商业综合体建筑设计

第一篇：商业综合体建筑设计

商业综合体设计理念

商业综合体设计理念读书心得

摘 要：随着城市的发展，商业综合体应运而生。是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。 关键词：商业综合体 城市文化 设计理念 商业综合体的特征 外部特征

1、高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

2、高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志;人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。

3、整体统一性：建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系;与外部空间整体环境统

一、协调。

4、功能复合性：实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。 内部特征

1、大空间尺度：室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2、通道树型交通体系“将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。

3、现代城市景观设计：通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

4、高科技集成设施：是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

在综合体效应还没有聚合前，城市商业分布不均，并且品牌力、人流量相对分散，随着城市化进程加快及多元化消费需求增长的影响，综合体的建立，人群效应与品牌效应聚集，对于商务与生活的发展空间提供更大机遇，也为城市消费力与经济增长提供更大价值空间。因此，作为综合体中的商业便成为引凤筑巢的核心所在。一个商业综合体的运行好坏与其设计理念有着不可分开的联系，每一个商业综合体都会根据其需求，所在城市，地理位置，文化的不同等而有不同的设计理念。

第二篇： 商业综合体设计说明书

一、规划背景

1、项目概况

该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2 ，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35%，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。

2、位置与现状

该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积13418.29㎡，可用地面积为6680.2㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。

3、设计依据 1. 本工程应执行的主要国家有关规范和标准。

(1)《民用建筑设计通则》GB50352-2005 (2)《建筑设计防火规范》GB50016-2006(2006年版) (3)《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版) (4)《住宅建筑规范》GB5068-2005 (5)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 (6)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

(7)《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 (8)《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 (9)《屋面工程设计规范》GB50345-2004

(10)国家有关工程设计规范、规定和技术要求。

二、设计理念

成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。

商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。

该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。

这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。

三、总平面规划设计

1、总体布局

2、道路交通组织

3、绿化景观环境

四、建筑单体设计

1、功能分区

(1)地下一层为超市层高4.2米，地下

二、三车库层高3.6米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。

(2)地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度21.6米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高4.8米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高4.8米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活.超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间里活动，以达到展示商业的目的。

在一层设立一条内部商业街，有效地让人流流动起来，让商业达到最大化。在分区划分上通过点，线，面形式结合将其起来，使各分区之间即紧密联系又相互独立。

外墙立面设计以活动的键盘为主题，采用玻璃幕墙嵌百叶的形式来表现，立面通过嵌套等设计手法，是活跃建筑形象的需求，以便对室内创造一个舒适的空间，体现其更加人性了化的设计。采用实体墙和百叶，幕墙结合形成虚实对比，塑造建筑的整体形象，使其表现出生机勃勃的商业形态。

(3)酒店为公寓式酒店，高18层，层高3.75米，建筑高度67.5米，建筑面积为29260 M2。首层和地下室分设大堂，可直达地下停车场。标准套间洗手间全部设淋浴，装修较高档。其公共空间酒店化设计，交通联系方便，可与购物中心分享娱乐，餐饮诸多方便。

酒店立面也采用玻璃幕墙镶嵌百叶的形式来表现，与办公楼相呼应，形成一个富有整体感的设计。

(4)办公楼高22层，层高3.75米，办公区高度82.5米，建筑面积19200M2。办公区采用错层设计，为办公人员获得良好的采光，大面积的幕墙设计，大开窗大空间，使城市景观尽收眼底，景观视线及其良好。错层设计既增强了采光面积，又丰富了立面元素，使建筑跃动起来，不再单调。

第三篇：城市/商业/建筑综合体发展的模式

综合体发展的四种模式模式1 均衡发展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以写字楼为核心功能的发展模式HotelComplex =office (主) +apartment(次) + ……Shopping模式3 以酒店为核心功能的发展模式OfficeComplex = hotel(主) +apartment(次) + Shopping……模式4 以商业为核心功能的发展模式Complex =shopping (主) +OfficeHotel ……Shopping

案例(香港太古广场)位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点太古广场总占地三十二万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。模式1：各项功能均衡发展太古广场 案例(香港太古广场)顶级购物中心：国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店;除百货店外，全部采用室内街;优越的共享空间。香港太古广场太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓五星级酒店部分港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店顶级公寓部分2栋共约400套单位

案例(香港太古广场)关键驱动因素——香港太古广场商业—太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古购物广场汇集国际名流会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。酒店—通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享酒店式公寓—星级物管+多产品组合提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积(315平米)

