上海商业综合体范文

第一篇：上海商业综合体范文

沪商游记——上海商业综合体

沪商游记——上海商业综合体考察参观记

上海，中国大陆第一大城市;四大中央直辖市之一;中国大陆经济、金融、贸易、航运中心; 上海，一个闪耀全球的国际化大都市，其商业综合体的规划建设发展已经站在国际前沿，成为内陆城市商业发展的楷模。

上海商业综合体开发的成功秘诀是什么?有哪些可鉴之处? 商业综合体的的空间尺度、规划格局是否有迹可循?

带着以上疑问，佩西建筑一组于3月底，实地参观上海一些著名商业综合体。并对其中几个商业综合体作重点考察分析。

一、中粮大悦城

项目简介：

上海大悦城地处苏河湾地区，毗邻南京东路商圈。是集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市综合体。项目整体开发超过40万平米，规划包括大型时尚购物中心、临水豪宅、高品质酒店式公寓、甲级写字楼及步行商业街，打造海派文化与国际文化的兼容并蓄，创造动静结合的高品质生活第一选择。 本次参观调研参观为大悦城一期。

项目设计亮点：

1)飞天梯：

中粮大悦城是个集约型商业，整个商业做到11层，而受到人们消费习惯的影响，商业的价值随着层数的提高呈逐步下降的趋势。

商业价值随层高递减

如何将人们快捷的导入到更高的楼层上去，将高层商业的价值最大化的发掘出来是大悦城成功的关键。

为使人流快速到达高处商业，项目在3层设置2部直达7层的飞天梯，在7层设置2部直达10层的飞天梯。通过飞天梯的设置，快速的把人导入到上部楼层，减少人们购物的疲劳感。同时，飞天梯本身也作为标志性的景观，吸引更多人来体验参观。

飞天梯

2)单一流线：

如图,中粮大悦城采用外方内圆的体系，即围绕中间的核心中庭采用环形单一流线。大悦城将主要购物空间设置于3-6层，餐饮功能设置于7-10层。通过飞天梯将购物者直接带至7层餐饮区，餐饮者可继续向上。大悦城采用围绕核心中庭跌落的形式，购物者则可围绕核心中庭直接步行至3层。

3)展示中庭： 中粮大悦城人气之所以保持还行，最大的成功之处就在于设置于3层的展示中庭。大悦城通过3层的展示中庭，不定期地举办多肉展、捉妖记、儿童画展等一系类的活动。通过这些活动吸引人流，增强商业氛围，提升商业价值。

项目设计不足：

1)卸货区设置于地面：

现代城市商业综合体，尤其注重商业的界面连续，强调360°无死角商业。中粮大悦城将整个商业的卸货区设置于地面一层，严重影响商业界面。再者，影响整个城市的交通体系。 因此，在现代城市商业综合体规划设计当中，我司建议，应尽可能将卸货区设置于地下。

2)局部商业层高低：

中粮大悦城的一层、影院层层高都较低，给人以很强的压抑感

3)7层中庭空间局促：

中粮大悦城的7层中庭空间设计较为局促。7层中庭虽为过渡中庭，但整个空间包括4部飞天梯、2部层间梯，2部直达电梯及4根大柱子。同时还要兼顾与周边的连廊体系相结合。因此，整个空间非常局促，无让人可停留空间。嫣然成了一个交通过渡空间。

4)竖向交通薄弱：

中粮大悦城采用强制性单一流线，通过飞天梯带动人流，将人流带到7层，由7层强制性往下流动。整体弱化竖向交通的便捷性。层间梯每层只设上下各一部。使人购物很不便捷。有些地方走到尽头没有上下，只能返回。且直达电梯仅设置2部。等候时间太长。

5)顶部结构处理不当：

中粮大悦城顶部采用玻璃采光顶，但由于结构处理不当，在采光顶之下产生很多的横向拉梁，使得整个屋顶空间杂乱无章。此问题估计是由于方案控制不当所造成。

二、静安嘉里中心

项目简介：

静安嘉里中心是上海静安区的首个大型综合项目，位于南京西路和常德路交汇处的中心地段。紧密联结上海市中心的生机活力，静安嘉里中心距离虹桥机场20分钟的驾车路程，距离上海火车站只需驾车10分钟，占据极为优越的地理位置，以满足节奏快速的现代生活。项目与众多公共交通无缝连接，直接位于上海地铁二号线及七号线出口。属于南京西路商圈。

静安嘉里中心东面有恒隆广场、梅龙镇广场，西面有历史建筑静安寺和静安公园，上海展览中心正对面，静安嘉里中心处于静安区核心位置。中心结合该地段的传统历史，融合现代创新、进步和个性表现的精神，为大都会上海注入新鲜活力，更成为展现上海不断的繁华发展与远大志向的绝佳舞台。

项目功能交通分析：

在项目的规划设计上，静安嘉里中心规模庞大，功能繁而不乱。项目的总建筑面积达到了45万平方米，涵盖了15万平方米的国际超甲级办公楼、8.6万平方米的创意商场、备有133间客房的服务式公寓、拥有508套客房的静安香格里拉酒店、拓展至1340个停车位的超大地下停车场，以及电影院、精品超市和开放式公共广场，融汇了城市生活的多元化功能。

交通设计：采用立体交通系统，使私家车、出租车、地铁通道和步行道各归其位;同时，项目各楼宇间全部通过空中走廊等连通，体现人性化的设计理念。

公共空间;安义路经过改建，辟出3000平米的开放式中庭广场，有漫步小径、花园、水池和户外餐饮场所。广场上有一棟老式两层楼住宅，是毛泽东1920年时在上海居住过两个月的地方，毛居傍，会有一些关于上海和静安的文化展示厅。保留在开放式中庭广场内的历史建筑，继续传承着它对于上海乃至中国未来发展历程。

项目商业平面业态流线分析：

地下二层平面：零售为主，平接停车，停车与商业平层设计，顾客停车后可直接进入商场购物区。

地下一层平面：零售结合餐饮，地铁直达。

一层平面：零售结合餐饮，通过城市道路连接各功能片区。

二层平面：零售结合餐饮，部分尽端式购物流线，不利于商业的发展。

三层平面：零售结合餐饮，空中连廊，联系各功能片区。

四层平面：零售结合餐饮。

项目商业功能剖面分析：

项目设计不足之处：

中庭利用不足

由图可见，项目主入口采用4层通高中庭，此中庭只作为提升商业的主入口空间。面向此中庭的商业采用实体面设计。弱化中庭的商业价值。用4层通过的中庭仅作为提升商业主入口空间，对设计来说是一大败笔。

对于商业而言，中庭是提升商业人气的场所，中庭周边的商业价值之高。中庭作为商业空间的一大节点，起到引导商业流线的作用。常规中庭设置于离入口30米处。

而本案入口设置中庭，内部则较暗，未起到通过亮点引导商业人流的作用。

三、上海尚嘉中心

项目简介：

尚嘉中心该项目位于仙霞路遵义路交叉口，与虹桥友谊商城、虹桥万都中心和虹桥上海城相拥紧邻。项目包涵地上31层和地下4层，其中5楼到31楼为国际级甲级办公楼，地下2楼到地上4楼为高端购物中心，而地下3楼与4楼为停车库，项目总建筑面积14万平方米，其中4.7万平方米超甲级写字楼，4.9万平方米商业设施，其余为配套设施用房，建筑总高134米。

