百瑞信托简介

百瑞信托简介（共5篇）

篇1：百瑞信托简介

《百瑞信托·郑州慈善（四川灾区及贫困地区教育援助）

公益信托计划》风险申明书

尊敬的委托人：

百瑞信托有限责任公司（以下简称“受托人”）系中国银行业监督管理委员会批准的金融机构，遵循合法守信原则，为维护您的利益，特别提示您仔细阅读信托合同、信托计划说明书和本风险申明书，独立做出是否加入《百瑞信托〃郑州慈善（四川灾区及贫困地区教育援助）公益信托计划》（以下简称“信托计划”）的决定。

1．受托人承诺恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务管理和运用信托计划财产。但可能会因管理不到位，导致相应的风险；

2．委托人应当以来源合法，自己拥有合法处分权的资金加入信托计划，不得非法汇集他人资金参与信托计划；

3．受托人依据信托计划文件约定管理信托计划财产所产生的风险，由信托计划财产承担。受托人因违背信托计划文件、处理信托事务不当而造成信托计划财产损失的，由受托人以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担。

受托人：百瑞信托有限责任公司

二○○八年十月十六日

篇2：百瑞信托简介

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百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）

说明书（优先受益权）

特别提示：

本信托计划的受托人百瑞信托有限责任公司是经中国银行业监督管理委员会批准成立的经营信托业务的金融机构。

受托人保证本信托计划说明书内容真实、准确、完整，不存在任何虚假内容、误导性陈述或重大遗漏。本信托计划符合《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等法律法规、规章的有关规定。

第一条 释义

参见《百瑞宝盈206号集合资金信托合同（隆鑫地产信托基金）（优先受益权）》（以下简称：信托合同）第一条。

第二条 受托人基本情况 2.1受托人概况 2.1.1历史沿革

百瑞信托有限责任公司是经中国银行业监督管理委员会批准设立的非银行金融机构。百瑞信托的前身，原百瑞信托投资有限责任公司由郑州信托投资公司改制而来，始建于1986年4月，2002年5月改制，同年9月完成重新登记，并更名为百瑞信托投资有限责任公司，2007年11月换发新的金融许可证后更名为百瑞信托有限责任公司。公司注册资本人民币120000万元，注册地河南省郑州市。

2.1.2经营范围

经中国银行业监督管理委员会核准，公司本外币业务范围包括：资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务；受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以固有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规规定或中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。

2.1.3治理结构

为实现做中国信托业百年老店的经营目标，公司按照现代企业制度建立起了完善的法人治理结构，构建了包括股东会、董事会、监事会和以总裁为核心的经营团队的组织结构，同时在运营过程中形成了科学高效的激励、监督和制衡机制。在经营团队内部，设立了基础设施业务部、房地产业务部、创新业务部、机构业务部、理财中心、研究发展中心、资产管理部、综合管理部、百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）说明书（优先受益权）

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总裁办公室、董事会办公室、人力资源部、计划财务部和合规法律部等分工明确的职能部门，同时，设立了对董事会负责的风险稽核部，以加强公司运作的整体风险控制。

2.1.4经营业绩

2006年，受托人审时度势，针对不同投资方向，推出了“百瑞富诚”、“百瑞宝盈”、“百瑞恒益”系列信托理财产品，得到了市场的认可。

截至2011年12月31日，受托人累计发起设立信托项目372个，管理信托财产规模超过680.91亿元。所有到期的信托项目均圆满清算，信托本金、收益兑付率100％。

2.2主要管理人员情况

董事长：马宝军先生，新加坡国立大学企业管理硕士。高级经济师。2002年6月至今任公司董事长（济银准〔2002〕221号）。

总 裁：马磊先生，澳门科技大学工商管理硕士。高级经济师。2006年2月至今任公司总裁（豫银监复〔2006〕68号）。

副总裁：石笑东先生，清华大学EMBA，硕士。经济师。2005年11月至今任公司副总裁（豫银监复〔2005〕370号）。

副总裁：刘英辉女士，中南财经政法大学，EMBA。经济师、会计师。2010年7月26日至今任公司副总裁（豫银监复〔2010〕296号）。

财务总监：王克槿女士，华中科技大学，硕士。高级人力资源管理师，经济师，秘书职业资格三级。2011年1月至今任公司财务总监（豫银监复〔2011〕250号）。

首席风险官：方晓军先生，南京农业大学，博士。高级经济师。2011年3月至今任公司首席风险官（豫银监复〔2011〕250号）。

副总裁：罗靖先生，西南财经大学，金融学博士。2012年7月14日至今任公司副总裁（豫银监复〔2012〕330号）。

副总裁：苏小军先生，西安交通大学，EMBA。会计师、注册高级咨询师。2012年7月14日至今任公司副总裁（豫银监复〔2012〕330号）。

第三条 信托计划主要内容

3.1计划名称：百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）。3.2信托计划财产的管理、运用

受托人将信托计划资金主要以股权方式运用，具体运用形式为：以新设方式与重庆隆鑫地产（集团）有限公司（以下简称：隆鑫地产）或隆鑫地产下属公司共同设立项目公司，或以增资或股权转让方式入股隆鑫地产的下属项目公司，信托资金运用于项目公司开发经营，并通过项目公司清算或股权转让等方式实现投资退出。信托计划所占项目公司股权比例原则上不高于50%。

信托计划财产扣除其应承担的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）后，作为信托利

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益的来源，按照信托计划文件的约定分配给受益人。

3.3交易对手简介

重庆隆鑫地产（集团）有限公司成立于1996年，是一家总部设在重庆的全国性房地产企业，是国务院发展研究中心等权威机构联合评定的中国房地产百强企业，拥有国家一级房地产开发企业资质、国家一级物业管理企业资质。隆鑫地产具有十余年的房地产开发经验，目前业务领域涉及地产开发、酒店经营及物业管理三大板块。全国开发的各类项目近30个，开发面积总计逾300万平方米，具备花园洋房、高层、别墅、酒店、写字楼等多种物业类型的开发经验。

