国内知名开发商开业及在建全国商业地产项目

国内知名开发商开业及在建全国商业地产项目（共5篇）

篇1：国内知名开发商开业及在建全国商业地产项目

一、华润万象城项目已达到近20个

华润置地已经开始走入到二三线城市了，目前我们在全国拥有8个万象城项目，深圳万象城最早开业，杭州万象城在2010年4月已经开业，沈阳万象城在2011年5月15日开业，成都和南宁的万象城在2012年也即将开业，2013年青岛万象城也将开业，在2014年，郑州万象城也将入市，所以说我们万象城项目开始陆陆续续地拓展至二三线城市。上海等地项目筹备中

万象城第四城——成都华润二十四城·万象城 万象城第五城——南宁华润中心·万象城 万象城第六城——郑州华润中心·万象城 万象城第七城——青岛华润中心·万象城 万象城第八城——合肥华润中心·万象城

万象城第九城——重庆华润二十四城·万象城

万象城第十城——无锡华润新鸿基·万象城

万象城第十一城——西安华润万象城

万象城第十二城——常州华润万象城

万象城第十三城——泰州华润万象城

上海吴中路万象城，深圳第二个万象城，烟台万象城等项目也在启动中，华润置地与济南、青岛、淄博、威海、烟台等城市洽谈顺利，未来几年将形成诸多城市、诸多项目同时运作的区域战略布局。

与华润集团无关的万象城：福州万象城、烟台祥隆·万象城、合肥松芝万象城等

二、永旺摩尔大陆已开业9家

永旺摩尔属于美式郊区购物中心模式，和IKEA摩尔、SM摩尔类似

位于交通便利的交通，单层面积巨大，只有2至3层，总面积一般在11-15万平方米间

已开业aeon mall9家（不含普通JUSCO大卖场，除了青岛一号店较小，其他建面积都在10万平方米以上）：

北京昌平，天津新区，顺德，青岛2家，烟台，威海，淄博，潍坊，济宁

在建：

苏州、武汉、天津2号店、北京2号店等

三、银泰置地购物中心项目全国盘点

银泰置地购物中心项目全国盘点

目前，银泰置地已经合肥、成都开发银泰中心，而杭州、宁波奉化、宁波北仑、宁波慈溪、嘉兴海宁、台州温岭、武汉武珞、西安曲江、芜湖华仑、哈尔滨群力、湖南衡阳的银泰城也将陆续建成开业。不久的将来，在重庆、攀枝花、内江、武汉、长沙、北京、苏州、无锡、济南、淄博、石家庄、呼和浩特、鄂尔多斯、义乌、温州等城市还将不断涌现出一批新的“银泰中心”或“银泰城”项目。

“银泰中心”，作为高端商业综合体，位于一线城市与经济发达的省会城市的核心商圈，汇集国际知名奢侈品牌的购物中心、豪华酒店、甲级智能写字楼和高档公寓等多种商业功能于一体，成为所在地区的城市地标。“银泰中心”以世界知名奢侈品品牌为主导，以高档百货、精品超市、高端餐饮娱乐、高级会所等为配套，是顶级人士奢享生活的完美所在。

“银泰城”，作为中高端商业综合体，位于一线与二线城市的副中心、或经济发达的三线城市的经济核心区，汇集了国内外知名品牌的购物中心、星级酒店、写字楼、住宅等多种商业功能于一体，形成城市新的商圈。“银泰城”以国际、国内时尚品牌为主导，以中高端流行百货、大型生活超市、特色餐饮、豪华影院、量贩式KTV、娱乐电玩城、数码连锁电器等为配套，是都市人时尚生活首选。

“银泰Mall”，作为超大型商业综合体，位于一线和发达的二线城市副中心或近郊，聚合国际知名奢侈品品牌、国际国内流行时尚品牌、时尚百货、精品超市、大型生活超市、大型餐饮娱乐场所、健身康体、家居生活馆、儿童主题馆、数码电器广场、汽车展示中心于一体，呈现给消费者一座庞大的商业时尚生活的梦幻之城。

银泰方面认为，多年在百货行业的积淀，使银泰系拥有庞大的品牌资源，这些品牌资源将能够给银泰商业地产项目带来更加科学合理的业态组合，国际化高效的商业管理团队，实现三大核心产品在全国的迅速扩张。

四、亚洲摩尔王SM广场中国项目达到9个 亚洲摩尔王SM广场中国项目达到9个

已开业SM广场：

SM厦门

SM泉州晋江

SM成都成华

SM厦门2期新生活广场

SM苏州吴中

在建中：

SM重庆渝北

SM淄博淄川

SM天津

SM厦门3期

1958年创办的 SM集团是菲律宾最大的上市公司，创始人菲律宾华侨施至成被称为“菲律宾零售业之父”，集团核心业务涵盖购物中心、酒店、零售、银行等领域。目前，世界上最大的十个购物中心SM有四个。

SM，在中国似初升的热情艳阳，在菲律宾却早已是人所皆知的商业传奇。集团拥有十分雄厚的实力，由7家上市公司组成，是菲律宾最大的上市公司之一。其核心业务涵盖零售业、购物商城、银行与金融、地产开发与旅游业四大板块。截止2010年，集团资产净值为3613.8亿菲律宾比索（约合人民币552亿元）。

作为集团业务的核心部分，SM集团自1985年在菲律宾首都马尼拉开设第一个大型购物中心后，过二十多年迅速发展，目前在菲律宾各地和中国境内已拥有45家大型综合购物中心，总建筑面积逾540万平方米，每日人流量近400万人次。其中，SM City North EDSA 是世界第三大购物中心，SM亚洲商城为世界第四大购物中心，而SM Megamall则是位居世界第七。目前，集团尚有5个购物中心在建设之中。

拥有一颗灼热赤子之心的施至成先生，从第一站投资故乡福建开始，便放眼中国拓商机。自进入中国市场以来，SM集团紧跟中国城市化进程，先后在厦门、晋江、成都、苏州、重庆、淄博、天津、新乡等地投资兴建购物中心。其中，于2010年11月26日奠基的 “SM天津滨海第一城”项目建筑面积达54万平米，计划投资近30亿人民币，除高端百货外、国内外知名品牌外，还将建有文化主题公园、IMAX影院等大型娱乐设施。建成后，这一项目将成为全球单体最大的购物中心之一。

