浅析房地产项目成本控制

2022-09-10

房地产项目的成本, 是指房地产企业在开发经营房地产项目所发生的全部支出。通常包括:土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、销售费用、管理费用、财务费用和税金。显然, 加强项目成本控制与管理是房地产企业摆脱困境, 增加收入、提高经济效益的最有效手段, 并且也是影响企业生存与发展、竞争力大小的战略问题。

1 当前我国房地产项目成本控制存在的问题与不足

1.1 不重视决策阶段的成本控制

很多房地产商做策划报告仅仅是为筹集资金的需要, 这样导致了策划报告的可操作性大大降低。在收集材料的广泛性和代表性、分析计算过程的规范性、指标选择的合理性、计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。

1.2 不重视设计阶段的成本控制

开发企业普遍存在的一个错觉是:工程成本主要含在施工阶段的“一砖一瓦”中, 加强监控, 就可大量节约成本。另外, 设计单位往往从“技术上可行, 质量上可靠”出发, 对造价的控制意识不强。由于上述原因, 往往使施工图设计保守或不合理, 从而造成浪费。

1.3 不重视计划, 导致成本失控

首先, 长期以来房地产开发企业的生产经营没有长远规划, 往往使企业生产经营失去连续性, 甚至出现“断层”现象。其次, 由于年度计划的制定依据不充分, 又缺乏事后评估工作, 企业制定的年度计划的实用性差。最后, 由于普遍缺乏一个统一的协调和监控机构, 往往造成企业内部部门之间产生互相扯皮的现象, 使工期拖长, 导致项目遭受损失。

1.4 招标投标没有真正起到成本控制的作用

据统计, 目前房地产项目真正实施招投标的不足60%。其中很重要的一个原因就是施工单位投标的根据是各省市统一的《建筑安装工程预算定额》, 而不是企业各自的“内部单价”。因此, 企业不愿公开其报价, 项目招投标依然若隐若现未能全面登场, 没有起到成本控制的作用。

2 房地产项目成本控制的途径分析

2.1 项目立项阶段

进入项目立项阶段, 企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息 (包括所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等信息) 。在项目定位及预算上, 企业要充分考虑到这些信息, 可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本, 再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解, 并根据目标成本预测各项税费支出, 预订支出计划, 让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。

2.2 项目规划设计阶段

在搞好管理的基础上, 项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节, 一般应注意抓好以下几方面的工作。

(1) 项目设计委托时, 要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标, 特别要强调在保证工程质量的前提下尽可能从源头控制成本。

(2) 初步设计完成后, 房开企业要认真审查比对, 一看布局是否合理, 二看经济性是否合理, 比如建筑设计时尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑, 在环境配套上要做到经济实用、美观舒适, 不求奢华但求新颖。

(3) 施工图设计阶段, 这是控制工程成本最主要的一环。比如:在满足抗震及安全功能的前提下, 根据建筑体量尽量采用成本较低的结构形式;基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择, 避免在施工时出现超深或返工现象等等。在施工图设计完成后, 除了要提交设计审查部门外, 还要专门组织专业管理人员对施工图进行细致的审查, 避免不必要的损失及浪费。

2.3 招投标阶段

这个环节成本控制的难点在于标书制订, 重点在于评标。对施工单位资质应进行严格审查, 必要时应进行实地考察。此外还要注意: (1) 编制符合工程实际的标低价格, 依据项目施工图预算为基础进行编制。 (2) 合理使用固定总价、固定单价、可调总价的方式。对于施工工艺简单、工期短、工程量难以确定、现场相应的签证工作较多的项目, 采取成本加酬金的方式。 (3) 选择综合组织管理能力优胜的项目组织和项目经理。

2.4 施工阶段

调整审计模式还要增加监理方、工程部前期预审的环节。施工阶段涉及的费用比较烦杂, 如设计变更、现场签证及大量临时工程, 同时还会涉及到工程进度款的支付等。施工结算的成本控制工作主要包括。

(1) 编制成本计划和工作流程图, 落实管理人员的职能和任务。

(2) 熟悉设计图纸和设计要求, 对工程费用变化大的部分和环节, 作为重点成本控制对象。

(3) 对经济技术变更进行经济技术比较, 并进行预测和分析, 严格控制设计变更。

(4) 详细进行工程计量, 复核工程付款帐单, 严格经费签证。

(5) 做好工程施工记录, 保存好各种文件图纸, 特别是施工变更图纸, 为处理可能发生的索赔提供依据。

(6) 定期进行工程费用超支分析, 提出控制工程成本突破预算的方案和措施。

(7) 及时掌握国家, 省、市有关部门的各种定额和取费标注的变化。

(8) 注重合同签订、修改和补充工作, 着重考虑对项目成本的影响。

2.5 销售阶段

一般情况下, 房地产销售费用为房地产商品销售的2%~4%, 费用数额大, 对房地产开发利润的高低有直接影响。如何控制销售成本的关键取决于如何进行销售策划, 广告费用如何支出, 应根据项目规格大小、档次及所在地的经济条件等多种因素确定。21世纪是网络经济时代, 利用网络开展房地产营销是降低销售成本的有效手段。

2.6 竣工结算阶段

增加重复审计环节, 例如将我们的竣工决算审计调整为监理-工程部-预算部-设计部-首次外审-第二次外审的六次挤压过程, 来取代现在的一次审计完成的做法。单位工程结算的完成后实行相关控制部门会签制度, 在最终的成本控制环节让其发挥作用。最后是财务部门的财务决算, 系统的对项目从立项到竣工交接所发生的各项费用进行统计汇总、对比。

总而言之, 成本控制是目前竞争房地产市场的关键工作, 应引起企业界内的高度重视, 真正把成本控制这一关键性工作落实到行动上, 落实在具体的措施上, 让全员提高在行动的意识上, 为企业的竞争与发展做好所应尽的工作, 为企业创造更好的经济效益。

摘要：房地产业有效的成本控制, 已经成为提升企业竞争的核心来源, 成本控制是项目管理的重中之重。本文通过分析房地产开发项目全过程中各个环节的成本控制方法, 分析成本运作管理机制, 提供成本控制优化措施。

关键词：房地产项目,成本控制