社区商业综合体模式

第一篇：社区商业综合体模式

社区商业的商业模式与购物中心等商业模式的差异

社区商业，其用以识别的标准在于：“商业体与住宅的关系”。社区商业通常是指区别于城市区域中心商业、SHOPPING MALL、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态。

社区商业一般具有相当强的地域性。它是一种以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，以住宅项目或住宅街区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，以提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。

这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平方米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。

根据承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业的表现形式一般有社区底商、社区商业街、社区商业中心三种。

值得注意的是社区商业的三种表现形式并不是完全分离开的，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。

下面就这三种形式简单做一下介绍。

首先说一下社区底商。

社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。邻里商业主要是方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务功能。选址一般在社区主要出入口，服务人口一般在5000人左右，商业服务网点数5个以上。

区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业的底层建筑为商业、服务设施，以底层建筑为主，低层为辅，是社区配套的实体组成部分。

其次是社区商业街。

社区商业街是指位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街铺面，社区商业街内的商铺多为独立铺位。

社区商业街的产生主要是基于小区周边配套不能充分满足居民的日常生活需要而起到必要的补充作用，因而在住宅开发较活跃或大型商业配套设施比较缺乏的区域，社区商业街的开发体量都是比较大的。

结合全国各地的开发状况，组成社区商业街的建筑形式主要表现为1-3层商业楼或住宅建筑底层商铺。

社区商业街的主要职能是以先进的商业形态、完善的商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需要的同时，更注意提供文化娱乐、休闲服务等多元化、个性化的综合性消费。

社区商业街的服务对象主要是小区内的居民，服务人口一般为2-5万人左右。部分外向型社区商业街的服务范围可延伸至社区外部消费人群，其服务半径要比传统意义上的内向服务型社区商业街相对更大，服务类型相对更广，服务层次也相对更高。

最后是社区商业中心。

社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，是各类社区商业网点的集合体，在目前众多大型社区中，社区商业中心也被称为社区商业广场。

社区商业中心是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民购物的时间成本，以提高集中的商业运作模式，服务社区中各个组团区域及辐射区域。

社区商业中心是社区商业的最高组织形式，一般社区商业中心都由社区底商、社区商业街及其高级配套如酒店、医院、大型购物中心等共同组成。

社区商业中心常设在居住区内，人流集中的地区。已建成的住宅区一般选择在已经具备一定商业基础的地区，通过改造和业态调整，形成“沿街区”的社区商业中心，而新建住宅区一般以购物中心的业态形式为主，配套规划建设社区商业中心。单位服务人口为3万至4万人，商业服务网点数在20个以上，包括超市、菜市场、便利店、餐饮店、药店等，具备购物、餐饮、修理、理发、洗衣、家政、再生资源回收等功能。

社区商业中心大概分为三种基本模式。

第一，大型社区商业中心。大型社区商业中心配制了大型超市、餐饮、娱乐、健身、医院、学校、酒店等社区配套服务，各种设施应有尽有，类似于欧美国家社区商业中心的模式。 第二，“沿街式”社区商业中心。“沿街式”社区商业中心模式通常是指在成规模的新建居民中，选择其中一些居民楼底层，建成商业用房，引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施，以满足居民就近对生活必需品的消费和一定程度的精神享受的需要。“沿街式”社区商业中心类似于社区商业街。

第三，“改建式”社区商业中心。“改建式”社区商业中心模式则是指只用现代商业业态，对散布在社区的传统商业网点进行改造，并根据常住人口的消费需求和小区结构，对社区商业网点布局进行科学、统一规划，形成有一定吸引力的商圈。

社区商业的商业模式与购物中心等商业地产模式有一定的差异。社区商业作为住宅的一个重要的配套设施，它的启动来源于住宅的成熟。更确切的说，社区的人气决定了社区商业的成功启动。因此，在社区的商业模式中，先聚人，再形成消费，进而吸引更多的商家参与到社区商业的经营中来，从而使该社区商业的价值得到提高，最终形成一个上升状态的良好循环。 (中国专业市场网)

第二篇：社区商业发展研究与模式探讨

营销部

乔相逢

【摘要】社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。目前，随着社区商业规模的不断扩大以及越来越多的大型综合建筑体的出现，与以往零散商业运作方式不同的模式正在悄然改变社区商业地产的未来。

社区商业的发展概况及特征

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。”

国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心(3205亿美元)和区域购物中心(1429亿美元)，约占美国商业总零售额的40.68%。

一、社区商业的特点

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。

二、国外社区商业的发展概况及特征

西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征：

1.

