村民建房审批流程

2024-04-27

村民建房审批流程（精选6篇）

篇1：村民建房审批流程

农村村民自建住宅（含危房翻建）审批程序

根据《南京市农村地区规划实施管理暂行规定》，在规划布点村庄范围内，允许利用已有宅基地自建住宅；在非规划布点村庄范围内，不得新增住宅建设，经房产部门鉴定为危房确需翻建的，由镇人民政府出具审查意见。同意进行危房翻建的，按照“原地、原面积、原层数”的原则进行建设。

农村村民自建住宅（含危房翻建）审批程序如下：

1、农村村民建房首先向居住当地村委会提出申请，村民委员会收到申请后对申请建房者的相关条件和资格进行初审，初审合格后报镇村建设管理服务中心、镇土地管理所、城管办办理手续。

2、牵涉到农居民在规划保留村庄新建住房的，由镇土地管理所牵头，镇村建设管理服务中心、城管办参与，对该建房户进行家庭人员情况（包括户籍证明、身份证）和宅基地进行核实，如符合条件，报镇政府会审。在非规划保留村庄的一律不得新建。

3、牵涉到农居民在规划保留村与非规划保留村庄翻建的，由镇村建设管理服务中心牵头，镇土地管理所、城管办参与，对申请者的家庭人员情况（包括户籍证明、身份证）和宅基地及构筑物进行丈量审核，如符合条件，报镇政府会审。在非规划保留村一律不得建二层或二层以上。

4、对申请者符合条件的，在10个工作日之内，将审核意见报政府会审，受理后20个工作日内作出决定。

5、村民建房会审通过后，由城管办对该建房进行跟踪，审查是否按规定进行建设，如违反规定，一律由城管办进行依法撤除。

篇2：村民建房审批流程

1、建房申请人向村民建房理事会提出申请；

2、村村民建房理事和村委召开会议，讨论通过后张榜公示5个工作日；

3、公示5日无异议的，村委会报镇人民政府审核；

4、镇规划建设管理办、国土资源管理所5个工作日内集中会审和现场勘查；

5、符合条件的报镇分管领导提交会议研究；

6、不符合条件的书面答复申请人村委会。

7、镇召开会议研究；

8、经会议研究同意的，镇人民政府7个工作日内发放《建设工程规划许可证（副本）》《乡村规划许可证（副本）》、《建设用地批准书》，村民小组张榜公布审批结果，公布期限5日；

9、经会议研究不同意的书面答复申请和村委会。

二、农村村民建房涉及占用耕地、林地、园地等农用地的办理程序：

1、镇人民政府初审；

2、县国土资源等相关部门审核；

3、农户缴纳相关税费；

篇3：村民建房审批流程

关键词：农村住宅,原型,个性,谢英俊

随着社会主义新农村建设的深入推进, 越来越多的建筑师将目光投向了乡村这片广袤土地。然而民居的传统营造体系却是没有建筑师参与的自助系统, 当村民住进套用住房样式标准图集的住宅时, 难免会由于建筑与自身生产、生活习惯相悖而难以认可新居。因此, 笔者以河北定州翟城村为研究对象, 结合谢英俊建筑师在该地建造的生态示范农宅现状, 尝试从空间、建构、参与者三方面分析乡村居所的原型与个性, 并以此探讨村居营造活动中建筑师的介入方法。

1. 背景概况

1.1河北省定州市翟城村

翟城村位于河北定州市向西约15公里处, 是中国创办最早的农村合作社——“因利协社”所在地, 也是中国乡村建设运动的发源地, 被称为中国近代村民民主自治第一村[1]。目前绝大多数村民以务农为业, 民居皆为北屋南院的平房, 代表了华北平原的数万村庄的普遍特征。笔者通过问卷、访谈的方式对翟城村23户村民的生活概况、住宅建设现状及对合作住宅的态度等进行了抽样调研, 并对部分住宅进行了测绘考察, 作为探讨乡村住宅原型与个性的基础素材。