3.4项目公司管理 3.4.1组织管理 3.4.1.1公司治理

（1）信托计划资金对项目公司进行股权投资后，受托人、隆鑫地产或其下属公司共同修订项目公司章程；

（2）受托人、隆鑫地产或其下属公司组成项目公司股东会，对项目公司相关事项进行决策；（3）项目公司设立董事会，受托人、隆鑫地产或其下属项目公司按照各自出资比例派出董事，项目公司董事长及法定代表人由隆鑫地产或其下属公司所派出的董事担任，项目公司董事会审议事项须经全体董事表决同意后通过，董事会会议可以通讯方式召开；

（4）项目公司设立监事会，监事会主席由受托人派出的监事担任。3.4.1.2人事管理

项目公司总经理及项目管理团队由隆鑫地产或其下属公司委派，公司副总经理（分管财务）由受托人委派。

3.4.2运营管理 3.4.2.1日常管理

隆鑫地产或其下属公司委派的项目管理团队负责管理目标项目的开发，包括监督管理目标项目的规划、设计、前期审批、建设、营销、销售和财务管理等。受托人有权根据法律法规及项目公司章程等约定，行使对项目公司的知情权、监督权和重大事项决策权等合法权益。

3.4.2.2经营管理

（1）信托计划投资前，隆鑫地产或其下属公司应对拟投资项目制定详细的商业计划书，包括项目规划、施工、销售、投融资以及现金流的预测；信托计划形成投资后，项目公司应按、季度和月度制订经营计划，对本期内的项目开发和销售进度做出规定，项目公司董事会与项目管理团队签订目标责任书，并制定相应进度延误的罚金制度。

（2）受托人根据商业计划书及经营计划，对项目公司的实际运营进度做出对比，并通过项目公司层面，采取相关激励措施，督促项目管理团队按时完成计划进度。

3.4.3财务管理

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3.4.3.1项目公司应按制订项目财务预算，并在开始60天内提交项目公司董事会审议，项目公司财务部门应按照季度/月度制订本期财务预算，项目公司发生任何单笔超过人民币2000万元的费用支出，应事先经受托人委派的副总经理书面同意。

3.4.3.2信托计划存续期内，如项目公司从隆鑫地产拆入资金，或隆鑫地产从项目公司拆入资金，拆借年利率＝项目公司贷款加权平均年利率+1%/年，如项目公司无对外借款，则为银行同期贷款基准年利率+1%/年。

3.4.3.3隆鑫地产或其下属公司应确保项目公司的现金在任何时点（包括目标项目实现销售后）都能满足未来3个月的正常用款进度需求（以董事会批准的有关计划、预算和方案为判断依据）。

3.4.4后期监管

受托人有权派驻人员或委托房地产专业顾问机构进行项目公司后期监管，受托人与项目公司签订相关后期管理协议约定项目公司后期管理条款细则及罚金机制。

3.4.5重大事项决策

3.4.5.1项目公司签署正常经营需要的重大合同（所涉及金额超过人民币2000万元），应事先经董事会审议通过。

3.4.5.2除本身正常经营需要外，项目公司对外提供担保或签署其它合同，应事先经董事会审议通过。

3.4.5.3项目公司签署涉及关联交易的合同，应事先经董事会审议通过。3.4.5.4项目公司招投标过程中的决议，应经董事会审议通过。3.4.6信息披露

隆鑫地产及项目公司应定期向受托人书面披露目标项目运营情况，披露的内容包括但不限于：

3.4.6.1项目施工进度情况； 3.4.6.2项目销售进度情况； 3.4.6.3项目成本变动情况；

3.4.6.4项目法务变动情况（包括但不限于项目公司法人治理变动情况、重大合同签署情况、逾期债务清收情况以及涉及的诉讼和仲裁情况等）；

3.4.6.5项目月度财务报表及财务变动情况。

涉及目标项目运营的其他重大信息，如总包单位选择、广告公司、销售代理公司、其他合同数额较大的合同的签署等，隆鑫地产应促使项目公司及时向受托人披露。

3.4.7问题解决

3.4.7.1对于日常运营中受托人的意见，项目公司管理团队应该积极予以回答和解决。3.4.7.2如受托人不能与项目公司就上述答复和解决方案达成一致，由隆鑫地产负责协调解

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决。

3.4.7.3隆鑫地产无法协调解决的问题，需要通过召开项目公司董事会的形式予以解决。3.4.8项目公司承担的税费及其他费用（1）项目正常开发经营所产生的税费；（2）信托基金管理费

信托基金管理费自信托计划成立之日起，以信托计划本金金额为基数，按3%/年的费率按日计算（日费率＝年费率÷365），项目公司根据受托人要求于每自然的第四季度某一工作日按信托计划对每个项目公司的股权投资金额占信托计划全部存续股权投资金额的比例向受托人支付该日所在信托的信托计划管理费，于信托计划终止时支付最后一期信托计划管理费；

信托基金管理费作为项目公司应承担的项目成本费用，在计取顺序上先于项目公司分红、股权转让溢价等，并不含在项目公司红利和股权转让溢价之内。

（3）资产变现费用；（4）印花税及其他税费；（5）审计费；（6）律师费；

（7）依照法律法规可以列支的其他费用。第四条 信托合同的内容摘要 4.1信托计划受益权类型

本信托计划项下信托受益权分为优先受益权和一般受益权。4.2信托计划期限、规模和受益人预期收益 4.2.1期限：2+1年，自信托计划成立之日起计算。

信托计划成立后前2年为持有期，第3年为回收期。隆鑫地产可决定信托计划存续满2年后是否再存续1年，但隆鑫地产应在信托计划存续届满22个月前作出决定，否则视为隆鑫地产决定信托计划再存续一年。

