商业街区照明设计方案

方案是一种常见的应用文内容，有着自身的格式和内容，那么一份详细的方案，应该具体包含哪些内容呢？今天小编为大家精心挑选了关于《商业街区照明设计方案》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

第一篇：商业街区照明设计方案

商业街区开发商业计划书

因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

(一)、商街设计“先天不足”

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

(二)、商街策划“后天失调”

1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好)，后来又定位于“×××”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。

3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

二、商街定位

××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消

费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1、街名：××广场时尚丽人街

2、概念：××广场 ———— ××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。

3、广告语：××广场/时尚丽人街 ———— 与××相约，与××同行

4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

三、招商策划

××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：

(一)、发布招商公告

我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。

(二)、举办招商信息发布会

该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：

1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;

2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。

(三)、整合店铺资源

××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。

为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。

对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。

(四)、有关租金政策

××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：

1、 内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。

如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～

3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。

如该类店铺以800～900 元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～

6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)

(五)、商户入驻优惠措施

为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：

第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;

第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;

第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;

第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。

四、商业氛围营造

(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)

(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片)，以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。

(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。

(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。

(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。

(6)、5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。

五、商街硬件改造建议

1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。

2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。

3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。

第二篇：商业街区的物业管理

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商业街区的物业管理

现在，商铺的发展正面临“卖铺”与“管铺”的矛盾。一方面，作为商业街区的开发商，商业街区开发建设指挥部的工作本来应是负责征地、动拆迁并建设符合市场需求的物业，但由于商业街区项目一般比较规模庞大，而且一般都是政府的形象工程，日后的物业与经营管理就显得相当重要。商业街区由于有一些大型的商业设施是整体引进，而又有一些单、双铺商铺是通过拍卖的方式零散销售，为了使买家和经营者不仅仅满足于能买(或租)到一个地点好、品质优的商铺，而是要买(或租)到一个既能保值、又能增值的商业旺铺，买家和商家都会向物业的开发商提出新的要求：商铺交铺后如何进行经营管理?有什么能证明在商业街区内做生意能有可观的利润回报，商业街区开发建设指挥部必须担当起商业街区的管理工作。

物业管理与商业街区开发配套，对商业街区进行综合性、全面性多层次的管理服务，是本项目不可缺少的服务配套。对于住宅物业的的物业管理我们已经不陌生了，在住宅产品领域里，物业管理对于任何一个住宅项目都具有举足轻重的作用，物业管理已经成为住宅开发商的营销利器。同住宅相比，商铺的使用周期短，但也有40年之长，不同的物业类别的管理项目、管理特色通常也有很大的差别，住宅、办公楼、商业物业的物业管理是三种不同管理模式的公共服务。建立一个完善的物业管理体系，对商业街区的经营运作、商业气氛、购物氛围、游乐环境和积聚人气都具有极其重要的作用。

虽然物业管理是商业街区的售后服务工作，在房子交付使用后才真正开始向业主以及商家提供服务，然而在商业街区的营销策划过程中，开发商就必须要将物业管理作为项目营销策划的重要内容，提前为业主和商家设计好商业街区物业管理的服务蓝图，对市场作出一系列的物业管理服务承诺，将物业管理服务融入到项目形象当中去。从项目开始招商一直延续到项目的整个营销过程，为促进项目的前期招商和后期大拆零销售带来无限动力。

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1、商业街区的六大管理职能

一、建筑物与装修的维护

商业街区是一组现代化建筑物业，为了保证商业物业的形象，做好建筑物与装修的维护，保证物业不受损害尤为重要，一方面，是保持良好的商业形象，相信没有消费者会喜欢到建筑破烂、装修陈旧的商场购物消费;另一方面，也是物业保值和增值的需要，商业街区中的商业物业以投资市场为主要市场，投资大型商业项目和买铺就是想赚钱，越是经营良好、保养得当的商业物业，就越是能不断增值。主要服务内容包括：

l商业物业建筑结构维护

2商业物业建筑外观维护

3商业街区公共区域装修

4商家装修审批与管理

5规范单、双铺店面门面装修

6商业街区内部导向标志维护

二、商业街区配套设施、设备的维护

配套设施和设备的维护首要工作是保证配套设施、设备能够安全运转工作，如果不幸出现故障，往往会对商业街区产生很大的负面影响，所以商业街区物业管理公司应对配套设施、设备进行完善的保养，杜绝事故隐患。主要服务内容包括： l电梯、自动扶梯的维护保养