由调研结果可知, 目前翟城村的人口构成以中老年、老年人为主 (图1-1) , 受教育程度普遍不高 (图1-2) , 并且村民与城市的交流相对较少 (图1-3) , 村内的经济、社会、文化状况自成体系, 选择该村作为农村建房的调研对象亦具有一定的典型性。

1.2晏阳初乡村建设学院及谢英俊的协力造屋

晏阳初乡村建设学院由著名教育家晏阳初先生于上世纪三十年代创立, 后几经停办, 2003年由温铁军等人倡议恢复。学院的主要任务是帮助农民树立合作社的意识, 并提供具体的帮助。遗憾的是, 学院于2008年再度关停[2]。

台湾建筑师谢英俊以“永续建筑, 协力造屋”为建筑理念, 一直致力于对家屋营造体系进行社会性介入, 通过村民协力互助的方式建设结构合理、造价便宜、生态环保的住宅。谢英俊把晏阳初乡村建设学院作为在大陆最初的实验基地, 他设计的“地球屋001”、“地球屋002”等建筑均位于晏阳初学院内, 作为农村合作住宅的“示范屋”。两栋建筑于2005年建造完工, 先由梁柱斜撑等构件相互咬合成框架, 再填充墙体, 与北方农村盖房子的方式完全不同。[3]

建筑完工近十年过后, 笔者对几栋示范住宅的现状和当地村民对示范住宅的接受度进行调研, 探讨村民对住宅的认知与评价标准, 进而对建筑师的有效介入方法进行反思。

2. 翟城村民居的原型特征与个性要素

2.1空间层面

2.1.1空间原型:空间演化中的传承要素

翟城村现有的住宅布局模式源于20世纪80年代的棋盘村规划, 最初每户划分四分地 (266.68㎡) , 但经过村民间的自主协调和近30年的演化, 现已经发展为每户三分地 (200㎡) 到六分地 (600㎡) 不等 (图2-1) , 户内人口以2-4人居多 (图2-2) 。尽管目前住户间存在一定程度的贫富差距, 但住宅在平面布局、空间形态和空间使用方式上仍保持着高度一致 (图2-3, 图2-4) :

翟城村的民居皆为北房南院布局的平屋顶单层住宅:北侧为客厅 (小户型不设客厅) 、卧室和厨房, 作为生活单元;东侧设配房, 作为储藏单元, 占住宅总建筑面积的23% 以上, 可见乡村住宅对室内储藏面积的要求较高。

空间使用方面, 大门到影壁的入户空间作为农具堆放使用 (图2-5-1, 图2-5-4) ;庭院空间占用了住宅面积的一半以上, 一般用来作为家禽养殖、杂物堆放和三轮车等大型器械停靠的场所 (图2-5-2) 。由于河北是产粮大省, 且气候较干燥, 故当地住宅皆为平顶, 屋顶之上是村民晒粮食的场所, 登高用的梯子基本都停靠于每户庭院的西北角 (图2-5-3, 图2-5-6) 。

2.1.2按需划分扩建的弹性及多元的功能需求

翟城村村民建房、居住时对北侧正房的衡量单位不是米或丈, 而是“间”, 这在村民自行绘制的住宅平面图中得到了生动体现 (图2-7) :不同村民所绘制的平面图, 虽然朝向不一, 比例不准, 形态各异, 但对“间”均有着肯定而准确的表达。

以“间”为单位, 并不只是缺乏准确计数的权宜之计, 而是将住宅视为生活单位、方便建房与分家的具体考量:首先, “间”与家庭人口密切相关, 住户以家庭成员每人占据的“间”数进行空间划分, 决定卧室位置, 进而灵活调整辅助房间 (如储藏间、客厅、厨房等) 的位置和面积, 既方便了子女长大成人后的产权划分, 也体现了相同原型下乡村住宅体系的适应性;其次, “间”与“间”的关系由住户自行控制, 盖新房时内墙都会留下门洞, 由居民自行决定是否封堵, 在儿女分家时方便将房屋隔开 (图2-6-3) ;此外, “间”体现了功能的开放性, 每一间房以适应卧室功能需求为目的形成基本原型, 房间尺寸基本一致, 开窗形式相同, 不同功能间可灵活转换, 满足不同时期的生活需求。