4.2.2规模：68000万个信托单位至80000万个信托单位；其中优先受益权信托规模占比不高于75%，一般受益权信托规模占比不低于25%。受托人根据信托计划募集资金情况，有权调整信托计划规模下限，具体规模以信托计划终止募集时实际募集规模为准。

4.2.3受益人信托收益（1）优先受益人

① 优先受益人信托收益由基础预期收益和浮动收益构成，其中基础预期收益率为12.5%/年，基础预期收益的计算及分配方式见信托合同第8.5.1款。

② 如信托计划终止时信托计划年净收益率＞12.5%，则信托计划终止时优先受益人可以享受

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相应的浮动收益，浮动收益的计算及分配方式见信托合同第8.5.2款。

（2）一般受益人

一般受益人信托收益以信托计划终止时实际收到收益为准。4.3信托计划财产管理、运用和处分

4.3.1受托人建立控制严密、运行高效的内部控制体系，制定科学完善的内部控制制度，按照信托计划文件约定对信托计划财产进行管理、运用和处分，保障信托目的的实现。

4.3.2信托计划财产的运用

4.3.2.1信托计划资金主要以股权方式运用，具体运用形式为：以新设方式与隆鑫地产或隆鑫地产下属公司共同设立项目公司，或以增资或股权转让方式入股隆鑫地产的下属项目公司，信托资金运用于项目公司开发经营，并通过项目公司清算或股权转让等方式实现投资退出。信托计划所占项目公司股权比例原则上不高于50%。

4.3.2.2信托计划设立投资过渡期，投资过渡期为信托计划成立后的6个月，在此期间，由基金投委会筛选、确定投资项目和投资比例。在投资过渡期内，信托计划资金可以债权方式运用（包括贷款给隆鑫地产或其下属公司，运用于符合监管条件的房地产项目），该种情况下：债权年利率＝优先受益人基础预期年收益率12.5%＋2.5%，实际收取利息＝债权本金规模×优先受益权信托规模占比×债权年利率×债权存续天数÷360。如超过投资过渡期，依然有信托计划资金以债权方式运用，则该部分信托计划资金的债权年利率在上述债权年利率基础上上浮，具体上浮比例由基金投委会决定。

4.3.2.3信托计划资金在信托计划期限届满前可作循环投资（即前期投资收回后，投资于新项目），具体事项由基金投委会决定。

4.3.3 信托计划资金的保管

（1）信托计划资金的保管账户和信托计划财产专户为同一账户。

（2）受托人委托合格的商业银行担任信托计划资金的保管人。受托人与保管人签署保管协议，由保管人对信托计划财产专户中的现金资产进行保管。

4.3.4信托计划的退出 4.3.4.1正常退出

（1）项目公司所开发物业已销售面积达到可销售面积的90%，或信托计划存续届满34个月，或信托计划存续满22个月前隆鑫地产决定信托计划存续满2年后不再存续，上述任一情况发生的，隆鑫地产应清偿隆鑫地产和其下属公司对信托计划的借款本息（如有），并由隆鑫地产决定信托计划以清算项目公司或受让信托计划持有的项目公司股权或收购项目公司非现金资产。信托计划终止日前，隆鑫地产必须完成上述工作以保证信托计划正常清算。

（2）如信托计划存续届满22个月前隆鑫地产决定信托计划存续满2年后不再存续的，隆鑫地产应首先清偿隆鑫地产和其下属公司对信托计划的借款本息（如有），并溢价受让信托计划项

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下非现金资产，受托人有权要求隆鑫地产以下列价格中孰高者溢价受让信托计划项下非现金资产：①资产评估价值；②信托计划本金金额×（1＋13%×2）＋信托计划应承担的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）。

（3）上述股权收购价格或非现金资产的收购价格均需经基金投委会指定的专业评估机构评估确定。有关评估值的计算遵从以下原则：

①对已销售的物业，销售收入按实际发生额计算；

②对未销售或持有物业，若市场评估有充分的估计基础的，按照市场评估的价格进行收购，否则按评估时最近三个月可比物业销售价格的85-90%计算，且原则上不低于项目成本；

③对已发生的成本，按实际发生额计算； ④对尚未发生的成本，按评估值计算；

⑤评估值应充分考虑按中国相关法律法规计算的预提土地增值税、企业所得税、项目管理团队奖励等费用。

4.3.4.2非正常退出

如所投资项目出现停工停建、重大事故、遭遇自然灾害等危机事项，导致信托计划存续期间项目无法实施的，受托人有权要求隆鑫地产以投资额为基数，以约定溢价率（不低于20%/年，期限包含信托计划投资过渡期）收购信托计划所持该项目公司所有股权。

因隆鑫地产原因（含隆鑫地产法定代表人变更、隆鑫地产未履行所承诺的义务等情形）导致本信托计划终止的，受托人有权要求隆鑫地产以信托计划本金规模为基数，以约定溢价率（不低于20%/年，期限为信托计划实际存续年限）收购信托计划持有的所有资产。

4.3.5担保措施

4.3.5.1为保证隆鑫地产按照信托合同第8.5.1款、第九条约定履行补足义务和按照信托合同第7.6.2款履行收购义务，隆鑫控股有限公司、隆鑫控股有限公司实际控制人涂建华分别向受托人提供连带责任保证。

4.3.5.2为保证隆鑫地产按照信托合同第8.5.1款、第九条约定履行补足义务和按照信托合同第7.6.2款履行收购义务，隆鑫地产或其下属公司应以各自持有的项目公司股权向受托人提供质押担保。

4.4信托利益的计算和分配

4.4.1信托利益是指受益人依其信托受益权享有的财产利益。受托人以现金形式向优先受益人分配信托利益。

4.4.2信托计划财产收入构成：

（1）借款利息、项目公司的分红及其他收益；（2）信托计划持有股权退出获得的溢价；（3）其他依法可归属于信托计划的财产。

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4.4.3信托计划终止时受托人根据信托计划财产收入计算出优先信托年净收益率。信托计划年净收益率＝[信托计划财产收入－信托计划应承担的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）＋∑（每笔债权本金规模×一般受益权信托规模占比×债权年利率×每笔债权存续天数÷360）]÷﹙信托计划本金×信托计划存续天数÷365﹚。

