商业街区开发商业计划书

商业街区开发商业计划书（共6篇）

篇1：商业街区开发商业计划书

因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

(一)、商街设计“先天不足”

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

(二)、商街策划“后天失调”

1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好)，后来又定位于“×××”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。

3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

二、商街定位

××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消

费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1、街名：××广场时尚丽人街

2、概念：××广场 ———— ××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。

3、广告语：××广场/时尚丽人街 ———— 与××相约，与××同行

4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

三、招商策划

××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：

(一)、发布招商公告

我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。

(二)、举办招商信息发布会

该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：

1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;

2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。

(三)、整合店铺资源

××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。

为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。

对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。

(四)、有关租金政策

××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：

1、内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。

如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～

3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。

如该类店铺以800～900 元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～

6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)

(五)、商户入驻优惠措施

为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：

第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;

第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;

第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;

第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。

四、商业氛围营造

(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)

(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片)，以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。

(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。

(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。

(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。

(6)、5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。

五、商街硬件改造建议

1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。

2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。

3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。

篇2：商业街区开发商业计划书

和黄、国嘉、蓝光、华润、中海、龙湖商街产品引发投资者关注

成都商报《内街走红》系列报道在6月推出之后，迅速点燃了成都街区商业的热情。“我的印象中，还没有哪年像今年这样，开发商集体包装打造独立商业街这类产品。”一位商业地产观察人士告诉成都商报记者，在商业市场未见根本性好转的背景下，不少房企开始用差异化产品寻求突破。

据成都商报记者不完全统计，今年6月份以来，市场上以“独立商业街区”面市的项目接近15家。参与的开发商包括蓝光、保利、和黄、龙湖、国嘉、华润、中海等楼市一线大牌房企，总供应量超过50万平方米。

“传统社区底商已很难诱发投资者的投资兴趣，开发商大力推售商业街，事实上是更换一种全新产品形态，以求达到刺激市场的目的。”新港地产执行董事张红兵认为，当前成都开发商集体卖“街”，对提振成都商业地产市场有一定促进作用，但若想借此彻底扭转商业困局，目前还有一定的难度。

街区商业兴起

新老商业街人气都不差

在四川商业地产联盟会长冉立春看来，商业地产的形式主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。以街区概念呈现出来的商业步行街作为商业地产的一种特有形式，以其独特的外在结构和符合成都人休闲随性的消费习惯，成为商业地产领域备受青睐的地产形态，也将进一步完善成都现存的商业格局。

事实上，对于成都而言，街区商业并不是一种全新商业形态。比如，春熙路历来就是成都人最爱逛街的步行街之一，影响力不仅辐射四川成都，甚至辐射整个西南地区。据相关数据，春熙路日均人流量达23.6万人次，节假日平均人流量更是达到了30万~50万人次。6月份，成都商报记者实地探访目前成都已经呈现的两大独立步行街“优品金街”和“鹭岛步行街”，两条街区虽不在市中心，但人气颇旺，即便是工作日的下午，咖啡馆依旧火爆。7月上旬，位于城南桐梓林畔的“和黄·新街里”低调启动第二街100%全外街产品，千万级总价的街铺，在没有任何线上推广的情况下，竟引来不少投资者关注。而位于城西光华片区的国嘉·光华汇，最近也迎来一波不错的到访潮。

一位投资人士对独立商业街持乐观态度，他称：“无论城市综合体还是写字楼，都应该学习创新理念。唯有具备变革性的举措，才能寻求到出路。在实现项目优势最大化的同时，也能为城市升级提供蓬勃动力。”

2个月时间

独立商业街供应“井喷”

“按照目前市场形势看，今后成都的商业步行街领域，不再只有春熙路、宽窄巷子、锦里等传统街区，一批新兴的街区正在进行突围和发力。”正合地产顾问服务中心总经理王恒在接受成都商报记者采访时表示，近期市场上密集出现的独立商业街产品具备供货量大、分布范围广、品牌开发商操盘等明显特征。

成都商报记者不完全统计，和黄·新街里总供货量约9万平方米、华润·万象润街约

6.4万平方米、中海·华府金街供货7719平方米、蓝光COCO红街总供应量约14万平方米、国嘉·光华汇2万平方米、龙湖·天街里20万平方米，仅几家品牌房企打造的商街产品供货量就超过50万平方米。

国嘉地产策划部副总监甘晓锋告诉成都商报记者，国嘉地产注意到投资者对独立商业街的需求，依托光华核心商圈，国嘉地产重点包装打造光华汇，成为城西光华目前第一条独立商业街。和黄地产相关负责人在接受成都商报记者采访时也表示，新街里自去年亮相以来便大受投资者欢迎，这证明了商业街的市场潜力。而7月份，新街里将推出其毗邻成汉中路的独立外街产品，总价已达到千万级别。

对于市场为什么会突然涌现出如此多的独立商业街，有市场人士认为，一是开发商主动求变，另外还有成功项目的示范带动作用。他称，去年和黄·新街里售卖独立商业街大获成功，只用两个月时间便锁定当年成都商业销售面积及金额双项冠军，让业界看到了独立商业街的市场潜力。“别人都能做，我们为什么不能做呢？”上述人士称。

区位、人群、功能

是决定商业街成败的关键

面对市场上蜂拥出现的独立商业街，投资者在选购项目时该如何抉择？成都商报记者采访了新港地产执行董事张红兵。他认为，投资街区商业，除了要研究现实的居住人群和未来人口变化情况、商铺使用功能，以及人口质量、购买力和消费习惯等因素外，还有四个重点：一是要看社区规划；二是看商铺成长性；三看区域消费能力；四看商铺的使用功能。

社区规划方面，如果商业街身处郊区，就要考虑自身及周边是否有大盘支撑。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的街铺，小区底商、沿街商铺会形成商业街格局，带来理想的消费人流。

另外，还需要仔细研究辐射人群的数量、层次和特征。对于消费能力一般的区域，也

就是一些郊区大盘，居民入住后，日常所需的商品还是希望在社区周边满足，如果经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、日杂百货店等业态还是很可行的。而对于高档社区，除日常所需外，还可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。

篇3：商业街区开发商业计划书

地产被旅游照亮

随着工业化、城市化在全球的全面推进, 自动化、信息化使人类劳动强度减少和生产效率提高, 人类社会总体上用于从事体力劳动的时间缩短, 促进了人类社会的休闲化发展。另一方面, 交通技术和基础设施, 特别是跨国界、长距离旅行的速度、便捷和安全系数的提高, 使得人类社会正以前所未有的态势走向移动性全面提升时代。1999年美国《未来学家》杂志刊登的一篇文章指出:2015年部分发达国家将进入”休闲时代”, 发展中国家也将紧随其后。”有钱”、”有闲”和”有移”, 使得人们在满足基本生活需求的基础上, 进一步产生了旅游度假的需求, 且这种需求不单纯是异地观光, 而是回归自然、复归人性的休闲度假旅游。我国旅游业已经从大众观光的”门票旅游时代”向观光游览、商务旅游和休闲度假三驾马车并驾齐驱的”泛旅游时代”转变。伴随着观光旅游和度假旅游, 房地产领域出现了旅游地产和度假地产。