集团管理层曾获得美国《时代》杂志专题报道并于2006年被《亚洲华尔街日报》评为最优秀的亚洲公司之一。被誉为“菲律宾零售业之父”的集团主席施至成先生的心愿是：“让中国的市民都能体验SM带来的MALL生活乐趣”。SM集团将秉持用心经营的作风、立足长远，紧抓机遇，逐步加大在中国的投资步伐，将真正的MALL生活带进每个人的生活。

五、龙湖天街系列项目达到10城17个 龙湖天街系列项目达到10城17个

重庆

重庆北城天街、重庆时代天街、重庆西城天街、重庆MOCO家居、重庆星悦荟、重庆蓝调天街、重庆U城天街

北京

北京长楹天街、北京颐和星悦荟

成都

成都北城天街、成都时代天街、成都天街三千集

西安

西安北城天街

沈阳

沈阳天街

青岛

青岛天街

杭州

杭州天街

无锡

无锡时代天街、无锡悦城天街

常州

龙城北城天街、常州西城天街

上海

上海虹桥天街

龙湖集团已拥有11年高端商业地产运营经验，领域囊括“都市购物中心”、“区域主题购物中心”、“社区邻里生活中心”、“街区特色风情街”等商业类型。

目前，龙湖凭借其上市公司的雄厚实力，已在北京、重庆、成都、沈阳、西安、杭州、无锡等城市，与多家金融机构、世界500强，以及国内众多品牌商如沃尔玛、百安居、远东百货、UME国际影院、法拉利、MINICOOPER、劳力士、哈根达斯等合作，大手笔打造了10多个城市商业地标。龙湖集团目前已经开发建成的商业项目已逾200万方体量，其中北京龙湖长楹天街、重庆龙湖北城天街、成都龙湖天街三千集堪称龙湖“天街”系列商业综合体代表。

龙湖作为已经发展15年的全国化地产开发公司，商业地产已经成为龙湖集团的重点战略发展，目前已经开发建成的商业项目规模达60多万平方米，类型涉及区域型购物中心SHOPPING MALL（北城天街、西城天街），社区生活中心（晶郦馆、蓝调天街），生活卖场（紫都城商业区），还有规划中的酒店和办公写字楼。

六、金源时代购物中心6城6店已开业

金源集团第一个开业项目为模仿马尼拉知名摩尔SM MEGAMALL的北京金源时代购物中心项目，其后重庆金源购物中心开业，昆明、合肥、贵阳、长沙金源时代购物中心陆续开业，6个城市6个项目已经开业，郑州等地新项目准备中

七、水游城已拥有10个项目，盘锦今年开业

鹏欣集团水游城系统

已开业：2 家 南京水游城，天津水游城；

2012开业：盘锦水游城

在建和规划中;镇江、武汉、成都、湘潭、呼和浩特、济南、郑州水游城

水游城通常选址在一、二线城市的副中心、旧城改造的中心区和正在兴起的二三线新城市中心。”

鹏欣集团负责人介绍，鹏欣“十年百城”的战略布局主要在一线城市外围及二三线城市，特别是省会城市和经济比较发达的三线城市，分片区迅速占领市场，积累经验后再入主北京、上海等一线城市。

八、大悦城项目达到10个，要开业5个

自2007年北京西单大悦城诞生至今，大悦城走过了5个年头，沈阳中街大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城在此后相继亮相。天津南开大悦城2011年底已经开业，大悦城家族亮相市场的项目已达5个。

在这5家大悦城之外，中粮还宣布了另外5家大悦城的最新进展（北京2+1待开业，沈阳1，上海1（2期在建），天津1+1待建，成都1待建，烟台1待建，深圳1待建）。

未来3年内还将有成都大悦城、烟台大悦城、天津中粮大道项目、北京安定门大悦城、深圳大悦城相继面世，其中成都、烟台、深圳都是大悦城首次进入的城市。大悦城以北京、上海、天津等一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济区的全国扩张路线初现端倪。

据了解，中粮高层对大悦城的要求很高，希望大悦城每到一个城市就能够成为该城市的时尚地标。如选址，须满足区域易达性；招商，须能请到全球最受欢迎的快时尚品牌；业态，新奇、丰富；建筑设计，必须打造亮点，与国际先进理念同步等。这种商业模式必定导致其不会是业内复制速度最快、复制成本最低的开发商。

九、凯德来福士广场在大陆达到9个 凯德来福士广场在大陆达到9个

上海3，北京1，成都1，杭州1，宁波1，深圳1，重庆1 total9

凯德中国第九座来福士签定登陆重庆解放碑

来福士广场系列在大陆至今已有上海、北京二家购物中心开业，成都和宁波二家购物中心即将开业，深圳南油购物公园和杭州钱江新城项目在建，上海长宁来福士、上海卢湾来福士广场正在启动建设中，重庆来福士广场即将启动

来福士是集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，也是狮城经济繁荣和文化的象征。每个来福士项目都仅选址门户城市最有潜力的优质地段，邀请大师级建筑师设计，并且自主开发、持有和管理。“来福士”英文名为“Raffles City”，“City”预示“城中之城”，意味着经济综合体和城市地标，不管是新加坡、巴林，还是中国的来福士，都涵盖国际甲级办公楼、购物广场、酒店、服务公寓等多种业态，对于提升所在区域的生活、商务价值，优化城市商业结构有着重要作用。

据凯德商用演示说明书内容介绍，目前凯德商用在5个国家（新加坡、中国、马来西亚、日本及印度）共有97个项目，其中在华项目达到56个。品牌包括来福士广场、凯德广场（原嘉贸和嘉信贸）等不同品牌

而这56个项目当中，正在经营的项目有42个。当中，2011年在中国就有3个商场开业，包括上海闵行凯德龙之梦、上海虹口凯德龙之梦等。未来三年内，将有7个项目于2012年开业，剩余7个则将于2013年或之前开业。

与此同时，凯德商用近期的几起大笔收购也集中在中国，包括2011年购入的苏州项目及重庆项目。

其中，苏州金鸡湖项目将建成当地最大的购物中心，开发成本约67.4亿元。重庆朝天门项目由凯德商用联合体以65亿元购得，已正式命名为“重庆来福士”，将建8座摩天大楼，这将是凯德中国的第九座、也是全球体量最大的来福士。

但显然，这还未能满足凯德商用在华的扩张欲望，未来3至5年，凯德商用在华的商业地产项目数量将增加至100个，这是凯德商用此前曾定下的发展计划。

十、太古集团大陆项目达到5个

已开业项目：北京太古三里屯village，广州太古汇；

在建项目：北京太古颐堤港即将开业，上海南京西路太古大中里，成都大慈寺项目等

太古地产于1972年在香港成立，业务涵盖三大领域，包括物业投资、物业买卖，以及酒店投资和管理，主要在香港及中国内地发展商业物业。目前，公司在香港的物业组合总楼面面积超过1400万平方呎(超过130万平方米)，其在香港已建成的主要投资物业包括太古广场和及太古城中心等。

