房地产公司经营及管理（共8篇）
篇1：房地产公司经营及管理
经营计划制定管理细则
第一条目的为规范集团经营计划制定工作，特制定本细则。
第二条 适用范围
本细则适用于集团经营计划的制定工作。
第三条 经营计划制定的周期
经营计划制定在每年10月初开始，11月30日前完成，制定周期为50个工作日。
第四条 经营计划的内容 经营计划是对集团战略目标的分解和落实，分为集团经营计划、子公司经营计划和集团总部职能部门经营计划。
（一）集团经营计划的内容包括但不限于：
1、集团公司战略发展规划目标综述： 阐述集团战略发展目标及本阶段战略发展规划、目标、规模、状态等以及与本经营计划关系；
2、经营环境分析：宏观经济、行业政策及其对公司经营活动的影响分析，资本市场环境分析，公司自身资源状况分析；
3、经营管理方针和经营管理目标：经营管理方针，各项经营管理的具体目标和任务，主要经营管理目标选择、确定的依据和过程说明；
4、经营计划及举措：市场发展计划、营销推广计划、品牌拓展计划、工程管理计划、设计研发计划、产品体系计划、资本运营计划、资金财务计划、人力资源计划、培训实施计划、审计计划、土地储备计划等及相应的举措；
5、公司风险分析及相应对策准备：战略风险及对策，经营风险及对策，财务风险及对策，人才与组织结构风险及对策，信用风险及对策。
（二）子公司经营计划的内容包括但不限于：
1、集团战略目标对子公司的要求：阐述集团战略发展目标对子公司发展的要求；
2、经营环境分析：宏观经济、行业政策及其对子公司经营活动的影响分析，市场环境分析，竞争环境分析，行业关键成功因素分析，子公司自身资源状况分析；
3、经营管理方针和经营管理目标：经营管理方针，各项经营管理目标，主要经营管理
目标选择和目标确定的依据和过程说明；
4、经营计划及举措：市场拓展计划及举措，工程计划及举措，销售计划及举措，融资计划及举措，人力资源计划及举措，管理提升和制度建设计划及举措，其它计划及举措；
5、本公司风险分析及相应对策准备：战略风险及对策，经营风险及对策，财务风险及对策，人才与组织结构风险及对策，信用风险及对策，其它经营管理重要信息；
（三）总部各职能部门工作计划包括但不限于：
1、集团战略对部门发展的要求综述： 集团发展战略对部门工作的要求；
2、管理方针、目标、管理计划和举措：管理和支持服务方针，集团经营目标任务，管理计划及主要举措；
3、工作计划与主要举措：部门主要工作计划安排，部门制度完善计划安排，部门重要工作事项执行计划安排，依据职责所属子公司相关专业计划，集团要求的其他计划安排事项。
第五条 权责
集团的经营计划制定的管理主体主要包括集团董事会、决策委员会、人力行政中心负责人、集团各职能部门总经理、子公司总经理。
(一)集团董事会负责提出集团总体经营目标；
(二)人力行政中心负责组织制定集团经营计划，决策委员会负责审核集团经营计
划；
(三)集团董事会负责审批集团经营计划；
(四)人力行政中心传达董事会确定的集团总体经营管理方针、总体目标；
(五)子公司和集团总部各职能部门根据集团总体经营目标与管理目标，分解制定各自
经营计划、专业计划；
(六)子公司制定项目整体计划，其中涉及到集团相关职能部门工作的，应与各职能部门沟
通，若无法达成一致的应在计划中标明。
(七)集团项目管理中心、营销服务中心、招标采购中心、财务管理中心、人力资源中心对
相关业务进行审核，若与项目意见不一致，应在计划中标明。
(八)人力行政中心审核集团总部各职能部门、子公司的经营计划、专业计划提案，对
意见不一致的计划进行协调，无法达成一致的报决策委员会审核；
(九)决策委员会审批集团总部各职能部门、子公司的经营计划、专业计划；
(十)人力行政中心组织发布集团总部、子公司经营计划、专业计划。
第六条经营计划制定流程
（一）人力行政中心在收到董事会下达的下一经营计划总体目标后5个工作日内分解贯彻到集团总部各职能部门和子公司；