案例(广州中信广场)模式2：以写字楼为核心功能位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站——广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场

案例(广州中信广场)关键驱动因素——广州中信广场写字楼利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰利用超高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群公寓实用率约80%6部进口“三菱”客用升降机公寓的单元面积由113—237平米不等/适合不同人士的需求单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全

案例(上海商城)模式3：以酒店为核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。+豪华公寓+写字楼+商场定位为——上海顶级国际化综合体" city within a city "

案例(上海商城)关键驱动因素——上海商城五星级酒店Portman Ritz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓共472间豪华服务式公寓公寓只租不卖，租金较办公楼略高面积从47到267平方米，以中大面积为主写字楼+商场酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%国际水准的办公大楼25000平方米世界知名品牌的购物商场

案例(上海商城)关键驱动因素——上海商城关键驱动因素外因：•处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力•区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：•定位准确，五星级酒店带动其它功能•酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意•娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心•波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚

案例(深圳华润中心)深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站(地下商业与地铁相通)。4：以商业为核心功能华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业

案例(深圳华润中心)华润中心规划与功能比例首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心总建筑面积达23万平方米1000个车位华润大厦：4.2万平方米的甲级写字楼高度为139米1-3层为高档国际时装旗舰店4层为开放式屋顶花园5-28层为写字楼顶层为多功能厅万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场各类餐饮二期规划占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位一座超五星级商务大酒店一座5A智能化甲级写字楼三座酒店式服务公寓一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场

案例(深圳华润中心)关键驱动因素——深圳华润中心关键驱动因素外因：•优越的地理位置，良好的交通可达性;•区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力•区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：•超强的实力与品牌号召力•集购物、娱乐等为一体的体验式•项目立意高，与深圳人内心的价值观相符•一流的精英团队

四种模式的内外因驱动模式一：酒店、写字楼、模式二：以写字商场、公寓等各种功能楼为核心功能的均衡发展的模式发展模式优越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模――建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击――超高层/建筑群高水准规划设计――各功能共融不互扰功能化体系――五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队――物业管理/经营管理客户(产业)支撑――已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区模式三：以酒店为核心功能的发展模式地理位置――不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持――商务客户定位差异化――通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系――五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施――顶级商场模式四：以商业为核心功能的发展模式地理位置――城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛明确定位――大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色――建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系――商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理外因内因强制性的视觉冲击――超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善――商场、公寓

综合体发展模式小结模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古广场、北京华贸中心、北京东方广场模式二：以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX=OFFICE(主)+APARTMENT(次)+HOTEL & SHOPPING+……案例：广州中信广场、深圳信兴广场北京华贸中心各功能规模配比：2：1：2：2(O：H：S：A)模式三：以酒店为核心功能的发展模式COMPLEX= HOTEL (主)+APARTMENT(次)+ OFFICE& SHOPPING+……案例：上海商城广州中信广场各功能规模配比：5：2：1：2(O：H：S：A)模式四：以商业为核心功能的发展模式COMPLEX= SHOPPING (主)+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +……案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城综合体发展模式以综合体内各功能的比例来确定，功能比例大的部分成为主要发展模式。1：5：1：3(O：H：S：A)深圳华润中心各功能规模配比：2：1：4：3(O：H：S：A)

第四篇： 某商业综合体项目的电气设计总结

王 波

因商业综合体定位的滞后性，商业业态的不确定性,专业系统的复杂性等一系列因素，造成商业综合体电气设计频繁变更。但回头反思、研究一些变更可以避免或不改发生.现结合实际案例,从变更原因分析产生的原因及需采取的措施。

关键词: 商业综合体电气、产品选型、业态调整、供电方案

一、 设备选型与原设计不一致造成的变更

1、设备中标单位选供的空调、风机设备与设计选型不符，功率等电气参数发生了较多变动，造成空调、风机配电系统重新调整设计。给成本、施工造成了不良影响。另，设备厂家不能及时准确提供产品特性或未能与设计对接，造成设计漏项或重新调整，后期整改复杂，加大施工难度。例如，变频三相异步电机起散热作用的通风机不能使用变频器电源，需重新走线，因前期没对接，进场配电箱无工频电源回路，造成现场调整配电箱，施工难度加大，造成人力等资源浪费。故设备一旦中标后及时进行设计复合，厂家也应及时提供设备技术参数，与设计院进行相关对接。另，厂家前期业务人员往往是销售人员，对产品性能、技术要求等不能很好把握，故务必要求厂家技术人员到场与甲方和设计院对接。