尚嘉中心建筑造型由日本著名建筑大师青木淳设计，外立面设计将建筑物流线外形从上而下，顺着天窗带到裙房之上，宛如一位身穿白色晚礼服的优雅贵妇，散发珠光宝气华贵格调，充分显示尚嘉中心高端品牌形象。

建筑外形宛如一湾轻柔的水流，形成气势宏伟的瀑布。在半空中保持平静的细小、纤弱的水流波浪起伏，在向底端流去时逐渐变得如巨浪般汹涌翻腾。水流唯一而持久的运动就是向外扩张并逐渐汇成一条大奔流，最终撞击在基岩上。因此，该建筑同周围其他建筑所具有的几何形体，和阳刚的特质形成鲜明对比，彰显出女性特有的优雅与温柔，凸显与自然的亲密、和谐。从楼顶到楼底，水流一直保持着竖直尾翼的形状，好像是被喷射出来一样。水流形成的尾翼倒影、不断变化的气温、太阳运动的轨迹以及人们行走的位置，使得整个建筑处于不断变化之中，显得更为灵动。水流及其形成的竖直尾翼形状显现在夜空中，为夜晚照明。 楼梯立面呈现竖直的曲面。与之相比，下方的大奔流内部含有四个封闭的环形，围绕着中庭形成一个水平向上重叠空间。瀑布般的外形，在中庭顶部变成玻璃结构。吸收大量的自然光线，成为楼顶的照明设施。一个大型活动区域赋予中庭对面的环境勃勃生机。

项目商业动线分析：

如图，整个项目共设4个出入口，购物中心及办公的主出入口均设置于仙霞路上。

项目内部结构方正，整体动线简单，围绕中庭设置商业，通过环形单一流线，组织商业动线。单一的动线便于顾客轻松找到品牌，通透的中庭，可以从顶层俯瞰商场全貌。

项目共布局2部自动扶梯及3部观光电梯。 项目设计不足：

1)无娱乐业态：

娱乐、餐饮是现代商业综合体的基本客流保障。

而尚嘉中心内零售与餐饮两大业态平分秋色，毅然舍弃了电影KTV等休闲娱乐业态及美容美体业态。穿插在美食与零售之间的只有少量的家居与美妆超市等，为最大程度上满足周边高端消费群体的生活需求及商务人士的时尚需求，但缺少娱乐业态，对整个商场的人气损失较大。 2)观光电梯，影响中庭：

观光电梯，同时作为LED银幕，本身本项目的一大亮点，但由于设计位置不当，电梯对中庭的影响较大。同时整体黑色，视线影响也较大。

3)退台空间，视线不佳：

如图，商业内部采用退台处理，但退台的尺度缺乏推敲，导致人在底下看不见上面的店招，降低商业的价值。

四、环贸iapm商场

项目简介：

环贸iapm商场座落于浦西淮海中路陕西南路商业区，位于上海传统的核心商业区。周边有巴黎春天、百盛，以及众多高档写字楼，是上海高档商业圈。项目面积逾12万平方米，轨道交通一号线及十号线均可抵达。

商场主打“夜行消费”的新购物理念。商场营业时间为上午10点至晚上11点，餐饮等业态则延长至次日零点甚至凌晨1点左右，突破了一般商场10点关门的惯例，开创了沪上行业先河，弥补了“夜间消费”空白。

iapm商场整体风格现代时尚，引进了丰富的国际级零售、餐饮及休闲娱乐品牌，配合艺术表演及推广活动，打造成时尚潮流购物新地标。 iapm商场采用玻璃幕墙设计，引入大量天然光。尤其在商场5层及6层，打造了一个动感主题区域，运用波浪形天花的动感设计，配上错落有致的闪烁萤火灯饰，整体环境现代时尚。

项目设计亮点: 1)情景外摆;

沿街外部退台设计，丰富整体建筑形态，增加趣味空间。结合退台设置餐饮外摆，给商家提供盈利空间，提升商业价值。

2)豪华中庭;

中庭高宽比

用中庭空间侧界面的高度(H)和相对距离(W)的关系来衡量:W/H增大，空间就会产生远离感，超过2时则显宽阔;W/H<1就会产生接近感，逐渐变得狭窄 W/H=0.5：中庭空间显压抑; W/H=1: 均匀可见,但不清晰; W/H=2：立面形象和局部清晰可见

W/H=3：使人感到空间宽敞，封闭感降低 W/H=4：空间的容积性消失

项目核心中庭在(24米-30米)*42米，高度在24米，因此，W/H=1-1.75。且在整个核心中庭仅设置一部3层-6层的飞天梯。整个中庭空间给人以大气蓬勃的感觉。 3)动线清晰;

如图所示，本案围绕1大2小的中庭，组织商业动线。以中间的大中庭为核心，2边的小中庭解决竖向交通。

4)竖向交通便捷，候梯区域气派;

在动线尽端均设置上下自动扶梯，同时，多组飞天梯(2-5层、3-6层)满足消费者快速到达所需楼层。

项目设计缺点: 1)中庭无采光顶：

经过研究发现，项目的核心中庭是可以设计玻璃采光顶，但由于设计师追求屋顶绿化，想通过屋顶绿化的设置提升高层的品质。舍弃了商业的玻璃采光。

我司认为这种做法有些不当。因为，在商业里，有采光顶，有阳光进来，给人的感受是不一样的。虽然，本案的顶部处理的很棒，灯光也结合的很好，但我们认为如果能再结合采光顶，整个项目会更加出彩。

2)影院门厅太低：

相比于商业部分的档次，影院的门厅部分整体有点小气，整个层高只有一层高，相对于其他影院二层通高的门厅，本项目的门厅就有点太低。

以上四个项目，很多的设计优点是值得学习的，但也存在着诸多的问题，当然此类问题是在特定的规划建筑设计条件下产生的。我司所发现的这些问题，可能设计者及建设者都已经发现。有些可能已经做了很大的优化了。 建筑是凝固的音乐。优美动听的音乐应该是没有瑕疵的。这四首乐曲的瑕疵希望能引起更多的建筑者以深思。

第二篇：上海商业街市调报告

黄浦区：世界一流高档消费区

——加快打造世界一流高档消费区。结合外滩地区现代服务业的规划发展，黄浦区将在外滩沿线加紧引进国际商业、餐饮业以及休闲娱乐业的顶级品牌。重点推进外滩南段(九江路至延安路)金融贸易区的配套优化。拓展餐饮、休闲功能，引进国际顶级商业品牌、知名风味餐饮和特色休闲吧座。

——继续推进国际一流南京路建设。重点抓住世茂国际广场和即将建成开业的新世界综合消费圈，全力推进打造规模最大、功能最全、影响力最广的南京路西藏路商圈。

——深度开发豫园旅游文化商业城。根据建设传统民俗型多功能街区的核心定位，结合老城厢历史风貌的整体保护和开发，进行商业结构调整，促进商旅文联动，深化功能拓展。——重点建设北京路等主要专业特色街区。调整和加快提升专业特色街的经营结构和整体能级，引导和形成一批适合现代消费趋势的专业特色商街。重点推进北京路“国际装备制造业服务贸易区”调整改造建设。配合推进福州路文化街的调整开发，健全图书出版、文化用品经营，开发引进音像、动漫项目。

卢湾区：建设“一圈”、“两中心”