（二）集团总部各职能部门和子公司在收到人力行政中心关于下一经营计划总体目标的分解后，依据本单位实际情况于5个工作日内将本单位管理目标和主要经营指标提交至人力行政中心；
（三）人力行政中心将各单位目标和主要经营指标汇总后两个工作日内提交至总裁审批；并在两个工作日内将总裁审批通过后的各单位目标和主要经营指标下达各单位；
（四）各单位在收到人力行政中心下发的总裁审批通过的目标和主要经营指标后，以此编制本单位经营计划并在10个工作日内完成计划的编制工作；计划编制完成后，总部职能部门直接提交至人力行政中心，子公司在提交集团职能部门审核通过后提交至人力行政中心；
（五）人力行政中心在收到各单位经营计划、专业计划后于5个工作日内组织提炼，报人力行政中心公会审批，并于3个工作日内将人力行政中心公会审批通过后的各单位经营计划下发各单位执行。
第七条 本细则的解释权属于人力行政中心。
第八条 本细则由人力行政中心进行起草与修订，由总裁批准后发布。
第九条 本细则自发布之日起执行，集团原有相关规定、通知、办法等同时废止。
第十条 附则
本细则与《经营计划模板》配套使用（注：由相关责任部门负责设计模板）。
篇2：房地产公司经营及管理
【摘要】随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施。我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了,房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式,使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源,制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。
【关键词】房地产公司;经营;管理;发展战略
房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。
篇3：房地产公司经营及管理
一、房地产经营风险类型
房地产行业的项目开发和经营管理中所涵盖的范围比较广, 对项目产生影响的因素也自然比较多。下面将对房地产经营中的风险进行分析:
(一) 人为风险。
在房地产的开发过程中, 会存在一些人为风险, 主要是由于一些人为原因使得房地产的经营中常常造成一些不良影响, 也就是人为风险。在整个项目的经营过程中, 每一个工作环节都与人有着直接的关系, 存在的风险类型也十分复杂, 人为的风险因素对房地产企业的项目开发有着重要的影响, 如果不能及时的对人为风险进行控制, 那么将会对房地产企业造成严重的损失。
(二) 经济风险。
房地产企业所面临的经济风险一般分为以下几个原因, 首先是宏观政策风险, 对企业能够造成最直接影响的就是财政政策和金融政策, 这些都影响着房地产企业的销售和开发。其次是投资环境带来的风险, 例如资金渠道和销售市场当下的环境等, 这些都将关系到项目的成败。
(三) 自然风险。
工程项目所在的地区和环境等会对房地产的经营造成影响, 例如雨雪天气或者沙尘暴等天气, 都会对项目施工造成很大的影响, 各个地区的天气和自然条件都有所不同, 因此在自然灾害上可能会给业主带来无法估计的风险。
(四) 不可预见风险。
不可预见风险也就是没有任何预测突出起来对项目造成威胁的风险。主要包括:设计和研发过程中存在的不可预见风险、项目施工阶段所存在的风险、销售阶段存在的风险以及其他不可预测风险。
二、房地产风险管理策略
房地产企业在项目的经营过程中遭遇的风险, 可能会对企业造成严重的损失, 甚至导致企业无法在市场竞争中继续生存, 因此, 在房地产企业的管理中, 对项目经营风险进行分析是十分必要的。
(一) 强化对经营环境的分析。
