赣州市住宅物业管理办法8.10

赣州市住宅物业管理办法8.10（精选6篇）

篇1：赣州市住宅物业管理办法8.10

赣州市人民政府令

第六十二号

《赣州市住宅小区物业管理办法》已经2009年5月22日市人民政府第35次常务会议审议通过，现予公布，自2009年7月1日起施行。

市

长： 王

平二ＯＯ九年六月一日

赣州市住宅小区物业管理办法

第一章 总

则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》和其他有关法律法规规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本市行政区域内住宅小区的物业管理活动适用本办法。

第三条 市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

市、县（市、区）人民政府规划、建设、城管、财政、公安、消防、工商、税务、物价、环保等部门应当在各自职责范围内密切配合，共同做好物业管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）在房地产行政主管部门指导下，具体组织本辖区物业管理工作；负责组织、协调业主大会成立、业主委员会的选举及备案登记，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调解决物业服务企业和业主之间的关系和矛盾。

社区居委会协助街道办事处（乡镇人民政府）和房地产行政主管部门做好物业管理工作，参与筹

备成立业主大会、组建和改选业主委员会等工作，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。

第四条 城市规划区内的新建住宅小区和共用设施设备齐全的原有住宅小区应当实行物业管理。

业主大会决定实行自治管理的住宅小区，必须接受社区居委会的指导和监督。

城市规划区内未成立业主大会且未实行物业管理的住宅小区或者零星住宅，由社区居委会实行准物业管理，提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务。业主大会成立后准物业管理活动自行终止。

第五条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。

分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当归属于一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，且不存在共用设施设备的，可以划分为不同的物业管理区域。

已经实施物业管理的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

第六条 房地产行政主管部门应当向社会公布物业服务企业资质、信用等基本信息，接受公众查询。

本市以外的物业服务企业进入本市从事物业服务的，应当经物业项目所在地的工商部门注册登记，并在房地产行政主管部门登记备查。

第二章

业主及业主大会

第七条 业主在物业管理活动中，享有法定权利，承担法定义务。

业主应当向物业服务企业和业主委员会提供联系地址、通讯方式，物业服务企业和业主委员会对业主的个人信息应当保密，除配合执法部门执行公务外不得泄露。

第八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第（五）、（六）项事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第九条 物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会：

（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）首套物业出售并交付使用满两年的。第十条

业主筹备成立业主大会应当在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位或者公有住房出售单位、社区居委会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公示，公示时间不少于7天。

第十一条

业主大会筹备组应当履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照示范文本拟定《业主大会议事规则（草案）》、《管理规约（草案）》和《业主大会章程（草案）》；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款第（一）至

（四）项内容以及业主委员会委员候选人的简历、相片应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。

第十二条 召开业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，邀请所在社区居委会列席。

业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加。业主不能亲自参加业主大会会议的，可以书面委托其他人参加。

第十三条 业主委员会产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法召开业主大会会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。

第十四条 业主委员会委员为5人以上的单数，从物业管理区域内符合法定条件的业主中选举产生。

业主委员会委员不得收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，不得向本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关

业务或者推荐他人就业，不得收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责，向业主大会负责并报告工作情况。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－3人。

业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，半数以上的委员参加，所作决定必须经过全体委员半数以上同意。需要业主委员会会议讨论、决定的事项应当在会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和物业使用人的建议和意见。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

业主委员会的任期在《业主大会议事规则》中规定。任期届满前2个月，选举产生新一届业主委员会。

第十六条 业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第十七条 业主委员会应当对业主、物业使用人违反管理规约等损害其他业主、物业使用人合法权益的行为予以劝阻、制止。业主委员会经业主大

会授权可以代表全体业主对物业管理有关事项依法提起诉讼。

第十八条

业主大会和业主委员会的经费收支情况应当至少每年公布一次，公布的内容、次数、地点等由业主大会决定。

业主委员会的工作经费、业主委员会委员是否领取报酬及其具体标准由业主大会决定。

第十九条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在街道办事处（乡镇人民政府）备案，街道办事处（乡镇人民政府）对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）《业主大会议事规则》；

（三）《管理规约》；

（四）《业主大会章程》；

（五）业主委员会委员的名单及其业主身份证明；

（六）应当提供的其他材料。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当依照前款规定将变更事项重新备案。

第二十条

业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止，业主委员会应当及时公告全体业主：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；

（四）被人民法院判处刑罚。

第二十一条

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议：

（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议；

（三）违反本办法第十四条第二款规定；

（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

第三章

前期物业管理

第二十二条 建设单位应当在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。物业管理用房的面积按照下列比例分段累加计算：物业管理区域建筑面积在3万平方米以下的，按4‰计算；3万平方米以上不足10万平方米的部分，按2‰计算；10万平方米以上的部分，按1‰计算。

物业管理用房按照前款规定计算低于50平方米的，应当按照不低于50平方米的标准配置。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积一般不低于20平方米。

第二十三条

物业管理用房的位置、面积应当作为土地出让前置条件，规划行政主管部门在核发建设用地规划许可证时应当进行审查确认。

物业管理用房一经确定，建设单位不得随意变更。

第二十四条

物业管理用房应当为地面以上可以独立使用、能够确权的房屋，具备通水、通电、初装修、卫生间等基本条件。

物业管理用房属于全体业主共同所有，不得用于抵押、交换、买卖。未经业主大会同意，不得改作他用。

第二十五条 建设单位应当按照下列规定对新建住宅小区配置安全防范设施：

（一）建筑面积3万平方米以下的小区，配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统；

（二）建筑面积3万平方米以上的小区，配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统、带红外线夜视功能的电子监控装置和红外线周界防越报警系统。