社区商业的功能

国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。

2.

社区商业中心的业态构成

国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。

3.

社区商业的开发

国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的，其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。

国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。

4.

社区商业的布局与设计

国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40%，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置;二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较;三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等;四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。

三、国内社区商业概况

1.

国内社区商业现状

我国的社区商业相对落后，正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，因为社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。

我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。

2.

国内社区商业的发展方向

我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：

1)

各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式。根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等服务，因为居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成。

2)

各城市将大力发展社区商业中心。社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民。

3)

社区商业中心将普遍位于小区的中心位置。要求必备的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。

4)

从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。

社区商业的模式探讨

社区商业“因住而商”，遵循以人为本的原则，在满足社区人们基本生活消费服务方面将逐步完善六项功能：购物功能，提供主副食、生活用品;修理服务功能，满足社区居民日常用品修理的需要;餐饮服务功能，为居民提供早点、正餐和满足学生、老年人用餐;综合服务功能，社区居民理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等全在社区完成;可再生资源回收服务功能，采取固定收购站和定期流动收购两种方法，保证居民废旧物品下楼就可交售;家政服务功能，社区能帮助居民雇用小时工、保姆、家教等。

可见，社区商业体现就近方便、价廉物美、服务多样的三大经营法宝。社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、SHOPPING-MALL(大型购物中心)、特色步行街的商业形态，具有很强的地域性，为本地区居民服务的商业模式，社区商业的经营特点体现在：

一、侧重特色。

针对社区居民这一特定消费群体的特征采用不同的经营策略，随着社区居民消费水平的提高，消费层次从小康全面迈向比较富裕，消费观念也随之发生革命性的变化，以物质消费为主的传统消费观转变为现代的综合消费观，以家庭为载体的休闲消费、文化消费、娱乐消费、服务消费成为生活的主流，并逐步向体验消费发展。据此，社区商业营造特色休闲所、风情购物区、艺术市场、风格商业街等，具有消费、娱乐、服务、休闲多重功能的商业配套。

二、辅助功能。

目前，我国大中城市的商业布局出现“集聚——扩散”的发展趋势，即：品牌、高档、大宗商品向市中心商业街集聚，追求商业利润的品牌效应。日用商品向社区扩散，减少消费者的购买成本，商业扩散趋势使得社区商业成为投资创业的热点。

三、经营集约化。

大型社区商业以购物中心为主打业态，居住小区以“商业街”、“组团式”、“多点式”为重点建设类型，在业态上以“超市”为主，重点发展“连锁”经营的业制。购物中心包容各种新型商业形态，生鲜食品为主的超市、品牌荟萃的特色专卖店、各种便利的餐饮、综合服务设施触手可及，集约化经营将成为社区商业的优势。

社区商业由社区中心向外围延伸，其成型的模式有三种类型：

第一，社区底商发展模式。社区底商是属于零售物业范畴，一般指开发利用住宅、公寓等物业的底层建筑，从事零售商业和服务业。是房地产开发与零售业相结合的一种社区商业模式，是社区商业重要组成部分。社区底商具有相互推动和强化补充的商业特点。入住率达到一定程度后，就会自然产生商机，商机呈现，又会推动入住率的提高。社区往往是居住人口同质化程度最高的地方，社区商业强调的是本社区的特色，在社区底商和居住环境“软硬”条件集中配套上下功夫，与大型购物中心区别开来，着眼于生活服务为主，使社区底商因社区生活配套而存在，使商业资源配置更合理，降低居民区的噪音污染，避免各开发商重复投资和建设。

第二，社区商业街发展模式。社区商业街是指由相当数量营业面积不同、经营不同类别商品和服务的商店有规律地排列组合的商品交易服务场所。其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。从规模上看，社区商业街小于城市中心区的大型商业街和城市区域的中型商业街，属综合型的小区小型商业街。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。在人们的消费生活中，除购物消费外，休闲、文化娱乐、健身、修养等方面的支出比重会大大增加。考虑到商业街的服务商圈和辐射功能，大中小型三种商业街各自的经营定位应有所不同，社区商业街要和住宅区融为一体，成为一条真正的“生活街”，社区商业街不仅仅是一个购物场所，而是一个集购物、餐饮、服务业、居住为一体的生活空间。