——淮海中路商圈：未来1～2年内，淮海中路不再新增大体量的商业面积，进一步推进结构调整，形成以中高档精品百货、品牌专卖等为主的时尚商业功能;以影视文化、各式餐饮、综合娱乐等为主的休闲服务功能;以商务办公、会议展览等为主的商务中介功能;以人文景观、展示博览、宾馆服务等为主的都市旅游功能;以表演艺术、影视传播、服装设计、科技服务等为主的科学艺术功能;

——打浦桥商圈：形成中心城区独特的集商业商务、现代居住两大功能于一体的“都市商住区”格局。打浦桥地区中档商务资源充足，依托优越的区位、便利的交通，与淮海中路国际商务区错位互补，共同支撑卢湾区现代服务业的发展，同时对周边地区形成一定的集聚和辐射。抓住中国入世商业零售业等服务业即将全面开放、上海筹备2010年世博会及区域南部滨江世博地区开发启动等历史性机遇，充分依托打浦桥地区区位交通和原有、新建商业商务资源等优势，全力构筑区域性商业商务和综合服务功能集聚的载体与平台，将打浦桥地区建设成为“两大中心”，即以集聚中外资、海内外大中型企业总部和区域总部，地区性采购中心、销售中心、营销中心、品牌代理中心，以及腹地产业链关联企业为主，成为区域商务中心;以集聚社区生活服务、商务配套服务、城市综合服务为主，成为上海区域性商业中心。

静安区：完善各项商业功能

——南京西路商圈

梅龙镇广场：内有伊势丹百货商场、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际高、中档品牌专卖店;

中信泰富广场：内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店，底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店，

二、三楼有Sprit上海最大的旗舰店及美亚音响旗舰店，四楼有著名的金钱豹餐饮总汇;

恒隆广场：内有国际著名品牌专卖店140多家。其中汇聚了已进入上海市场的国际顶级、一线品牌的70%，均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等;久百城市广场：集聚了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上，其中一批一线品牌首次登陆国内和上海，并日渐得到国内外高端消费群的认可;

金鹰国际购物中心：为南京西路商圈规模最大、品类最为齐全的单体百货之一。——曹家渡商圈

曹家渡商圈以静安为主，已开业的有开开商城和沪西一百等大型商厦，目前商圈内有著名的餐饮王朝酒家、席家花园、知味馆等，娱乐休闲业有天上人间夜总会、智慧泉桑拿浴室、千子莲足浴等。

未来曹家渡商圈商业以服务本地区居民和周边居民为主，提供便捷服务与购物。 徐汇区：中心商业、社区商业齐头并进

——中心商业布局：“一圈一城三街”

徐家汇商业中心：总营业面积达45万平方米以上，2004年商圈内销售额达到47.84亿元。

龙华旅游城：有乐购大卖场等商业设施7万平方米，依托区域内龙华寺、龙华塔等深厚的佛教文化底蕴以及周边一大批新建的楼盘住宅，同时结合旅游，区域内已开始集聚人气，区域商业将有新的发展和提升。

三街：(1)衡山路娱乐休闲特色街。主要为娱乐休闲、咖啡酒吧、酒店宾馆、美容健身等。(2)宜山路建材家居特色街。今年将对宜山路建材街的原有功能进一步改造提升，积极发展家居设计、装饰艺术展示、有关装饰装潢业务及产品方面的咨询、信息发布等。(3)淮海中路(徐汇段)服饰百货街。有美美百货公司和襄阳服饰市场等商业设施。

——社区商业布局、趋势：

新建完善4个区域商业中心：龙华旅游商业中心、铁路南站地区商业中心、田林-漕河泾地区会展旅游商业中心和华泾商业中心;新建8个邻里(居住区)商业中心以及近万个街坊商业网点。

闸北区：

七浦路服饰街、洛川东路休闲美食街、青云路眼镜街、天目西路不夜城商务购物休闲街等社区商业特色街已经成型，并在社区居民和中外客商中有了一定的知名度。

闸北区还对社区商业中心进行了重新规划。除调整完善已建成的永和、大宁、彭浦三个社区商业中心外，本区还规划新建天目、灵石、中兴三个社区商业中心，这三个商业中心将融购物、餐饮、休闲、娱乐、服务于一体，预计可容纳人口5万至7万人，建设规模达2.5万至3万平方米。

在这些社区商业中心综合服务中，涵盖了居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务、废品回收等基本生活需求。商业中心选址的原则基本为距居民区数百米的本社区范围，目前已先后建成包括临汾路、延长中路、中华新路、阳成路、运城路等在内的综合服务街。届时，闸北区域内80多万居民得到便利。

杨浦区：

五角场商圈的5条马路被赋予了不同个性：淞沪路为科技文化街;翔殷路为专卖店一条街;黄兴路因汇集了大润发、百安居等大卖场，被定为卖场街;四平路在已有宏通海鲜城、白玉兰宾馆的基础上，将发展为休闲美食街;邯郸路将依托复旦大学、杨浦科技孵化基地发展为信息街。

控江路商业街区为如今控江路的西段(鞍山路——江浦路)为著名的区级商业中心，江浦路控江路坐落着上海的三甲医院——新华医院，控江路内环外黄兴路-双阳路段则有杨浦大剧院、华联吉买盛。好饰家。控江路北侧有长白、延吉、控江、凤城、鞍山等五大新村，串联起和平公园、杨浦公园和内江公园等三处绿地，东段还有百年名校上海理工大学(原沪江大学)。

虹口区：

四川北路是仅次于是南京路、淮海路的上海第三大商业街，是上海开埠以后，最早建成的几条马路之一。 她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天四川北路特有的现代化"平民商业大街"、"上海四川路，中华名品街"。 改建后的四川北

路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻四川北路，吸引着越来越多的市民和国内外的游客。 四川北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与南京路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成上海市级商业中心，通称"四街一场"。 四川北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的南京路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国内名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到四川路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。

长宁区：

，“中山公园商业圈”、“环虹桥商业圈”将出现在上海西区。7个商业项目分别为新虹桥上海城、新世界百货新宁购物中心、友谊购物中心、万都商业中心、圣约翰商场、新锦江商厦和中山公园地面与轨道交通换乘中心(长宁商城)，其中新宁购物中心今年元月部分试营业，3月末全面开业。新虹桥上海城今年5月初也将开业，圣约翰商场与新锦江商厦正在进行内装修，年内都将相继开业。，中山公园换乘中心(长宁商城)使中山公园地区真正成为地域性的商业中心，每天将有30～40万出行换乘人流在此光顾，

普陀区：

真北路商业街区有绿洲中环中心、百联中环购物广场、百联中环生活广场、新伟商贸城、新长征商务大厦、新长征中环大厦、农工商118广场、金沙商务广场，加上上海胜益商务中心。

宝山区：

西城区的商业中心则有两处。一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专卖店铺等，商业面积7万平方米左右。庙行通河社区商业中心拥有两部分，一是由共康商业街、长临路、共和新路、共江路口节点商业设施，及规划中的长江西路延伸段商业休闲街组成，标志性商业业态主要有家乐福超市卖场、好美家建材卖场、大康度假城、共康服饰城、4家4S汽车销售店等;二是位于通河路商业街及周边长江路、呼玛路、共江路区域，标志型商业业态有华联吉买盛大型综合卖场，通河、虎林沿街商业等，规划使长江西路、虎林路、通河路、呼玛路、共江路连成一体。高境商业中心由殷高西路商业街，殷高西路南、江杨南路节点景瑞天际城商业项目、殷高西路北长江国际商贸中心，以及吉浦路、三门路节点乐购大型超市等组成。

