房地产行业上市公司（精选十篇）
房地产行业上市公司 篇1
数据样本和指标体系选取
1.数据样本
本文以我国房地产行业20家A股上市企业为样本进行研究, 以其2012年度第一季度季报公布的财务数据为基础, 运用因子分析法对企业绩效进行综合评价。之所以选择上市房企作为研究样本, 主要是基于:第一, 证券市场为企业发展提供了一个很好的融资平台, 而能够在A股上市的房企很多都是行业的领跑者, 因此, 这部分企业的经营状况相对于整个行业的发展, 具有一定的代表性;第二, 证券市场作为一个开放的投融资平台, 一方面帮助上市房企融得发展所需资金, 另一方面也是证券公司等投资者的重要投资方向, 对上市房企的业绩进行综合判断和评价, 可以为投资者、债权人的决策提供部分依据;第三, 上市公司的信息披露相对完全, 且数据可信度较高, 这可为本文的实证分析提供必要基础。
本文以因子分析法作为分析工具, 选取12项财务数据构建指标体系, 以此评价各上市房企的经营绩效。因子分析是通过研究多个变量间相关系数矩阵 (或协方差矩阵) 的内部依赖关系, 找出能综合所有变量的少数几个随机变量, 这几个随机变量是不可测量的, 通常称为因子。然后, 根据相关性的大小把变量分组, 使得同组内的变量之间相关性较高, 但是不同组的变量相关性较低。各个因子间互不相关, 所有变量都可以表示成公因子的线性组合。因子分析的目的就是减少变量的数据, 用少数因子代替所有变量去分析整个经济问题。
2.指标体系选取
进行因子分析的第一步是要选取恰当的变量指标。评价指标的数量并不是越多越好, 但也不宜过少, 关键在于评价指标在评价中所起的作用。应该以“尽量少”的评价指标用于实际评价中, 因此, 兼顾指标的全面性和代表性是一个非常重要的问题。为了多角度反映样本企业的经营绩效, 本文从规模实力、盈利能力、偿债能力、成长能力和运营能力5个方面进行考虑, 综合选取评价指标。
兼顾到指标的选取原则和数据的可得性, 本文根据同花顺金融服务网 (http://www.10jqka.com.cn/) 提供的基本财务数据, 选取12个代表性指标进行分析。反映规模实力的指标, 包括资产总计 (X1) 、主营业务收入 (X2) ;反映盈利能力的指标, 包括净资产收益率 (X3) 、销售净利润 (X4) 、投入资本回报率 (X5) ;反映偿债能力的指标, 包括资产负债率 (X6) 、流动比率 (X7) 、速动比率 (X8) ;反映成长能力的指标, 包括营业收入增长率 (X9) 、营业利润增长率 (X10) ;反映营运能力的指标, 包括存货周转率 (X11) 、总资产周转率 (X12) 。
数据的预处理
本文所选取的12项评价指标中有正向指标和适度指标两种。适度指标, 包括资产负债率、流动比率和速动比率, 而其余均为正向指标。在分析之前, 应先将适度指标转换成正向指标。按照国际惯例和我国上市房企的实际情况, 资产负债率、流动比率和速动比率的适度值分别为:40%～50%、200%、100%。对于适度指标来说, 指标值并非越小越好, 也不是越大越好, 而是落在某个区间为最佳。为了将适度指标转化成正向指标, 对适度指标进行如下变换:
这里, xmax (j) =miax{xij}, xmin (j) =miin{xij};[Llj, L2j]为适度指标区间。
因子分析及结果讨论
1.因子分析
本文运用SPSS19.0进行因子分析。通过KMO和Bartlett球形度检验, 样本的KMO值为0.525, Bartlett球形度检验的近似卡方统计值为253.027, sig值为0。表明该问题适合做因子分析。通过SPSS软件对原始数据进行实证分析, 可以得到变量共同度表, 见表1。
变量共同度, 是表示各变量中所含原始信息能被提取的公因子所表示的程度。该值越高, 说明所提取的公因子对原始信息的解释度越高;反之, 则越低。由表1可知:除了X9之外, 其余指标的变量共同度均在85%以上。说明提取出的这几个公因子对各变量的解释能力是较强的。
通过对SPSS产生的总方差分析表进行整理, 可以得到各因子的方差贡献率和累计方差贡献率 (见表2) 。SPSS只提取前4个特征根大于1的主成分。F1的方差占有主成分方差的39.653%, 将近一半;F2的方差占有主成分方差的20.708%, 说明F1和F2是企业绩效因素中的更重要因素。前4个主成分的累计方差贡献率达到87.681%, 因此, 前4个主成分已足够描述样本企业的经营绩效。
从碎石图 (见下图) 可更加直观地了解哪些是最重要的因子。F1～F4具有较大的特征根, 说明这部分因子对企业绩效影响明显;其余因子对应的特征根普遍较小, 其影响并不明显。前4个因子的散点位于陡坡上, 而后8个因子散点形成了平台, 且特征根均小于1。因此, 最多考虑前4个公因子即可。
进行方差最大旋转后, 旋转后的因子载荷矩阵A= (aij) (如表3所示) 。因子载荷aij, 实际上就是公因子Fi和变量Xj的相关系数, 表示Fi对Xj的重要程度。通过这种量化分析, 可以更加明确因子的具体含义。
如表3所示, 因子F1在存货周转率和总资产周转率上的载荷分别为0.968、0.973, 明显高于其他变量。所以, 因子F1主要代表企业的营运能力;因子F2在净资产收益率、销售净利润、营业收入增长率和总资产增长率上的载荷较高, 分别为0.604、0.865、0.632、0.717。说明因子F2主要代表企业的盈利能力和成长能力;因子F3在资产负债率、流动比率上的载荷分别为0.843、0.909, 显著大于其他变量。说明F3主要代表企业的偿债能力;因子F4在资产总计、主营业务收入上的载荷分别为0.941、0.964, 远大于其他变量的系数。表明因子F4主要代表企业的规模实力。
SPSS已经计算出4个公因子的得分, 保存在fac_1～fac_4中。4个公因子分别从不同方面反映了样本企业的经营绩效, 但单独使用某一公因子并不能对企业绩效做出综合评价, 因此, 以各公因子对应的方差贡献率为权重, 计算如下综合统计量:
即:F=0.39653fac_1+0.20708fac_2+0.15322fac_30.0144fac_4
2.结果讨论
按照以上方法可以得到综合因子得分, 并求出各企业的排序, 结果见表4。
表4的排名, 表示的是2012年第一季度各上市房企的经营绩效比较情况。从表4可知:
(1) 营运能力方面。冠城大通表现最佳, 其F1得分为3.763, 远高于分居第二、第三的福星股份、荣盛发展和中天城投 (两者得分相同) 。运营能力方面的绝佳表现, 以及该指标在综合评价中的高比重, 为冠城大通在综合评价中拔得头筹奠定了基础。在营运能力方面做的最差的, 是首开股份、万通地产和保利地产。
(2) 盈利能力和成长能力方面。表现最好的是城投控股, 其F2得分为2.502, 远超紧随其后的苏宁环球、中天城投、中粮地产。这里值得注意的是, 苏宁环球和中天城投在盈利能力和成长能力方面的上佳表现, 使得他们在偿债能力、规模实力排名非常靠后的情况下, 仍分居综合排名第六、第八。而在盈利能力和成长能力方面表现最差的是云南城投, 再加上权重最大的营运能力方面表现也差, 综合绩效依旧垫底。
(3) 偿债能力方面。表现较好的是城投控股、福星股份、招商地产。虽然在比重最高的营运能力方面排名居中, 但在盈利能力、成长能力和偿债能力方面的极佳表现, 帮助城投控股稳坐综合排名第二。同样, 福星股份在盈利能力和成长能力方面表现几乎垫底, 但在其他三方面的优异表现, 使其依旧保证了其综合排名第三的位子。而招商地产的情况就不如前两者乐观, 尽管在偿债能力和规模实力方面均居第三, 但在比重较高的前两项指标排名靠后的情况下, 已经无法挽回其在综合排名上的平庸表现。在偿债能力方面垫底的是中天城投, 尽管其在规模实力方面表现也几近垫底, 但在盈利能力、成长能力以及运营能力方面的良好表现, 使得其在综合排名中依旧保持第八名的成绩。
(4) 规模实力方面。排名最好的依次为万科A、保利地产和招商地产。然而, 值得我们注意的是这三家房企虽然规模庞大, 但在综合排名方面却表现不佳, 分别位列第十、第十五以及第九, 而规模居中甚至于靠后的冠城大通和城投控股在综合排名上表现尚佳。可见, 即使在房地产行业资金需求规模如此大的行业, 庞大的规模也不一定能够为企业带来良好的经营绩效。
综合以上分析, 综合得分最高的依次为:冠城大通、城投控股、福星股份, 综合得分最低的分别为:云南城投、万通地产以及首开股份。
结语
本文通过因子得分, 比较样本中上市房企在规模实力、盈利能力、偿债能力、成长能力和运营能力五个方面的差异和优劣, 并按照综合得分, 分析所选企业的绩效排名, 了解该企业在行业中的地位。通过因子得分和综合得分对样本企业进行全面评价, 有利于多维度了解企业的发展状况, 较为准确地把握企业特点。
摘要：本文选取我国较具影响力的20家上市房企, 根据2012年第一季度季报中具有代表性的12项财务指标进行因子分析。根据因子得分状况, 多角度分析企业发展情况, 试图对企业绩效做出一个较为综合的评价。
关键词：房地产行业,上市房企,因子分析,绩效评价
参考文献
[1]张文彤.SPSS统计分析高级教程.高等教育出版社, 2004, 218~219.