第三，购物中心发展模式。美国《零售辞典》对购物中心是这样定义的：购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。购物中心不是一个简单的分布式经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。根据国际购物中心协会的分类，从商圈辐射范围看，购物中心可分为四类：邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、广域型购物中心。美国社区购物中心的形态以单层楼为主，营业面积在9000-36000平方米，服务人口2万至10万。社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于区域型购物中心和邻里型购物中心之间。社区购物中心集购物、服务、休闲、娱乐于一体，能满足居民多样化的消费需求;社区购物中心实施团组式开发，融合各种新型商业业态，以生鲜食品超市为主力，集品牌荟萃的专卖店为特色，融各种便利的餐饮、娱乐、健身、服务设施为一体，能满足消费者一站式的消费需要。社区购物中心实施集约化经营，管理成本低，商业带动效应强，容易凝聚人气，是社区商业的一种好模式。

第三篇：城市综合体引领商业新模式

城市综合体引发未来商业“核聚变”

上海英都企划部

城市综合体(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。

城市综合体既要有政府规划升级，交通调整带来的商业价值红利，又有需要超大额资金投入对区域发展的强力支撑，城市综合体一亮相便收到了市场的积极关注。

作为超大型综合体可以覆射整个区域板块。区域内人口数量随着众多大型居住社区的新建，以及周边产业升级工业人口的涌入等原因将逐渐增多，人口的密集也对区域内商业配套提出了要求，单靠传统的单一性商业难以满足需求，而城市综合体的亮相，不仅弥补了区域内商业配套量的不足，更在商业档次上进行了提升。

城市综合体还可以平衡商业发展与人类生活的宜居性。生活质量不同于生活水平。生活水平代表为满足物质、文化生活需要而消费的产品和劳务的多与少，偏于客观;生活质量则是在此基础上强调的主观精神感受。

作为未来城市商业发展方向的城市综合体模式，其商住兼备的属性，以及对区域内商业形成的凝聚作用都是其与其他类型的商业模式难以比较的。

第四篇：城市/商业/建筑综合体发展的模式

综合体发展的四种模式模式1 均衡发展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以写字楼为核心功能的发展模式HotelComplex =office (主) +apartment(次) + ……Shopping模式3 以酒店为核心功能的发展模式OfficeComplex = hotel(主) +apartment(次) + Shopping……模式4 以商业为核心功能的发展模式Complex =shopping (主) +OfficeHotel ……Shopping

案例(香港太古广场)位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点太古广场总占地三十二万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。模式1：各项功能均衡发展太古广场 案例(香港太古广场)顶级购物中心：国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店;除百货店外，全部采用室内街;优越的共享空间。香港太古广场太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓五星级酒店部分港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店顶级公寓部分2栋共约400套单位

案例(香港太古广场)关键驱动因素——香港太古广场商业—太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古购物广场汇集国际名流会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。酒店—通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享酒店式公寓—星级物管+多产品组合提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积(315平米)

案例(广州中信广场)模式2：以写字楼为核心功能位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站——广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场

案例(广州中信广场)关键驱动因素——广州中信广场写字楼利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群公寓实用率约80%6部进口“三菱”客用升降机公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全

案例(上海商城)模式3：以酒店为核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。+豪华公寓+写字楼+商场定位为——上海顶级国际化综合体" city within a city "

案例(上海商城)关键驱动因素——上海商城五星级酒店Portman Ritz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓共472间豪华服务式公寓公寓只租不卖，租金较办公楼略高面积从47到267平方米，以中大面积为主写字楼+商场酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%国际水准的办公大楼25000平方米世界知名品牌的购物商场

案例(上海商城)关键驱动因素——上海商城关键驱动因素外因：•处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力•区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：•定位准确，五星级酒店带动其它功能•酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心•波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚

案例(深圳华润中心)深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站(地下商业与地铁相通)。4：以商业为核心功能华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业

案例(深圳华润中心)华润中心规划与功能比例首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心总建筑面积达23万平方米1000个车位华润大厦：4.2万平方米的甲级写字楼高度为139米1-3层为高档国际时装旗舰店4层为开放式屋顶花园5-28层为写字楼顶层为多功能厅万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场各类餐饮二期规划占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位一座超五星级商务大酒店一座5A智能化甲级写字楼三座酒店式服务公寓一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场