旅游地产开发的“文化名镇+历史古镇”模式

旅游是充分感知历史遗产文化内涵的重要途径。目前, 全球旅游趋势已由传统观光游向休闲体验游过渡, 以非物质文化遗产为基础形成的旅游产品, 可以增加旅游地的价值体验和消费, 提升旅游形象、提高旅游层次;旅游开发能将非物质文化遗产通过一定方式加以发扬、展示和宣传, 旅游收入也可成为非物质文化遗产保护的重要资金来源。古镇旅游地产作为遗产文化的载体, 综合反映了历史城镇旅游地各个方面的成就, 形成了独特的历史文化遗产特色和文化品味。每年有300万左右的旅游者被江南水乡“小桥、流水、人家”的水乡环境风貌所透出的文化底蕴、温情的人性关怀、水乡居民浓郁的文化风情所吸引, 年旅游收入达8亿元, 创造了巨大的经济效益, 拉动了当地经济快速增长, 富裕了水乡古镇的人民, 走出了一条“旅游兴镇, 强镇富民”的新路。

商业古镇作为历史的见证, 经历了历史的沧海桑田, 保存至今的已不多见, 其中的精品是少之又少, 所以首先要坚持保护与发展相统一的原则。在尊重自然, 维护“人与自然”系统整体利益的前提下, 利用历史古镇来发展旅游, 使历史遗产区成为人们向往的集自然与文化生态为一体的优秀环境之地。其次, 历史古镇的保护应该在其原真性地位不被动摇的前提下, 符合古镇文化生态环境的实际。再者, 历史与现代相和谐, 从建筑风格、整体环境、景观视觉等体现从历史发展到今天城市发展过程中文化内涵的同质性, 以及通过这种同质性所表达的历史与现代秩序。最后, 历史古镇反映和表达了地域个性与特质, 是“城市文化资本”动力机制的重要组成部分, 是现代城市文化与城市经营的新生长点。

案例 (1) :四川街子古镇

四川街子古镇——全球顶尖精品度假村、公寓住宅及SPA的营运商悦榕庄将落户都江堰, 浙江郡原以台湾涵碧楼为设计灵感的别墅式度假酒店项目锁定街子古镇, 街子凤栖山森林公园预计明年即可接待游客, 其中5星级艺术酒店凤栖山居已经开工……近日, 在楼市陷入调控困局的背景下, 记者发现, 成都文化旅游地产项目却呈现出逆市升温的态势, 在街子古镇、青城山、石象湖等区域, 数十个文化旅游地产项目已经暗自完成布局, 仅在街子古镇, 集结的高端旅游项目就多达近10家, 其中计划年内动工的四星级以上的酒店项目就超过了4个。“我们将依托街子独特的山水人文资源, 充分利用街子山坝连系的特点, 还将引入别墅式超5星级度假酒店。”截至目前已先手有地建、天汇置业、奥邦等地产企业盯上街子的旅游地产开发。其中, 投资32亿元的唐韵清风旅游文化商业社区将按照唐代都会商业集散街区设计、修建包括风情河岸、诗廊打造, 集表演、集会、展览和讲座为一体的文化商业体验区;由郡原地产投资25亿元打造的“成都美村”休闲度假项目建筑规模约为90万平方米, 将打造高端度假——河套雅居等形式的国际级山水景观度假群落;由地建置业打造的5星级艺术酒店“凤栖山居”及配套商业住宅已经启动, 将建设成都独具田园魅力的休闲度假会馆区、乡村小镇避暑休闲区、森林营地、乡村旅馆、凤栖山皇家古寺森林度假区、景点标牌和旅游导示系统以及风雨廊桥、水上儿童游乐园、风情商业街等;超五星级酒店——西源“豪庭”连锁酒店年内即将开工。此外, 世外桃源乡村酒店 (四星级) 、“街子印象”、天汇国际养生医院等项目已经进入启动筹备阶段。在成都古镇群落中, 目前尚未有其他古镇出现如此密集的酒店集群, 这可能标志着成都旅游地产开发从原来的城市主题公园过渡到了山水田园、人文古镇时期。据了解, 随着众多旅游地产项目的进驻, 定位为集旅游、休闲、度假、养生为一体的街子古镇, 已从单纯的川西民居古镇到国际旅游小镇全面蝶变。在其规划范围内, 投入3000余万元从山下通达山顶千年古刹光严禅院的游山步行走道已经完成建设。集冲浪、餐饮、娱乐、旅游接待于一体的圣灯广场和酒吧一条街即将启动;3000多亩休闲体育公园计划近期初动工, 将修建两个标准18洞高尔夫体育公园;三郎马术公园、川西文化博物馆等项目也在紧张有序的进行中。