项目的经营环境对房地产的经营所造成的影响是十分巨大的, 如果没有对经营环境进行科学的控制, 那么很有可能造成企业的经营损失。房地产经营环境通常可以分为内部环境和外部环境, 外部环境主要包含了经济因素、社会因素和政治因素等, 这些都会在房地产企业的开发经营过程中产生作用, 而且这些外部环境存在着不稳定性, 随时都有可能发生变化。因此一定要重视起环境所带来的影响, 将内部和外部环境有机结合, 找到适合企业发展的战略目标, 努力提升企业自身的竞争力, 并在市场大环境的变化中做到因势利导, 随着环境的变化来不断的调整企业经营活动。
(二) 强化市场调查和预测工作。
在房地产开大项目之前, 首先应明确项目开发和经营的目的, 当然一般情况下房地产的开发都是以经营和销售盈利为主要目的的, 这就需要企业对消费者市场进行仔细的调查。只有对市场有了充分的了解, 才能更好的实现房地产经营的目的。近年来随着我国经济的快速发展, 人们对生活品质的要求也越来越高, 在消费上已经越来越趋向于个性化特征。面对消费者这样的心理变化, 房地产企业应当改变传统的建筑思想, 不仅要满足人们基本的生活要求, 同时应在设计和环境等方面都不断的提升, 满足人们对高品质生活的追求。
(三) 强化监管力度。
在房地产的建设过程中是最容易出现风险的阶段, 因此在建设阶段应不断的强化监管工作力度。房地产企业可以聘请优秀的监理公司和专业监理人员来对项目进行监管, 保证资金顺畅。由于房地产项目的建设具有很强的专业性和实践性, 因此在建设过程中一定要聘请具有专业资质的建立队伍来进行监管, 以便减少项目质量上的问题。
(四) 不断提升物业管理水平。
在房地产经营中, 物业管理的水平对项目的价值有着重要影响。在现代社会发展中, 人们对生活品质的要求越来越高, 而物业管理如果不能及时的为消费者提供优质的服务, 那么房地产整个项目的形象乃至整个企业的形象都会在消费者心目中大打折扣, 不仅不能为企业提供帮助, 反而起到了阻碍性的作用。因此, 作为房地产企业一定要在重视企业的开发同时重视起管理, 在看重销售利润的同时也对售后服务有所加强, 这样才能使企业始终在市场行业中立于不败之地。我国的房地产改革发展时间尚短, 在物业管理方面仍然存在着一定的欠缺, 怎样提升管理水平还需要在未来的发展中不断探索。
(五) 强化管理、缩短项目投资。
在房地产的项目开发建设过程中, 建设的时间越长存在的不确定因素就越多, 自然也会存在更多的风险。因此, 缩短项目建设的周期, 不仅是对企业资金的周转提供了方便, 同时也能有效的减少建设过程中存在的一系列项目风险。对房地产企业来说这无疑是十分有利的。
结语
房地产行业的发展为我国的经济发展提供了巨大的帮助, 近年来房地产行业一直保持着发展的态势, 但市场环境所带来的压力也使房地产企业受到了不少的压力。在房地产的经营管理中, 对风险的管理和控制是十分重要的环节, 怎样对经营中的风险进行科学的管理, 是房地产企业经营和开发中最关键的问题。要想保证房地产企业在市场中保持平稳的发展, 提高企业的竞争力, 就一定要对企业经营风险进行分析, 并采取必要的应对措施, 保证房地产企业在激烈的市场竞争环境中占有一席之地, 能够健康的发展。
摘要：我国的建筑市场近年来得到了空前的发展, 房地产行业的成长也带动了我国的经济发展。但随着我国经济逐渐趋于平稳的发展, 房地产行业也面临着新的挑战。其中房地产经营风险是整个行业中最受到关注的问题, 如果不能做好企业的经营风险管理, 那么企业的未来发展经面临着重大的威胁。本文主要对房地产企业经营风险进行了分析, 并提出了相应的管理措施, 希望为我国的房地产企业发展提供一定的借鉴意义。
关键词：房地产,经营风险,管理措施
参考文献
[1]刘文国, 梁勇.浅谈对施工企业经营风险的管理与应对[J].山西建筑, 2010, 10 (24) .
[2]陈芳.浅析房地产企业经营风险和管理对策分析[J].上海房地, 2012, 04 (01) .