[2]李丽, 楚湘华.基于因子分析钢铁行业上市公司绩效评价.深圳大学学报, 2009 (2) .
房地产行业上市公司 篇2
2014新年伊始，由专业机构评选出的地产策划/房地产行业领导品牌榜中榜之全国十大金牌房地产代理公司排名新鲜出炉，如下所示：
1.同策—领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影响力企业,同策房产咨询股份有限公司
2.易居中国—中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司,行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)
3.美地行—中国房地产十强综合服务商，国内精英型专业地产服务机构，上海美地行营销策划有限公司
4.世联地产—中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司
5.合富辉煌—最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业著名品牌,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司
6.思源经纪—苏州房产最具竞争力代理之一,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,北京思源兴业房地产经纪有限公司
7.华燕—于1995年,以线上线下服务相结合的房地产领域综合服务商,上海地产代理十强,上海华燕置业发展有限公司
8丽仁地产—最具影响力专业地产服务机构之一，项目金额达347亿，上海丽仁行房地产经纪有限公司
9.金网络— 中国最早成立的大型房地产综合顾问机构之一,十大房地产策划代理机构,北京金网络置业投资顾问有限公司
10.新景祥—中国最具规模的专业房地产服务公司之一,中国房地代理服务行业品牌,厦门新景祥投资控股有限公司
房地产行业上市公司 篇3
在宏观经济趋冷的大环境下，未来一段时间的房地产经纪行业很难再有过去那种粗放经营也能赚钱的好日子了。从行业发展的角度，这并非坏事。我们一直努力希望提高房地产经纪行业的专业能力和客户服务意识，在生意难做的时候，恰好能够倒逼行业质量提高。
这一轮中国房地产经纪行业的动荡和变革是从2014年上半年开始的。2015年初的时候，笔者曾经两次在本专栏撰文讨论行业发展方向的问题（2015年1月的《房地产经纪代理行业变革的方向》和2015年4月《房地产经纪行业的发展方向渐明》）。回头检视一年前这两篇专栏文章的预测，发现一个有趣的现象，那就是行业外资本的进入在形成房地产经纪行业寡头过程中并未起到很大的作用，行业内原来的大型公司扩张的速度相比而言反而更快一些，扩张的阻力似乎也相对更小一些。
正因为行业寡头的形成并不是十分顺利，所以小型房地产经纪公司仍然还是有足够的生存发展空间。而据笔者观察，很多小型房地产经纪公司也在积极思考和行动，寻找未来的发展方向。
大型公司最大的优势在其规模效应，缺少规模效应的小型公司的应对之策是采取抱团合作的方式。这两年笔者被拉进很多微信群，这些微信群的群友一般都是来自全国各地的小型公司的经纪人同行，他们在群里讨论最多的，一是联合筹建网络平台，二是组织专业培训。专业培训既包括基本技能的培训，更多的是客户挖掘和维护等方面的培训，也包括公司内部管理的经验交流。这说明小型经纪公司也非常明白正确的发展方向应该是苦练内功，从改善客户体验入手。
作为行业协会的从业者，笔者考虑更多的是行业协会如何顺应业内公司的发展需要，为会员公司提供更好的服务。
上述小型经纪公司抱团合作的主要形式往往是朝着成立公司性实体的方向，而笔者曾经撰文比较过行业协会和由若干企业联合发起的类商会性质的公司性实体的区别（见2015年2月本专栏文章《房地产经纪行业民间商会的发展路径》）。结论是：只要是公司性的实体，和协会就有本质区别，是无法替代行业协会发挥的功能的。
广州市房地产中介协会近年来努力吸引小型房地产经纪公司自愿入会，并顺应这些公司的需求，积极组织业内的交流学习和参观培训，也在切实探讨建立房源信息平台的可能性。在这个过程中，笔者感觉进一步努力的方向依然是提高房地产经纪行业对协会的认知度，因为长期以来协会给企业的印象还是“二政府”。相对于大公司而已，协会对小公司的作用其实更实际一些，因此协会的行动方向也应该更多地考虑小型房地产经纪公司的行动方向，并且让公司认识到协会的作用，进而利用好协会的行业服务和平台作用。
房地产行业上市公司 篇4
国内对企业绩效的研究已经比较成熟, 有对企业进行行业分类研究的, 也有从其他方面进行深入探讨的。对于企业绩效的分行业研究, 詹新寰 (2013) 对体育产业上市公司的绩效影响因素进行了实证研究, 得出营运资金指标对企业绩效的影响情况, 其中流动资产比、流动资产周转率对体育业上市公司绩效水平有显著的正向作用。贾伟、秦富 (2013) 以农业行业为案例从多方面因素出发分析了农业企业绩效的影响因素及其相关性的程度。罗立、牟琪 (2013) 从行业区域和公司年龄这两个差异上比较了其对财务绩效的影响, 从另一角度分析了企业绩效的影响因素。在对房地产行业的研究中, 贺晋等 (2012) 采用实证研究的方法研究了房地产企业绩效对企业资本结构的影响, 并得出企业会计绩效提高能够提升房地产企业对财务杠杆的利用程度。陈慧欣等 (2012) 研究了中国房地产上市公司的资本结构, 通过对六项影响因素的分析希望能提高企业资本结构状况。本文在前人研究的基础上, 将对房地产行业的企业绩效影响因素进行分析和比较。并据此提出下列假设:
H1:房地产行业上市公司的资产结构对公司的绩效有正相关影响。
H2:房地产行业上市公司的公司规模对公司的绩效有负相关影响。
H3:房地产行业上市公司的盈利能力对公司的绩效有正相关影响。
H4:房地产行业上市公司的经营能力对公司的绩效有正相关影响。
H5:房地产行业上市公司的成长能力对公司的绩效有正相关影响。
H6:房地产行业上市公司的偿债能力对公司的绩效有正相关影响。
本文采用多元回归统计模型进行实证分析, 所使用的软件为E-views6.0, 希望能够对房地产行业资本结构的调整方向和企业绩效影响因素的分析提供价值。
二、样本选择和模型设计
(一) 样本选择
本文依据中国证监会发布的行业分类标准, 从房地产业A股上市公司的财务报表和财务指标中计算和选取数据来进行研究。数据均为年度财务数据或财务比率, 截取日期为2008年12月31日至2012年12月31日。剔除数据不全的年度, 最终得到58家房地产企业五年的288个样本数据。在回归分析中本文以混合截面数据的形式进行分析, 从数据库中所选用指标分别为每股收益、资产总额、非流动资产与总资产的比值、息税前利润、存货周转率、总资产增长率和速动比率 (见表1) 。数据全部来源于RESSET数据库, 使用软件为E-views6.0。
(二) 模型设计
本文对房地产行业企业绩效影响因素的选取仿照对房地产行业资本结构影响因素的研究。本文选取六个指标作为解释变量, 分别是:总资产的自然对数 (SIZE) , 反映企业的公司规模;固定资产比率即固定资产与总资产比值 (NCT) , 反映企业的资产结构;息税前利润率 (NPT) 反映企业的盈利能力;存货周转率 (TAR) 反映企业的经营能力;总资产增长率 (NPF) 反映企业的成长能力;速动比率 (QCT) 反映企业的偿债能力。对企业绩效的反映, 借鉴以往研究的经验, 我们以每股收益 (EPS) 来作为衡量指标。具体指标意义和代表符号如表1所示。
经过对以上指标的截面混合数据的整理后建立多元回归方程, 多元线性回归模型为:
三、实证结果与分析
方程回归后得到的相关数据见表2。
从表2中可以看出, 方程拟合优度R2和调整后的拟合优度R2分别为0.515和0.505, 拟合效果较好。六个解释变量的指标对被解释变量EPS的50%左右的变化可以做出解释。F值检验效果也得到了通过, F检验的Prob值接近于0, 说明方程在0.05的显著性水平下, 整体上模型中解释变量与被解释变量之间的线性关系是成立的。即资产总额、固定资产比率、息税前利润率、存货周转率、总资产增长率和速动比率整体上对每股收益是有显著影响的, 也就是对企业绩效有显著的影响。
