政府

20 年 月 日

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