街子古镇

街子古镇-字库塔

街子古镇

案例 (2) :彝人古镇

彝人古镇——位于云南楚雄市经济技术开发区永安大道以北、太阳历公园以西、龙川江以东、楚大高速公路以南。占地约1740亩, 总建筑面积100万平方米, 总投资25亿元, 集商业、居住和文化旅游为一体的文化旅游地产项目, 是可旅游、可商住、可经营、可买可卖、可赚钱的地产。彝人古镇是以古建筑为平台、彝文化为“灵魂”的大型文化旅游地产项目。楚雄地处“彝族文化大走廊”的中心部位, 是“滇西旅游黄金线”上的门户, 具有“一州连三市” (昆明、大理、攀枝花市) 的区位优势, 是全国两个“彝族自治州”之一。彝族, 是中国少数民族中有文字、历法和独特传统文化的民族之一。彝族主要分布在滇、川、黔、桂四省 (区) , 人口多达820多万。彝族历史人文资源十分丰富、博大、精深。在语言和文字方面的种类就有十种之多, 用彝族文字写下的文献浩如烟海, 内容涉及政治、经济、宗教、天文、历法、历史、地理、医学、艺术等。十月太阳历、虎宇宙观、万物雌雄观、尊左尚黑、火崇拜、毕摩画、毕摩经、史诗《梅葛》等对人类的科学史、思维史产生过重大影响。彝族支系多达50多个, 每个支系的建筑文化、宗教文化、服饰文化、歌舞文化、民俗文化、节日文化的内容十分丰富。但因开发滞后, 缺少一个展示平台, 致使这么丰富的民族人文资源, 处在中国著名的“滇西黄金旅游线”上而不为游客所认知, 是一片未开垦的处女地。由于“彝人古镇”是一项大型的文化旅游地产项目, 3、4、5、6、7期旅游文化要素主要展示为:彝文化主题园 (彝人部落) 展示彝族原生态建筑文化:如瓦房、土展房、垛木房、闪片房、毛草房等彝族民居建筑。展示彝族原生态市井文化:在正大门入口规划一条市井商业街展示彝族原生态市井文化, 布置酒铺 (酿酒 (白酒、米酒) 工艺展示、彝族酒具展示、游客品酒活动) ;豆腐房 (豆腐制作工艺展示及其它特色食品制作。刺绣房 (织布、染布、刺绣工艺展示) ;木器、竹器、乐器、银器、漆器、铁葫芦等工艺品制作和展示;药铺 (制药、看病) 展示彝族的医药文化;茶铺 (制茶、品烤茶) 展示彝族的茶文化等。展示彝族原生态生活文化:在市井商业街北面规划一个原生态村落, 布置民居、打谷场、姑娘房、婚房、土主庙、村社广场等生活环境, 并通过碾米、磨面、纺织、刺绣、婚礼等活动展示彝族原生态生活文化。展示彝族历史文化:采用雕塑的形式展示彝族历史文化, 如用一组从猿进化到人雕塑展示楚雄是东方人类发源地的历史;用一组六祖雕塑展示彝族六祖分支的传说历史;用一组马邦雕塑展示楚雄是盐马古道和茶马古道的历史等;威楚楼 (彝王宫) :用于展示彝族大型的歌舞文化和服饰文化, 与之配套的还有户外火塘会广场的原生态的歌舞, 这将是中国彝文化歌舞艺术的精华所在。毕摩文化广场:即大型“火塘会广场”。广场设立毕摩文化长廊, 广场将集民俗文化和园林为一体, 主要用于展示彝族的各种节庆活动。土司府:土司是历代封建王朝用于少数民族地方统治机构, 也是上层文化较为集中之地, 用于展示彝族的土司文化, 是电影基地室内戏拍摄的场所。德江城:为 (宋) 大理国名门望族相国高明量封地, 在修建威楚城时, 在西北二里建的德江城 (外城) , 后成为“俨如山中宰相, 后理国的政治中心”, 现恢复“德江城”的风貌, 展示 (唐) 南诏、 (宋) 大理国宫廷和民俗文化。高氏相府:为二进院布置建筑, 前院展示高家的相府文化和宗祠文化, 后院用作婚宴馆。祖庙:彝族、有“六祖分支”、“九隆神话”之说, 彝族民间有“土主崇拜”的习俗, 设“六祖庙”用于彝族民众对先民、对祖先崇拜, 成为广大彝族同胞寻根祭祖的场所。庙会广场:广场东边是祖庙, 西边是高氏相府, 广场边设有戏台, 该广场是室外戏曲和歌舞活动场所。也是庙会活动场所。清明河:河宽8-12米, 可划船, 水较深流速较慢, 主要展现江南水乡风韵。茶花溪:溪宽2-2.5米, 水较浅流速较快, 主要展现西部古镇水乡风韵。游客酒店住宿接待区:在“彝人古镇”中规划一个酒店住宿区, 该酒店区规划五星级会务酒店300个标间、三星级产权式酒店300个标间。另外三期和四期德江城中布置古色古香的四合院式、客栈式40院, 每院客栈式“会员酒店”标间25-30间, 共计1100个标间。加上一、二期已建成的400多标间, 建成后的彝人古镇每天将能够接待4000多游客住宿。大型彝族特色饮食区:在三期规划一个大型饮食接待区, 布置古色古香的四合院式餐馆8院、独栋式餐馆三至五家, 主要接待旅游团队。另外德江城内每隔一定距离布置一家中小型餐馆, 接待旅游散客。旅游商品集散地:彝人古镇的部分街区将打造成云南最大的旅游商品集散地。古镇的部分街区建成后, 将集旅游商品加工、批发、直销、零售于一体, 每年在该区域举行二至三次全国性的旅游商品展销会, 成为今后云南乃至全国旅游商品交易的最佳区域。各种文化雕塑:彝族民间的很多生活情趣及很多民间传说故事用雕塑的形式来展示。其他旅游要素:饮食文化街、古镇水系、水系两边的酒吧、茶室、小吃街、洋人街、民族手工艺品街、旅游商品街、彝人竞技馆、彝人水疗馆、彝家婚宴 (可在高氏相府考虑) 、彝族医药一条街等旅游元素都要在彝人古镇中体现。

探索古城商业文化旅游—弥城模式黔阳古城秘境重生

如果说, 隐逸是中华传统文化的独特现象, 那么, 中国历代文人志士从来都不乏对其的孜孜遇合。从社会政治上看, 自西周建立一直绵延到晚清的宗法制度和君主专制, 都是隐逸的政治土壤。从文化渊源上看, 支撑中国文化的儒释道三家都有归隐的理想。随着历史的发展, 隐逸更是渐成一种自我价值的选择。人们越来越追求清高的人格理想、淡泊宁静的生存方式和典雅的文化品位, 并树立起一个充满诗情画意、超越世俗精神境界、对后代充满感召力的审美理想。

黔阳古城乃多元文化隐汇之所在--其风水格局和建筑空间结构, 无不暗合着“潜、藏、隐”的特征, 而诞生并延展于这方水土的隐逸文化, 便是其多元文化的核心。

黔阳古城的城市精神是“隐逸”, 诗人王昌龄隐逸在此, 便留下了“一片冰心在玉壶”的千古佳句;黔阳古城的气质是冲淡, 其千百年来荣辱不惊、与世无争、闲云野鹤的淡定, 就是其生存并延展的理由。

来到五溪之滨, 与黔阳古城遇合, 无论置身旧宅古巷, 还是歇憩新城秘境, 隐逸之感总会油然而生, 居者访客, 都能得到一种安逸脱俗、自适其然的精神享受。

风水宝地

以中国传统的风水理论来看, 黔阳古城处于湖南省西南部雪峰山下, 沅水潕水在此交汇, 东有翠山为屏, 北邻洪江城区, 前有蟠龙山、赤宝山, 背依金黎山, 隔江还有与山体、河流、古城遥相呼应的赤峰塔, 充分符合《管子》学说的“背有依托、左辅右弼”的原则, 自然而然形成了“南商北居、西政东教、人神共治”的格局, 使这块“龟首之地”成为了“聚天地之灵气、蕴五溪之精脉”的风水之胜。正因如此, 虽经世事沧桑、朝代更迭, 黔阳古城却始终被选为地区行政、交通、文化、经济之中心, 影响远及江淮、贵州、重庆、四川等地。

五溪文化中心

作为水陆交通的轴心, 黔阳古城既荟萃了湘西及黔东南地区的少数民族文化, 也是中原文化向西南渗透的重要节点。两者的差异、互补、分歧、斗争、融合, 仿佛沅江与潕水的汇流, 绵延回旋、静水流深。

自古以来, 侗、苗、瑶、汉等各族人民世居此地, 共同创造了底蕴深厚的五溪文化。其中, 巫傩文化是五溪文化在民间日常生产生活中的集中呈现。2006年, “傩戏”被纳入亚洲太平洋民族民间文化遗产数据库, 得到国际承认。

此外, 众多的历史名人、文化巨匠曾在这里留下足迹。秦王伐越、诸葛亮征蛮历史遗存仍在, 盛唐诗人王昌龄、李白的诗篇余韵犹存, 清代著名书法家龙启瑞、王继贤残墨尚香, 还有人称“飞山太公”的杨再思, 名盛天下的“杂交水稻之父”袁隆平, 以及雄踞五溪的远东巴比伦神庙——高庙遗址和共和国第一大将粟裕的故乡高椅古村……

晚清民国, 神州陆沉。大帝国三千年来之未有变局, 犹如年久失修的城墙, 时刻面临坍圮的危险。历经百年沧桑, 共和国的黎明接替了帝国的余晖, 一个令人欣喜的现代中国终于初具雏形。旧时城市建设中的光辉与屈辱, 这样的尝试, 可能或多或少会警醒当下的社会:不要因为走得太远, 而忘记为什么出发。卡尔·休斯克在《世纪末的维也纳》曾说:“历史的真实, 被面具遮蔽, 如果一个人, 试图打碎这些面具, 他会发现什么”, 对于这句话更好的解释来自于克罗齐的那句名言:“一切真历史都是当代史”。黔城作为“历史悠久的政权中心”, 作为“楚南上游的军事重镇”, 作为“沟通神州的港口”, 必然形成这一行政区域的文化中心。

