浅析房地产企业筹资风险及控制措施

浅析房地产企业筹资风险及控制措施（通用8篇）

篇1：浅析房地产企业筹资风险及控制措施

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浅析房地产企业筹资风险及控制措施

浅析房地产企业筹资风险及控制措施

摘 要：近年来，中国房地产企业取得飞速发展，房地产企业具有投资周期长、投资规模大等特点。中国房地产大规模建设需要高额的资金投入，房地产企业的投资与开发过程中，除了企业的自有资本金之外，主要依赖债务融资。对房地产企业的融资现状进行分析，并提出如何完善中国房地产企业的融资策略，加强房地产企业的融资风险规避，通过系统性的融资策略的实施和融资风险控制体系的完善，缓解房地产企业的债务压力，提高企业融资效率，降低企业融资成本，促进房地产企业的健康发展。

关键词：房地产企业；融资风险；问题；对策

中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）07-0146-02

引言

近年来，房地产企业迎来了中国城镇化建设和房地产行业的大发展大繁荣时期，这对房地产企业而言是十分难得的机遇。当前，房地产企业依旧面临巨大的资金需求。房地产企业为了筹集资金，在进行企业投融资的过程中，存在许多的问题和风险，制约了企业的融资效率提升，造成企业巨大的融资成本，给房地产企业的健康发展带来巨大的危害和隐患。同时，由于国家对于房地产行业进行调控，从融资、税收方面对房地产发展进行了一定程度的“挤压”，这就使得房地产市场受到了诸多的制约。本文通过对当前房地产企业的债务融资的现状进行分析，探讨房地产企业如何应对债务融资所存在的风险，建立风险预警机制和财务风险防范控制系统，探索多元化的房地产开发融资渠道，促进房地产企业的持续经营和发展壮大。

一、房地产企业融资现状及其存在的问题

（一）融资渠道单一

近年来，房地产企业的建设资金的主要来源是银行贷款和其他借款，银行贷款多是具有短期贷款行政，商业银行的贷款多是中短期的最新【精品】范文 参考文献

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贷款，但是房地产项目开发多是长期经营，周期性较长，因此，房地产企业缺乏长期稳定的资金来源，严重制约了企业融资能力，带来巨大的流动性风险。近年来，随着政府货币政策的收紧，对房地产企业债务融资的监管力度加大，传统的债务融资渠道变得十分艰难。过多地依赖于银行贷款借贷融资，导致房地产企业的市场化融资程度低，房地产企业对资本市场的利用程度不够，难以满足房地产企业融资能力的提升和建设规模的扩大的需求。导致房地产企业缺乏长期稳定的资金来源。

（二）融资结构不合理

融资结构是反映企业的债务和股权之间的比例关系，融资结构对企业的偿债能力和再融资能力具有很大的决定权。通常而言，企业的负债率不应该高于50%，企业的长期负债与短期负债也应该达到一个合理可控的比例。但是，目前房地产企业的负债率已经高达60%以上，严重超过合理线，另外，企业的长期负债造成企业的财务成本不断增加。财务成本的不断增加严重制约了房地产企业的发展能力提升。融资结构的不合理，给房地产企业造成巨大的财务风险。

（三）中小房地产企业非正规融资渠道占据主导地位

在房地产行业当中，中小房地产企业由于缺乏资信级别，企业缺乏抵押资产，企业的融资成本过高等因素，制约了企业的银行贷款的活动。许多中小房地产企业的融资方式转向民间借贷，采用许多非正规的融资渠道获得企业的建设资金。非正规渠道一般是通过小贷公司、民间借贷、短期拆借等方式，通过高额利息来维持企业运转。但很明显，房地产开发项目往往都持续数月，大的项目或者还会持续数年。短期的资金来源是不能与长期的资金需求匹配的，否则带来的风险极大。非正规的融资渠道占据企业的主导地位，给企业的融资带来巨大的风险，一旦房地产存在滞销情况，会带来企业资金的周转问题，造成资金链断裂，使企业出现资不抵债的严重财务问题。

（四）融资受调控与政策影响较大

随着中国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，前些年，中国房地产市场出现了“过热”的现象，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策，无论是开发贷款，还是个人按揭贷款，最新【精品】范文 参考文献

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均受到了一些限制。这样给房地产企业的资金安排带来了很多限制，而这些政策方面的风险是企业难以预见和控制的。房地产业是一个资金高度密集型行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。这种政策上的风险，给很多开发企业特别是中小房地产企业带来的影响是巨大的。

二、房地产企业债务融资风险规避的思考

（一）拓展融资渠道

近年来，中国在房地产企业的投融资方面做出了积极探索，尝试多元化投资形式，推动房地产企业的投融资的市场化操作，吸引资本进入房地产建设投资领域，拓宽房地产开发的筹资渠道，吸引战略投资者加大房地产开发的投资，积极吸引包括境外资本在内的各类社会资本，实现中国房地产企业的融资的多元化。如充分利用银行贷款、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托、上市融资、租赁融资等。目前一些具有实力的开发商在境外上市，也是拓展融资渠道的重要思路。

（二）科学合理地安排融资结构

房地产企业在经营的过程中无论其资金多雄厚，其资金终究是有限的。因此，企业必须进行科学的财务管理，积极地采取负债经营的方式，利用好财务杠杆，扩大企业的投资规模，但是企业在进行负债经营的时候，必须充分考虑企业的财务风险。房地产项目投资具有投资期限长、投资规模大、投资回报率等特点。房地产企业的融资多属于长期债务，因此，企业必须对自身的资产负债结构进行充分的衡量，保证企业的财务风险得到有效控制。利用企业的资产负债率指标，科学的衡量自身的偿债能力以及再借债能力。当前，房地产企业的负债占资产的比例高达60%以上，企业的负债比例过高，对企业的经营和投资具有巨大风险隐患。企业在利用自有资本金的同时，利用部分资本金用于偿还企业贷款的本息。其次，企业可以利用债务重组的方式进行资产的偿还债务，当前，中国房地产企业的投资规模十分巨大，房地产企业可以在保证自身偿还能力前提下，通过降低企业资产负债率，合理的调整企业的融资结构，促进房地产企业的融资风险的降低。

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（三）强化房地产企业债务融资的风险意识

房地产企业的快速发展和债务融资的不断增加，给房地产企业带来巨大的融资风险。房地产事业的快速发展是在社会主义市场经济条件下推进的，因此，房地产企业的发展必须应对内外部环境的复杂变化，保证房地产建设成果与预期目标的相一致。当前房地产建设投资规模扩大和技术要求越来越高，给企业带来巨大的财务风险、技术风险以及安全隐患。因此，房地产企业在债务融资的过程中必须提高风险意识，对企业融资的风险进行科学的评估，正确地看待债务融资风险，理性地预防风险的发生并采取积极的措施应对融资风险，从而有效地提高债务融资的正效应，降低债务融资的负效应。