新建项目在办理商品房预售许可证时，建设单位应当确定并书面承诺物业管理用房和安全防范设施的配置情况。

第二十六条 新建项目在办理商品房预售许可证之前，建设单位应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，但投标人少于3人或者物业管理区域的总建筑面积小于3万平方米的，经项目所在地

房地产行政主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘。

建设单位应当参照建设部的示范文本与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。物业服务企业应当在签订前期物业服务合同后15日内，根据服务项目的规划建设条件、物业管理服务方案向所在地房地产行政主管部门申请核发《物业管理服务等级证明》。物业服务企业凭《物业管理服务等级证明》报当地价格行政主管部门核定前期物业服务收费标准。

第二十七条 建设单位应当在销售物业之前，会同前期物业服务企业参照建设部的示范文本制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。

临时管理规约不得侵害业主的合法权益。

第二十八条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，作出必要的说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

第二十九条 新建商品住宅经竣工验收备案后，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料、办理公共物业承接验收手续：

（一）小区总平面规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）属全体业主共有的房产及共用设施设备清单；

（五）物业管理所必需的其他资料。

第三十条

在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应当对以下项目进行接管，并且进行必要的使用试验：

（一）物业管理用房；

（二）安全防范设施、设备；

（三）化粪池、排污（下水）管道、公共照明、道路、绿化带等共用配套设施；

（四）其他需要接管的共用设施设备。

第四章 物业管理服务

第三十一条 由业主大会决定选聘物业服务企业的，物业服务合同由业主委员会与物业服务企业参照建设部的示范文本签订。物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。

第三十二条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体收费内容、定价形式和标准根据价格行政主管部门的规定，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

实行准物业管理的，其收费标准按照价格行政主管部门发布的服务项目指导价执行。

第三十三条 物业服务企业应当公布物业服务收费项目和收费标准。实行酬金制收费方式的，应当对物业管理的各项资金建帐立制，定期公布收支情况。实行包干制收费的，应当定期公布利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的收支情况。

第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定的标准和时间交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额交纳。

第三十五条 物业管理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅物业同属于该小区物业管理的范围，统一纳入小区物业管理，环境卫生有偿服务收费由物业服务企业在征得业主同意后与有关单位协商处理。

第三十六条 利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的，其管理、收费和利益分配等事项由业主大会决定。未成立业主大会的，经营收入按照约定扣除一定服务费用后的余额归全体业主共有，由物业服务企业根据临时管理规约以及小区其他管理规定建立专户管理，定期公布账目接受业主监督。

第三十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视使用费应当向终端用户收取：

（一）业主自用的向业主收取，电梯、转供电、二次供水、中央空调等房屋设备运行的专项性服务费由受益业主分摊；

（二）物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

有关单位不得强制物业服务企业代收，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供有关服务。物业服务企业接受委托代收前款第（一）项规定费用的，可以约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

住宅小区内的公共用水用电价格应当按照居民用水用电价格计价。

第三十八条 物业服务企业应当协助公安、消防部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业应当立即采取应急措施，同时报告有关管理部门或者单位。

第三十九条 业主大会决定解聘物业服务企业或者物业服务企业主动退出物业管理的，应当提前30日书面通知对方，并在物业管理区域内进行公告。物业服务企业应当在物业服务合同终止后3日内将物业管理用房和本办法第二十九条规定的资料移交给业主委员会，10日内与业主核对并结清物业服务费用。

第五章 物业的使用与维护

第四十条 业主装饰装修房屋，必须服从小区物业管理，开工前向物业服务企业申报登记，按规定提交有关材料。物业服务企业应当及时审查业主提交的申报登记材料。对符合规定的装饰装修项目与业主签订装饰装修管理服务协议，为施工人员办理出入证件。协议应当明确注意事项、禁止行为和违约责任，可以约定收取适当的建筑垃圾清运费，但不得超出价格行政主管部门核定的标准。

第四十一条 在物业管理区域内不得有下列行为：

（一）未经原设计单位同意、擅自拆改房屋承重结构；

（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；

（三）未经城市规划行政主管部门批准改变物业规划用途、搭盖建（构）筑物、在住宅外立面以及非承重墙上开门窗；

（四）违反规定饲养家禽、宠物；

（五）违反规定摆摊设点、占道经营；

（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

（七）在建（构）筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超标准噪音；

（九）法律法规规章禁止的其他行为。

前款第（一）至

（八）项内容应当在管理规约或者临时管理规约中明确约定。

第四十二条 物业服务企业应当加强物业装饰装修的施工监督以及物业管理区域的秩序维护，发现违反装饰装修管理服务协议和本办法第四十一条规定的行为必须立即制止并督促改正。已经造成事实后果或者拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。

第四十三条

物业存在安全隐患，危及公共利益以及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

因物业使用、装饰装修、维修造成其他业主、物业使用人或者其他人人身财产损坏的，责任人应当承担修复、赔偿等责任。

第六章 住宅专项维修资金

第四十四条

住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督原则，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》建立、使用和管理。

