物业行业发展趋势

物业行业发展趋势（共6篇）

篇1：物业行业发展趋势

物业管理行业发展现状及前景趋势分析

资料来源：前瞻网：2013-2017年中国物业管理行业市场调研与发展前景预测分析报告，百度报告名称可看报告详细内容。

物业管理行业发展现状：

中国的物业管理始于八十年代初，最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从大到小，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。

如今，中国的物业管理市场已经日渐成熟，截止2011年底，我国31个省、市、自治区，200余个大中型城市和地区，共成立了将近6000家物业公司，并且每年以20%的增长速度不断发展壮大，这一现象展现了我国物业管理企业强大的生命力和良好的生长势头，物业管理市场大有可为。

物业管理行业前景趋势分析：

展望未来，中国物业管理行业将进一步发展、完善和成熟，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期，未来我国物业管理行业将进一步发展壮大。特别是随着我国市场经济体制的不断完善，民营物业管理企业不断涌现。我国民营物业管理企业的发展前景是非常广阔的。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

前瞻网：2013-2017年中国物业管理行业市场调研与发展前景预测分析报告，共十三章。首先介绍了物业管理的定义、主要内容、发展历程及基本特征等，接着分析了国际国内物业管理行业的发展概况，然后介绍了物业管理的相关法规及法律实践概况、收费情况和招投标的发展。随后，报告对物业管理行业做了区域发展分析、关联产业发展分析、重点企业运营状况分析、企业经营管理分析、行业竞争分析和营销分析，最后分析了物业管理行业的未来发展趋势。

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篇2：物业行业发展趋势

重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。论文网在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。

21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。

一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段

（一）1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段

1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。

1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。

（二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为：l、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平

为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县（市）、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作：一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益；二是提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；三是以评促建，积极组织开展创建市级、国家级优秀（示范）住宅小区（大厦、工

业区）的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。1998年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目，参加国家建设部组织的考评验收，其中：锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号；渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。

2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础

为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。

3、成立物业管理协会、增强行业发展动力

1998年11月20日重庆市物业管理协会（社团组织）宣告成立，协会在市民政局的监督管理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作：一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业发展和管理中的问题，为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用；二是大力加强行业建设，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、规范企业行为，协调重庆物业管理市场，促进行业健康、有序发展；三是创办行业会刊——《重庆物业管理》（双月刊），大力开展物业管理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业管理企业的呼声和业主需求，传递物业管理信息、展示行业风貌与动向，树立行业形象，为行业发展提供舆论阵地；四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距，认真组织业内人员赴国内外参观考察，学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经验，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进行理论研讨，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

4、重视专业理论研究、建立人才培养基地

物业管理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理发展的显著特点。近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题；合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000科技成果二等奖；与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件；由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。此外，《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。

在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。

5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出

重庆物业管理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目

前，全市物业管理企业从过去105家，发展到677家，其中：一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家；从业人员达4万多人，实施物业管理面积达5500多万平方米；有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区（大厦）”称号；8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号；6个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区（工业区、大厦）”称号；21个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区（工业区、大厦）”称号；有20多家物业管理公司通过了ISO9002或ISO9001：2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业发展的中坚力量。

6、积极引导、加强管理，推进重庆物业管理的全面发展

1999年，重庆市国土房管局提出“三年打基础、五年跨入全国物业管理先进行业”的目标规划。2000年4月14日，市国土房管局组织召开第一次全市物业管理经验交流会，14家优秀物管企业在会上作了经验介绍。2000年11月28日，重庆市物业管理协会召开第三次会员大会，重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业管理工作，提高人民居住质量”的发言，市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业管理近几年的发展情况，提出2001年物业管理工作的思路和意见：一是要继续加强物业管理的法制建设，争取尽快出台《重庆市物业管理条例》、《重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《重庆市物业管理项目招投标管理办法》第三部法规，重新修订《重庆市物业管理企业资质管理规定》；二是开展十优物业管理企业评选活动；三是搞好调查研究，重点开好三个片区物业管理工作会；四是开展物业管理基础理论研究，推进物业管理事业健康发展；五是在“物业管理地域、物业管理类型、物业管理方式及服务、业主委员会的规范和建立、行业监管措施”等五个方面力争实现新的突破，以推进重庆物业管理的全面发展。

