社区化商业综合体设计

2023-02-26

第一篇：社区化商业综合体设计

 城市社区商业综合体发展模式研究



 浙江省房地产业协会浙江东冠置业投资有限公司浙江大学房地产

研究中心联合课题组

一、社区商业综合体的功能和特征

(一)商业地产的含义及其层级

商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业(如厂房)、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭

义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。

1、商业地产的层级

根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区

商业和街坊商业等四个层级。

市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心;区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区;社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式;街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几

百平方米，大的可以到几千平方米。

2、社区商业地产发展潜力巨大

社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产，提高社区商业的商品质量和服务质量，不仅可以提高居民的生活品质，而且可以提升居民的居住品质，在我国大力

发展社区商业地产具有很大的潜力。

首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且，社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用，很多开发商利用社区商业地产“打头阵”，带动区域房地产业的发展。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，但目前我国城市社区

商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服

务，市场潜力巨大。

(二)社区商业的功能和模式

1、社区商业的基本功能和特征

“社区商业”是以社区为载体，以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业，是城市商业体系的重要组成部分，与城市其他商业形式相比，与城市居民生活联系更加紧密，更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看，社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务

方面，主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。

2、我国社区商业的主要特点

从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水

平有一定联系。

社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常

生活需要。

社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业，其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区，由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区，城郊土地比较便宜，因而开发商便建造一些特色社区商业街，不仅能够满足

当地居民的日常生活需要，还能作为项目营销推广的卖点。

社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业，是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，满足社区居民多样化消费需求的商业模式，它是“家的延伸”，是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业，每种形式由其自身特点，因根据社区的不同情况而进行设置，也可以将各种形式进

行组合。

(三)城市社区商业综合体发展特点和基本特征

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合

体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置，一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般有一个主力店、2-3个次主力店，并有众多品牌店、连锁店和小商店构成，城市社区商业综合体一般设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，丰富了社

区居民的生活，是未来城市社区商业发展的主流形式。

由于社区商业综合体是一种属地型商业，从而决定了社区商业综合体在

服务对象、服务目标等方面有以下特点：

首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托，以社区居民和商务人士为服务对象，其目的是满足社区居民的日常生活需要，方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要，而且还要为它们提供多种多样的社区服务，以满足居民日常生活的服务需求，社区商业中心的

客户85%以上是本地客户。

其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要，经营商品种类主要是消耗快，购买频率高且数量少的生活必需品，通常以经销日常生活用品为主，这些商品品种简单、挑选性不大，价格也没有太大的差别，如：生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看，社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店

等业态为主，集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处，为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能，以满足社区的多样化功能需要;其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社区步行

街和绿化块;其建筑规模不大，一般只有几万平方米。

二、社区商业综合体的规划和培育

我国社区商业综合体开发的时间不长，目前正处在摸索之中，随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化，我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是，城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前，特别需要在以下几个方面

加大规划管理和政策培育。

一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开

发，从而导致过度竞争的局面。因此，课题组建议政府应加快制定商业专题

规划。

二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视，加强社区商业综合体的研究，参考国外社区商业发展的先进经验，结合我国社区商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准，对各种类型的社区商业进行分类，提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种，以便从制度

上完善我国社区商业综合体建设标准。

三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设，凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业，政府可以出台相关政策给予扶持，有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设，对发展与居民生活密切相关社

区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。

四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前，商务部正在制定我国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主;已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主;尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区，并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来，社区商业的开发主要是房地产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此，建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导，同时要培育

一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。

三、社区商业综合体的定位与经营

开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组

主要在以下几个方面对开发商提出建议。

一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否，最重要的在于项目区位选择是否合理，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业

项目的运营状况。

二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位，要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层

次、商业分布等，要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势，结合市场走向和功能定位，来确定社区商业的层次和结构，为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式;社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进

行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。

三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌，才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所

带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。

四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如干洗店，维修店，银行，药店，社区卫生所，美容美发店，社区活动

中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。

五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金，但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制，导致项目的业种杂乱分布，从而降低了项目的档次;租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，在合适的租售比例下，既可保证开发商获得短期资金回笼，又能通过出租获得长期租金;售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险，但开发商不能得到项目的增值效益，同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验;只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理，从而提升项目的商业价值，通过租赁持续性获利，得到项目的增值收益，但这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，且承担很到的经营风

险。

六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益，维护项目的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，是一个复杂的系统工程，需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明，一个项目必须至少经过3年，商业业态才会逐渐

稳定下来。因为即使开始审慎地选择进驻的商家，开业后还是会有因不同商家业绩好坏而进行调整，产权集中式的统一经营管理可以使项目可以放心地在开业后进行绩效评估和商家、业态的调整，从而实现项目的管理目标。

