定位物业发展

定位物业发展（通用6篇）

篇1：定位物业发展

世茂物业的定位

众所周知，世茂物业管理的物业绝大部分都是当地的中高档物业，比较有代表性的是著名的上海世茂滨江花园，上海世茂佘山庄园等。

世茂物业主要管理的是来自世茂集团开发的高端物业，其中有小高层和高层住宅，别墅和商业会所等。世茂物业的业主们，也基本都是各行各业的精英，有大中型企业高层、社会名流等高端人群为主。所以世茂物业的服务，也比普通物业公司要高端许多，提供的服务要求也更苛刻。

2005年8月成立至今，世茂物业已经成为拥有国家一级资质的物业管理企业，还通过了ISO9001质量认证体系的认证，还加入了国际知名的金钥匙物业联盟。这无不是对世茂物业管理的可能，同时也给世茂物业提出了更高的要求。

目前世茂物业在管的物业已经多达几十个，员工数千人，主要分布在沿海江浙沪、安徽、北京天津等经济发达地区。

世茂物业屹立于行业的法宝就是其独特的服务。物业的根本就是服务于社区，服务于业主。世茂物业结合自身经验和集团强大的优势，创造出一整套物业管理标准，并且挑选行业内优秀人才，做到同行业内其他物业公司所无法比拟的优势。

世茂物业为了更好的开展工作，在各社区还举行各种交流活动，其中包括冬日温馨家庭节、羽毛球比赛、儿童画比赛等等活动，增进了世茂物业与业主们的关系，更有利于工作的开展，也得到了业主们的高度肯定。

篇2：定位物业发展

摘 要：近几年来，物业税改革引起人们的广泛关注，人们寄希望于通过开征物业税来降低房地产价格，增加地方财政的收入。通过分析国内对于物业税功能的各种观点，结合国情提出了物业税的功能定位。

关键词 ：物业税;税收的功能;税制改革

一、我国物业税实施的现状

(一)物业税的概念

“物业”一词源于香港和东南亚，是指土地、房屋和建筑物。物业税是对拥有土地及地上建筑物的业主征收的一种税物业税是财产税的组成部分。在各国，财产税一般有土地税、土地增值税、房产税、物业税和遗产赠与税。

我国现行财产税制中对不动产征收的税种主要有耕地占用税、土地使用税、房产税和土地增值税。物业税的开征意味着对原有税种的替换。财政部对物业税曾有过一个解释：物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为物业税，在房产保有阶段统一收取。这就意味着，过去在房产交易时一次性征收的各种税费，变身为一种针对不动产的税，在房产保有期内每年进行征收。应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而增加。

需要说明一点的是，现在既有对于物业税的讨论，也有对房产税的讨论。笔者认为，物业税与房产税在本质上是一样的，都是在房屋保有环节征收的税种，都是将一些税费合并后转化成的一种新税种，物业税和房产税是通用的。这也是在下文中同时出现物业税和房产税的原因。

(二)我国物业税“空转”的实践

早在，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省市就开始进行物业税“空转”。，税务总局和财政部又批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。在试点后，国税总局于4月决定，从之前进行房地产模拟评税试点的省市中，选择北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市，开始用评税技术核定计税价格。但是物业税至今仍未进入实转阶段。

我们需要在对物业税的功能做出准确定位的基础上，再做出审慎的政策选择，这样才能在实施过程中达到良好的效果。

二、物业税的功能辨析

从物业税的产生和发展来看，根据各国征收物业税的目标可以将其分为三种类型。一是推动土地政策型，二是增加财政收入型，三是土地政策与财政收入混合型，这种混合型的物业税既注重调节房地产的流转，又强调增加地方政府的收入，在限制房产投机交易的同时，又能增加地方政府的收入，这对于确立我国物业税的征收目标具有非常重要的借鉴意义。

当前世界上已开征物业税的国家或地区有130多个，其中以发达国家居多。从各国的税收实践来看，物业税的功能定位主要有以下几点;增加地方政府的财政收入、加强政府对房地产领域的宏观调控、创造良好的人居环境、平衡地方财政预算。

(一)物业税难以有效调控房价

我国是在经济处于扩张和房地产投资过热时期提出物业税改革的，物业税能否将房价降低的美好预期变为现实?笔者认为，就目前情况来看，物业税起不到降低房价的作用，我们不能将降房价作为物业税的主要功能。

从目前的情况来看，税费至少占房价初始价格的40%左右，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在买楼时，房价中就已包含了几乎全部的税收。而物业税改革后，可能要将开发商建房时上缴的包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，改由购房者购房以后每年缴交。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可以减少10%-20%的购房成本，再加上开发商让利的因素，假如真是这样，根据美英等国的经验，估计届时房价可能出现一定程度的下降，但这很可能只是一个难以实现的良好预期而已。因为从另一方面讲，由于我国人口众多，长期以来人们的住房需求到近年才得到释放，因此房屋价值随着房屋建筑的增加而不断增加是自然而然的，而且随着城市化进程的发展，城市的建成区面积也会不断扩大，城市土地资产的价值也将不断扩大，在住房需求一直十分旺盛的状况下，开发商让利的空间不会太大。

物业税作为政府的一个经济调控手段，虽然是合理形成房价的一个因素，但不应以降低房价为主要功能，而且期望通过尽快开征物业税来实现控制房价上涨的目标也是不现实的。

(二)物业税的应有功能

对于物业税的功能定位，学者讨论很是热烈，对物业税的功能定位主要集中在优化现行地方税制、增加地方政府收入、增进购房者的理性预期、调节贫富差距、优化资源配置等方面。

按照通说，财产税具有三大功能，即取得财政收入、调节收入分配和优化资源配置。那么以这三种功能作为物业税的功能是否具有可行性?笔者将逐一作出说明。

1.物业税的筹资功能

首先，物业税可以为政府取得财政收入。这是物业税最原始、最本质的功能，其他功能都是以此为基础的。不管是中央集权制国家，还是联邦制国家一般将物业税作为地方政府主要的财政收入来源，以满足地方政府提供公共服务的需求。在我国，房产税在我国税收总收入当中的比重基本在1.5%左右;如果把房产税的税收收入放在地方税务系统的总收入中看，其比重略有上升，从北京市地方税务局和新疆地方税务局的有关数据看，其比重一般在4%-7%的范围内，因地区经济发展状况有一定差异，但房产税即使放在地税系统征收范围内看也不是主要税种。