注：

◆ 信托计划财产收入是指信托计划存续期间所获得的全部收入，但不含收回的贷款/投资本金，下同。◆ 信托计划应承担的税费和其他费用包括信托计划已支付的和尚未支付的税费和其他费用，下同。◆ 隆鑫地产根据信托合同8.5.1款、信托合同第九条约定在对优先受益人基础预期收益和信托资金、信托计划应承担的税费和其他费用进行补足时，应将资金划入信托计划财产专户，但该款项不视为信托计划收入，不计入信托计划财产之中。

4.4.4信托计划终止时，信托计划财产扣除其应承担的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）后按照以下顺序进行核算和分配：

（1）优先受益人信托资金；

（2）优先受益人未实现的基础预期收益；

（3）按同顺序分配（如有）：优先受益人浮动收益、浮动部分受托人报酬；（4）一般受益人信托利益。

上述核算分配顺序之中，前一项能够得到足额核算分配后始进入下一项的核算分配【但信托计划年净收益率≦12.5%时跳过第（3）项的分配】，直至核算分配完毕信托计划财产为止。如信托计划财产核算完毕后优先受益人基础预期收益率未达到12.5%/年的，则隆鑫地产有义务补足，直至优先受益人收回信托资金及按照12.5%/年计算的基础预期收益为止。

4.4.5优先受益人信托利益的计算和分配

优先受益人信托利益包括信托资金和信托收益。优先受益人信托收益分为基础预期收益和浮动收益，其中基础预期收益率为12.5%/年。

4.4.5.1优先受益人基础预期收益及信托资金的分配

（1）自信托计划成立之日起，优先受益人基础预期收益按日计算，日基础预期收益率＝年基础预期收益率÷365。信托计划存续期间，每自然12月15日为分配基准日，受托人于分配基准日后10个工作日内向优先受益人分配当期基础预期收益。

信托计划存续期内，如信托计划财产专户内的净现金余额【即信托计划财产专户内现金扣除截至该分配基准日信托计划应承担而尚未支付的税费和其他费用（不含浮动部分受托人报酬）后的余额，下同】不足以分配当期基础预期收益，由隆鑫地产于分配基准日前三个工作日内（含当日）向信托计划财产专户补足差额部分的现金及可能发生的汇划费用。信托计划获得现金收益后，受托人在确保能够向优先受益人分配当期基础预期收益的前提下，从信托计划财产专户向隆鑫地产退还其补足部分的现金。

（2）受托人于信托计划终止后10个工作日内向优先受益人分配信托资金及最后一期基础预

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期收益。如信托计划终止时信托计划财产专户内的净现金余额不足以向优先受益人分配信托资金及最后一期基础预期收益，由隆鑫地产于信托计划终止日前3个工作日内（含当日）向信托计划财产专户补足差额部分的现金及可能发生的汇划费用。

自信托计划终止日（含该日）起，不再计算受益人基础预期收益和浮动收益（如有）。4.4.5.2优先受益人浮动收益

4.4.5.2.1优先受益人浮动收益的计算

（1）当信托计划年净收益率≦12.5%时，优先受益人浮动收益为零。

（2）当信托计划年净收益率＞12.5%时，优先受益人浮动收益按如下方式计算：

优先受益人浮动收益＝优先受益人信托资金金额×（信托计划年净收益率－12.5%）×0.35×信托计划实际存续天数÷365。

4.4.5.2.2优先受益人浮动收益（如有）于信托计划终止后10个工作日内一次性分配。4.4.5.3信托计划终止时，如隆鑫地产未按照信托合同第8.5.1款约定按时、足额履行补足义务的，受托人将通过法律程序向隆鑫地产进行追索。就可向优先受益人分配的信托计划财产（按照信托合同第8.4款确定），受托人按照优先受益人持有的信托单位份额占信托计划项下优先受益权信托单位总份额的比例向优先受益人分配信托资金和信托收益。

4.4.5.4认购优先受益权的委托人交付的信托资金自到达信托计划财产专户日起至信托计划成立日（不含）期间，按同期中国人民银行规定的活期存款利率计算收益，受托人在首次分配信托收益时一并支付给该信托项下的优先受益人。

4.4.6一般受益人信托利益的计算和分配

隆鑫地产作为一般受益人，以其享有的全部信托利益保障优先受益人信托资金和基础预期收益的实现。隆鑫地产信托利益为信托计划财产扣除其应承担的税费和其他费用（含浮动部分受托人报酬）、优先受益人信托利益之后的余额，于信托计划终止时一次性分配（如有）。

注：

◆ 在计算信托计划年净收益率时所加计的部分金额【即“∑（每笔债权本金规模×一般受益权信托规模占比×债权年利率×每笔债权存续天数÷360）”】视为已向隆鑫地产分配的信托利益，在向隆鑫地产分配信托利益时不再分配，如该金额超过应向隆鑫地产分配的信托利益时，隆鑫地产应退还差额部分。

4.5信托计划财产承担的税费和其他费用

4.5.1受托人因处理信托事务所发生的费用由信托计划财产承担。受托人以其固有财产先行支付的，对信托计划财产享有优先受偿的权利。

4.5.2信托计划财产承担的税费

信托计划管理、运用和处分过程中产生的税费，如印花税、监管费等，根据实际发生金额核算，在信托计划财产中据实支取。

4.5.3信托计划财产应承担的其他费用，包括但不限于：

4.5.3.1信托计划发行、管理和终止清算过程中发生的管理费用（包括账户管理费、POS机

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手续费、信息披露费、文件制作费、资料费、邮递费、差旅费、财产清收变现费用等），据实支取；

4.5.3.2客户服务费用（即因信托计划的资金募集和存续期间内的客户维护而发生的费用，包括推介费、代理费、客户服务费、会务费、销售佣金、印刷费），以信托计划优先受益人信托资金总金额为基数，费率不超过2.5%，于第一个信托内据实支付；