案例(深圳华润中心)关键驱动因素——深圳华润中心关键驱动因素外因：•优越的地理位置，良好的交通可达性;•区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力•区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：•超强的实力与品牌号召力•集购物、娱乐等为一体的体验式•项目立意高，与深圳人内心的价值观相符•一流的精英团队

四种模式的内外因驱动模式一：酒店、写字楼、模式二：以写字商场、公寓等各种功能楼为核心功能的均衡发展的模式发展模式优越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模――建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击――超高层/建筑群高水准规划设计――各功能共融不互扰功能化体系――五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队――物业管理/经营管理客户(产业)支撑――已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区模式三：以酒店为核心功能的发展模式地理位置――不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持――商务客户定位差异化――通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系――五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施――顶级商场模式四：以商业为核心功能的发展模式地理位置――城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛明确定位――大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色――建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系――商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理外因内因强制性的视觉冲击――超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善――商场、公寓

综合体发展模式小结模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古广场、北京华贸中心、北京东方广场模式二：以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX=OFFICE(主)+APARTMENT(次)+HOTEL & SHOPPING+……案例：广州中信广场、深圳信兴广场北京华贸中心各功能规模配比：2：1：2：2(O：H：S：A)模式三：以酒店为核心功能的发展模式COMPLEX= HOTEL (主)+APARTMENT(次)+ OFFICE& SHOPPING+……案例：上海商城广州中信广场各功能规模配比：5：2：1：2(O：H：S：A)模式四：以商业为核心功能的发展模式COMPLEX= SHOPPING (主)+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +……案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城综合体发展模式以综合体内各功能的比例来确定，功能比例大的部分成为主要发展模式。1：5：1：3(O：H：S：A)深圳华润中心各功能规模配比：2：1：4：3(O：H：S：A)

第五篇：商业银行综合经营模式与策略分析

摘 要： 作为国际银行业发展主流模式的综合化经营，是我国商业银行实现经营模式战略转型的关键路径。根据我国现阶段的金融监管环境，以及国内银行的经营管理水平，金融控股公司是我国目前较为可取的模式。综合经营可以为银行业金融机构带来协同效应、多元化优势等战略优势。在金融业全面开放的背景下，我国商业银行必须拓宽业务范围，加快向综合经营的转变，提高核心竞争力。

关键词： 综合化经营，协同效应，金融脱媒，银行保险

随着我国金融市场直接融资的快速发展和金融业的全面开放， “金融脱媒”现象日益严重，市场竞争日趋激烈，中资商业银行面临严峻挑战。因此，实现经营模式战略转型已成为我国商业银行可持续发展的现实选择。商业银行战略转型的重点是向资本节约型经营、收入多元化和差异化竞争等模式转变，其中的关键是综合化经营。作为国际银行业发展主流模式的综合化经营，不仅可以提高服务效率，还能有效地分散和降低经营风险，最终增加盈利。

一、我国商业银行开展综合经营的模式选择

从西方发达国家的实践来看，综合化经营大体可分为两种类型：一是以德国、瑞士、英国为代表的全能银行制。该模式下，银行可以全面经营存贷款、证券买卖、保险销售等业务。二是以美国、日本为代表的金融控股公司模式。该模式下，由金融机构组建金融控股公司，通过并购或投资控股独立的子公司分别从事银行、证券、保险等业务。

随着我国金融改革的不断深化和金融业的逐步开放，为了谋求更好的生存与发展空间，近年来国内一些

商业银行开始突破分业经营的界限，通过战略联盟、金融控股公司等模式开展综合化经营的探索与实践。从国内实践看，在分业监管体制下，综合化经营的方式有以下几种：一是浅层次的业务合作，如商业银行与证券、基金、保险、信托共同开发综合性产品并代理销售;二是大型企业集团组建控股公司，集团本身不经营金融业务，而由其控股的银行、信托、证券、保险多个金融子公司分别经营多种金融业务，如中信集团、光大集团、平安保险集团模式;三是合资模式，如建行与摩根士丹利合资成立投资银行--中金公司;四是境外机构并购，如工商银行通过控股工银亚洲(香港)，并通过工银亚洲控制太平保险，渗入投行和保险业，开展综合化经营;五是设立专业性公司如基金公司，进入其他金融领域。这