综上，在我国，如果征收物业税的话，确实会增加地方政府的财政收入，但地方政府财政收入增加的幅度是相当有限的，筹资功能不能作为物业税的主要功能。

2.物业税的调节收入分配功能

篇3：定位物业发展

物业监理对于当前的社会大众来讲是个似曾相识的专业名词。通常我们所耳闻到监理, 马上会联想到就是指建设工程监理或设备监理。而感觉熟悉的是相关项目的监理以及与监理相关的工作就在我们的身边, 物业监理也即将走近我们。

何为物业监理?是指物业监理机构接受业主、业主委员会或相关主体的委托和授权, 以第三方主体的立场, 依据国家法律法规的规定, 以物业管理有关服务质量标准以及物业服务合同规定的技术、经济要求, 综合运用经济、技术手段, 对物业服务内容及质量、物业相关事务的质量评价、管理过程运作、合法性操作等过程的质量、合法性等实施监督, 以保障物业事务服务过程达到规定的要求, 为委托方提供公正、合理的物业服务质量评价标准, 并提供相应的物业管理事务性咨询、方案策划等业务, 为物业管理提供专业性的技术支持。物业监理具有服务性、独立性和公正性的特性。

物业监理法理来源于相关监理, 物业监理是针对物业服务过程与物业相关事务而言的。具有监理的基本属性, 监理的英文为supervision, 一般译为监督、管理、指导等意思;而汉语解释时, 可以理解为“监督 (发挥约束作用) 和管理 (发挥协调的作用) ”。因此, 物业监理具有监理的目的、手段、做法等共同性, 除外还具有物业管理事务的多样性和复杂性。

物业监理应是物业服务与监理事务的有机结合, 是站在客观、公正、专业、职业的立场上对物业服务相关事务、物业服务过程、物业服务质量进行监督、评价的管理过程。

催生物业监理的社会背景

长期以来, 在处理物业管理事务的纠纷与矛盾中或者小区业主与物业管理企业因围绕物业服务质量问题的判断上发生矛盾与纠纷时, 无法判断物业服务的质量。仍然沿习计划经济时代的管理模式, 解决问题的途径大部分由行政部门来进行处理。而对于当前物业管理行业普遍存在的矛盾与问题, 在处理物业管理相关主体之间的纠纷与冲突上, 目前的解决途径仍然是由物业管理行政主管部门来承担。但由于房地产或建设行政主管部门由于其行政的角色以及业务上的诸多原因, 在当前的情况下, 仍然存在着大量的空白点, 虽然物业管理法律法规对相应主管部门在物业管理事务中所负有的管理职责已有明确的规定, 但相应的法律法规也没办法做到面面俱到。既当裁判员又当运动员的角色, 显然是不合时宜的, 在处理问题的客观性与公正性上将会大打折扣, 其合理性也会受到人们的质疑。

通过对大量物业服务纠纷与矛盾的分析, 客观的事实与数据显现:产生纠纷与矛盾的根源在于缺少有效的评判机制, 矛盾双方公说公有理, 婆说婆有理, 双方缺乏客观的评判依据。而推究原因在于引发双方之间矛盾的起因就在双方之间对物业服务问题的看法上, 均站在各自的立场, 认定己方的观点是正确的, 而对方的立场与观点是错误的, 因此, 双方均难以令人信服。这也是业主与物业服务单位双方之间发生纠纷与矛盾的症结所在。如何有效地进行化解, 如何有效地对物业管理相关参与主体进行监督, 物业管理服务质量谁来监管, 物业管理服务质量的优劣由谁来进行评判, 对小区物业管理服务合同的是否正常履行, 如何进行有效地监管?诸多的疑问, 考验着物业服务工作者的智慧。随着物业服务行业的进一步发展, 为有效地解决物业服务过程中存在的普遍性的问题, 即将孕育与催生的新行当——物业监理, 必将有较好的发展前景。

在物业管理事务中纠纷不断并逐渐成为社会热点问题的情况下, 引入作为第三方主体的物业监理是物业管理行业上的管理创新, 是一种用科学发展观的思维方式, 解决社会发展过程中存在问题的新生事物, 应进行必要的宣传与鼓励, 并在相关行业政策上给予适当的扶持。即将推出专门的物业监理公司, 将独立行使监督权。物业监理, 在国内还没有出现, 但国外已经有这样的做法, 可行性上没有问题。矛盾中催生的新行当, 期待着敢于第一个吃螃蟹的人, 也期待着相关政府职能部门的扶持。

物业监理的服务内容、对象及目标

物业监理的对象是小区物业服务过程中物业管理人员服务质量的监督以及物业管理相关事务的监督, 物业管理服务合同履行情况的监督, 接受业主或相关部门的委托进行业主大会成立、组建, 小区业主委员会的成立、选举, 小区业主委员会的换届选举等。

物业监理的目标是提高物业服务的有效性, 提供客观标准的服务评判。具体来说物业监理的目标有三个方面:

(1) 服务质量方面, 现场观察与评价物业管理单位在物业小区履行服务合同过程中服务质量的完成情况, 是否达到服务合同所规定的质量水准, 若服务合同内有质量指标, 就以该指标为基准, 若服务合同没有体现, 将根据惯例, 采用相应的行业指导标准所要求的质量指标。

(2) 服务收费方面, 检查与取证物业管理单位在履行服务合同的过程中, 是否存在乱收费、多收费、不合理收费等违规行为, 为委托方提供证据。

(3) 物业相关事务方面, 接受委托单位, 检查、评价物业管理单位在履行合同的过程中, 对小区公共部位、设施设备的综合利用情况, 是否按相关法律法规的规定与要求, 落实相应的经营管理, 是否有违规行为, 违规的程度。

即将推出的物业监理公司, 将可以参照建设工程监理公司的模式, 将物业监督管理的责任社会化, 由民间成立专业监管公司, 独立行使监督权。在没有业主委员会的时候, 物业监管公司将可以临时承担业委会的责任, 监督物业服务公司的服务质量。

引入物业监理将在物业事务中起到哪些重要作用

目前, 物业管理服务已成为居民群众生活与工作不可或缺的服务。但由于物业管理行业起步较晚, 发展不平衡、从业人员普遍素质不高等制约物业管理行业发展的原因, 导致了业主在评定服务质量问题上看法不同, 引起了大量的业主与物业服务企业的冲突与纠纷, 并演变成为社会的热点问题。小区物业管理纠纷时常出现于媒体报端, 业主与物业管理公司围绕物业事务所产生的矛盾, 已成为各类投诉案件的重点之一。