2后备发电机维护保养

3电线、电路的维护保养

4供水、供气系统维护保养

5大型商业设施空调、冷气系统维护保养

6三废排放及处理系统维护保养

三、商业街区物业消防与安全的管理

商业物业是通过配套设施、设备、人员和保险方式来避免由于人为或自然因素引起的对物业或人员的危害。让商业物业的业主、经营者安心从事商业活动，让消费者安全、舒适地享受购物的乐趣，消防与安全的管理工作不仅是物业安全的保障，而且也是广大市民公众人身安全的保障。主要服务内容包括：l消防设施的维护保养

2消防器材配置

3消防设施标志

4大型商业设施出口与通路管理

5大型商业设施内部保安巡查

6自动报警系统维护保养

7其他危及安全的防范

四、环境清洁卫生管理

这个职能是商业物业管理职能中最基本的，特别是向一些强调生态的商业街区，综合步行街、文化休闲广场、康体公园、游乐场所的日常清洁以及对当地饮用水源的水质维护，环境清洁卫生管理对创造一个良好整体形象起着举足轻重的作用。主要服务内容包括：

l商业街区内部道路清洁

2公共区域管理

3公共区域的摆设和植物管理

4商业物业的日常清洁

5促销宣传资料发放管理

6垃圾清理

7环卫设施维护

8公园及游乐场所清洁管理

9自然河道及人工河道、人工湖的环境及水质维护

五、车辆及交通的管理

在越来越多汽车走向家庭的今天，停车难的问题将成为阻碍人们出门购物消费的因素，停车是否方便，另外交通的安全与否、都将直接影响到商业街区客流的增减，车辆与交通管理最重要的目的就是为消费者创造舒适、便利的消费机会。主要服务内容包括：

l车辆交通疏导指挥

2停车场管理

3货流运输管理

4车辆安全管理

5路面交通管理

6部分道路限时通行管理

六、商业街区紧急事故处理

商业街区是一个人流集中的公共场所，物业管理机构及工作人员要随时保持戒备的工作心理，防范包括来自商业街区内部和外部的突发事件。主要服务内容包括： 1商业建筑与装修事故

2停电或电路故障

3电梯故障

4设备或设施故障

5发生火警

6恶劣天气

7人员受伤或急病

8买卖纠纷

9消费者之间严重冲突

l0犯罪事件

2、商业街区应体现的物业管理特征

一、多层次服务

商业物业管理的多层次的服务主要体现在物业管理服务针对不同对象实施，服务的对象具有多层次，一方面，服务针对商业街区的业主和商家，这是物业管理服务的主体，为他们做好物业的管理工作，使商业街区内的商业物业能够保值和增值;另一方面，服务将针对到商业街区消费的顾客，物业管理的另一个重要目的就是吸引消费者来消费，并让顾客高兴而来，满意而归、满载而归。不同的群体对服务有不同的需求，物业管理面向不同层次的对象，必须向他们提供多层次、全方位的服务。

二、人性化管理

管理公司从事的可能是比较机械、简单重复的工作内容。虽然管理的是物业和配套设施，而服务对象却是活生生的人，管理手法要有人情味，管理风格要体现人性化，如在商家入驻、周年庆典赠送花篮或悬挂横幅来拉近距离、营造氛围。商业街区运用人性化管理是为了在管理方和被管理方之间形成融洽、愉快的合作关系，更好的搞好商业街区日后的经营运作。

第三篇：【篇名】 城市旧商业街区的改造与更新

【作者】 赵仁冠

【刊名】 城市建筑2005年08期

【机构】 美国CITI设计事务所 上海·20142

4 【关键词】 旧商业区;;旧城改造;;重整;;购物中心

【摘要】 商业进化和城市发展遗留下来的旧商业区的更新,是旧城改造的重要组成部分。旧商业区不仅是城市历史文化的一部分,而且它的建筑和空间所具有的独特魅力,吸引着越来越多的开发商和建筑师去开发和挖掘。本文讨论了有关旧商业区落后的原因、重整改造模式和开发内容,同时根据旧商业区改造成功的实例提出了自己的看法。

一、旧商业区的历史沿革

1.现代商业对传统商业的冲击

在近代商业出现以前，城市的商业业态多为沿城市街道布置的商店和餐馆，在一些主要的街道上由于店铺的聚集形成商业街，而郊区和小城镇仍保持着集市的形式。长期以来，这种商业街和市场式的零售商业形态，是人们最熟悉的购物环境和最基本的购物方式，并与当时以手工业、农业为主的商品生产能力和人们的生活方式相适应。近百年来，虽然商品生产、购物形式发生了巨大的变化，但人们对商业购物环境的基本要求并没有多大的改变