值得注意的是, 随着居民生活水平的提高, 更多的房间功能被引入农宅, 新功能与传统“间”的原型已经不可避免地产生了矛盾。例如在布置卫生间时, 住户或选择将厨房隔出一部分作卫生间和浴室 (图2-6-6) , 或在院内角落单独加设卫生间, 甚至有在庭院西南角将卫生间建成公厕的样式 (图2-4, 图2-5-5) 。

2.2建构层面

2.2.1从建构语汇到原型构建

德国建筑师戈特弗里德·森佩尔 (Gottfried Semper, 1803 ~ 1879) 曾在《建筑四要素》、《技术与建构艺术中的风格》等著作中深入阐释了建筑四要素及其意义延伸[4]:

借鉴这一思路, 对于乡村住宅建构要素的探讨亦可分为屋顶、土炕、基础、墙体等部分。以翟城村为例:屋顶为木梁上架设水泥板平顶 (图2-8) , 分别起框架和遮蔽作用;基础为开挖较浅的砖砌基础, 楼板略高于室外地平, 其上铺设水泥抹面或砌砖, 在竖直方向限定生活领域。

土炕 (图2-9) 是北方农村必不可少的卧具, 也是家庭成员汇聚的核心, 其作用可以与欧美住宅中的火炉相类比。传统的土炕是北方人用土坯或砖砌成的睡觉用的长方台, 上面铺席, 下面有孔道, 跟烟囱相通, 可以烧火取暖。当地村民 (特别是中老年人) 对土炕抱有深刻的感情, 土炕不只是冬暖夏凉的家具, 还是承载生活的见证:冬日大雪纷飞的时节, 结束农忙的人们偎在土炕上, 或小憩, 或饮酒, 或闲谈, 体味着沁人骨肉的平缓与温暖, 融化着五味杂陈的情感与生活。值得一提的是, 谢英俊建筑师在设计地球屋001时便深谙此道, 该建筑卧室中的双层节能炕便是由土炕改进而来的。

墙体为砖砌, 除厨房设北侧高窗、院落东南侧开设门洞外, 居所外向墙体不再开设其他门窗洞口。实墙四面围合, 从而界定了“新的空间性”, 它以土炕为社交和精神核心, 形成了脱离于外部空间并受到保护的内部空间。

2.2.2建构个性:节点、材料的可选择性与改建弹性

在核心结构部件用料基本一致的情况下, 居民有通过不同个性元素展示自身生活水平和审美取向的要求, 通过节点、材料的差异化选择形成住宅个性, 进而形成了目前肌理多样、组织有机的村落形态。翟城村住宅建构的个性元素显著地体现在大门、屋檐、饰面装修等方面:

大门是乡村居所展示个性的“名片” (图2-10) 。生产厂家提供了不同规格、种类的大门供村民选择, 不同住宅入户门的门洞形式以及横批、门钹、雨棚等做法也各不相同。村民对大门的自主选取, 正是乡村住宅体系中菜单式选择的开放性表现。

平屋顶的屋檐处理方式也不尽相同 ( 图2-11) , 有的檐口采用砖斜砌的方式, 有的砖平砌后外包水泥砂浆, 还有的加入了坡屋顶符号……村民对檐口砌筑方式的选择并非单纯出自个人的审美情趣, 而是受“时代潮流”所驱使。“当时流行什么, 我们就怎么盖”, 村民无意间的选择却为乡村住宅留下了时间的印记。