表3中, 首先各解释变量的相关系数符号, 符合预期期望。除资产结构NCT为负号以外, 其他变量与每股收益EPS均为正, 说明资产总额、息税前利润率、存货周转率、总资产增长率和速动比率与每股收益存在正相关关系, 符合理论逻辑。对其进行进一步分析可知, 资产结构变量为固定资产与资产总额之比得到的数据。固定资产比率与每股收益呈相关关系, 说明固定资产占总资产比率越低, 每股收益价值就会越高, 企业绩效就会越好。可见在房地产企业中增加企业资产的流动性, 对企业绩效产生的影响是正面的, 所以应当相应的减少固定资产投入, 降低固定资产在资产总额中的比值就能提高企业的绩效。表3中标准误差值很小, 都在可以接受的范围内。只有息税前利润率NPT的标准误差值为0.37, 高于0.05。T统计量的Prob值在前三项变量SIZE、NCT和NPT中均小于0.05, 通过显著性检验, 说明资产总额、固定资产比率和息税前利润率各自对企业的每股收益有显著的影响, 即对企业绩效有显著的影响。假设H1、H2、H3分别成立。但是后三项TAR、NPF和QCT虽然相关系数为正, 但是它们的Prob值均大于0.05没有通过检验, 即说明存货周转率、总资产增长率和速动比率对企业每股收益的影响不显著, 对企业绩效的影响也不显著。三个解释变量虽然是具有正的相关性, 但是相关性并不显著, 即假设H4、H5、H6不成立。
四、研究结论
通过对我国房地产行业上市公司的资产总额、固定资产比率、息税前利润率、存货周转率、总资产增长率和速动比率六个因素对每股收益的影响分析, 本文得出以下结论:
一是资产总额、固定资产比率和息税前利润率对企业绩效的影响更加显著, 其中固定资产比率对企业绩效的影响是负相关的。也就是说如果要提高我国房地产企业的公司绩效, 可以通过提高企业资产总额和企业息税前利润率的途径, 对于公司来说就是需要扩大企业的经营规模和盈利能力。但同时应当注意固定资产在资产总额中的比例, 尽量使其保持在一个合理的范围之内。
二是企业的存货周转率、总资产增长率和速动比率这三项因素对企业绩效的影响不甚明显。也就是说在我国房地产企业的经营管理中不要求企业存货周转的速度和企业总资产增长的速度, 同样速动资产与流动负债之间的关系比也没有对企业绩效产生很明显的影响作用。
综上, 对于我国房地产行业的发展, 应当引导其扩大企业规模, 提高企业盈利能力, 才能提高房地产行业的企业绩效。企业的资产结构也会对盈利能力产生一定的影响, 应当加以重视和调整。本文贡献在于分析了房地产行业中的六项指标对企业绩效的影响, 从一定角度反映了房地产行业企业绩效的影响因素。本文的局限性在于研究方法只使用了多元回归模型, 略为单一。数据处理为混合截面方式, 没有分年份进行研究, 不能很好地反映各年的影响因素显著性情况和变化情况。
摘要：本文以2008年至2012年房地产行业的上市公司数据为基础, 选取资产总额、固定资产比率、息税前利润率、存货周转率、总资产增长率和速动比率六个因素对我国房地产行业上市公司的企业绩效影响情况进行了分析研究。经实证研究得出:房地产行业的资产总额、固定资产比率、息税前利润率对企业绩效有较为显著的影响, 存货周转率、总资产增长率和速动比率对房地产行业的企业绩效影响则不甚显著。
关键词：房地产行业绩效,影响因素
参考文献
[1].陈慧欣, 王斌.中国房地产上市公司资本结构研究[J].经济研究导刊, 2012, (11) .
[2].詹新寰.中国体育产业上市公司营运资金结构对企业绩效的影响[J].武汉体育学院学报, 2013, (1) :28-34.
[3].汪本强.制造业上市公司资本结构研究[J].工业技术经济, 2012, (4) :63-69.
房地产行业现状 篇5
近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。
目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。
以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。以广州为例，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。
二、2014 年将是行政性调控向市场化改革的过渡
2014年区域分化的态势将延续，一二线供求格局难改，房价上涨压力下仍是调控焦点区域，三四线城市房地产问题的解决在于新型城镇化的建设力度。房地产调控继续收紧，地产调控政策在2014年处于摸石头阶段，各地开始试点。事实上，新一届政府一直在关注房地产市场的变化，不提“调控”不代表不调控了。
2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。同时，要继续做好房地产市场监管，坚持开展房地产市场形势分析，研究房地产市场调控的长远机制。此外，包括经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。
2014年是我国整个房地产新一轮改革的元年，我们未来整个房地产市场已经进入了一个新的周期，众多房企对中国经济结构的调整转型非常期待。毋庸讳言，在现实版的调控政策诉求上，我们显然过多地强调了短期调控目标，尤其是房价控制目标。
三、2014年不同城市的量价走势和政策导向的分化继续加剧
十八届三中全会召开，各个城市也都密集的推出了“京七条”、“沪七条”、“深八条”，这些热点城市响应国家政策，都在做区域性或者自发性的调控，这些动作到2014年还是会产生一些后续性作用。从大经济环境来看，经济会议上释放的信号也是稳中求进，货币政策不会很宽松，或者马上流动性增强，这就意味着房地产这种资金密集型的行业，不会出现大幅度的波动。回归到市场层面，2014年楼市走向会更趋向于市场化，尤其是北京市场，未来会向着更加尊重市场的角度发展。政策调控这只无形的手会慢慢的撤出市场，并通过自住型商品房等改变供应结构来实现市场的自我平衡。
面向2014年房地产市场将继续趋凉，全年商品房的销售面积和销售金额跟去年相比不会有起色，所以2014年房地产企业的利润同比增速几乎没有或者略微下降。
2014年房地产将会出现新的量价走势，每个地区的房价走势和当地的政策将继续加剧。一线城市和热点二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出，政策有加码的可能性。与此同时，多数二线城市供需均衡、价格平稳;大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求。
四、房地产宏观调控受《决定》的影响仍将持续
无论是十八届三中全会公报，还是《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)，本次会议相关文献提及房地产的内容有限，有关表述往往简明扼要甚至轻描淡写，如何推断和预测三中全会后房地产政策的新趋向?三中全会《决定》提出市场在资源配置中的决定性作用，并强调经济体制改革的所有领域均须遵循这条规律。可以预期，去行政化调控，回归市场化方向将成为房地产政策的必然选项。
由于房地产的特殊行业属性，这些从宏观全局到相关专门领域的综合系统改革将不同程度地对其产生影响，甚至将深刻改变行业发展格局。比如《决定》对于政府与市场关系的厘定，对于市场在资源配置中决定性作用的强调将有助于扭转房地产调控中的行政化偏向;提出鼓励金融创新，提高直接融资比重必将改变房地产行业融资环境;对于新型城镇化的改革推进将根本改变我国城乡格局、城市格局从而改变房地产市场格局等。
注重短期目标，忽略长期诉求给行业发展带来的弊端是显而易见的，它容易导致政策的短期化取向，关注短期效应，追求短平快，忽略中长期的供求平衡问题和结构调整问题，忽略基础制度的完善优化，忽略长效机制的构建与改进。
2013年上半年的低利率环境和下半年至今的高利率环境
行业分析：医药、通信、房地产 篇6
投资要点：
1、外资药企在中国超国民待遇逐步取消。
2、社会事业改革提速，医疗服务市场化有望更进一步。
5月22日，瑞士罗氏制药杭州办事处被立案调查，或涉商业贿赂。从去年的GSK涉贿事件到今天的罗氏事件，外资药企连续被查，加上对国企使用咨询公司的限制，反映除了外部政治环境的变化对医药行业的影响。相关外资药企案件的处理，最终会落实到对外资药企在中国超国民待遇的逐步取消。
日前，国务院批转国家发改委《关于2014 年深化经济体制改革重点任务意见的通知》，提出“提高服务业发展水平，让人民群众像选择商品一样有更多的服务可选择”，健康服务业是其中重点任务之一。