第四十五条

房地产行政主管部门负责商品住宅专项维修资金的指导和监督，下设专项维修资

金管理机构具体负责商品住宅专项维修资金管理的日常工作。

财政部门负责售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督。

第四十六条

房地产行政主管部门应当指定当地一家商业银行作为本行政区域内商品住宅专项维修资金的专户管理银行，开设住宅专项维修资金专户。

第四十七条

商品住宅、非住宅业主应当按照物业所在地住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%交存首期住宅专项维修资金，具体交存金额由房地产行政主管部门确定后向社会公布。建筑安装工程造价发生较大变化，或者国家和本省的交存标准作出调整时，房地产行政主管部门应当及时进行调整和公布。

第四十八条

本办法实施前物业已经交付使用但未缴交首期住宅专项维修资金的，业主应当补交。具体交存方式和标准由业主大会决定，业主委员会负责追缴。

本办法实施后已出售但未交付的物业，业主应当在办理交付手续前按照物业所在地房地产行政主管部门公布的现行标准交存首期住宅专项维修资金。已经办理交付手续但未缴交首期住宅专项维修资金的应当补交，拒不交纳的，由业主委员会依法追缴。

第四十九条 尚未成立业主大会的商品住宅业主和非住宅业主交存的住宅专项维修资金应当存入房地产行政主管部门开设的住宅专项维修资金专户管理。

已经成立业主大会的，经业主大会决定，住宅专项维修资金可以由业主委员会设立专户管理。原由房地产行政主管部门代管的，经业主大会决定、业主委员会申请，可以将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主委员会开设的住宅专项维修资金专户管理，接受业主和房地产行政主管部门监督。

第七章 法律责任

第五十条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决；协商不成的，可以申请街道办事处（乡镇人民政府）调解或者依法向人民法院起诉。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人对违反法律法规规章和本办法的行为，可以向房地产、规划、建设、物价、城管、公安、环保、工商、消防等执法部门和供电、供水、供气、通讯、有线电视等有关单位投诉或者举报。有关单位受理后应当进行调查核实，在规定时间内答复投诉人或者举报人。

第五十一条 物业服务企业发现业主、物业使用人或者装饰装修企业违法违章装饰装修行为不及时向有关部门报告的，房地产行政主管部门可视情节轻重，依法给予警告或者不良行为纪录。

第五十二条

业主及物业使用人不按时缴纳物业服务费，物业服务企业可以通过发书面通知、在物业管理区域内公示等方式催缴。经催缴逾期仍不缴纳的，可以按照合同约定的比例加收滞纳金，合同未约定的按每日3‰的标准加收滞纳金。拒不缴纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院申请支付令或者提起诉讼。

第五十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位违反规定将房屋交付买受人的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

第五十四条 有关行政主管部门和单位的工作人员有下列行为之一的，应当依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)对物业服务企业未按规定进行资质审查或者批准的；

(二)不按照物业管理服务等级评定标准进行物业服务等级评定的；

(三)因未依法履行监督职责造成严重后果的；

(四)其他滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊、玩忽职守的行为。

第八章

附

则

第五十五条

大厦写字楼、医院、学校、专业市场、工业区以及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。

第五十六条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称物业使用人，是指物业的承租人或者其他实际合法使用房屋的人。

本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备等。

本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五十七条 本办法自2009年7月1日起施行。

篇2：赣州市住宅物业管理办法8.10

车位车库公平分配

少于业主需求将抽签确定

随着私家车的普及，有的小区车位、车库越来越紧张。新《办法》明确规定，拟出售或出租的车位、车库数量少于本区域要求购买或承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买或是承租一个车位或者车库。

《办法》提出，在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，租赁期限不得超过六个月。

小区内人身、财产受损谁担责?

是否履约是关键

业主车辆在小区内被盗、在小区内摔跤受伤、被高空坠物砸伤……出现这些情况，小区物业服务企业是否需要承担责任?

新《办法》明确规定，物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同。

除此之外，《办法》规定，对于小区中的安全隐患问题，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。如果因相关业主、物业使用人阻挠公共部位的维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

失信物业公司将被录入信用档案

如何进一步规范物业企业服务行为?《办法》明确规定，建立物业企业考核体系和信用评价体系，对物业企业、项目负责人实行动态管理，明确物业企业和项目负责人的失信行为及惩戒措施，同时定期对物业服务项目开展专项检查，并向社会公布信用信息评价结果。

对于物业服务企业有出租、出借、转让资质证书的、泄露业主信息等严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目。而对于物业项目负责人有严重失信行为的，被录入项目负责人信用档案的同时，还会被录入其所属物业服务企业的信用档案。

除此之外，在物业服务企业进行交接期间，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

建立三方评估制度

评定物业服务质量好坏

就物业服务质量的判定，《办法》提出，建立物业服务第三方评估制度，业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

在前期物业服务期间，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，对物业服务企业的服务质量不满意，可要求物业服务第三方评估机构进行评估;业主大会成立后，业主大会或者业主委员会可以委托第三方评估机构，对物业服务企业履约情况开展评估，评估结果可以作为要求物业服务企业整改或者更换物业服务企业的依据。