传统的商品零售形态受到的第一次较大的冲击是上个世纪初百货公司的出现。百货公司是资本主义发展的产物，是以商品工业化生产为基础的商品零售形态。一个业务完全的百货公司的建筑面积比传统的商店要大上几十倍，商品品种齐全，顾客购买时有多样的选择。由于装有空调和自动扶梯等新设备，其良好的室内环境也是吸引消费者前来购物的重要原因之一。这些百货公司大都建在最繁华的市中心，是一个城市商业区或市中心的主要标志而以百货公司为主力商店，加上沿街排列零售商店的商业街，并在其周边地区建立电影院、剧院等公共娱乐设施，形成一个城市或一个地区的中心商业区，曾经是一个现代城市理想的商业区规划模式这些在当时是全新模式的商业区对传统的商业区冲击很大，相比之下，那些传统的商业区和商店由于资金不足和商品品种的限制，已逐渐走向衰落

上世纪六七十年代在国外盛行，而我国在90年代开始建造的以室内步行购物环境为主的购物中心，对传统商业区造成了第二次较大的冲击。这一代购物中心以郊区销品茂(Shopping Mall)为主，即以舒适的室内人造环境为主要特点，吸引了很大一部分的顾客群。在商业业态上，以百货公司和大卖场为其主力商店，加上数十个小专卖店的购物中心，在商品种类和服务方面较之过去的单一百货公司相比，自然进步很多。同时，销品茂的规模也越来越大，动辄一二万平方米，三四十万平方米的规模也时有所闻。

随着时代的进步和商业业态的演变，以销品茂为主的商业形态开始无法满足商业区的发展。为了把它区别于更为历史悠久的传统商业区，我们不妨称这类商业区为旧商业区，在旧城改建中所遇到的商业区改建大多是这一类商业区

2.商业区的进化

在自然进化的过程中，适者生存和新陈代谢是一个普遍的规律，商业也不例外。不断出现的新商业形态、购物方式和建筑形式会逐渐取代传统商业模式，一个商业区或商业街会随着时代的发展而进化更新或退化淘汰。由于经济的发展和商业地产价值的不断增加，商店的租金与运作成本也随之增加，传统的小商店必然会因无法承受高昂的租金而搬走，或因顾客的消失而衰落。百年老店由于不能在新的消费要求下迎合新的商业模式而失去了顾客，无法继续营业而关门的例子也并不乏见。零售商业是以顾客消费群为中心的大舞台，完全依靠顾客的选择而生存，失去了顾客，就失去了零售商业本身。因此，那些传统商店能否继续生存并不完全取决于商业区的改造，而是与他们本身内部的经营策略紧密相关。我们改造旧商业区的目的不是在挽救传统的商店，而是根据当代顾客的需求和对现代商业的理解和考虑来重整旧商业区，使之焕发出活力，给传统的商业空间和环境注入时代消费的要求和内容

对有历史文化价值的商业区的改造属于历史建筑保护的范畴，不在本文的讨论范围。我们将讨论的是那些旧的建筑和商业街区，虽然年代悠久，但还没有达到历史文物保护的标准，应如何进行改造和重建

二、旧商业区的改造实践

脱胎换骨式的重建我国上世纪90年代以来进行的大规模城市建设，是经济腾飞的结果。城市面貌变化日新月异，很多城市的中心，其中包括旧商业区几乎是彻底拆毁重建。然而，不少城市在这样的建设速度下，并无多少时间去深思城市历史文化的延续，在取得巨大成就的同时，也留下了不少的遗憾。在传统的城市中心区规划新的建筑与道路时，许多城市并不注意保留旧城的格局和风格。为缓解交通压力，盲目加宽道路，把原来的建筑包括沿街的商店全部推倒，街区被成片拆除

传统商业区一般由居住区发展而来，沿街的商店与居民住宅自然形成一定的比例关系，街区内的居民是商业区的基本消费者。重新规划建设后的新商业区，大部分住宅被办公楼、商场、酒店等取代，商业区赖以生存的本地居民数量骤减，下班以后商业区行人廖廖无几，商店生意清淡，大商店无法生存。美国许多城市在70年代对旧市中心改造曾带来相似的问题，发现问题后，政府鼓励开发商进行商业与居住混合用途开发，才使市中心的人口有所回升