国家战略上，推动改革、强化市场在资源配置中的主导作用之风将持续推进。医疗服务作为医疗保健板块最后一块非市场化的领域，将持续地走向放开，医疗服务板块在未来若干年内，将持续地享受改制红利。推荐1）发展模式清晰，内生式发展动能充足的专科连锁医疗企业，例如爱尔眼科；2）外延式发展战略清晰、医疗管理水平和人才准备就绪的企业，将受益于综合性公立医院的改制红利，例如信邦制药、开元投资、金陵药业；3）受益于医疗服务领域大发展的相关企业，关注和佳股份。
通信：毛利率持续回升 国产化成必然趋势
投资要点：
1、 毛利率持续回升，公司业绩逐步改善。
2、 通信芯片国产化将成为必然趋势。
今年一季度以来，通信行业向相关公司毛利率持续改善，业绩呈现增长趋势。以中兴通讯为例：公司2014年一季度实现营业收入190.53亿元，同比增长5.51%；实现归属于母公司净利润6.22亿元，同比增长203.51%。基本每股收益为0.18元。又如星网锐捷：2014年第一季度，公司实现营业收入5.06亿元，同比增长22.97%；公司实现归属母公司净利润950.45万元，同比增长37.11%。
近年来，通信产业国产化将是信息安全发展大背景下的必然趋势。通信芯片方面，基于目前国内4G专利份额接近1/4的优势，有望在4G芯片领域改变过去的态势。另外，数据通信设备作为通信环节中重要一环，将是国产化主战场。目前在我国数据通信业中，思科占据着绝对垄断的地位。一旦行业出现国产化的要求或者趋势，中兴、华为将率先受益。
预计未来通信产业国产化进程将进一步加强，建议全面超配行业，重点关注：（1）中兴通讯，受益4G 推进以及国产化进程，目前已有所斩获；（2）企业级数据通信产品提供商：例如东土科技、星网锐捷等；（3）通信芯片领域提供商：推荐大唐电信。
房地产：国内楼市利好复苏
投资要点：
1、 按揭利率有望下行，将推动楼市复苏。
2、 二线城市限购出现松动。
在央行住房金融服务会议中，明确要求各银行支持首套房按揭。目前，建行、中行、工行等主要银行均已安排了按揭贷款额度的增加，预计增加的按揭贷款额度在800亿左右。随着按揭额度的逐渐恢复，目前首套房利率上浮的情况将得以缓解，未来首套房按揭贷款有望重回基准甚至以下，将降低刚需的购房成本，提高购买力并推动观望性需求入市，从而带来楼市销售的逐步复苏。
同时，二线城市限购政策已开始松动。虽然二线城市放松限购并不能在根本上促进销售增长，但可能在2-3个月内可因为改变预期而带来一部分需求释放，从而稳定二线城市对楼市前景的预期，有助于当前销售的止跌企稳，从而起到锦上添花的作用。
信贷定向宽松将推动销售复苏，地产板块反弹可以持续，建议积极参与。由于按揭利率有望适度回落以及二线城市限购松动，此次地产反弹不仅仅是政策预期，而是在基本面支撑下的一次可持续的中等级别的反弹，后续仍有空间，建议积极参与。优选龙头及优质高弹性公司。万科是首选标的，此外，保利地产、华夏幸福、世联行等也是优选标的。
家电：高温天气刺激行业发展
投资要点：
1、“领跑者计划”提出，利好家电龙头企业。
2、国内高温范围持续扩大，暑热天气有望刺激空调销售。
5月26日，国务院办公厅印发《关于2014-2015年节能减排低碳发展行动方案的通知》。其中，在积极推行市场化节能减排机制中提到“实施能效领跑者制度”。目前 “领跑者计划”相关补贴方案拟以选定的高能效产品作为基准，选取符合基准的企业或产品进行补贴，拟选定空调单品作为试点。潜在“领跑者计划”补贴政策有利于推动家电产品结构升级，成为家电板块盈利能力提升的新催化剂，与行业目前弱化规模、侧重结构升级的趋势一致；潜在“领跑者计划”无论最后是补贴企业还是补贴产品，均利好技术领先的龙头企业和上游核心零部件企业。
另外，空调旺季销售状况与天气暑热变化正相关性强，从长期看保有量较成熟市场仍有提升空间。今年1季度以来，重点龙头公司安装卡结算增速约20%，销量增长受渠道铺货拉动，库存水平合理，目前行业从库存积累期逐渐进入旺季消化期，如果暑热天气（35%以上）可以持续1周以上，利好渠道库存清理，下半年销量增长提供空间。
房地产行业上市公司 篇7
关键词：股权结构,公司治理,房地产行业,股权集中度
公司的股权结构能否影响公司业绩?股权结构从哪些方面来影响公司业绩?这些问题多年来一直是很多学者探究的焦点, 但是研究一直没有得出一致的结论, 这使得股权结构与公司业绩之间的关系成为一个始终未解的谜题。
现代公司制[1]的根本特征是财产的所有权和经营权互相分离, 公司治理问题随之出现。公司治理结构[2]实质上是在财产的委托代理制下委托人对代理人进行监督和约束的一系列制度安排。不同股权结构下, 由于委托人对代理人行为承担的风险和获取的收益不同, 对代理人的监控能力和积极性也就不同。因此, 只有股权结构合理, 才能完善公司治理结构, 进而才能保证公司取得良好的绩效。
从理论上说, 公司经营绩效取决于其治理结构, 而股权结构[3]又是法人治理结构的基础, 所以经营绩效与股权结构有密切关系。公司股权结构与促进公司经营运作的治理机制之间具有相关关系, 它对这些治理机制发挥作用具有正面或负面的影响。我国上市公司的股权结构与企业经营绩效之间究竟存在怎样的关系?什么样的股权结构有利于企业提高经营绩效?如何改善股权结构?本文研究的目的是对我国上市公司股权结构与绩效表现的关系进行实证分析, 以求探寻优化我国上市公司股权结构的目标模式。研究思路是:从理论出发, 分析股权结构对公司治理机制各个方面产生的影响, 从而在理论上阐述股权结构对公司经营绩效的作用机制。本文依据上市公司的年报数据, 以近三年房地产行业上市公司为研究样本, 对我国上市公司股权结构与经营绩效的关系进行实证分析, 并就完善我国上市公司股权结构设计提出合理化建议。
1 上市公司股权结构与经营绩效关系的实证分析
1.1 样本选取和数据说明
本文选取了2007—2009年的我国上市公司的房地产行业的年报数据, 在选择时遵循以下原则:初始样本中, 由于ST公司中或处于财务状况异常的情况, 或者已连续亏损两年以上, 一些公司己经资不抵债, 如果将这些公司纳入样本将极大地影响结论的可靠性和一致性, 因此, 将其剔除。上市公司中, 既发行A股又发行B股, 因为上市公司发行的B股在发行方式与发行地方面与A股有很大的差异, 价位上也就有很大的不同。这样, 由于国内与国际会计准则规定的差异, 这几种股票的收益指标就会有所不同, 可能会引起统计分析的误差, 因此在选择样本时也将其剔除了B股。最终得到120家上市公司, 共341个样本。
1.2 变量选择
1.2.1 绩效变量
净资产收益率[4] (ROE) :目前, 可用来衡量公司绩效的指标有很多, 而国际上最常用的指标是净资产收益率 (ROE) 或每股收益衡量公司绩效的指标。
1.2.2 控制变量
财务杠杆 (DAR) :该指标反映了公司的资本结构及债务的治理作用, 由于债务融资相对于权益融资来说具有税收屏蔽作用[5], 因而较高的资产负债率可能带来短期内企业营运成本的降低, 从而有利于公司业绩和价值的提高[6]。此外, 资本结构也会对公司的股权结构产生一定的影响, 例如当负债较多时, 债权人会对公司管理层的行为实行较严格的监控, 这样就会对管理层的持股比例产生影响。
成长能力 (GROW) :上市公司能否持续稳定发展是监管机构、投资者、债权人和其他利害关系人普遍关心的问题。对监管机构来说, 除了注重目前的短期经济效益之外, 还应注重企业长期的持续经营发展能力;对投资者来说, 不仅关心目前的或某一项投资的投资收益, 还关心所投资公司是否具有长远投资价值;对债权人来说, 企业能否偿还债务尤其是长期债务主要取决于未来的而不是目前的盈利能力, 因此债权人也非常关心企业的成长能力。本文选取主营业务收入增长率[7]指标体现公司成长能力。
公司规模 (ASSET) :公司规模无疑会对公司绩效产生巨大影响。本文采用国内外学者惯常的做法, 用公司资产总额表示公司规模。考虑到公司规模一般都较大, 因此在回归模型中以总资产的自然对数[8]作为公司规模的衡量指标。
1.2.3 解释变量
股权集中度变量:包括第一大股东持股比例 (C1) 、前五大股东持股比例 (C5) 、前十大股东持股比例 (C10) 、赫芬德尔指数[9] (H10) 。赫芬德尔指数即前十大股东持股比例平方之和, 它的效用在于对持股比例取平方之和, 比例大的平方和与比例小的平方和之间差距加大, 从而突出了股东持股比例的差异, 它反映了股权集中度对公司绩效的影响由于马太效应[10]而加大。公司的股权越集中, 则前十位大股东的持股平方和也越大;股权越分散, 则平方和越小。
1.3 样本描述
净资产收益率反映的是净利润占净资产的百分比, 是衡量公司绩效的一个重要指标。
