第一篇：商业综合体发展范文
城市社区商业综合体发展模式研究
浙江省房地产业协会 浙江东冠置业投资有限公司 浙江大学房地产
研究中心联合课题组
一、社区商业综合体的功能和特征
(一)商业地产的含义及其层级
商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业(如厂房)、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭
义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级
根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区
商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心;区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区;社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式;街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几
百平方米，大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大
社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产，提高社区商业的商品质量和服务质量，不仅可以提高居民的生活品质，而且可以提升居民的居住品质，在我国大力
发展社区商业地产具有很大的潜力。
首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且，社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用，很多开发商利用社区商业地产“打头阵”，带动区域房地产业的发展。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，但目前我国城市社区
商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服
务，市场潜力巨大。
(二)社区商业的功能和模式
1、社区商业的基本功能和特征
“社区商业”是以社区为载体，以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业，是城市商业体系的重要组成部分，与城市其他商业形式相比，与城市居民生活联系更加紧密，更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看，社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务
方面，主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。
2、我国社区商业的主要特点
从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水
平有一定联系。
社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常
生活需要。
社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业，其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区，由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区，城郊土地比较便宜，因而开发商便建造一些特色社区商业街，不仅能够满足
当地居民的日常生活需要，还能作为项目营销推广的卖点。
社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业，是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，满足社区居民多样化消费需求的商业模式，它是“家的延伸”，是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业，每种形式由其自身特点，因根据社区的不同情况而进行设置，也可以将各种形式进
行组合。
(三)城市社区商业综合体发展特点和基本特征
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合
体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置，一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般有一个主力店、2-3个次主力店，并有众多品牌店、连锁店和小商店构成，城市社区商业综合体一般设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，丰富了社
区居民的生活，是未来城市社区商业发展的主流形式。
由于社区商业综合体是一种属地型商业，从而决定了社区商业综合体在
服务对象、服务目标等方面有以下特点：
首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托，以社区居民和商务人士为服务对象，其目的是满足社区居民的日常生活需要，方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要，而且还要为它们提供多种多样的社区服务，以满足居民日常生活的服务需求，社区商业中心的
客户85%以上是本地客户。