4.5.3.3信托计划各类报告的审计费； 4.5.3.4律师费；

4.5.3.5直接向信托计划提供服务的工程监理、财务监理、管理顾问等第三方房地产服务机构的服务费等中介费用；

4.5.3.6保管费； 4.5.3.7受托人报酬； 4.5.3.8诉讼费、仲裁费； 4.5.3.9信托计划清算费用；

4.5.3.10依照法律法规可以列支的其他费用。

上述费用在信托计划财产中据实支取。信托计划存续期间，信托计划财产专户内现金资产不足以支付的，隆鑫地产应及时补足，信托计划获得现金收益后，在确保能够向优先受益人分配当期基础预期收益的前提下，受托人从信托计划财产专户向隆鑫地产退还其补足部分的现金。信托计划终止时，信托计划财产资产不足以支付上述费用的，隆鑫地产应及时补足。

信托计划提前终止的，已支取的费用不予返还。其中，因信托计划事务发生的审计费、律师费、第三方房地产服务机构服务费等中介机构费用标准，以受托人与上述相应机构签署的协议为准。受托人因违反信托计划文件约定所导致的费用支出，以及处理与本信托计划无关的事项发生的费用不得由信托计划财产承担。

4.6受托人报酬

受托人报酬包括固定部分受托人报酬和浮动部分受托人报酬。

4.6.1固定部分受托人报酬自信托计划成立之日起，以信托计划本金金额为基数，按3%/年的标准按日计算（日费率=年费率÷365），受托人可于每个自然的第四季度某一工作日收取该日所在信托的固定部分受托人报酬，于信托计划终止时收取最后一期固定部分受托人报酬。

4.6.2浮动部分受托人报酬为信托计划终止时信托计划年净收益率超过12.5%/年以上部分的10%，即：浮动部分受托人报酬＝信托计划本金金额×（信托计划年净收益率－12.5%）×0.1×信托计划存续天数÷365，受托人于信托计划终止时一次性收取。

4.6.3本信托计划财产专户的销户利息归受托人所有。4.7信托终止时财产的归属及分配

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4.7.1本信托计划终止时，将由外部审计机构对信托计划进行审计，受托人依据审计报告对信托计划财产进行清算。

4.7.2本信托计划终止时，信托利益归属于受益人。

4.7.3本信托计划终止时，信托利益以现金形式分配给受益人。

4.7.4受托人应在审计报告出具后10个工作日内，将清算后的信托利益划至受益人信托利益划付账户。

4.7.5受托人应于信托计划终止后10个工作日内做出处理信托事务的清算报告。受益人在信托计划清算报告发布之日起20个工作日内未提出书面异议的，受托人就清算报告所列事项解除责任。

4.7.6信托计划终止后，信托利益交付前，由受托人负责保管。保管期间的收益归属于代保管财产，保管期间的费用由代保管财产或由委托人/受益人承担。因受益人原因导致信托利益无法交付的，受托人按照有关法律法规等规定处理。

4.7.7信托计划如需通过变卖、拍卖或司法途径进行财产清收变现的，则信托计划顺延至信托计划财产全部清收变现后再进行终止清算、分配。

第五条 信托计划的推介 5.1推介期

本信托计划推介期从 2012年 月 日开始，至 2012年 月 日截止。受托人有权根据信托计划募集情况调整信托计划推介期限。

5.2信托单位：加入信托计划日，委托人交付的每壹元人民币信托资金为一个信托单位。5.3 推介机构

5.3.1 推介机构名称：百瑞信托有限责任公司

推介机构住所：郑州市郑东新区商务外环路10号中原广发金融大厦。5.3.2 推介机构简介：详见本说明书第二条。

5.4 受托人在保管银行处开立信托计划财产专户，认购优先受益权的委托人在签署信托合同时将信托资金付至信托计划财产专户。

5.5 推介对象

5.5.1信托计划的推介对象为在中华人民共和国境内的自然人、法人或者依法成立的其他组织(法律法规、规章禁止者除外)。

5.5.2本信托计划的委托人必须为合格投资者。5.6 加入方式

信托计划推介期内，委托人与百瑞信托签订信托合同并交付信托资金，自信托计划成立日起，即视为加入本信托计划。

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本信托计划项下单笔信托合同资金金额不低于壹佰万元；超过壹佰万元的，超过部分金额应为壹拾万元的整数倍。

5.7信托计划的成立

5.7.1同时满足下列条件时，本信托计划成立：

（1）推介期内，信托计划集合资金规模达到发行规模上限；或推介期届满，信托计划集合资金规模不低于发行规模下限；或推介期内，信托计划集合资金规模达到或超过发行规模下限，受托人决定提前终止推介；

（2）优先受益人信托资金规模占比不高于75%；

（3）隆鑫地产、隆鑫控股有限公司、涂建华向受托人出具承诺函；（4）受托人对委托人的合格投资者资格审核完毕。

5.7.2推介期满，信托计划未达到成立条件的，信托计划不成立；或推介期内，尽管信托计划达到成立条件、但受托人认为继续实施信托计划风险较大的，受托人有权决定信托计划不成立。受托人应在推介期满或受托人做出信托计划不成立决定之日后10个工作日内向委托人退还委托人已交付的信托资金，及该资金在信托计划财产专户所产生的银行存款利息（按中国人民银行活期存款利率计算）。资金退还完毕后，受托人就本信托计划文件所列事项免除相关责任。

5.8委托关系的确认

委托人与受托人正式签署信托合同并依照信托合同的约定向受托人交付信托资金，其委托行为得以确认，因此产生的信托关系在信托合同生效后生效。

5.9 成立通知

受托人自本信托计划成立之日起5个工作日内将成立情况以信托合同约定的方式告知委托人/受益人，内容包括信托计划本金金额、优先受益权信托单位总份额、一般受益权信托单位总份额、信托计划成立时间等。