房地产企业在加强投融资改革，推动多元化融资方案的过程中，企业应该加强对资本市场、法律和政策环境以及风险环境的充分认识，积极适应内外部的环境的变化，因为这些会给房地产企业经营带来巨大的市场风险。因此，房地产企业在进行投融资体制改革的同时，应该注重企业财务风险分析预警机制的建立和完善，从而对防范和控制房地产企业的融资风险发挥关键作用。首先，企业应该建立和完善融资风险控制流程。加强对房地产企业投资、借贷、担保等重大财务事项的审批程序，建立房地产企业财务风险管理制度，加强对融资风险的识别、评价以及监督，建立有效的融资风险处理机制，对企业的融资风险进行专项审计。其次，构建房地产企业融资风险预警的指标体系，对房地产企业的资产和融资风险进行有效控制，提高风险的预警和控制，从而消除企业融资风险。再次，企业应该实施全局性的融资风险控制体系，加强对企业的融资风险和财务风险的分析预警，建立融资信息和项目业务信息的一体化，保证企业筹资管理的规范化和高效化，促进企业资金管理和控制的有效性，加强对房地产企业资金的全面管理和监督，提高融资效率。

（四）推进投融资改革，实施多元化融资方案

为了降低房地产企业的债务融资的风险，房地产企业应该科学部署推进投融资体制的改革，实施多元化的企业融资方案，有效地吸纳多方资金，实施房地产企业融资的方式多元化，采用多种融资工具的有效组合，从而有效地改革房地产企业的资本结构，提高企业的融资

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效率降低企业的融资成本。在房地产开发的实际操作过程中，企业应该结合项目具体情况，混合搭配多种融资方案，通过改善房地产企业的投融资环境，积极培育适合房地产企业进行股权融资和债务融资的市场化融资主体，进而推动房地产企业融资效率的提升，降低企业融资成本，实施多元化融资方案，能够有效规避企业融资风险。

结束语

资金是企业的“血液”，是企业赖以生存和发展的首要经济资源。从历史上来看，若干的企业破产，不是不能盈利，而是缺乏足够的资金来维持运营。房地产作为资金密集型行业，对于资金的需求更加迫切，合理地组织资金、安排资金更加重要。基于中国房地产发展的实际情况，房地产开发与金融的关系极为紧密，短平快的操作模式对融资要求极高。为了解决房地产企业的融资风险问题，房地产企业应该完善自身的融资风险管理，加强对投融资体制的改革，创造良好的房地产投融资环境，建立市场化、多元化的融资渠道。提高对资本市场的利用效率，选择合适的融资组合。房地产企业在融资的过程中，应该遵循市场规律，积极主动地转变经营方式和投资方式，提高房地产企业融资效率，降低企业的融资成本，规避企业融资风险，促进房地产企业持续经营和健康发展。

参考文献：

[1] 白建平.房地产企业融资渠道研究[J].财经界，2010，（1）.[2] 倪智勇.浅析房地产企业融资策略和融资风险控制[J].新会计，2010，（1）.[3] 李素红，周维升，陈立文.房地产开发企业融资风险的研究现状与展望[J].企业经济，2010，（1）.[责任编辑 吴明宇]

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篇2：浅析房地产企业筹资风险及控制措施

房地产投资、信贷规模的持续增长、商品住宅的热销和价格的不断攀升使得房地产企业在过快膨胀过程中，风险控制意识不够，使企业面临较大的财务风险。因此，本文主要从房地产企业财务管理的角度，浅析房地产企业的开发投资风险及防范措施。

房地产投资、信贷规模的持续增长、商品住宅的热销和价格的不断攀升使得房地产企业在过快膨胀过程中，风险控制意识不够，使企业面临较大的财务风险。因此，本文主要从房地产企业财务管理的角度，浅析房地产企业的开发投资风险及防范措施。

一、房地产企业财务管理的特点与现状

房地产开发企业是指进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。

由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的高达90%，作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润自然吸引许多房地产开发公司的参与。本文对房地产企业的财务管理特点及现状作简要分析如下：

1、资金筹集数额大、管理周期长，房地产企业财务缺乏预算和管理意识

房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一项巨额资金的投入过程。此外，其开发过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金。目前很多房地产企业的财务管理工作缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的层面，而没有真正有效地将财务分析工具利用起来。

2、投资决策难度高、开发风险大，房地产企业财务管理不规范，控制能力差

在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。此外，房地产开发的调整能力差，缺乏灵活变动性，进一步加大了投资决策的难度，使房地产行业投资面临着较大风险。资金管理跟不上，开发房地产企业财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。这些都严重影响了房地产企业财务部门的控制能力。

3、房地产企业财务涉及面广、形式多样化

一般来说，房地产开发需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，开发活动涉及面广，因而反映出的财务关系也很复杂，而多种财务关系带来的财务形式也是多种多样的。

4、成本管理工作繁杂，责任大，而房地产企业财务对其重要性重视不足

在不同的房地产开发项目中，各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，这一特点决定了其与其他企业之间的各种预收预付、应收应付款项等较一般企业更加频繁和复杂，承担的风险与责任也更大。很多企业忽视了财务部门的成本管理优势，在房地产企业财务thldl.org.cn的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，致使整个房地产企业财务管理的成本核算无从做起。或者是只强调财务部门加强成本核算，而没有调动企业内部各职能部门进行全面成本管理。

二、房地产企业财务风险的主要成因

（一）房地产企业财务风险

财务风险作为一种信号，能够全面综合反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险决策。

（二）房地产企业财务风险的主要成因

1、房地产企业财务---开发项目质量管理欠缺

在项目建设中，涉及的部门较多，还有许多行业标准，这都加大了开发项目质量管理的难度与风险。项目的工程建设质量虽容易监控，但项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量。除此以外，由于房地产和政策性风险很容易凸显。因此，对房地产企业项目质量的管理成为使某个项目成功的基本前提。

2、房地产企业财务---负债金额巨大

房地产开发的特点决定了其筹资金额巨大，而虽然其也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本相当低，大量的开发资金都来源于借贷，而有些企业根本没有自有资本。近年来，我国房地产贷款增长率持续偏高，并且远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。有些房地产企业为了使项目上马，在所谓高回报利益的驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险。

3、房地产企业财务---利率与市场变动

由于通货膨胀等的影响，一旦货款利率发生增长变化，必然增加公司的资金成本，从而

抵减了预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。

与此同时，房地产项目的市场定位往往也成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响。

4、房地产企业财务---盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。一些企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是想尽办法向外借款，在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，但往往是使原有的风险进一步扩大化，一旦“链”中的一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。

三、房地产企业财务风险的控制措施

（一）房地产企业财务建立健全财务管理制度，规范财务行为

房地产企业财务管理人员要主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个开发经营全过程的财务管理制度，并在实践中注意根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

（二）房地产企业财务加强成本控制和项目开发管理

一般来说，房地产企业的成本包括开发成本及之后各个环节的成本，并且构成复杂，持续时间长。对成本的控制和监督可从这几个方面入手：第一，加强成本核算；第二，严格控制管理费用支出，并加强工程预算管理；第三，及时了解尽可能全面的信息，避免房地产上游行业的风险传导。

在项目开发管理方面，由于涉及许多行业标准，开发管理要求把这些知识要素综合起来，为实现项目目标，应用系统的观点理论和方法对开发项目进行的决策、计划、组织、控制和反馈进行协调管理活动。

（三）房地产企业财务加强房地产投资的资金管理

资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要统筹安排、合理调度，把资金用活。首先，在房地产企业的融资过程中，企业应选择多元化的融资渠道，将企业内部融资，与企业外部融资有效地结合起来；其次，在房地产开发过程中，企业还应加强资金的计划管理和调度，建立多元化的资金信息的反馈系统与资金报表制度；最后，企业还须认真做好房屋销售的市场行情的调查，准确无误地核算出房屋的销售成本，积极稳妥地做好资金回收工作。