另外，由于居住区脱胎换骨式的重建引起了原住居民的置换与传统文化的消失。由于城市居住区的重建，将原来陈旧的里弄民居拆除，改建高层居民楼，大部分原住居民由于房子售价的攀升而动迁到郊区。购买城市中心区高价房屋的居民除小部分是本地的原住居民外，多数是各地来的收入较高的新居民和海外的购房者。一个地方传统的文化和语言是需要由本地原住居民来延续与传播的，没有或仅有少数的原住居民，该地区的传统文化和语言将会变化，甚至不复存在

时至今日，人们已开始认识到旧市中心或商业区在延续城市历史文脉方面的价值，很少再有城市对旧商业区作脱胎换骨的改造了。但改造旧市中心或商业区，远非只是保留一些老建筑物而已。我们不妨借鉴国外旧商业区改造成功的例子

2.国外旧商业区改造实例—三街步行区

圣塔莫尼卡市(Santa Nbni ca)是美国加州洛杉矶地区的一个滨海小城，西临太平洋，景色优美三街是一条与西海岸平行的南北向街道，距海滨只隔两条街道。三街步行区(Third StreetPromenade)是以跨越三个街区的三街为中心的商业购物区。严格地讲，它包括滨海街到四街沿海的9个井格形的商业街区，东西向长大约有30 O1n南北向长600m左右。这个商业中心也是圣塔莫尼卡的市中心商业区，在20世纪四五十年代时，曾经非常繁荣。60年代后，同美国其他城市一样，随着战后市郊居住区的发展，居民大量移居郊区，这个商业区因此而逐渐衰落。三街步行区曾进行过两次大规模改造。60年代的第一次改造很不成功，90年代又进行了第二次改造，终于获得了成功

1965年，为恢复这个商业区昔日的繁荣，市政府决定投资建设„第三街茂”(Third Street Mail)的商业区，范围包括三街两侧的六个街区。市政府首先将三街改建成一个步行街，不准汽车通行，取消路沿石，将车行道和人行道的地面标高统一后，重新铺设地面材料，安装了行人休息座椅，灯光也全部更换一新。同时在三街两侧六个街区里新建了六个室内专用停车场。这一切使三街这条24m宽、600m长的步行街焕然一新。新的步行街在营业后曾热闹一时，但很快人流又逐渐减少，零售生意自然也随之下降。究其原因，三街虽然在交通通行、外观方面大有改善，但在其商业业态上并无多少改变，缺少使顾客再度回访的吸引力。

为加强三街步行街的吸引力，市政当局在三街南面的端头，又引资修建了一个全封闭、全空调的销品茂—圣塔莫尼卡广场(Santa MonicaPI ace)，由著名建筑师弗兰克·盖里(Frank Gehr妇主持设计，它拥有大约100个专卖店、两家百货公司主力商店和两座多层停车楼，于1980年开门营业，获得成功。出乎人们的预料，这个室内购物中心对于三街和市中心商业街区的人流和生意并无多少改善。相反，步行街区的顾客被吸引到室内的销品茂里去，使步行街上更是门可罗雀。第一次改造显然没有成功

从1980年代起，由政府出面成立了“三街发展公司”Third Street Development Corporation)来负责重整这一地区的有关事务。该组织的成员包括业主、商人和其他有关人士。成立后不久，即委托一家规划设计事务所来重新规划设计该街区。到1986年，新的滨海区专题规划完成

规划设计师认为，第一次改造之所以失败，一个重要的原因是没有对步行街的商业业态和内容进行规划。以前以小商店为主的商业形态与改造后600r嵌的步行商业街的商业要求并不匹配，商业业种过于单调，不足以吸引顾客。而南面的室内销品茂在商业上与三街步行区毫无联系，北端又没有主力商店吸引人们往北走

对步行街上的商业业态和用途重新评估后，城市规划部门在土地用途上允许和批准在该区内建造多映厅电影院、办公楼和住宅，增加容积率与放松高度限制。为配合重整滨海区，市政当局又通过新的规定暂缓批准附近其他地区的办公楼和电影院的修建—新的电影院只能在滨海区修建，以增加其娱乐方面的比重。同时，禁止在这个区设立银行等服务性行业，不准在首层设置办公功能。首层的建筑立面要求有大面积的透明玻璃，对餐饮方面和人行道用餐也有很具体的规定来控制。为鼓励在该区进行住宅单元的开发，甚至规定住宅面积一律按50%的面积计算容积率

建筑师认为第一次改造时将街道形态取消是一个错误，街道形态的消失使得晚上商业区看上去更为空盯，因此，建议恢复街道的形态。新的规划建议三街设置约6. 5m宽的机动车双行车道，部分道路中间设步行安全岛区，车道环绕而行，在岛区上设售货亭、雕塑、喷泉等。街道上在白天允许汽车通行，只是在傍晚时间不准汽车通行。街道其余部分变成宽敞的人行道(有的地方达到SK宽 )，设移动售货亭、露天咖啡座、休息座椅，供顾客坐下休息和人们互相观看之用。

