成立物业公司的流程

成立物业公司的流程（精选5篇）

篇1：成立物业公司的流程

新公司注册流程

1.核名

到工商局去领取一张“企业（字号）名称预先核准申请表”，填写你准备取的公司名称，由工商局上网（工商局内部网）检索是否有重名，如果没有重名，就可以使用这个名称，就会核发一张“企业（字号）名称预先核准通知书”。

可以在工商局网上操作。

2.租房

去专门的写字楼租一间办公室，如果你自己有厂房或者办公室也可以，有的地方不允许在居民楼里办公。

租房后要签订租房合同，要有房租发票。并让房东提供房产证的复印件。

签订好租房合同后，还要到税务局去买印花税，按年租金的千分之一的税率购买，例如你的每年房租是1万元，那就要买10元钱的印花税，贴在房租合同的首页，后面凡是需要用到房租合同的地方，都需要是贴了印花税的合同复印件。

3.编写“公司章程”

可以在工商局网站下载“公司章程”的样本，修改一下就可以了。章程的最后由所有股东签名。

4.去银行开立公司验资户

所有股东带上自己入股的那一部分钱到银行，带上公司章程、工商局发的核名通知、身份证、用于验资的钱，到银行去开立公司帐户，你要告诉银行是开验资户。开立好公司帐户后，各个股东按自己出资额向公司帐户中存入相应的钱。

银行会发给每个股东缴款单、并在询征函上盖银行的章。

注意：公司法规定，注册公司时，投资人（股东）必须缴纳足额的资本，可以以贷币形式（也就是人民币）出资，也可以以实物（如汽车）、房产、知识产权等出资。到银行办的只是货币出资这一部分，如果你有实物、房产等作为出资的，需要到会计师事务所鉴定其价值后再以其实际价值出资。5.办理验资报告

拿着银行出具的股东缴款单、银行盖章后的询征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房产证复印件，到会计师事务所办理验资报告。

6.注册公司

到工商局领取公司设立登记的各种表格，包括设立登记申请表、股东（发起人）名单、董事经理监理情况、法人代表登记表、指定代表或委托代理人登记表。填好后，连同核名通知、公司章程、房租合同、房产证复印件、验资报告一起交给工商局。大概3-5个工作日后可领取执照。

7.刻章

凭营业执照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、财务章。后面步骤中，均需要用到公章或财务章。8.办理企业组织机构代码证

凭营业执照到技术监督局办理组织机构代码证。技术监督局会首先发一个预先受理代码证明文件，凭这个文件就可以办理后面的税务登记证、银行基本户开户手续了。

9、办理税务登记

领取执照后，30日内到当地税务局申请领取税务登记证。一般的公司都需要办理2种税务登记证，即国税和地税。10.去银行开基本户

凭营业执照，组织机构代码证，税务登记证，去银行开立基本帐号。最好是在原来办理验资时的那个银行的同一网点去办理。当然，你想到哪个行都可以，具体费用大小行有所差异。

开基本户需要填很多表，最好把能带齐的东西全部带上，要不然要跑很多趟，包括营业执照正本原件、法人代办人身份证、组织机构代码证、税务登记证、公章、财务章、人名章。

开基本户时，还需要购买一个密码器（从2005年下半年起，大多银行都有这个规定），密码器需要280元。今后你的公司开支票、划款时，都需要使用密码器来生成密码。

11、申请领购发票

如果你的公司是销售商品的，应该到国税去申请发票，如果是服务性质的公司，则到地税申领发票。

最后就开始营业了。注意每个月按时向税务申报税，即使没有开展业务不需要缴税，也要进行零申报，否则会被罚款的。

有二点你可能比较关心

1.公司必须建立健全的会计制度，你可能担心自己不会，怎么办？刚开始成立的公司，业务少，对会计的工作量也非常小，你可以请一个兼职会计，每个月到你的公司帮你建帐，二、三天时间就够了，给他200-500左右的工资即可。当然，也可以外包给财务公司。