物业管理服务质量由物业监理单位来监督。从专业的角度观察与评价, 判断合同中规定的保安数量够不够, 一天几次保洁有没有做到位, 这都是物业监理的相关内容。物业监理公司可以受业委会的委托, 对业委会与物业公司的合同进行监理。

通过物业监理企业的引入, 经过物业监理的介入, 并对物业服务情况做出客观、公允的评价, 使在物业事务中发挥作用以减少物业服务过程中因种种原因而产生的矛盾。

物业监理是站在第三方的角度提供客观事实、评价是非, 结论将会相对客观, 这样一来不仅可以规范物业公司的服务, 也可以防止业委会权力过度膨胀, 但前提是物业监理公司要讲诚信。新成立的物业监理公司, 将会接受业委会、物业管理单位的委托, 对业委会与物业公司的合同进行监理。

篇4：定位物业发展

校长是学校发展的决策者吗?是学校教学的领导者吗?是学校发展的经营者吗?是学生学习的促进者吗……从不同的考察层面出发，我们可以给予校长多元化的角色定位。但我们也知道，校长是人，而不是神。个人的精力终究是有限的，把有限的精力分撒于近乎无限的角色任务上，最终的结果往往是事倍而功半。因此，作为一名校长，合理的角色定位并不在于扮演角色的数量，而在于要真正扮演好自己的本质角色。

校长的本质角色又该如何来定位呢?我们知道，学校的办学层次、性质规模等一系列我们常说的校情，决定了学校的基本状况，规定了学校的基本发展前景。作为校长是不可能脱离了学校的校情去高谈阔论学校的发展，那样不仅没意义而且可能导致对学校发展的错误决策。如此，校长的本质角色定位流程也就明确了，即应该是首先明确学校的发展思路，然后才有可能确定校长应该扮演好的相应的本质角色。

不同的学校会有不同的发展思路，不同的发展思路下要求校长扮演好不同的本质角色。对于软硬件条件各方面俱佳的优质学校而言，如何创特色、创品牌是学校深化办学的发展方向，为此校长应该切实扮演好“学校个性化发展的促进者”这个本质角色；对于硬件设施好，但教育教学质量相对薄弱的学校而言，其发展思路毫无疑问应该定位于努力提高教育教学质量，其校长的本质角色相应的也应该定位于“学校教育教学质量的领导者”；对于一些经济落后地区的学校而言，则如何改善学校的办学条件是重中之重的工作，其校长的本质角色也自然应以“学校发展的经营者”为主。校长的本质角色，只有与学校的发展思路相吻合，校长才有可能成为学校健康发展的灵魂，才能真正造就出一所好的学校。

基于学校发展思路背景下的校长本质角色定位，表面上看，好像校长所扮演的角色具有一定的模糊性，甚至是不确定的，缺乏可操作性。也正因为如此，对校长的各方面素质提出了更高的要求。归纳起来，主要有以下几个方面：

第一，校长应该具有较高的决策能力。校长的本质角色定位源于学校的发展思路，如果学校的发展思路偏离了正确的轨道，那么校长的角色肯定也会出现错位的结果。一个学校的发展，除了学校本身的努力以外，还受外界许多因素的制约，有些因素是显性的，有些因素是隐性的，作为校长要尽可能充分考虑到种种有利的因素与潜在的优势，也要充分估计到种种不利的因素与冷不丁冒出的干扰，然后把学校的发展定位于跳一跳能够达到的水平。而保证这种学校发展定位正确性的关键因素，则源于校长高超的决策能力。

第二，校长应该具备广博的专业能力。不同的学校发展定位决定了校长相应的本质角色定位，而角色不同，意味着对校长的角色要求也不同。多元的角色要求校长不仅应该是教育教学的专家，还应该是学校管理的行家，甚至是社会交际的高手。例如，校长承担了“学校发展的经营者”这类的角色，就不仅需要校长具有精打细算的经济头脑，有市场观念和竞争观念，有经营成本意识，注重投入和产出的平衡，还要能够与上级教育主管部门与当地政府部门搞好关系，争取理解与支持，广开财路。

第三，校长应该具有开放大度的工作作风。校长作为学校的法定代表，学校里方方面面的大事小事都可以管。所处理的事情可以从教育教学一直到教职员工的心理、住房问题等，管理事务的多样、不可预料、繁杂化，这是校长工作的辛苦之处，但也提供了一个陷阱，容易使校长陷入繁杂的事务性工作，从而无意中忽视了自身的本质角色任务，影响到了学校发展的核心工作。因此，从扮演好本质角色的层面出发，校长要具有开放大度的工作作风，要善于学会分权、放权。要充分信任学校的中层干部与各职能部门，很多事务性的工作是可以分权而不必亲躬的。唯有如此，校长才可能有更多的时间与精力去扮演好自己的本质角色。

第四，校长应该树立以人为本的管理理念。无论校长承担怎样的角色，我们可以发现，一方面其角色的对象均是“人”；另一方面，校长要扮演好自己的角色，仅靠个人的力量是不够的，需要广大教师、学生，甚至是社会、家庭的共同努力。对此，校长应该树立的最重要的管理理念就是以人为本，要经常反思和检验承担角色任务过程中是否围绕和尊重了人这个第一要素，是否重视和强调广大师生的参与意识和创造意识，是否真正体现出了以师为本、以生为本。只有当广大师生以主动负责的态度，自觉地贯彻执行学校管理制度和决策的时候，校长的角色愿景才能真正得以实现，学校的发展思路才能获得最大限度的成功。

校长的角色定位是多元的。以一人之力要承担好所有的角色有点勉为其难，关键是要根据学校的发展定位来明确自身的角色地位。校长只有比较全面地理解了自己在学校管理中的角色地位及其功能特点，才能够更好地履行自己的职责，从而向更有效的理迈进。

篇5：物业企业发展标语

1. 众志成城飞越颠峰。

2. 大踏步，大发展;人有多大劲，地有多大产。

3. 付出一定会有回报。

4. 永不言退，我们是最好的团队。

5. 相信自己，相信伙伴。

6. 因为有缘我们相聚，成功要靠大家努力!

7. 失败与挫折只是暂时的，成功已不会太遥远!

8. 道路是曲折的，“钱”途无限光明!

9. 日事日毕，日清日高。

10. 成功决不容易，还要加倍努力!

11. 不吃饭不睡觉，打起精神赚钞票!

12. 多见一个客户就多一个机会!