1989年，在重整第三街步行区的总体规划与规定出台以后，三街步行区吸引了新的投资者。从1990几992年，私人开发商筹集了大约2亿美元的资金，加上政府在开始时发行的1 300万美元公债的启动金，开发建造了一个多放映厅电影院，几个住宅、商店、娱乐混合使用的建筑项目;在管理上，又重组一个“滨海区公司”(Bayside DistrictCorporation)，统一管理该地区的运作、申请和批准开发项目的用地核准和建筑执照，有的方面甚至可以代表政府决定和批准某些特别要求的商业娱乐开发项目等。同时，该公司对街道上的活动售货亭的位置、户外表演活动的演出时间、声音的强度控制等也加强管理和监督。除了市政方面在安全和街道卫生保养方面法规的支持外，该公司也另外花费资金加强警卫，派驻巡警和设立警察亭，以保证该地区的安全。三街步行区改造终于获得成功，人气日益兴旺

3.旧商业区的重整策略

通过分析上述成功案例，旧商业区重整给我们的启示有下列几个方面:

(1)开发、策划与管理并重在着手改造市中心旧商业区和传统商业区时，应由一个政府认可并支持的专业机构来策划，确定重建、改造的范围，制定出一个有远见的商业策划和切实可行的规划。该专业机构应由政府、业主和开发商共同组成，以兼顾各方的利益，并由这个机构来贯彻实施改造计划。该机构在改造工程完成后，要对商业区的运行加强管理，不仅对商店本身的内容置换要控制，对于街区售货亭、表演活动、安全警卫等也要加强管理和监督

(2)商业策划应重新规划商业区的内容，如有条件，除了餐饮方面外，应增加娱乐方面的内容电影院和家庭娱乐中心在商业区中作为主力租户的作用与百货公司在传统的购物中心作为主力租户的作用相同，都能激活整个商业区。在旧商业区改造中，加建体量巨大的室内购物中心对步行街式的商业区并不会有很大的帮助

(3)委托专业建筑师进行规划设计，在商业步行环境设计中对建筑形象、空间尺度、交通组织等方面应有充分的考虑，既有新的创意，又可以将传统的建筑和空间形态与新的步行购物休闲环境密切结合

(4)不仅改造规划本身需要政府的批准，而且在大环境上必须与政府的总体规划相协调。在很多情况下需要调整用地范围，改变土地用途，增加容积率和放松高度限制等，这一切都需要经过政府规划部门的批准。另外，在公共停车、外部公共交通安排、市政公共安全上都需要得到政府部门的大力支持与财务支援

三、旧商业区更新的发展方向

1.商业区混合用途开发

越来越多的商业区的改造，采用混合用途开发的概念。混合用途的商业区模拟城镇中心区的功能模式，将不同功能的内容和建筑，以街道、公园、广场公共空间为主轴展开。一般来说，商业区应由多幢建筑或街区组成，其用途可以包括零售、公寓、办公、酒店、电影院、娱乐、餐饮等。在旧的市中心街区改建时，保留某些旧建筑，利用原有的空间和格局，再加上新的建筑和内容，会取得较好的效果。其不同用途功能内容可以是水平划分的，即不同用途的建筑在平面布置上解决;也可以垂直方向划分，即在同一幢建筑中安排不同用途，如低层为商场，上面数层为居住或办公。建筑物之间用露天街道、步行通道、公园和广场来组织和联系，在开发程序上也较为灵活，降低投资风险

Z室内销品茂的衰落和室外购物环境的回归

销品茂开始在我国建造的时间大约较美国晚了20年左右，在这期间世界上(主要是美国)建设销品茂的高潮已经过去，其数量也趋向饱和。严格地说，对于建造这一新型的商业形式，我国各方面的条件尚不成熟。我们的经济结构、金融投资运作、零售商业的业态组成和经营管理都还不能与销品茂式的购物中心的开发完全配合。另外，其昂贵的运营成本(大空间空调与管理费用)也不是很容易被一般商店接受。因此，从它们的运作情况来看，虽然在90年代的建设热潮中，各地建了不少这样的购物中心，但已开张的运作成功的例子不是很多。