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篇3：赣州市住宅物业管理办法8.10

关键词：城市住宅小区,房地产物业管理,现状,对策

1 徐州市城市住宅小区房地产物业管理发展现状

1.1 徐州市城市住宅小区房地产物业管理取得的成果

1.1.1 房地产物业管理行业规模不断壮大, 从事物业管理的人员素质不断提高。

近几年徐州市以城市住宅小区为主的房地产开发项目快速增长, 带动了房地产物业管理行业的飞速发展和激烈竞争。徐州市从1995年开始全面推广物业管理工作, 最初物业管理公司只有8家。根据统计数据, 2006年, 徐州市房地产物业管理企业年检合格的共148家, 其中二级资质企业5家, 三级资质企业64家;2008年, 全市的物业服务企业达275家, 物业管理从业人员1万余人, 物业管理面积2700余万平方米;全市创建57个市级物业管理示范项目、24个省级示范项目、8个国家级示范项目, 初步建立了一个社会化、专业化、市场化的物业管理新体制;2009年5月底, 徐州市共有物业企业288家, 管理面积发展到4500万平方米。截至2012年年初, 全市共有房地产物业管理企业420多家, 其中一级资质3家, 二级资质12家, 三级资质390多家, 外省企业进入徐州市的有8家, 全市物业管理从业人员4万多人, 国家注册物业管理师19人。由此可见, 徐州市物业管理经过10多年的发展, 不仅在企业数量上有快速发展, 在企业资质方面也呈现出专业化发展趋势。高素质管理人才也不断涌现, 物业管理服务趋向多元化、专业化、市场化。

1.1.2 先后出台多部相关政策法规。

徐州市早在1999年3月就发布了《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》, 并先后出台实施了《关于加强物业管理工作的意见》、《徐州市物业维修基金管理办法》、《徐州市物业管理评标专家和评标专家库管理办法》、《徐州市前期物业管理招标投标实施细则》等一系列规章和规范性文件, 明确了业主、使用人及物业管理企业的权利、责任和义务, 做到有章可循。2012年5月我市还发布了最新的徐州市市区物业服务收费管理办法。

1.1.3 行业协会发挥了显著的作用。

2008年由36家物业管理公司组成的徐州市泉山区物业管理协会正式成立。这是苏北地区成立的首家物业管理协会, 主要作用是协助政府部门实施行业管理, 积极督促物业企业贯彻物业管理法规政策, 维护企业合法权益和市场公平竞争秩序, 共同提高物业管理的工作水平和服务水平。2008年在徐州市泉山区物业管理协会的协助下, 市房管局在全市住宅小区全面推行“三位一体”物业管理新体制, 许多住宅小区的物业管理状况得到了明显的改善, 居民生活质量大大提高。

1.2 徐州市城市住宅小区房地产物业管理存在的问题

1.2.1 较老的城市住宅小区与新建的城市住宅小区各自存在典型的物业管理问题。

徐州市是个文化古城, 虽然近几年房地产新开发项目很多, 新楼盘比比皆是, 但还有许多老住宅小区 (尤其在老城区) , 可以看到有业主违章搭建, 毁绿种菜等现象不在少数, 业主中老年人居多, 不听劝阻一意孤行, 物业管理工作艰难。这些老城区老的住宅小区物业管理管不好会严重影响城市形象。新建小区也有较多典型问题:高层住宅越来越多, 电梯使用频繁, 自然问题也多;新建小区大多采用智能管理方式, 电子单元门等智能系统会经常出问题;高层建筑水压不够, 居民用水困难, 诸如此类一些城市住宅小区常见问题, 都需要专业人员进行维修, 物管人员有时不能及时安排好人员, 与业主协调不畅, 造成业主意见颇多。

1.2.2 房地产物业管理企业竞争激烈, 利润不高。

我市房地产物业管理公司在数量上飞速增加, 但取得一级、二级资质的企业为数甚少, 大多是三级资质企业, 另外还有外省企业进入竞争, 物管行业利润微薄, 因此要想提高利润就必须提高自身的竞争力去获得更多项目, 这对于绝大多数三级资质的企业来说相对较困难。据调查, 目前我市房地产物业管理公司的利润在5%-8%之间。

1.2.3 房地产物业管理费收取困难。

新老住宅小区都存在收费困难现象。老的住宅小区本身环境就较难改善, 业主看不到好的管理效果就不愿缴纳物业管理费, 物业公司难有足够的资金去管理好小区;同样新住宅小区交了物业管理费, 一旦某个方面没有达到业主满意, 就会拒交下一年物业管理费, 这样物业管理公司很难做到完美服务。[1]据调查, 我市住宅小区物业管理服务实际收费率在50%-95%, 好一点的新建小区起初收费率能达到95%, 差一点的不到50%。业主不缴费, 企业就没有资金去做更好的服务, 没有好的服务, 业主更不愿意缴费, 这样就会形成恶性循环, 严重阻碍房地产物业管理公司的发展。

1.2.4 高素质房地产物业管理人员仍然不足, 管理水平仍需提高。

我市目前已有国家注册物业管理师19人, 高素质管理人才还是偏少。物业管理从业人员大多数是应某个项目需要而临时招聘, 这些人大多没有经过专门的正规培训, 由于公司利润微薄, 他们的工资待遇也不高, 因而人员流动性大, 这对企业提高服务质量很不利。

2 徐州市城市住宅小区房地产物业管理发展及对策研究

2.1 加大物业管理服务新模式的宣传力度, 提高业主意识

应当继续加大物业管理“三位一体”新模式的宣传力度和实施, 尤其在老小区。老小区应紧密联系社区居委会, 目前还是有许多年纪大的业主不习惯被物业管理公司管理, 可以发挥社区居委会与业主联系的作用。可以由主管部门总体调度, 向街道办事处、业主、物业公司发放宣传资料, 选择有代表性的物业公司举行座谈会, 征求意见, 树立典型, 让全社会对“三位一体”新模式有更多了解, 让大家深入理解业主委员会与物业服务企业是互相依存的, 他们地位是平等的。[2]