2.公司的税额

营业税：销售商品的公司，按所开发票额的3%征收增值税；提供服务的公司，按所开发票额的3--5%征收营业税。

所得税：对企业的纯利润征收25%的企业所得税。对企业所得税，做帐很关键，如果帐面上你的利润很多，那税率就高。所以，平常的购买设备都要开发票，你吃饭、坐车的票都留起来，可以作为你的企业运作成本。

二种税的区别：营业税是对营业额征税，不管你赚没有赚钱，只有发生了交易，开了发票，就要征税；所得税，是对利润征税，利润就是营业额扣减各种成本后剩余的钱，只有赚了钱，才会征所得税。

还有其它各种各样很多种的税，但没有多少钱，主要是上面二种，特别是所得税非常高。

经常看到有人问物业公司如何成立的相关问题，其实物业公司的成立和其他公司的成立相比就多了个物业资质的办理，根据我操办物业公司成立的经历，把相关事项给大家介绍下，希望对有需要的朋友有帮助。

物业公司注册部分（略）：包括企业名称预核准、注册资金注入验资、企业营业执照申请、企业代码证申请、税务登记证申请、公司账户开户等，具体流程去相关部门咨询，现在政府部门的工作态度和效率都还算不错，容易办理。（提醒下物业公司注册资金不能少于50万人民币）

物业资质办理：

1、在取得工商营业执照之日起30天内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的房地产主管部门申请资质。（一般向公司注册所在地的区、县一级房管部门申请，由他们再送交地直辖市、设区的市的房地产主管部门审批，新设立的物业公司只能申请三级资质，而且有一年的暂定期，也就是暂定三级资质）

2、到房管局申请资质应准备的资料：

A、物业管理企业资质申请表；（房管局有，一般网上也提供下载）B、企业法人营业执照；

C、企业章程；（公司注册时提供给工商局的，一般工商局有标准章程出售，根据公司实际情况作相关的修改就行了）

D、验资证明；（也就是验资报告，一般在公司注册注入资金后找会计师事务所办理）

E、法人任职文件及身份证；

F、物业管理专业人员职业资格证书、劳动合同、身份证复印件；（资格证书必须是建设部的，劳动部的不行，道理就不说了，而且三级资质物业专业人员不得少于5人，其中还必须有一人取得企业经理证书。劳动合同要求不严，如果严格还需要到劳动局去做备案的才行。）

G、具中级以上职称的人员职称证明、来源证明、劳动合同、身份证复印件；（中级职称意味着要工程师级别，三级资质最少需要5人，而且专业需要土建、财务、水电、经济等，福州地区要求最少需要土建、财务，其他专业暂时没作严格要求。来源证明指与原单位的离职证明，实在拿不到原单位的离职证明，在人才服务中心开具的也可以。）

H、服务质量、服务收费等企业管理制度和标准；（这些材料可以多准备一些，在公司成立后的实际工作中都用得上）

3、有了工商营业执照和物业管理企业资质证书就算一个物业公司基本成立下来可以开展物业管理活动了。以上是根据福州地区的相关规定作的介绍，其他地方应该也与此大同小异，具体的手续办理，可以看看建设部《物业管理企业资质管理办法》和当地房地产管理部门的相关规定，直接到相关职能部门咨询，希望能给有需要的朋友一些帮助，如果有什么疑问，只要有时间我会尽自己的能力和朋友们一起沟通。

篇2：成立物业公司的流程

一、确定公司的资质条件

物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。一般的资质条件主要包括：

(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。(2)一定数量的注册资金。（50W）

(3)有符合规定的公司名称和公司章程。(4)有固定的办公场地和设施。(5)有必要的管理机构和人员。

(6)有符合国家法规政策的经营范围。(7)能够独立承担民事责任。

二、物业管理公司的申报资料

内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。(3)管理章程。

(4)公司法人代表任命书或聘任书。(5)验资证明。

(6)注册及经营地点证明。

(7)拥有或受托管理物业的证明材料。

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。(9)其他有关资料。

三、物业管理公司申请成立的程序

一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。(2)向所在地房地产主管部门提出申请。

(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。(4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。