篇4：关于房地产公司经营管理的思考
关键词：房地产公司：经营：管理：发展战略
房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。
1、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。
国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。
1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。
1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力。不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。
1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。
1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。
1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。
1.2.3 公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。
2、关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。
鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。
2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。
人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。
2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。
房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。
2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。
房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系：建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。
2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。
由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。
2.5整合资源，合理有效的运用资源。
企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置積压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。
总结
篇5：房地产公司经营及管理
一、我市房地产行业发展的趋势和动向目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。
二、房地产企业项目运作及会计核算特点
（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点：
1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
（三）税金的计算特点房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：
1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。
2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。
三、房地产企业的税务违法行为及分析
（一）隐匿收入
1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或 “其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。
2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。
3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。
4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。
（二）虚增成本方面
篇6：房地产公司经营及管理
1.【多选题】
当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式( )
A从容不迫型
B选择型
C凶猛型
D随机型
E灵活型
正确答案A,B,C,D,
2.【多选题】
人们在购买决策过程中可能扮演不同的角色，有( )
A发起者
B影响者
C决策者
D购买者
E旁观者
正确答案A,B,C,D,
3.【多选题】
房地产技术发展调查包括( )调查
A社会拥有量
B新产品的国内外先进水平
C新产品的技术现状和发展趋势
D通信及交通运输调查
E能源与资源供应
正确答案B,C,
4.【多选题】
房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。(试题
A产品调查
B价格调查
C市场需求质量调查
D分销渠道调查
E促销策略调查
正确答案A,B,D,E,
5.【多选题】
下列属于房地产市场调查内容的是( )
A经济环境
B市场供给量调查
C市场需求容量调查
D消费者行为调查
E竞争情况调查
正确答案A,C,D,E,
6.【多选题】
市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括( )
A产品调查
B技术发展调查
C国内外市场环境调查
D市场营销因素调查
E促销策略调查
正确答案B,C,
7.【多选题】
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的`不同要求，可分为( )分析
A区域房地产市场
B全国性房地产市场
C专业房地产市场
D细分房地产市场
E项目房地产市场
正确答案A,C,E,
8.【多选题】
在市场趋势分析中，时间序列分析法包括( )
A市场因子推演法
B简单平均法
C移动平均法
D加权移动平均法
E指数平滑法
正确答案B,C,D,E,
9.【多选题】
市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量
A特定地理范围内
B特定时期
C特定的政治环境
D特定市场营销环境
E特定市场营销计划
正确答案A,B,D,E,
10.【多选题】
市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括( )
A技术发展调查
B产品调查
C消费者调查
D价格调查
E国内外市场环境调查
篇7：房地产公司经营及管理
2010年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案
总分：100分
及格：60分
考试时间：150分
一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
(1)一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大 B.收益率较高 C.流动性较好
D.投资回收期较长
(2)同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。A.保值性 B.增值性 C.异质性 D.弱流动性
(3)下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票 B.购买商铺
C.购买房地产债券
D.购买住房抵押支持证券
(4)关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A.投资者应选择毫无风险的投资组合
B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
(5)关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
(6)中大网校
“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”
网址：
中大网校引领成功职业人生
(7)
(8)
(9)
(10)某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法 B.领导定价法 C.随行就市定价法 D.认知价值定价法
(11)某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，中大网校
“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”
网址：
中大网校引领成功职业人生
该项调查属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.创新性调查 D.因果性调查
(12)下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A.指数平滑法 B.市场因子推演法 C.德尔菲法
D.销售人员意见综合法
(13)某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A.形象差异化战略 B.人员差别化战略 C.服务差别化战略 D.产品差别化战略
(14)关于资金时间价值的说法，错误的是（）。A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
(15)某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A.2.00 B.7.30 C.8.53 D.9.00
(16)关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（）。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D.当计息周期为 “月”时，实际利率小于名义利率
中大网校
“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”
网址：
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(17)王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。A.1297.91 B.3584.01 C.4881.93 D.5158.71
(18)某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是（）元。A.14945.16 B.15841.87 C.26764.51 D.28370.38
(19)对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。A.包含了对通货膨胀的补偿 B.不包含对通货膨胀的补偿 C.没有实际意义
D.不能直接用于财务评价
(20)假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16.67% B.16.71% C.16.80% D.17.00%
(21)房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率=销售利润/销售收入 B.销售利润率=销售利润/总开发价值 C.销售利润率=销售利润/总开发成本 D.销售利润率=销售利润/项目总投资
(22)张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。
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A.8.17% B.13.62% C.14.00% D.23.33%
(23)某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。A.625% B.80.00% C.133.33% D.200.00%
(24)某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/㎡。A.5377.78 B.6277.78 C.6722.22 D.7847.22
(25)判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识 B.风险估计 C.风险评价 D.风险决策
(26)房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A.可逆性和可延期性 B.可逆性和不可延期性 C.不可逆性和可延期性 D.不可逆性和不可延期性
(27)在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。A.项目的交通组织规划 B.项目构成及平面布置 C.项目的建筑规划
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D.城市土地利用规划
(28)下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。A.辅助报表 B.资产负债表
C.资金来源与运用表 D.现金流量表
(29)下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.回收固定资产余值 B.自有资金 C.长期借款 D.净转售收入