些做法对于推动综合化经营的开展起到了积极的作用，但已不能满足我国经济金融发展需要。

根据我国现阶段的金融监管环境，以及国内银行的经营管理水平，金融控股公司是我国目前较为可取的模式。这种模式下的子公司事实上仍实施专业化经营，而在集团层面是“全能”的，这既没有打破分业经营的大原则，又可以达到综合化经营的实际效果，较大限度地减少了对我国当前法律环境及监管体制的冲击。

关于我国金融控股公司的构建途径问题，可以在坚持市场原则的基础上进行多样化的探索。就目前我国金融业的发展现状而言，以商业银行为主体进行金融控股公司的构建应当是我国金融控股公司发展的主要方向或现实选择。也就是说，建立综合性金融控股集团，以商业银行为母体或核心，证券公司、保险公司以及其他金融机构应以辅助角色进入金融控股集团。因为中国的金融企业，以商业银行的资本实力、信誉、稳健性、品牌、风险管理机制等方面都较其他金融企业更为显著。这一点，从国外金融控股集团的案例也可以看出，国外金融集团大都是以银行为核心来组建的，如花旗集团、瑞穗金融集团、瑞士银行集团、汇丰集团、荷兰银行集团、德意志银行集团等国际有影响力的综合性金融集团，都是以商业银行为核心进行运转的。

金融控股公司作为一种特殊的多元化经营企业，不仅具有一般企业多元化经营的基础，而且由于金融业本身的一些

特性，比如各种业务、资源之间强烈的相关性，从而使得金融业能够以更低的成本获得协同效应，获得比一般企业多元化经营更多的收益。而且金融业自古以来就有混业经营的内在冲动。金融控股公司在销售渠道、信息资源共享，分散并降低风险，节约管理成本，更充分地发挥品牌效应，增强总体创新能力和竞争优势，综合产品定价等多个方面潜力巨大。

二、商业银行实现综合经营的近期策略

在金融业全面开放的背景下，我国商业银行必须拓宽自身的业务范围，加快向综合经营的转变，提高自身的核心竞争力。

(一)发展投资银行业务

随着资本市场业务的快速发展，商业银行传统的以大中型客户为贷款导向的信贷盈利模式受到直接冲击，以承分销为代表的投资银行业务和资金投资业务将面临巨大的发展空间，这不仅有利于增加商业银行的中间业务收入和投资收益，还能改善当前商业银行以贷款利息收入为主的单一收入结构，增强商业银行的竞争力和抗风险能力。

商业银行应当改变观念，积极拓展资本市场业务，主动出击投行业务。当前可以开拓的业务领域包括：

1、融资及财务顾问业务。依托银团贷款等结构化项目融资业务，发展融资及财务顾问业务。通过参与政府主导的基础设施建设项目融资，积极介入到政府财务顾问和大型国企财务顾问市场，利用

银团贷款与证券承销操作程序的相近特性，积累商业银行在分业经营体制下的承销经验。

2、代理业务。利用

资金汇划和清算系统代理券商结算是商业银行依托健全网络的优势业务。同时，还可利用

机构网络优势开展代理销售证券、基金和保险产品与服务。

3、资产证券化。资产证券化业务历来是商业银行和投资银行表现竞争与合作关系的主要业务领域，商业银行利用

掌握着不良资产和优质住房按揭贷款资源的优势。通过不良资产和住房按揭贷款证券化，实现处置不良资产、盘活长期资产、提高资产流动性等经营目标，同时积累投行业务经验。

4、创业板市场业务。主要是针对具有核心技术优势和较好管理水平的高新技术企业，在创业期进行扶持、包装、推介等一系列融资顾问服务。

(二)积极推进产品创新

综合化经营的着力点，就是以客户需求为导向，通过为客户提供不断创新的综合化金融产品，来提升商业银行的综合竞争力。

商业银行不仅要在传统银行业务领域如票据业务、消费信贷等方面不断推出新的创新产品，而且要积极探索基金、企业年金、信托、资产证券化、企业短期融资券以及金融衍生产品等非银行金融产品，为综合化经营的开展创造必要条件。在这方面，商业银行应该加强跨市场性产品的研发和交叉销售。