（四）房地产企业财务创新财务管理方法，提高财务控制能力

网络财务极大地拓展企业的财务管理能力，提高企业的财务管理质量，增强财务人员的工作效率和企业的竞争力。随着知识经济的发展，必须要搞好企业自身的财务管理，搞好资金管理、提高资金利用率、加强成本管理、降低消耗、提高经济效益。

（五）房地产企业财务定期检查与考核，适时进行财务分析与监督

企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率。而且要加强投资项目的风险分析和方法性研究。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。

（六）加强房地产企业财务人员素质的修养与提高

篇3：浅析房地产企业筹资风险及控制措施

一、资金活动中的主要风险

资金活动是指资金流入与流出企业, 以及资金在企业内部流转的总称, 包括筹资、投资和资金运营等活动。作为现代企业, 应当科学确定投融资战略目标和规划, 建立和完善严格的资金授权、批准、审验等相关管理制度, 加强资金活动的集中归口管理, 明确筹资、投资、营运等环节的职能权限和岗位分离要求, 定期或不定期地检查和评价资金活动情况, 落实责任追究制度, 确保资金安全和有效运行。根据资金活动的特点, 企业资金活动主要存在如下风险:

1.筹资决策不当, 引发资本结构不合理或无效融资, 可能导致企业筹资成本过高或债务危机。

2.投资决策失误, 引发盲目扩张或丧失发展机遇, 可能导致资金链断裂或资金使用效益低下。

3.资金调度不合理、营运不畅, 可能导致企业陷入财务困境或资金冗余。

4.资金活动管控不严, 可能导致资金被挪用、侵占、抽逃或遭受欺诈。

二、筹资活动中的关键控制点及控制措施

筹资活动是企业资金活动的起点, 也是企业整个经营活动的基础。通过筹资活动, 企业取得投资和日常生产经营活动所需的资金, 从而使企业投资、生产经营活动能够顺利进行。

1.提出筹资方案控制环节。这个环节的控制目标是筹资方案可行性论证。一个完整的筹资方案包括筹集资金、筹资形式、利率、筹资期限、用途等内容。一般由财务部门根据企业经营战略、预算情况与资金现状等因素, 提出筹资方案, 然后进行筹资方案的可行性论证。

筹资方案环节的控制措施主要是对筹资方案进行科学论证。一是进行筹资方案的战略性评估。主要评估筹资方案是否符合企业整体发展战略, 控制企业筹资规模, 防止因盲目筹资而给企业造成沉重的债务负担。二是进行筹资方案的经济性评估。主要分析筹资方案是否符合经济性要求, 是否以最低的筹资成本获得了所需的资金, 是否还有降低筹资成本的空间以及更好的筹资方式, 筹资期限是否经济合理, 利息、股息等水平是否在企业可承受的范围之内。如筹集相同的资金, 选择股票与选择债券方式, 就会面临不同的筹资成本;选择不同的债券种类或者期限结构, 也会面临不同的成本。所以企业必须认真评估筹资成本, 并结合收益与风险进行筹资方案的经济评估。三是进行筹资方案的风险性评估。对筹资方案面临的风险做出全面评估, 并有效地应对可能出现的风险。比如, 若选择债权方式筹资, 其按期还本付息对于企业来说是一种刚性负担, 带给企业的现金流压力较大;若选择股权筹资方式, 在股利的支付政策上企业有较大的灵活性, 且无需还本, 因而企业的现金流压力较小, 但筹资成本也是比较高的, 而且股权筹资可能会使企业面临较大的控制权风险。所以企业应在不同的筹资风险之间进行权衡。

2.筹资方案的审批环节。这个环节的控制目标是选择批准最优的筹资方案。企业应当对筹资方案进行严格审批, 重点关注筹资用途的可行性和相应的偿债能力。

筹资方案环节的控制措施:一是分级授权审批制度, 重大筹资方案应当按照规定的权限和程序实行集体决策或联签制度, 任何个人不得单独进行决策或擅自改变集体意见, 保证决策的科学性。二是按不相容职务分离控制制度, 例如筹资方案的拟订与决策岗位应当分离。三是控制企业的资产负债率, 充分利用资金的杠杆作用。

3.制定筹资计划环节。这个环节的控制目标是制定出切实可行的具体筹资计划, 科学规划筹资活动, 保证低成本、高效率筹资。企业应根据审核批准的筹资方案, 编制较为详细的筹资计划。

制定筹资计划环节的控制措施主要是根据筹资方案, 结合当时经济金融形势, 分析不同筹资方式 的资金成本, 正确选择筹资方式 和不同方式的筹资数量, 制定出具体的筹资计划。现代企业的筹资渠道有银行借款、发行债券和发行股票等。采用银行借款和发行债券筹资, 应当对利率风险、筹资成本、偿还能力以及流动性风险重点关注。采用发行股票筹资, 应当对发行风险、市场风险、政策风险以及公司控制权风险重点关注。

4.实施与执行环节。这个环节的控制目标是保证筹资活动正确、合法、有效的进行。

实施与执行环节的控制措施:一是根据筹资计划进行筹资。二是签订筹资协议, 明确权利义务。三是按照岗位分离与授权审批制度, 建立岗位责任制, 明确有关部门和岗位的职责、权限, 确保办理业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。各责任人有义务正确履行岗位责任。例如与筹资有关的各种款项支付的审批与执行。四是做好严密的筹资记录, 发挥会计控制作用。

无论采用银行借款、发行公司债券或发行股票进行筹资, 公司都应设立专门机构负责起草方案, 经董事会、股东大会授权取得有关政府部门的批准文件后, 公司各部门在各自的职责范围内整理发行材料, 不得由一个人或一个部门办理筹资业务的全过程 。例如由公司证券部门负责联络中介机构 , 与券商订债券或股票的承销协议, 直至发行完毕取得资金;有关筹资合同、协议等法律文件必须经有权批准筹资业务的人在各自的批准权限内批准。例如筹资60万元以下的借款计划由公司经理审批, 筹资60-100万元以上的借款计划由公司董事会集体审批, 100万元以上的借款计划由公司股东大会审议批准。企业财务部门要加强审查筹资业务各环节所涉及的各类原始凭证的真实性、合法性、准确性和完整性。

发行股票的应设立股东名册。发行记名股票, 详细记载股东姓名、所持股份等。发行不记名股票, 应记载股票数量、编号及发行日期。发行公司债券, 应设立公司债券存根簿, 详细记载债券持有人的姓名、取得债券的日期及债券编号、债券票面利率、债券还本付息的期限和方式等资料。

5.筹资活动的监督环节, 这个环节的控制目标是保证筹集资金的正确有效使用, 维护筹资信用。企业 应当严格按照筹资方案确定的用途使用资金。

筹资活动的监督环节的控制措施:一是严格按照确定的用途使用资金。二是监督检查, 督促各环节严密保管未发行的股票、债券。三是监督检查, 督促正确计提、支付利息。四是评价筹资活动过程, 追究违规人员责任。筹措的资金到位后, 必须对筹措资金使用的全过程进行有效控制和监督。首先, 筹措资金要严格按筹资计划拟定的用途使用, 由于市场环境变化等确需改变资金用途的, 应当履行相应的审批手续, 严禁擅自改变资金的用途。其次, 确保 资金的合理有效地使用, 防止资金被挤占、挪用, 实际工作中可以对资金支付设定批准权限。