打造“最黔城”山水之间的大型旅游商业综合体湘水国际

2011年4月, 由上海申华控股股份有限公司与重庆坤德投资有限公司共同注资1亿元人民币成立的湖南申德实业发展有限公司, 将在尊重历史和保护历史的前提下, 全面激活古城的旅游、文化、商业等优质资源, 同时, 依托相思湖区域、小江、柳溪等基础设施项目建设, 以点带面, 多方位打造洪江市文化旅游产业, 唤醒沉睡已久的黔阳古城, 重塑洪江城市形象。洪江项目主要包括三大部分:湘水国际房地产项目、黔阳古城文化旅游综合开发建设项目和小江、柳溪防洪堤等基础设施建设工程项目。

湘水国际房地产项目

1、项目所在地

“湘水国际”项目地处洪江市新城区城市中心地带, 北临城市中轴线开元大道, 南依数百亩的相思湖, 市政公园、市政务中心等配套设施环布周边, 地理位置优越, 环境资源得天独厚。相思湖东南侧有火车站及连接洪江新旧城区的芙蓉中路, 交通十分便捷。

2、项目建设内容及规模

该项目规划住宅建筑面积511046.3M2;商业建筑面积80064.3M2;酒店建筑面积17017.5M2;配套建筑面积5123.1M2;办公区建筑面积2316M2;地下室及车库59679.3M2;吊脚楼建筑面积2275.91M2;总建筑面积677522.41M2。项目一期工程位于1号、2号地块, 预计2013年下半年动工, 预计总投资17775万元。

“湘水国际”项目作为洪江市中心区域大盘, 规划产品形态涵盖了购物中心、商业街、临街商铺、商务酒店、花园洋房、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等多种产品。项目配备购物中心、宾馆、游泳池、网球场、幼儿园、健身广场、社区会所等配套设施, 项目局部采用人车分流的地下停车方式, 为洪江市少有的高品质楼盘之一。

本项目建成后将能为洪江市引入先进的住宅理念, 推动洪江市房地产业的发展;为黔城镇居民开发精品社区, 提高住户的人居水平;能推动洪江市经济发展, 从实质上提升区域价值。

申华品质黔阳古城的传奇守护者, 品牌都会的城市运营商

篇4：商业街区开发商业计划书

随着“京津冀协同发展”的快速推进，“京津冀都市圈”逐渐完善。武清区凭借得天独厚的区位优势，将会成为三地中最先受益的区域。同时，它也将充当推动城市合作、助力环北京区域产业转移和升级的“先锋营”。在政府和政策的大力支持下，社会资源及人才资源不断涌入这里，武清的区域价值也彰显无遗。随之而来的是各知名房企与三地置业者纷纷聚焦武清，未来武清楼市将会持续鼎立潮头。武清五一阳光国际儿童商业广场项目正是在这一大背景下发展起来，并不断成熟。

一、“新首都经济圈”催热武清楼市核心地带

武清作为京津“双核”间的轴带，承接京津两地融合发展，也承担起更多的产业、生活功能。在京津整体发展的前提下，京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的开发区之一，武清进一步承接北京转移的第二产业和天津的第二产业功能，产业的增加势必带来大量的产业及相关人群，进一步拉动经济水平提升的同时也为武清的房产市场发展提供更为稳定及丰富的发展环境。

近年来，武清城区规划区域功能定位更为明确。武清城区空间结构划分为“一轴两带”与“八大组团”，功能分区：一个中心，十个居住区，三个工业区，两条带，一个商业圈。武清借力京津冀利好形势，积极推进区域内路网与首都地区的延伸对接。交通便捷提高出行效率，这会淡化北京外来人群对地域距离的顾虑。加上环京地区较低的房价、生活成本，和远离雾霾的自然宜居环境，吸引他们前往武清等地置业居住。高铁武清站周边楼盘更是成为置业首选，特别是位于武清发展核心地带的五一阳光项目，同时也是处于现有的京津公路沿线商贸圈与规划中居住区的核心地段，项目未来升值潜力很大。

同时，相关地产人士也表示，未来武清城际商圈将成为助推武清发展最大的增长极。佛罗伦萨小镇和威尼都早已成为武清区的商业地标，V1汽车世界、创意米兰、五一阳光国际儿童商业广场等新晋项目，更是成为带动武清经济发展的核心。另外，武清城际站也在扩建当中。武清将以京津城际铁路武清站为中心，重点聚集国际高端品牌，打造面向京津的高端消费集聚区，这将吸引大量的京津冀区域的投资、自住等人群进驻武清，为武清楼市提供源源不断的市场需求。

二、儿童主题商街填补武清市场空白

1.城市占位

武清的楼市格局主要分为三大板块：南部下朱庄片区、中部杨村片区及北部高村片区，这三个板块的新房成交占据武清区新建商品住宅成交的八成左右。其中南部的下朱庄片区由于背靠水系，成为了著名的生态宜居板块，其客户大多来自天津市区；而北部高村片区则由于邻近首都，受到不少北京客群的青睐；中部的杨村片区则是配套完善，最具“生活味”的一个板块，是武清本地人和天津客户置业的首选。

配套无疑是杨村板块最大的杀手锏。在生活、娱乐和休闲配套方面，中信广场、京津时尚广场和佛罗伦萨小镇等商圈已经非常成熟。2015年初，杨村板块又迎来定位于“京津意式食尚购乐园”的威尼都购物中心的开业。在教育方面，众所周知，杨村板块拥有从幼儿园到高中的非常优质丰富的教育资源，仅五一阳光项目周边就有华夏未来、杨村四小、杨村二中、杨村四中等。同比武清任何一个板块，其优势毋庸置疑。

武清五一阳光项目总体规划60万平方米都市风情街区，南北纵长约1500米，内含儿童主题特色商业街区、强国道风情走廊、TIME金荫广场、高端别墅、舒适公馆、静谧洋房、现代装饰风格教育建筑群以及其他各类风格的公共服务建筑。津京冀协同发展是未来十年的国家发展题材，也是五一阳光国际儿童商业广场的价值背景。

2.项目主体

五一阳光国际儿童商业广场由天津五一阳光投资发展有限公司开发，位于武清中心商业区，交通便利，距中信广场、友谊武清百货商厦100米，人气聚集。项目西侧面向城市主干道京津公路（103国道）、北临汇锦新园、南侧为强国道、东侧为五一阳光锦园。五一阳光国际儿童商业广场项目总体定位为“武清首席一站式儿童主题商街”，引进儿童餐饮、儿童服饰、儿童娱乐、儿童摄影、培训教育、休闲娱乐、社区配套等业态，打造集多种功能于一体的儿童主题商业中心。

五一阳光国际儿童商业广场商业建筑面积共39057.25平方米，容积率2.5，车位约350个。项目为框架结构，全临街商铺，主力户型面积区间为30-120平方米，产品形式有：单一层、单二层、一拖二、双首层、单三层、单四层等，可以满足不同商家经营需求。其中，独创的双首层户型，让二层在一层拥有独立入户的楼梯大堂，极大地提升了二层的便利性和商业价值。沿京津公路布局长度近300米繁华商街，实现将城市道路等公共区域人潮纳入，内外贯通。高铁、高速、自驾、公交全盘接入核心商区。五一阳光国际儿童商业广场抓住津京冀地区儿童市场空白，势必会带动儿童主题亲子家庭消费热潮。