浦东新区：

陆家嘴地区相继建成了众多的商务楼和标志性建筑物，一个国际化大都市形象在此逐渐显现。为与这一地区的形象相匹配，以新上海商业城、正大广场为核心的集购物、休闲、餐饮、娱乐的市级商业区基本形成，随着旅游、会展与商务办公功能的不断完善，她不仅成为浦东居民购物、休闲好去处，而且还吸引了众多的国内外顾客。

随着浦东城市建设进程的推进，继潍坊、金杨、花木等聚住区之后，沪东、昌里和一些集镇地区相继形成了30万左右人口规模的集中居住区域，在这些地区原有商业设施的基础上，引导商家到此开设主题百货店、大卖场、超市等各类零售商店，从而形成区域性商业中心。浦东西南角的昌里地区是一个老城区，在上世纪80年代初人口就相对集中。在浦东开发开放中，一些新型的住宅小区拔地而起，人口不断增多，购买力也逐年上升。除了昌里路商业街、浦东商场等一些原有的商家企业外，易初莲化、好又多量贩、家得利大卖场、华联吉买盛四大主力卖场相继落户，服务周边上钢街道、南码头街道的30万人口;沪东地区是一个新型的居住地址，在这里传统与现代居住环境相互交融，辐射沪东街道、浦兴街道、金

洋街道共25万人口。去年一年里易初莲花、文峰购物中心和好到家装饰城相中这一地区，使其商业布局更趋合理。

闵行区：

高速铁七宝新客站节点区域，闵行规划范围东至中春路、南至中谊路、西至区界、北至沪青平公路，用地面积约为1.5平方公里。

规划功能定位布置交通枢纽区、商业旅馆业综合服务区、会展区、文化娱乐区、科技文化工作区和居住区等不同功能与层次。综合服务区内重点布置现代商务办公、高档酒店宾馆、休闲健身娱乐、品牌精品专卖及商业步行街等商旅结合具有代表新城特色、时代特征的标志性项目，并合理布置区域内不同层次的商业服务业的配套。沪闵路南方百联购物中心节点区域(原梅陇地区商业中心)。规划范围东至万源路、南至淀浦河、西至虹梅南路、北至古美西路。以现有的南方百联购物中心、南方大酒店、锦江乐园等为主。吴中路虹梅路节点区域(原虹桥地区商业中心)：发挥主城区的区位优势，以现代城市人文景观、建筑风格、时尚商品、商务楼宇进一步集聚人流，商流。

青浦区：

赵巷市郊商业商务集聚区建设已呈规模。奥特莱斯品牌直销广场经营状况良好。吉盛伟邦绿地国际家具村自2007年10月开业以来，已有152家国内外家具企业入驻，经营品牌300多个。青浦新城商贸圈建设也有新发展，百联桥梓湾购物中心等商业中心人气旺盛，消费增长保持上升势头，全年实现销售额3.7亿元。凯特利广场苏宁电器店开张营业，人流如潮;集购物、餐饮、娱乐和商务为一体的一站式购物中心――港隆广场也已建成，正式对外招商营业。

松江区：

新浜郊外商业商务区：位于新浜镇沪杭高速公路收费站东侧区域，规划总建筑面积约10万平米，首期规划商业建筑面积约6万平方米。规划引进奥特莱斯品牌折扣店，九亭郊外商业商务区：位于轨道交通9号线九亭站点区域以及周边区域，商业商务建筑面积约20万平米，是依托城市轨道交通枢纽，集交通换乘、商务办公、酒店公寓、购物餐饮、休闲旅游、社区服务为一体的郊外商务商业区。主要由核心商业区和综合商务区组成。松江新城郊外商业商务区：位于松江客运枢纽站及周边1平方公里的核心区域，包括嘉松公路以东，旗天路以南，松江区行政中心和轨道9号线松江站周边区域。以松江新客运中心新建大型商业商务设施为载体，集文化教育、研发科技、商务服务、现代商业、会展博览、旅游居住等多种功能，主要包括客运中心、购物中心、周边商务楼群和高级酒店、公寓、停车场等多个功能区。 奉贤区：

奉贤南桥购物广场。

金山区：

有瑞鑫百货、石化百货、农工商大卖场、华联、联华超市、卜蜂莲花、乐购、国美电器、永乐家电、苏宁电器等一批大型商业设施和购物场所。临海而建的世安海升大酒店、修葺一新的金山宾馆，上海总工会投资的海鸥大厦，还有已经装修完毕的金山滨海皇冠大酒店(城市沙滩旁)为居家购物、商贸洽谈和休闲娱乐提供便利场所。 嘉定区：

嘉定城中心商业街。

崇明县：

崇明南门轮渡站上来后就是崇明八一路商业步行街.

第三篇：上海商业秘密律师：商业秘密侵权诉讼纠纷应对

上海商业秘密律师

商业秘密侵权诉讼纠纷应对策略

(作者：乐音果律师 上海骏丰律师事务所 )

作为商业秘密侵权诉讼的被告，通常是毫无预兆和防备的情况下突然收到法院的传票、民事起诉状、帐号财产被冻结查封的民事裁定书，诉讼请求经常高达百万，还有停止侵权的诉讼请求，因此被告若为规模不大、对所诉商业秘密依赖过高或经济并不宽裕的企业，一个案子的胜败甚至直接关系企业的存亡。

如何应对这突然而至的商业秘密诉讼?

与其他普通民事诉讼纠纷一样，商业秘密侵权诉讼纠纷如何应对，取决于原告的诉讼方向和思路，应诉之前，被告要慎重分析原告的诉讼思路，然后有针对性地制定有效的应诉方案。

【临阵不乱】

作为被告企业或个人不必过于紧张，要认识到原告起诉到法院，符合立案条件的，法院必须要立案，并向被告发送传票等法律文书。但是法院立案并不代表法院对其诉讼请求已经初步认可，立案仅代表原告的起诉仅具备了可以受理的形式要件，至于原告是否会胜诉，仍要经过开庭审理后判决，也不排除原告是恶意诉讼，所以不必过于紧张。如果企业或个人完全没有侵权的恶意，也没有实施所诉的侵权行为，从常理上就能得出不会侵权的结论，则原告的诉讼胜诉的可能性则更低。如果企业或个人确实存在所诉侵权行为，那么，只要应对得当，也会将败诉的损失降低到可以承受的程度。

【分析原告诉讼思路】

作为商业秘密诉讼的原告代理律师，通常接案后会从以下几个方面着手：

1、调查取证，证据保全。

一般来说，涉及经营秘密的，比如客户名单，取证的方向是被告正在来往的客户情况、和跳槽人员的社保、税单等能证明劳动关系材料和是否存在侵权行为等。涉及技术秘密的，比如设计图纸，取证的方向是设计图纸的秘密性、原被告图纸的一致性和是否存在侵权行为等，涉及损失赔偿的，原告还要搜集原告实际损失的证据或被告因此获利的证据。