在中国内地，太古地产于北京、上海、广州及成都拥有位处优越地段的已建成或正在兴建中的大型综合发展项目，已建成物业及正在发展的物业总楼面面积约为900万平方呎(约80万平方米)。

十一、恒隆广场大陆项目已达到9座，规划增至18座

香港恒隆集团在上海拥有徐家汇恒隆港汇广场和南京西路恒隆广场两项大型投资物业。2010年6月26日，沈阳皇城恒隆广场开业，沈阳第二个项目恒隆市府广场在建。之后，济南恒隆广场2011已开业，无锡、大连、天津恒隆广场项目均稳步推进，而昆明，是恒隆在内地开辟的第6个城市第九个项目。

而2006年就开始洽商的长沙五一商圈项目，由于动迁量太大，而迟迟没有启动。

规划新项目：

武汉

武汉·恒隆广场概念性方案通过，王太晖书记高度赞赏了香港恒隆的开发实力和设计水准，承诺将组建工作专班，确保在2012年6月底前实现土地挂牌。

合肥

9月16日，记者从合肥市委副书记、代市长张庆军与香港恒隆地产有限公司董事总经理陈南禄的会见中得知，恒隆广场相中了长江中路与宿州路交口的“老合肥饭店”这块黄金宝地。

来自香港投资物业的租金收入及溢利分别增长7%及8%，至14.83亿元及12.29亿元；中国内地物业方面，租金收入及溢利分别上升23%及15%，至13.93亿元及10.72亿元。集团表示，上海的恒隆广场和港汇恒隆广场，其购物商场再次录得卓越成绩；而济南的恒隆广场已于去年8月开幕，租出率达100%。沈阳的市府恒隆广场购物商场即将落成，现正进行招租，将于今年第四季开幕，其他内地发展项目亦进展良好。

恒隆集团（0010.HK）主席陈启宗曾对《第一财经日报》宣称：将在内地复制18个恒隆广场。这一数量又较其之前宣布的将在内地兴建12个大型商业项目的目标有所增加。

恒隆集团上海的2个购物中心的年业绩已经达到43亿和34亿，但恒隆集团也有看走眼的时候，上海浦东一向不为恒隆集团看好，但其香港老对手新鸿基去年却在浦东陆家嘴打造了极其成功的IFC上海国金中心，并已经赶上已开业10年的恒隆广场。

恒隆在香港并没有非常成功的购物中心项目，而其香港的老对手--太古集团，九龙仓，新鸿基，香港置地集团，和黄集团，嘉里集团等却已同时在大陆多个城市展开项目。

其中新鸿基不仅在上海北京等地拥有多个已开业及在建项目（上海国际APM最受瞩目），并和华润集团等合作了杭州万象城等项目，太古集团在上海北京成都广州也拥有多个项目

十三、万达广场在全国各地项目统计和城市分布

截止到2011年年底，全国万达广场总数是53个。新开业的万达广场是15个(武汉万达中心虽然也是2011年开业，但是它不属于综合体项目，故不在统计范围内)，其中江苏有4个，占26.6%，河北有3个，占20%。在建万达广场有32个，其中21个预计将在2012年开业。

已开业项目总数：53个(不包括在建项目)

项目区域分布：

华东区：上海

3、江苏

9、浙江

3、江西

1、山东

3、安徽1；华北区：北京

2、河北

3、天津

1、内蒙古2；东北区：黑龙江

3、吉林

2、辽宁3；西北区：陕西

2、宁夏1；西南区：四川

1、重庆

1、广西1；中南区：福建

3、广东

1、河南

2、湖北5。

项目城市分布：

北京

2、天津

1、包头

1、石家庄

1、唐山

1、廊坊

1、呼和浩特

1、哈尔滨

2、长春

2、沈阳

2、大连

1、大庆

1、西安

2、银川

1、成都

1、重庆

1、南宁

1、福州

2、厦门

1、广州

1、郑州

1、洛阳

1、武汉

3、宜昌

1、襄阳

1、上海

3、南京

3、泰州

1、常州

1、无锡

1、淮安

1、镇江

1、苏州

1、宁波

2、绍兴

1、合肥

1、南昌

1、青岛

2、济南1。

凯德商用在华项目达到56个 将有7个项目于2012年开业

据凯德商用演示说明书内容介绍，目前凯德商用在5个国家（新加坡、中国、马来西亚、日本及印度）共有97个项目，其中在华项目达到56个。

而这56个项目当中，正在经营的项目有42个。当中，2011年在中国就有3个商场开业，包括上海闵行凯德龙之梦、上海虹口凯德龙之梦、北京凯德晶品。未来三年内，将有7个项目于2012年开业，剩余7个则将于2013年或之前开业。

与此同时，凯德商用近期的几起大笔收购也集中在中国，包括2011年购入的苏州项目及重庆项目。

其中，苏州金鸡湖项目将建成当地最大的购物中心，开发成本约67.4亿元。重庆朝天门项目由凯德商用联合体以65亿元购得，已正式命名为“重庆来福士”，将建8座摩天大楼，这将是凯德中国的第九座、也是全球体量最大的来福士。

但显然，这还未能满足凯德商用在华的扩张欲望，未来3至5年，凯德商用在华的商业地产项目数量将从目前的53个增加至100个，这是凯德商用此前曾定下的发展计划。

为了更好地配合扩张计划的顺利进行，更多的收购势在必行。

凯德商用指出，2011年11月，中国零售销售同比增长17.3%，通货膨胀也由2011年10月的4.4%下降至4.2%。凯德商用预计，2012年中国的GDP将由2011年的9.5%回落至9.0%，而信贷紧缩政策可能提供更多的收购机会。