3.主题定位

儿童类主题商业街是市场发展的一种需求。随着第四波婴儿潮的到来，儿童消费市场将越来越大，而功能单一的经营模式已难以适应市场的发展，儿童一站式消费将大行其道。而现今武清儿童主题商业还处于起步阶段，市场潜力巨大。

五一阳光国际儿童商业广场总体定位于武清首席一站式儿童主题特色商业街，以“华夏未来艺术中心”为龙头，以“吃穿玩学用，一站全搞定”的思路，融入亲子乐园、培训早教、儿童摄影、生日派对、亲子餐厅、动漫广场等功能板块，结合时尚零售、中心餐饮、邻里中心等业态，打造一条专为0-14岁亲子家庭服务的体验式商业街。

为了保证商业沿京津公路的昭示性，广场外围并没有设置围墙，仅通过市政绿化草坪隔离。内街的特点是直接面对小区内部，内外结合，打造通透、开放、立体的风情商业街区。端头华夏未来艺术中心，是商业部分的黄金聚客点，切合整体商业的儿童特色主题。整体商业外立面通过褐石材和香槟色石材结合，呈现大气高端的商业形象，立面高贵华丽，整体建筑对京津公路的车流和人流将会形成很强的视觉冲击力，成为武清区商业地标性建筑。

4.品牌进驻

三在主力店为“华夏未来艺术中心、麦当劳汽车餐厅、亲子精品酒店”。其中天津最权威的教育机构“华夏未来艺术中心”已开放，首次在武清引进最专业的儿童艺术培训课程以及首个儿童冰场、儿童游泳池，钢琴、舞蹈教室以及专业的小剧场等，必将带动整个商业街经营火爆！

华夏未来武清艺术中心，达到5000平方米，集少儿培训、游乐于一体，周边聚集的华夏未来双语幼儿园、杨村一中、杨村英华小学、佛罗伦萨小镇等优质教育和休闲娱乐场所，形成了武清区中、小、幼高视野、高品位的教育文化圈。中心开设包括多元智能、全脑开发、小小艺术家等亲子早教课程；美术、音乐、舞蹈、体育、主持朗诵等艺术特长培训；阅读、写作、数学、书法、国际语言村、学前课程等综合文化课程。全日制特长班更是为孩子在基础知识、行为习惯、学习能力等方面做科学系统地训练，帮助孩子完成从幼儿园到小学的过渡。

麦当劳餐厅在接受五一阳光街邀请之后，综合考虑了武清的人口、消费市场、未来前景等因素，决定在五一阳光开设一家得来速汽车餐厅，店内消费和即停即走消费双结合，以满足庞大的京津路和武清客流。而项目5-8层将由某一国际知名的连锁精品酒店品牌拿下，双方即将进入意向签约阶段。更多一线大牌，也都陆续进驻五一阳光国际儿童商业广场，强大的品牌效应迅速吸引忠诚客户拉动垂直循环客流。

5.公益行动

与此同时，按照国家教委建设中小学生图书馆的要求，天津五一阳光儿童国际商业广场发起为武清中小学生众筹共建公益图书馆活动。5月29日，在武清华夏未来艺术中心举办了首个公益图书馆启动仪式。活动主办方领导为公益图书馆揭牌，为图书馆捐赠图书5000册，并号召武清区所有的中小学生把自己的闲置图书拿到活动现场，可在现场根据捐赠图书数量的数量来换取不同的学习用具；孩子们所捐赠的图书将收纳于武清第一个公益图书馆。

参加活动的孩子们可以将自己带来的玩具等物品带到活动现场，作爱心义卖，义卖所得全部用于图书馆的图书购买使用。而每位参加义卖且成功捐款的孩子都能获得一份主办单位提供的学习用品套装。同时还举办公益一元拍卖活动，每次以一元底价拍买一件商品，该商品由主办方和爱心义卖的孩子们提供；所得款全部用于图书馆的图书购买使用。活动现场将为所有的孩子们办理免费的公益图书馆借阅证。

三、产业带动置业需求势必推动商业发展

五一阳光国际儿童商业广场虽是以儿童类为商业主题，但其品牌效应和经济辐射力远不止于此。北上广等大城市，每月儿童消费额近40亿元。“4+2+1”的家庭结构已经成为社会主流，这种具有连带消费多、持续性强、对楼层和位置要求不高的特殊消费，具备易汇聚人气的特点，能为购物中心带来一大批家庭型消费人群，并形成持续不断的规律性客群。五一阳光国际儿童商业广场开门纳客，将完全颠覆武清商圈过去传统分散型的商业结构和百货业态，而是将购物和休闲、娱乐、餐饮等有机地搭配在一起，让人们从此告别单纯意义上的“购物概念”，带来“吃喝玩乐购”一站式、全业态的消费新体验。这将对提升整体价值，满足当地人高端品牌消费需求，带动周边经济长远发展起到至关重要的引擎作用。

篇5：商业街区揭幕致辞

尊敬的领导，各位来宾，女士们、先生们：

上午好！

在这春暖花开的美好季节，水木秦淮时尚休闲街区隆重揭幕了！在此，我谨代表高升（香港）投资有限公司、南京水木秦淮置业管理有限公司，向莅临仪式的各位嘉宾、省市区领导、以及各位记者朋友，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

水

木秦淮时尚休闲街区，是一个集餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的时尚街区。耗资三个亿、历时2年多的打造，今天，“水木秦淮”终要逐步揭开它的神秘面纱，向南京人展现它强大的休闲娱乐功能、及其深厚的时尚文化内涵。

秦淮，素以底蕴之丰厚而传颂千古；（来自wenmi114.com）南京，更以文化之富裕而享誉世界；而我们的水木秦淮，则承自然、文化、时尚之大美，将秦淮河美丽的自然风光融入、将金陵以丰厚浓厚的文化氛围融入、将国际先锋的时尚观念融入，将活力脉动的现代文明融入，打造一个全新的南京休闲娱乐新坐标。

以自然、文化为依托、以时尚、休闲为主题，水木秦淮的环境之优美、业态之丰富、品牌之成熟，堪为赞叹！掩映于绿树鲜花中，街区内共分布了30家商铺，业态涉及时尚餐饮、个性酒吧、A艺术等各种特色项目。目前，已有近1/3的商家开门营业勇拔头筹；而整个街区则将在不久的6月隆重亮相！

今天，我们相聚在这美丽的秦淮河畔，庆祝水木秦淮时尚休闲街区的揭幕，共同见证着秦淮河的美丽、流动与繁华。在此，感谢南京各界人士给予水木秦淮的所有关心与支持！衷心希望水木秦淮成为南京人休闲娱乐的首选场所！

谢谢大家！

篇6：复合商业街区的打造

一、现代商业街的概念

商业街由众多零售商店、餐饮店、服务店等共同组成，按一定结构比例规律排列。商业街按不同规模来划分，可以为大型商业街、中型商业街和小型商业街，大型商业街的长度均在1000米的标准基础上进行有序分布。目前全国最长的步行商业街是武汉的江汉路商业街，全长1210米。中型商业街如深圳华强北路商业街和北京275米长的大栅栏商业街。商业街按功能来划分，可分为综合型商业街和专业型商业街，前者如南北总长约为1600米的北京西单商业街;后者如福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街。