2、立案时诉讼保全。

诉讼保全是知识产权诉讼经常用到的手段，原告运用诉讼保全的目的不完全是保证判决的履行，有时是为了要挟被告妥协，通常企业的资金都比较紧张，突然将企业的资金冻结，有些企业则不战自败，以支付巨额赔偿金换取资金的周转。对于诉讼保全的启动，法院是被动执行的，也就是说只要原告方提出申请且提供了担保，法院必须采取保全措施。

3、提起巨额赔偿和停止侵权诉讼请求。

因为如果侵权成立，那么涉及赔偿的计算通常有几种，一是按原告的损失，二是按被告的得利，如果都不能证明，那么三是由法院酌定。对前两种的举证，原告通常是不自信的，有时还是寄希望于法院的酌定。原告常常有这样的心理，诉得越多法院酌定的就越多，所以经常知识产权的诉讼有上百万的赔偿请求。

停止侵权的诉讼请求对于那些对涉诉秘密过于依赖的企业也很致命，原告通常也借助这

个而索求更多的赔偿或干脆转化为技术转让合同收取转让费。

4、力争胜诉。

从举证的角度来说，商业秘密侵权诉讼原告的胜诉难度大于被告，原告的承担的举证责任多而具体，原告需要举证的基本事实有：所涉秘密具有秘密性、保密性和价值性;被告所用秘密与原告商业秘密的一致性或实质相同;被告用非法手段获取原告的商业秘密或非法使用披露;原告因此造成的损失或被告因此而获得的利益数额。

5、诉讼调解。

这个要看诉讼的目的，有些企业诉讼的目的就是要赚一点转让费或赔偿费，迫于举证难度，如法院调解通常也能接受。有些企业虽然自知商业秘密侵权不成立，为了打击报复跳槽者，利用官方的关系，以行政或刑事的手段给被告方施压，以获取调解赔偿，这个就很无耻了，被告应早咨询律师，以便把握尺度，有理有据有力的予以反击。

【被告制定应对方案】

诉讼如战争，不仅要知彼知己而且要因敌制胜。

针对原告上述诉讼思路，被告逐一应对。

1、针对原告的调查取证及证据保全。

因为原告的调查取证和证据保全，通常发生在起诉之前，被告毫无防备，因此被告应在企业的规章制度和日常管理中提前防范和规避法律风险。

a、企业建立严密的商业秘密保护制度。

从日常安保、网络安全、员工的保密教育、商业秘密接触范围限制、档案管理和垃圾处理等方面，加强防范。这样既可以保护自己自有的商业秘密，还可以让企图混入企业取证的原告方或调查公司无从下手。但是这样也不是绝对安全的，因为工商、公安等行政司法机关可以强制检查、搜查和保存证据。因此还应进一步防范。

b、员工入职审查。

实践中，企业商业秘密纠纷主要是来自于跳槽人员的携带。那么入职的时候，企业如果想避免使用涉及商业秘密侵权的技术或信息，应注意对员工的审查，避免事后纠纷麻烦。但是实践中，一个携带着珍贵的客户信息或技术资料的员工，企业是求之若渴的，以此拒绝员工不太现实，除非企业不需要。如果，让员工承诺其技术或信息不侵权，并签下保证书，可以转移风险给员工，但是似乎不够仁义。那么企业应当对使用侵权的商业秘密存在的法律风险有清楚的认识，并要预判一旦涉案的后果和代价，做出取舍。笔者作为律师当然不支持企业违法行为，笔者曾代理过一个案子，本来对取证不抱希望，后来证据保全时，竟然在被告公司的办公桌上找到侵权的有着原告签名印章的设计图纸，被告不仅犯了违法的错，还犯了愚蠢的错。

c、保存研发证据或反向工程的证据。

反向工程抗辩是被告重要的抗辩理由之一，即如果一项技术，被告可以通过反向工程的方式取得，则其取得是合法的，不构成侵权。但是，被告方必须意识到，并不是可以用反向工程取得的技术，就一定不构成侵权。怎么理解?笔者看过这样的判决，尽管被告主张原告的技术可以通过反向工程取得，但被告无证据证明其实施过反向工程，被告对其取得的原告的技术，不能证明其合法的来源，因此认定构成侵权。因此，被告在实施反向工程时，应保存有效的证据，证人、记录、数据、录音录像等，以防不测。

d、注意法庭技巧。

在庭审过程中，被告自认的事实，原告是无需举证的。这点，专业的律师做的比较好，没有诉讼经验的被告，有时败诉于在法庭上的一句不恰当的自认。

2、针对原告立案时的诉讼保全。

比如原告诉被告及跳槽员工商业秘密侵权，诉讼请求停止侵权，赔偿经济损失100万元。 这个案子，可能会存在三个判决结果：

a、不构成侵权，驳回诉讼请求;

b、构成侵权，法院酌定判决赔偿20万(酌定数额视案情而定)，停止侵权;

c、构成侵权，判定支持原告的全部诉讼请求，即赔偿100万，停止侵权。

通常，a和b的可能性最大，c的可能性最小。但是原告起诉时，申请财产保全是按诉讼请求来申请的，那么保全冻结的资金为100万。如果最终判决后，判决结果是a或b，那么原告申请冻结被告100万的资金就涉及侵权了。理论上来说，被告有权就此造成的损失向原告方索赔，但实践中鲜有案例。为什么呢?这仍然涉及举证的问题，怎么证明被告企业因原告错误保全造成的损失，这些损失是否有因果关系?仍然处于举证困难的困境。

但是被告应有所准备，比如，被告企业与客户已经签约，被告企业应付款的时候，原告申请法院查封了被告的帐号，导致被告付款不能而违约，客户因此索赔，被告赔偿后所支付的赔偿金或违约金，理论上可以视为原告错误查封给被告造成的经济损失。同理类推，只要被告精心搜集证据，完全可以反击原告的恶意诉讼查封。被告可以在收到查封裁定时，书面向原告警告和明示其错误查封可能会承担的赔偿责任，庭审时亦可强调要求解封或降低冻结金额，判决后即可启动维权程序。

3、针对原告提起的巨额赔偿和停止侵权诉讼请求。

如上所述，原告的巨额赔偿请求是有水分的，但是会给被告造成沉重的心理负担，这个也是为什么原告商业秘密律师的律师费要低于被告商业秘密律师的律师费的原因，是因为原被告的心理状态不同，被告律师是受命于危乱之际，原告律师是明知赔不了那么多不好意思收太多。

但是，如果原告能保全了被告的账册，或能准确证明被告侵权得利的，诉讼请求的赔偿金额是有可能会支持的。所以被告仍应积极应对，去瓦解原告的进攻。

原告停止侵权的诉讼请求，对于过于依赖所涉的商业秘密的企业，可能是灭门之灾。因为一旦败诉，则不能再适用该项技术或客户信息，如果企业没有其他的运营模式，只能关门。被告除了在诉讼中极力争取胜诉外，在企业管理中也应有全局意识，对某一渠道或技术不能过于依赖。如果别无他路，与原告谈判技术转让或许可也不失为权宜之计。