物业服务有限责任公司成立于 年 月，注册资金50万元，是一家民营独资企业，暂定国家三级资质。

物业管理有限公司章程

依据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）及《中华人民共和国公司登记管理条例》的有关规定，与 物业管理有限公司（以下 简称“公司”）于 年 月 日制订并签署本章程。本章程如与国家法律、法规相抵触的，以国家法律、法规为准。

第一章 公司名称和住所

第一条 公司名称：旭峰物业管理有限公司（以下简称“公司”）第二条 公司住所：烟台市滨海中路191号

第二章 公司经营范围

第三条 公司经营范围:世纪华府；房地产经纪与代理。

第三章 公司注册资本与实收资本

第五条 公司注册资本：人民币50万元。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，该出资需未设定任何担保、质押或抵押，已依法办理其财产权的转移手续，并经评估作价。股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。

第六条 公司实收资本：人民币50万元。公司注册资本人民币50万元于公司设立登记前一次性全部到资。营业执照注册号：

第四章 公司类型

第七条 公司类型：有限公司（法人独资）。

第五章 公司法定代表人

第八条 公司法定代表人由执行董事担任。

第六章 财务、会计、利润分配及劳动用工制度

第九条 公司应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度。公司应当在每一会计终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。

第十条 公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。公司的法定公积金不足以弥补以前亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损。

第十一条 公司必须保护职工的合法权益，依法与职工签订劳动合同，参加社会保险，加强劳动保护，实现安全生产。公司应当采用多种形式，加强公司职工的职业教育和岗位培训，提高职工素质。

第七章 公司的经营期限

第十二条 公司的营业期限为20年，从《企业法人营业执照》签发之日起计算。

公司的经营计划

1.物业管理的目标和任务

1）创造安居乐业的生产、生活环境 2）对实现物业的保值和增值。2.物业管理的主要内容

l）维护物业管理区域内的规划不受破坏 2）房屋装修监督管理 3）房屋的维护与修缮

4）设备、设施的管理及维修养护

5）安全保卫与消防 6）保洁、消毒、防疫管理 7）环境保护 8）绿化管理 9）车辆管理 10）综合经营服务

3、物业管理的基本原则 1）产权、经营权分离原则； 2）业主至上原则； 3）统一管理原则；

4）专业高效原则； 5）权、责分明原则； 6）经济合理原则； 7）公平竞争原则； 8）依法行事原则。

4.物业管理公司内部的组织机构以及功能设置

公司设有经理室、办公室、财务部、业务部四大部门。

经理室设经理一名，秘书一名，副经理2名，令有会计师、经济师、工程师一名。经理对公司运作全面负责，是公司一切重大问题的决策者，负责布置和协调各副经理的工作.副经理是经理的助手，在经理的领导下全面处理分管工作.重大问题报请经理处理，及时汇报分管工作，提出重大问题的处理意见，完成经理交办的各项工作。办公室是公司的综合管理部门，负责人事劳资、文书处理、生活福利、公关接待、内务管理等。财务部在公司经理领导下，参与企业的经营管理，负责制定财务收支计划、会计出纳、经济核算、作好会计报表，并对各项经费的使用实施核查和监督，并根据企业需要搞清资金运用。业务部主要负责公司的总体运作，协调下列各职能部门的各项工作.下面一般可设：

1.房屋管理维修部负责产业管理与房屋维修包括：租赁管理和委托管理，房产的接管、撤管和调配换，房产档案管理，房屋的修缮计划，日常养护和小修服务.2.经营开发部 开拓经营项目，通过竞争去接收新产业，制定物业管理公司的经营计划.3.保安部 负责管辖区内的治安保卫、交通安全和消防管理，参与社会联防，维护管理区内的人身和财务安全，保证正常的工作、生活和交通秩序.4.环境管理部 负责管辖区内的清洁卫生、绿化养护和环境营造，组织清洁工和绿化工实施与物业管理相配套的专业操作，包括：楼宇清洗，过道、门厅、街坊、道路的日常清洁打扫和保洁，除害灭病、杀虫、喷洒药水和绿化、草坪、花草的养护.5.设备工程部 设备工程部是物业管理公司的一个重要的技术部门，负责住宅区或高层楼房的各类设备的管理、维修和养护，对业主入住后进行装修和改造.设备工程部要按照国家及省市有关的政策、法规对各项有关工程和设备的质量等进行监督和检查，对管理部门提出的各项修缮计划和经费进行审核，并积极开拓、承接各项力所能及的工程项目.各部门设主管一名，负责部门日常事务，领导部门员工做好职责内工作。各部门有相关从业人员若干。

