物业公司的管理制度

在当今社会生活中，制度的使用越来越多，制度是一种需要共同遵守的规章制度。如何制定一个合适的制度？以下是小编为您收集的《物业公司的管理制度》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

第一篇：物业公司的管理制度

成立物业管理公司的流程

物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的.物业管理公司的组建和其他企业一样,必须符合工商行政管理等部门的有关规定,获得批准才能成立.

(一)物业管理公司的资质条件

物业管理公司的资质条件,主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况,是企业的实力、规模的标志.由于各地区物业管理的发展程度不同,具体的资质条件也各不相同.一般的资质条件主要包括:

(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业,如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上.

(2)一定数量的注册资金,如广州市规定注册资金须在10万元以上.

(3)有符合规定的公司名称和公司章程.

(4)有固定的办公场地和设施.

(5)有必要的管理机构和人员.

(6)有符合国家法规政策的经营范围.

(7)能够独立承担民事责任.

(二)物业管理公司的申报资料

内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料:

(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告.

(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件.

(3)管理章程.

(4)公司法人代表任命书或聘任书.

(5)验资证明.

(6)注册及经营地点证明.

(7)拥有或受托管理物业的证明材料.

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件.

(9)其他有关资料.

外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资),除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外,还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件;外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项.

私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外,其余资质资料大体相同.

(三)物业管理公司申请成立的程序

一般情况下,物业管理公司领到资质审批文件后,按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业.具体程序包括:

(1)根据上述成立条件,准备材料和文件.

(2)向所在地房地产主管部门提出申请.

(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记.

(4)到税务部门进行税务登记,以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制.上述程序结束后即可开业.

由于各地情况不同,会有一些小的差别,就算北京市,各区、县也可能存在差别,建议到所在地工商行政管理部门的注册登记大厅咨询.

第二篇：创建物业管理公司的环节

一、物业管理公司的创建分为营业执照和资质申报两个环节。

1。营业执照注册一般为有限责任公司。注册资金按物业公司的等级计算，开始的时候为“暂定三级”(目前已经取消了临时资质等级)，一年内有效，一年内需要重新评级，不然资质作废。从“三级”开始。三级的物业管理注册资金为50万元。营业执照你找当地的工商局先核名，然后开始工商登记、股权确认等一系列的程序。但成立过公司的人都知道，注册一间公司的手续是非常极其繁琐的，自己去办理跑上10次、8次很正常，而且还不一定可以顺利办下来。所以，建议有些“钱”还是要给别人“赚”的。建议你找当地一家代理注册的公司，花几千元他们会帮你搞定一些，不用自己麻烦。如果楼主你没有50万的现金，他们注册公司可以帮你代堑，注册后他们会抽走资金。在广东注册一个50万的物业公司，连代堑资金在内，10000元左右注册代理公司会帮你搞定一切，你只需要配合提供资料就行了。工商登记、税务登记、法人印鉴等他们会一并帮你搞定的。

这时值得提醒的就是：如果你是让注册代理公司搞定50万的注册资金的话，其实这钱是不存在的，因为注册代理公司不可能“白”送你的，他们在你工商登记成功后，会将资金抽走的。所以在财务管理方面，应该是由楼主你或相关的股东向自己的公司借50元，签下借条留档，因为这50万是根本不存在的，在财务管理需要交待资金去向。即公司发生问题时，如有债务方面的纠分时，需要按照股权份额承担相应的风险。你的有限责任公司注册资金为50万元，即最大可能要承担50万元的风险。

二、物业公司资质申报条件，如下：

(三级资质)：

1.注册资本人民币50万元以上;

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4.有委托的物业管理项目;

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

(一)营业执照;

(二)企业章程;

(三)验资证明;

(四)企业法定代表人的身份证明;

(五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的

暂定期。

第九条 申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：

(一)企业资质等级申报表;

(二)营业执照;

(三)企业资质证书正、副本;

(四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同;

(五)物业服务合同复印件;

(六)物业管理业绩材料。

即你领取了营业执照后，需要先到国土房管局物业科办理“临时资质”申报，他们会给你一年的时间。一年内你要办理“临时资质”转“三级资质”。如果一年内，你没有达到相关资质申报的条件时，你有两条路可以选择：