4、诉讼中力争胜诉。

商业秘密侵权纠纷的诉讼和取证是一项技术含量很高的技术活，需要经验和法律理论的扎实。我们可以从原告容易败诉的方面来寻找被告的胜诉的机会。

【原告败于商业秘密的定性】原本不属商业秘密的却以商业秘密的案由起诉以至于败诉。我曾代理过一个案件，原告方是一网络公司，其一掌握其网站运作的员工跳槽至另一网络公司，根据保密协议，网站的结构、运行模式、版式和模版属公司的商业秘密，员工不得泄漏，但员工跳槽后新公司网站与原告网站实质性相同。然后原告代理律师以侵犯商业秘密为由起诉，法庭上笔者指出，尽管保密协议中把网站的结构、运行模式、版式和模版约定原告公司的商业秘密，但是该信息无秘密性，任何人点击网址即可轻松获取，不属商业秘密性质。后来原告自然败诉。其实原告完全可以以侵犯著作权或不正当竞争为由起诉，但是坚持以商业秘密的案由起诉败诉是必然的。当然这个是一个比较容易辨别的案例，有些案件更为复杂。有的企业把一些搜集来的技术当宝一样藏着，或者有些技术毫无秘密性，有些技术虽自行研发且有价值但是公司却没有采取保密措施，等等，这些都会让技术或信息失去商业秘密的性质，或者这些技术原本就不是秘密，无论企业如何保密也不会改变它的性质，以商业

秘密起诉自然会败诉，但是这样的诉讼却屡见不鲜。企业应有专业知识产权律师在日常企业管理中对企业的知识产权管理进行管理、鉴别和优化。

【原告败于未提交商业秘密的载体】根据法律规定，商业秘密权利人提起诉讼的应当提交商业秘密的载体。实践中因未提交商业秘密的载体而败诉或放弃保护的有各种原因，有的是疏忽认为现有证据已经包含;有的是担心二次泄漏。关于商业秘密在诉讼过程中的二次泄漏的防范确实是一难题，有的原告干脆就放弃了提供商业秘密的载体，以防被告通过诉讼再次获取更多的信息，根据诉讼法，证据要经过双方的质证才能作为的认定事实的依据，而在认定是否构成侵权的过程中必然要比对双方的信息或技术是否相同或实质相同，而这种比对有必然造成对方获取己方的商业秘密，这个是个难题，程序制度尚待完善，在庭审中应谨慎避免。

【原告败于商业秘密鉴定】 商业秘密鉴定是对所诉商业秘密的内容是否具有非公知性和同一性由专家进行鉴定，如上所述非公知性鉴定是对系争信息技术是否属于秘密，或者是否为相关公众所知由专家进行鉴定，而同一性鉴定是对原被告所持系争信息技术内容是否一致或实质性相同，这些鉴别有些是可以经法庭质证后法庭可以认定，而有些因过于专业则有赖于专家出具鉴定意见。如同很多专利诉讼中，专利被最终确认为无效一样，很多所谓的商业秘密因经鉴定不具备商业秘密的构成要素而不以商业秘密来保护，原告自然会败诉。

【原告无法提供被告侵权行为的证据】或者说原告无证据证明被告是否采用不正当手段。在实践中，商业秘密民事侵权案件一般是按：接触+相似—合法来源 的侵权推定规则来认定是否构成侵权，作为原告方需对被告采取的不正当手段进行举证。实践中这个是有难度的，因为谁都不会光明正大的干坏事，或者干坏事还故意留下些证据。但是原告对被告接触过商业秘密举证还是难度不大的，比如曾经有过合作洽谈或原告技术人员直接跳槽到被告等，均可视为被告接触的证据，或足以证明有很高的盖然性。那么作为被告，证明自己无辜最有力的方法是证明该信息技术有合法的来源，比如来源于技术贸易、知识产权投资、反向工程等合法行为。

等等，如上所述，在一个商业秘密侵权诉讼中，被告或被告的代理律师，很难在各个环节做到完美，而对方不完美的地方，就是被告要进攻反击的方向。

5、诉讼调解

被告如何应对诉讼调解，取决于案件本身，被告及代理律师应对案件的判决结果有个尽可能客观的预判，结合一旦败诉后的结果，应诉之前就应有个灵活可操作的调解方案，原则是调解的方案应优于判决结果，否则毫无意义。如果是迫于帐号被冻结而妥协调解，企业则很容易吃闷亏，如此不如想想提供新的担保或另行筹资运转，或干脆反击其错误的保全查封。

【结束语】

商业秘密诉讼中，对商业秘密侵权赔偿的计算也是争议的焦点，但是各案各有不同，笔者将另文阐述，本文不再赘述。应对商业秘密侵权诉讼，除懂得必要的技术知识外，诉讼的经验和技巧有时起决定性作用，我国这方面的法律规定及诉讼程序并不完善，而专注这方面的律师也少之又少，致使原告维权难度倍增。但是作为被告来说，这些恰好给被告带来更多的胜诉机会。若被告确实实施了侵权，而原告因上述因素而败诉，这个就是法制之不幸了。

作者：乐音果律师 上海骏丰律师事务所合伙人，知识产权部主任。(电话：021-51871590手机：13671753858) 2011年12月14日于浦东 转载请标明作者和联系方式，侵权必究。

第四篇：商业综合体项目商业计划书

《商业综合体项目商业计划书》是前瞻产业研究院独家首创针对商业综合体项目申请融资的专项商业计划书。商业计划书分为：通用版、个性化定制服务版。通用版是依托前瞻产业研究院长期基于商业综合体项目分析、把握行业市场现状和发展趋势、综合国家法律法规、政策、产业中长期规划及项目团队优势等基本内容，企业可以自行补充单位信息，稍做调整可以作为商业综合体项目商业融资计划书使用。

个性化定制版是根据企业具体项目的要求，着力呈现商业综合体项目主体现状、发展定位、发展远景和使命、发展战略、商业运作模式、发展前景等，深度透析项商业综合体目的竞争优势、盈利能力、生存能力、发展潜力等，最大限度地体现项目的价值，在此通用版基础上升级完成，为企业申请融资等提供全程指导服务的商业综合体商业计划书。

报告目录

第1章：商业综合体项目摘要

1.1 商业综合体项目概况 1.1.1 项目背景

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1.1.2 项目简介

1.2 商业综合体项目优势分析

1.3 商业综合体项目融资与财务分析概况 1.3.1 项目融资方案概况 1.3.2 项目财务分析概况

第2章：商业综合体项目公司介绍

2.1 公司发展简况 2.2 公司组织架构 2.3 公司管理模式 2.4 公司经营情况

第3章：商业综合体行业及目标市场分析

3.1 商业综合体行业发展现状与市场前景分析 3.1.1 行业发展历程 3.1.2 行业发展现状 3.1.3 行业市场前景预测

3.2 商业综合体项目目标市场分析 3.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析 3.2.2 市场规模分析 3.2.3 盈利情况分析 3.2.4 市场竞争分析 3.2.5 进入壁垒分析 3.2.6 市场分析总结

第4章：商业综合体项目产品/服务分析

4.1 商业综合体项目产品/服务简介

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4.1.1 项目产品/服务名称 4.1.2 项目产品/服务特征 4.1.3 项目产品/服务性能用途 4.2 商业综合体项目产品生产经营计划 4.2.1 项目产品生产方式 4.2.2 项目产品生产设备 4.2.3 项目品质控制和质量改进 4.2.4 项目产品成本控制