第二篇：天霸设计总结提升广州商业综合体设计商业价值方法

天霸设计承接的任何一个广州商业综合体设计项目，均是从当地的市场基础，消费容量和水平来设定个性化和差别化的方案。近几年在广州，各类商业综合体可谓是如后春笋般涌现、天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维多利及中信广场以及其他一些正崛起的项目林立。在竞争如此激烈的市场状况下，广州商业综合体设计客户如何才能提升项目的商业价值呢?天霸设计认为，除了需要合理的物业组合比列、良好的经营管理策划以及雄厚的资金做支撑外，还需要规划商业综合体项目的视觉形象，做好视觉形象与装饰设计的衔接工作来提升整个项目的商业价值。

1、不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。

2、在物业比例确定后，寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。在徐州中央国际广场项目业态规划中，需要考虑注重聚集人气，特别是以购物中心的形式以对面金鹰购物中心进行有效的竞争，共同繁荣中心商圈。

3、通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场;招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。

4、通过主题文化的创新，提升整个物业的品味和价值。

5、通过规划城市综合体的视觉形象，做好视觉形象与装修设计的衔接工作，提升整个项目的商业价值。

天霸设计成立于1994年，位于广东东莞东城科技园，占地面积近30000平方米。作为一家专业的商业设计公司，公司于2012年调整发展战略，服务范围拓宽至城市商业综合体、购物中心、大型超市、百货商场以及大型专业市场等领域。正所谓“作品见证实力”，相信广州商业综合体设计客户能够透过这些经典的成功案例(如深圳kk park广场、东莞福源商业广场、深圳龙华文丰城广场、顺德德云万象广场、湖南常德丁公桥购物广场、广州百世购物广场、四川阆中嘉华隆购物广场及青海格尔木明珠广场)看到天霸设计背后的实力。

目前，公司汇聚大批经验丰富、设计理念先进、思想活跃、精力充沛优秀专业人才，总结数十年商业设计经验，形成了自己鲜明的设计理念和设计特色。用天霸设计独创的铂金时代设计风格塑造项目，可达到“五年不过时、十年不陈旧”的效果，从而进一步帮广州商业综合体设计客户实现事业的进一步发展和延伸。

第三篇：商业综合体设计说明书

一、规划背景

1、项目概况

该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2 ，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35%，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。

2、位置与现状

该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积13418.29㎡，可用地面积为6680.2㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。

3、设计依据 1. 本工程应执行的主要国家有关规范和标准。

(1)《民用建筑设计通则》GB50352-2005 (2)《建筑设计防火规范》GB50016-2006(2006年版) (3)《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版) (4)《住宅建筑规范》GB5068-2005 (5)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 (6)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

(7)《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 (8)《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 (9)《屋面工程设计规范》GB50345-2004

(10)国家有关工程设计规范、规定和技术要求。

二、设计理念

成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。

商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。

该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。

这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。

三、总平面规划设计

1、总体布局

2、道路交通组织

3、绿化景观环境

四、建筑单体设计

1、功能分区

(1)地下一层为超市层高4.2米，地下

二、三车库层高3.6米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。

(2)地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度21.6米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高4.8米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高4.8米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活.超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间里活动，以达到展示商业的目的。

在一层设立一条内部商业街，有效地让人流流动起来，让商业达到最大化。在分区划分上通过点，线，面形式结合将其起来，使各分区之间即紧密联系又相互独立。

外墙立面设计以活动的键盘为主题，采用玻璃幕墙嵌百叶的形式来表现，立面通过嵌套等设计手法，是活跃建筑形象的需求，以便对室内创造一个舒适的空间，体现其更加人性了化的设计。采用实体墙和百叶，幕墙结合形成虚实对比，塑造建筑的整体形象，使其表现出生机勃勃的商业形态。

(3)酒店为公寓式酒店，高18层，层高3.75米，建筑高度67.5米，建筑面积为29260 M2。首层和地下室分设大堂，可直达地下停车场。标准套间洗手间全部设淋浴，装修较高档。其公共空间酒店化设计，交通联系方便，可与购物中心分享娱乐，餐饮诸多方便。

酒店立面也采用玻璃幕墙镶嵌百叶的形式来表现，与办公楼相呼应，形成一个富有整体感的设计。

(4)办公楼高22层，层高3.75米，办公区高度82.5米，建筑面积19200M2。办公区采用错层设计，为办公人员获得良好的采光，大面积的幕墙设计，大开窗大空间，使城市景观尽收眼底，景观视线及其良好。错层设计既增强了采光面积，又丰富了立面元素，使建筑跃动起来，不再单调。

第四篇：**商业综合体供电规划设计方案

1项目概况：

该项目位于提署路于湖路交口，基地面积约181亩，拟建建筑面积约37万㎡，其中：住宅21.9万㎡，商业10.7万㎡，配套用房0.1万㎡，地库3.7万m2。当涂恒生阳光城集住宅、挑高小户型住宅、酒店式公寓、电影院、餐饮、大型购物广场、配套商业服务等功能为一体的现代商业综合体。