二、重庆物业管理发展趋势展望

经过近十年的探索和实践，重庆物业管理已打下了坚实的发展基础，初步形成前景广阔、充满生机，最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业管理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物发展的基本规律，行业的未来发展将会呈现以下趋势。

（一）物业管理价值的认识将不断深化

1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。

2、物业的环境价值日趋重要

近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。

3、物业管理的社会价值备受重视

由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。

4、物业管理费用以价值规律为评价核心

随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，论文网人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。

5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平

为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。

（二）物业管理在国民经济发展中的地位得到增强

l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同

物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。

2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分

随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。

3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业

由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90％以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间，其物业管理覆盖率才为35％；据测算，2001年至 2010年未来 10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95％以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。

4、物业管理与社会各界的关系更加协调

由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。

（三）行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向

1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

3、物业管理可持续发展需要高素质人才

由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位

人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。

（四）物业管理行业发展更加建康、规范、有序

1、物业管理行业政策体系趋向完善

任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。

2、物业管理行业法规体系逐渐形成物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

3、从严审查资质条件、严格市场准人

物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从

业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。

4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强

随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。

5、业主委员会的建设与运作趋向规范

目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。行业主管部门根据物业管理的需要对业主委员会的建设会更加重视，从而使业主、业主委员会与物业管理的法律关系更趋明确，以推动和实现业主委员会建设与运作的规范化。

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篇3：我国物业管理行业的发展趋势

一、我国物业管理行业的专业化发展

我国加入WTO后, 意味着我国面向世界市场的完全开放, 也意味着各行各业竞争将更为激烈, 物业管理行业也不例外。我国物业管理企业要分得一块蛋糕, 必须注重高效的管理、合理的价格、高质的服务和专业化的分工。

专业化指物业管理企业将部分工作委托或承包给专业公司来完成。随着我国市场经济的不断发展, 社会分工越来越细, 市场上出现了清洁、绿化、保安、设备维护等与物业管理业务密切相关的专业服务公司, 因此, 有些物业公司便将部分上述业务分包给了社会上的专业公司。如秩序维护、保洁、给排水等, 而物业管理公司可以集中精力完成市场拓展、人才储备、委托对象的选择、考评和约束等, 让“专业的人做专业的事”, 实现管理和操作的分离, 充分发挥物业管理企业和专业公司的比较优势。

二、物业管理服务的产业链化

根据我国《物业管理条例》, 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业, 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。以上定义约定了物业管理企业的一般职能, 在保证一般职能的前提下, 现代的物业管理企业将保持与开发商和终端业主的密切接触, 实现物业管理前期介入、中期管理、后期集成化运营管理的产业链化服务。物业管理的前期介入是指指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究, 从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见, 充分反映住户要求和物业自身要求, 力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应;包括前期施工介入和前期管理介入两部分。前期施工介入是指从物业管理的角度审视设计、施工、设备安装质量等工作, 避免细节问题的出现、提升物业的安全性和舒适性。前期管理介入是介于物业竣工验收合格或业主开始入住与业主大会成立和新的物业管理委托合同签订的一段时期。在这个时期, 随着业主入住和装修的开始, 设计、施工的问题会逐渐突显, 物业管理应在开发商、建筑商和业主之间进行周旋, 做好沟通的桥梁, 有效的前期管理介入工作能够起到承前启后的作用。中期管理即发挥物业企业的一般职能, 后期集成化运营管理将在下一个问题中展开论述。

三、物业的集成化和资产化运营管理

首先, 任何企业的最终目的都是丰厚利润, 而企业的利润与终端客户的数量存在密切的关系, 物业管理属于服务性行业, 服务的对象是广大的业主, 这决定了物业管理企业拥有大量的终端客户群。其次, 随着物业管理行业的不断壮大, 物业已成为物业企业最大的运营资产, 物业管理企业应尽快打破传统管理模式的瓶颈, 发展商业合作伙伴, 整合自有的物业资源和商业资源, 服务业主的同时创造可观的利润, 实现集成化和资产化运营管理, 构建物业管理全新价值链, 这将成为物业行业的重要发展趋势之一。

四、物业管理企业的精细化管理

在现代企业管理思想中, 精细化管理被定义称“五精四细”, “五精”即精华、精髓、精品、精通和精密, “四细”即细分对象、细分职能和岗位、细分每一项工作、细分管理的各个环节。精细化管理应成为物业管理企业的一种管理理念、管理文化, 坚持“精、准、细、严”的基本原则, 以不断提升和改造企业员工素质为出发点, 切实加强企业的内部控制, 最终从整体上提升物业管理企业的经济效益。