4.3 商业综合体项目产品/服务前景分析 4.3.1 项目产品/服务竞争优势 4.3.2 项目产品/服务市场前景

第5章：商业综合体项目研究与开发

5.1 现有技术开发资源以及技术储备情况 5.2 项目团队对外合作情况 5.3 项目研发团队技术水平 5.4 项目研发投入计划

5.5 项目研发团队激励机制与措施

第6章：商业综合体项目市场营销策略

6.1 商业综合体项目营销战略 6.2 商业综合体项目市场推广方式

第7章：商业综合体项目融资和资金退出

7.1 商业综合体项目资金需求用量与期限 7.1.1 项目总投资 7.1.2 固定资产投资

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7.1.3 流动资金

7.2 商业综合体项目资金筹集方式 7.2.1 项目资本金筹措 7.2.2 项目债务资金筹措 7.2.3 项目融资方案分析

7.3 商业综合体项目资金筹集方式 7.4 商业综合体项目资金使用规划 7.5 商业综合体项目投资回报计划 7.6 商业综合体项目资金报酬与退出 7.6.1 股票上市 7.6.2 股权转让 7.6.3 股权回购 7.6.4 股利

第8章：商业综合体项目财务预测

8.1 财务评价基础数据

8.2 商业综合体项目销售收入预测 8.3 商业综合体项目成本费用估算 8.4 商业综合体项目财务评价报表 8.4.1 项目现金流量表 8.4.2 项目损益表 8.4.3 项目利润分配表

8.5 商业综合体项目财务评价结论

第9章：商业综合体项目投资风险与控制

9.1 政策风险与控制 9.2 资源风险与控制

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9.3 市场不确定性风险与控制 9.4 市场竞争风险与控制 9.5 研发与生产风险与控制 9.6 成本控制风险与控制

9.7 商业综合体项目财务风险与控制 9.8 商业综合体项目管理风险与控制 9.9 商业综合体项目破产风险与控制

第10章：根据实际项目的不同特征，可进行适当调整

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第五篇：上海开发区商业物业管理办法

上海开发区商业物业管理办法 第一章 总则

第一条为了加强上海开发区商业物业的管理，增加企业经营性收入，确保企业资产的保值、增值，同时为承租方创造优质、安全、和谐的经营环境，方便小区业户生活，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关规定，结合本片区物业管理工作特点，特制定本办法。 第二条本办法所称的商业物业，指正式投入使用的各类经营性房屋、场地及其配套设施设备和相关场所。含门面、库房、地下车库、地上车位、建筑物外墙等。

本办法所称商业物业管理，指上海开发区按照专业化管理模式，对各类经营性房屋、场地及其配套设施设备的招租、承租、环境卫生、绿化、治安、消防、交通、秩序等进行维护、修缮、整治等管理和其他与之相关的服务活动。

第三条上海开发区归口对新城小区商业物业实施管理工作。日常具体事务由中心所属的物业管理公司负责组织实施。

第四条上海开发区商业物业管理以客户需求，市场发展为关注焦点，与“业户、商户”真诚合作，通过对所服务项目精细化、专业化、前瞻性的运营管理，带动项目物业市场价值的稳步提升，实现项目在区域市场内可持续发展，创造属于业主、商户、社会公众的共同价值。 第五条新城小区内商业用房、场地的产权属上海开发区，受法律保护，不得侵犯。 第六条新城小区内商业用房、场地的公共配套设施，承租商户有合理使用的权利和维护义务。 第二章管理机构职责及权限

第七条 上海开发区是新城小区内商业物业唯一具有物业管理专业化服务资格的企业，其职责范围及权限为：

1、制(修)订商业物业管理办法，并对管理办法进行解释;

2、对商业物业进行整体规划，划分商业物业的经营范围;

3、制定商业用房、场地的租金、物业管理费收费标准;

4、对商业用房、场地租凭合同审查、登记、备案管理;

5、对商业用房、场地租赁合同履行情况进行监督检查;

6、对商业用房、场地物业服务质量进行监督检查。 第八条职责划分

负责门面、房屋、场地等的对外招租、出租工作，按程序将出租房屋、场地的地理位置、安全状况、治安状况、出租价格等信息报中心有关部门、上级管理部门审查;根据审查意见，签订出租合同;负责出租房屋、场地在出租使用过程中的装修、安全、物业管理，并跟踪监督检查合同内容执行情况。

质量安全环保科负责根据报审资料，对拟出租的房屋、场地的安全状况进行现场检查评估，提出是否出租的意见;负责出租房屋安全协议的审定，对存在安全隐患不能出租的房屋、场地，提出安全整改意见;负责对已出租房屋、场地的安全状况进行定期或不定期检查。 计划财务资产科负责出租房屋、场地的资产管理;对出租房屋、场地的价格进行测算，按周期下发房屋、场地的租赁价格并监督执行;负责对安全协议和出租合同进行审查，加盖“合同专用章”;负责对房屋、场地租赁费用的账务指导、监督与处理。

物业管理科负责对出租房屋、场地的出租情况、装修过程、合同履行进行监督检查;参与安全协议和出租合同的审查。

纪检监察科参与房屋、场地招租过程的监督管理。

综治办负责对已出租房屋、场地的治安状况进行定期或不定期检查。 第九条 商业物业管理从业人员向业户提供优质服务，切实履行以下职责：

1、自觉学习物业管理法规制度，刻苦钻研业务技能，为业户提供优质高效服务;

2、深入践行“方便业户、文明服务，您的满意、我的追求”的服务宗旨，持续改进工作作风和方法;

3、切实履行服务质量承诺制、首问责任制、全员责任制和业户回访制，努力提高承租方满意度;

4、服务过程中，严格监督安全操作规程和工作标准的执行，自觉维护出租方、承租方的合法权益。

第三章承租方的权力与义务 第十条承租方有下列权力

1、按照国家标准规范和合同规定正常使用租赁物;

2、享受出租方合同范围内提供的环境卫生、绿化、治安、消防、交通、秩序等有偿服务;

3、合同期满后，在同等条件下享有续租优先权。 第十一条承租方的权力和义务

1、如需对房屋进行改装修或增扩设备时，必须征得出租方书面同意，费用由承租方承担。不得在公共场地内摆摊设点和私自搭设建(构)筑物;

2、承租方使用该房屋应保持周围环境整洁，做好防火防盗工作;

3、因使用不当或其它人为原因造成房屋或设备损坏的，承租方负责赔偿或给予修复;

4、承租方应按照水电气相关规定做好设施的维护和费用缴纳工作，并有义务对出租方正常的房屋维修、场地检查和维修予以协助;

5、承租方应在租赁期届满时把租赁物交还给出租方。期满承租方不再续租，在征得出租方同意的条件下，其装修装饰的物资、材料可自行自费拆除。如需继续承租上述租赁物，应提前一个月与出租方协商，出租方在同等条件下给予承租方优先租赁权，双方另行签订协议。 第四章 招租与承租

第十二条商业物业的招租，由物业管理公司具体负责。招租方式为竞租和议租。

租赁物存在三个或以上潜在租赁对象时，采用竞租方式，在符合使用目的、经营范围下，以合理高价者作为承租方。

对一些大型旗舰店、品牌店以及租赁物潜在租赁对象不足三个时，可采用议租方式，具体实施单位根据承租的使用目的、经营项目等进行商谈，签订租赁合同。

第十三条承租的房屋、场地必须符合中心对商业物业的整体规划。不得用于经营易燃易爆、油漆、化工油品、有毒有害物品;不得用于经营房屋本身不具备安全性能的营业场所;以及其他国家政策法律规定禁止经营的项目。