饰面是当地居民衡量住宅“档次”的重要指标, 也是在相同原型下体现住宅个性的直观范畴 (图2-12) 。收入较高的村民通过外墙贴瓷砖、院落水泥铺地整平、室内设吊顶等方式营造整洁的生活环境, 彰显家庭的生活水平;收入不高的居民则以裸露的砖墙、泥土夯实的院落铺地、室内粗犷的木梁维持生产和生活。居民对饰面材料的选择恰恰是乡村建筑原真性的体现——饰面作为空间动因与表现形式的中介, 不仅是材料对结构的遮蔽, 而且是艺术形式对实际功用的掩饰, 建筑通过结构象征而非结构技术的方式表现美。[5]

2.3参与者层面

2.3.1经验与模仿——工匠体系的传承

传统民居的建设历来是开放的营造体系, 即使是建国之后, 政府也只是通过划分宅地的方式提供建设用地 (翟城村以每户四分地为基本模数) , 对住房的设计、建造方式不作过多干预。然而在这种开放体系下, 同一地区的住宅却没有呈现“百花齐放”的状况, 反而有着极其相似的形制, 究其原因, 便是住宅建设的参与者——泥瓦匠、木匠、住户、住户的亲友等——通过经验积累与模仿操作的方式, 对住宅的建造方法、空间体验和形式意向进行总体把握, 形成系统的工匠体系, 并在传承的过程中不断演化发展。

土地是住宅建设的原点。在20世纪70-80年代, 村镇居民一般经过个人申请、村街审批、公社划分的流程得到宅基地, 而后进行自建或邀请工匠建造。即使有专业工匠参与, 建房时一般也不绘制图纸;即使绘制图纸, 也只会画出简单的平面, 以线条勾勒出墙、门、窗的大致位置。住宅的平面布局、房间尺寸、结构用料等数据皆为经验尺寸, 未经过结构计算, 造型基本是对当地既存建筑的模仿, 只在门窗、檐口、装修等方法作微调。具体操作方面, 土地整平、基础构筑、垒砖筑墙、搭梁架顶等工作对技术精度的要求较低, 只要稍加熟悉便能加入工作, 为村民参与建房提供了便利条件。

2.3.2协力造屋与自主改造

乡村传统的居所营造不只是生产行为, 而且是社交活动。住户往往会召集亲朋好友一起来建房, 这种建房是没有报酬的, 建成后只是招待大家一顿饭。目前随着村民经济意识和对住房要求的提高, 建房的运作方式也在多元化发展。

以翟城村为例, 该村目前的建屋方式主要分为施工队承包和协力自建两种。随着村民经济意识、对住房要求的提高, 目前80% 的住宅建设都是联系施工队建房或住户分头联系工匠 (自行联系不同的砖瓦匠、木匠等) 建房, 这种方式又分为日工 (按日计费) 和包工 (按面积计费) 两种形式。20% 的住宅建设是住户联系亲友进行协力建造, 一般只是招待一顿饭。

建房完成后, 对住宅的维护和改造往往由住户自身进行操作。翟城村住户外墙一侧往往堆放着砖材、砂石等建筑材料, 方便住户在生活过程中对住宅进行改造。

3. 谢英俊建筑师的建房方法

3.1开放的体系

谢英俊团队所构建的开放体系以简化工法的技术操作为基础, 涉及到建造系统、设计组织、生产模式等层面。[6]这样的住宅生产体系既是秉持互为主体原则的体制构建, 又可视为对传统民居营造体系的致敬, 开放的不仅是生产体系, 而且是人的建造本能, 更是以“沟通”为行动主导的社会组织方式。

开放的体系赋予了建筑师更重大的责任:建筑师具有操作性的技术实践, 不是为了撼动巨大而固执的生产模式, 而是着眼于探索在地建设的原型, 激活在地建设的个性, 通过设计品质的介入使建筑师自身参与到居所演化的进程中。