公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以住户至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。

目前，公司正积极开拓物业管理市场，寻求管理范围内的服务项目。

旭峰物业服务有限公司组织架构：

公司人员安排：

郭琦

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股东

尹祥贻 —————

执行董事，经理，郭鹏辉 —————

监事，宋永强 —————

副经理，负责业务部

李梁

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副经理，负责办公室和财务部工作 徐淑贤 —————

经理秘书 黄锦辉 —————

工程师 苏文

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会计师 李馨宁 —————

经济师

赵丽娜 —————

财务主任，向尹祥贻报告 徐丽丽 —————

办公室主任，向尹祥贻报告 邱智玉 —————

业务部主任，向宋永强报告

程同贵 —————

房屋管理维修部主管，向邱智玉报告 刘梦

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经营开发部主管，向邱智玉报告 王庆斌 —————

保安部主管，向邱智玉报告 李慧云 —————

环境管理部主管，向邱智玉报告 朱庆

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设备工程部主管，向邱智玉报告 刘圆圆 —————

办公室文员 任艳杰—————

办公室文员 张娟

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开发部人员 尚玉慧—————

财务人员 张良芝—————

业务员 张宝伦—————

工程技术人员 代腾腾

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保安部职员 杜尊明

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工程技术人员 李福

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环境部职员 张西栋

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维修专业人员 陈凯

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环境部职员 5.物业管理公司的前期工作

设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。按照以下步骤进行开展工作。1）人员准备与资料准备； 2）设备、器材准备； 3）资金准备；

4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查；

通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。①项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。②项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。③项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。

④配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。⑤消防、安保、清洁等设施状况 ⑥项目性质及特色

⑦政府的支持、扶持与介入程度

⑧开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等 6.制订物业管理方案的其他准备工作 l）组建制订物业管理方案的工作班子： 2）对方案制订人员进行必要的业务培训： 3）准备经费； 4）准备设备； 5）准备相关资料。7.制订物业管理方案 l）物业管理方案的内容 ①物业管理档次 ②物业管理服务的标准 ③物业管理财务收支预算 2）物业管理方案的基本架构 ①项目管理的整体设想与策划 ②管理模式

③公司人力资源管理 ④规章制度建设

⑤经营管理指标 ⑥社区文化建设与服务

⑦财务管理及经费收入测算 ⑧日常管理

⑨物业维修养护计划和实施 3）制订物业管理方案的主要步骤 第一步：成立制订方案的工作机构 第二步：培训工作人员 第三步：经费、设备、资料准备 第四步：项目、使用人、竞争调查 第五步：研究分析调查资料

第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目 第七步：经费预算 第八步：草拟方案文本 第九步：向专家顾问征询 第十步：送公司领导审阅 第十一步：修改、研讨、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿 第十四步：实施、反馈 8.介入物业管理工作 1）物业的接管验收与撤管 2）物业的撤管

3)签订物业委托管理合同

4)物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。9.物业管理企业与相关社会机构建立关系 l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系 2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系 3）物业管理企业与房地产开发企业的关系 4）物业管理企业与业主委员会的关系

业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。5）物业管理企业与专业性服务机构的关系 6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系 7）物业管理区域建设与社区建设的关系

设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。

一、物业管理费用的管理

1．物业管理费用构成 l）物业管理费用分类

一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。

另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。

2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成 ①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费； ②公共设施、设备日常运行、维修及保养费； ③绿化管理费； ④清洁卫生费 ⑤保安费； ⑥办公费；