其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要，经营商品种类主要是消耗快，购买频率高且数量少的生活必需品，通常以经销日常生活用品为主，这些商品品种简单、挑选性不大，价格也没有太大的差别，如：生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看，社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店
等业态为主，集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。 再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处，为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能，以满足社区的多样化功能需要;其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社区步行
街和绿化块;其建筑规模不大，一般只有几万平方米。
二、社区商业综合体的规划和培育
我国社区商业综合体开发的时间不长，目前正处在摸索之中，随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化，我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是，城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前，特别需要在以下几个方面
加大规划管理和政策培育。
一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开
发，从而导致过度竞争的局面。因此，课题组建议政府应加快制定商业专题
规划。
二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视，加强社区商业综合体的研究，参考国外社区商业发展的先进经验，结合我国社区商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准，对各种类型的社区商业进行分类，提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种，以便从制度
上完善我国社区商业综合体建设标准。
三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设，凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业，政府可以出台相关政策给予扶持，有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设，对发展与居民生活密切相关社
区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。
四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前，商务部正在制定我国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主;已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主;尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区，并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来，社区商业的开发主要是房地产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此，建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导，同时要培育
一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。
三、社区商业综合体的定位与经营
开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组
主要在以下几个方面对开发商提出建议。
一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否，最重要的在于项目区位选择是否合理，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业
项目的运营状况。
二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位，要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层
次、商业分布等，要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势，结合市场走向和功能定位，来确定社区商业的层次和结构，为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式;社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进
行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。
三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌，才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所
带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。