五、物业管理的流程化

如果说精细化管理会成为物业管理企业的管理理念和管理文化, 那流程化管理将成为物业管理企业的一种重要的管理方法。流程化管理以企业的业务流程为导向, 将企业的所有业务、活动都视为一个业务流程, 追求每一个流程的精简高效。执行流程化管理的方法后, 物业管理企业的每一项具体工作过程都被视为一个流程, 每一项工作都必须严格按照统一的标准完成, 在工作的过程中, 注重部门间的合作, 上一部门应将下一部门视为自己的顾客, 以满足顾客需要为主要目标, 从而最大限度地提升企业整体的工作绩效。

我国物业管理企业只有靠专业化的管理, 实现物业管理和操作的分离, 发挥物业企业和专业化公司的比较优势。注重物业管理的前期介入和后期资产化运营管理, 实现物业管理的产业链化经营。坚持精细化管理的理念, 采用流程化管理的方法, 才能在新世纪物业管理市场的大舞台上不断前进。

摘要：物业管理在我国尚属新兴行业, 十几年来, 伴随着社会经济的迅速发展、物业管理从业者的不断努力和政府的大力支持, 物业管理已逐渐成为社会经济的重要组成部分, 为房地产经营管理做出了一定的贡献, 被业界称为现代化城市的“朝阳产业”。文章就物业管理行业的发展趋势提出一些看法。

关键词：物业管理,物业管理行业,发展趋势

参考文献

[1]、张作祥.物业管理概论[M].清华大学出版社, 2008.

[2]、姚敏.蓝光.嘉宝“全程物业资产化管理”策略[J].中国物业管理, 2009 (11) .

篇4：政府物业管理社会化发展趋势分析

【关键词】社会化；政府物业管理；问题；发展趋势

受我国经济高速发展的推动，我国政府物业管理必须与时俱进，积极的开拓新的发展之路，走以规模化与专业化促进成本降低，实现利润的提高，树立品牌之路；依托股权化与市场化，为正当发展竞争发挥积极的推动作用；依托智能化与网络化，实现管理水平与服务质量的提高；依托规范化与法制化，为实现健康稳定快速发展行业，发挥积极的引导制约。

一、我国政府物业管理中存在的问题

1.政府物业管理立法滞后，理论体系健全性匮乏

政府物业管理属于新兴行业，我国相关法规建设没有与实际保持同步，处于十分滞后状态， 法律的空白，成为各种利益冲突易引发的直接原因，并影响到社会的安宁和稳定。因此，应以我国国情为出发点，针对政府物业管理，把与其适应的法律法规体系尽快建立起来， 对于政府物业管理发展而言，至关重要。

2.政府物业管理发展的区域性不平衡

就政府物业管理服务来看，我国沿海与发达地区处于发展较快状态，已经形成了比较正常的运作状况；政府物业管理在边远落后地区，还没有建立起服务体系，政府物业管理服务甚至在有的地方根本没有实行。 成为其发展严重不平衡的直接导致根源，也是我国政府物业管理企业发展的阻碍因素。

3.政府物业管理人员素质不高，缺乏专业人才

综观目前我国政府物业管理状况，其从业人员多数具有较低的知识结构层次，政府物业管理人员具有有限的业务水平，偏低的综合素质。在物管企业中，政府物业管理人才发挥出重要的作用，管理人员素质的高低，对管理服务质量水平具有直接决定作用，也是与企业长期可持续发展紧密相关的。

二、我国政府物业管理发展的若干对策

1、加强边远落后地区政府物业管理建设

针对政府物业管理，广泛宣传相关知识，从而使社会各界在认识政府物业管理上，水平有所提高。注重把广播等传媒运用好，依托多种形式，推动政府物业管理的大力宣传，从而使其作用和意义普及化。蓬勃发展政府物业管理产业，是建立在人们认识政府物业管理提高基础上的。