(三)提高非利息收入业务的比例

近期商业银行进行全面的综合经营将面临较大的体制风险。但当前商业银行可以在不违反现有分业经营制度框架的前提下，根据自身的发展战略和客户的需要，选择重点发展中间业务品种，加强相互之间以及商业银行与非银行金融机构之间的业务合作，加大业务创新的力度，提高非利息收入的比例，推进综合化经营。重点发展以下几个方面的业务：一是由国债、中央银行票据、政策性银行债券等所组成的政府债券市场的规模不断扩大，成为商业银行运用巨额资金的重要渠道;二是商业银行有其他机构所不具备的网点优势，是品种日益繁多的基金、政府债券、保险等金融产品的重要代销渠道;三是证券市场机构投资数量的增加、社会保障体制的改革和商业保险的发展将会使银行在证券投资基金、QFII投资、社保资金、企业年金、保险资金等金融资产的托管方面发挥更大的作用;四是随着利率市场化改革的推进和汇率形成机制的改进，防范利率风险、汇率风险和利用

利率、汇率波动进行投资的衍生业务将有广阔的发展空间;五是企业资金管理、投融资需求的高涨和购并活动的增加将推动商业银行为企业提供的现金管理、财务顾问、信息咨询等业务的发展。

(四)拓展个人银行业务

国外发达国家的银行个人银行业务是在80年代前后逐步兴起的，短短十几年间，个人银行业务得到迅猛发展。目前国际上许多

银行个人金融业务的利润已占利润总额的30%～70%，成为最重要的利润来源之一，如汇丰控股的个人金融服务、消费金融和私人银行业务利润贡献占到60%以上

。

拓展个人银行业务关键是要求

商业银行的一切工作必须以服务客户为出发点，使其渗透到银行工作的各个环节;树立起市场观念、客户观念和营销观念，增强“市场和客户需要什么就生产什么”的理念，加强产品创新，向客户提供全方位、多功能的金融服务，最大限度地提升客户的满意度，从而留住客户，扩大优质客户群体。

(五)构建金融机构之间的战略联盟

战略联盟是指企业之间为实现战略目的而达成的长期合作安排。战略联盟有

合资企业式、功能协议式、股权参与式和宽框架协议等具体形式。通过战略联盟，各类金融机构之间可以形成长期的战略合作关系，从而获得综合经营功能。此外，通过合作，还能够更有效地利用

资源，减低成本和分享客户基础，从而扩大各类金融机构本身的地理、产品服务及客户范围。目前，中国人寿、平安、新华、太平人寿在内的国内各大保险公司已和十几家商业银行普遍建立了业务合作关系。这些都标志着我国商业银行与境内外保险、证券公司战略联盟的实质性启动，开创了我国金融业综合经营的新模式。

(六)加快综合性金融控股集团的组建进程

所谓综合性金融控股集团，是指在同一控制权下，完全或主要在银行业、证券业、保险业中至少两个不同的金融行业大规模地提供服务的金融集团公司。其优点是：控股母公司能运用组合理论、协同理论和能力理论对子公司进行战略协调和管理;子公司作为经营实体独立从事经营活动，从而金融控股集团在整体上可视为综合性银行，又能适应分业管理的要求

。

(七)加快人才的培养和储备

人才是竞争的关键。国际上实行综合化经营较好的商业银行，基本上都拥有一批适应综合化经营的跨领域、复合型人才队伍。与之相比

，国内商业银行还存在很大差距。中国加入世贸组织后，随着外资银行的大举进入，国内商业银行将因人才不足在综合化经营的市场竞争中处于不利地位，同时也面临着人才流失的危险。 因此，商业银行应尽快着手，按照综合化经营的需要，超前制定人力资源规划。一方面，选拔一批优秀员工到国外综合型商业银行培训学习，培养一批既精通银行、证券、保险、信托等各项金融业务又拥有法律、管理等多领域知识的复合型人才;另一方面，应通过建立与国际接轨的薪酬和激励制度，在国际金融人才市场上，引进一些

优秀的复合型金融骨干。

(八)建立综合化经营的信息技术平台

先进的信息技术平台，是实施综合化经营的技术保障。目前，商业银行现有

的信息系统都是在分业经营框架下建立起来的，综合化经营后，原有的业务系统、风险管理系统、客户关系系统已经无法满足多元化业务需求和风险控制的要求。

因此，要实现综合化经营，必须尽快着手更新或升级现有的信息技术系统，建立起多元化的业务管理和风险控制系统、复合型产品创新和销售的信息技术平台以及满足客户多样化需求的客户关系管理系统。这一点对今后实行控股模式的金融控股公司更为重要。