3.2有限的作为

乡村住宅的建设既是社会主义新农村建设的重要组成部分, 也是建筑学的在地建造范畴中所广泛探讨的话题, 目前越来越多的建筑师介入到乡村住宅的改善与设计中:通过结构的置换保证住宅的品质、通过材料的变化带来生态效益、通过房型的改善提高空间利用效率等, 都是建筑师在介入时所作的尝试。

谢英俊团队的尝试是由轻钢结构系统的构建出发的有限介入。其房屋结构体系“专业作为”的核心, 就是寻找并建构房屋的各种原型, 利用不同的当地技术, 总结出不同类型的结构整体屋架。在构造方面, 使用不过度加工的自然材料, 设计适当的绝缘隔热、通风采光好、并有一定出檐遮阳的居所。在节能减排方面, 依据台湾成功大学建研所Siraya研究室公布的资料为基础进行计算, 不断优化房屋性能。[7]

3.3地球屋案例现状

地球屋001、地球屋002两栋建筑位于晏阳初乡村建设学院内, 是谢英俊团队在大陆进行协力造屋的首次尝试, 建设时曾在村中引起了不少的轰动 (图3-1) 。由于是示范住宅, 实际在住宅房间内体验过的村民较少, 但绝大多数村民至少都见过这些建筑的外观。然而即使只看过外观, 多数村民已经不愿在这样的房屋中居住了。尤其是坡屋顶和草土墙, 村民认为既没法晒粮食、又难以装修, 与生产、生活相脱节 (图3-2~ 图3-5) 。曾在住宅内体验过的受访者, 翟城村村委会的米锁忠书记认为:地球屋四面都有玻璃窗子 (而非当地民居的南向开窗) , 建筑材料环保, 住在这样的房子里视野开阔, 阳光充足, 冬暖夏凉;但草土墙装修不上“档次”, 框架结构、坡屋顶可能比较适合南方, 当地人会住不习惯。

相比当地村民自建房, 谢英俊团队设计建造的地球屋系列在空间利用效率、结构抗震能力、材料环保特性等方面都具有很大优势。然而九年过后, 这种造屋方式并未推广开来, 除受晏阳初学院停办等因素影响外, 当时的协力造屋实践在设计及操作层面或许存在以下问题:屋顶形式脱离农民生产生活;轻钢结构房屋的生产模式对当地工匠的建房体系影响不大;村民、工匠没有相关建筑材料的装修方法, 对住房品质难以预计;农村逐渐趋向于经济社会, 外出务工人员增多, 参与协力造屋的积极性不高。

4. 总结:乡村居所的建设特点

4.1建筑是产品而非作品

在宅型成因与建设过程方面, 乡村住宅不是由单一建筑师设计, 而是由世代生活在同一地域的居民通过经验积累与模仿操作的方式, 在较长的历史时期内积累建构语汇、进行空间演化, 并在原型的基础上引入个性要素的居所, 住宅的建设属于生产行为而非创作行为。

在材料、构件方面, 工匠在住宅建设时提供了不同形式的门窗、屋檐、饰面装修等供村民选择, 可以视为菜单式选择的雏形。在住宅原型基本一致的情况下, 居民倾向于通过“选择 - 比对”而非“审美 - 分析”的方式对住宅进行更直接的价值判断。

在住宅供求方面, 与城市住宅相似, 乡村住房是家庭资产的一部分, 是衡量家庭生活水平的重要标志。但与城市住宅状况不同, 农村基本不存在买房难的问题, 村民对于住宅品质反而有着更大的选择空间。

4.2居住关乎农业生产和生活

在调查中可以发现, 村民有意识地将住宅与农业生产、生活联系起来, 例如用来养殖家禽、放置农具的院落、晒粮食的平顶和与日常起居密不可分的土炕等, 在功能上基本满足了村民目前的生活需求, 也体现了村民对自家住宅的情感。 (图4-1, 图4-2) 然而居民对住宅的态度绝不都是“有意识”的, 在“无意识”层面也有所体现。如“建筑材料”这项指标, 在“对地球屋的不满”中明确地提到了, 但在“盖新房的关注点”一项中却并未涉及 (图3-5, 图4-3) 。