从上世纪90年代开始，在美国，人们的兴趣已经转向以室外步行环境为主的购物中心，人们似乎突然发现那些有老房子、旧步行街和广场的室外步行购物环境更有特色、具有历史文化感而倍感亲切。那些旧商业区引起了开发商和建筑师空前的兴趣和重视，老房子不再被视为拆除的对象，而成为宝贵的商业开发资源。许多全封闭的销品茂被拆除而改为室外步行街，新建的购物中心商业开发也越来越多地采取室外步行的环境和商业、居住的混合开发模式

3.商业区的建筑形式

需考虑的因素有建筑形式、尺度比例、材料色彩、图文标志、景观和灯光等。现代顾客和消费者到商业区不仅是来购物或消费，同时也是希望在一种宜人舒适空间与环境中，在精神上得到一种享受。晚上坐在周围都是老建筑的广场里用餐、听音乐，重拾过去老城生活的气氛和感觉，极受现代消费群的欢迎。人们在选择购物商业区时，也许不会在意某商业区的建筑形式如何精彩，而更加注重商业场所的购物环境和商品品质。因此，建筑师在设计新商业区或旧商业区改造时，应因地制宜，设计出更多环境良好、形式优美、具有现代特色和文化底蕴的商业购物区。

第四篇：家居照明设计方案

1、门厅

门厅是家的形象，是客人第一印象突破点。起着照明和点缀的双重作用。 门厅要求明快有宾至如归的感觉，体现主任修养和气度。

侧重点在于对装饰品的表现，空间氛围的营造。根据装饰风格可以拉大明暗对比，用尽可能少的光，营造神秘氛围，强烈的视觉反差给来宾深刻大印象。

2、客厅

客厅是一个融合多种功能空间的代名词，因此在照明规划设计时，你需要考虑到不同时间段的活动。我们通常需要的基础照明;为娱乐和观看电视，为读或写提供的功能照明，和为艺术品，植物，等有趣的建筑特色提供情景照明(重点照明)。在满足多种功能场景的需求时间可考虑调光控制，最理想的照明空间是，当你想做任何活动的时候都有相应的照明来满足你，以适应每个情绪和活动。 在客厅中我们可以大致分休息洽谈区、接待区、阅读区、装饰景点：

休息区：休息区照明营造的是一种柔和，温馨的光环境，让来客感受轻松、惬意

的休闲气氛。典雅的家具、高档的装修配合轻柔的漫反射暖色灯光让心情放松。设置有电视的要避免直射电视屏幕。可选择低功率射灯、迷你灯、线性光。

接 待 区：采用高度中光束的射灯照射装饰品或艺术作品，重点突出，采用虚实

结合的灯光效果营造情景空间，让人深深的体验主人的文化内涵。

阅 读 区：阅读区客厅的一个亮点，及能利用合适的灯具起装饰作用又能提高主

人修养。阅读需要的功能照明最理想是来源于阅读者的肩膀位置，灯罩可与视线平行，适合选用落地灯和台灯，合适的照度为3000Lux.。

装饰景点：活跃空间气氛的主角，以植物为例，多以卤素射灯为主，瞄准被照物

在墙角落出戏剧性的剪影效果。

可采用吊灯，壁灯，射灯，筒灯等混合照明。

照度标准：E(工作面)=300(lx)E(环境)=100(lx)

3、餐厅

餐厅是品尝美味佳肴，招待亲朋好友的场所。需要营造轻松愉快、亲密无间的就餐环境。餐厅的照明，要求色调柔和、宁静，有足够的亮度，不但使家人能够清楚地看到食物，而且要与周围的环境和餐桌、椅子、餐具等相匹配，构成一种视觉上的美感。照明目的是把注意力集中在餐桌上，突出餐桌上的食品，使餐布、碗筷、食物、花卉等显得明亮美丽，引人注目增进食欲。为防止眩光，防止灯光直接照在人身上，灯光应限制照射范围。并能营造一种适宜的氛围。

采用中窄光束射灯有序的照射展示墙面，墙面明暗交替的光影效果和餐座、台面的整体效果形成视觉上的“动”与“静”的对比，营造一个和谐舒适的就餐空间。如要求更高，也可使用调光开光来调节气氛，用不同照明模式，满足不同就餐和娱乐的需求，可以设置场多景色功能，其中包括正式的晚宴、家庭联欢会、约会。 作为招待的一般规则，客人应该能够看见您正在准备的食物。您可以通过由调光器控制的各种照明为任何宴会创造轻松、优雅的格调、

约会光线，古典艺术的唯美在于历史的精髓的沉淀，在灯光的左右下空间弥漫着贵族的气息，尊贵般的享受柔和宁静的光环境彰显古典空间的风华绝代。 常用灯具：吊灯，吸顶灯，也可使用壁灯。