5.10 受益权证明书

受托人在信托计划成立之日起30个工作日后开始向受益人发放受益权证明书，内容包括受益人名称、信托计划本金金额、信托单位份额等。

第六条 信托计划管理团队

本信托计划的投资与管理由房地产业务部门组成的信托计划管理团队全面负责。

李二东先生，金融学硕士，经济师，长期从事信托领域研究和实务操作，具备丰富的信托业务设计和管理经验。

籍仁孝先生，金融学硕士，多年任职于外资银行及信托公司资本运营相关部门，具备丰富的资本市场实践经验和金融理论沉淀。

史倩颖女士，法学硕士，法律职业资格，具备称职的信托产品设计和项目风险管理经验。

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第七条 法律意见书

受托人聘请河南豫都律师事务所对本信托计划的合法合规性进行审核，并出具《关于百瑞信托有限责任公司拟设立“百瑞宝盈206号集合资金信托计划（隆鑫地产信托基金）”的法律意见书》，结论如下：

百瑞信托有限责任公司作为中国银行业监督管理委员会批准的信托公司，具有设立本次信托计划的主体资格；拟设立的信托计划，未发现有违反我国现行法律、行政法规和规范性文件的情况，信托计划的实施不存在实质性的法律障碍。

第八条 风险揭示、防范和承担

见信托合同第十七条。

第九条 信息披露 9.1 信息披露方式

受托人以在受托人网站（www.brxt.net）上公布或委托人在信托合同中确定的方式进行信息披露。

9.2定期信息披露

9.2.1 受托人在本信托计划成立之日起每自然季度结束后20个工作日内制作信托计划资金管理的报告、信托计划资金运用及收益情况表以及其他必要事项说明，告知委托人和受益人，并存放受托人的营业场所备查。

9.2.2信托计划资金管理报告包含以下内容：（1）信托计划账户的开立情况；

（2）信托计划资金管理、运用、处分和收益情况；（3）信托经理变更情况；

（4）信托计划资金运用重大变动说明；

（5）涉及诉讼或者损害信托计划财产、受益人利益的情形；（6）信托合同和计划说明书约定的其它内容。

9.2.3信托计划保管人定期出具保管报告，由受托人存放受托人的营业场所备查。9.3 临时信息披露

信托计划存续期间，如发生下列事项，受托人将在知道该事项发生之日起3个工作日内向委托人和受益人披露，并在披露之日起7个工作日内向委托人和受益人提出受托人采取的应对措施：

9.3.1信托计划财产可能遭受重大损失；

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9.3.2信托计划相关交易对手的财务状况严重恶化； 9.3.3相关法律法规或监管制度发生重大变化； 9.3.4信托计划的担保方不能继续提供有效的担保；

9.3.5发生其他严重影响本信托计划目的实现或严重影响信托事务执行的事项。第十条 附则

篇3：百瑞信托简介

一、不动产投资信托的设立和法律性质

不动产投资信托在美国是受到税法的驱动而产生和发展的, 因此不动产投资信托的设立及其法律性质, 主要是由相关的税法制度来决定的, 而这些制度主要集中在美国的《国内收入法典》中。

依照美国《国内收入法典》sec.856的规定, REITS可以是一个满足特定条件的公司、信托或者其他类型的实体, 同时必须经过声明和检测之后才能成为法律意义上认定的REITS。从本质上来看, 它是一种通过投资于不动产租赁或者债券等获利的公司、商业信托或者是其他实体。区别于一般的商业信托和公司等实体, REITS设立的条件相当苛刻, 必须同时满足以下几项要求:1、必须有一个或多个受托人或者理事负责经营不动产投资信托, 其中至少有两人必须是独立的;2、信托受益权必须有可流通的股票予以证明, 证券法的限制和受托人维持不动产投资信托地位的努力, 都不会导致股票丧失转让性;3、第一年之后, 不动产投资信托必须不存在“接近持有”, 也就是, 一个纳税年度的整个下半年, 五个或少于五个的股东持有的份额不得超过50%, 而国内的养老金或者分红制基金, 则不被视为单个的个体, 不受限制;5、第一年后, 在一个纳税年度的最少335天内, 不动产投资信托必须被至少100个股东“广泛持有”, 也就是股东的人数不得低于100人。

除此之外, REITS还必须满足三个收入测试, 两个资产测试和一个分配测试。根据上述测试的要求, REITS的总收入额中, 至少有75%衍生自不动产自身的收益, 至少有95%来源于不动产自身收益以及其他任何形式的红利和利益。REITS总资产中, 至少有75%必须投资于不动产, 最多有25%可以投资于有价证券。最为重要的是, 适格的REITS必须满足90%的分配测试, 即每年分配给股东的红利, 必须占应纳税收入的90%以上, 只有在满足这一条件时, REITS的所得收入可以免纳所得税。

美国《国内收入法典》对REITS的设立规定的较为严格的法定条件, 其根本的目的在于促使REITS从事与一般的不动产公司相反的长期投资, 最大程度的平衡不动产市场的发展方向, 同时也尽可能使广大的中小投资者能够介入其中, 并获得长期稳定的投资回报。

二、不动产投资信托的税收制度

(一) REITS的联邦所得税

正如上文所述, 符合《国内收入法典》90%“分配测试”的REITS可以免于其自身应税收入的所得税。在联邦所得税层面, 情况确实如此, 由于能够扣除支付给股东的红利, REITS能够完全规避上述红利所对应的联邦所得税。

只有以下少数几种情况下, REITS所取得的收入, 没有以红利的方式支付给股东, 因而应当缴纳联邦所得税:1、REITS保留的资本收益;2、没有分配的一般收入;3、REITS选择为“终止赎回权财产”所产生的收入和利润;4、1374节选择的财产分配获得的收益;5、销售一般营业时间禁止销售的财产所获得收益, 100%征税 (禁止销售) ;6、REITS没有满足95%或75%收入测试时, 总收入应当纳税。7、如果REITS在收入赚取的当年度, 没有分配充足水平的收入, 应当缴纳4%的特许权税。