由此可见, 在乡村作为抽象概念的“建筑”包容了粮食、土炕、砖材等不断重复出现的意象, 它们源自地域记忆和原始经验的集体潜意识, 反映了居民强烈、深刻、非理性的感性。从这个角度上考虑, 心理学中的原型[8 (]archetype, 卡尔·荣格诠释的概念) 概念也可以作为探讨乡村住宅“原型” (prototype) 的切入点。

4.3于“反馈 - 模仿”机制中寻找介入方式

住房技术层面的优化相对容易, 但生活状况的改善则需要经历长期的演化过程, 需要设计者、生产者、使用者间的相互配合。在看似有限的作为中, 建筑师却有着更大的能动的思考和操作空间:关注技术、品质, 也要关注情感;应对批量化生产, 也要应对家庭个体单元。

在乡村住宅建设体系的演变中, 住宅建设的参与者以经验积累和模仿操作的方式进行操作。我们或许可以尝试从这种“反馈 - 模仿”的机制中学习, 从住宅的原型与个性入手, 以“展示反馈 - 改进 - 模仿”的方式进行介入, 为工匠体系提供借鉴、反馈、模仿、吸收的可能性, 从而参与到住宅演化的进程中。

1-1 丨村民生活概况:年龄分布

1-2 丨村民生活概况:文化程度

1-3 丨村民生活概况:去城市的频率

2-1 丨住宅建设现状:住宅面积

2-2 丨住宅建设现状:户内容纳人口

2-5 丨翟城村民居案例 A (上) 、案例 B (下) 室外空间对比

2-6 丨翟城村民居案例 A (上) 、案例 B (下) 室内空间对比

2-7 丨受访村民绘制的自家住宅平面图

2-10 丨翟城村样式各异的大门形式

2-12 丨相同原型下的不同建筑饰面, 直接反应了不同的生活水平

3-1 丨地球屋 001 (右) 、地球屋 002 (左) 现状

3-2 丨村民对地球屋系列的认知度

3-3 丨是否愿意在地球屋中居住

3-4 丨村民对地球屋认可的方面

3-5 丨村民对地球屋不认可的方面

4-1 丨村民对现有住房满意的部分

4-2 丨村民对现有住房不满意的部分

4-3 丨村民盖新房的关注点

参考文献

[1]刘洁.翟城:中国村民自治的发祥地[J].中国合作经济, 2008 (03)

[2]定州晏阳初学院关闭令人遗憾[J].领导决策信息, 2008 (04)

[3]李北方聂晨.谢英俊的“茅草屋”豪宅[J].南风窗, 2006 (04)

[4][德]森佩尔.建筑四要素[M].罗德胤赵雯雯包志禹译.北京:中国建筑工业出版社, 2010

[5][美]弗兰姆普敦.建构文化研究[M].王骏阳译.北京:中国建筑工业出版社, 2007

[6]史永高.森佩尔建筑理论述评[J].建筑师, 2005 (12)

[7]Gottfried Semper.Style in the Technical and Tectonic Arts, Or, Practical Aesthetics[M].Harry Francis Mallgrave Michael Robinson.Getty Publications, 2004

[8][美]R·比尔斯科尔.荣格[M].周艳辉译.北京:中华书局, 2014

[9]李墨小孔.“巴顿的纽扣”——谢英俊的开放体系及其适应性问题[J].新建筑, 2014 (01)

篇4：村民建房审批流程

关键词：国土执法；执法问题；解决对策；执法环境

1 引言

土地是发展之基础，民生之根本，是不可再生的资源。随着党的惠民政策不断落实，农民生活水平逐渐提高，农民要求改善居住条件，需要新建房的愿望日趋强烈，农村建房用地随之日益增长。与此同时，由于国土部门体制不顺等原因，农村少批多占、改变地类骗取批准、一户多宅等乱占耕地建房现象不断发生，也造成了土地信访、土地纠纷不断上升，给社会稳定和经济发展带来多种不和谐的因素。