第五章商业房屋、场地及公共配套设施的维修和管理

第十四条 为维护片区商业房屋、场地及公共设施使用安全，中心物业管理公司归口房屋、场地及公共配套设施设备的维修和管理，并履行以下职责：

1、受理业户报修并组织实施，及时对维修服务质量进行回访;

2、建立商业房屋、场地及公共配套设施(特别是重点部位)的巡检制度和档案资料，发现问题及时予以整改;

3、负责对商业房屋的公共部分(如外墙面、楼梯间)的维修，其费用从房屋租金中支出;

4、负责商业房屋外的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地等公用设施设备的日常维修养护，费用从房屋租金中支出;

5、建立维修档案，组织完损等级评价，提报养护维修计划。

第十五条任何单位或个人不得随意动迁、拆改商业房屋、场地所有公共配套设施。

第十六条 承租方应合理使用建筑房屋、场地及房屋公共配套设施，有责任保护建筑房屋、场地的完整和使用的安全。严禁以下行为：

1、擅自改变房屋、场地及公共配套设施的结构、用途和外貌;

2、擅自堆放有损房屋、场地及公共安全的危险物品;

3、利用房屋、场地及公共配套设施，从事危害他人合法权益和其它非法活动。 第六章房屋装饰、装修管理

第十七条承租方需要对租赁房屋进行装饰、装修，必须事先将装饰装修方案报请物业管理公司批准后，方可实施。

第十八条 在装饰、装修人员进场前，必须到物业管理公司登记，并按工程规模向物业管理公司交纳房屋装修保证金。保证金的收取按元/m2。

第十九条 在房屋装饰、装修过程中，应严格遵守中华人民共和国建设部《建筑装饰装修管理规定》和中心物业管理的相关规定。为确保商业房屋的装饰、装修行为的规范、合法，特作如下规定：

1、严禁擅自在砖砌体墙上扩大门窗洞口面积、削弱钢筋、砼圈(过)梁和构造柱或使其改变受力性质;

2、严禁擅自改变非承重墙的位置;

3、严禁粘贴不符合楼地面承重标准的装饰材料，加大其负荷;

4、严禁在楼板底，剪力墙上凿槽打孔，不得在钢筋混凝土梁下悬挂重物，削弱梁、柱有效截面;

5、现浇钢筋混凝土板式楼面，原设计未考虑隔墙的，不得增加隔墙;

6、铝合金、塑钢门窗玻璃安装须保持格调一致;

7、不得擅自改变厨房、卫生间的上、下水竖管、地漏、便坑位置;

8、严禁在底层框架砖房的抗震墙上破墙开洞;

9、不得擅自改变原有门洞的设计，不得妨碍楼梯通行和消防;

10、装饰、装修使用易燃材料或可燃材料须经消防机关批准或进行防火处理;

11、装饰、装修中用于生意固置物制作安装，如招牌、灯箱等，必须符合出租方统一要求;

12、不准在街道上拌和混凝土，不准将建筑垃圾倒入垃圾桶。装饰、装修垃圾、废弃物应按指定的位置和时间进行堆放、清运。施工完毕后，必须对所经道路、场地进行清理;

13、装饰、装修不得损坏绿化带，不得影响他人工作和生活;

14、装饰、装修施工期限，每天施工时间以与物业管理公司的约定时间为准。 第七章环境秩序、绿化卫生管理

第二十条 为了给承租方创造正常的经营秩序和怡人经营环境。中心生活物业管理公司归口对商业区域秩序和环境实施管理，并履行下列职责：

1、加强商业区绿化建设和养护，不断地提高绿地景观效应;

2、建立和完善一整套行之有效的环卫量化管理运作流程，不留清洁卫生“死角”，及时组织清理乱堆放的物品、乱张贴的宣传品，及时清除道路积水，定期疏通公共雨、污水管道、井;

3、做好除“四害”工作。坚持经常巡查所管理区域的卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的行为;

4、实行保安24小时巡视;

5、负责在涉及人身安全处，设置明显标志并制订具体防范措施;

6、负责制定商业区内的火警事故、治安事件以及其它突发事件应急处置预案，事发时及时报告有关主管部门，并积极协助有关部门采取相应措施;

7、对违法行为，积极协助当地公安机关等部门配合进行处理;

8、在商业区内配备消防器材，并定期检查。

第二十一条承租方有维护、保护经营秩序和环境的义务，禁止破坏秩序和有损环境的行为。为此，必须遵守下列规定。

1、不准践踏、占用绿化草地(或利用绿化带私耕私种)，攀摘花木;

2、不准在绿化树木上拉绳晾晒、悬挂物品;

3、不准攀、涂园林艺术雕塑;

4、不准随地吐痰，乱丢烟头、纸屑、果皮、饮料罐(瓶)、垃圾等;

6、不准在公用的楼梯间、天台、平台等处堆放杂物;

7、严禁在打架斗殴、聚众闹事，违者对其主要责任人给予批评教育，造成严重影响和后果的，依据有关法律法规移送派出所处理;

8、严禁聚众赌博或从事其他违法活动，一经发现对当事人依照有关规定移交当地派出所处理;

9、消防设施、消防器材，严禁损坏、圈占、埋压、擅自改变消防设施和器材的使用性能;严禁将消防设施、器材挪作它用;

10、严禁乱涂、乱写、乱画、乱贴。严禁未经物业公司批准，擅自设置户外广告、标语、横幅、广告标示牌;

11、严禁在人行道、楼道口、房前屋后等公共区域乱堆、乱放物料、车辆、炉灶、桌椅、标牌、花盆等杂物;

12、未经批准，不能使用高音喇叭;

13、严禁饲养家禽、家畜;

14、严禁在入口处及人行道或道路两侧摆摊设点、堆放物料、搭建临时建筑物、构筑物;不准占道堆放货物、聚众打牌、打麻将; 第八章水电气管理

第二十二条 根据江油市鸿飞集团水气管理规定和江油市供电局用电管理规定，商业用水、气、电由鸿飞集团、市供电局直接管理到户，双方的权力与义务和具体管理，依照其管理办法和合同执行。不属于江油市鸿飞集团、市供电局管理区域的商业物业，水电气管理按《上海开发区水电气管理办法》执行 第九章服务费用

第二十三条为保证商业用房及其配套设施设备的管理、维修、养护工作能正常开展，中心按规定向受益人收取以下费用。

1、商业用房租凭费、场地租赁费;

2、物业管理费，电视收视费;

3、特约服务的服务费(房屋及配套设施自费段的维修费，临时占道使用费等);

第二十四条租赁价格确定原则。

1、每年11月由计划财务资产科牵头，会同出租管理单位、纪检监察科、安全环保质量科、物业管理科对涉及拟出租房产的周边区域进行出租价格的市场调研。

2、由计划财务资产科根据市场调研情况，形成市场调查报告，并根据市场询价情况按拟出租房屋、门面、场地明细提出中心次年的建议出租价格，报中心领导办公会审批后执行。

3、对采取竞租方式招租的租凭价格不得低于建议出租价格。

4、对采取议租方式招租的租赁价格原则上不得低于建议出租价格。如因特殊情况，实际出租价格低于建议出租价格，对于特殊情况下的出租价格需报中心审批后方能出租。

5、拟出租房屋、门面、场地建议价格明细以计划财务资产科下达的文件为准。 第二十五条物业管理费、电视收视费、特约服务费按中心制定的收费标准执行。 第十章 附则

第二十六条 本办法解释权属上海开发区。