房地产行业上市公司2007年净资产收益率的最小值为-222.1%, 2009年则为-10.93%。净资产收益率的最大值则由2007年的35.89%增加为2009年的54.51%, 可以看出房地产行业从2007年到2009年在逐渐回暖。从标准差可以看出, 从2007年到2009年, 净资产收益率与其均值的偏离程度是越来越小, 其标准差也就有所减小, 特别是从2008年的22.85%减小到2009年的8.24%。
从统计结果中我们可以得出房地产上市公司股权结构现状的一些基本结论:股权集中度在2007—2009年中略有上升趋势。第一大股东持股比例、前五大股东持股比例、前十大股东持股比例以及赫芬德尔指数在三年中都有上升趋势。尤其是衡量股权集中度的最佳指标赫芬德尔指数从2007年的0.003 636上升到2009年的0.068 616。说明我国房地产上市公司股权结构近年来自股权分置改革后又有集中的趋势。2007—2009年中房地产行业上市公司的第一大股东平均持股比例均大于中位数, 也就是说, 三年中至少有一半上市公司的第一大股东持股比例低于平均水平, 且呈逐年分散趋势, 说明房地产行业上市公司的“一股独大"现象并不普遍。另外, 从表中可以发现我国房地产行业上市公司前十大股东的持股比例之和均值在30%以下, 说明房地产行业上市公司股权集中的现象并不明显, 但是近三年有股权集中的趋势。
1.4 模型的建立和结果分析
根据上文对股权结构以及公司治理理论对公司经营绩效影响的描述, 构建以下回归模型:
R=a0+a1D+a2G+a3A+a4Ci+a5C
其中R表示公司绩效变量, a0为截距项, a1—a5为回归系数, ε为残值。Ci是股权集中度变量, 分别取第一大股东持股比例C1、前五大股东持股比例C5、前十大股东比例C10以及赫芬德尔指数H10。
从表4的回归结果可知, 公司绩效与第一大股东持股比例之间呈显著性倒U型关系[11], 即经营绩效随第一大股东持股比例的提高而提高, 当第一大股东持股比例逐渐增高到一个点, 经营绩效反而随之下降。
从表5的回归结果可知, 公司绩效与前五大股东持股比例之间回归分析结果未能通过显著性检验。
从表6的回归结果可知, 公司绩效与前十大股东持股比例之间回归分析结果也未能通过显著性检验。
根据表7结果可知, 赫芬德尔指数与净资产收益率是非线性关系, 呈显著相关, 这与表4得出的结果是一致的。对比前五大股东持股比例和前十大持股比例的回归分析, 笔者认为这是因为赫芬德尔指数能更好地衡量了股权集中度和分散程度。
从样本的回归结果来看, 具体结果如下:以净资产收益率作为公司绩效的衡量指标时, 第一大股东持股比例以赫芬德尔指数及与公司绩效的相关性是属于非线性相关, 显著相关。若以第一大股东持股比例为X轴, 净资产收益率为Y轴;图形则是一条开口向下, 对称轴在原点右上方的倒“U”型曲线。净资产收益率随着第一大股东持股比例的增加而增加, 到了某个极值点之后随之下降, 也就是说, 公司绩效随着股权集中度的提高呈现先并后降的趋势。
通过以上的验证说明股权激励发挥了较好的公司治理效应, 另一更重要的方面表明在房地产行业上市公司中, 公司所有者同时也更多地担负着公司经营者的角色。公司的股权在不断集中的过程中, 首先要面对的是管理层和公司的所有股东的矛盾, 由于委托代理问题的存在, 公司股权越集中, 股东的利益和公司的利益的关联度就越大, 股东会对公司进行积极的监督的动力越大, 监督效率也会提高, 从而有利于推动公司业绩的提升。随着股权集中到一定程度之后, 股东对管理层的监督也可以达到一定程度, 管理层的道德风险和机会主义情绪都会降低, 能够在比较大的程度上尽职工作, 提升公司的业绩。但这时另外一种矛盾出现了, 就是股东之间的矛盾[12]。大股东拥有对公司的控制权越大, 他们极容易利用公司资源为自己牟利, 从而损害中、小股东的利益, 这样将会造成公司资源的浪费、公司治理效率的低下, 从而最终影响公司经营绩效。
2 结论与启示
由实证结果可知, 房地产行业上市公司应保持适度的股权集中度, 存在相对控股股东, 股东之间相互制约, 以形成有效的相互监督。房地产行业上市公司应适当提高管理层持股比例, 以提高公司绩效。给予企业经营者合理的剩余索取, 是对价值创造的激励, 也是对人力资本价值的肯定。当经营权与控制权分离时, 要做到激励与约束并重。在强调对管理层进行激励的同时, 也应该对管理层进行有效的约束[13]。在公司的实际经营活动中, 经营管理人员作为代理人, 负责处理公司的经营事务, 这就使经营管理人员的权力很大, 几乎涵盖了企业管理的方方面面。经营管理者以其持有的股权分享企业的经营成果时, 也应承担企业的经营风险, 做到奖罚相一致。因此, 建立激励与约束相结合的机制, 是规范和完善法人治理结构的重要方式之一。
另外, 自股权分置改革之后, 控股大股东问题得到抑制, 但是股权过度分散, 内部人控制问题很可能被强化。在全流通格局下, 中国上市公司具备了各类股东利益一致的基础, 控股股东会积极调动所有资源增加公司绩效、提升市场价值。当原有的责任大股东在减持股份之后, 新的大股东 (如基金和其他机构投资者) 的主要目标是投机证券或投资证券。这样一方面容易出现责任大股东不作为的现象, 从而对经理人的监督被极度弱化;另一方面, 在高度分散的股权结构里, 任何一个股东对监督管理层没有足够的激励, 再加上对股东利益的法律保护长期不足、公司控制权交易市场缺位、国有资本出资人监督弱化等因素。所以在后股权分置时代, 中国上市公司一定要注意并处理好这一问题, 才能使公司长久稳定地发展下去。
房地产行业上市公司 篇8
关键词：房地产,高管报酬,影响因素,实证研究
一、引言
对经营者的激励问题, 西方学术界已经做过较多的实证研究。Mcguire、Chiu&Elbing (1962) , Massnl (1971) , Lewellen.W&Huntsman.B (1970) 等都利用不同时期的数据研究了经理报酬与企业业绩之间的关系。Murphy (1984) , Kostiuk (1990) , Joscow、Rose和Shepard (1993) 证明了经理报酬和企业业绩之间存在正相关性。Arawal和Walking (1994) 的研究说明公司规模、成长性和公司的经营业绩是决定高管薪酬的主要因素。Cordeiro和Veliyath发现市场指标、公司的多样化经营、外部董事的比例、公司的风险指标都与高管的现金薪酬显著相关。国内关于经营者薪酬的实证研究多偏重于研究薪酬与企业绩效的关系:魏刚 (2000) 研究了上市公司高级管理层的激励状况、高级管理层激励与企业业绩之间的敏感性、高级管理层报酬与企业规模、国有股股权比例之间的相关关系。李增泉 (2000) 就资产规模、竞争因素、股权结构及区域因素对经理人员年度报酬的影响进行了检验。杨瑞龙、刘江 (2002) 从高度竞争的家电行业选取样本, 发现企业的经营绩效与股权结构无关, 经理报酬则与这两者均无关。而陈志广 (2002) 发现, 高管薪金报酬与企业绩效存在显著的正相关关系, 企业规模、行业差别、地区差异均会对高层管理当局报酬产生影响。张俊瑞、赵进文和张建 (2003) 指出, 高级管理人员的薪酬的对数与每股收益、国有股控股比例、高级管理层持股比例等因素的回归呈多元线性关系。中国经济处于转型期, 而房地产行业是当前经济发展中最突出的领域之一。业务的高速扩张使得房地产业开始大量吸纳人才, 如何应对人才竞争, 留住并用好人才尤其是高管人才, 是房地产行业迫切期望解决的问题。而已有研究对于房地产业涉及较少, 本文拟研究房地产业高管报酬影响因素, 以期提供相关政策参考。
二、研究设计
(一) 研究假设
由于国内关于高管报酬的研究较多采用截面数据, 且考虑到高管报酬行业差异因素, 因此本文在以前学者研究的基础上, 对房地产这一特定行业的上市公司高级管理者报酬与公司规模、公司绩效、公司成长性、股权集中度、董事会独立性、资本结构、公司所处地区之间的关系进行实证分析, 采用了比较研究的方法, 提出了以下研究假设:
假设1:房地产上市公司高管报酬与公司规模之间存在正相关关系
公司规模越大, 其拥有的人员越多, 资产规模也更大, 项目投资的金额可能越高。所以, 经营者需要面对更复杂的问题, 决策的风险更大, 承担的责任更多, 应支付更高水平的报酬。其次, 大公司一般都有更多等级的管理机构, 每个等级之间必须有一个薪酬差别, 因此大规模公司的管理者报酬会超过小规模公司。再者, 公司规模的扩大使高管人员的权力增大, 也使他们有更多机会和理由提高薪酬水平。
假设2:房地产上市公司高管报酬与公司绩效之间存在正相关关系