13. 每天进步一点点。

14. 失败铺垫出来成功之路!

15. 团结一心，其利断金!团结一致，再创佳绩!

16. 忠诚合作积极乐观努力开拓勇往直前。

17. 大家好，才是真的好。

18. 因为自信，所以成功。

19. 复杂的事情简单化，简单的事情重复化。

20. 你现在所想的和所做的，将会决定你未来的命运。

21. 承认自己的恐惧毫不可耻，可耻的是你因害怕而裹足不前。

22. 行动的激励，方法决窍，行动知识，这三个因素是成功定律之钥。

23. 一个恰当的时间，恰当的场合，一个简单的微笑可以制造奇迹。

24. 你真的很不错!祝贺你今天的成功!相信你的明天会更好!

25. 雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。

26. 星光依旧灿烂，激情仍然燃烧。因为有梦想，所以我存在。你在你的领域里不惜青春，我在我的道路上不知疲倦。

27. 人生的成功，不在于拿到一幅好牌，而是怎样将坏牌打好。

28. 你缺少的不是金钱，而是能力，经验和机会。

29. 所有的抱怨，不过是逃避责任的借口。

30. 激励别人采取行动的最好办法之一，是告诉他一个真实的故事。

31. 事实上，当你说谎的时候，你从来没有真正愚弄任何人。

32. 激励的秘决，不只是诉之于道理，还要诉之于情感。

33. 不要说谎，但可以在它被欣赏的地方说谎

34. 纵使黑夜吞噬了一切，太阳还可以重新回来。

35. 任何人都抢不走你的无形资产――技能，经验，决心，信心。

36. 懈怠会引起无聊，无聊会导致懒散。

37. 理智无法支配情绪，相反：行动才能改变情绪。

38. 对渴望成功者而言：拖延和逃避是最具破坏性，最危险的恶习。

39. 机会包含于每个人的人格之中，正如未来的橡树包含在橡树果实里一样。

40. 如果你想逃避某项事务，那么你就应该从这项事务着手，立即进行。

41. 机会是为哪些有梦想和实施计划的人呈现。

42. 不要满足于尚可的工作表现，要做最好的，你才能成为不可或缺的人物。

43. 当额外的工作分配到你头上时，不妨视之为一种机遇。

44. 少数人需要智慧和勤奋，而多数人确要靠忠诚和勤奋。

45. 成功者懂得：自动自发的做事，同时为自己的所作所为承担责任。

46. 忠诚并不是从一而忠，而是一种职业的责任感。

47. 正视危机增强信心艰苦奋斗再创辉煌。

48. 你用电我用心。

49. 适应市场，满足市场，创造市场。

50. 有一分耕耘，就有一分收获。

篇6：物业公司发展计划书

一、工作目标

1、近期目标(2009年8月至2010年8月)建设成长期2年

A、为集团公司的战略紧密配合,为公司开发的楼盘(盛和花园)做好前、中、后期的物业管理服务;

B、计划从盛和花园开始建设、练就一支物业管理队伍,通过内部管理,外塑公司品牌;

C、在物业管理行业引进先进的理念、技术、服务,保障公司在行业内有一定的知名度;

D、通过资源整合,将物业管理的先进理念,在“文化中心”适当运用,加强窗口的宣传力度;

2、远期目标(2010年8月至2015年8月)稳定发展期4年~5年

A、引进5S、ISO9000质量体系、14000环保、8000职业健康等先进理念和管理技术;

B、争创区优、市优、省优、国优小区;

C、做全东莞、广东乃至全国 ,有一定知名度的物业管理公司。

D、开拓物业管理市场,通过企业的管理质量,在市场上接管楼盘,如厚街的各类市场(医院、政府办公楼、农民公寓等物业),并且通过顾问市场,拓展内省物业管理顾问、全委项目,通过规模经营,树立企业品牌及效益;

二、制度化建设(相关制度目录及完成计划表见附表)

A、计划实施层级管理、工作日记、督办制度等,加强内部管理;

B、逐步草拟、完善各种规章制度、工作流程、表格(在制度小组指导下完成);

C、计划在物业管理顾问公司的帮助下实施上述管理。

三、人力资源管理(注:总公司人力资源部指导下完成,详见附件)

A、计划在人力资源部的协助下,开展秘书、工程主管、保安主管、客户服务中心主管及售房部保安、清洁工等职务的招聘;

B、开展对上述人员的培训、教育工作;

C、计划对部分岗位(如工程主管、保安主管、客户服务中心主管、及物业助理、保安、电工骨干)在开盘前外送至物业管理顾问公司已经在管楼盘参观学习或在岗半月或一个月学习;

D、针对售房部的保安、清洁工专门开展礼仪、服务等培训;

E、针对各岗位开展“一职多能”的培训,让一个岗位至少掌握两门技术,既可让员工有转岗的可能,保障人力资源的流失率在可控制的范围;

F、对物业助理等岗位要求取得“物业管理上岗资格”;

G、对电工要培训至少一人具有“电梯维修证”,保证后续的物业管理市场拓展;

H、要求各部门主管必须每年培养一名副手,保证后续的物业管理市场拓展时必须人力资源;

I、若是实施ISO9000等认证,则需外培内审员资格培训;

J、竞争上岗,优胜劣汰,善用人,激励人:

员工队伍综合素质中最重要的是观念到位,服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业,只有不断学习,及时变革,才能争取主动,赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与,因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域,注意引导员工广泛参与,群策群力,实现各项管理目标。

坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘,竞争上岗,并实行聘任制,形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制,盘活人力资源。通过综合考评,实行员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制,依法管理,以理服人,确保高水准、全方位的物业管理服务。

四、客户服务

1、内部运作流程

公司拟建立以客户服务中心为重点的物业管理服务体系。客户服务中心是管理的指挥调度中心及信息枢纽,24小时保证所有服务需求及投诉建议均可及时汇总、处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈给业主、客户。设立服务中心并强化其指挥、协调功能是提高服务效率的有力措施。计划实施“客户服务中心”来实施一站式物业管理服务„„设立前台一站式服务模式(商务秘书+私人客户助理)

★ 以客户为中心的服务流程

述职 授权

考核 考核

服务需求建议 信息

意见、投诉 指令

信息 指挥

反馈 协调

反馈、回访 反馈执行情况

A.客户服务中心担负统一指挥、协调工作,处理日常管理事务和紧急事项。

B.设立值班主任制由管理处主任及部门主管轮值负责,坚持每周工作例会和每天工作早会,一般问题不过夜。

2、信息系统(信息反馈及流程处理图)