2、消防报警设备产品特性决定

原设计消防报警系统每条回路可带300个点位左右，但所选霍尼韦尔产品每个回路只带198个点位，造成原设计回路需重新调整，主机也需增加;另后期主力电进场装修，空间分割后造成系统回路增加。后厂家对原报警回路进行了重新划分。建议产品落实后立即让设备厂家根据设备特性深化图纸，注明每条回路设备编号，严格要求施工单位照图施工，这样极易梳理系统，给系统调试带来很大方便。另，及时落实装修对消防系统的影响，避免无法增加回路。

3、因产品型号规格单一造成

设备设计选型时应充分调查其市场规格型号，避免产品单一造成的一系列问题。例，所招标车库照明LED灯只有9W、18W 2种规格，光通量分别为1450lm，3450lm。原设计为12w和30w。为保证原有设计照度值，重新调整了设计，给采购、施工带来的不便。

二、 商铺调整造成的变更

1、 因商铺所属物业类型引起的变更

根据设计ZARA照明配电、空调原引自百货系统，后又物业建议引自物业系统，造成配电室出线回路调整。设计前期首先应分析商铺的物业属性再设计系统。

2、店铺增容、拆和，交房标准等变化，造成供电系统调整。 根据商管公司提供的步行街店铺用电量对接表要求，37家店铺用电量变更，造成配电系统图、平面图变更设计，物业变配电室出线回路变更设计。也商业招商不确定，此种变更原因很难避免，但争取第一时间掌握招商条件，避免不必要的重复劳动和资源浪费。

三、 供电方案的变更

根据项目部要求，百货变配电室原设计采用四台1250KVA变压器，根据电业部门意见改为三台1600KVA变压器，造成百货变配电室重新设计。根据电业部门的批复，不设置10KV开闭所，高压采用室外设置10KV环网柜形式。因取消原设计的10KV开闭所，造成地下室原预留高压进线变更，地下高压桥架走向重新设计建。电力部门都有当地的具体要求，不尽相同，方案前期就应该提早与电力部门对接，了解地方要求，设计中提早满足相关要求。

四、设计后期几点注意事项

1、电梯订货时一定要考虑五方对讲、电梯迫降。确定好电梯型号后重新审核再确定电缆规格。因电梯电缆长度长。比如35mm改成25mm按照5000米算就能省下15万左右。

2、对于多层，通常没有竖井，可要求设计单位将抄表系统、电话系统、电视系统、对讲系统、门禁系统的设备集中布置在底层楼层踏步平台下。

3、各个专业之间的核对。风机、水泵、消火栓、水流指示器、报警阀、压力开关、阀门等。专业之间对其逐个的核对数量、容量、功率、位置等参数。将结构专业的大梁和水电专业、通风专业核对(利用综合管网图)，确保地下室的标高特别是车道的标高。了解转换层对各个专业的影响。检查留洞图是否有遗漏和错误。检查电梯井道大小、地坑深度、顶层高度等是否符合要求。能否满足轨道(不大于2500mm固定点)安装等。

根据上述案例我们不难发现某些变更本不该反生或可以避免，所以要求我们设计和审图中，要充分了解商业地产的特性，充分进行各专业对接，及时与各部门沟通，就可以避免设计变更的频繁。

第五篇：城市综合体建筑的商业价值最大化

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解读城市综合体 如何使其价值最大化

当下的中国房地产，对城市综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，

酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式。

国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel(酒店)、office(写字楼)、park(公园)、shopping mall(购物中心)、convention(会议中心、会展中心)、apartment(公

寓)首个字母的缩写。

综合体的历史和现状

城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心，亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木，在中国最熟悉的是国贸中心， 到今天差不多20年了，我们看城市综合体发展的历程，国贸三期去年才形成，它的时间价值和资产

价值无与伦比!

综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极;更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。而在中国尤其是近两年综合体成为城市建设和运营的标志和主体，同时也成为房地产尤其是商业地产投资商的主流模式。几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好(三星以上)的酒店于一体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想!而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建

城市综合体的开发战略。

城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。

综合体的功能和要素

一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又

被称为“城中之城”。而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也可以说是浓缩的都

市。

城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结

合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

在中国城市综合体一般具备三个要素，一是城市的中心和副中心地段;二是公共交通的

枢纽;三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临(观)水或城市广场。

综合体的分类

性能分：

商务综合体，是指没有住宅的纯综合体;

生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%;