E(工作面)=300(lx)E(环境)=100(lx)

厨房照明既要实用又要美观、明亮且清新，以给人整洁之感。照明要足够确保您切菜时不会厨房用具伤到或者有隐患。典型的操作洗菜、配菜、做菜以及阅读各菜配料能轻易辨认。选用显色性高的光源对于辨别肉食、水果、蔬菜的色泽。水汽和油烟不至于造成安全隐患。

厨房可以用基本照明照亮整个区域，利用局部功能照明来准备食物的组合能提供最佳效果。嵌入式荧光灯具或吸顶灯能提供高质、节能的基本照明，局部可用卤素射灯，满足配菜做菜的需要。灯具选择应以功能性为主，同时要求防水防尘防油烟要求。低照度----昏暗的灯光环境看起来没有清洁的感觉。在低照度下行动会变的迟缓，缺乏积极性。明亮的灯光能使人兴奋，提高劳动效率。要求有一定的防水防尘功能，还要方便清洁。

照度标准：E(工作面)=400(lx)E(环境)=200(lx)

5、卧 室

主要是睡眠、休息的场所，人的一生有三分之一的时间是在卧室里度过的，需要舒适安逸的环境，在这里要保证能够足够的放松。很多人有在卧室学习的习惯，宜采用一般照明与重点照明相结合。卧室的整体要求是宁静、温馨、柔和、舒适。一般照明的照度值一般在40Lx左右。依房间的不同，照明可满足看报，看电视，化妆，那衣服等生活行为，并根据居住者的年纪、生活方式不同应有所区分。卧室根据不同的风格可以分成:宁静舒适型、豪华气派型、现代前卫型、

豪华气派型

用材高档，如以暖黄色灯配巴洛克风格家居，再搭配精致的台灯或落地灯，显示法国宫廷气象和金碧辉煌、光彩夺目。

照度标准：E(工作面)=60/300(lx)E(环境)=60(lx)

宁静舒适型

大多采用泛光型或宽光束灯具，照度相对较低且相对均匀。

照度标准：E(工作面)=60/300(lx)E(环境)=60(lx)

现代前卫型

在装修上追求自由化随意的风格，突破传统观念，体现超前意识。在照明上以简洁为主，追求造型美。

照度标准：E(工作面)=60/300(lx)E(环境)=60(lx)

6、过 道

过道作为室内空间的划分和连接的纽带，需要满足装饰照明和功能照明的共同诉求。

照度标准：E(局部)=1200(lx)E(环境)=60(lx)

7、长 辈 房

长辈房照明设计要按照老年人的生理特征设计，照度适中，不要留下死角。少使用台灯和落地灯，开关要放在进门等方便使用的地方。开关一般要求双控的，具备夜灯功能。

儿童的天真活泼，因此首先要考虑安全问题，其次才是光线、色彩和艺术造型。活泼跳跃的氛围。

9、书 房

书房空间是陶冶情操，修身养性的地方。不仅仅是为了工作，在忙碌之余抽闲出来，饮一杯茶或咖啡，并思考感悟着人生，悠然自得的体验感受。照明设计就是在这一指导思想下，应运而生。桌面照度要求较高，但也要有宁静的光环境。照明整体要求光效高、光线柔和、漫射性好。

照明需要能满足阅读、书写和电脑工作，同时可以考虑给奖品和照片等有纪念意义的物品的重点照明可以采用卤素射灯、嵌入式筒灯、移动灯具、吊灯。照度标准：E(工作面)=300(lx)E(环境)=150(lx)

10、卫 生 间

干净，简洁是现代卫浴空间的诠释，光滑洁白的洁具与光线的亲密接触，使其表现圣洁，完美无瑕的质感，让人忍不住享受这一刻的美感。需要照明能满足完成刮胡子、化妆、洗澡等活动。浴室里。镜前灯能通过镜面的反射给空间提供一定照明。

暗光影对比，颜色饱满的墙身和冷白色的洁具产生鲜明的色彩对比，给人一种强烈的视觉美感冲击。在淋浴处可以采用封闭防潮嵌入式灯具。照度标准：E(工作面)=150(lx)E(环境)=80(lx)

11、活 动 室

活动室需要安静的思考氛围，灯光应以有情调为原则。在桌子上方可以悬吊安装装饰吊灯或者采用光源PAR灯进行重点照明，并配以光效柔和的荧光光源。

环境光和重点照明之比为1：5

第五篇：道路照明设计方案[推荐]