(二) REITS的州所得税待遇

美国的绝大多数州有关REITS的税收制度, 是依照联邦所得税制度来设计的, 或者干脆直接适用联邦法律。因而, 除了极少数的几个州有不同于联邦法律的直接规制REITS立法外, 绝大多数州均依据联邦法律规定支付给股东的红利允许在缴纳所得税时予以扣除。

在很多州, REITS虽然避免了所得税的适用, 但依然受到建基于公司资本之上的特许权税的规制。该税是对REITS现有的特许权或者经营不动产业务的特许权所征的税。当然, 也有少数州则明确规定REITS豁免于所有形式的税收, 而其他的州则专门针对作为商业信托的REITS的特殊规则。基于上述各州对REITS所规定的不同制度和规则, 投资者如若尽量减少州所得税或者是特许权税对其收益额的影响, 一项详细的创造性的税收筹划是必须的。

三、不动产投资信托股东的税收制度

(一) 美国国内股东的一般规定

REITS的股东的收益, 主要来源于不动产投资信托以及代表资本免税利润的常规分红中获得的红利和资本收益。REITS所获得的收益中用以支付给股东的红利是无需缴纳所得税的, 但是分配给股东的红利被视为由股东掌握的长期的资本利得, 这一资本利得收入作为股东收入的一部分, 是股东个人所得税的应纳税额。

另外, REITS除了分配红利给股东外, 它还频繁的超过其当年度收入和利润的总额分配现金给股东。因为作为某种非现金扣除和十分显著的不动产贬值的结果, REITS的现金流量经常超过它的净收益总额。而超出不动产投资信托收入和利润总额的分配, 从本质上看都意味着向股东返还其投资的资本。在这种情形下, 股东必须相应的减少它在REITS中的股票份额, 才能使其占有的股票份额的余额与资本返还后的资本余额相一致。而如若作为资本返还的分配额超出股东的股票份额的减少, 则视为股东获得了超出其资本分配的资本收益。这样的收益是应当缴纳所得税的。

而至于各州的REITS股东所得税法律, 均以联邦法律为蓝本, 将不动产投资信托股东获得的不动产投资信托红利, 视为资本收益, 应当且只有在股东所在的州才能被征税。

(二) 美国国内股东的免税——养老金计划

REITS分配给股东的红利应当被视为股东的资本收益而缴纳所得税的规则, 在养老金计划投资于REITS时, 不再适用。也就是说, 养老金计划作为REITS的股东所分配到的红利, 应当被列为特殊项目而不需缴纳股东所得税。

这是因为, 养老金计划被视为一种“导管”实体, 它的功能仅在于传导利益, 将它作为REITS股东获得的红利, 传导给所有参与养老金计划的美国公众, 而其自身则并不因此获得相关利益。根据受益主体承担纳税义务的原则, 养老金计划由于不从股东红利分配中受益, 因而也就不能作为股东红利的纳税主体。而养老金计划之所以可以被视为“导管”实体, 是因为当一个REITS被一个或都个养老金计划所支配时, 如果不将其视为“导管”实体的话, 该REITS将无法通过“5/50”规则, 即如上文所述的, 5个或少于5个的股东持有的份额不得超过总额的50%。

当然, 并不是所有的养老金计划都被视为“导管”实体而免除股东所得税义务的。REITS分配给养老金计划的红利, 只有在该养老金计划持有不动产投资信托10%的股份权益的情况下, 或者一家养老金持有25%的不动产投资信托份额, 或者多家养老金持有超过50%的份额时, 它才不需承担分配所得红利的所得税义务。

(三) 外国股东的所得税

REITS的税收制度中, 有关外国股东的所得税问题是最为复杂的, 因为在美国《国内收入法典》中存在着一些专门针对非美国公民的基本规则。就外国股东从不动产投资信托所获得的分配收益的种类来看, 主要包括红利、资本收益、资本返还收益、转让REITS份额收益以及REITS债券收益。根据不同的分配收益总类, 美国《国内收入法典》规定了不同的适用于外国股东的特殊规则。

1、红利

外国股东从REITS获得的红利, 一般被认为是股东投资于公司法人实体所获得资本所得, 其所得税的规则适用一般的公司红利分配的税收规则, 即将不动产投资信托视为美国公司法人, 其所支付给外国投资者的红利, 需要按照规定扣除30%的税收。当然, 如果外国投资者不将其持有的REITS份额所获得的红利视为来源于美国的收入, 它就可以不再美国进行所得税纳税申报, 它也没有这样做的义务。因为外国股东来源于美国的REITS红利所得, 有可能已经在其母国缴纳了所得税, 为了避免双重征税, 免除这些红利收入在美国的纳税义务, 是完全正确的。

值得注意的是, 上述涉及外国股东所得税的一般规则, 经常会被美国与其他国家所签订的税收协定所否定和修正。根据许多国家与美国所签订的旨在避免双重征税的税收协定, 外国股东的所得税征税比率都会低于本国股东, 有的甚至完全免除。例如, 美国与英国、日本和瑞士的税收协定, 就将征收率从30%降低至15%, 而一些重要的所有者权益所得的征税比率则更低。另外, 美国与荷兰以及美国与加拿大的税收协定则将养老金计划所获得的红利收益免税, 或者免除这些国家机构投资者的所得税。

通过上述的税收协定我们应当看出, 财政部对不动产投资信托支付给外国股东的红利, 在所得税问题上, 其基本的立场是继续征税, 但是在互惠的基础上也不排除降低或免除特定国家股东的纳税义务。但值得注意的是, 为吸收更多的外国投资者, 美国的不动产信托投资机构正在从事一场与财政部的斗争, 以求在与其他国家订立或者续订协定时, 能够完全去除30%扣除率的规定。因为只有这样的税收优惠, 才能使得更多的外国股东投资于美国不动产投资信托, 促进和推动美国不动产及金融市场的发展。