筹资活动的监督检查应由企业内审人员进行, 重点检查筹资业务相关岗位 及人员的设置情况, 筹资业务授权批准制度的执行情况, 筹资计划的合法性, 筹资有关的文件及相关资料是否真实、合法、准确、完整等等。发现重大问题应写出书面报告, 及时向有关领导汇报, 以便及时采取措施, 加以纠正和完善。

篇4：浅析房地产企业筹资风险及控制措施

关键词：融资风险 控制措施 融资渠道 融资结构 预警机制

引言

房地产业属于资金密集型产业。房地产开发项目投资金额巨大，资金占用周期较长，仅靠企业的资本金投入与自身积累，无法满足项目在资金数量与占用时间上的需求。因此，融资成为支撑房地产企业持续运营与快速发展的关键环节。同时，随着房地产企业融资规模的持续扩大，融资风险也在不断积聚，如不能及时采取措施防范和化解风险，将会引发企业营运过程中的重大危机，或使企业痛失发展良机，或使企业蒙受惨重损失，甚至危及企业生存。因此，对房地产企业融资风险的分析、识别与控制，也是融资工作中的核心内容。

一、房地产企业融资风险的外部因素分析

（一）宏观调控对融资的影响

自本世纪初我国房地产市场蓬勃发展至今，房地产业给我国经济发展注入了强劲动力与活力，但同时也造成一定的负面影响。中央政府出于平衡经济结构和控制金融风险的目的，多次对房地产业进行宏观政策调控。譬如，逐步提高房地产项目的资本金投入比例；逐步上调并维持针对房地产贷款的较高利率；逐步收紧房地产贷款的审批与发放；逐步加强对房地产贷款用途的限制与监管等等。迫使企业降低商业银行贷款在融资结构中的比重，迫使企业发掘其他融资渠道的潜力，迫使企业谨慎运用金融杠杆。如果不能及时适应宏观调控给融资环境造成的变化，企业将在融资过程中陷入困境，进而危及企业的持续经营。

（二）经济环境对融资的影响

房地产行业景气程度也会对房地产企业融资产生促进或阻碍的作用。如果房地产行业发展健康、运行平稳，并保持着良好的增长态势，那么企业的融资环境将趋向宽松与友善，融资过程也会相对顺利，金融机构将会愿意与房地产业保持密切与稳定的资金往来。但如果房地产行业发展停滞甚至萎缩，那么房地产企业的融资过程将会变得漫长而艰难，企业将会因筹措资金而疲于奔命。

二、 融资风险的内部因素分析

（一）融资结构失衡，负债比率偏高

房地产企业最常用和最主要的融资方式即通过商业银行获取贷款资金。商业银行系统为我国房地产市场发展、房地产企业运营和房地产项目开发建设提供了有力的资金支持与保障。在近些年来我国房地产价格持续攀升的大背景下，由于商业银行对房产抵押物的高度信任，以及贷款资金期限较长、规模较大、手续较简便，且不会削弱企业控制权等优点，致使房地产企业高度依赖商业银行贷款。过于单一的融资模式，导致企业融资结构失衡，资产负债率畸高，企业的偿债风险偏大。企业缺少均衡合理的融资结构，必然无法保障资金供给的安全与稳定。

（二）融资渠道狭窄，资金成本高企

目前我国房地产企业虽然具有股权融资、债券融资、信托融资、贷款融资、商业信用与商业票据等多种融资渠道，但除银行贷款与债权型信托以外，其他各种融资渠道由于自身局限性以及外部实施条件尚不成熟造成的限制，致使企业通过这些渠道获得资金规模较小或期限较短。企业获取资金的渠道仍然局限于银行贷款与债权型信托。狭窄的融资渠道严重削弱了企业在融资过程中的谈判议价能力，导致房地产企业获取资金的成本偏高。

（三）融资风险预警机制不健全，风险无法预控

房地产开发经营对资金需求密集，对融资依赖性较强，融资风险必然成为房地产企业重大风险源之一。如要有效地防范融资风险，确保企业持续稳健发展，就必须建立完善的融资风险预警机制。但是，现阶段某些房地产企业却只注重追求利润，而忽略对风险的防范和预警。由于缺乏健全的风险预警机制，房地产企业一旦出现融资风险将会导致事态迅速失控，轻则损害企业声誉与财产，重则危及企业生存。

三、房地产企业融资风险控制措施分析

房地产企业在融资过程中面临着内外多重风险，想要真正解决房地产融资的紧迫现状，就需要企业在内部寻找原因，充分发掘融资管理的潜力，努力完善风险防范和控制措施。

（一）积极拓展融资渠道，实现融资方式多元化

在市场经济体制正在不断完善的新形势下，房地产企业必须进一步开拓融资渠道来满足自身发展对资金的渴求。⑴大型房地产企业可通过充实项目储备，提高企业自身资金实力和经营管理水平，积极争取上市融资。通过上市直接融资，提高企业自有资本率，降低资产负债率，还可通过增发、配股、可转债等方式，为企业的持续发展提供资金支持。⑵中小型房地产企业则可充分利用典当渠道，将企业拥有的闲置资产置换为企业急需的后续发展资金。典当渠道具有灵活便捷的特性，可作为银行信贷融资的拾遗补阙，为房地产个人投资和中小企业融资提供资金支持。⑶利用资产证券化（ABS）进行房地产项目融资。ABS属于表外融资，既可以改善企业资产负债状况，减少流动性风险，又可以提高资信等级，降低筹资成本，增加融资成功率。

（二）努力优化融资结构，降低融资成本

企业应根据自身的运营情况和财务状况，优化完善融资结构，提高资本的利用效率，降低资产负债率，争取做到布局合理、统筹兼顾。企业应根据不同的融资方案采取合适的融资结构，还要对融资期限、融资成本，以及融资机会等予以充分考虑，在尽可能保持企业最佳控制权的同时，寻求最佳的融资结构，努力争取将综合融资成本降到最低水平。

（三） 建立和完善融资风险预警体系

建立和完善融资风险预警体系，是房地产企业控制融资风险的重要方式。具体而言，就是利用房地产企业的管理资料、财务资料，以及市场营销资料等，辅之以各类数据模型和财务分析方法的运用，以对房地产企业的融资风险进行预警与防控。融资风险预警机制可以重点处理以下四个方面：⑴为风险预警设立一个目标，确定管理对象的状态和风险范围；⑵量化融资风险，以方便科学考察；⑶对风险成因进行分析，形成风险防范策略的思路；⑷依据企业对风险的偏好程度，确定资本运作主体不同时风险效用值的情况，从而做出相应对策。

四、结语

在当前形势下，房地产企业只有不断开拓融资渠道，选择适宜的融资途径，实现融资方式多元化，才能突破单一融资模式的局限性；通过优化融资结构，建立和完善房地产企业的融资风险预警体系，才能有效地预测和防范风险，妥善地维护企业持续稳健的发展。

参考文献：

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[4]谢冬娇.宏观调控下房地产开发企业的多元化融资策略[J].辽宁经济.2010；3