1)无资质承接业务，目前这类型占物业公司总数的30%左右。但给物业科查到的话，要罚款，如果和当地物业科关系搞得不好的话，还可能被吊销“临时资质”。

2)给专业公司代办，有实力的物业管理公司代办企业和物业科有关系(代办理营业执照注册的代理公司一般办不了这项业务，因为需要和物业科和建设部有关系才办理得，如果注册执照的代理公司跟你说办得了，要“小心被骗”。由于国家的相关部门很“那个”的，所以，有钱就能解决问题，在广东，三级资质代办需要4-5万元出证。

三、

1、关于你公司的内部组织机构应该是你如何定经营方向才能决定的。常见的物业管理公司架构分为三种：直线职能制，事业部制、混合型架构。不同的架构模式适应不同的服务市场，故相应设定不同的专业部门。所以楼主你应该要了解你的物业公司的业务方面。用“专业”的眼光分析上述三种流行架构当中哪一种适合你公司本身才可以定出精确的部门组织，另外，哪些职能自己组建，哪些职能委托社会专业的公司，都直接决定了你公司的内部组织机构。

2、内部组织机构与你投入多少成本，如果维持公司总部的成本开支直接挂钩，即不同的投入会有不同的结果，正规化的物业公司多达10多个部门，小型的物业公司几个部门就组成了。这点没有定论，需要楼主你自己认真核算成本的。另外，根据物业管理这个行业的经验，“物业公司总部的支出应该与项目收入开支成本分计算，仅从项目摊分一定的合适比例”，这点是原则!请楼主你一定要注意了，因为这是两个完全不同的“账目”。

四、物业管理行业与其他行业不同，人力资源的配置是最讲究“内功”的。物业公司总部的人员配置与接管项目的人员配套又是两套分离的成本计算原则。最“阳光”的成本核算要考虑三大原则：人力成本支出、固定成本支出和变动成本支出，这三大支出都有一个最合适的“阳光比例”。所以如何策划人力资源，既要配合阶段性的发展计划，又要不违反“阳光比例”，在实操时，要处处节省。且人力资源的配置又与内部的组织架构是直接“挂钩”的，人力成本又要“对内对外”相比较。所以不是简单安上“几个部门”，请上几个总监或经理就行的。这是“战略”层面上的事情。

五、物业公司接管的项目当中，有些项目虽然表面利润不高，但有很多收入是“外行人”根本不知道和掌握不到的。所以近年，很多人看到“物业管理”行业“有利可图”和“长期饭票”，纷纷在这个“朝阳产业”里面“挖金”。但要知道，真正的物业管理需要有“良好的内功和操作经验”，而且物业管理本身是“高风险高责任”的行业，在众多服务业当中，风险是排在第一位的。

(一)物业管理公司的资质条件

物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。

一般的资质条件主要包括：

(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。

(2)一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在10万元以上。

(3)有符合规定的公司名称和公司章程。

(4)有固定的办公场地和设施。

(5)有必要的管理机构和人员。

(6)有符合国家法规政策的经营范围。

(7)能够独立承担民事责任。

(二)物业管理公司的申报资料

内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：

(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。

(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。

(3)管理章程。

(4)公司法人代表任命书或聘任书。

(5)验资证明。

(6)注册及经营地点证明。

(7)拥有或受托管理物业的证明材料。

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。

(9)其他有关资料。

外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件;外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。

(三)物业管理公司申请成立的程序

一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：

(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。

(2)向所在地房地产主管部门提出申请。

(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。

(4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。上述程序结束后即可开业。

由于各地情况不同，会有一些小的差别，就算北京市，各区、县也可能存在差别，建议到所在地工商行政管理部门的注册登记大厅咨询。

2 、物业公司资质申报条件。工商营业执照好做，但成立物业公司更主要的是资质，没资质还是不能营业。

三、物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。一级、二级、三级企业的资质标准如下：

(一)资质一级企业

1、注册资本500万元以上;

2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;

3、管理两种类型以上的物业;

4、管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。 计算基数是：

(1)多层住宅200万平方米;

(2)高层住宅100万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;

(4)办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。

5、20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;

6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;

7、建立了维修基金管理与使用制度。

(二)资质二级企业

1、注册资本300万元以上;

2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;

3、管理两种类型以上的物业;

4、管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。

计算基数是：

(1)多层住宅80万平方米;

(2)高层住宅40万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)6万平方米;

(4)办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。

5、10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工

业区)”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;

6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;