2、资本返还

正如上文所说, 由于诸如不动产贬值等非货币性的损失, 不动产投资信托经常在同一年度内向外国股东分配的红利超出所有信托收入和利润的总和。这种红利分配已经超出了不动产投资信托所得收益的范围, 在实质上被看作是一种资本的返还。而获得资本返还分配的股东就应当相应的降低它在不动产信托投资中的相应份额。只有当所有股东份额的减少与资本返还分配相一致时, 此种分配才是免税的, 而如若资本返还分配的数额大于降低的份额, 则意味着外国股东获得了一定的资本利益, 这样的收入是应当纳税的。

但是, 针对外国股东适用的规则的特殊性在于, 法律明确要求不动产投资信托应当就分配给外国股东的红利, 至少按照10%的征收率征税。而外国股东获得的资本返还分配, 经常被作为股东红利而被强制征税10%。此时, 外国股东只能申请美国国税局税收返还。

3、通过不动产投资信托的资本利得

如果处理资产, 不动产信托投资可能产生资本收益, 并可以随后选择分配给它的股东。如果分配给外国人的话, 不动产投资信托必须扣除资本利得的35%。

另外, 不动产投资信托的资本收益分配与美国的对外商业贸易被认为有力的连接在一起, 并因而在“分店利润”规则下, 受制于第二层次的税收。公开的情况是, 许多美国税收协定可能禁止或者限制了美国对“分店利润”的征税能力。再次, 详细的对每个条约的审视, 对于从事这个问题的研究是必须的。

4、不动产投资信托股份 (份额) 的出售

一般的规则规定, 非美国股东出售不动产信托股票, 被视为出售美国的不动产权益, 在“FIRPTA”税收条款下, 在美国出售不动产权益被视为出售者正在从事美国的交易或者商业, 因而它受制于美国税法。为了补充这一规定, 从非美国股东处购买股份 (份额) 者必须扣除销售价格总额的10%。

篇4：百瑞源观光生态示范园区简介

百瑞源枸杞观光生态示范园区简介

百瑞源枸杞观光生态示范园区由宁夏百瑞源枸杞产业发展有限公司筹建，是我区首家集现代农业技术推广、千年枸杞养生文化展示、休闲观光、餐饮等生态旅游为一体的观光景点。百瑞源枸杞观光生态示范园区位于西夏区镇北堡，占地1065亩，其中标准化枸杞深加工厂区、休闲餐饮区、旅游购物区共占地95亩；生态农业示范区占地970亩，生态农业示范区内集中展示了鲜食枸杞、黑枸杞、宁杞7号、宁杞菜1号、宁杞5号、宁杞1号等枸杞品种。游客可以在基地内体验宁夏枸杞采摘、枸杞基地管理等种植过程，参观先进的百瑞源枸杞深加工生产线、研发与检测实验室，品尝富有地域特色的枸杞养生佳肴，在百瑞源枸杞养生馆内采购枸杞系列养生产品等。

百瑞源枸杞观光生态示范园区建成后，将与中国枸杞馆遥相呼应，成为重点展示和宣传宁夏枸杞产业和枸杞养生文化的文化旅游景点，并逐渐形成以中国枸杞馆与百瑞源枸杞观光生态示范园区为中心，辐射百瑞源枸杞养生馆，形成以弘扬枸杞养生文化带动百瑞源品牌文化，使百瑞源品牌文化既具有历史文化沉淀又具有时尚性。企业发展的同时，将带动宁夏枸杞产业的发展和人民群众脱贫致富。

篇5：苏州百瑞谱制冷设备有限公司简介

原龙海建工集团中央空调设计部，创立于1990年，得益于国内经济的飞速发展与国际贸易的迅速增长，与2010年发展壮大为苏州百瑞谱制冷设备有限公司。从事中央空调工程、中央热水工程、中央新风工程、空气能热泵、地源热泵空调、地源热泵系统、冰蓄冷系统的设计、安装与售后服务。是华东地区暖通行业具有自主研发、设计大型暖通系统与产品的公司。

历经20余载的不断学习、汲取国内外本行业先进技术和产品设计经验，通过过反复的研究和实践，公司在低能耗暖通领域积累了丰富的经验。在水冷机组，多联机、数码多联机、变频控制系统，数码涡旋压缩机系统，可调节冷媒控制系统，中央热水、集中供暖等领域的能耗控制独树一帜。本公司同时自主研发SCM单片机控制系统、RMS远程监测系统、RCS远程控制系统、FADS故障自动调试系统等一系列自动控制系统。可以远程监侧、控制系统运行,或通过3G终端对系统运行状况了如指掌,大大减少了企业用工人数和运行成本。

本公司为商业用户、工业生产、酒店和宾馆以及别墅设计中央空调、通风设备和空气净化系统。为超市、食品加工、物流配送定制冷库、保鲜柜。同时本公司为客户设计如汽车空调、车载冷库、货轮保鲜冷库、花束保鲜、电动汽车空调、潜艇空气调节系统、船舶空气调节系统。目前与苏州大学合作研发智能传感器系统；与AMD、英特尔、谷歌、富士康、华硕等全球领先企业携手，提供能效高、低污染的解决方案。

公司在半导体制冷领域的研发处于领先地位。半导体制冷产品由于体积小、重量轻、无噪音、高效率、低耗能。广泛应用于汽车空调、空气除湿、饮水机、电脑、变压器和大功率元器件降温，也应用于如超音速飞机、导弹，雷达，卫星等航天器、军工产品的急速降温、升温和恒温系统。

自创立以来，全体员工本着锐意进取，不断创新的精神，不断在空调的尖端领域进行开拓创新，在商业需要和工业需求，公共场所或是民用建筑，致力于提供可靠的产品、卓越的质量和反映迅速的服务。

苏州百瑞谱制冷设备有限公司

TEL:0512-66677721

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