四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如干洗店，维修店，银行，药店，社区卫生所，美容美发店，社区活动
中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。
五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金，但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制，导致项目的业种杂乱分布，从而降低了项目的档次;租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，在合适的租售比例下，既可保证开发商获得短期资金回笼，又能通过出租获得长期租金;售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险，但开发商不能得到项目的增值效益，同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验;只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理，从而提升项目的商业价值，通过租赁持续性获利，得到项目的增值收益，但这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，且承担很到的经营风
险。
六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益，维护项目的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，是一个复杂的系统工程，需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明，一个项目必须至少经过3年，商业业态才会逐渐
稳定下来。因为即使开始审慎地选择进驻的商家，开业后还是会有因不同商家业绩好坏而进行调整，产权集中式的统一经营管理可以使项目可以放心地在开业后进行绩效评估和商家、业态的调整，从而实现项目的管理目标。
第二篇：商业综合体项目商业计划书
《商业综合体项目商业计划书》是前瞻产业研究院独家首创针对商业综合体项目申请融资的专项商业计划书。商业计划书分为：通用版、个性化定制服务版。通用版是依托前瞻产业研究院长期基于商业综合体项目分析、把握行业市场现状和发展趋势、综合国家法律法规、政策、产业中长期规划及项目团队优势等基本内容，企业可以自行补充单位信息，稍做调整可以作为商业综合体项目商业融资计划书使用。
个性化定制版是根据企业具体项目的要求，着力呈现商业综合体项目主体现状、发展定位、发展远景和使命、发展战略、商业运作模式、发展前景等，深度透析项商业综合体目的竞争优势、盈利能力、生存能力、发展潜力等，最大限度地体现项目的价值，在此通用版基础上升级完成，为企业申请融资等提供全程指导服务的商业综合体商业计划书。
报告目录
第1章：商业综合体项目摘要
1.1 商业综合体项目概况 1.1.1 项目背景
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1.1.2 项目简介
1.2 商业综合体项目优势分析
1.3 商业综合体项目融资与财务分析概况 1.3.1 项目融资方案概况 1.3.2 项目财务分析概况
第2章：商业综合体项目公司介绍
2.1 公司发展简况 2.2 公司组织架构 2.3 公司管理模式 2.4 公司经营情况
第3章：商业综合体行业及目标市场分析
3.1 商业综合体行业发展现状与市场前景分析 3.1.1 行业发展历程 3.1.2 行业发展现状 3.1.3 行业市场前景预测
3.2 商业综合体项目目标市场分析 3.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析 3.2.2 市场规模分析 3.2.3 盈利情况分析 3.2.4 市场竞争分析 3.2.5 进入壁垒分析 3.2.6 市场分析总结
第4章：商业综合体项目产品/服务分析
4.1 商业综合体项目产品/服务简介
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4.1.1 项目产品/服务名称 4.1.2 项目产品/服务特征 4.1.3 项目产品/服务性能用途 4.2 商业综合体项目产品生产经营计划 4.2.1 项目产品生产方式 4.2.2 项目产品生产设备 4.2.3 项目品质控制和质量改进 4.2.4 项目产品成本控制
4.3 商业综合体项目产品/服务前景分析 4.3.1 项目产品/服务竞争优势 4.3.2 项目产品/服务市场前景
第5章：商业综合体项目研究与开发
5.1 现有技术开发资源以及技术储备情况 5.2 项目团队对外合作情况 5.3 项目研发团队技术水平 5.4 项目研发投入计划
5.5 项目研发团队激励机制与措施
第6章：商业综合体项目市场营销策略
6.1 商业综合体项目营销战略 6.2 商业综合体项目市场推广方式
第7章：商业综合体项目融资和资金退出
7.1 商业综合体项目资金需求用量与期限 7.1.1 项目总投资 7.1.2 固定资产投资
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7.1.3 流动资金
7.2 商业综合体项目资金筹集方式 7.2.1 项目资本金筹措 7.2.2 项目债务资金筹措 7.2.3 项目融资方案分析
7.3 商业综合体项目资金筹集方式 7.4 商业综合体项目资金使用规划 7.5 商业综合体项目投资回报计划 7.6 商业综合体项目资金报酬与退出 7.6.1 股票上市 7.6.2 股权转让 7.6.3 股权回购 7.6.4 股利
第8章：商业综合体项目财务预测
8.1 财务评价基础数据