就在凯德加码发行债券的同时，有消息就传出，凯德商用或将以股权换购或者项目收购方式介入成都佳乐国际城项目。

据佳乐国际回应，企业双方高层确有会晤洽谈，或合作开发佳乐国际城占地70余亩的商业地产，但具体合作模式尚不能确定。

据悉，目前凯德在成都已运营有德广场·金牛和凯德广场·沙湾2座购物中心，此外还有4个在建拟建项目。

十四、深国投印象城：

已开业项目：常熟、苏州、郑州、杭州、佛山（由新一城升级而来），宁波2012开业，杭州2013开业，合肥项目转给华润集团。

深国投广场：

深圳深国投广场、宝安深国投广场

新一城：

顺德新一城、惠阳新一城、北京新一城、佛山新一城（已升级为印象城）、马鞍山新一城

筹备项目：江阴、南京、扬州、林枫、天津、东莞、成都、益阳、肇庆、芜湖、重庆、漳州、湛江、泉州、茂名、男孩、长沙、扬州、南海、南昌、潍坊、淄博、绵阳、宜宾、德阳

十五、绿地

2011年，绿地在住宅销售收入上排名第三，在销售收入和面积两个指标上都仅次于万科和恒大。如果再把集团其他收入加进去，销售额达到1830亿元，已经远远超过万科，是以房地产为主营业务公司中的老大了。

当“地王”们招摇炫目暴得大名之时，低调的绿地一直在以另外的模式向南昌、南京、合肥、苏州、徐州、郑州、重庆、西安、太原、沈阳、长春等全国24个省60个城市渗透。

张玉良尤其喜欢使出“第一高楼”的杀手锏——目前绿地建成和在建超高层城市地标建筑达15幢，其中3幢摩天楼位列世界排名前十。摩天大楼属中长期投资，资金压力大，回收周期长，很多开发商望而却步，但绿地却深研“地方政府的战略和需求”。

十六、香港新世界K11项目盘点

香港和武汉K11已经开业，上海k11今年开业之外，新世界发展还将在未来3至5年投资约80亿元，在北京、天津、沈阳、重庆、广州等地开设6至7家Ｋ11购物艺术中心。预计到2013年至2014年，沈阳及北京项目将相继落成，其中沈阳项目的面积将是最大的。

据了解，位于香港尖沙咀、已开业一年的香港Ｋ11购物艺术中心，目前每周客流量已超过30万人次，较开业初期增加了32％；去年12月营业额同比增长约1倍。目前，内地顾客消费占到商场总销售的20％左右，人均消费4700元至4800元。商场未来还将继续优化商户组合，增加餐饮、潮流服饰及化妆品等商户比例，预期今年的商场人流将较去年同期增长15％，营业额将较去年增长30％左右。

十七、东方伟业系列广场将达到20多个

东方伟业（中国）投资控股有限公司创立于1996年，目前已形成的城市综合体项目品牌包括 “EASRWILL MALL东方伟业广场”、“EASTWILL TOWN东方伟业城市广场”、“EASTWILL SHOPPING东方名品荟”等，建立了商业地产投资管理、开发建设和商业运营的完整产业链，在北京、上海、天津、福建、江苏、浙江、内蒙古、广东等全国各地快速拓展，已开业及在建项目20多个，营建面积达到200多万平方米。

东方伟业携手沃尔玛、雅高集团等众多商业巨头，开始在上海全面选址布点。

篇2：房地产项目开发的经营及管理

摘 要 我国的房地产业已成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。本文结合以往工作的经验,从项目公司团队组成、项目前期策划、项目建设管理、销售包装及售后服务等几个方面谈谈房地产开发的及经营管理。

关键词 房地产 项目开发 经营管理

一、项目公司组建及团队组成

一个项目的成败,除了市场环境等客观条件的制约外,项目公司经营机构的强势配置是相当重要的。在市场经济迅速发展的今天,企业如何瞄准市场进行经济决策,如何通过强强联合壮大自己的竞争实力,如何利用资本市场解决低成本的营运资金等问题是现代企业家们经常思考并要加以解决的问题。所以,资金实力较雄厚的一方必须绝对控股,拥有对日常经营性活动进行决策的权力,这样才有利于企业在激烈的市场竞争中把握因应市场需求而进行及时调整的主动权,有利于企业的生存和发展。

其次,房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争激烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队,由專业人士对项目开发经营的各个阶段提供专业意见,供董事会及经营机构决策时参考。

再次,要加强并完善项目公司经营机构的建设,建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策,并接受监事会监督的经营管理机制,确保项目公司灵活运作、规范经营。

二、前期策划阶段的管理

项目开发的前期策划是地盘成败的关键,首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究,解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。

(一)市场调查及市场定位的重要性

以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观,就不愁没有顾客光顾,只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下,如果开发商一味地闭门造车,只追求“作品”的“自我欣赏”,那么到了销售阶段,将是“一筹莫展”了。许许多多的事例充分证明了脱离市场,脱离客户的需求进行盲目开发,制作出所谓的“精品”必将被市场淘汰。我们在任何项目开发设计之前,一定要进行充分的市场调查,做到准确定位,必须先解决自己生产的“产品”要面向哪一类客户群的问题。这里,不妨举一些失败的例子作为借鉴,某项目由于忽视了该地区环境气候特点,使得该地区的人长期形成的对住宅南北对流的传统习惯要求,导致开发建设的547套单元住宅中有206套单元房以成本的七折出售尚无人问津,随著周围新的住宅楼盘的不断建成,这些不合需求的单元套房将成为企业的巨大包袱。

所以,在前期策划时,进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析,以确定正确的发展路向,找准市场定位,是项目开发成功的最为关键的一步。

(二)市场调查的内容

(1)房型:当地居民对各类房型的需求比例。

(2)单元面积:每一种房型的面积控制指标。

(3)平面布局:当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求,对房屋朝向、通风、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等)。

(4)建筑物档次:正确确定拟建商品房的档次,与开发路段居民购买力相吻合。

(5)拟开发项目周围已投入市场地盘的销售情况(销售价格及已出售成数)。

(三)可行性研究

在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告,从技术指标(土地技术指标)、经济指标(建筑成本)、市场指标(预计销售价格)及政府的相关税费、销售速度及现金流量预测(财务费用),不可预见费等多方面综合测算,充分考虑各种不利因素,排除各种干扰及主观意识,让可行性报告客观公正地表达现状、预测未来,作为今后投资控制的依据,坚决杜绝以往那种以领导意图作为可行性研究报告结论是否可行的依据。

(四)总体配套策划

随著生活水平的不断提高,民众住宅本身功能、质量要求提高之外,也同时注意小区生活环境的配套,前期策划时应做好以下几项规划:

绿化设计:尽量创造富有生活气息的绿化环境,并配上品味不俗的局部园林进行点缀。

道路配套:道路设计应确保车辆交通顺畅,疏散合理,路灯设计别致新颖。人流与出入车辆尽量互不干扰,并注意无障碍设计。

公建配套:应配套会所,会所内应设健身房、儿童活动室、棋牌室、游泳池等,供住户休闲使用,以服务为主,收取成本费。

学校配套:若为住宅小区,规划部门要求配套中小学校时,宜与名牌学校联合办学,对提高小区的品牌大有裨益,对住宅小区的销售可以起到促进作用形成良性循环。

(五)新的设计理念的合理使用

目前许多居民对传统的单元房感到乏味,所以不断有复式住宅、错层住宅、排屋、连体别墅、独立别墅等各类新的住宅设计理念产生,以满足不同客户群体的需求。不过,这里值得一提的是任何一种新生事物都要接受市场的检验,对于不太适用的设计即使概念再新,最终都会被市场淘汰。某省的别墅小区推出的排屋,采用了错层设计理念,但从地盘开售至今三年多来,连一套都没有售出,而同一地盘的独立别墅、连体别墅及高级公寓均可顺畅出售。我们应提倡新的理念,提倡大胆创新,但同时也要考虑传统习惯及经济实用性,否则将事与愿违。

三、工程建设阶段的管理

前面谈到前期策划是楼盘成败的关键,那么在确定了开发定位之后,在实施建设过程中,其管理又是相当重要的,因为它直接关系到工程的进度、质量和造价,直接关系到项目开发成本的控制问题。三者的关系是盘根结缔的,在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。

(一)工程进度管理

主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计,并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较,若出现滞后的情况应及时查找原因,制定相应的措施及时赶上,因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决,工期的快慢直接影响到财务成本问题,即直接影响到开发的总成本。同时,工程建设进度也为工程的预售创造条件,工程进度快就可以争取尽早预售,尽快让投入的建设资金回笼,并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用,不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷,影响楼盘声誉及公司的经营业绩。

(二)工程造价管理应形成如下制度及抓好以下几个方面的工作

(1)招标制度。对选择施工单位、采购主要机电设备及建筑原材料实行招标择优的办法。一方面,在招标中应标者必然提供各种优惠条件,达到了压低造价的目的;另一方面,在招标评标过程中能做到货比三家,避免了决策的盲目性。

(2)工程造价实行加系数一次性包干的作法。目前建筑工程造价超预算的情况十分普遍,其原因不外是设计变更、政策性调价、三材市场价格波动。所以只有采用工程预算加系数包干的作法才可以有效控制工程造价,控制建设成本开支,按预算执行。而采取该办法的关键在招标前应认真审图,并充分酝酿确定设备选型及有关建材的档次,其次,在施工中应尽量避免设计变更的情况产生,同时要注意工程质量的跟踪监督。

(3)抓好隐蔽工程的现场签证管理及设计变更的审批,要确保一次性就能得到贯彻实施,抓好隐蔽工程的现场签证管理是防止工程造价增加的一道重要环节。严格设计变更的审批制度,在变更前应充分论证对非变更不可的项目才给予核批。由于工程建设历时较长,在现代科技条件下,建筑材料的新旧更替更为频繁。所以“设计变更是绝对的,设计不变更则是相对的”,重要的是我们如何把好这个关,尽最大努力降低建造费用,为企业争取最大的经济效益。

(三)施工质管理

目前施工质量管理主要由施工队自检、监理公司复检、建设单位核检、政府质量监督机构监督管理四部分组成,这里主要谈前三个部分的管理工作。

(1)施工单位自检:这是质量保障的基础,因为它始终贯穿于项目建设的全过程,所以必须监督施工单位建立健全质量自检管理体系,把质量隐患扼杀在萌芽状态。

(2)监理公司复检:是对施工单位自检的全面监督,社会监理能够站在公平的立场上严把工程质量。值得一提的是,建设单位一定要依据经监理单位认可的工程月进度报表支付工程进度款,这样才能保证社会监理的效力。

(3)建设单位核检:是对施工单位自检及监理公司复检必要补充。很多建设单位认为,请了监理公司以后,工程质量就可以高枕无优。但仅仅只有监理公司监督是不够的,因为建设单位实际参与了质量监督,工程质量才多了一层保障。项目公司的工程部应参与每道工序的质量抽查,做到心中有数。

(4)工地现场及室外总体的建设管理。工地现场应注意防火、防盗、防意外事故,保证施工安全。室外总体应清理整洁做到文明施工。有条件的工地尽量争取与主体结构配合,尽早完成室外总体管线、道路、绿化的施工,为物业的预售及销售营造气氛,争取商机。

四、市场应销管理

市场营销的关键在于把握市场、把握客户,是一门很深的学问。“酒香不怕巷深”的时代已经过去了,因为现在的“香醇美酒”实在太多,所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传。

开发商对所开发物业进行销售包装及广告宣传并非在物业建成之后,对成片开发的项目更是要在征用土地之后就对地盘进行广告宣传,营造气氛,创造一个新的卖点。通常应抓好以下几个方面的工作。

(一)取得土地时的宣传

这时的宣传主要侧重于让准客户们了解在某个地段某房地产开发公司已获批何种用地性质的土地,让准客户们在选择适合自己意愿中地理位置的地盘有个心理准备,并在其购房计划中占有一席之地,形成拭目以待的效果。

(二)建设期的广告宣传

该阶段的广告宣传关键在制造卖点,所以应注意总体规划模型俗称沙盘及样板房的制作,把整个小区的规划蓝图展现给来访的客户,并让客户切身体验建成后住宅的空间感及适用性。同时宜在报纸上大力推广并附上平面图及每套单元房的面积,以供准客户们计议盘算。上述宣传是项目预售的关键,预售成果直接关系到资金的回笼及资金财务成本。该阶段的宣传十分重要。

(三)注重促销手段及付款方式的多样化

应注意找到合适的按揭银行,这是成功售楼的关键因素之一,因为目前单元套房的售价已大超出了普通民众的承受能力。许多市民只有通过银行按揭、每月供楼的方式才能解決购楼资金问题。目前主要采取的付款方式有(1)一次性付款。这种付款方式对发展商最有利,可以尽快回笼资金还贷,所以通常可以给予92-95%的折扣价,鼓励客户一次性付款。(2)银行按揭。有七成十年、八成十年不等,主要看楼市的涨跌情况。(3)发展商分期收款。即客户只要交纳首期楼款(通常为总楼价的20%)就可以入住,然后每月向发展商供楼款,分一年期、两年期、三年期不等,发展商在售价上分期付款的利息(俗称分期费用)。