2 当前农村违法占地建房的特点

2.1 基层组织违法呈上升趋势

近几年，各级政府推进“美丽乡村”建设，伴随着农民经济条件改善，新农村建设如雨后春笋，农村土地违法案件日趋增多，基层政府作为农村土地违法的主体一直是土地违法的重要参与者。造成基层政府违法主要是因为：一是发展乡镇经济，违法用地、占地具有所谓“合法性”。乡镇政府往往以改善农村居住条件等名义掩盖土地违法的实质，近年来，又出现了很多打着建设新农村的旗子违法占用集体土地开发房地产的现象。二是乡镇政府建设乡镇景观、乡镇产业园、工业园等，以建设工业园、发展经济和招商引资的名义违法占用集体土地。三是对以村集体为主导的土地违法行为缺乏有效的横向制约机制。从国土部门联合开展违法用地清理数据来看，农民违法建房占比例达25%，政府、村集体经济组织违法行为占50%以上。有许多的违法行为的背后多数是政府、村干部或是国家工作人员的默许、授意。

2.2 农村土地执法刚性不足效果差

造成农村土地执法难、效果差的原因主要有三个方面。一是案件查处困难。农村建房量大分散，施工时间短，违法占地不易被发现。即使执法人员发现制止，在执法人员离开后又会继续施工，违法者与执法人员打游击战。房屋建成后，强行拆除难度很大，且容易激化矛盾。二是土地违法责任追究不足以制止土地违法行为。三是国土部门没有行政强制执行权，需要强行拆除房屋的，要申请法院强制执行。

3 农村土地违法行为的原因剖析

3.1 农民和农村基层干部法律意识淡薄

许多农民缺乏农村土地政策法规常识，认为谁耕种土地谁就拥有土地所有权。一些农村基层干部法制观念不强，对土地占用、转用的审批程序、对土地管理的禁止性规定等政策法规知之甚少，因缺乏法律知识而作出土地违法行为。

3.2 经济利益驱动导致土地违法

经济条件的改善，农民有能力改善居住条件，纷纷从原来的旧房中搬进新房里来，在农村宅基地“一户一宅”的土地政策背景下，几乎所有的村民都不愿意放弃原先的旧房不愿意拆除，即使是老宅基地空着也不退还村集体，老宅基地得不到重新利用和规划，造成了土地资源的浪费和对现有农村土地政策的侵犯。

3.3 农村村民建房审批渠道不畅通，造成农民建房用地违法

土地计划指标却远远满足不了农民的建房要求，供求的巨大差异产生的矛盾直接激化了农民违法行为的产生。部分确需要建房的村民，在迟迟得不到批准的情况下，只能强行违法占地建房。

3.4 有效保证法制建设进一步加强，法律法规应该进一步完善

对于农民的非法占地所涉及到的处罚措施较为严格，应该根据实际情况进行一定的修改，应该对于符合农村土地使用规范，以及超占面积不大的情况，给予一定的经济处罚情况即可，并且要求尽快实施用地手续的完善工作；对于不能有效按照土地总体规划的情况，或者具有过大的超占面积的情况，则应该要求进行拆除处理。还应该要求能够使得执法过程尽量简化，使得案件处理时间尽量缩短，有效按照相应的法律法规的具体要求，能够对于违法用地的处理时间尽量缩短，因为，从发现违法用地到相关的调查取证，再到法院的强制执行，这样最少需要2～3个月的时间，对于行政处罚决定书生效来说，也存在难以执行到位的问题。所以，应该建议赋予相关的国土资源执法监察机构一定的强制执行权，能够有效进行施工设备、材料的没收、违法建筑的当场拆除、冻结、扣押银行账号等方面的权利。积极有效地探索通过有效的法律形式，能够对于集体土地流转的方式规定能够进入集体土地市场条件涉及到的相关的权利义务以及流转方式等问题。