项目背景

沧江路位于佛山市高明区荷城街道，地处广东省中部，高明区下辖一街三镇，分别为荷城街道、明城镇、杨和镇和更和镇。荷城街道位于高明的东部，是高明区委、区政府驻地，全区的政治、经济、文化、金融、信息和科技中心。沧江路东西贯穿整个荷城街道，成为地区内最重要交通干道之一。

为了配合经济及商业、文化等各项事业发展的需求，加快荷城街道乃至整个高明区城市建设的推进，改善荷城街道城市环境和面貌，提升城市形象，荷城街道迫切需要根据规划路网完善道路交通网络，为城市的发展建设铺好基础，改造好荷城街道区内的城市建设基础设施，向着城市建设总体规划的宏伟目标迈进。

项目主要针对沧江路(高明大道～沿江路)的行改造工程，重新架构沧江路的路灯照明系统，为全新的沧江路融入时尚现代的元素。

项目分析

沧江路由西向东贯穿佛山市高明区荷城街道中心城区，西接“产业轴线”高明大道，东联“西江轴线”沿江路，沿途与大德路、中山路、泰和路、荷香路、文明路、文昌路、竹园路、建设路、府前路等南北向道路及多条生活性街巷相交，是荷城街道东西向的交通动脉，交通流量较大，交通十分繁忙。

图一图二

道路照明设计标准：

城市快速路和城市主干道：EAV=20-30Lux 照明均度EMiN / EAV=0.4

眩光最大限制初始值TI=10%， 环境比最小值SR=0.5

与主干道交汇区照明标准：EAV=30-50Lux EMiN / EAV=0.4

与次干道交汇区照明标准：EAV=20-30Lux EMiN / EAV=0.4

与支路交汇区照明标准： EAV=15-20Lux EMiN / EAV=0.4

项目具体设计方案

结合沧江路的项目改造设计及两侧建筑物情况，从改善道路的照明功能、提高行车的舒适性、安全性及美化道路沿线及周边环境等方面入手，经过反复研究论证，提出以下改造方案：

高明大道至中山路段：

这路段为双向八车道，采用10米双头路灯杆投射两侧各宽15米的机动车道。路灯杆之间间距40米，安装在3米宽的绿化分隔带的中线上。悬臂长度1.5米。选用182W的LED光源，有效照射范围为10M×40M,平均照度在21LUX以上，超过国家一级道路照明标准。两侧人行道与机动车道之间的 绿化带上安装4米单头式路灯杆，安装间隔为20米，平均照度在16LUX以上。

中山路至荷香路段

这路段仍为双向八车道，采用10米双头路灯杆投射两侧宽15米与6米的机动车道。路灯杆之间间距40米，安装在第二条(平面图由上往下)绿化分隔带的中线上。悬臂长度1.5米。10米灯头安装182的WLED光源，有效照射范围为10M×40M,平均照度在21LUX以上，另一边灯头距地面6米，有效照射范围为6M×21M，选用70W的LED光源，平均照度达到23LUX，超过国家一级道路照明标准。人行道与机动车道之间的 绿化带上安装4米单头与双头式路灯杆，安装间隔为20米，平均照度在16LUX以上，在为人行道照明的同时还可以为机动车道补光。

荷香路至沿江路段

这路段仍为双向六车道，采用10米双头路灯杆投射两侧宽15米与6米的机动车道。路灯杆之间间距40米，安装在第二条(平面图由上往下)绿化分隔带的中线上。悬臂长度1.5米。10米灯头安装182的WLED光源，有效照射范围为10M×40M,平均照度在21LUX以上，另一边灯头距地面6米，选用70W的LED光源，有效照射范围为6M×21M，平均照度达到23LUX，超过国家一级道路照明标准。人行道与机动车道之间的 绿化带上安装4米单头与双头式路灯杆，安装间隔为20米，平均照度在16LUX以上，在为人行道照明的同时还可以为机动车道补光。

十字路口照明

十字路口的灯位布置具有更高的要求，在主干道与次干道的交汇区，采用10米双头路灯杆分别安装在四个路口转弯处，与绿化分隔带的中线上。路灯悬臂长度1.5米。10米灯头安装192W的LED光源，有效照射范围为10M×40M,平均照度在30LUX以上，超过国家一级道路照明标准。

人行道照明

将4米中杆灯安装在人行道与机动车道之间，这样不但能够满足人行道的照明，而且还可以为机动车道补充照度，而路边的建筑物也可为人行道补充一定的照度，如此设计可以避免光源浪费，实现合理的光源分配使整个路面实现均匀照明。