由于股东和经营者之间存在着信息不对称、目标不一致, 为了让经营者努力工作, 股东就会将经营者薪酬与公司绩效挂钩, 经营者的薪酬由公司绩效来决定。所以, 公司经营者为了提高自己的薪酬, 一定会努力工作, 通过提高公司的绩效来增加自己的年薪。
假设3:房地产上市公司高管报酬与公司成长性之间存在正相关关系
公司的高速成长代表着未来好的盈利前景, 股票市场对于成长性好的企业评价较高, 因此股东倾向于对成长性好的企业的高管人员支付更高的报酬, 以更好激励高管人员。所以, 成长性越好的公司, 高管报酬越高, 反之亦然。
假设4:房地产上市公司高管报酬与股权集中度之间存在负相关关系
公司股权结构越分散, 代理人越容易获得对公司决策的主控权, 也由此会在薪酬契约的谈判中处于优势地位, 所以高管人员往往可以获得更优厚的报酬。因此, 本文认为公司股权集中度越高, 高管人员薪酬水平越低;股权集中度越低, 薪酬水平越高。
假设5:房地产上市公司高管报酬与董事会独立性之间存在负相关关系
西方研究认为外部董事由于与公司之间的关系相对更为独立, 因此他们在董事会中相对席位的增加将会增强董事会客观地监督经理的能力。本文预期独立董事占比越高, 则董事会独立性越高, 高管人员获取高薪的可能性越小。
假设6:房地产上市公司高管报酬与资本结构之间存在负相关关系
代理问题主要围绕股东、经理人和债权人展开。在明确代理成本概念的基础之上, 可以确认两种在公司的运营中非常明显的利益冲突:股东与经理层之间的利益冲突和债权人与股东之间的利益冲突。伴随着股权-债务比率的变动, 两种代理成本会呈现一种“此消彼长”的权衡关系, 即企业负债越高, 债权人就越有激励监督经理人的行为, 因而债务可以缓解股东与债权人之间的利益冲突。
假设7:房地产上市公司高管报酬与公司所处地区之间存在正相关关系
公司所在的地区的不同对公司的薪酬水平会有很大的影响, 一般经济发达地区的薪酬水平比经济落后的地区要高。由于我国的经济体制改革是在不同地区逐步发展起来并深化的, 而这些地区原有的发展水平并不相同, 因此造成了我国经济发展水平具有明显的区域差异, 因此认为薪酬水平会收到地区经济水平的影响。
(二) 样本选择和数据来源
本文选取2006年、2007年沪深两交易所A股房地产上市公司为样本, 数据资料来自于聚源数据库。按照中国证券监督管理委员会的行业分类, 纳入了房地产类 (J) 以经营房地产业务为主营业务的单位。采集的数据经过一定标准筛选, 剔除了ST、PT公司和研究变量相关数据不全的公司, 两年分别剩下54家和60家公司的数据进入研究样本。
(三) 变量选取
根据研究假设, 本文变量选取如下: (1) 因变量。本文选取高管报酬为因变量。由于上市公司高管报酬分成两部分:一部分是货币性的, 一部分是股权性的。因此高管报酬指标本文也采用两类指标:高管货币薪酬与高管持股, 分别考察这两类指标与影响因素的关系。本文选取高管报酬前三名总额的自然对数作为代表高管货币薪酬 (SALARY) 的变量, 选取高管持股比例作为代表高管持股 (STOCK) 的变量。 (2) 自变量。第一, 公司规模。关于衡量公司规模指标的选取, 为了与过去多数研究的对比口径一致, 本文选取总资产的自然对数 (TA) 作为代表公司规模的变量。第二, 公司绩效。高管报酬相关联的企业绩效会计指标一般有总资产收益率、净资产收益率、每股收益、主营业务利润率等, 相对于其他指标, 每股收益受管理者操纵的可能性较小, 本文选取每股收益 (EPS) 作为代表公司绩效的变量。第三, 公司成长性。一般地说, 一种股票的市盈率高低与其投资价值成反比, 一只股票市盈率越低, 市价相对于股票的盈利能力越低, 表明投资回收期越短, 股票的投资价值就越大;反之则结论相反。当公司的股价一定时, 每股收益越高, 则市盈率越低, 股票的投资价值越高, 公司的未来成长性越好, 所以高管报酬就越高。本文选取市盈率 (PDR) 作为代表公司成长性的变量。第四, 股权集中度。由于社会公众股分散于众多社会股东之间, 不可能对公司的控制权产生影响。所以我国上市公司的大股东主要为国有股东、国有法人股东和内部法人股东。在这种情况下, 由大股东派出的代表在董事会决策中具有绝对力量, 当然也包括在制定高管人员薪酬问题上。因此推测, 大股东会限制高管人员自定薪酬, 对高管人员的薪酬水平有抑制作用。本文选取大股东持股比例 (COCEN) 作为代表公司股权集中度的变量。第五, 董事会独立性。本文选取独立董事比例 (ID) 作为代表公司董事会结构的变量, 根据样本公司年报中披露的独立董事人数占董事会总人数的比重计算。第六, 资本结构。本文选取资产负债率 (LA) 作为代表资本结构的变量。第七, 公司所处地区。本文选取公司注册地址所在城市 (ZONE) 作为代表公司所处地区的变量, 其中将全国综合经济水平和职工平均薪酬处于前列的四大城市上海、北京、广州、深圳定义为1类, 其他城市定位0类。上述变量选择和指标说明如 (表1) 所示:
(四) 模型设计
根据以上研究假设及变量设定, 构造如下回归模型:
其中:α0、β0为常数项;α1……α2, β1……β2为回归系数;ε1、ε2为残差项。对样本数据和模型采用EXCEL和SPSS16.0统计分析软件进行计算、分析与检验。
三、实证结果分析
(一) 描述性统计
表2) 显示, 从2006年至2007年, 高管年度平均货币薪酬稳步增加, 高管薪酬的增长趋势具有一定的历史必然性, 主要在于高层管理者的价值得到了承认和体现, 利用合理的激励机制将有才能的经营者引入企业, 成为经济生活中的中流砥柱。可以预计, 在未来几年内我国上市公司高管年薪仍然会呈现上升趋势。与年度货币性收入相比, 高管平均持股比例却有所下降, 这可能是因为股权分置改革所致。由于非流通股转变为可流通的股份导致上市公司的股份数增加, 相应的高管持股比重就降低了。同时, 由于政策法规的限制, 我国上市公司的经营者与员工持股计划尚处于探索阶段, 经营者股权激励计划还不能大规模地在上市公司中推广, 高管“零持股”现象在中依然存在, 2006年和2007年房地产行业高管持股的公司分别占26.3%和21.1%, 而高管人员的持股情况是判断公司治理结构优劣的一个重要标准, 在这方面还亟需改进。
(二) 相关性分析
由于模型各变量有着一定的相关性, 如总资产与每股收益、资产负债率, 所以变量间可能存在着多重共线性, 因此要对模型是否存在多重共线性进行检查。考察模型的容忍度 (Tolerance) 和方差膨胀因子 (VIF) , 一般认为容忍度取值范围在0—l之间, 越接近于0表明多重共线性越强, 方差膨胀因子一般以不超过10为界限。如 (表3) 所示, 只需把进入各模型最终方程的变量的容忍度最小值和方差膨胀因子最大值与取值范围进行比较, 即可得到模型是否存在多重共线性问题。模型 (1) 中的变量容忍度最小值为0.672, 方差膨胀因子最大值为1.488, 模型 (2) 中的变量容忍度最小值为0.905, 方差膨胀因子最大值为1.105, 两模型的检验结果均在可接受的范围之内, 表明模型中不存在严重的多重共线性问题。
(三) 回归分析
利用普通最小二乘法分别对模型 (1) 、 (2) 进行多元线性回归分析, 回归的结果见 (表4) 、 (表5) 。 (1) 高管货币薪酬影响因素的检验。在对高管货币薪酬影响因素的检验中, 2006年、2007年两年的数据均显示高管货币薪酬与公司总资产、每股收益、第一大股东持股比例和公司注册地址有显著的相关性, 并且其回归系数的符号与预期的相一致。其中2006年的分析结果是总资产与公司注册地址在1%的水平上显著, 每股收益与第一大股东持股比例在5%的水平上显著;2007年的分析结果是总资产、每股收益和公司注册地址在1%的水平上显著, 第一大股东持股比例在5%的水平上显著。对回归分析的结果进行比较, 说明本文关于高管货币薪酬与公司规模、公司绩效、股权集中度和公司所处地区显著相关的假设得到证实, 两年的分析结论趋于一致也印证了这些因素对于高管货币薪酬的影响比较稳定。高管货币薪酬与市盈率、独立董事比例和资产负债率不存在显著的相关关系, 这可能因为货币薪酬只是短期激励, 这些因素对其影响较小。模型 (1) 的调整拟合优度分别为0.405和0.546, 说明线性模型总体上的拟合程度较好, 2007年的拟合程度要好于2006年;F检验的结果说明方程总体通过了显著性检验。 (2) 高管持股影响因素的检验。在对高管持股影响因素的检验中, 两年的分析结果则呈现了较大的差异。2006年的数据显示高管持股比例仅与资产负债率显著正相关, 且在5%的水平上显著, 这与预期的符号相符。2007年的数据显示高管持股比例与市盈率、第一大股东持股比例和独立董事比例显著相关, 其中市盈率和独立董事比例在1%的水平上显著, 第一大股东持股比例在5%的水平上显著, 回归系数的符号均与预期相符。在模型 (2) 的拟合优度检验方面, 2007年的调整拟合优度为0.652, 明显好于2006年的0.204;F检验的结果也是如此。造成这样差异的结果可能有两方面的原因:一是自2005年开始的股权分置改革, 2007年才基本完成, 因此2006年和2007年的股权结构处在重大调整时期, 分析的结果很可能因此导致差异;二是由于我国高管股权激励的实施还处在初级阶段, 实施高管持股的公司并不多, 研究样本的限制也是影响分析结果的因素之一。