2、加强培训工作，提升人员素质

涉及面广和具有很强的专业性，这是政府物业管理的主要特征，并且多方面的专业人才都很急需，而且在政府物业管理中，相应的专业知识等方面不可或缺。人才是企业发展的核心，企业要与市场需要顺应， 重视人员培训就是唯一有效途径，因此，作为政府物业企业应注重所制订的培训计划，具备切实性与可行性，使理论真正做到能够结合实践，使定向培训、专业培养真正落实，促进队伍素质的提升，从而使政府物业管理真正适应市场的需求。

3.政府部门在有所为的同时更应注意有所不为

物业管理市场离不开政府的介入，但是这里所讲的介入只能是适当介入。政府介入的目的主要就是为了培育健康的物业管理市场，维护物业管理市场的自由与公平。但是在市场经济条件下，物业管理关系只能是基于市场机制所形成的关系，主要应由市场供需关系去确定。实践中政府部门比较容易发生的，不是上述种种完全忽视物业管理市场的现象，就是过度介入物业管理市场的现象。物业管理关系属于平等主体之间的合同关系，可以由当事人自愿协商解决，也可以居中调解，但是诉讼具有最终决定的效力，房地产行政主管部门绝不能利用自身特权进行偏袒并威胁利诱。

三、我国政府物业管理的社会化发展趋势

政府物业管理与很多方面相涉及，而且业务也较繁杂，物业服务公司可以把全部业务承担下来，也可以分离出较强的专业性部分服务项目，向专业公司委托，由其承担完成。组织和协调以及管理工作由物业服务公司承担，也就是实现了政府物业管理社会化，具体就是说分离物业所有权和管理权，这必须以发达的社会分工为基础的。这为业主和使用人提供极大的便利。同时，应加大监管力度，将物业管理推向市场化。政府物业管理应不断推进进度，招投标制度实施要严格，使所挑选出的物业企业真正能够让业主信得过，真正使质价与服务相符，并有利于使各物业公司依托良性竟争，促进行业整体水平的提高。

政府物业管理属于专业管理企业，政府物业管理公司实施统一管理物业， 同时绿化公司等专业化公司，具备把专业服务提供的能力，这已经逐步发展成为必然的趋势。政府物业管理公司就是管理机构而已，其依托经济合同的方式，把一些专业管理权授权给相应的专业经营服务公司，这是促进城市管理，走上专业化和社会化程序轨道上的有效途径，并使城市管理转换到现代化管理上，其能够发挥出积极的推动作用。

四、结论

我国在迅速发展房地产背景下，政府物业管理行业也得到蓬勃发展，其在我们生活中的重要性日益凸显，政府物业管理行业发展空间巨大，但需要亟待解决很多存在其中的问题，这是适应社会要求政府物业管理，实现专业化与综合化的必然选择。

参考文献：

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[2] 熊东宝. 让物业项目的“心脏”更强健[J]. 城市开发. 2011（09）.

[3] 冯万辉. 那些与物业有关的日子——一个物业项目经理的一天[J]. 城市开发. 2011（17）.

篇5：物业行业发展趋势

摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。

关键词：物业管理；现状；对策；发展趋势。

随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。

一、我国物业管理的现状及存在的问题。

物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。

（一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。

物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。

（二）物业管理市场竞争机制尚未形成。

物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。

（三）物业管理收费难且不规范。

物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。

（四）物业管理发展的区域性不平衡。

我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作也比较正常；而在边远落后地区，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理企业的发展。

（五）物业管理人员素质不高，并缺乏专业人才。

目前，我国物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。

二、我国物业管理发展的若干对策。

1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权，以减少纠纷，更好地维护各方利益，从而促进物业管理企业的不断发展壮大。

2、政府加大监管力度，推行物业管理的市场化进度，严格实施招投标制度，由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业，通过各物业公司之间的良性竟争来提高行业的整体水平。

3、着重加强边远落后地区的物业管理建设，广泛宣传物业管理的相关知识，提高社会各界对物业管理的认识。运用广播、电视、报纸等传媒，通过多种形式，大力宣传物业管理的作用和意义。只有提高了人们对物业管理的认识，才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。

4、提升人员素质，做好人才储备。物业管理不仅涉及面广，而且专业性强，需要多方面的专业人才，并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血，要适应市场的需要，就必须在人员培训上下功夫，制订切实可行的培训计划，坚持理论和实践相结合的原则，进行定向培训、专业培养，提升队伍素质，以适应物业管理市场的需求。

三、我国物业管理的发展趋势。

针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。

（一）物业管理的社会化。

物业管理涉及面比较广，业务也比较繁杂，物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人，使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。