篇5：浅析房地产企业筹资风险及控制措施

和控制措施

在2012年2月10日召开的全局实施安全风险管理动员大会精神和集团《关于实施安全风险管理，制定<管理岗位风险管理责任制手册>、<作业岗位安全风险卡>的通知》(沈铁地产发【2012】8号)，进一步强化安全管理风险意识，加强安全风险控制，提升安全风险应急处置能力，全面启动并实施管理岗位风险管理责任制手册和作业岗位安全风险卡管理，其指导思想和主要内容是，通过实施安全风险管理，增强安全风险的防范意识，构建安全风险的防控体系，达到强化安全基础、最大限度减少或消除安全风险、确保铁路安全的目的。全面推行安全风险管理，对于做好新形势下的铁路安全工作，深入推进铁路科学发展、安全发展意义重大。

一、安全风险管理的内涵

（一）风险、风险管理含义

1、风险的含义

风险大致有两种定义：一种定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则强调风险表现为损失的不确定性。若风险表现为不确定性，说明风险产生的结果可能带

来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性，属于狭义风险。企业在实现其目标的经营活动中，会遇到各种不确定性事件，这些事件发生的概率及其影响程度是无法事先预知的，这些事件将对经营活动产生影响，从而影响企业目标实现的程度。这程在一定环境下和一定限期内客观存在的、影响企业目标实现的各种不确定性事件就是风险。

企业风险，指在未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。作为铁路运输企业旗下的房地产企业与其他房地产企业面临许多相同的风险因素如：火灾、财产损失业务风险等传统风险以及市场风险、运营风险、财务风险等，还面临着作为运输企业下属企业所面临着特有风险如：营运线附近施工对营运线造成的风险、人身伤害风险等。面对这些风险因素，企业要实现其价值最大化、可持续发展和促进铁路的和谐发展目标就更应该关注风险，进行企业全面的安全风险管理。

2、风险管理的含义

风险管理，是一个管理过程，包括对风险的定义、测量、评估和发展因素应风险的策略。目的是将可避免的风险、成本及损失极小化。理想的风险管理，事先已排定优先次序，可以优先处理引发最大损失及发生机率最高的事件，其次再处理风险相对较低的事件。

作为铁路运输企业下属的房地产企业同一般的企业一样，也是透过辨识、衡量(含预测)、监控、报告来管理风险，采取有效方法设法降低成本；有计划地处理风险，以保障企业顺利营运。所以风险管理的步骤分为风险的辨识、预测和控制是企业风险管理的主要步骤。

（1）风险的辨识

风险辨识是风险管理的首要步骤。只有全盘了解各种风险，才能够预测可能造成的危害，进而选择处理风险的有效方法。

（2）风险的预测

风险预测实际上就是估算、衡量风险，由风险管理人运用科学的方法，对其掌握的统计资料、风险信息及风险的性质进行系统分析和研究，进而确定各项风险的频度和强度，为选择适当的风险处理方法提供依据。风险的预测一般包括以下两个方面：一是，预测风险的概率，二是，预测风险的强度。

（3）风险的处理

风险的处理常见的方法有主要有两种：一种是避免风险：消极躲避风险。比如避免火灾可将房屋出售，避免航空事故可改用陆路运输等。另一种是预防风险：采取措施消除或者减少风险发生的因素。例如为了防止水灾导致仓库进水，采取增加防洪门、加高防洪堤等，可大大减少因水灾导致的损失。

3、安全风险管理的含义

安全风险管理，通过识别生产经营活动中存在的危险、有害因素，并运用定性或定量的统计分析方法确定其风险严重程度，进而确定风险控制的优先顺序和风险控制措施，以达到改善安全生产环境、减少和杜绝安全生产事故的目标。

长期以来，铁路各级组织高度重视安全基础工作，而作为铁路多种经营的房地产企业虽然对于安全的要求没有一线运输企业特定的要求，而作为房地产企业生产的环节的安全有施工方负责，房地产企业主要是起到监督的作用，所以安全基础薄弱的状况始终没有得到根本解决。突出表现在：公司抓落实的能力不强，安全管理和现场作业控制较为薄弱；规章制度不够严谨、规范，管理职责不明确，尤其是项目大时候，施工家数多对于责任的划分不明确；施工队伍素质能力还有欠缺，对施工方安全教育欠缺。为了改变这种情况，要通过对风险因素的有效控制，进一步促进安全意识的强化、安全理念的提升和安全工作思路的优化，进一步促进各项措施的落实，最大限度地减少或消除安全风险。

二、推行安全风险管理的意义

（一）企业全面推行安全风险管理对企业发展战略的意义

当前，我国正处于全面实施 “十二五”规划，加快经济发展方式转变和经济结构调整，深化改革开放，着力保障、改

善民生，保持经济平稳较快发展，保持社会和谐稳定发展的重要历史阶段。国家对房地产企业的发展给予了政策但是同时对房价的打压对房地产开发企业也有着很深的影响，而作为“铁路”这个大家庭的一员享有其他房地产开发企业所没有的政策。铁路作为国民经济大动脉、国家重要基础设施和大众化交通工具，在整个国民经济体系中占据着举足轻重的地位，为了促进国家和谐稳定前提是确保安全，因为铁路安全问题，不仅关系到其自身的发展情况，也关系到人民群众生命财产安全；不仅关系到自身经济效益的发展，也关系到国民经济体系平稳较快发展和社会稳定大局；而作为铁路大家庭其中一个分子，做好安全工作，就是确保运输安全稳定，所以对企业发展战略具有很大的影响。

（二）推行安全风险管理对提升安全工作科学化水平的影响

自去年的高铁事故之后，把安全作为铁路的生命线，提出了 “安全生产大如天” “安全是铁路的 ‘饭碗工程’”，牢固树立 “三点共识”，把握好 “三个重中之重”等一系列安全管理新理念，而在国际上，许多国家已经从制度安排上着手建立以风险容量控制位中枢的相关风险管理框架。如美国萨班斯法案的实施，对在美国上市公司的治理和管理控制提出了更高的要求，该法案404条款规定了内部控制方面的要求和内部控制评价报告，这对美国企业内部流程梳理、加强财务投资监理、提高管理透明度等方面产生相当大的影响。推行安

全风险管理制度是一次从内向外的提升安全工作科学化水平的过程。

近一年来，全路强化安全管理，大力整治安全问题和隐患，创新安全管理理念和机制，解决了一大批安全突出问题，有力地强化了铁路安全工作。在这个过程中我们清醒地看到在过去的工作中许多安全生产的漏洞，风险管理的缺陷，以及是企业内部的制度机制还不完善。中央政府也越来越重视风险控制，将风险管理提高到企业管理重要位置。2006年，国务院国资委颁布了《中央企业全面风险管理指引》，对中央企业如何开展风险管理的基本流程、组织体系、风险评估等详细的引导。而铁路作为国民经济的支柱企业确立安全风险管理的新思路，从根本上提高铁路安全管理的科学化水平，才能最大限度地减少或消除安全风险，从而实现运输安全的长治久安。

（三）推行安全风险管理是企业提升全员、全过程安全控制能力的有效途径。

人的意识影响人的行为，安全意识只是一种安全愿望，职工要实现这种愿望，必须通过以自身的安全素质和技能为支撑的行为去实现。推行安全风险管理就是根据不同的岗位中自身的职责、权利、风险进行分析从而对在未来工作中的风险进行研判、预测、控制，故此，“无危则安，无损则全”安全是一种不发生损失或伤害的和谐的生产状态，而在整个生产的过程中人是这个过程的主导，所以安全风险管理其实