2.2 房地产物业管理企业走规模化品牌化发展之路

徐州小的房地产物业管理公司居多, 企业应当考虑在做好母公司的基础上向外扩张以实现规模效益。外省企业进入我市越来越多, 我们也可以扩大公司企业规模向外省市发展。要注重提升自己的品牌形象, 宣传自己的优势。[3]其次, 政府监管部门应充分发挥作用, 定期检查, 对检查不合格的企业采取严格处罚措施。《物业管理条例》第三十二条规定:“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”我们在评级工作中要严格本着公平公正原则, 使物业管理行业竞争规范有序。

2.3 提高服务质量, 完善收费管理办法

2012年5月我市发布了最新的徐州市市区物业服务收费管理办法, 新办法出台后我们应关注具体的实施情况, 例如居民的反响、承受能力, 物业公司的利润有何变化等, 定期将情况汇总统计, 如出现过大偏差应及时调整修改管理办法。此外, 应把服务质量放在首位, 服务好了自然业主就会主动缴纳物业管理费, 由此形成良性循环, 对于企业和业主就是互惠互利。

2.4 企业严把招聘关, 制定有效的员工激励政策

《物业管理条例》第三十三条规定:“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定, 取得职业资格证书。”严把招聘关, 选择优秀的人员可以为公司今后发展做好铺垫。员工进入企业以后可以由负责人组织员工加强思想道德培训, 学习企业文化, 提高自身服务意识, 制定相关鼓励政策和措施, 例如:取得执业资格证或者国家注册物业管理师证的员工给予适当奖励, 公司内部公开竞争, 选择有能力表现突出的员工担任重要职位。[4]

3 结论

近几年, 徐州市先后获得了“国家园林城市”、“国家卫生城市”等荣誉称号, 创建对于作为公共场所的城市住宅小区有诸多要求, 在这些荣誉称号背后, 房地产物业管理工作发挥了重要作用。住宅小区物业管理的规范发展是构建和谐社会的基础, 作为城市建设与管理的一项基础性工作, 物业服务企业对维护社区环境和秩序具有积极的推动作用。

参考文献

[1]熊群英.住宅小区物业管理行业问题及对策研究[J].科技风, 2012 (10) :253—254.

[2]赵素萍.中小城市住宅小区物业管理收费难现状分析[J].宁波职业技术学院学报, 2012 (04) :66-70.

[3]龚勇.当前物业管理存在的问题及对策思考[J].中国科技信息, 2011 (21) :92.

篇4：住宅小区物业管理之我见

关键词：小区；物业管理；服务

中图分类号：G632 文献标识码：B 文章编号：1002-7661（2016）17-011-01

物业管理行业作为房地产产业的衍生行业，随着房地产行业的蓬勃发展，越来越多的住宅小区投入使用，物业管理进入大发展阶段。住宅小区物业管理的出现，使得居民的住居环境、生活环境得到一定的保障。随着社会的发展，物业管理行业的问题逐渐显现，近几年经常发生物业管理公司与业主之间的矛盾问题，并在社会中反应激烈。所以，谋求物业管理的工作改革和缓和与业主之间的矛盾问题逐渐得到重视，这些问题的解决，有利于物业管理行业的发展，也有利于居民自身的环境建设。

一、住宅小区物业管理的范畴及管理现状

住宅小区物业管理指的是，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。随着物业管理行业的发展而产生的问题越来越多，房地产开发商、物业管理部门和业主之间的关联存在，使得矛盾越来越激烈，主要可以概括为房屋质量问题和物业服务水平问题。当前，小区物业管理仅仅提供管理功能，管理的收入主要是依靠小区业主缴纳的物业费及其他商业收入，小区物业管理公司受发展原因及费用等其他因素影响，整体服务水平不高，再加上房地产开发商的房屋建设质量问题，使得小区业主认为缴纳了物业费而物业公司没有提供相应的服务，三者之间的矛盾加剧，业主拒缴物业费，物业公司收入困难，从而产生恶性循环，如果不解决，当矛盾达到一定程度，很容易产生社会问题，影响小区及居民的生活环境。所以，解决他们之间的矛盾有一定的必要性，促使双方和谐共处，互惠互利。

二、住宅小区物业管理中存在的主要问题及分析

1、开发商遗留问题

开发商是住宅小区的建设者，对房屋的建设、小区的用地规划有决定作用。对于开发商来说，希望用较少的费用、较少的公共面积来换取经济效益的最大化，所以在开发过程中的房屋的质量问题，绿化面积减少、规划的休闲场所改作他用现象比较严重，这些问题直接关系到业主的切身利益，开发商在业主销售时的承诺及规划，与业主入住后的实际使用情况有冲突，致使直接面对业主的物业管理公司承受来自业主的压力，物业管理公司与开发商沟通与协商存在阻碍或者时间较长时，业主将对开发商的不满情绪直接转移到物业管理公司上，业主的不满主要表现在不缴纳物业费，而这直接影响物业管理公司的运营。物业管理公司的存在与开发商有一定的关联，基于它服务的对象为业主，所以，解决开发商与业主之间的问题，物业管理公司作为一个中间人和协调者，需要发挥其积极的态度和服务精神。