二、现代商业街的类型

按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。

1、专业商业街

鉴于整个商业街商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商/经营商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。专业商业街的特点

商业街规模特点。首先，规模大小和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的“女人街”属于典型的女性服装商业街，每个独立的“女人街”规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。其次，和所在城市的经济规模与人口规模有关，同样是一条“女人街”，在北京的规模肯定可以做得比在厦门的大。总之，商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

专业商业街规划设计特点。沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街、多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。

专业商业街名称特点。专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，“北京三里屯酒吧街”名称就准确包含了位置元素“三里屯”，和经营商品类型元素“酒吧”。正如我们在前文所谈到的，专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，从北京三里屯酒吧街的例子不难理解，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

专业商业街商铺特点。有些专业商业街完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如北京“女人街”；其他专业商业街采取铺位、铺面结合的方式，如北京十里河建材街。铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于开发商来讲，却意味着可开发面积减少，零售业态商业街采取铺位形式更多；服务业态、体验业态商业街则主要采取铺面方式。需要关注的是，采取铺面形式的专业商业街，成功的比例很高。

2、复合商业街 的经营内容没有统一性、协调性，所以开发商/经营商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，运做成功的几率比较小。运做成功的前提是不采取短期行为、采取适当的租售结合比例，接受相对于住宅地产项目长的投资回收周期。大城市往往已经有历史形成大型复合商业街的，市场竞争的压力很大，如果想新建同等规模的复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是当地第一个复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。

复合商业街的特点

复合商业街规模特点。复合商业街大多数规模庞大。无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业“巨无霸”，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。新开发复合商业街的规模决策对开发商是一个考验，如果开发面积太大，超过了市场需求，开发容易失败。

复合商业街规划设计特点。沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的复合商业街长度达到2-3公里）。复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。设计商必须合理、科学考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导概念等问题，如果上述问题未予考虑，或考虑的不够充分，轻者影响项目功能，严重的话，会导致项目失败。以北京平安大街为例，这条街初始规划目标是建成一条老北京特色街，最终的发展情况令人失望。原因何在？该项目的规划设计问题比较大，首先是未充分考虑停车问题，没有足够的停车位，绝大多数商家都无法正常经营；另外这条街的宽度是按照交通干道的标准确定的，所以与商业经营的功能需求有很大冲突。以上两个原因中的任何一个都会直接导致项目失败。

复合商业街名称特点。复合商业街的名称主要体现其所在的位置。既然复合商业街的名称主要体现其所在位置的地名，那么这个地名的品牌价值需要很高，至少比较高，否则，开发商在项目运营过程中，将面临极大的难度。一个很陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。

复合商业街商铺的特点。在运营成熟的复合商业街，主要是铺位，铺面商铺数量较少、价值极高，主要采取出租经营的方式。有些新建大规模的复合商业街往往将沿街的土地出让给不同的开发商，由不同的开发商各自开发，并且商铺主要采取出售的开发经营方式，如此一来，或许项目的建成并不困难，但是竣工交房开始营业后，项目整体营运成功的困难可能难以克服。如果商业街是一个没有商业历史积累的项目，风险更大。

3、复合商业街的类型

1.邻里型商业街。

此类商业街位置处于地方城镇几何中心，街区长度为100-200米，商业设施立面高度为1-2层，商店密度为50%-80%。这种商业街所处的城镇，自身人口为3000人，其商业区辐射人口为10000人。来此街消费者主要靠步行和骑自行车，其目的只是单纯的购物动机。由商业街构成形状为线状路线构造，商店数目为50家，设施构成为商业和风味小吃店，行业以生活日用品为中心，行业数目为20个，核心商店是副食品店或食品超级市场。来此街购物的主要顾客是家庭主妇或保姆，购买商品的数额小，但日频率高。此街给人的印象是随意、亲切和大众化。这种商业街只与交通网相连，但并非是客货流运动线上，因此，这种商业街方便了固定消费者而妨碍吸引流动顾客，其商业范围有限，盈利微薄。

2.地域型商业街。

此类商业街地处地域中的城市内，街区长度为500-700米，商业设施立面高度为2-4层，商店密度为70%-90%。这种商业街所处的中心城市人口规模为3万人，其商业辐射人口为10万人，来此街购物客流比例大于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为带状附以树枝状构造，商店数目为300-400家。设施构成为商业、饮食、双功能店，行业以常购买的中、低档日用品为中心，行业数目为100个，核心商店是粮油食品店和百货店。来此街的主要顾客是复合型阶层人口，购物的数额较大，而且周频率也较高。此街给人以大众化和个性化的印象。

3.地区型商业街。

此商业街地处中等城市中心区或大型城市副中心区，其城市人口规模为30万人，其商业区辐射人口为100万人，来此街的消费者主要是乘公共电汽车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，来此街购物客流比例小于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为环状或圈状构造，商店数目为1000-3000.家，设施构成为商业、饮食、娱乐、社会多功能营业点，行业以日常购物的中档商店为中心，行业数目为200个，核心商店是百货、服装、五金交电等专营商店。来此街的主要顾客是社会集团及复合阶层人口，购物日频率较大。日本东京都神乐坂商业街的典型的地区型商业街。此商业街是东京都“山手线”轨道电车环线内富有日本特色的商业街。店辅总数为248家。

4.大型商业街。

此类商业街地处大城市的几何中心或交通便捷处，街区长度为1000-5000米，商业设施立面高度为6层以上，商店密度为80%-100%。这种商业街所处的大城市人口为100万以上，其商业区辐射人口为300万人，来此街的消费者主要是通过汽车、火车等工具而至，其目的为休闲性购物。此商业街的形态为平面圈状构造，设施构成为观赏、服务、饮食、商业等综合方式；行业以高档商店、高档餐馆、高级娱乐中心、高级服务设施为中心，行业数目为300个，核心营业点是高级时装店、大型游乐场所、各类专业服务店，贸易洽谈场所、汽车商店等。来此街的消费者是复合阶层人口和外来流动人口，购买的频率小，但数额巨大。此街给人以豪华、舒适、个性、新潮的感觉。这种商业街与城市主体交通网应融为一体，各种城市机制与此不应造成人为矛盾。

三、一流商业街的特征

成功的商业步行街须具备以下条件：

1、准确的定位。现代商业街应该是多功能的，大型中央商业区步行街的功能甚至是完备的，具体有购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游等六个方面的功能。中小型的商业步行街根据具体条件进行功能取舍和组合，功能组合的一般原则：不同业态功能互补、各种业态的比例关系合理，同种业态的数量合理，避免恶性同质竞争。步行街具体案例策划必须先对目标消费群体做透彻的调查研究，根据消费群的大小规划步行街的规模，以及根据消费群的结构和市场的竞争状况规划步行街的行业构成，也就是哪些产品应该是主流，那些是次要但又应该有的，哪些是可有可无的。在此基础上确定步行街的商业布局，形成建筑规划。研究成果经过进一步的试水检测后应体现在步行街的规划设计上，使建筑环境与经营内容方式互相配合。