① 坚持管理处每季度安排客户专访,收集客户意见、建议或投诉。

② 管理处每季度向开发商/业主委员会作正式汇报并提交管理报告,征询各方面意见和建议。

③ 坚持每半年组织一次客户座谈会,广泛了解客户对物业服务的意见和建议,同时要强化服务系统的及时改善和有效沟通,最大限度地满足客户服务需求。

④ 管理处员工日常征询客户意见,这是最重要的沟通渠道。

3、物业管理工作要求表

工作内容 工作时间/作业频度 质量标准

装修审核 1天内办完 符合规定,无危及安全和影响外观,无改变用途。

巡 视 2次/小时 无乱堆放、乱挖乱接乱搭、无违章装修,房屋完好率100%。

跟踪、监督 4次/天 问题部位无重复违章现象。

走 访 2次/周 及时听取业主、客户意见,满足其合理要求,满意率100%。

回 访 12小时内,100% 记录完成情况,调查满意率100%。

工作日记 每日下午5:00~5:30 记录全面、真实、准确。

收 费 12小时随来随办 收费率100%。

财 务 日清月结 账表相符,收支平衡,每月公开一次。

时间安排 8:00~8:30向值班室了解和处理客户申报、投诉;8:30~10:00巡视检查;

14:00~15:30建档、培训;15:00~17:30走访、回访。

动作督导方式 分片包干,管理员巡查,主任不定期抽查。

服务意见征询流程图

每年1次征询、分析

不定时

(2)服务投诉处理

★ 服务投诉处理及回访流程图

(3)建立客户服务快速反应系统

公司设立以客户服务中心为主导的客户服务快速反应系统,根据客户需求信息协调、调度各个职能部门和作业层面的日常服务工作,设立客户信息档案,高效反馈、处理客户意见及需求。每月按期将客户需求、客户回访的结果进行深入细致的分析,调整工作思路。

(4)实行首问负责制

第一个接到客户服务投诉的员工就是解决和满足客户需求的总负责人,他有责任使本次服务圆满完成。公司所有员工时刻牢记“满意客户是我们的最高原则”,认真对待客户提出的每一个需求,用优质服务来解决和满足客户需求。

(5)隐性化预见性服务

公司提倡隐性物业管理服务,为减少客户投诉或不便,要求全体员工有良好的服务意识、丰富的服务经验和敏锐的识别力,加强日常巡视及维护工作,使我们的服务超前于业主、客户的感受,在业主、客户尚示意识不不便之前解决问题。因为高层次的服务境界是没有投诉,而非仅仅是圆满处理投诉。如建议在宿舍设计时考虑不影响业主出入,尽可能在边角位置;

建议在住宅、停车场、商场设计时预留如清洁洁工具摆放的空间、位置,以免打扰业主、客户;

★ 报修、维修工作流程图

接到报修的有关部门

急需处理的问题,10分钟赶到现场予以处理。非急需处理的问题,半个工作日内与报修人联系,1~2个工作日内予以处理。一时无法解决或根本无法解决的问题,要立即联系报修人说明情况或商定处理的办法及时间。

5、便民服务

(1)优质服务、方便用户、低价收费

为业主提供便利经济的便民服务是管理处最基本的服务功能。公司认为,服务客户最高原则的体现之一便是高效、便利、经济的便民服务,“勿以善小而不为”。公司将坚持“优质服务、方便客户、低价收费”的原则,开展便民服务活动。

(2)无偿服务项目

①设立便民箱:包括急救用品、常用工具等。

②文化服务:组织各类信息、文化交流。(视情况及需求)

③及时收集掌握天气、环境、温湿度预报数值,在大堂醒目位置公布,方便楼内工作人员的出行。

④根据情况,在人流量大的地方准备好雨伞、伞套、伞架及类似超市的推车等便民用品。

⑤提供室内维修服务,其中若有需要购置小件材料的,仅收取其成本费。

(3)特约性服务

特约性服务实质上是一种代理业务,为客户提供工作、生活的方便。本项目专项服务遵循“有法可依、有章可查”原则设置,质量与收费标准公开、明确。

★ 特约性服务项目表

序号 类别 服务项目 方式及价格 代办类 信件代收管理服务 免服务费

车、机票、鲜花、礼品代订服务 免服务费

出租车代叫服务 免服务费

常用维修工具、电器便利服务传真收发服务 免服务费;当借用较贵重或较大的物品并需要收费 清洁类服务 大理石打蜡、做晶面

木地板打蜡

地毯饰毯吸尘和清洗

真皮沙发清洗护理

日常保洁(开荒)车辆清洗

清洁排风扇

衣物干洗 维修类服务 家电维修

水路、电路维修

家居小五金维修

木质家具维修

注:以上表内仅为参考,具体运作时,将依照当地价格变化做出调整。

增值服务开展

1、代办服务

a)问讯服务和留言服务

a)传真、打字、复印、国内、国际长途(如开办邮政代办所,有附近的学校、工业区等资源)

b)信刊收发

c)产品展示厅保卫服务

d)公司派对

e)商务旅游

f)代办商务文件编写

g)代办商务会议纪要 h)代办翻译

i)会议室出租(如文化中心会场的资源可共用)

2、清洁服务

a)每天地板清洁、地毯清洁、办公桌清洁

b)产品展示厅清洁

c)特约清洁服务

3、商业加油站„„客户俱乐部

a)举办各类商业培训,如“领导力”“5S”等,若首层商业是饮食为,则协助收集各类饮食业资料,并定期发给租户或业主,提高经营品牌;

b)有氧放松

c)瑜珈

d)健美

e)舞蹈

f)健身器械指导

4、私人客户服务

A、举办各类家政培训班,如厨艺、家庭庭宴会礼仪、家庭保健(如可与厚街医院社康部联系);

B、代办邮政(是否与邮政部门联系成立代办点)

C、代发邮件

D、代叫出租车

E、代缴水电煤气费(是否考虑在东莞未有市政管道煤气前建立小型煤气组装站)

F、代聘人员

G、代购代植花木

H、代订代送饮水服务

I、代订机票(是否与航空、火车、旅游部门联系成立代办点)