四、结论
通过以上对我国房地产上市公司高级管理者报酬影响因素的实证分析, 可以得到以下结论:第一, 房地产上市公司经营者报酬呈现逐年上升趋势, 但公司间差距大;经营者持股数量较少, 持股比例低, “零持股”现象严重。这说明我国的薪酬结构还比较单一, 激励方式以短期激励为主, 西方企业比较普遍的股权激励并没有起到明显作用, 因此未来对高管层进行长期性质的薪酬激励是必要和可行的, 也是房地产行业薪酬改革需要面对的问题。第二, 政府应当出台相关配套政策及法规, 鼓励、扶持行业内的资源整合, 适度加快规模化建设。完善大型房地产公司的绩效——薪酬评价体系, 大型盈利好的单位可以用整个市场的盈利水平来做比较, 来说明投资在高利润行业的资产价值是否得以实现, 从而衡量高管的经营水平来决定其薪酬。第三, 第一大股东对限制高管报酬起到了积极作用, 特别是股权分置改革后, 上市公司的股权结构得到一定程度的改善, 应当进一步加快公司治理结构改革, 加强高管薪酬管理, 建立相应的薪酬委员会。此外, 董事会对高管薪酬的影响力不足, 董事会的监督作用并未得到充分的发挥, 需要提高独立董事的独立性, 完善独立董事机制, 以免高管通过控制选拔独立董事的过程来控制董事会。第四, 资本结构因素对高管报酬的影响有限, 目前房地产上市公司在高管薪酬制定过程中, 较少考虑经营风险的因素, 公司并没有根据自己的经营业绩对高管人员进行惩罚, 而只有奖励机制。应当建立风险评价指数, 通过结合财务结构来进行恰当的薪酬制定, 激励管理层适度稳健扩张, 才能保证企业价值的最大化。第五, 地区因素对房地产高管的报酬影响较大, 处在经济发达地区 (北京、上海、广州、深圳) 的公司高管薪酬明显高于其他地区, 过多的人才流向较少几个发达城市, 势必对地区间的平衡发展造成不利, 也可能造成人才集中后空置浪费现象。因此对内地一些较不发达的地区而言, 通过完善高管人才的激励体系是当务之急, 可以考虑结合其他福利方式对高管人才形成吸引。
参考文献
[1]李增泉:《激励机制与企业绩效——一项基于上市公司的实证研究》, 《会计研究》2000年第1期。
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[3]周建波、孙菊生:《经营者股权激励的治理效应研究——来自中国上市公司的经验证据》, 《经济研究》2003年第5期。
[4]张俊瑞、赵进文、张建:《高级管理层激励与上市公司经营绩效相关性的实证分析》, 《会计研究》2003年第9期。
[5]岳香、洪敏:《国有上市公司经营者报酬的影响因素分析》, 《安徽工业大学学报》2007年第5期。
房地产行业上市公司 篇9
自从1958年Modigliani和Miller提出著名的MM理论以来,企业资本结构问题一直是财务理论和实务界关注的焦点。合理的资本结构能有效降低企业融资成本,增强企业的融资能力和市场竞争力。学术界对最佳资本结构形成的因素作了许多理论阐述,但由于现实经济的复杂性,实证研究的结果并没有获得一致的结论。基于此,本文选取作为我国国民经济支柱产业的房地产行业作为研究对象,通过对其资本结构影响因素的实证分析,为上市公司优化资本结构、制定融资政策提供一定程度的理论指导与实务借鉴。
二、文献综述
学术界对企业资本结构影响因素的研究是始于20世纪70年代。Titman和Wessels(1988)研究表明,公司所处的行业、公司规模、资产担保价值、非负债税盾、成长性、盈利能力、变异性、独特性等都是公司资本结构的决定因素。Rajan和Zingales(1995)通过对主要工业化国家公众融资决策的分析研究公司资本结构的影响因素,运用有形资产比率、成长机会、公司规模和盈利性四个变量调查了法国、德国、日本、英国和美国等国家公司资本结构的影响因素。Kayhan and Titman(2007)认为盈利能力与资本结构负相关。Lemmon,Roberts,and Zender(2008)提供了行业因素和公司特征如何影响资本结构的实证证据。Frank和Goyal(2009)对1950-2003年间美国上市公司的资本结构影响因素作了研究,证实有形资产比率、公司规模和通货膨胀率与负债比例正相关,而获利能力和成长性与负债比例负相关。
我国学者从不同角度对影响上市公司资本结构的因素进行了分析。陆正飞、辛宇(1998)采用多元线性回归方法,通过对机械及运输设备业的35家企业的实证分析,认为获利能力与资本结构负相关,但企业规模、资产担保价值、成长性等因素对资本结构的影响不甚显著。洪锡熙、沈艺峰(2000)对上海221家上市公司进行了列联表分析,得到的结论是负债比例与行业是相互独立的,企业规模、盈利能力与负债比例正相关,成长性对负债比例的影响不显著。肖作平、吴世农(2002)以深市117家公司为样本,分析认为:国有股水平、公司的规模、资产担保价值与资本结构正相关,成长性、非负债税盾、盈利能力与资本结构负相关。杨亚娥(2009)对38家中小板上市公司的资本结构影响因素进行了研究,发现偿债能力、成长性和市场竞争对资本结构具有显著影响,而获利能力、经营风险和非债务税盾对资本结构的影响不显著。童年成(2010)用多元回归分析法对交通运输及仓储业的上市公司的年报数据进行了研究,发现公司规模、成长性和资产担保率与资产负债率正相关,短期偿债能力和盈余管理能力与资产负债率负相关,但公司盈利能力、营运能力等对资本结构的影响不明显。总的来说,学术界对资本结构影响因素的实证研究大多以整个上市公司为研究对象,从样本的选取、指标的选择以及分析方法上存在很大差异,导致最终的研究结果在某些方面不尽一致。不同的行业其资本结构具有不同的特点,所以分行业对资本结构进行研究更具有实践指导意义。
三、研究设计
(一)变量选取
狭义的资本结构专指长期资本结构,流动负债列入营运资金管理;广义的资本结构是指企业全部资本的构成,不仅包括长期资本,还包括流动负债。由于我国上市公司的流动负债在资本来源中约占80%的比重,因此本文所指的资本结构将流动负债考虑在内,运用广义的资本结构概念,以资产负债率作为资本结构的代表指标。
国内外学者的研究成果表明:上市公司资本结构的影响因素既有外部的包括国家政策和宏观经济等因素,又有公司财务特征的影响因素。考虑到相关数据的可得性,本文只将财务特征纳入定量研究的范围,选取公司规模、盈利能力、成长性、股权结构、偿债能力五个影响因素作为解释变量,将资产负债率作为被解释变量,以此构造研究变量定义表,见表1:
(二)研究假设
假设1:公司规模与资本结构之间正相关。因为公司的规模越大,其业务范围越广,可以通过多元化经营降低经营风险,进而能适当提高负债比例来充分发挥债务资本的税盾价值与财务杠杆利益。
假设2:公司盈利能力与资本结构之间负相关。因为公司的盈利能力越强,内部融资的来源越广,留存收益就会越多,为了降低财务风险,公司会较少利用外部融资,特别是负债融资。
假设3:公司成长性与资本结构之间正相关。因为成长性较好体现在公司营业收入的增加、资产的增加,这些都需要资金的支持,因此公司债务融资比例可能较高。
假设4:公司股权结构与资本结构之间负相关。因为我国上市公司国有股比例较高,流通股比例相对较低,股权融资规模受到限制,公司负债融资的比例就会相对增大。
假设5:公司偿债能力与资本结构之间正相关。因为公司偿债能力从侧面体现了公司的盈利能力与综合实力,公司财务风险越低,越容易获取债权人的信任,筹集到更多的债务资本,债务融资比例相对较高。
(三)样本选取与数据来源