2、物业服务水平问题

物业管理公司的主要服务对象是业主，为业主提供安保、维修、绿化、保洁、车库管理、设备设施建设与维护等服务，业主从物业管理公司提供的服务质量及效率来评判该公司的服务水平。由于物业服务行业的特殊性，决定了他的服务人员整体素质不高，维护和管理的能力不足，不能应对当前社会人们对物业服务的要求，从而引起业主的不满。当业主的服务需求得不到满足，日积月累，逐渐产生对物业管理公司的不满和厌烦，使业主和物业管理公司的矛盾不断激化，引起一系列得到问题。比如，电梯的维护和维修问题，车库管理（租和卖）的问题，绿化地挪为他用等问题，都是目前讨论比较激烈的问题。如何与业主缓和关系，提高自身队伍的建设，是物业服务行业面临的重要问题，这一问题的解决，有利于缓和二者之间的矛盾，进一步促进物业服务行业的进步与发展。

三、对住宅小区物业管理的建议

1、加强与开发商之间的协调，着力解决历史遗留问题

物业管理公司作为一个特殊的存在，与开发商有着一定的关联，在小区的房屋建设、设计规划等方面的沟通协调有着天然的优势。双方在进行移交前可对有可能存在的问题进行探讨，并能约定通过一定的渠道在一定时限内来解决相关问题，规范双方的责任与义务。比如在保质期内房屋漏水，维修队迟迟不来，是不是可以物业公司先垫支费用，再与开发商协商、约定等。业主对于物业管理公司的拖延和不作为是很反感的，在物业管理公司的积极沟通和努力解决问题的情况下，是可以赢得业主的理解。

2、加强自身的队伍建设，提高服务水平

物业管理公司目前大部分的经济来源是依靠业主缴纳物业费，但是单纯依靠这一项的收入来维持整个公司的运营还是比较艰难，再加上业主不按时缴纳，给物业管理公司造成一定的困扰，所以在这种情况下，招聘的管理和服务人员的素质相对较低，很难为业主提供优质的服务。加强自身的队伍建设，一方面可以通过增加收入渠道来提高自身的收益，另一方面可以通过招收高素质的管理人员和服务人员提供服务，第三，加大对管理服务人员的培训投入，逐渐在工作实际中提高个人服务水平。

3、加强与业主之间的沟通，努力营造和谐氛围

物业管理公司不仅仅承担着管理和服务的任务，还作为加强业主之间、业主与物业管理公司之间的联系与沟通，创造一个和谐、互助的氛围。物业管理公司可以通过举办活动、比赛等多种形式，积极鼓励业主们参与到活动中去，让业主了解物业服务，让业主相互熟识，有利于增加大家之间的感情交流，多些沟通与理解，多些帮助与信任，努力营造一个和谐的家园环境。

参考文献：

[1] 陈丽洁 黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代物业，2010（7）：77-78，110.

[2] 费璇.探讨住宅小区物业管理主要问题及改善措施[J].经济研究导刊，2014（20）：69-70.

篇5：兰州市城市住宅小区物业管理办法

兰州市城市住宅小区物业管理办法

（2001年9月28日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准）

第一章 总则

第一条 为规范城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋及公共配套设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建文明、安全、整洁、方便的居住环境，根据本市实际，制定本办法。

第二条 本市城区内的住宅小区物业管理适用本办法。

第三条 本办法所称住宅小区，是指本市城区内以住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区。本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋、建筑及附属设施、设备和相关场地。本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主自治管理组织委托，根据物业管理委托合同，对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进行有偿服务的行为。

第四条 兰州市房地产行政主管部门负责本市城市住宅小区物业管理工作，其主要职责是：

(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章；

(二)检查、指导和监督全市物业管理工作；

(三)审查物业管理企业的资质；

(四)审查批准物业管理中房屋共用部位、共用设施设备维修基金的使用。

规划、建设、工商、公安、环保、物价等部门，以及市政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等单位按其职责分工，做好物业管理和服务工作。

第五条 住宅小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。

第二章 业主自治管理组织与物业管理企业

第六条 住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设、售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会。

业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成。业主较多的可按一定比例推选代表，组成业主代表大会。

第七条 业主大会或业主代表大会一般每年召开一次，经百分之二十以上业主提议也可以临时召开。业主大会或业主代表大会应当邀请住宅小区所在地居委会代表列席。

第八条 业主大会或业主代表大会的主要职权是：

(一)选举产生住宅小区管理委员会(以下简称管委会)，增补、罢免管委会组成人员；

(二)审议批准管委会章程和业主公约；

(三)决定关系业主利益或与物业管理有关的重大事项；

(四)监督管委会的工作，听取管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定；

(五)其他需由业主大会或业主代表大会决定的事项。

第九条 管委会设主任一名，副主任一至二名，委员若干名。

管委会每届任期三年，组成人员可以连选连任。

管委会选举结果或变更情况，应在三十日内报物业管理行政主管部门备案。

第十条 管委会是住宅小区业主自治管理物业的群众组织，向业主大会或业主代表大会负责并报告工作。管委会的权利：

(一)起草、修改管委会章程和业主公约；

(二)决定选聘、续聘或解聘物业管理企业；

(三)审议物业管理企业的计划和住宅小区管理服务的重大事项；

(四)监督、检查物业管理企业各项管理制度的实施和物业管理委托合同的执行，协调处理物业管理纠纷。管委会的义务：

(一)支持和帮助物业管理企业实施各项管理工作；

(二)接受业主和使用人的监督；

(三)接受物业管理行政主管部门、各有关行政管理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。第十一条 物业管理企业是具有独立法人资格的经济实体。