J、代房屋出租

K、代客摄像、录像

L、代办旅游

M、保姆式服务

a)代管车辆

b)车辆清洗(在地下室设计时需否设计请考虑此项的可能性、收益率)

c)家居保洁

d)送洗衣服

e)接送小孩上下学、陪病人看病

f)上门烹调、插花、家庭宴会

g)家电维修

h)代请保姆、钟点工、家教

i)代定鲜花、贺卡

j)特约家庭医生

5、特色餐饮

a)在小区内设立商场或超市,为业主和租户提供日常生活用品,满足小区内居民生活的需求。

b)在小区内设立咖啡厅。随时向业主和租户及来访的客人提供中西式茶点、中西式饮品和快餐。

c)提供送餐服务和家庭聚会服务。

送餐服务,按业主和租户要求的时间准时提供,并在用餐完毕后及时将餐具、用具撤走。

家庭聚会服务,提供厨师、服务人员,并配备各种餐具、用具、原材料,按业主要求的时间准时提供,在用餐完毕后,及时将餐具、用具撤走,并将厨房、餐厅卫生彻底清理干净。

6、会议服务:

(1)按照会议的种类要求,提供各类会议、商务洽谈(只限于小型会议场地设计标准)场型、台型、布局等服务。

(2)提供会议商务功能服务,包括打印、复印、制作文件、传真、电话(国际、国内)、电脑、投影等项服务,做到熟练操作各项设备,效率高、简捷方便、准确无差错。

(3)会议服务项目:提供签到、题词、茶水、茶歇、笔、纸、用餐、酒会等多项服务,做到态度好、效率高、规范化。

(4)受业主和租户的委托,代业主和租户到酒店预定、安排宴会及会议服务。

7、代业主出租房屋服务

A、受业主委托,代业主出租房屋,并同业主签订代租房协议。

B、由管理公司为业主提供客源。

C、对出租房屋的业主的财产由管理公司妥善管理,确保房屋出租期间业主财产不受损失;业主返回入住前,物业管理方为业主房间恢复原貌。

D、管理公司代替业主出租房屋所得的收入,扣除管理公司的代租手续及相关成本费用后全部返回给业主。

E、预计若是做特色的休闲咖啡一条街,则在招商时物业管理公司协助售房部开展工作,在以后初期招商结束后,二次、三次„„招商及管理,设想成立“租赁部”,不仅是针对小区二

手市场,业主的房屋的租赁、销售而且还有公司工业区地产、恒嘉公寓及公司的客户群资源整合的初期“中介市场”;另后期随着公司外接全委、顾问业务开拓,势必也有资源可利用,且可以整合再利用的长期“中介市场”;

五、绿化工作

★ 环境管理分项框图

★ 环境管理工作要求和质量标准表

工作项目 作业频度 质 量 标 准

地面清扫 2次/天,大堂等重要部位专人随时清扫 地面无杂物垃圾;道路无土无沙,无杂草,无积水,无烟头;车库、车棚、楼梯口无杂物;门窗、天台、天棚无尘,无蜘蛛网。

保 洁 每天6:00~次日0:00 所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99.5%以上。

楼道、楼梯走廊 每周清扫3次,每月清洗15次。无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放,消防箱、扶手无尘。保洁率99.5%以上。

垃圾清运 运送2次/天,清洗垃圾池1次/天。日清理100%,要求整洁、无臭味、无污迹现象。消杀 喷洒杀虫剂垃圾池3次/周、排污井池2次/月。投放灭鼠药1次/月。蚊蝇消杀率99.5%,蟑螂、老鼠密度1%以下。

清理项目 雨、污水井1次/月化粪池1次/半年污水管道1次/季 无堵塞、无污积、无外溢、无井盖破损丢失。

绿 化 造型修剪夏季20天1次,其他季1次/月。保持草坪平整;保持绿化有足够的生长肥料、水分;无死苗、桔草现象,绿地保持率99%。

草坪修剪1次/年

施肥2次/年

浇水冬季1次/天,其他季节1次/2天。

观赏水管 理 不池水面浮物清理2次/天 保持水质清洁、无杂物,保洁率100%。池底、溪底清洗1次/周。保持底面清洁、无杂草、无青苔,保洁率100%。水质消毒1次/月 做到100%无臭味现象。

补充水源1次/10天

换水1次/3月

工作流程 楼内清扫垃圾早晨4:00~5:00,楼外地面清扫早晨4:00~5:00,24小时内保洁,下午2:00~5:30清洁,凌晨1:00~3:00消杀,外运垃圾上午10:00~11:00、下午4:00~5:00。

动作督导方 法 实行定人分片包干责任区。卫生检查员按标准要求进行巡视检查不少1次/天。清洁主管每天进行全面巡视检查。主任不定期抽查4次/月。

激励方法 环境管理员按相关的ISO9000标准质量管理体系文件进行检查。按文件要求执行者前5%员工进行加分表扬、加薪等奖励,未按文件要求执行者,按规定执行扣分、批评、降薪、培训再上岗、辞退等处罚。

绿化工作检验标准、方法

分类 序号 项目 标准 检查方法 频率

修剪 1 乔木

1、无枯枝,2、树不阻碍车辆和行人通过,3、主侧枝分布均匀 目视,抽检10棵 2次/年 九里香等灌木

1、成型、整齐,2、新长枝不超过30厘米 目视,抽检3处共30米 5次以上/年 杜鹃

1、绿篱成型,造型美观,2、新长枝不超过30厘米 目视,抽检5处 6~8次/年

台湾草

1、路牙、井口、水沟、散水坡边整齐,2、草坪目视平整 目视,抽检6处共90平方米 2~3次/年

施肥 1 乔木、灌木

1、采用穴施或沟施,施肥、浇水及时,2、覆土平整,肥料不外露土面

目视检查 4次/年 草地 播施和喷施,不伤花草 目视检查 1次/年 花卉 保证基肥,追施化肥,少量多次,不伤花草 目视检查 视长势而定

防病治虫 1

无明显枯枝、死枝,有虫害枝条2%以下 目视抽查 防治1次/年,发现病虫及时喷射

抗旱 1 花卉、苗 泥土不染花叶,土不压苗心,水不冲倒苗 目视,全面检查 2次/年 树木

1、冬季早晚不浇水,夏季中午不浇水;

2、浇水时不漏浇,浇水透土深度为:树木3厘米,草地2厘米;

3、无旱死、旱枯现象 抽查5次 2次/周(雨后泥土湿度大除外)