⑦物业管理单位固定资产折旧费； ⑧法定税费。

3）住宅小区物业管理经费的来源 ①定期收取物业管理服务费； ②小区维修养护专项基金；

③以业养业，一业为主，多种经营的收入； ④靠政府多方面的支持； ⑤开发建设单位给予一定的支持。4）物业管理对物业的基本要求是：

①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。④环境优美、安全、舒适。⑤为物业管理提供必要的设施。

二、物业管理企业管理制度的建设

1．物业管理制度体系的内容

l）物业管理企业内部制度 ①物业管理公司员工管理条例 ②物业管理企业各部门的职责范围 ③物业管理企业员工岗位责任制 2）物业管理企业外部制度 ①物业接管验收规定 ②楼宇入住规定 ③物业管理公约 ④住户须知手册

⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度 ⑥房屋管理服务制度 ⑦住宅区管理制度 ⑧业主公约 ⑨业主委员会章程

三、管理制度示例

1.消防制度和规定 1）消防中心值班制度； 2）防火档案制度； 3）防火岗位责任制度； 4）其他消防规定。5）消防设备管理制度 2.车辆管理制度 1）门卫管理制度

2）物业区域大门门卫的职责 3）停车场（库）门卫的职责 3.车辆保管规定 1）汽车管理规定

2）自行车、摩托车管理规定 4.住宅区内车辆交通管理规定 5.物业环境的绿化管理

1）绿化管理机构的设置及岗位职责 2)绿化养护与管理的考核指标

四、综合经营服务

综合经营服务的内容 l）综合服务的内容 ①为物业自身服务 ②清扫保洁服务 ③绿化养护服务 ④治安保卫服务 ⑤家庭居民生活服务 2）经营性综合服务的内容

①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。⑦金融方面：开办信用社。

⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介； ⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。3）开展综合经营服务的要求

①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

篇3：成立物业公司的流程

我国物业管理始于八十年代初,在国内发展时间较短,从业人员素质和行业发展的脱节是制约物业发展的关键因素。良好的市场环境为物业公司的发展提供了便利的条件,但物业纠纷也越来越多,这给物业行业带来了很大的挑战。物业行业基础薄弱,发展的初期从业人员素质不高,随着行业发展,吸引高素质员工进入该行业,提高从业人员整体服务水平已成为当务之急。物业行业在我国正经历着转型期,行业间整合趋势越来越明显,如何降低员工离职率,打造一支专业的物业管理团队对物业公司的发展至关重要。

二、Z物业基层员工招聘存在的问题及原因分析

(一)招聘工作中存在的问题

1、缺乏对人力资源需求预测。Z物业在招募基层员工时对人力资源的需求缺乏一定规划,具体表现在:现有人力资源情况不明,招聘存在盲目性,缺乏对未来基层人员和流失人员数量的预测。这导致该公司在招聘中处于不利位置,部分岗位人员缺编严重。

2、基层员工留不住。要解决Z物业行业基层员工离职率高的问题,不能仅靠提高待遇。企业较高的离职率对招聘效果不利,招聘相当于企业的进水阀,离职相当于出水孔,招聘和离职是一个动态的过程。企业的离职率控制在合理的范围内,能使企业保持活力和竞争力。高离职率不仅增加企业成本,还会使企业形象受损,影响社会声誉。

3、基层员工招聘渠道窄。Z物业基层员工的招聘目前主要采用人才市场、专场招聘会、内部推荐等渠道。人才市场效果甚微且成本高,内部推荐一般是在职员工推荐亲朋,容易产生小团体,对组织发展不利。另外,政府定期举办的社区招聘会效果相当差。这些招聘渠道都存在各自的局限性,因此Z物业在招募基层员工时阻力很大。

(二)基层员工招聘问题的原因分析

Z物业在物业公司中较为专业,其在基层员工招聘中存在的问题一定程度上暴露了整个行业招聘中的通病。通过对物业公司基层员工招聘问题的原因分析,可以使我们更多地了解招聘工作中存在的问题。