2、规模适中。经济决定商业，一个城市的经济状况和经济地位直接影响步行街的运营状况。以北京、上海和广州为例，北京是中国的首都，它对全国人们和世界旅游者都有强大的吸引力，因此王府井、西单步行街永远人海如潮，这是北京本身吸引力的表现。上海由1860第二次鸦片战争以来，南京路就一直是繁华的商业中心，它对整个长江三角洲、中国以至世界的旅客来说都具有一种非常大的吸引力，因此，南京路步行街依然是上海城市本身魅力的象征。广州作为南中国的大门，北京路和上下九路的步行街每天吸引着50、60万的旅客，北京路的商铺，平均月租金就能达到2000元/平方米。这种人潮和物业兴旺的情况也不是一朝一夕形成的，它是整个珠江三角洲城市群消费业态金字塔结构的顶尖。它反映的是整个珠江三角洲城市群落的魅力。反之，如果在常住人口只有几十万或一百来万的非旅游型中小城市里做步行街，就不能照搬照抄大城市的做法。因为，在中小城市的消费者，外来人口的比例一般情况下只占极小的比例，目标消费人群以本地居民为主，居民的消费水平有限，居民的购物习惯并没有因为步行街的出现而产生根本性的变化。因此步行街的建设，必须以市场为导向，“在什么山上唱什么歌”。步行街的建设规模由所在城市的类型和商业容量所决定。

3、良好的交通条件。交通条件意味着可能到访客流量的潜力。步行街的成功与否，交通问题是关键。步行街的开发建设应考虑步行街所在的地段，全城的交通情况、停车的难易、路面的宽窄和居民意向等因素。资料表明，我国城市自行车出行率较高，故在规划停车场时须特别结合考虑自行车的停车设置，包括城市临街的一些建筑前空地和局部地下层群为停车场地，以解决自行车停车用地紧张的矛盾。在步行街旁边增加平行于步行街的城市支路，引导非浏览、非购物人流车流通过，增设和步行街垂直相交的城市支路作为它的辅助道路进货，也作为步行街的疏散道路和消防通道。即：人车分流、以汽车道(仅考虑公交线路、专用车辆、必须的货运等)为联系路，与城市道路网相联，以步行道为内核，独立形成网络状，加上必备的环境设计，可形成环境质量高，多功能一体化的现代城市新型商业步行街区。交通方便对形成一条好的商业街至关重要。决定着其能够辐射到的周边区域、客流量的大小，直接影响到整个商业街的发展。

4、规划设计的科学性。科学的规划设计是商业房地产项目成功的必要条件。项目的规划设计越多体现未来经营者和消费者的需求，项目成功的概率越高。对步行街的设计上要讲究以人为本，就是说街区的设计要符合消费者的行为习惯。消费者会通过在街区消费经历的舒适程度去决定是否再来或是日后再来的频率。这就要求按照消费群体的年龄结构和总的身体素质水平，科学的对包括步行区域、行走路线、游乐设施及休憩场所、人造景观等进行规划。例如，对于儿童和平民消费者的娱乐场所的建设，就是让人们能够产生反复来步行街的快乐和向往。怎么样步行则是科学规划步行区域的问题。步行街的一般长度是600米左右，超过这一长度，人们游 乐的时候就会有疲劳感。在步行街设计中必须考虑在那些人流相对少的地 方，设置一些可供游人休闲如喝咖啡和饮食的地方，这样可以调节整个街区的氛围。必须研究出入口、停车场、以及重要的节点和黄金分割点的物态，尤其是高潮区的设计。只有从结构上把整个步行街的建设全面定位把握住，步行街的设计才能够比较科学、可持续的发展。

5、著名步行街具有较高的历史文化内涵与艺术品味。对步行街所在城市的历史、风俗、人文的研究,有助于确定步行街的主题，找到一个好的方向。步行街是一种商业形式，同时也可以是一个城市或城区的内在历史文化的体现和招牌。建设有风俗文化作铺垫的，有自身独特风格的步行街，便可以作为城市的旅游资源推向更大的市场。无论什么时候去北京王府井步行街，你都能看到在那口象征“王府井”的井边围着细读其上铭文的人群。文化景观其实已经成为各地步行街吸引人群的第一卖点。不仅可以了解当地的历史知识，人们还很喜欢在那精致的景观和门面前合影留念。据北京规划院城市设计所的石晓东介绍，王府井大街在地面文化景点上的建设投资约为7000万元人民币，事实证明是比较成功的。一方水土一方人，有主题的步行街也是外来游客认识一座城市的窗口。

6、硬件设施一流。步行街具有独特的构成因素，这些因素也是满足现代城市生活的需要，构成城市环境风貌和组成部分。步行街由两旁建筑立面和地面组合而成，故其要素有：地面铺砖、标志性景观(如雕塑、喷泉)、建筑立面、展示柜台、招牌广告、引导标识系统、游乐设施(空间足够时设置)；街道小品、街道照明、邮筒、休息座椅、绿化植物配置和其他公共活动空间步行街市民文化活动广场、儿童天地、街头献艺表演场所等，其设计繁杂程度决不亚于设施建筑，不过最关键的还是步行街环境的整体连续性、人性化、类型的选择和细部。

7、一流的管理水平，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。更重要的是，步行街还必须在形象宣传和整体推广方面有一个长远的安排和计划。

8、行政资源的支持。政府在步行街的旺场方面有很多优势，除了舆论导向以外，春节、元宵、中秋和当地其他重要节假日活动的举办，对人们认识步行街、并产生认同感有积极的效果。

四、现代城市商业布局原则

1、最短时间原则。在经济发达的大型城市，由于乘车购物，距离已不再是决定顾客商业行为的主要因素，道路的通行能力已成为影响购物的重要条件。商业中心区建筑高度密集、道路狭窄，汽车通过能力受到诸多因素的限制，给乘车购物者进入中央商业区造成极大的困难。所以，中央商业区不再是最便捷的购物场所。到城市的外缘地带去购物，虽然是舍近求远，但它比到中央商业区购物可以节约时间、提高效率。因此，商业的“接近性”原则时，不再用距离指标，而是用乘车时间指标。

2、接近购买力原则。按着传统的布局理论，城市商业密度与人口密度成正比关系，城市的中央商业区多位于人口稠密的几何中心。随着中、高产阶级居民区向城郊辐散，顾客购买潜力也出现离心倾向，根据接近购买力的原则从事商业布局，在城市外围配置一系列新的商业群已是大势所趋。

3、消费心理学的原则。消费者的心理和购买行为是这一设计和布局的重要依据之一。社会购买力随着中产阶层居住区的辐散而呈离心分布，高消费居住区主要分布在城市周围的近郊，这个地带应以设立销售高档商品为主的大型商场为宜。在中央商业区附近是低收入居民区，应以供应价廉物美的大众化商品为主。介于上述两地区之间的商业点，则低、中、高档消费品兼而有之，而且有要适当的比例。

4、停车场原则。配置与商业区规模相适应的停车场，已成为布局新商业体系的必要条件。没有停车场设施的商店就会无人问津，缺少停车场的传统中央商业衰落的一个主要原因。当然，在规划现代城市商业中心布局时，还要考虑经济上的原则，如缩短销售渠道的长度，加宽商业渠道的宽度，减少商品流通环节等。

