房产买卖论文提纲

论文题目：深圳安居集团人才租赁住房REITs案例分析

摘要：当前房地产市场逐渐由增量时代步入存量时代,相比于房产买卖,房产租赁在房地产市场当中是一种更灵活的流通方式。自十九大报告强调“坚持房子是用来住的”后,2018年国家政策持续加码,进一步推动租赁市场的发展。同时,人才租赁住房政策也在租赁住房政策利好的大环境下快步推进。深圳市政府于2016年规划注资1,000亿元组建国有独资的人才住房专营机构——深圳市人才安居集团,负责全市人才住房的建设筹集、投融资及运营管理等业务,实现人才住房全过程一体化建设运营管理。在人才租赁住房政策大力支持下,我国人才租赁住房工作蓬勃推进,但是由于人才租赁住房带有一定的保障属性,运营公司旨在以保本或微利水平运营,因此运营公司可用于分配的利润及现金流较市场化的租赁住房运营公司更低,最终在融资层面面临更大压力,成为限制人才租赁住房可持续发展的主要问题。REITs,是以发行股票或收益凭证的方式汇集资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理或持有后处置,并将投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托基金或公司或有限合伙企业。在国外,REITs为租赁住房的开发商、投资者提供了一条合适的退出路径,为投资者提供了一个收益稳定、风险分散的投资品种。其中,日本的不动产证券化作为处理不良资产、刺激不动产投资市场的优良处方之一,是一条日本政府在煞费苦心地研究如何解决泡沫经济时期遗留的诸多问题而摸索出的到目前为止被世人所认可的道路。在国内,REITs产品自2017年初以来不断加速发展,加之政策支持,目前已成为租赁住房项目不可或缺的融资渠道。但对比国外产品,我国REITs产品普遍以融资性为主要特点,产品内涵与外延较国外产品存在一定差异,并且使用目前产品为具备保障属性的人才租赁住房等公共租赁住房项目融资面临项目收益率难以覆盖融资成本的困境。本文以深圳安居集团人才租赁住房REITs案例为研究对象,分析其在现有税收政策、法律法规和租赁市场条件下的产品设计的问题和不足,并在合理假设下提出改进建议,测算其改进后的收益率表现,并针对影响产品收益率水平的房屋购置成本和未来增值比例两项重要因素进行敏感性分析,总结出人才租赁住房REITs在我国发展所需要解决的关键问题主要在于提升收益率水平,而通过本文的测算,提升收益率水平在我国主要需要依靠使用出让价格相对较低的租赁用地来建设人才租赁住房来实现。我国目前正在积极推进租赁用地作为人才租赁住房的建设用地,本文的研究证明了未来在租赁用地上建设的人才租赁住房更容易通过REITs进行退出,同时,REITs产品持有该类人才租赁住房可以获得较为理想的收益,使REITs产品对于投资者来说更有吸引力。

关键词：租赁住房;人才租赁住房;融资;REITs

学科专业：工商管理（MBA）（专业学位）

摘要

abstract

第一章 绪论

1.1 论文研究的背景

1.2 研究目的与内容

1.2.1 研究目的

1.2.2 研究内容

1.3 研究思路和方法

1.3.1 研究思路

1.3.2 研究方法

1.4 研究意义

1.5 研究解决的主要问题

第二章 相关理论与文献综述

2.1 人才租赁住房REITS相关理论

2.1.1 概述

2.1.2 相关理论

2.2 文献综述

2.2.1 国外学者的研究

2.2.2 国内学者的研究

2.3 日本租赁住房REITS概述

2.3.1 租赁住房REITs在日本的起源和发展

2.3.2 租赁住房REITs在日本的模式

2.3.3 日本租赁住房REITs的特征

2.3.4 对中国的启示

第三章 我国租赁住房REITS发展现状

3.1 我国租赁住房REITS发展沿革

3.2 我国租赁住房REITS产品发行情况

3.3 我国租赁住房REITS特点

3.4 我国租赁住房REITS发展中的主要问题

3.5 我国租赁住房REITS发展趋势

第四章 安居集团人才租赁住房REITS案例介绍

4.1 深圳安居集团简介和经营状况

4.1.1 深圳安居集团基本情况

4.1.2 安居集团经营情况

4.1.3 战略规划

4.1.4 竞争优势

4.2 深圳安居集团人才租赁住房REITS动因

4.3 深圳安居集团人才租赁住房REITS过程及安排

4.3.1 过程

4.3.2 交易结构

4.3.3 案例方案总结

4.4 深圳安居集团人才租赁住房REITS效果

第五章 安居集团人才租赁住房REITS案例分析

5.1 案例方案存在的问题和不足

5.1.1 运营主体分析

5.1.2 基础资产

5.1.3 增信措施分析

5.1.4 分配规则分析

5.1.5 税收政策分析

5.1.6 融资模式

5.1.7 募集方式

5.1.8 收益率分析

5.1.9 投资者偏好分析

5.2 改进方案及效果

5.2.1 改进方案

5.2.2 改进效果

第六章 总结、建议与展望

6.1 总结

6.2 建议

6.2.1 提高物业资产定价和管理能力

6.2.2 引入现代化结算系统提高资金效率

6.2.3 完善配套税收和公司法等法律法规

6.2.4 增加纯租赁用地供给

6.2.5 完善信息披露

6.3 展望

参考文献

致谢