除杂草 1

无明显杂草,台湾草地纯度在90%以上,树木底下土面层不板结,透气良好 抽查草地50平方米3处,取平均值 6次以上/年

中耕、松土 1

施肥前和下雨后进行松土, 抽查草地50平方米4处,取平均值 6次以上/年

补栽种 1

1、无明显黄土裸露,最在裸 露块在0.4平方米以下,裸露面积在总面积的0.5%以下,2、缺株在0.5%以下 抽检5处,汇总计算 按花草树木栽种季节,及时补栽补种

防风排涝 1

暴风雨过后12小时,草地无1平方米以上的积水,树木无倒斜,断枝落叶在半天内处理 目视检查 每天巡视一遍

巡视 1

每天巡视一遍

环境管理思路

1、清洁管理

现代清洁不但注重一般业务的“扫”,更为注重专业的“保”,防止建材的磨损、变色、生锈、发霉等。因此,我们的清洁作业更注重专业的含义是“保洁”。

选用适当的清洁用品,不但能保持建材的外观整洁,而且能更进一步减少各种腐蚀;使用无污染清洁剂保持环境的清新,并采取保护措施,还可以提高建材使用中的抗磨损能力。

小区的外围、道路、楼梯及所有公共区域实行标准化清扫保洁,由经过严格挑选和培训考核过的专业员工负责实施,确保按照作业频度、标准开展工作,保持高水准的清洁卫生服务。

2、绿化管理

在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时,注重与园林艺术协调与融合。选择专业的绿化人员,建立绿色的“四周”,最终达到生态平衡、环境净化、美化感官的目的。保证花草树木搭配适当,绿化充分,无裸露土地。绿地整洁,植物无虫害、无斑秃、无折损等现象;确保教育信息大厦的园林小品完好;绿地无破坏、践踏、占用等现象;绿化区所产生的垃圾及时清运。

3、消杀管理

为有效控制的“四害”密度,营造良好的工作和生活环境,公司将以“预防为主、全面达标”为原则,根据季节的变化,制定相应的消杀工作计划,把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。

消杀区域主要包括:大楼地下室、各楼梯通道、各办公室及功能厅、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室。

在消杀工作过程中,公司将以不影响小区业主正常生活为前提,把有噪音和刺激性气味的消杀工作控制在夜间进行,把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合,严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区,控制鼠患,消灭白蚁危害。

4、排污管理

管理处对于污水井、排污管、化粪池等将采取隐性化管理,确保客户有一个无污水、无废气、无臭气的工作环境。

5、污染控制

管理处对于各种可能的污染源如风机噪音、冷却塔飘散水、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。

六、安防工作

A、设想盛和花园主要以人防结合技防来保障小区的公共秩序维护,结合公安、村治安队的力量,有力利用各种资源来做安防工作;

B、群防群治:在小区广泛开展宣传教育工作,提高业主的安防意识,通过小区文化活动,让左右上下的邻居相识 熟悉 相互关心,发动群众力量,如利用老年人经常在家,关心有无陌生人等,来加强安防;

C、保安及消防管理分项框图

(1)建立消防责任制

由于高层盛和花园火险因素多、火势蔓延快、疏通困难、扑救难度大等特点,消防管理仅靠管理处单方面的努力是远远不够的,需要业主的每一个人都来参与。建立区域消防责任制,各单元均签订区域消防责任书,直接消防责任人是该单元业主,由此使大楼消防管理全面展开,使火灾事故的隐患降到最小程度。

(2)控制火灾隐患要点

鉴于大部分火灾是由于没有控制火源及易燃材料而酿成,所以日常严格控制火灾事故的隐患是最有效的消防管理。日常防火工作应注意如下几个要点:首先要控制火源。在高层中火源除了人为疏忽失火外,也可能由于二次装修施工、用电设备短路、电线老化等因素造成;其次要控制易燃材料。如属于必须使用的,要经过特殊处理;其三要监视可能引起火灾的区域。在商业部分,可能引起火灾的物品;其四要增强人的防范意识。在大多数火灾中,人为因素占有很大比例,加强防火安全教育,提高全员防火意识是防火工作的重点。

(3)加强宣传,勤演勤练

通过印发有关宣传手册和利用通告栏、网络、LED展示屏等方式,广泛宣传消防知识,特别秋冬干燥季节更要重点宣传和预防,同时建立以保安员以为主的消防队伍,勤练基本功,定时进行消防演习,并组织盛和花园客户参与实地消防演习。

2、交通、停车场管理

公司将充分利用盛和花园停车场智能系统、电视、红外监控系统以及训练有素的专职管理人员,对盛和花园停车及交通场所进行24小时监控管理,确保进出车辆安全有序。

(1)合理规划交通,实现规范管理

结合周边环境,合理规划盛和花园进出口和行驶路线,实行人车分流,对车辆及停车场实行规范管理,包括标志规范、指挥规范、制度规范及责任分明等。

(2)建立停车疏导系统

为给客户提供快捷、方便的停车服务,建议建立停车疏导系统,该系统具有车位检索、车位显示、行驶指引的功能,有序地指引车辆停放,维持良好的停车秩序。

3、车辆管理规定

(1)机动车辆

①进出车辆须服从管理员的管理。

②车辆必须按规定的行驶路线行驶,不得逆行,不得高速行驶和按喇叭。

③客户长期在停车场内存放车辆的,须办理定位立户手续,领取停车牌放于车上,停于指定车位并凭卡出入停车场。

④不得在停车场范围内洗车和修车,漏油、漏水车辆不许进入车库。

⑤车辆出库时,管理员凭卡放行,特殊情况急需用车无卡,须凭开具的证明并示本人有关证件,由管理员登记后方可取车。

⑥为了保证车库有良好的卫生环境,进入车库的一切人员不得随地大小便、吐痰,乱扔果

皮和纸屑及清扫车上的杂物弃之于地面。

⑦施工、送货、垃圾清运等车辆,按管理处规定的路线及时间通行。

(2)自行车、摩托车

①盛和花园内客户需要长期保管自行车和摩托车的,须先办理立户登记手续,领取存车牌。未办理停车牌的车辆作临时停车对待。

②在车棚存放车辆后务必立即领取“存车牌”,并详阅“存车牌”背面上的“存车须知”。③自行车、摩托车必须存放在指定位置。

4、保安监控及巡视

(1)合理布控,人防与技防紧密结合

充分利用盛和花园闭路电视监控及光电红外线防范、有线呼救报警等系统,建立以监控中心为主导,技防为主,人防为辅的防范体系,反复演练,合理布控,力求结构严密,无盲区。保安员监控实行24小时值班与巡视。在技防设计时要多与智能设计、施工单位沟通。