(四)合理定价

项目开发成本是定价的依据,但是市场行情才是价格最重要的调节因素,如果偏离市场,那么所定的价格在自己看来似乎很低,但却无法被市场所接受,只会造成产品的滞销。所以,在定价时,一定要对市场作充分调查,以低开高走的方式逐步将楼价推向高位营造出该楼盘极具升值潜力的趋势,有利于整个地盘的销售。

(五)巧妙调价

上面谈到了地盘趋热,楼价上调的情况。如果由于楼市总体趋势下滑,并且附近有同类型地盘推出竞争,需要对售价进行下调时也应该采取巧妙手法变相降价,如在保持原售价的基础上赠送空调、冰箱、洗衣机等家电,甚至厨房、卫生间的装修等,或免交部分时段的物业管理费等。这样处理可以避免降价给已购楼者造成心理冲击也可以避免降价对整个地盘造成不良的影响。

五、售后服务管理

房屋成功出售后,售后服务相当重要,房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员,创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理,开发商可以自己成立物业管理公司,连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。当然也可以委托有经验的物业管理公司承包管理或与之合作管理。不管以何种方式进行管理,其最终目的都是为了提供一种良好的售后服务。到位的物业管理,一定会为后期开发销售树立好口碑,为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当,如果不相当,必然造成不良后果。

篇3：国内知名开发商开业及在建全国商业地产项目

关键词：房地产 开发项目 工程问题 对策

前言

当代社会，为了实现资源的有效利用，管理学被广泛运用于各行各业。工程管理同样也是房地产开发项目整个过程中的重中之重，工程管理在整个项目中起着不可替代的作用。本文通过论述房地产开发项目中工程管理上存在的管理缺陷，找到问题的症结，并对症下药，试图提出具有建设性的建议，以期促进房地产开发项目的健康发展。下面主要介绍房地产开发项目工程管理存在的问题及对应提出一些解决对策。

1、房地产开发项目

房地产开发，是指房地产开发企业通过过程中一系列的具体措施，把最初的想法！构思最终落成一座具体建筑物的社会实践活动。在这项实践活动中，房地产开发企业要遵守国家的相关政策要求，循序渐进的落实到最后建筑物的施工建设，其中，首先需要完成的工作取得土地开发使用权，并对整个房地产的开发项目进行规划设计，在一切相关手续准备完成后，通过市场招、投标，确定合格的建筑施工队伍，开展建筑工程施工建设，完成从设计图纸到实际建筑的转变。

2、房地产开发项目工程管理过程中存在的问题

2.1前期欠缺准备

作为房地产开发企业，他们更多关注的是开发地段的周边环境，周边配套，考虑的是所开发的位置的商业价值，而建筑施工单位，他们往往只负责施工下作，而对工程前期的准备事项缺乏了解和重视。而作为开发商的又想早点动工，所以往往在欠缺周全考虑的前提下就开始施工了，这样就造成了施工中才发现图纸中存在错、缺、碰、漏，甚至建筑结构严重影响正常使用功能等现象，给房地产开发企业带来巨大的经济损失，给未来的业主留下功能的缺陷。

2.2忽视施工过程和细节的管理

房地产企业大都重视工程形象进度，不重视施工过程和细节的监督管理，很多监理单位疏于施工过程的检查监督，只是在工程隐蔽前组织检查，使的许多问题无法及时发现，发现了也难以彻底整改给工程留下隐患。

2.3各施工队伍间协调配合不够

房地产工程施工后期（特别是外围管网施工阶段）自来水、供电、煤气、通讯、广电等专业施工队伍同时进场施工，施工队伍分属不同单位，各队伍之间缺乏相互配合，如协调不利，极易造成各施工队伍相互影响，产品相互破坏，严重影响工程顺利进行。

2.4管理制度不健全

现目前我国房地产项目在开发过程中，项目的管理不够深入和具体，虽然也在按照项目管理的模式进行着管理，但未对项目管理的具体细节进行深入研究，工程管理制度普遍不够完善。这容易导致在房地产开发项目成本和进度方面失控，偏离预期的项目开发目标。例如：很多房产开发都存在着延迟交房，由于成本过高而难以控制房价，工程管理费用偏高等现象。

2.5设计和监督制度不规范

现目前，在房地产项目的开发中，监理单位和设计单位的配合不密切，很多设计问题在施工中得不到解决，很多施工单位施工变更很多，不仅造成了房地产开发项目的成本浪费，还对房地产开发项目的工程管理造成混乱，加上工程设计的建立制度不够完善，很多施工单位对设计对项目投资的控制重要性不够重视，导致施工单位缺乏有效的规范运行及制度保证。

2.6售后服务和物业管理不到位

房地产行业是一个投资比较大的产业，很多消费者往往在购买时都很注重房地产后期的维修以及相关配套设备的齐全。然而我国现目前的很多的房地产开发项目，品牌意识和售后服务都比较差。比如一些已经交房的商品房屋存在质量及其他问题，开发商没有及时对其进行售后维修；另外开发商之前予以承诺的一些基础设施及相关配套设施也存在了偷工减料现象，有的开发项目甚至没有。这对房地产开发项目的后期销售产生严重的负面影响，严重影响着房地产开发项目的经济效益的发挥。

3、房地产开发项目工程管理问题对策

项目管理虽然在房地产项目的开发过程中取得了一些成效，但在实际的管理过程中仍存在一些问题，应当加强对房地产开发项目的工程管理，使房地产行业健康良性发展，可以从以下几方面入手：

3.1加强房地产项目开发的规划管理

房地产的开发应当结合市场的行情，选择开发的地理位置应当具有商业价值。房地产开发企业在开发前应当进行市场调查，了解消费者的具体需求，合理规划建筑户型。开发企业应当和国家规划部门进行沟通，寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作，尽量减少后期施工中的工程变更。

3.2加强对工程质量的管理和控制

房地产是人们所有投资中所占比例最大的投资，人们在房屋的质量方面考虑很多，房屋质量合格是房地产企业对房屋的最低保证。为了更好地保证房屋的质量，在项目工程的开发过程中应当在材料、人员、机械及施工等方面严格控制和管理，并做到量化要求。另外，应当做好其它基础配套设施，房屋的排水、暖通方面也要保证畅通。还应当加强对商品房售后的监管和控制，积极了解客户的需求并及时作出满意的回复，组建专门的售后服务部门，对房屋维修做出及时的处理。