8.2 商业综合体项目销售收入预测 8.3 商业综合体项目成本费用估算 8.4 商业综合体项目财务评价报表 8.4.1 项目现金流量表 8.4.2 项目损益表 8.4.3 项目利润分配表
8.5 商业综合体项目财务评价结论
第9章：商业综合体项目投资风险与控制
9.1 政策风险与控制 9.2 资源风险与控制
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9.3 市场不确定性风险与控制 9.4 市场竞争风险与控制 9.5 研发与生产风险与控制 9.6 成本控制风险与控制
9.7 商业综合体项目财务风险与控制 9.8 商业综合体项目管理风险与控制 9.9 商业综合体项目破产风险与控制
第10章：根据实际项目的不同特征，可进行适当调整
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第三篇：商业中心与商业综合体广告位租赁管理程序
商业广场广告租赁使用管理程序
1.目的
明确规定广告位租赁管理的责任、方法和要求，统一规范商业物业整体风格，充分挖掘商业价值，提高商业物业运营效益。 2.适用范围
适用于商业物业公共区域及建筑物附添广告位的规划、租赁、广告发布控制及发布期间的维护监督。 3.职责
3.1 商管部负责广告位的统一规划、经营和日常租赁管理。 3.2 工程部负责大型广告现场制作安装的施工管理。 4.工作程序
4.1 广告位的统一规划
4.1.1商管部负责对外场及内场可用于广告宣传的载体形式进行统一规划，广告位(广告载体)形式包括(不限于)：
a) 外场：灯箱、霓虹灯、条幅、外墙广告、户外气球及其它广告载体; b) 内场：灯箱、标牌、包柱、广告画、张贴物等。 4.1.2广告位(广告载体)的确定和策划，应综合考虑多方面影响因素，包括(不限于)：
a) 商业物业的建筑规划的整体要求;
b) 与经营风格、现有业态及运营环境的协调;
c) 外场广告与周边市容的协调，以及主管部门对室外广告的管理要求; d) 集团公司(大业主)对金宝地商业物业形象的统一规范要求; e) 可能的安全风险和利益分割冲突等。
4.1.3商管部根据外场、内场的实际情况，将可以利用作为广告位(广告载体)的区域进行统一规划、形成《广告位规划一览表》，必要时应以图示方式附加说明。具体明确广告位(广告载体)的位置、面积、载体形式、使用(租赁)方式、适用范围(广告内容)、租赁价格范围等。
4.1.4商管部负责将《广告位规划一览表》及相关附图、租赁价格范围等提交分管领导审核，总经理批准，并报集团公司审核通过。 4.2 广告位租赁
4.2.1商管部负责组织广告位的租赁工作，租赁形式包括(不限于)：
a) 整体或部分租赁给广告公司;
b) 直接租赁给场内业户或其他供方品牌厂家。 4.2.2上述租赁形式中，整体或部分租赁给广告公司，以及业户租赁期超过1个月的，商管部均应与其签订书面的广告位租赁合同。
4.2.3在正式签订广告位租赁合同前，商管部应要求租赁方提交广告发布的企划案，内容应至少包括：广告类型、应用位置、广告尺寸、广告内容、广告费用及其他事项，并应附有相关法定手续的办理证明等。
4.2.4商管部负责对租赁方提交的企划案进行审查，审查内容包括(不限于)：
形式与集团VI规范手册符合性; 广告内容是否合法;
是否符合市容管理的要求;
尺寸大小是否防碍其他业户的正常销售; 广告法定手续是否齐备;
是否符合消防及安全管理要求; 是否满足商业物业的整体环境等。
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4.2.5租赁方不能满足上述要求时，商管部应及时反馈和沟通，提出改进建议。租赁方企划案符合要求的，商管部应签署审核意见，并连同租赁合同草案一起了报分管领导审核，总经理批准。广告位租赁合同由总经理负责与租赁方正式签订，超出公司权限的，报集团公司批复。
4.2.6在广告位租赁期间，租赁方需要更换合同内容(分期发布广告)的，必要在租赁合同中明确规定租赁方必须事先提交广告企划案，并按上述4.2.4条的规定审查通过后方可更换发布。
4.2.7租赁合同签订后，商管部及时更新《商铺(广告位)租赁状态一览表》、《租赁合同签订台帐》，留存一份合同复印件，原件交财务部存档，并交行政部一份复印件。
4.2.8对业户临时促销及非规划区域的广告位租赁要求，应要求租赁业户提交广告位租赁申请，说明广告发布位置、内容、样式、持续时间，并附广告制作样式，经商管部审查通过，租赁费用谈判达成一致并已缴纳租金后，商管部负责监督其在指定位置发布广告，并在《广告发布备案登记表》中记录。
4.2.9广告等经营工作的开展，在条件具备的情况下，应采取招投标形式，以最大限度地确保公司的利益。 4.3 广告发布的监督
4.3.1商管部负责对各类广告发布进行监督，监督的要求包括： a) 已完备相关法定手续;
b) 企划案及样式已通过公司的审查和同意; c) 已按合同缴纳租赁费用;
d) 需进场施工的，已办理相关审批手续，并已知会工程部、管理部协同监督。 4.3.2对需要进行大型的现场广告制作、安装的，商管部应参照《装修管理程序》，以及相关环境保护和职业健康安全管理的要求，对租赁方的场内作业进行全过程的监控。
4.3.3商管部对各类广告发布做好登记，建立《广告发布备案登记表》，日常现场巡视客服人员应根据登记表对现场发布广告进行检查。检查内容包括(不限于)： a) 广告样式、面积、位置是否符合批准的方案;
b) 广告(广告载体)破损、褪色、掉字或内置灯管不亮; c) 过期广告及超期发布;
d) 私自发布广告(广告载体)等。
4.3.4管理人员巡视发现的问题应予以记录，并根据合同约定督促责任方(租赁方、业户、本公司)及时进行整改。
4.3.5广告位(广告载体)在租赁过程中，本公司或租赁方提出修订租赁合同(包括相应的企划案附件)，均应经过双方协商确定，商管部应按上述4.2条的规定组织完成相应的评审和批准手续，并将变更内容及时知会财务部、管理部和工程部(需要时)。