(2)专业保安与应急支持相配合

①监控中心获得信息,按程序指挥和调动有关力量,及时妥当地解决各种突发事件;

②组织一只快速反应支持队伍,24小时处于待命状态,以确保在最短时间内赶赴事发现场;建议在保安宿舍设计时设计一紧急集合的的警铃,与治安中心相联,治安中心一旦发现紧急事件,既可通过 紧急集合的的警铃让所有保安集合交赴事发地点或分控等;所在宿舍设计在何处应与东莞电子设计院充分沟通;

③与客户/业主及公安部门建立方便、高效的联系方式,以形成强大的保安系统。

(3)强化训练与高效监控

对保安队伍实行准军事化管理和训练,不断提高保安人员的思想觉悟,规范服务行为,强化技能和体能训练。确定最佳巡更路线,保证保安巡视的有效范围和工作效率。

★ 保安监控及巡视控制图

5、紧急事件处理(制定各类紧急事件处理方法及流程,将事件影响控制在最小范围)。

(1)发生火警时,一般处理程序

(2)安全消防标识

①楼层疏散指示图、疏散楼梯标识、各种消防器材标识、各防火卷帘门标识、各防火门标识、禁火区及易燃物品注意标识等。

②场所标识:楼名标识、形象标识、门牌号、洗手间标识、会议室标识、小品介绍说明等。

③提醒标识:保持安静标识、禁烟标识、绿化保护标识、避碰标识等。

④电梯标识:电梯内禁烟标识、乘电梯注意事项告示等。

⑤电子图文展示屏:设置小区功能、机构介绍、用户楼层分布、信息发布等。

(3)突发事件防范措施(略)、对盗窃事件的一般处理程序(略)

七、养护工作

1、物业维修养护计划和实施

A、基本思路

房屋本体和共用设施设备的维修养护是物业管理的重要内容,是盛和花园使用功能不断完善的基础工作。

B、房屋本体及共用设施维修养护范围

房屋本体共用部位维修养护范围:房屋承重结构部件(基础、屋面、梁、柱、墙体),抗震结构部位(构造柱、梁、墙)、外墙面、楼梯间、公共通道。

共用设施设备维修养护范围:盛和花园道路及停车场、地下车库、人防通道、自行车库、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电设备、消防设施、上下水主管道。

C、房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作

房屋本体及共用设施维修养护工作将按制度(见下图)有计划按标准要求实施,属日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出,属大中修、改造项目的报请开发商/业委会/房管局相关部门批准从房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金中支出。按建设部、财政部及东莞市区有关法规精神,建议盛和花园基金的使用和审批采用以下方案。

管理处每年年末向开发商/业委会/房管局相关部门作出本共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结,并提出下一计划。经开发商/业委会相关部门审核批准后由管理处组织实施,所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修基金中支出。坚持专款专用。

★ 维修保养计划运作程序结构程序图

2、特

殊情况下,紧急抢修项目是为了确保盛和花园工作人员正常工作不受影响和人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的,管理处在抢修项目实施后立即报开发商/业委会相关部门(有可能的尽量在实施前通报),费用从相应的维修基金中支出。每半年向开发商/业委会相关部门汇总结算。

D、房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期

公司根房屋本体共用部位维修和共用设施设备维修基金有关规章制度,结合盛和花园房屋本体共用部位及共用设施设备的使用年限,制定出房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期。

1、房屋本体共用部位维修养护周期

2、共用设施设备维修养护周期

E、房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准

1、房屋本体共用部位维修计划、标准

(1)房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案(2)房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案

(3)房屋本体共用部位维修养护标准及实施效果

(4)房屋本体共用部位日常检查表

2、共用设施设备维修养护计划及标准

(1)共用设施设备日常维修计划及实施方案

(2)共用设施设备日常维修标准及实施方案

(3)共用设施设备定期维修计划及实施方案

(4)共用设施设备定期维修标准及实施效果

(5)共用设施设备日常检查表

★ 紧急抢修程序图

2、工程维修服务

A、10分钟内处理有关事项

B、紧急服务于45分钟内赶到现场支援

C、每年提交有关机电设备之状况报告

D、所有电器技工持有有效技工资质证书

E、对小区配套的公共设施、设备、经有关部门验收合格后,定期对其进行维修和保养,确保其保持良好的运转状态。

F、对小区内各业主及会所的外墙、屋顶定期进行清洗、粉刷,保持小区建筑整体的外表美观,塑造小区干净、整洁的外表形象。

G、建立完善的管理制度,以业主和租户提出的各种维修问题详细记录备案,对突发性问

题及时处理,确保在最短的时间内为业主和租户解决问题。

H、协助解决业主和租户入住及装修期间可能出现的工程遗留问题。

I、提供24小时维修服务,随时解决业主和租户提出的各种维修要求。并根据工程维修内容分等级、分时段向业主和租户承诺完成。

J、对工程维修人员进入业主和租户室内维修工作要求:

(1)维修人员统一着装、带牌上岗、仪容仪表端庄大方,文明礼貌。

(2)工程维修人员自带鞋套,垃圾袋、擦布和垫布,维修前先铺好维修现场,再进行维修。维修结束后,清理维修现场,并带走维修残留物。

八、目标管理计划

A、具体见战略方针与方向中关内容;

B、附表如下:

NO 管理指标项目 承诺指标 规范标准

房屋及配套设施完好率 98%以上 98% 房屋零修、急修及时率 100% 98% 维修工程合格率 100% 98% 维修服务回访率 100% 98% 绿化完好率 100% 99% 清洁、保洁率 100% 99% 停车场场完好率 100% 98% 公共设施设备完好率 98%以上 98% 主要机电设备完好率 100% 98 10 治安案件发生率 0% 0% 火灾发生率 0% 0% 有效投诉率 2‟ 5‟ 有效投诉处理率 100% 98% 管理人员专业培训合格率 100% 98% 客户满意率 98%以上 90% 报修/投诉接待 24小时对应

九、财务管理计划(注:在集团公司财务中心指导下完成)

1、向物价局申请办理物业管理费;

2、编制财务制度(如请款程序、低值易耗品摊销、现金管理、记帐制度、应收未收账管理等);

3、每月检查财务工作;

4、检讨财务制度、流程;

5、定期发收费通知,追收未缴管理费,审计账务;

6、编制首年财务预算、管理费收费标准;

7、财务软件的供应商了解、安装、组织财务人员对财会软件的学习;

8、每年12月份编制下一财务预算;