3.3完善房地产开发项目的成本管理

在竞争日益激烈的房地产行业中，价格已成为房地产行业的一个主要筹码和优势。在房地产的项目开发工程中，必须对房地产开发项目的成本管理进行全面完善，并对工程项目的成本严格控制。可以采取以下方式进行控制：①在项目开发的规划阶段，应当做好房地产开发项目的预测及评估工作，对房地产开放项目的成本、销售及利润进行严格控制，尽量做到房地产开发项目成本最低且质量最优。②在房地产项目的实际施工中，应当引入竞争机制，做到市场化投保招标，还应当建立明确的奖惩制度，严格控制项目工程的工期和质量。在项目的施工阶段应当加强和完善现场签证管理，可以从现场签证的办理及审查两个阶段进行加强和完善。

3.4加大对项目的风险管理

由于房地产行业是一个周期长、投资大的行业，必须加强房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前应当规避风险，尽量减少房地产开发的损失，实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险，达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同，明确甲乙双方的责任，减少房地产业的隐蔽损失。另一方面是采取保险管理来降低和减少风险管理。采取保险管理，一旦发生意外，相关保险公司会承担一定的费用，项目的一部分风险就转移给了保险公司，当发生重大自然灾害或施工事故时，项目的很大一部分费用有了保险公司这个承担客体，在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。

结束语

房地产开发项目的工程管理是一项比较复杂的系统工程，对房地产项目工程的优化管理，应当在房地产项目规划前做好充分的调研，应当不断完善房地产开发项目工程管理的机制和制度，着眼于房地产开发项目中存在的工程管理问题，对房地产开发的整个过程进行全面控制，促进房地产行业的健康发展。

参考文献

[1] 高明. 房地产开发企业多项目管理研究综述[J]. 中国房地产. 2011（22）

[2] 沈洪波. 国内外工程项目管理模式研究[J]. 中外建筑. 2010（09）

[3] 黄勤，陈笛. 浅谈我国房地产工程项目全过程成本控制[J]. 山西建筑. 2010（16）

篇4：国内知名开发商开业及在建全国商业地产项目

【关键词】工程管理；质量；风险；人力资源；进度

当前房地产开发企业工程管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，很多房地产开发项目存在着质量不合格、交房脱期、空置率高等问题，这很大程度上制约了房地产开发企业的发展，因此房地产开发企业要想提高自身的竞争力，加强开发项目的工程管理是迫在眉睫的，本文以Y项目为例，旨在强调工程管理的重要性，希望能给读者以借鉴。

一、工程管理过程出现的问题及对策

（1）以工程质量为根本，保证安全质量的前提下，节约成本。为了使业主满意，此公司从设计阶段就严格考究，为了使业主满意，开发商经过多次市场调查，按照适用性、经济性等原则，与设计单位多次商讨，提出合理化的建议，最终共同确定室内平面设计，使得室内设计无论从使用方面还是布局方面都接近市场需求，并而取得良好的效果，房屋销售情况很好。作为开发商，对成本的控制尤为重要，这就要求开发商项目部技术人员将成本控制好，根据工程所处环境，土质等因素制定合理的方案，此项目地处山丘地带，高低起伏较大，就如何合理的分布建筑，节约成本的问题，同设计方进行认真商讨，经过双方的共同努力，最终将设计最优化，既达到整体美观的效果，又节约了成本。（2）做好风险管理，才能稳坐船头。政治、社会、经济、政策环境风险对建筑行业具有巨大的影響，就开发商而言要认真对待风险因素，在工程实施过程中，对可能出现的风险因素采取对策，避免风险的发生。此项目进行过程中，发现承包商施工方法不当，施工工艺落后，还存在偷工减料的行为，开发商及时发现问题，并对承包商进行解约与控告，同时及时招标了一家信誉良好的承包商，避免了此类事件的再次发生，保证了工程按时、保质、保量的完工。（3）人力资源对企业的推动作用。随着房地产开发企业的日益扩大，企业对专业化经营人才的需求也显著增大，由此，开发商企业要加大对此类人才的收纳与培养，给企业增加人才储备，同时要采取“适才原则”，充分发挥每个人的才能与力量。在此工程建设中，Y房地产开发公司根据工程的需要，专门组织了一支专业队伍，这支队伍有不同专业技能人才组成，在工作中专人负专工，在工程建设中发挥了重要的作用，解决了很多工程建设中遇到的难题，使得工程得以顺利而高效的完成。（4）工程沟通管理的重要作用。要对房地产开发管理人员进行培训和再学习，让他们加强对沟通管理重要性的认识，从而在工作中能更好的与内部和外部等不同职能部门加强沟通，使信息能更好的流通。在工程进行过程中，在浇筑某楼层楼板时，由于道路不便的原因，混凝土运输过程耽误时间，使承包商安排的人员与机械等了很长时间，结果运来时混凝土离析严重，不能使用，使得承包商人力物力白白浪费，从而使得承包商不满，而混凝土运输公司也是满心的抱怨，双方发生争执，差点造成暴力事件，在开发商的协调下，双方经过商讨达成赔付协议，此事得以解决，由此看出沟通的必要性，假如双方能及时的沟通，便能使双方信息得以流通，就可避免此类事件的发生。（5）工程进度目标控制不可小觑。计划是控制的依据，目前我国的开发商企业普遍忽视制定合理计划的重要性，从而缺乏对工程进度过程的控制，对此，Y房地产开发公司根据合同及总体进度目标的要求，认真编制工程进度总体控制计划，在施工过程中，让承包商按计划的进度施工，共同研究，合理的配置人员、机械设备和周转材料，使工程进度目标得以实现。

二、小结

在整个工程建设中，工程管理是整个工程建设过程中主要的职能工作；是工程建设过程中疏通一切社会关系的枢纽；是整个工程建设过程中的综合性管理工作。工程项目的综合性的管理，使得项目本身的复杂性得以系统化的管理，从而提高了工作效率，实现了优化，取得良好的社会效益和经济效益，工程管理的重要作用由此可见。

参 考 文 献

[1]史海峰.论加强房地产工程管理的措施及意义[J].科技风.2010

篇5：国内知名开发商开业及在建全国商业地产项目

关键词：房地产；招标；合同管理

引 言

随着国家对房地产市场的不断调控，各个房地产商之间的竞争战略也在发生转变，正走向产品差异化战略的调整为以提高产品品质和有效降低成本为主的发展战略，而这一战略的转变也对其执行的主要手段——工程招标采购及合同管理提出了更高的要求。

1 房地产开发项目的招标采购

招投标制度作为工程承包发包的主要形式已在国内外工程建设项目中得到广泛的实施，作为一种竞争性很强的采购方法，成为了市场经济的一个调节手段，它不但可以为业主找到好供货商及承包人，并且可以对资源进行优化配置，逐步形成优胜劣汰的市场竞争机制，实践表明，工程招标采购是工程项目建设中进行成本控制和选择优秀承包商主要手段，一直以来，工程招标采购在房地产项目开发中起着重要作用。