2项目特点：商业综合体具有定位的滞后性，业态的不确定性,专业系统的复杂性等一系列因素。

3编制依据

现行主要标准、规范：

供配电系统设计规范GB50052-2009

高层民用建筑设计防火规范GB50045-1995(2005年版)

10kV及以下变电所设计规范GB50053-94

民用建筑电气设计规范JGJ16-2008

商店建筑设计规范JGJ48-88

当涂县居民住宅开发项目供配电设施建设标准(试行)

第五篇：某商业综合体项目的电气设计总结

王波

因商业综合体定位的滞后性，商业业态的不确定性,专业系统的复杂性等一系列因素，造成商业综合体电气设计频繁变更。但回头反思、研究一些变更可以避免或不改发生.现结合实际案例,从变更原因分析产生的原因及需采取的措施。

关键词: 商业综合体电气、产品选型、业态调整、供电方案

一、设备选型与原设计不一致造成的变更

1、设备中标单位选供的空调、风机设备与设计选型不符，功率等电气参数发生了较多变动，造成空调、风机配电系统重新调整设计。给成本、施工造成了不良影响。另，设备厂家不能及时准确提供产品特性或未能与设计对接，造成设计漏项或重新调整，后期整改复杂，加大施工难度。例如，变频三相异步电机起散热作用的通风机不能使用变频器电源，需重新走线，因前期没对接，进场配电箱无工频电源回路，造成现场调整配电箱，施工难度加大，造成人力等资源浪费。故设备一旦中标后及时进行设计复合，厂家也应及时提供设备技术参数，与设计院进行相关对接。另，厂家前期业务人员往往是销售人员，对产品性能、技术要求等不能很好把握，故务必要求厂家技术人员到场与甲方和设计院对接。

2、消防报警设备产品特性决定

原设计消防报警系统每条回路可带300个点位左右，但所选霍尼韦尔产品每个回路只带198个点位，造成原设计回路需重新调整，主机也需增加;另后期主力电进场装修，空间分割后造成系统回路增加。后厂家对原报警回路进行了重新划分。建议产品落实后立即让设备厂家根据设备特性深化图纸，注明每条回路设备编号，严格要求施工单位照图施工，这样极易梳理系统，给系统调试带来很大方便。另，及时落实装修对消防系统的影响，避免无法增加回路。

3、因产品型号规格单一造成

设备设计选型时应充分调查其市场规格型号，避免产品单一造成的一系列问题。例，所招标车库照明LED灯只有9W、18W 2种规格，光通量分别为1450lm，3450lm。原设计为12w和30w。为保证原有设计照度值，重新调整了设计，给采购、施工带来的不便。

二、商铺调整造成的变更

1、因商铺所属物业类型引起的变更

根据设计ZARA照明配电、空调原引自百货系统，后又物业建议引自物业系统，造成配电室出线回路调整。设计前期首先应分析商铺的物业属性再设计系统。

2、店铺增容、拆和，交房标准等变化，造成供电系统调整。根据商管公司提供的步行街店铺用电量对接表要求，37家店铺用电量变更，造成配电系统图、平面图变更设计，物业变配电室出线回路变更设计。也商业招商不确定，此种变更原因很难避免，但争取第一时间掌握招商条件，避免不必要的重复劳动和资源浪费。

三、供电方案的变更

根据项目部要求，百货变配电室原设计采用四台1250KVA变压器，根据电业部门意见改为三台1600KVA变压器，造成百货变配电室重新设计。根据电业部门的批复，不设置10KV开闭所，高压采用室外设置10KV环网柜形式。因取消原设计的10KV开闭所，造成地下室原预留高压进线变更，地下高压桥架走向重新设计建。电力部门都有当地的具体要求，不尽相同，方案前期就应该提早与电力部门对接，了解地方要求，设计中提早满足相关要求。

四、设计后期几点注意事项

1、电梯订货时一定要考虑五方对讲、电梯迫降。确定好电梯型号后重新审核再确定电缆规格。因电梯电缆长度长。比如35mm改成25mm按照5000米算就能省下15万左右。

2、对于多层，通常没有竖井，可要求设计单位将抄表系统、电话系统、电视系统、对讲系统、门禁系统的设备集中布置在底层楼层踏步平台下。

3、各个专业之间的核对。风机、水泵、消火栓、水流指示器、报警阀、压力开关、阀门等。专业之间对其逐个的核对数量、容量、功率、位置等参数。将结构专业的大梁和水电专业、通风专业核对(利用综合管网图)，确保地下室的标高特别是车道的标高。了解转换层对各个专业的影响。检查留洞图是否有遗漏和错误。检查电梯井道大小、地坑深度、顶层高度等是否符合要求。能否满足轨道(不大于2500mm固定点)安装等。

根据上述案例我们不难发现某些变更本不该反生或可以避免，所以要求我们设计和审图中，要充分了解商业地产的特性，充分进行各专业对接，及时与各部门沟通，就可以避免设计变更的频繁。

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