五、商业街的业态规划

王府井、南京路本以商品零售为主，可是随着时间的推移，却发现人们对休闲娱乐的需求日益超过了购物，如何让顾客在娱乐、休闲的同时又乐意掏腰包，是所有步行街走向赢利的过程中必须解决的问题。据王府井和南京路最新的一项统计数据表明，来步行街的人有60%以上是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来，同时，这个数字还在不断向前者倾斜。以娱乐化方式经营商业似乎成为步行街带给人们的最大商机与挑战--如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费。比如武汉江汉路改造成步行街后，虽然改造后人流量比以前上升30%-40%，但很多商店的销售情况甚至比改造前要差，当初市政府改造江汉路时，将其定位为购物、休闲、旅游三位一体的综合精品商业街，但改造后只达到休闲观光功能，是管理者没有料到的。同样的问题也影响着南京路和王府井步行街的财气。造成这种缺憾的主要原因：商业结构比较单一，百货商店太多，餐饮设施简单，而休闲娱乐的场所更是少之又少。随着生活水平的提高，消费者来到步行街已经不仅仅是因为需要某件物品而专程前来采购，逛商店成为一种休闲的方式，多数人是来寻找快乐，并愿意在这种快乐的心情中消费的。与时俱进，根据所在城市的发展状况适时调整商业街的业态比例，满足目标消费群体的不断升级和变化的综合需求是复合商业街的复兴之所在，复合商业街要为前来的顾客提供多层次的服务，把多层次餐饮、文化、休闲与购物立体结合，满足消费者步行街消费群体追求各种乐趣的需求。

六、商业街的规划布局

复合商业街是一个复杂的多功能建筑综合体，承租户、街道、公共活动空间和停车场等是它的基本组成要素。商业街建筑设计的目的是获得一个理想的商业销售平面，把各种不同要求和个性的承租户有机地组合成一个整体，合理布置承租户和组织人流，为各承租户最大限度地带来过往人流，提供最多的购物机会，同时也考虑为购物者提供便利的购物线路、舒适的购物环境和愉快的公共活动空间。灵活性的平面分割有利于出租。除了百货商店、超级市场和餐馆需要独立结构，要求单独处理之外，从建筑的统一性和降低造价来考虑，多数承租户商店的结构可以用单一柱网统一起来。一般来说，适当加大柱间距使平面更具有灵活性，适应不同承租户的要求。经过一段时间之后，部分承租户可能需要扩大或者缩小营业面积。因此，隔墙的建筑材料也要易于拆除和重新利用。

商业街的管理模式，商业活动的特点、核心承租户的数量、承租户的空间需求和潜在利润等等，已经为平面设计确定了一个框架，建筑师需要在此基础上统筹安排各种承租户的位置。一般说，承租户分为初级承租户（核心承租户）、次级承租户（普通承租户）和其他承租户，在平面设计上遵循从初级到次级的安排原则。核心商店是吸引力的主要来源，被称为磁极和“锚固点”，对组织人流发挥着重要的作用，它把人流从一个磁极吸引到另一个磁极，在这个过程中引导购物者经过所有承租户的门口。因此，核心商店的位置非常关键，它一般安排在步行街尽端，形成焦点。次级承租户安排在主要人流路线而非主要核心商店的磁极点上，用于形成次级人流，与主要人流形成交叉，促进内部的人流运动，吸引购物者穿行整商业街。核心商店和次级承租户安排之后，再考虑其他承租户，取得最佳效果。最后考虑剩下的小租户，包括银行、邮局和各种服务施（如理发、美容、修鞋、干洗等），它们主要是为了提供便利的服务，本身不具备引导人流的作用，但它们是商业街功能的重要补充，用于增加特色。

购物人流的组织动线应既让购物者满意，又让零售商在经济上获得效益。一般来说，承租户销售额与经过商店门口的人流数量成正比，所以，优化人流运动，最大限度让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最佳效果。步行街路线设计要避免太简单。为了打破空间的单调感，除了采用合理的步行街路线外，关键要激发购物者驻足停留和休息交往提供了舒适的场所。

现代步行街由多层建筑构成。但要把购物者引到楼上并不容易，因此承租户经常不愿意租用二楼以上的铺面。因此，引导人流垂直向上运动是成功的关键，步行街的广场和垂直交通工具能够发挥重要的作用。广场是垂直交通组织的关键点，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，跨层自动扶梯、玻璃观景电梯等能在广场创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。广场的空间和步行街是一体的，围绕广场布置休息和餐饮座椅，广场举行的活动就能够让上面各层空间共享和参与。为此，一些步行街的广场有意设计成台阶形，方便开展各种表演活动。步行街广场还经常用来作为儿童乐园，提供各种儿童游乐设施，让购物中心对儿童也充满了吸引力。

承租户商店。商业街的承租户商店种类多样，包括百货商店、超级市场、食品店、时装店等以及服务业态的店铺。承租户的平面布局和店面设计，既要保证所有商店具有整体性，同时又要避免标准化的设计，提供表现个性的机会，避免对零售商的销售模式和原始想法造成不必要的限制。店面是用来吸引购物者的最重要的因素，店名招牌和标志设计、橱窗和商品展示方式是商店特色和形象的体现。承租户个性与特色表现应当加以鼓励，富有变化的店面设计是商业活力的来源。

美食广场。如果想让购物者在商业街长时间停留，需要为他们提供休息和餐饮娱乐设施。美食广场包括售卖厅和座椅区，由独立经营的售卖亭提供各种风味小吃及烹饪食品，售卖亭中间布置公用座椅。如今，在现代商业街，各种类型的美食广场都被视为一个有价值的锚固点，用于延长消费者的停留时间，让他们光顾尽量多的商店，它的存在价值绝非自身获得的商业利益所能代表的。美食广场在商业街的位置选择是商业街成功的关键，容易发现的显眼位置以醒目而有特色的入口直接面对街道，对消费者具有很强的诱惑力。

停车环境是商业街的重要参数。现代商业街需要设有停车场和相应的停车设备，其规模视商业街的规模和类型而定。

公共空间。商业街的公共空间包括步行街文化活动广场、儿童天地、街道、电梯和停车场以及步行街上的各种节点，它们在功能上不仅起着聚散和疏导人流、组织水平和垂直运动的作用，而且通过提供相应的设备和设施，还能够满足开展各种娱乐、展览、表演和促销活动的需要，有助于商业街获得商业利益。此外，商业街还要为一些社会化的公共活动提供便利，通过短期或常年举办展览和表演活动，把消费者吸引到商业街来。

七、商业街的开发建设步骤（略）

八、现代商业街的管理

MALL在统一规划、开发、建成之后，在管理上实现所有权、经营权和管理权的分离把，营业面积出租给各种承租户经营，并对承租户加以有效控制，使之互相利用，优势互补，获得共同的利益，使承租户的利润最大化，让承租户和开发商双方都能获益。

购物中心实行集中制管理和分散经营的管理方式，所有者委托管理者进行管理。管理者对租赁、物业、营销和服务统一集中管理，保证保安、保洁、维修、进货和促销活动等日常工作有组织活动，不参与经营，只负责经营活动，定期向所有者交纳租金，向管理者交纳管理金。我国商业尚缺乏集中管理和分散经营模式的经验.规范化的购物中心采用租赁模式，管理者从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理四个方面。