2 提高工程招标采购效果的对策

详尽而准确的技术标准是提高工程招标采购效果的基础保证。对于专业性很强、特别是采用非常规标准的分包工程，仅依建筑设计图纸，很难准确而全面地说明技术的要求。在此情况下投标报价，会使得各个投标单位根据不一致的技术标准进行竞价，竞标成功后，中标单位一般会采取质量低标准竞标的方案，采购达不到预期的效果。因此相关的设计、技术、材料人员要对于标的项目进行充分的材料标准和性能的研究，此类研究要建立在正规的市场调研以及保证质量效果的前提之下，在详细的技术和经济论证之后，确定相应的技术要求。

3 合理的招标商务付款方式

合理且符合工程实际情况的招标付款方式是提高工程招标采购效果的重要条件，对于吸引优秀的承包商来参与竞标报价是十分重要的。为了吸引优秀的承建商来参与竞标，工程付款的方式应灵活的制定，在投标的单位与本公司现金流之间取得平衡，即合理使用延期的支付方式。这不但有助于施工单位的资金周转，同时有助于建设单位合理利用和控制现金流。

4 邀标对象的细致遴选

邀请投标对象的细致遴选是提高工程招标采购效果的源头环节。房地产项目工程招标采购一般采取邀请招标，邀请的家数在3～5家之间，过多会使招标的协调管理难度加大，也会使招投标周期延长；少于3家，则不能实现充分竞争，也容易发生串标事件。邀请招标对象一般通过各种渠道发布招标信息，接受报名，前期接洽，考察公司生产加工能力或最近1年内完成的与本招标标的物相似的项目。在遴选优秀的适合本项目的竞标单位是主要目的，也是整个招标采购工作的源头环节，但易出现的偏差是，考察下来确定投标的公司在承建实力、水准上不在一个档次上，而不同档次水准的公司在承建质量和成本控制水平上是有着显著差别的，若不同水平的公司一起竞争，将不能保证在提供相同优质水准服务基础上比较出最低报价的，最终会造成优汰劣胜的相反效果。当然，也有走公开招标形式的招标是进入市场的，这就需要符合市场招标的要求，有的家数会比较多，九家的也有。这就需要制定出符合项目要求的报名条件，以设置好招标的门槛，尽量避免一些不适合招标项目要求的单位参与。

5 房地产开发项目的合同管理

合同管理是房地产开发项目活动中一个重要的环节。在房地产的开发过程中可涉及许多参与者和许多手续，这需要用合同来保证主体间的权利和义务。只有确定了当权利与义务关系，才可能保证合同各方在开发活动中的职责和义务，共同推动开发行为的前进。许多开发商和承包商或其它的单位因为不注重合同问题，事先未通过对合同的管理来规避和防范今后的风险，而因为出现了问题造成巨大经济损失及其它的间接损失。作为房地产开发行为中的参与者，有必要明确房地产开发项目合同管理的重要性及其目的。

6 提高工程项目合同管理效果的对策

（1）实现工程造价改革，推行建设工程工程量清单计价规范的实施。顺应市场，由市场定价是工程造价改革发展的必然趋势，是理顺招标投标管理与建设工程施工合同管理关系的前提。分析众多施工企业现行的施工合同管理与招标投标管理中存在的问题不难发现，尽管施工合同中的合同条件就是招标投标文件的组成部分，但是投标文件中的“商务标”部分工程造价是依据社会的平均生产力及社会“人工、材料、机械”的市场平均价格综合编制而成，这种静态的工程造价体系往往是多年不变，已远远不能适应一般施工企业的现场施工管理要求，与企业的施工定额及市场“人工、材料、机械”价格相背离。在实际施工中企业不得不根据自身的特点修改施工组织设计，根据企业定额重新编制施工预算。按建设工程工程量清单计价规范实施后，招标投标时的工程量清单，将由投资商或业主委托有资质的工程造价咨询单位依据设计图纸和计价规范直接计算给出，可减少图纸理解错误，并大大减少工程量计算的重复劳动。施工企业在投标过程中根据自身的管理水平、企业定额及采购能力等报出适合自己企业的价格，在以后的施工中得以严格贯彻执行。

（2）大力推行建设工程施工合同示范文本和招标投标示范文本的应用，规范合同表述形式。FIDIC合同条款之所以能够在世界范围内得以广泛应用，由于FIDIC合同条款本身的严密和完善，同时它能给工程管理带来便利，可以减少合同履约过程中的争议。我们有理由相信随著我国建设工程施工合同示范文本的不断完善，广大业主及施工企业将能提高对合同示范文本的认识，大力推广和应用建设工程施工合同示范文本，规范合同的表述形式，它必将从根本上改变合同管理的现状，减少合同中语句矛盾、错误和两义性问题的存在，提高合同履约率，进而提高建设工程施工现场管理水平。

（3）加强建设工程施工合同的价格管理。随着建设工程造价的不断改革，推行清单计价，理顺市场，规范市场价格，建立并完善建筑工程成本管理机制，招标投标文件以及施工合同管理必定成为项目管理最有效的工具，以工程量清单中的单项报价以及招投标文件中的工期、质量以及进度条款作为合同执行的依据。与此同时，因为在工程建设中引入监理工程师和造价工程师等管理机构，他们受到业主的委托进入施工的现场，参与项目管理，实行项目成本的全过程控制，彻底地改变了过去外行来管理内行、合同管理跟据不足的现象。保证了合同中工期、质量、进度及投资的动态控制，解决了建设工程从招标投标管理到工程施工合同管理的施工全过程的动态管理与监控，通过施工合同的价格管理过程从源头上控制了工程实体形成过程的投资。

7 结 语

要想提高工程招标采购的效果，必须在采购中的每一处环节上做精做细；另一方面，工程招标采购各个环节在招标采购活动中是互相联系和关联的，只有所有环节的工作都能得到提高才能使整个招标采购的效果得到体现。合同在建设项目管理过程中起着至关重要的作用，其关系着建设工程各方的利益。在我国，由于建设工程合同而引发的社会纠纷屡有发生，加强建设工程合同管理不仅是维护建设工程市场稳定的需要，也是市场经济发展的要求，亦是建筑业迎接国际性竞争的需要。

参考文献

[1]王杰.大型房地产企业招标采购对策研究[D].大连海事大学，2012.