1、基层员工招不来的原因。

(1)整体薪酬水平偏低。虽然近年来由于物业公司发展迅速,盈利情况也越来越好,但是物业行业整体薪酬在服务行业中处于较低水平,长期以来较低的薪酬水平的提高依然需要一定的时间。人们对于物业公司低薪酬的印象也需要时间来改善。物业公司基层员工总体薪酬水平较低在一定程度上制约了物业公司招聘工作开展。

(2)物业公司的快速发展和劳动力供给不足的矛盾。一方面,由于房地产业的迅速发展催生了很多新的住宅、商业、写字楼等楼盘,为物业行业的发展提供了广阔的前景和人员的需求;另一方面却使物业公司发展对基层员工的大量需求和劳动力供给不足的矛盾逐渐凸显。

2、基层员工招聘渠道分析。在公司对预算严格控制的情况下,很多花费较高的如劳务外包、劳务派遣、校园招聘等招聘渠道只能放弃。因此在招聘渠道的选择上只能采用人才市场、专场招聘、网络招聘、内部推荐这四个渠道。

(1)人才市场招聘分析。人才市场在Z物业基层员工的招聘中扮演了主力军的角色,人才集中、人员专业、时间固定、场地宽阔等是其优势,但是缺点也显而易见,例如:费用较高、招聘单位竞争性大、应聘者素质参差不齐、对于较远的应聘者缺乏吸引力等。笔者认为随着互联网等信息产业的发展,就业者能建立与企业招聘信息的沟通,也是解决物业招聘渠道窄的有效方式之一。

(2)专场招聘分析。Z物业参加的各类政府组织的专场招聘会存在一定的缺点。现场招聘由于时间短促,不能对应聘者进行细致的审查和评测,招聘者个人因素以及嘈杂的现场环境,容易对应聘人员判断失准,从而造成企业优秀人才的流失。加之参与人较多,鱼龙混杂,容易产生学历造假等不良应聘行为,从而影响招聘结果的有效性和真实性。

(3)内部推荐招聘分析。内部推荐在物业招聘中占了很大比例,但是内部推荐带来的裙带关系会对企业氛围产生不良影响,从而会使一部分优秀员工流失,这种流失对组织发展很不利,应该发掘其他的招聘渠道,降低对内部推荐的依赖。

三、Z物业招聘问题的对策及建议

(一)制定人力资源规划,完善招聘体系

Z物业设计招聘体系时一定要结合企业发展的现状,对招聘工作进行分析,要对企业人力资源进行合理规划,以此来指导招聘工作的开展。

1、分析企业发展战略。企业的人力资源规划在制定时要和发展战略相匹配。为了合理配置企业员工,需要制定合理的人才规划,并且按照一定的标准组织招聘,这样就大大降低了招聘工作的盲目性,可以保证人岗匹配。

2、盘点人力资源状况。在招聘前应该对企业现有人力资源状况进行盘点,合理地选择评价工具对现有人力资源进行分析,分析的内容主要有岗位现有人数、岗位需求人数、岗位工作职责、岗位薪酬、岗位胜任力素质模型、岗位人员流动率等问题。

3、建立规划实施的保障体制。企业应有完善的人力资源规划体系,在招募中,应该对招聘实施的计划进行有效的监督,确保招聘工作没有和公司人力资源规划相矛盾。

(二)降低离职率,提高招聘有效性

Z物业在招聘基层员工时应结合物业公司的特点和劳动力市场的规律,从企业、个人、社会等不同角度降低离职率。

1、构建员工胜任力素质模型。在实施招聘时,要构建招聘岗位的胜任力素质模型,在选择人才时,讲究适用、好用、够用原则。在招聘中,要求人岗匹配。

2、建立合理的激励制度。激励主要包括物质激励和精神激励。物质激励要在考虑市场薪酬线和企业承受能力的基础上采用多样化的方式进行,除了薪酬外,还可设定绩效薪酬、年终奖、工龄奖、节假日福利等。精神激励主要是表扬、培训、升迁机会等,公司内部要建立畅通的晋升通道。如果企业只采用外部招聘的方式来填补职位空缺,公司现有的优秀员工存在感和贡献感受挫,也会出现离职的情况。