7、建立了维修基金管理与使用制度。

(三)资质三级企业

1、注册资本50万元以上;

2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;

3、有委托的物业管理项目;

4、具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;

5、建立了维修基金管理与使用制度。

四、新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》。物业管理企业在领取《临时资质证书》后，方可从事物业管理业务。《临时资质证书》有效期为一年。有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未获通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。

五、申请评定资质等级的物业管理企业应提交下列材料：

1、物业管理企业资质等级申报表;

2、营业执照复印件;

3、建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术人员专业技术职务资格证书复印件;

4、物业管理委托合同复印件;

5、物业管理业绩材料;

6、企业上一财务审计表。摘自《物业管理条例》

资质获得方法：

将以下资料提交到市、区人民政府房产主管部门(营业执照，企业章程，验资证明，法人身份证证明，物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的资格证书和劳动合同)

上岗证，部门经理上岗证，物业管理员(分几级)，助理物业管理师(分几级)，物业管理师(分几级)，注册物业管理师

物业管理专业人员职业资格证

一、考试课程

1. 物业管理概论2. 物业管理法概论3. 物业管理实务

4. 建筑识图与房屋构造5. 物业管理设备

二、考试办法

以上五门课程是国家规定的物管人员岗位培训的完整课程体系，其中前三门课程根据建设部编制的教学大纲进行教学，由省建委组织统一闭卷考试，后两门课程由办学单位自行组织考试或考查。所有课程均使用国家规定的统一教材。

三、 考试时间：每年两次，上班年一次：下半年一次

四、收费标准：

1、培训费：460元2.考试费、办证费：100元

联系电话：028—8461607

7、84616799

、教材费按实际费用3

第三篇：物业管理公司的经营范围

物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。

物业管理公司在物业管理中的权利主要有：①根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法;②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;④有权制止违反规章制度的行为;⑤有权要求业主委员会协助管理;⑥有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理公司在物业管理中的义务主要有：①履行物业管理合同，依法经营;②接受业主委员会和全体业主的监督;③重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可;④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

相关法律知识：

在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素：

(一)是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。

(二)是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。

(三)是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。

(四)是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。

正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。

第四篇：某物业管理公司的薪酬激励

案例分析：

随着中国加入WTO，经济全球化将越来越深刻地影响着我国的企业，这必将加剧企业的人才竞争。因此，我们的企业如何应对这一挑战，是人力资源管理值得探讨的问题。上述案例所述："整个公司的经营业绩出现不断滑坡，客户的投诉也不断增加，员工的工作失去了往日的热情，出现了部分技术、管理骨干离职，其他人员也出现不稳定的预兆。"是因为该公司的薪酬制度没能适时进行改进。从这一事例可以看出，企业的薪酬制度科学与否，对企业发展的影响是巨大的，甚至是致命的。怎样建立科学合理的薪酬激励机制，如何发挥薪酬的最佳激励效果，以求企业能吸引和留住人才，造就一支高效、稳定的员工队伍，实现企业可持续发展，是企业人力资源管理的一项非常重要的工作。

一、薪酬激励在现代企业激励机制中具有重要地位

美国哈佛大学教授威廉。詹姆士研究发现，在缺乏科学、有效激励的情况下，人的潜能只能发挥出20-30%，科学有效的激励机制能够让员工把另外70-80%的潜能也发挥出来。所以企业能否建立起完善的激励机制，将直接影响到其生存与发展。激励更是管理的核心，而薪酬激励又是企业激励机制中最重要的激励手段，是目前企业普遍采用的一种有效的激励手段，它相对于内在激励，管理者更容易控制，而且也较容易衡量其使用效果，如果能够真正发挥好企业薪酬对员工的激励作用，就可以达到企业与员工"双赢"的目的。上述案例所述："该公司成立初期，非常注重管理的规范化和充分调动员工的积极性，制定了一套较科学完善的薪酬管理制度，公司得到了较快的发展，短短的两年多时间，公司的业务增长了110%."这是科学的薪酬制度发挥激励作用的充分体现，正是反映了企业薪酬激励效力不可低估。