物业管理企业的职责：

(一)根据物业管理委托合同，制定管理、服务方案，对住宅小区实施管理，提供服务；

(二)制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；

(三)依照物价管理部门批准的收费标准，收取管理费用；

(四)法律、法规、规章规定及业主大会或业主代表大会授予的其他权利。

物业管理企业的义务：

(一)依法经营，履行物业管理委托合同；

(二)接受物业管理行政主管部门、管委会、业主和使用人的监督；

(三)服务收费应当明码标价，亮证收取，并定期公布收支情况；

(四)法律、法规、规章规定的其他义务。

第十二条 物业管理企业实行资质认证和年检制度。

物业管理企业资质标准及资质管理按国家和省有关规定执行。

第十三条 物业管理企业持《营业执照》和《物业管理企业资质证书》，方可接受物业管理委托。第十四条 从事物业管理的工作人员，须取得物业管理行政主管部门核发的《物业管理人员上岗证》，方可上岗。

第十五条 物业管理企业接受物业管理委托，必须与管委会签订书面物业管理委托合同。

物业管理委托合同使用建设部的示范文本，可根据实际增减有关内容。

物业管理委托合同自订立之日起，三十日内由物业管理企业报物业管理行政主管部门备案。

第三章 物业管理权的移交与物业维护管理

第十六条 开发建设、售房单位应自管委会选举产生之日起，三十日内向管委会移交物业管理权。应当无偿、完好地移交住宅小区内的共用设施设备、相关场地和维修基金，以及住宅小区地下管网、单体建筑、附属设施设备的技术资料。

第十七条 开发建设、售房单位在移交物业管理权的同时，必须按住宅小区房屋总建筑面积千分之一的比例(最低不少于二十平方米)无偿提供物业管理用房。

未留有物业管理用房的，由开发建设、售房单位，提供相应的物业管理用房资金。

第十八条 住宅小区物业管理移交前，其物业管理由开发建设单位和其委托的物业管理企业负责；公有房屋售房比例达不到物业管理移交条件的，由原产权单位管理。

第十九条 住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的维护，由管委会委托物业管理企业统一实施专业管理。

本条所称房屋的共用部位和共用设施设备，是指整幢房屋或整个单元业主共同使用的屋顶、基础、承重构件和墙壁、走道、楼梯、电梯、垃圾道以及供水、供热、供电、供气、排污、消防设施，道路、绿地等。第二十条 住宅小区内房屋自用部位和自用设备由业主管理，也可以由业主委托物业管理企业管理。业主对房屋自用部位和自用设备的管理和使用，不得危害物业或公共安全，不得损害他人利益。第二十一条 住宅小区内物业在保修期限内的维修，按照国家有关规定执行。

住宅小区内供水、排污、供电、供热、供气、通讯、有线电视等设施的维修养护和故障排除，由有关部

门和物业管理企业按其职责范围负责。属于有关部门负责的，物业管理企业应及时联系解决。

第二十二条 住宅小区内的业主和使用人、物业管理企业均应遵守下列规定：

(一)不得擅自改变房屋承重结构和破坏房屋外貌；

(二)不得占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或者移装共用设施设备；

(三)不得在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物；

(四)不得从事污染环境的生产、经营活动和法律、法规和规章规定禁止的其他行为。

第四章 物业管理费用的筹集、管理与使用

第二十三条 住宅小区物业管理经费包括：

(一)房屋共用部位、共用设施设备维修基金；

(二)物业管理服务费；

(三)特约服务费；

(四)其他合法收入。

第二十四条 凡商品住房和公有住房出售都应当建立房屋共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

商品住房的维修基金由开发建设单位按照省物业管理行政主管部门确定的比例缴纳；公有住房出售后的维修基金由售房单位按多层住宅不低于售房款的百分之二十，高层住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；购房个人按购房款百分之一的比例缴纳。

开发建设单位缴纳的维修基金属全体业主所有；售房单位提取的维修基金属售房单位所有；购房个人缴纳的维修基金属全体业主所有。

第二十五条 房屋共用部位、共用设施设备维修基金由市物业管理行政主管部门，以住宅小区为单位设立专户管理，专款专用，管委会申请使用，并接受财政部门的监督。

第二十六条 业主转让房屋时，其房屋共用部位、共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；房屋建筑由于拆除等原因灭失的，其共用部位、共用设施设备维修基金余额退还原售房单位和产权人。第二十七条 住宅小区物业管理服务费的收费标准，根据物业管理行政主管部门核定的住宅小区的规模、档次、管理内容、服务水平以及房屋类别，由物业管理企业报物价部门审批。收费标准以外的特约服务费，由当事人双方商定。

物业管理服务费和特约服务费由物业管理企业管理，自主使用。

第五章 法律责任

第二十八条 开发建设、售房单位违反本办法的规定，不按期移交物业管理权的，由物业管理行政主管部门责令其限期移交，移交前发生的物业管理费用，由开发建设、售房单位全额承担。

第二十九条 物业管理企业有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门给予处罚：

(一)未取得物业管理资质证书，擅自接受物业管理委托的，责令其停止业务活动，给予警告，没收全部非法所得，并处2000元至10000元的罚款。

(二)年检不合格的，责令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年检的，按管理权限吊销资质证书。物业管理企业因违反合同，造成业主损失的，应负赔偿责任。