房地产业作为国民经济支柱产业,是一个高度关联性产业,能带动50多个相关产业的发展,其对国民经济、社会进步的影响日益加强,对房地产业上市公司资本结构影响因素的研究具有重要意义。本文以沪深两市A股房地产上市公司作为研究对象,以2008-2010年作为考察时限,同时剔除ST公司、金融类公司、数据不足考察时限的公司,最终得到58家上市公司作为研究样本。所有样本数据均来源于巨潮资讯网(http://www.cninfo.com.cn)和上市公司资讯网(http://www.cnlist.com)中样本公司披露的年报资料,并经过手工整理,数据分析通过SPSS17.0统计软件完成。
四、实证分析
(一)描述性统计
本文对被解释变量资产负债率进行描述统计分析,结果如表2所示:
根据表4所示,主营业务收入增长率标准差为67.013,中位数和平均值相差12.637%,是所有变量中最大的,但为了保留成长性这一指标,因此没有剔除该指标。其他变量的中位数和均值相差不大,并无异常值出现,可以用来进行统计分析。
(二)相关性分析
本文主要采用了样本公司的财务指标作为观察值,在进行多元回归分析时,可能会存在各变量间的多重共线性问题,所以对样本进行相关性分析,检查各变量间是否存在多重共线性,是否适合进行多元回归分析。相关性分析结果如表3所示:
通过表3的各变量相关矩阵可以看出,各变量之间的相关系数都在0.8以下,说明存在多重共线性的可能性很小,进行多元回归分析比较合适。
(三)多元回归分析
1. 回归模型的构建
设被解释变量TD作为因变量,各解释变量X1、X2、X3、X4、X5作为自变量,由此建立多元线性回归模型:
其中:β0为常数项;β1、β2、β3、β4、β5分别为各自变量的回归系数;ε为误差项。
2. 回归结果
SPSS17.0统计软件输出的被解释变量TD与各解释变量X1、X2、X3、X4、X5的回归结果如表4、表5、表6所示:
根据表6中的回归系数,可以得出TD与X1、X2、X3、X4的多元线性回归模型为:
R=0.7675,R2=0.5891,调整后R2=0.5673,说明该回归方程的拟合程度较好,TD与X1、X2、X3、X4之间总体上具有较强的线性关系。
F检验:F=16.7701>F0.05(5,52)≈2.422,且Significance F=2E-13<α=0.05,说明TD与X1、X2、X3、X4之间总体上具有显著的线性关系。
β1=3.5192>0,β2=-0.3058<0,β3=0.0006>0,β4=0.007>0,β5=-3.6896<0,说明X1、X3、X4与TD之间具有线性正相关关系,只有X2、X5与TD之间具有线性负相关关系。
t检验:自由度为52的表示β1、β2、β5通过了t检验,β3、β4均没有通过t检验,说明X1与TD之间具有显著正相关关系,X2与TD之间具有显著负相关关系,X3与TD之间具有不显著正相关关系,X4与TD之间具有不显著正相关关系,X5与TD之间具有显著负相关关系。
五、研究结论
通过对样本公司相关数据的多元回归分析,本文得出以下研究结论:
(一)房地产行业上市公司的资本结构与公司规模呈显著正相关关系,假设1成立。
其原因主要是:规模较大的房地产公司更容易得到银行和其它信贷人的信任,能够获取更多的信贷资金。此外,公司规模越大,越容易实施多元化经营分散公司经营风险以及具有充足的现金流,这将使公司的预期破产成本大为降低,公司容易获得更多的债务。因此负债融资比例在规模较大的房地产公司会明显较高。
(二)房地产行业上市公司的资本结构与公司盈利能力呈显著负相关关系,假设2成立。
其原因主要是:公司盈利能力较强时,公司现金流就比较充裕,短期还款压力较小,资金链比较正常,资金在项目间的流动也比较充分,所以公司对资金依赖相对较小。同时,如果公司连续盈利能力较好,公司进行股权融资的可能性较大,对于负债融资需求也就显著降低了。
(三)房地产行业上市公司的资本结构与公司成长性呈不显著正相关关系,假设3基本成立。
其原因主要是:一般情况下,成长性高说明公司前景好,公司偿债能力也强,能够较多的举债。但我国当前的市场经济并不完善,房地产公司能否获得银行贷款,并不完全以公司成长性情况为依据,有时是由企业、银行、地方政府的关系决定的。因此二者之间存在一定的关联程度,但不具备显著性。
(四)房地产行业上市公司的资本结构与公司股权结构呈不显著正相关关系,假设4不成立。
其原因主要是:尽管我国上市公司的股权类型极为复杂,但随着股权分置改革的推进,房地产上市公司的流通股比率逐渐增大,不仅能提高股权融资规模,较强的资金实力也为银行信贷及债券融资的获取提供了保证,负债比例得以提升。但由于部分上市公司的管理不是很规范,所有权和经营权并没有很好的分离,因此股权结构对资本结构的影响较为有限。
(五)房地产行业上市公司的资本结构与公司偿债能力呈显著负相关关系,假设5不成立。
其主要原因是:盈利能力越强的房地产公司其偿债能力相对较强,产生内部所需资金能力也越强,内部留存收益较高,其资产负债率就相应较低,可以通过股权融资,通过内部融资来平衡债权融资,使资本结构相对比较合理。
六、结束语
本文选取了房地产行业的58家上市公司作为实证样本,运用描述性统计、相关性分析、和多元回归分析相结合的方法,分析了影响资本结构的因素。研究结论表明,公司的偿债能力、规模大小及盈利能力是影响房地产行业上市公司资本结构的主要因素,而成长性和股权结构对资本结构的影响不显著。由于受数据资料的限制,其它影响资本结构的因素比如公司的所得税、盈利的质量等并没有加入模型中,这使模型的解释能力受到一定影响。除此之外,本文研究的是房地产行业,其它行业是否适合本文的结论还有待进一步商榷。尽管这次实证研究存在一定的局限性,但是本文的研究思路与研究结论,为进一步研究上市公司的资本结构提供了一定的理论基础,也为实务界的人士提供了一些可以借鉴的资料。
参考文献
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[4]Kayhan,A.and S.Titman.Firms'Histories and Their Capital Structures[J].Journal of Financial Economics,2007,(83):1-32
[5]Lemmon,M.L.,M.R.Roberts,and J.F.Zender.Back to the beginning:persistence and the cross-section of Corporate Capital structure[J].Journal of Finance2008,(63):1575-1608
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房地产行业上市公司 篇10
在宏观经济趋冷的大环境下,未来一段时间的房地产经纪行业很难再有过去那种粗放经营也能赚钱的好日子了。从行业发展的角度,这并非坏事。我们一直努力希望提高房地产经纪行业的专业能力和客户服务意识,在生意难做的时候,恰好能够倒逼行业质量提高。
这一轮中国房地产经纪行业的动荡和变革是从2014年上半年开始的。2015年初的时候,笔者曾经两次在本专栏撰文讨论行业发展方向的问题(2015年1月的《房地产经纪代理行业变革的方向》和2015年4月《房地产经纪行业的发展方向渐明》)。回头检视一年前这两篇专栏文章的预测,发现一个有趣的现象,那就是行业外资本的进入在形成房地产经纪行业寡头过程中并未起到很大的作用,行业内原来的大型公司扩张的速度相比而言反而更快一些,扩张的阻力似乎也相对更小一些。
正因为行业寡头的形成并不是十分顺利,所以小型房地产经纪公司仍然还是有足够的生存发展空间。而据笔者观察,很多小型房地产经纪公司也在积极思考和行动,寻找未来的发展方向。
大型公司最大的优势在其规模效应,缺少规模效应的小型公司的应对之策是采取抱团合作的方式。这两年笔者被拉进很多微信群,这些微信群的群友一般都是来自全国各地的小型公司的经纪人同行,他们在群里讨论最多的,一是联合筹建网络平台,二是组织专业培训。专业培训既包括基本技能的培训,更多的是客户挖掘和维护等方面的培训,也包括公司内部管理的经验交流。这说明小型经纪公司也非常明白正确的发展方向应该是苦练内功,从改善客户体验入手。
作为行业协会的从业者,笔者考虑更多的是行业协会如何顺应业内公司的发展需要,为会员公司提供更好的服务。
上述小型经纪公司抱团合作的主要形式往往是朝着成立公司性实体的方向,而笔者曾经撰文比较过行业协会和由若干企业联合发起的类商会性质的公司性实体的区别(见2015年2月本专栏文章《房地产经纪行业民间商会的发展路径》)。结论是:只要是公司性的实体,和协会就有本质区别,是无法替代行业协会发挥的功能的。