在今天，薪酬激励成为现代人力资源管理的重要组成部分，它对提高企业的竞争力有着不容忽视的作用。员工所得到的薪酬既是对其过去工作努力的肯定和补偿，也是他们以未来努力工作得到报酬的预期，激励其在未来也能努力工作。在员工心目中，薪酬不仅仅是自己的劳动所得，它在一定程度上代表着员工自身的价值、代表企业对员工工作的认同，甚至还代表了员工个人能力、品行和发展前景。所以，薪酬激励不单单是金钱激励，实质上已成为企业激励机制中一种复杂的激励方式，隐含着成就激励、地位激励等，因此，薪酬激励能够从多角度激发员工强烈的工作欲望，成为员工全身心投入工作的主要动力之一。员工期望通过积极表现、努力工作，一方面提高自己的工作绩效，另一方面争取薪酬的晋升，在这个过程中，员工会体验到由于晋升所带来的自我价值实现感和被尊重的

喜悦，从而激发起员工的工作创造性。客观、公正、合理地报偿为企业做出贡献的每一个员工，既有利于企业的发展，又能保证员工从薪酬中获得经济上、心理上的满足，有利于提高企业员工的积极性。

二、建立企业对外富有竞争力的薪酬体系

在长期的管理实践中，由于我国企业在人力资源管理方面经验的积累时间很短，再加之企业对这方面的管理工作重视程度不够，人力资源管理的基础性工作严重缺陷，企业薪酬矛盾越来越突出。现代企业理想的薪酬制度应达到三个目的：第一是提供具有市场竞争力的薪酬，以吸引有才能的人;第二是确定组织内部的公平，合理确定企业内部各岗位的相对价值;第三是薪酬必须与工作绩效挂钩，激励员工的工作动机，奖励优秀的工作业绩，利用金钱奖赏达到激励员工的目的。企业的薪酬水平是否合理，直接影响到企业在人才市场的竞争力。只有对外部环境具有竞争力的薪酬，企业才能吸引发展所需的各类优秀人才。上述案例中的企业薪酬水平偏低，特别是关键的技术骨干力量的薪酬水平较市场明显偏低，对外缺乏竞争力，从而导致技术骨干和部分中层管理人员流失。薪酬缺乏市场竞争力，造成企业人才流失的后果是极为明显的，其结果是造成企业不断招聘新员工以满足运作需求的同时，老员工又不断离职的恶性循环，这是企业人力资源的极大浪费。薪酬是人力资源管理的一个非常重要的工具，使用得当，会激发员工高涨的工作热情，而且又能达到企业人力成本比较合理的目的，有利于企业取得良好的经济效益。随着中国市场化进程的加快，劳动力市场日趋完善，人才作为资源要素之一，其配置也必然要符合市场经济规律的要求，人才的流动必然会受到价格一薪酬的影响，人才向着价高的地区、企业流动就成为普遍现象。从这个意义上讲，企业薪酬水平在人才市场上是否具有竞争力是一个关键因素。企业能否吸引和留住人才，企业的薪酬管理起着重要的作用，所以企业在制订薪酬标准时必须要考虑本地区同行业相似规模的企业薪酬水平，以及本地区同行业的市场平均薪酬水平，尽量使企业的薪酬具有竞争力，能够吸引和留住企业发展所需的人才。

三、加强企业薪酬的对内公平

研究发现，从企业内部来讲，员工关心薪酬差别的程度高于关心薪酬水平，然而员工个人能力及其工作职务、工作态度的区别必然带来个人薪酬的差别，如何使这种"差别"既能鼓励先进又能被大多数员工所接受，而且又体现公平，这对薪酬管理来说越来越重要。在现实的薪酬管理中，这一点往往被忽视。案例所讲的该物业公司工程部经理的辞职，是因为岗位间的薪酬不合理，没有较好地反映企业内部岗位间的相对价值，造成不公平感。工程部经理这一岗位相对后勤部经理工作难度大、责任重，应该在薪酬上体现出这种差