3、减轻基层员工工作负荷。物业属于较为轻松的行业,但是某些基层岗位工作负荷还是很重,尤其是安管员。缩短工作时间,实行弹性工作制以及拓展工作内容,这些都可以缓解工作负荷。

(三)拓展招聘渠道

1、推广校园招聘。国内很多学校现在已经开设有物业管理专业,这对于物业公司的整体发展来说有益。在物业公司基层员工的招聘中,大力开展校园招聘,是培养高素质的物业人才的有效举措之一。

2、加强与政府及部队的合作。在就业环境日趋紧张的今天,政府专门设立了就业指导中心和组织招聘会,加强与企业的合作,引导无业和失业人员合理就业。物业基层员工在我国存在巨大的人才缺口,加强与政府和部队的合作是一个双赢的选择。

3、合理实行劳务派遣和劳务外包。现代企业为了减轻企业人力资源管理的负担、提高人力资源管理的专业性,都采取劳务派遣和外包的方式。现在很多物业公司已经放开了管理思路,将企业的基层工作外包给第三方做,取得了不错的效果。

(四)降低对基层员工的依赖度

1、对基层岗位进行整合。物业行业近年来发展迅猛,但是许多岗位沿用从前,因此对基层员工岗位的整合很有必要。通过对物业基本工作的分析,分离出最主要的工作内容再进行设置。

2、推广楼宇智能化技术。物业行业需要大量的基层员工主要在于安全、消防、设备维护、保洁等领域的智能化程度不高,只能用大量的人力来完成庞大的工作。如果我们将建筑物作为一个系统整体来考虑,将建筑的管理尽可能的用信息系统来代替,不仅能提高物业公司的服务水平,更能降低对基层员工的依赖度。

四、总结

总之,物业公司基层员工的招聘作为物业人力资源管理的重中之重,需要引起重视。随着物业行业的发展,物业公司也会对基层员工产生大量的需求,在这个过程中,需要企业结合实际完善招聘机制,打造专业的招聘队伍,做好物业基层员工的招聘工作,推动该行业朝着一个专业、健康的方向发展。

参考文献

[1]朱正亮,陈珍珠.中小民营企业招聘效率低下的原因及对策[J].武汉理工大学学报(信息与管理工程版),2007,(03):159-162

[2]裴敬.人力资源招聘问题研究[J].科技情报开发与经济,2006,(02):213-215

[3]赵修文,张晓骞.浅析企业的有效招聘[J].商场现代化,2006,(24):324-325

篇4：物业公司的成立

1、企业名称的预先审核；

2、公司地址；

3、注册资本；

4、股东人数和法定代表人；

5、公司人员；

6、公司章程。三级资质审批条件：

1、注册资本人民币50万元以上；

2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财物等业务负责人应具有相应专业中级以上职称；

3、物业管理专业人员应按国家规定取得职业资格证书；

4、有委托的物业管理项目；

5、建立并严格执行服务质量，服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

篇5：物业公司成立的必要性

1、注册资金：50万元以上

2、人员

物业经理人：4人（可以买到）

工程类中级职称：6人（可以从集团借用）中级会计师：1人（没有，可以挂证）初级经济师：1人（没有，可以挂证）

3、接管小区的招投标备案表

4、专业技术人员的职称证、资格证、劳动合同、社保证明

5、固定办公场所

6、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

成立物业公司的必要性

1、不成立物业公司就无法取得正式的热费发票。

2、不成立物业公司就无法通过法律手段要回业主所欠的热费。

3、创建自主物业服务品牌

物业公司接管小区前是否要去相关行政单位办理手续，办理具体流程(一)接管验收的准备工作

1、新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

2、成立物业接管验收小组。物业公司按照接收的物业要求抽调业务骨干组成物业接管验收小组，接管验收小组由下列人员组成，并办理相应的工作：

①物业公司抽调档案管理人员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;