4.4 空置或过期已发布广告的管理
4.4.1 商管部负责对空置或发布过期的广告位的检查，针对商业广场的经营需要安排工作计划，做以临时广告位的填充和完善，确保商业广场的物业形象和经营需要。
4.4.2 工程部须全面配合商管部广告的管理工作，根据公司已批准的商管部的计划对空置或发布已超期等的广告位进行修缮和拆除等配合工作。 4.5 广告发布的工作配合
4.5.1 经过批准的广告发布前，商管部应以内部联络函形式知会物业公司其它相关
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部门(客服部、工程维修部、保安部、车场部等)，以便日常工作的配合和监督。
4.5.2 需要其它部门给予支持、工作配合的，由商管部在内部联络函中明确(须经公司领导批准)。 5.0 支持文件与记录
5.1 《广告位规划一览表》 5.2 《广告发布备案登记表》 5.3 广告位租赁合同
5.4 《商铺(广告位)租赁状态一览表》 5.5 《租赁合同签订台帐》
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第四篇：商业综合体文档
学习汇报
—— 初识商业综合体
当翻开商业综合体有关书籍，给我的第一反应是：商业综合体是体量大、高、美观、华丽、个性的一个建筑组合体。通过相关资料的学习我得出了商业综合体的定义：
所谓“商业综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
我第一反应看到的只是表面，其实商业综合体它包含的东西是非常多的，应该说包括了我们生活的方方面面。它包括经济、信息、服务等方方面面的内容，是集金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等于一体的综合体。它为我们提供的是高度综合、高效率、大容量的服务内容。他的存在是一个城市成长的标志。
一个成功的商业综合体它一定要具备合理的交通流线，个性美观的建筑主体(包括裙房和塔楼)，优美舒适的外部空间，内部空间各个功能分区的有机组合更是吸引顾客消费的主要方法。随着楼层的提高，其价值也随着降低，如何提高整个综合体的商业价值，都需要进行合理的功能布局，以争取商业价值最大化。
如何才能做出一个成功的商业综合体的设计?我们必须把所讲的那些具备条件细化研究并构思在图纸上。在我学习过程中总结如下：
一、 项目用地的分析
首先我们得了解设计用地的现状，周边地块的建设情况以及周边地块的交通情况，样在设计中就可以结合周边的环境合理布局(例如：在地块东部有景观区，我们在设计可充分利用该优势设计建筑内部的景观线。)，合理利用项目可利用的交通，将设计的交通流线和周边的交通环境联系起来，形成一个整体。
二、项目规划设计
1、规划总平面设计。结合人流、车流方向等因素合理布局地块，使之和周边环境相融合。
2、交通流线的布局。有平面和立体式两种方式。两种方式有机的结合，将形成运行畅通的交通流线。
平面主要采取人车分流方式为主，其优点是流线清晰，交通干扰相对较少，安全通行性更好，但流线较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。
立体式交通将人流车流分配在不同的空间高度，大幅度减少了不同交通之间的干扰，提高了空间利用效率和地面交通压力。
地下车库出入口、消防车道也应与人流不产生干扰，货流应设在偏僻的地块，减少对商业综合体整体美观的影响。
3、整体功能布局。在功能配置上做到裙房商场一体化布置，达到商业聚集效应，通过空间整合及业态的功能布局发挥最大的商业价值。
分析项目基地周边的地块的建设情况和交通情况，得出项目可利用的交通要素，在此基础上进行总平面设计和交通流线组织分析，区分办公、公寓、住宅、商场等功能实体并组织流线和入口，力图通过合理的总图布局和流线组织把握好该商业综合体的复杂性。然后在市场定位和项目规划设计的基础上进行商场功能与业态布局，最后进行总体功能分区和平面布局。
三、商业空间的优化设计
1、商业功能组合优化设计。在设计之前，我们必须清楚商业综合体内部适合集合哪些功能，共功能的比例为多少。以把购物作为主要功能，餐饮娱乐为辅助功能，在进行功能组合优化时我们考虑以下因素：
(1)注意规划餐饮(即时性消费)、休闲娱乐(体验性消费)功能。 (2)按顾客对象进行楼层功能布局，让体验式消费在各种零售业态中完成，同时，休闲、娱乐、餐饮中也要加入零售的元素，使业态变得越来越叠合在一起。
(3)让商场的环境娱乐、即兴娱乐、活动组织、各种展示、演出、聚集会等功能成为氛围营造的点睛之笔。这样就要求建筑的公共活动空间的节点如中庭等设计需要综合考虑。
2、商业动线的优化设计。总体考虑商业的业态平衡，使通过所有店铺的人流量通行达到最大值。
商业动线是指以人流引导为重点目标，通过动线的组织引导消费者从一个购物点至另一个购物点。商业动线分为外部动线和内部动线。
(1)、外部动线的优化设计。考虑与外部环境(周边商业、居住区等)的对接，加强其可达性，是消费者可以便捷的进入商业综合体。同时考虑大量自驾车人流的引入方式，合理布置停车场。
(2)、内部动线的优化设计。主要考虑室内公共交通空间和商业布局问题，通过合理的交通组织和商业布局提高顾客的停留率和对商品的注视率，从而提升商品的销售率。
内部水平动线的优化设计。尽量不使任何一个店铺处于顾客的盲点位置，尽量避免出现次级通道，最大化顾客的视线通达性，使同一层的各个店铺空间都能得到充分展示。
垂直动线的优化设计。可将目的性较强的核心店铺、旗舰店或餐饮娱乐中心(如主题餐厅、快餐广场、影院、歌城)设于较高楼层，从而最大程度地吸引垂直向人流，将人流向商业价值较低的楼层吸引，从而提升商场的整体价值。
3、商业空间的优化设计(也称商业节点设计)。
商业节点设计主要是指位于商业动线的重点部位的设计。因为节点能聚散人流、提升商业价值、提供信息交流以及活跃商业气氛等作用，因此，通过节点的设计，强化内部空间的视线可达性、方向性和可识别性，引导购物人流，创造别具特色的商业空间及艺术景观。