(30)下列市盈率的表达式中，正确的是（）。A.市盈率=股价/每股净资产 B.市盈率=股价/每股收益 C.市盈率=市值/销售收入 D.市盈率=市值/现金流
(31)刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。A.2363.64 B.2600.00 C.3818.18 D.4200.00
(32)一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（）。A.较高的收益性 B.较强的流动性 C.直接融资的功能
D.抵御通货膨胀影响的功能
(33)关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还
B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
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C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D.贷款质押不转移财产的占有权
(34)在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A.交通的通达程度 B.物业的规模大小 C.人口的分布密度 D.居民的购买能力
(35)下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入=有效毛收入-经营费用
B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
(1)相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。
A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C.置业投资对象可以是市场上存量房地产
D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
(2)按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。
A.投资决策 B.规划设计 C.工程建设 D.地域范围 E.产品功能
(3)国际上通常采取的住房保障方式有（）。
A.政府直接建房 B.对住房投资人减税 C.对住房承租人减税 D.对住房承租人补贴 E.鼓励赢利机构建房
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(4)下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。
A.进行项目的财务评价 B.获取项目所需土地
C.确定规划设计方案并获得批准 D.对项目的建设工程进行招标 E.提交项目开工申请并获得批准
(5)关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）。
A.有效市场大于服务市场 B.服务市场大于潜在市场 C.潜在市场大于有效市场 D.渗透市场大于有效市场 E.服务市场大于渗透市场
(6)关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有（）。
A.横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点
B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的 “1”时点 C.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内 D.各期运营费用的垂直箭线全部向下
E.转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上
(7)关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。
A.利率是由储蓄和投资决定的 B.利率是由货币的供求决定的 C.利率是由可贷资金的供求决定
D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
(8)关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。
A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前亏损 B.所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率
C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算 D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关 E.企业所得税税率为25%
(9)下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。
A.现金回报率
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B.投资回收期 C.借款偿还期 D.资产负债率 E.资本金利润率
(10)下列不确定性因素中，属于“开发-销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。
A.土地费用 B.权益投资比率 C.运营费用 D.开发期 E.贷款利率
(11)政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。
A.项目是否符合国家法律法规要求 B.项目是否符合保护生态环境的要求 C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求 D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求 E.项目是否符合该企业经济效益要求
(12)城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。
A.市政基础建设费 B.土地出让金 C.征地拆迁费 D.契税
E.公建配套设施费
(13)商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。
A.国有土地使用证 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 D.建设工程施工许可证 E.商品房预售许可证
(14)关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。
A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失 B.基础租金一般高于市场租金
C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
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E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
(15)按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。
A.市级购物中心 B.地区购物商场 C.居住区商场
D.邻里服务性商店 E.批发市场
三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用
(1)商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）
(2)投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）
(3)土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）
(4)房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）
(5)指数平滑法中的平滑指数口是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（）
(6)如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（）
(7)按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）
(8)当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（）
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(9)运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（）
(10)实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）
(11)借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（）
(12)房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（）
(13)在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（）
(14)由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（）
(15)收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）
四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)
(1)
（一）某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）（8分）
(2)
（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，中大网校
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年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1．编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2．试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。（12分）
答案和解析
一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1):C(2):C(3):B(4):D(5):C(6):A(7):D(8):D(9):C(10):D(11):D(12):A(13):C(14):A(15):A(16):D(17):B(18):A(19):B(20):A(21):A(22):B(23):D(24):D(25):B(26):C(27):D(28):A(29):B(30):B(31):C(32):B(33):B(34):A(35):A 中大网校
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二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1):A, C, D, E(2):A, B, C, E(3):A, B, D(4):B, C, D, E(5):A, C, E(6):A, C, D(7):B, E(8):A, C, E(9):C, D(10):A, D, E(11):A, B, C(12):B, C(13):A, B, C, D(14):A, C(15):A, B, C, D
三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1):0(2):1(3):1(4):0(5):0(6):1(7):0(8):0(9):1(10):1(11):0(12):1(13):1(14):0(15):0
四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)(1): 中大网校
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（2）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n} =6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元
（3）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元
（5）5年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元（6）可购住房总价为：1094815.21元/50%=2189630.42元
（7）可购住房单价为：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡(2): 1．编制资本金现金流量表
（1）甲方案的资本金现金流量见下表。
资本金现金流量表（单位：万元）
| 项目＼年末 | 0 | 1～5 | 6～1O | 11～15 | 16～19 |
| 现金流入（租金） | 0 | 150 | 157.50 | 165.38 | 173.65 |
| 现金流出 | 300 | 82.21 | 84.09 | 41.35 | 43.41 |
| 购置成本 | 300 |