质就是防止事故，消除导致死亡、伤害、职业危害及各种财产损失发生的条件。而事故则是对安全生产过程失去控制的产物，事故的发生与人的不安全行为、物的不安全状态、不良的工作环境和安全管理上的缺陷息息相关。安全风险管理正是从风险管理的角度分析了事故的形成机理，揭示了事故的内在规律和本质根源。推行安全风险管理，有助于理清安全思路，找到安全管理的关键环节和安全工作的突破口，提高风险防范和事故预防与处置的能力；有助于全体干部职工将安全风险意识根植于思想深处，增强搞好安全生产的自觉性；有助于全体干部职工牢固树立安全共识，做到任何时候都把安全放到首位。

三、企业安全风险管理的基本流程和要求

企业安全风险管理不同于企业风险管理。它需要对企业各种风险进行统一、集中的识别、排序和控制，需要建立科学的安全风险管理流程，保证企业安全风险管理工作的有序性和有效性。为了更好实施企业安全风险管理我们可以借鉴全面风险管理的基本流程。

（一）收集安全风险管理初始信息

收集风险管理初始信息是企业安全风险管理的重要环节，其目的在于及时发现企业可能面对的各种风险为企业风险评估提供依据。

不同的风险，源于企业内外不同方面，而且随时随地都

有可能发生。因此，收集风险管理初始信息应该贯穿于企业所有的业务单位，每一个人的每一工作岗位，并且作为一项经常性工作。它要求企业有效地建立风险信息收集与管理的系统，广泛、持续地收集与企业各种风险和风险管理有关内外初始信息。

（二）进行风险评估

风险评估是指，在风险事件发生之前或之后（但还没有结束），该事件给人们的生活、生命、财产等各个方面造成的影响和损失的可能性进行量化评估的工作。也就是对收集到的安全风险管理初始信息和企业在从事经营活动中各项业务管理及其他重要业务流程进行安全风险管理评估，具体的包括安全风险识别、安全风险分析和安全风险评价三个步骤，其目的在于查找和扫描企业的安全风险，评价所识别出的各种风险对企业实现目标的影响程度和风险价值，给出风险控制的优先次序等。

（三）制定安全风险管理策略

制定安全风险管理策略，就是根据内外条件，对所识别出的各中风险，结合每一个工作岗位的特点，按照所给出的优先次序，围绕企业目标与企业的发展战略，确定风险偏好、风险承受度和风险管理有效标准、风险转移、风险转换、风险对冲、风险补偿和风险控制等风险管理工具，每个人有效的选择有效的风险管理工具规避自己岗位中所会出现风险，行之有效的对风险进行最大程度的规避。这是风险控制的首

要环节，决定着企业以后的经营中的安全生产。所以企业应该定期总结和分析所指定的安全风险管理策略的合理性和有效性，对不适合或者已经淘汰的风险管理策略进行调整和修正。

（四）提出和实施安全风险管理决策方案

提出和实施安全风险管理的方案是根据所指定出的安全风险管理策略，针对各种存在生产、经营中各类安全风险和各项重大安全风险管理策略的具体落实。这里面包括：提出和确定风险解决的具体目标、所需要的组织领导、所涉及的管理与业务流程、所需的条件、手段以及各种内控制度等，以及风险事件发生之前、之中和之后应该采取的具体应对措施（各类事故一旦发生所采取的应急预案）以及安全风险管理工具。所以制定的安全风险解决方案应该符合工作条件的具体实际，在坚持企业经营策略和发展战略的前提下，制定安全风险策略、安全风险控制与运行效率统一，既符合企业经济效益最大化的追求也要满足企业社会效益最大化的目标。

（五）安全风险管理的督促和改进

企业安全风险管理的重点是在于企业的生存发展中对安全风险的识别、分析与控制上。而且企业生存的环境是每天不断的变化，所以要让安全风险管理能够有效的在企业的发展中存在就必须建立对风险管理制度不断督促和改进。

为了加强安全风险管理的监督和改进工作，企业应该建

立健全安全风险管理工作自查、监督评价制度、报告制度和信息反馈系统，为改进和有效落实安全风险管理策略和风险管理解决方案提供保证。

四、提高安全风险管理水平的主要措施

（一）增强高层管理者应对安全事故能力和全员对安全风险管理掌握

企业安全风险管理的成败很大的程度上取决于高层管理者对安全风险管理认识和对风险偏好、处理风险事件的态度、方法和能力。这就要求企业的高层管理者对安全风险管理的掌握以及对整个公司存在安全风险的认识，树立科学的风险应对策略观，以确保履行其安全风险监控责任，引导企业安全风险管理文化的形成，推动企业安全风险管理系统的合理构建。同时，要加强对全员的安全风险管理的培训，让安全风险管理落到实处，不是变成一纸空文。

（二）塑造安全风险管理文化，增强全员安全风险管理认识

安全风险管理是一项全员参与的系统工程，所以需要以塑造企业安全管理文化，增强全员对安全风险管理意识支撑。安全风险管理文化是企业文化的一部分也是企业管理理念的重要组成部分，主要包括安全风险管理理念、安全风险控制行为、安全风险道德标准和安全风险管理环境这几个部分。所以在完成安全风险管理这个系统工程就必须倡导和强

化“全员的安全风险管理意识”，通过各种途径将安全风险管理理念传递给每一个员工，并内化为员工作业的行为准则。

（三）设立安全风险管理机构、构建安全风险管理组织体系

篇6：浅析房地产企业筹资风险及控制措施

序号

风险分析

安全措施

隔绝不可靠

①与该设备连接的物料、蒸汽、氮气管线使用盲板隔断，并办理《抽堵盲板作业证》。

②拆除相关管线。

机械伤害

办理设备停电手续，切断设备动力电源，挂“禁止合闸”警示牌，专人监护。

置换不合格

置换完毕后，取样分析至合格。

氧气不足

设备内氧含量达18～21％。

通风不良

①打开设备通风孔进行自然通风。

②采用强制通风。

③佩戴空气呼吸器或长管面具。

④采用管道空气送风，通风前必须对管道内介质和风源进行分析确认，严禁通入氧气补氧。

⑤设备内温度需适宜人员作业。

未定时监测

①作业前30min内，必须对设备内气体采样分析，合格后方可进入设备。

②采样点应有代表性。

③作业中应加强定时监测，情况异常立即停止作业。

触电危害

设备内照明电压应小于等于36V，在潮湿容器、狭小容器风作业应小于等于12V。

②使用超过安全电压的手持电动工具,必须按规定配备漏电保护器。

防护措施不当

①在有缺氧、有毒环境中，佩戴隔离式防毒面具；

②在易燃易爆环境中，使用防爆型低压灯具及不发生火花的工具，不准穿戴化纤织物；

③在酸碱等腐蚀性环境中,穿戴好防腐蚀护具

耐酸服

耐酸靴

耐酸手套

护目镜。

通道不畅

设备进出口通道，不得有阻碍人员进出的障碍物。

监护不当

①进入设备前，监护人应会同作业人员检查安全措施，统一联系信号；

②监护人随时与设备内取得联系，不得脱离岗位

③监护人用安全绳拴住作业人员进行作业。

应急设施不足或措施不当

①设备外有空气呼吸器、消防器材和清水等相应的急救用品；

②设备内事故抢救时,救护人员必须做好自身防护方能进入设备内实施抢救。

涉及危险作业组合，未落实相应安全措施

若涉及动火、高处、抽堵盲板等危险作业时，应同时办理相关作业许可证

施工条件发生重大变化

若施工条件发生重大变化，应重新办理《受限空间作业证》。

设备内遗留异物

篇7：浅析房地产企业筹资风险及控制措施

【课程背景】

关键点：营业税 土地增值税 营改增 企业所得税

国务院总理李克强日前指出，当前中国经济发展进入新常态，必须按下全面深化改革的“快进键”，今年要进一步深化财税、金融等重点改革，而作为税制改革的重点，按照既定要求，营改增在今年将基本实现全覆盖。