(1)、主入口的优化设计。包括入口、人行天桥、广场、安全疏散口等的设计。
它必须具有明显易辨别的特征，强烈的商业氛围和感召力和合适的空间尺度(例如：出入口一般选择在昭示感较强的城市界面上和靠近公交车站、停车场，并以主力店铺和特色店铺组合而成)。
(2)、中庭空间优化设计。中庭既是人流交汇的枢纽，又是引导顾客进入购物中心的活动中心，可以设置供人休息和交往的空间，围绕中庭可以布置商店和营业厅。设置垂直交通(自动手扶梯)，对底层人流向上提升起到很大作用。可布置宣传栏进行商业宣传和信息发布。
(3)、休憩场所的优化设计。可摆设凳子、椅子或利用花坛边缘、小构筑物作为顾客休息的地方。为提高商业价值，可将休息场所设置在较高楼层。
(4)、天桥的优化设计。设置连廊可使各区域连通性更好，从而提高各区域的商业价值。
4、立面识别性优化设计 (1)、外立面的优化设计。通常以暖色调为主色调，材质上会采用花岗石和玻璃幕墙相结合。
(2)、主入口标志性和可识别性设计。主入口是人流的聚集点，设计有个性，可识别性的主入口立面，能够在顾客心中留下记忆。
(3)、色彩、灯光设计。一般采用白色、淡蓝色、粉红色、奶黄色、淡紫色及灰色等做背景色，配以金、银、黄、橙等鲜艳的颜色作为点缀，突出商业主题。
5、后勤功能的优化设计 (1)、停车场的优化设计。停车场要满足与主要交通流线想通，使顾客直接、便捷的把车挺入车库，车库也应与商业区有直接的连接通道，让顾客直接进入商业区享受服务。
(2)、卸货区的优化设计。要满足与人流步行、车行动线分开，减少货运对整体商业环境的影响。还应做到尽量少占用商业空间，以免降低商业区的商业价值。
商业综合体的设计不单单只是建筑设计，它还要考虑做它的目的，也就是最大化的实现他的商业价值。
然而，上面那些内容确切的说只是学习笔记，当然，我必须去了解和学习。当真正把设计交到我的头上，看看这些笔记是不够的。就像老大说的：你不亲身去商业综合体内去看看，怎么知道他是什么样的?的确，现实中的东西他就是真实，它真的存在，可以看到，虽然看这些文字的时候会想出一些画面，但他真的能实际操作吗?
平面布局该怎样布局,交通流线该怎么引入，功能分区怎么整合在一起，各个功能分区又该怎么设计······学习的东西很多，这些东西必须从实际的方案中去学习、去借鉴。
第五篇：商业综合体考察心得
商业综合体
这次公司组织上海考察一行，最大的感触就是，步行在外滩看到最多的就是高耸气派的商业综合体。目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开发商青睐。但是对于唐山而言，商业综合体还是刚刚起步的，发展时间短，比住宅的发展时间要短很多，所以对项目的位置、城市起到的作用、还有本身项目操盘的公司要求非常高，发展过程中也会面临很多问题。可理解为在功能和布局上强调项目的综合性和可持续性，不同功能的商业业态具有聚合效应，能够优势互补形成一个初步范围的经济生态圈。
Hospsca豪布斯卡商业模式即我们所说的城市商业综合体包括以下内容：商务办公、居住(酒店、住宅、居住公寓)、商业、文化娱乐消费、完善的交通通行系统。
其中高档写字楼可以提供稳定的客流，星级酒店会吸引高端商务人士，良好的商业形象将提供良好的商业形象，酒店和多种细化业态划分蕴涵了各种范围服务内容互为补充，且为办公和居住提供了完备的配套设施、使得商业综合体具有很强的抗风险能力。 有以下几点需要注意：
一、合理的交通组织是关键 实际是我们所说的动线布置问题
1、城市交通与综合体的交通关系：
城市中人、车辆、货物如何快速便捷的到达城市综合体的问题。
一般商业综合体体量和投资巨大，所以在规划时交通必须很好考虑的。
2、综合体区域内场地交通关系：
车流、人流、货流在项目区域内如何合理组织和调配，最重要的问题是停车的问题。没有好的停车环境直接影响商业效果。
3、综合体建筑物内交通关系：
建筑物内交通可分为垂直交通和水平交通，故分成水平人流和垂直人流。
水平人流：尽量保持较长的留置时间，并有激发情趣的景点和适当的休息点。
垂直人流：及时将水平人流输送到相应楼层，考虑消防和突发事件的影响。
二、综合体要有明确的主题
这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”、“建材家居”之类的主题，是类似“公园里的商业，商场的公园”或是“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，是能够给消费者带来心里的愉悦，产生购买和消费欲望的重要空间。
三、外立面设计 实现时尚、现代的感觉。
我认为，关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分的将地块周边环境和开放商自身的特点，甚至所在的城市的某种个
性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵;并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。
四、业态要做全面
一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者的各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理的解决。
五、心得
我认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于咱们啤酒厂那块地，它明显有做大、做强的优势;啤酒厂地块周边的环境已经成熟，地块区域内有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，所以我们可以以此为契机，坚持高起点、大成就，已承担深远的社会责任为己任，效仿中粮大悦城、万达广场等，做出自己的品牌，扩大社会影响力，提升自己的品牌价值。