②接管小区的物业管理处(物业管理企业在所管理的楼盘设立物业管理处，下同)抽调业务人员负责业主有关资料的验收移交以及协助楼房的验收移交工作;

③物业管理处抽调业务人员具体负责房屋本体、公共设施和电气设备的验收移交工作。

3、接管验收前的准备。接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;②派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划;③提前参与开发商申请的竣工验收和电气设备最终安装、调试工作，做到心里有数;④准备好接管验收记录表格：

a、《房屋本体接管验收表》;b、《公共配套设施接管验收表》;c、《机电设备接管验收表》;d、《接管验收问题整改表》;e、《接管验收遗留问题登记表》;

f、《接管验收设施、设备遗留问题登记表》;(二)接管验收的工作程序

1、物业公司制订接管验收方案;

2、公司组建接管验收小组;

3、作好接管验收准备;

4、进行资料验收移交;

5、验收是否合格(否/ 要求正确、真实补齐资料;是/ 进行硬件设施、设备验收);

6、是否合格(否/要求开发商限时整改;是/记录归档)。

(三)资料的接管验收。开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料:

1、物业产权资料

①项目开发批准报告;②规划许可证 ③预售许可证

④土地使用合同;⑤建筑开工许可证

⑥用地红线图

2、竣工验收资料

①竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);②建设工程竣工验收证明;③公共配套设施验收合格证明;④供水协议书 ⑤供电协议书 ⑥供气协议书 ⑦有线电视合格证明;⑧通信设施合格证明;⑨电梯准用证。

3、施工设计资料

①地质报告书;②全套设计图纸;③图纸会审通知单;④设计变更通知单;⑤工程预决算报告书;⑥重要的施工会议纪要;⑦隐蔽工程验收记录 ⑧沉降观测记录;

⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。

4、电气设备资料(要求中文)①机电设备出厂合格证;②供电设备使用说明书;③机电设备安装、调试报告;④设备保修卡、保修协议。

5、业主资料

①已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;②已购房业主的付款情况或付款方式。

(四)物业硬件设施接管验收原则

1、接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求。

2、接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而不具有法律效力的评价行为。

3、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

4、验收方法为观感验收法和使用验收法。

(五)楼宇本体硬件设施的具体验收标准

1、主体结构： ①外墙不得渗水;

②屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂;块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

3、内墙面：

①抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍;

②块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角;面层无裂纹损伤，色泽一致;对缝砂浆饱满，线条顺直。

4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无漏水痕迹，无污渍。

5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。

6、门、窗： ①门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。②门锁、窗销连接牢固，开启灵活;③玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤;④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整;⑤电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。⑥不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

8、楼梯、扶手： ①钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑;②砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

11、油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。

12、电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。①有线电视已开通，收视良好。②开关安装牢固，开关灵活，接触良好。③灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常④水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。⑤卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮痕，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。⑥给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。⑦地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。⑧门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。⑨其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。(七)公共配套设施接管验收标准

1、天台：天沟、落水口畅通完好;隔热层、防水层完好。

2、散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。

3、屋面避雷设施连接牢固。

4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。

5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草;绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

6、道路： ①路面平整，无水泥块，无起砂、断裂;②路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤;③块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角;④交通标识线、路牌清楚完好。

7、室外消防栓： ①消防箱标识清楚，玻璃完好;②消防设施配件齐全;③消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。

8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

9、垃圾中转站外表装饰完整，密封完好;垃圾桶配置完善，使用方便。

10、保安岗亭安装到位，配件齐全，标识清晰，完好无损。

11、保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

12、停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。

13、单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。

17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

18、水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

19、信报箱安装牢固，完好无损，标识楚，表面平整光洁。20、室外健身器材安装牢固，完好无损。(八)电气设备的接管验收

1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。

5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

7、保安监控设备：同消防监控设备。(九)接管验收遗留问题的处理

1、遗留问题的登记确认;①对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认;②对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。

2、对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。

3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求开发商在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。

4、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给开发商进行备录。

5、《接管验收资料遗留问题登记表》和备忘录物业公司应归档长期保存。