别，事实上没有，所以造成了工程部经理工作起来没有了以前那种干劲，后来辞职而去。企业薪酬设计应遵循"公平与公正"原则，特别是对内公平，不同部门之间或同一个部门不同人之间，薪酬水平必须反映岗位责任和能力的大小，也就是薪酬差别必须合理。企业内部薪酬的不合理，会造成不同部门之间以及相同部门个人之间权力与责任不对称，使部分员工在比较中，有失公平感，造成心理的失衡。要加强企业薪酬的对内公平，就必须合理地确定企业内部不同岗位的相对价值，就是要做好企业内部的岗位评价(Job

evaluation)，针对岗位本身，从岗位的复杂性、责任大小、控制范围、所需知识和能力等方面来对岗位的价值进行量化评估，这才是从根本上解决薪酬对内不公平的关键所在。企业采用何种薪酬体系和怎样的薪酬结构必然存在差异，只有根据自身特点建立合理的薪酬结构，才能较好的发挥薪酬的激励作用。薪酬结构设计的目标是要让员工所获得薪酬额与其贡献成正比，企业通过对员工的绩效考核，使岗位之间的晋升或降级有了量化的考核数据，使员工的精力集中到努力工作、提高工作业绩上来，避免干好干坏一个样的消极局面，这样才能较好发挥薪酬的激励作用。案例所讲的公司针对这一问题，就薪酬水平等进行了市场调查和分析，并对原有薪酬制度进行调整，制定了新的与企业战略和组织架构相匹配的薪酬方案，激发了员工的积极性和创造性，公司的发展又开始恢复良好的势头。

综上分析，尽管薪酬不是激励员工的惟一手段，除了薪酬激励这一物质激励手段外，还有其他物质激励手段和精神激励方法，但薪酬激励却是一个非常重要、最容易被管理者运用的激励方法。企业管理者必须认识到薪酬对激励员工的重要意义，薪酬管理并不是对金钱的直接关注，而是关注如何正确使用薪酬这一金钱的激励作用。即使薪酬总额相同，但其支付的方式不同，会取得不同的激励效果。所以，如何实现薪酬效能的最大化，是一门值得探讨的管理艺术。

第五篇：更换物业管理公司的合法程序

2008-12-7深圳

根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

故如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。如冯先生所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。

(一)更换程序的合法性

小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团，是解决小区物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。

(二)取得协调相关方面及中正级三方的支持

调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。 中正方的支持主要是指法律顾问，提供法律支持。 物管顾问、财务顾问，提供专业支持。 政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。

(三)更换物管企业各方面工作的交接设计

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务帐务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。 原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化、把有损于产权人、使用人利益的机率降到最低。

(四)交接内容

交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。

具体大块如下：

(1)工程交接：由专业人员组成电气、暖通、土建等等，参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。

(2)财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。

(3)文档交接：文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，特别要作好签收归档工作。

(4)其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。

(五)防范风险：避免影响业主或使用人工作，生活受到影响。

更换物管企业的过程中，经常出现的"风险"有5种情况：

(1)原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。

(2)原物管企业提出高额外补偿。

(3)交接不配合，导致物业管理工作无法延续。

(4)因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。

(5)引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。

物业行业的发展在北京不足十年，诸多不规范之处也是事实，更换物业管理公司的行为尚处刚刚"破土"之际，其欠规范就更属必然，就目前的更换物管公司一事，还是要根据不同的问题，进行个案研究，区别对待。相信，随不断的探索、积累、交流，行业发展过程中的一些问题将随行业一道步入理性、规范之路。

美丽园新老物业签订交接协议

2006年12月10日01:53 京华时报

本报讯(记者刘轶滨)昨天，美丽园小区的老物业鸿铭、刚刚中标的南京新鸿运公司以及业委会三方签订了物管交接协议，从今天开始物业交接。对于物业用房和部分地下车库的交接，则由于产权仍存在争议暂时搁置。

昨天上午9点，美丽园小区新中标的新鸿运物业、业委会、鸿铭物业在现物业办公楼开始会商交接事宜，海淀小区办和居委会也派出代表参加。下午3点，三方达成协议，定于今天上午8点30分开始交接，交接内容包括电梯、配电室、供水、通信、门禁等各类公共设施，计划现场部分在一天内基本交接完毕。而对于部分地下车库和物业用房，由于在“产权归属于开发商还是小区业主”问题上存在争

议， 暂时搁置交接。新鸿运副总经理康锐表示，已对队伍进行分组，并与当地警方取得沟通，对可能发生的意外情况做好了准备。昨晚9点，新鸿运的140余名保洁、保安、工程技术和管理人员抵京，先行住进小区附近租住的厂房中。

对于有业主质疑选物业程序，明确表示不会支付物业费，康经理说，“先干活，后谈钱”，希望靠自己过硬的服务和时间“泯恩仇”。资金方面，他表示已准备100万元先垫资3个月的小区运行，并且做好了10%业主不交物业费的准备。

记者：刘轶滨