（二）物业管理的专业化。

物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。

（三）物业管理的智能化与信息化。

物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中，运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理，全面提升企业水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。

总之，随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，物业管理行业有巨大的发展空间，但也存在诸多问题急待解决，服务质量急需提升，否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。

参考文献：

篇6：物业行业发展趋势

分析研究转型时期经济发展的特点，把握物业管理行业的发展趋势和方向，具有重要的理论和实践意义。物业管理行业的兴起是市场经济发展到一定程度的必然产物，它既反映了社会生产力发展的阶段水平，也反映了社会分工细化的协作程度，同时也是现产权理论关于公共产品消费问题的典型模型。

一、转型时期经济发展的特点

当今世界经济的发展模式大致有两类：一是传统的计划经济模式，资源的配置以中央集权、统一配置为特征；二是市场经济模式，资源的配置主要由市场供需双方决定。进入80年代后期，世界政治经济发展格局发生重大变化。以美国为代表的发达国家以信息技术和创新为特征步入了新经济时代。以俄罗斯为代表的东欧国家采取了所谓“休克疗法”，试图在极短时间内实现从计划经济向市场经济的跳跃，然而，实践已经证明，这种改革的成本和代价是巨大的，它所产生的负面影响仍经久不衰。以中国为代表的部分东亚国家选择了渐进式的改革道路，其主要做法是，从改进微观经营机制上入手，强化对劳动者和企业的激励作用，发挥劳动力资源富裕的比较优势，促进新增资源创造，借助于资源配置制度（价格机制），使这部分新增资源配置到传统经济体制下受压抑的部门，达到加速经济增长和产业结构调整的目标。

面对全球经济格局的变化，美国著名经济学家斯蒂格利茨认为，中国面临两个挑战，一是转型，二是发展。其实二者相辅相成，转型似乎成为我国经济持续发展的必由之路，而发展又是转型的目标所在。中国经济自改革开放以来经历了两方面的重大变革：一是经济体制从传统的计划经济向市场经济的转变；二是经济增长方式的转变，即实现由粗放式经营到集约化经营的转变。应该说，我国目前正处于这种经济发展格局的转变之中，这就是所谓的转型经济。转型经济的最基本的特征可以概括为非稳定性、可选择性和高成长性。它包括实现这种转变过程的一系列制度选择和政策措施。正是在这样的经济背影下，物业管理行业应运而生。

二、我国物业管理市场的形成条件

物业管理最早起源于18世纪年代的英国，历经一百多年的发展，已经形成了一个特定的行业。在我国，1981年3月深圳成立了第一家物业管理公司，直至1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，物业管理行业在中国才逐渐得以初步规范和发展。目前全国有物业管理单位10万多家，从业人员达150万人，初步形成了一个巨大的物业管理市场。物业管理市场在我国的形成与发展是经济转型的必然结果：

1、经济转型催生了房地产业的发展与住房制度改革。1980年，邓小平同志就住宅问题发表了重要讲话，肯定了建筑业在国民经济中的重要作用，并为住宅改革指明了方向。后来，国家对城镇土地使用制度、城镇住房制度以及房地产开发进行改革，其核心是要改变计划经济体制下的福利性分房制度，建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分配交易市场和房屋维修市场。这一改革不仅为房地产开发市场的形成和发展创造了先决条件，也为物业管理行业的产生和发展奠定了基础。

2、产权主体的多元化导致了管理制度的根本变革。全民所有制条件下的房管制度不能适应市场经济的要求，也即它无法解决多元化产权物业的管理问题。以往房屋的使用者和产权人是相分离的，产权人不是政府就是国有企业，物业产权的不可划分的性质，导致产权不能流动、人才不能流动、资源配置效率低。随着房屋市场交易日臻成熟，大多数产权转移到个人和企业手中，于是形成了产权多元化的格局。这样，旧的房管制度显然解决不了这类物业的管理问题，多元化的产权主体期盼着新型的物业管理模式的出现。