针对营改增扩围，国家税务总局局长王军日前在全国税务工作会议上表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。

针对房地产业面临的严格税制改革形势，中国房地产培训网特邀税务专家，提出深度应对方案，另总结了近几年房地产企业税务检查的典型案例，归纳了近几年来房地产业税企争议的焦点问题，对房地产企业所涉及的各税种，诸环节、分项目进行剖析，希望通过培训，讲解土地增值税的清算策略、房地产企业各税种纳税操作技巧，现场解答房地产企业在纳税操作中遇到的疑难问题。[2014年在成都、南昌、杭州、南京、厦门举办5期]

【培训收益】

1、通过学习，使学员掌握土地增值税清算的基本法规、清算程序和清算方法、税收优惠，土地增值税的纳税筹划技巧等。

2、通过学习，使学员掌握房地产开发产品的分类方法、成本核算方法、共同成本与间接成本的分配技巧，正确核算开发产品成本。

3、通过学习，使学员掌握收入确认的原则、方法，开发项目完工的标准，预售账款结转收入的时限，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。

4、了解房地产行业税收检查的重点及其应对策略。

【课程对象】

房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、会计事务所和各财务咨询公司的人员。

【专家导师】

刘老师：著名财税专家，高级会计师、注册会计师。我公司高级税务讲师，现受聘担任

世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。

出版有《房地产企业财税操作技巧》(第3版)、《土地增值税清算大成》(第2版)、《房地产企业财税操作难题精解》等房地产企业财税专著。

几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。

讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等。学员普遍反映、通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性;使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。

【培训内容】

一、“营改增”对房地产企业的影响及风险控制

1、房地产开发企业哪些业务应当缴纳增值税?如何选择增值税纳税人身份?

2、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税?怎样缴税?

3、营改增对房地产企业现时的影响?对房地产企业未来的影响?

4、房地产开发企业何时试行营业税改征增值税?如何做好“营改增”的准备工作?

二、严格征管下的土地增值税专项检查风险控制要点

1、怎样确认房地产销售收入总额?合同面积与实测面积不一致如何确认销售收入总额?

2、计算土地增值税的“扣除项目金”包含哪些?怎样计算允许扣除的房地产开发费用?

3、土地增值税清算时，契税是否可以计入取得土地使用权所支付的金额，契税可否计算30%的附加扣除额?

4、土地闲置费可否计入“房地产开发成本”?在计算土地增值税时可否扣除?

5、计算土地增值税时，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除?企业没有借款费用的，“房地产开发费用”是否按照5%扣除?

6、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策?

7、房地产开发企业出售保障性住房是否应预缴土地增值税?

8、以土地或房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠?对房地产开发企业有何特殊规定?

9、土地增值税清算时可否将不同类型的房地产综合计算缴纳土地增值税?

10、向个人支付的拆迁补偿款凭何种凭证扣除?

11、扣留施工企业的质量保证金没有发票可否扣除?

12、怎样确定土地增值税的清算项目?应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分?

13、房地产企业怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税?

14、房地产企业销售普通标准住宅如何定价可以降低土地增值税?

15、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么差异?

16、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆、商厦，怎样操作可以降低税费支出?

17、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出?

18、房地产企业转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税?

19、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税?

20、新办房地产企业如何确定“筹建期”?

21、搞好土地增值税清算应注意哪些问题?

三、企业所得税后续管理要点及问题解析

1、怎样划分开发产品的成本核算对象?开发产品计税成本核算应当遵循哪些程序?

2、开发产品的直接成本怎样核算?共同成本、间接成本应当怎样分摊?

3、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些?

4、开发项目的营销设施建造费怎样核算?在计算土地增值时可否扣除?

5、在开发项目内建造的邮电通讯、学校、医疗等设施当地政府部门给予经济补偿后的差额应怎样进行税务处理?

6、怎样核算不同类型房产的成本?

7、安置动迁用房支出怎样进行税务处理?

8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本?

9、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁?房地产企业可否销售利用人防工程建造的车库?应当怎样妥善处理?

10、开发产品完工后，再发生成本费用应当怎样处理?

11、房地产企业怎样避免与施工企业工程决算久拖不决?

12、何谓开发产品已经完工?怎样确定成本核算终结日?怎样正确处理开发成品“完工”与计算应纳税所得额的关系?

13、房地产企业以扩股方式取得土地使用权的，怎样进行会计核算?

14、企事业单位、个人以分房为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的，房地产企业怎样确认收入?

15、其他企事业单位、个人以分红利为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的应当怎样进行税务处理?

16、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本?

17、房地产企业以地换房方式取得房产的，怎样确定房产的成本?

18、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入?

19、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样进行税务处理?

20、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税?

21、房地产企业视同销售业务税收政策有何变化?相关资产的计税基础怎样计算?

22、企业所得税汇算清缴时，出包工程因未办理工程结算而未取得全额发票的可否预

提成本?应注意哪些问题?

23、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，房地产企业怎样正确计提折旧?

24、企业购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的怎样进行折旧或摊销?

25、房屋、建筑物等固定资产在未提足折旧前推倒重置的怎样进行税务处理?

26、房屋、建筑物等固定资产进行改扩建怎样计算计税成本，怎样计提折旧?

27、股权投资的股息、红利所得怎样纳税?股权投资损失可否在税前扣除?

28、股权投资转让损益怎样纳税?新政策有何变化，长期挂账的股权投资转让损失可否扣除?

29、投资企业撤回或减少投资的怎样进行税务处理?

30、何谓资产损失?企业资产损失在企业所得税前扣除的原则?

31、国家税务总局2011年第25号公告对资产损失税前扣除有何重大变化?

32、以前未扣除的资产损失怎样进行税务处理?

33、税务机关怎样对企业的资产损失进行监督管理?

34、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除?建立股权激励机制形成的支出可否扣除?

35、企业为员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费怎样扣除?怎样征收个人所得税?

36、职工因公出差补助、误餐费补助是否计入工资总额，可否税前扣除?是否征收个人所得税?

37、职工福利费的开支范围是什么?如何在税前扣除?

38、企业工会经费和职工教育经费怎样在税前扣除?

39、企业确因工作需要为职工购置的工作服可否税前扣除?

40、企业自有房产装修费如何在税前扣除?

41、企业的业务招待费税前扣除怎样计算，计入什么科目?

42、职工的“五险一金”怎样在税前扣除，是否计征个人所得税?

43、企业发生的公益性捐赠支出可否扣除?范围是什么?

44、企业广告费和业务宣传费税前扣除的条件是什么?

45、企业赞助支出可否扣除?