第三十条 业主、使用人、物业管理企业或者其他单位、个人违反本办法第二十二条，按下列规定处罚：

(一)擅自改变房屋承重结构、破坏房屋外貌，占用、移装、损坏共用部位、共用设施设备，在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物的，由物业管理行政部门责令限期改正，恢复原状或者赔偿损失，可以并处500元以上5000元以下的罚款；

(二)从事生产、经营活动污染环境和法律、法规和规章规定禁止的其他行为，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规和规章的规定处罚。

第三十一条 物业管理企业不遵守国家规定或合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准的，由物价管理部门依法予以处罚。

第三十二条 业主不按期缴纳或拒缴物业管理费的，由物业管理企业督促限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可向仲裁机关申请仲裁或向人民法院诉讼。

第三十三条 业主或使用人对房屋自用部分和自用设备管理使用不当，危害物业或公共安全、损害他人利益的，物业管理企业应予制止；造成物业损坏的，由责任人负责修复；造成损失的应当赔偿。

第三十四条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其管理机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议，或者提起诉讼。

第六章 附则

第三十六条 红古区、永登县、榆中县、皋兰县的城镇住宅小区，可参照本办法执行。

第三十七条 本办法实施中的具体应用问题，由市房地产行政主管部门负责解释。

篇6：赣州市住宅物业管理办法8.10

荆房[2003]43号

第一条 为规范住宅小区物业管理移交，维护业主、开发建设单位和物业管理企业的合法权益，根据《荆州市住宅小区物业管理办法》(简称《办法》)及有关规定，制定本办法。

第二条 本市行政区域内住宅小区（大厦）物业管理移交适用本办法。

第三条 市房产行政管理部门负责组织实施本办法。

各县（市）房产行政管理部门依照本办法的规定，负责本行政区域内住宅小区物业管理移交的业务指导和监督管理。

第四条 住宅小区物业管理移交时，应具备下列条件：

㈠住宅小区公共配套设施、市政公用基础设施齐全，并符合规划、设计及有关规范的要求；

㈡有符合规定的住宅小区房屋维修基金缴交计划、物业管理用房和物业经营用房； ㈢开发建设单位选聘的物业管理企业前期介入，并签订《前期物业管理委托合同》； ㈣住宅小区共用设施、设备运行正常，道路、绿化、排水等并经有关管理部门验收合格；

㈤建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部清理完毕；

住宅小区依据规划分期建设，部分建成并具备使用功能移交物业管理的，在建成部分与在建部分之间已采取安全隔离措施。

住宅小区经市房地产开发管理部门进行竣工综合验收合格。

第五条 住宅小区物业管理移交的内容包括下列各项：

㈠住宅小区共用设施、设备，并有移交清册（供水设施应向有关部门办理移交）； ㈡住宅小区按建设工程总投资的1.5%（经济适用房1%）缴纳房屋维修基金；1

㈢住宅小区按总建筑面积3‰的比例无偿提供物业管理用房；

㈣住宅小区按总建筑面积4‰的比例以成本价提供物业经营用房；

㈤住宅小区内按照规划建设的市政设施、绿化设施、环卫设施、供电、供水设施、供气设施、电信设施、安全防范设计、各类管线等相关配套设施；

㈥业主入住清册和业主（使用人）基本情况；

㈦按照规定应移交的其他内容。

第六条 住宅小区物业管理移交，按照下列程序办理：

㈠由开发建设单位在住宅小区业主委员会（简称业主委员会）成立之日起30日内，向房产行政管理部门提出书面申请，提供物业管理移交的相关资料，并填写物业管理移交申报表；

㈡各县（市）房产行政管理部门组织开发建设单位、业主委员会、住宅小区所在地街道办事处或有关单位，对移交内容进行审核，符合移交条件的，签署意见，存档备案； ㈢各县（市）房产行政管理部门组织开发建设单位向小区业主委员会办理移交接管，并由业主委员会选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》，由房产行政管理部门备案。

第七条 住宅小区物业管理责任，自移交之日起，由业主委员会和聘请的物业管理企业按照合同的规定承担。房屋质量保修，按国务院《建设工程质量管理条例》的规定，保修期限和保修范围内的保修责任，仍由开发建设单位承担。

第八条 住宅小区符合物业管理移交条件，开发建设单位在业主委员会成立之日起30日内，未按规定移交工程建设档案资料、房屋维修基金、物业管理用房等的，由房产行政管理部门责令限期移交；逾期仍不移交的，按有关法律、法规予以处罚。

第九条 住宅小区符合物业管理移交条件，业主委员会无正当理由拒绝接收的，由房产行政管理部门责令限期接收；逾期仍不接收的，由业主委员会承担后果责任。

第十条 住宅小区不符合物业管理移交条件，开发建设单位要求移交的，业主委员会有权拒绝接收；并由房产行政管理部门责令限期具备移交条件；逾期仍不具备移交条件的，由开发建设单位承担后果责任。

第十一条 开发建设单位或者业主委员会擅自办理住宅小区物业管理移交，或者在住宅小区物业管理移交中弄虚作假的，由房产行政管理部门予以制止；造成严重后果的，应依法承担法律责任。

第十二条 其它物业的物业管理移交，参照办法的规定执行。

第十三条 本办法由市房产管理局负责解释。