3、公共产品的特性决定了物业管理机构存在的必要性。对于一幢物业而言，产权多元

化的物业还包括了它所附带的公共产品（公共部位）。所谓公共产品就是某一区域全体消费者免费或者以很低的价格就可以购买到的商品或服务。例如小区内部的保安、保洁和公共部位的维修、养护都可以看成是公共产品，它与购房合同中的房屋产权有本质区别，取得房屋产权便具有排它性，但公共产品的消费则是非排它性的。由于公共产品都符合“搭便车原则”，要维持公共产品的耐用性和持久性就必须有一个组织来整合各产权主体散落在公共产品中的权益，这个组织便是物业管理公司。这是物业管理行业存在的法理基础。

4、物业投资的保值增值要求专业化的物业管理。市场经济的高度发达，已经使购买房屋不仅仅是一种消费投资行为，而且还包涵甚至纯粹是一种资本投资行为。事实也已证明，很多人购置物业就是作为一种投资。从本质上讲，业主购置房屋或者从事置业投资，除了要获得资金的时间收益外，更重要是为了获取包括服务在内的环境增值收益，它是不动产增值的重要方面。也就是说，业主为了确保房屋的投资保值增值也需要选择专业化管理组织。

5、房地产开发商售后服务承诺的要求。市场经济中人们自主选择的权利促使房地产开发商不仅要提供优质有房屋、优美的环境，而且还要提供优良的服务、优雅的文化。因此，为了树立品牌，获取长远利益，越来越多的开发商注重提供优良的售后服务，他们甚至在房屋的规划设计阶段就考虑了物业管理的要求。推动和促进物业管理的发展，成为开发商走专业化分工协作道路的必然选择。

三、我国物业管理行业的发展趋势和方向

物业管理行业的发展与社会经济发展、人们生活水平和生活方式密切相关，因此，我们可以从物业管理行业所在的法律环境、经济背景以及行业内涵等方面去把握其发展趋势和方向。中国期刊网

1、物业管理市场由单

一、狭小逐渐转变开放、扩大

中国经济转型的过程，要求作为居民生存条件的住房走向市场。我国住房制度的改革，为此创造了有利条件。80年代以前，住房从建造、分配到管理基本上是统分统包，几乎不存在真正意义上的物业管理。到1999年，全国可售公房的60%以上已出售给了居民家庭。从新建商品房来看，1985年个人购买的比例仅占14%，到1999年个人购房比例达80%.这表明单一住房公有制已经被打破，以居民自有产权主的多种产权形式并存的格局正在逐步形成。

另外，根据统计资料，2000年我国房地产业在国内生产总值（GDP）中的比例为6%，而同期日本为11%、香港为19%，正因为存在这方面的差距，国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见，房地产业在我国有着巨大的发展空间，同样物业管理市场的发展前景也是十分令人乐观的。

2、物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态

到目前为止，我国物业管理单位已有10万多家，全国的房屋建筑面积总总计约90多亿平方米，平均每家管理的面积不到10万平方米。物业管理的低收入、低利润的行业特点，要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则，必然导致众多的物业管理公司被兼并、淘汰和破产。以深圳为例，全市共有各类物业管理机构1200余家，其中正式注册的公司有470多家，管理面积超过100万平方米的只有30多家，仅占公司总数的7%，但却管理着全市住宅建筑面积的60%，有40%的物业管理的面积不到10万平方米。为了避免无效竞争和浪费资源，深圳市政府对物业管理公司的注册予以限制，以抑制绝对数量的增加，同时要求开发商对新开发出的房屋进行招标选择管理公司。这种趋势表明，多数物业管理公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。物业管理行业将进入群雄并起的战国时代，最终将形成若干家实力雄厚的物业管理龙头企业，并成为行业发展的标志。

3、政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强

如果说目前和今后一段时期，物业管理市场还需要政府有关部门依靠行政手段来加以干

预和指导的话，那么可以断定，随着改革的不断深化，市场竞争机制作用的日益强大和有效，政府在物业管理方面的职能将逐渐弱化成为制定适当的法规，并保障法规的严肃性和权威性。行业自律性的形成完全依赖于市场化的发育程度，一个高度发达的物业管理市场，必然有与之相适应的行规业律。国家建设部已率先将原先政会的行政职能权力让位于中国物业管理协会，虽然它仍然有其官方背景，但毕竟是向行业惯例上迈出了可喜的一步。

4、物业管理服力的内容将向两头延伸

我国的物业管理行业方兴未艾，它在改革开放中诞生，又在经济转型时期接受洗礼和冲击，虽然会有一些艰难，但喷薄而出的朝阳终究会映红大江南北。