46、企业与生产经营有关的手续费及佣金支出怎样在税前扣除?境内境外有何区别?

47、企业借款费用怎样在税前扣除?资本化的要求是什么?

48、怎样证明“不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的利息准予税前扣除”?

49、售后回购业务如何进行税务处理?

50、融资性售后回租业务如何纳税?房地产企业怎样利用这项政策扩大融资渠道?

51、何谓“混合投资”?如何利用混合投资业务扩大融资渠道?

52、税法对防止资本弱化有何规定?

53、企业因投资者未在规定期限内缴足其应缴资本额而发生借款其利息应有谁来承担?

54、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除?

55、“统借统还”的利息怎样扣除?对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收营业税?

56、企业对外进行股权投资发生的借款利息可否在税前扣除?

57、企业取得的国债利息、地方政府债券利息、中国铁路建设债券利息、证券投资基金利息在税收上有何区别?

58、企业股权收购怎样可以享受特殊性税务处理?

59、企业债务重组怎样操作可以递延纳税?

60、企业资产收购怎样可以享受特殊性税务处理?

【费用说明】

【主办单位】中房商学院

【时间地点】2015年3月14-15日 成都(详见报到通知)

【培训费用】3800元(含培训费，资料费、午餐费)食宿代订，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

篇8：浅析房地产企业筹资风险及控制措施

房地产企业是一个较为特殊的行业, 是我国20世纪80年代中期后发展最为迅速的行业之一, 是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业, 具有生产周期长、投资额度大、市场风险大、政策调控风险大的独特特点, 因此其企业资产负债率也远远高于其它行业, 财务风险也高于其他行业。所以, 深入分析和研究当前我国房地产企业的财务现状及其所存在的风险, 做好财务风险的防范与控制, 有助于帮助我国房地产企业更快更好的发展。

1 房地产企业财务风险的形成原因

1.1 财务预算管理薄弱

房地产企业是典型的资金密集型行业, 具有前期投资大、资金回收慢、开发周期长等特点, 而且项目调整能力差。很多开发商盲目的投标、拿土地使用权, 认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业的经济效益, 而没有从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率对要开发的项目作细致的财务预算分析, 无形中增加了项目的投入, 降低了企业的经济效益, 加大了房地产企业的财务风险。

1.2 项目经营过程忽视理财管理

部分房地产企业, 只注重工程的进度和质量, 忽视了财务部门的事中监督职能, 没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙, 没有针对自己企业的特点进行成本管理, 忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用, 致使项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费等的管理处于无序状态, 这导致成本管理工作与财务预算偏离差大, 增加了企业的财务风险, 影响了企业的经济效益。

1.3 财务管理人员素质偏低, 财务管理意识淡薄

现在有很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制, 要么疏于管理。而这些企业的财务人员似乎只是在做些登记账簿的工作, 没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时, 不少财务人员在房地产专业方面的知识相对缺乏, 财务管理意识淡薄, 房地产会计实务水平偏低, 很难担当起监管的责任。

1.4 缺乏对现金流量的科学管理

房地产企业开发建设过程包括征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段, 整个开发经营过程具有长期性的特点, 资金占有量较大、周转效率较低、变现能力较差。因此, 加强对现金流量的管理, 对一个房地产企业来说就显的至关重要。

我国房地产企业多属民营经济成分, 企业的现金流量管理观念相对弱, 很多企业内部各部门之间及企业与上级企业之间, 在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象, 造成现金使用效率低下, 现金的安全性、完整性往往无法得到保证。很多企业在经济效益良好的情况下, 盲目扩大生产规模, 资金管理水平低下, 加大了企业风险控制的难度。

2 房地产企业财务风险的控制措施

2.1 逐步落实财务管理预算化

全面预算是房地产企业的一种有效管理机制。通过建立有效的预算系统, 将非正常的经营活动控制在初发未发阶段, 减少企业的意外损失, 并通过实际运行与预算之间的比较和差异, 根据所反映出来的预算结果, 预测其中的潜在风险所在, 来分析、确定、制定和采取调整项目运行方向和措施, 以预先采取的风险控制措施, 达到规避与化解风险的目的。财务预算存在着许多方面的不确定因素, 这些因素对房地产开发企业投资项目的成败及企业的经济效益起着决定性的作用。

房地产企业财务部门应从项目预算和资本预算抓起, 从财务管理的角度对整个企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等各个环节作出细致的安排。首先, 在项目预算方面, 财务部门要对项目建设过程的各个方面进行全面预算, 严格执行财务预算方案, 提高开发项目决策的准确性, 减少投资决策的偏差给企业造成的损失。其次, 在资金预算方面, 财务部门应按照企业的整体运行情况, 对资金需求、使用计划等进行整体规划, 确立企业财务预算指标。再次, 财务部门要加强内控管理, 实行严格的考核制度, 充分发挥财务预算监督职能。

2.2 加强经营环节管理, 预防财务风险

房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动, 其对政治环境、经济环境和社会环境的反应比较迅速。因此, 房地产经营企业, 要加强对于投资项目的管理力度, 尤其是加强经营环节的管理, 对投资项目做出合理的分析与综合测评, 对运行方案进行多方的分析和验证, 全面评估其中可能出现的各种风险因素, 制定出切实可行的实施方案, 对整个项目做好风险控制与规避。

2.2.1 财务集中管理, 规避财务风险

为了提高经营效益, 降低经营风险, 确保财务安全, 房地产企业应在公司内实施财务集中控制, 强化财务管理功能。实行财务集中控制, 更利于公司内部财务目标的一致, 减少失误和风险等不良现象发生, 对于实现公司整体利益最大化具有较大的促进作用。

2.2.2 加强财会监督功能的发挥

对于房地产集团企业来说, 为保证各分公司经营活动的正常运作, 可以由集团公司通过委派财务主管等方式, 并赋予财务主管代表集团公司行使监督职权, 使集团公司的相关制度和规定得到落实, 对分公司可能发生的导致损失、危害投资人、债权人和职工利益等问题进行有效的监督。通过充分发挥有效的财务监督职能, 化解分公司经营活动中的财务风险, 也更利于房地产企业的财务管理。

2.2.3 加强财务指标分析, 做好财务预测

进行财务分析和监督的目的是为了降低成本, 取得更大的经济效益。房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率, 而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等, 进行财务指标分析, 准确的财务预测可以把风险降到最低限度, 有效地防范、抵御各种风险。

2.3 提高财务人员素质

提高房地产企业财务人员素质, 对于提高企业的经济效益、实现房地产企业的健康发展至关重要。因此, 房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养。首先, 通过各种形式开展相关人员的业务培训工作, 提高财会人员的业务水平, 使之能较好地适应不断出现的新问题和新情况。其次, 要特别加强相关财务人员的职业道德水平, 对于财务管理职能的充分发挥有着不可低估的意义。再次, 房地产企业可以通过定期的考试、考核, 引入竞争机制, 在财务工作中实现优胜劣汰竞争上岗的制度, 增强财会人员苦练内功加强素质培养, 为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

2.4 加强资金管理

房地产企业必须切实注重资金的管理, 制定合理的资金使用计划, 保证企业日益经营对资金的需要。做到合理安排资金调度, 压缩存货资金占用, 增强企业支付能力, 严格控制费用的支出, 提高所投资金的安全性和合理性, 加强资金运用管理。