单一综合体;一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体;另一种按

建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品。

地段分：都心型综合体，副中心(区域和新城)型综合体。

品位分：

高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五a级写字楼和奢

侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。

中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的

的一线城市区域商业中心和

二、三线城市的综合体。

综合体的多重价值

一个城市综合体应该说具备五重的价值空间，一个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金，第二个是酒店商业持续经营和租金的回报;三是随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业(资产)

评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值;第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现。第五个就是它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天

地就是最经典的案例。

城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最

大的价值的体现。

城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期

价值和资产价值的是否最大化?附加值的体现则更是综合能力的表现。

综合体的模型和案例

但是如何将一个核心地块的价值最大化并实现长短期的良性循环，将政府、开发商、商家、消费者和等多重资源整合好，既创造一个微观的有效商业模型，同时是一个宏观的复杂城市发展工程中的重要环节。尤其是产品的组合比例、业态的优化选择特别是投资回报的多重空间包括实际开发节奏的节奏都与一个城市的发展思路、规划方向、人口构成和消费水平乃至风俗习惯等要素相关联，更与投资商的资金实力、团队能力、管理水平和资源程度密不可分。

不同类型的综合体产品的组合比例决定了投资及回报的变化，如一个城市由于缺乏优秀的旅游资源旅游人口尤其是高端外来人群少可能就不适合投星级尤其五星级酒店，而另一座城市流通和商贸落后，一传统产业为主，商务人群少，写字楼的体量就要保守控制。同样换一个城市要么购买力和消费力不足，要么资源类快速积累财富，但文化和时尚远远没有跟上，建太大或高端的商业中心风险巨大。不同资金实力的投资商也影响其产品模型和投资回报模型的差异。

关于城市综合体还一直有一个小争论，就是中心型的，闹市型住宅会不会成为高端的住宅。而且人流很喧哗会降低生活品质，但如果能和一个城市的景观，自然资源能够很好的结合，甚至人造的景观和均衡的动静分离，把居住部分和自然的景观做了一个很好的结合，同时可以利用高科技和高智能的设施与高端的材料、空间和功能很好的结合，既能享受都市商业的繁华和便利，又能提高居住和生活的品质和格调，同样可以营造高尚的社区。

如今城市综合体不仅成为国际购物中心协会icsc和国际购物中心大学12个商学院之一

的独立学院课程体系。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会ccrec正全面推出和引进国际购物中心大学的系统教学模式。 同时也在积极推进城市综合体的案例和模型的研究和推广。

综合体的作用和意义

在中国为什么政府、市长愿意做综合体?开发商为什么会做综合体?投资者和消费者为什么愿意投资综合体或去消费?

政府、市长愿意做综合体，是因为城市需要标志和名片，综合体可以极大地提升城市的想象，满足政绩工程的需求;拉动区域经济和文化的发展。

开发商为什么会做综合体，是因为综合体不仅是一个集约的产品模型更是一个合理的投资模型，尤其在中国商业地产金融体系和金融产品缺失的情况下，可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环。有效地解决变现和运营的的矛盾。

投资者和消费者为什么会买，或者愿意去投资综合体，无疑是因为综合体的多种属性决定了它价值最大化的可能和空间。

一般来讲，城市综合体基本需建15万平米的面积，要辐射20万—30万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心，它的功能决定了，第一写字楼会成为一个城市商务人群集合的场所。第二酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场所。公寓或住宅又汇聚了城市最高端和前卫的市民，而购物中心尤其购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等一站式的功能和服务积聚了城市最具活力的消费群，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享。如果在和城市的中心广场和结合在一起的，必定成为市民公共活动文化中心。

城市综合体一定是城市的中心和副中心地段，包括它整个资源的整合会成为一个城市未来的地标性建筑。所有的综合体经过十几年的培育和扩张，它的资本会翻几倍甚至几十倍。中国的销售价格很高，但是资产价格，我们跟国外的发达国家的差距都是10倍以上。像香港平方尺的销售价格和我们平方米销售的价格是一样的。尤其是核心地段不可复制，这是它唯一的资产价值的最大亮点。第二个资产价格，租金的模式，最后可以通过资本市场得到一个更大的提升。为什么要成为一个城市综合体，就是政府对土地价值最大化的一个支持力度，所有开发商多年的经验，包括它成为一个城市中心，文化中心，它未来的集聚性会在未来市场有一个体现。已经成为政府、开发商、消费者最好的中国城市开发的案例。城市综合体一定是中国城市化建成的标志，开发商投资的最佳的模型，也会成为城市居民生活提升的一个最好的引领性场所。