4 对策和建议

4.1 优化执法环境

应该保证进行必要的宣传教育，应该充分利用多种形式，使得我国的国土资源的法律、法律得到充分宣传，比如，可以通过电视台的土地专栏节目、土地法律讲座等，能够使得群众更好了解到涉及到国土资源管理的法律和法规。这样能够保证使得执法监督网络进一步完善，有效实施预防为主的道路，坚持做好防查结合的道路。保证定期开展相应的执法监察人员的培训工作，保证队伍的整体素质。

4.2 加强体制建设

尽快出台对农村土地资源长效管理的系列文件，明确把农村土地资源管理、着力遏制农村土地违法行为、切实保护耕地和降低涉土信访等内容列入各乡镇（办事处）以及相关部门岗位目标责任制考核内容，严格实行责任追究制度。

4.3 完善监管网络

完善以市、县、镇、村（社区）四级为重点的基层土地执法监管网络，定期对所辖地域进行全面巡查，对土地违法行为及时发现、及时制止、及时处置；依靠农村基层组织和广大群众，选聘农村土地执法监督员，充分发挥村级协管员的监管作用，发现违法占地建房的，迅速国土部门报告；国土、纪检监察、公安、检察、法院、供电等部门，按照各自职能承担土地监管、执法的职责，形成地方政府主导监管、土地管理部门专门监管、相关部门协同监管、乡镇政府属地监管、村（社区）委会直接把关和负责的土地执法体系，共同预防和打击土地违法行为。

5 结语

篇5：村民建房审批流程

（征求意见稿）第一章总则

第一条

为进一步规范农村村民建房管理，改善农村村民住房条件，加大预防和查处违法建房力度，健全长效管理机制，有序推进社会主义新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》等有关法律法规和文件规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条

松阳县县城一类规划区及古市镇建成区外的农村村民使用农村集体土地新建、拆改（扩）建住房，适用本办法。

县城一类规划区内禁止个人新建、拆建、扩建或改建住房。县城一类规划区内确系危房，不适宜居住的房屋，经法定鉴定机构鉴定为“C级”或“D级”的，按照《松阳县危险房屋治理改造实施细则（试行）》相关规定执行；县城一类规划区内确系住房困难的，按照《松阳县县城规划区内一类村庄住房困难户公寓置换管理办法》相关规定执行。第三条县住宅和城乡建设局负责城乡规划建设用地范围内农村村民建房的规划审批、业务指导及监督管理等工作。

县国土资源局负责农村村民建房用地计划安排、农转用报批、宅基地登记发证、业务指导及监督管理等工作。

发改、公安、民政、农办、农业、林业、水利、电力、交通运输等部门根据各自职责，配合做好村民建房管理的相关工作。

乡镇人民政府、街道办事处负责农村村民建房用地审核、建房用地协调、监督管理工作；受县建设规划行政主管部门的委托，负责除县城中心城区、建制镇规划区和使用国有土地以外私人建房的规划审批工作；受县人民政府委托，负责农村村民建房用地的审批工作。

村民委员会负责做好村庄建设规划的实施，负责对农村村民建房申报的现有住房、家庭成员、户籍关系等情况进行核实并协助提供相关的真实情况；做好农村村民建房涉及的相关土地权属调整工作。

第四条农村村民建房应遵守以下原则：

（一）必须符合土地利用总体规划和乡村建设规划。

（二）严格落实“一户一宅”制度（以公安户口簿为准），申请异地建房、原址拆改建必须先拆除原有旧房及附属用房（包括父母所有的房产按法律规定应当分摊得到的宅基地面积），因2 产权混合房产（混合宗）、历史文化村落、传统村落保护、被县以上各级人民政府公布为保护建筑等原因，确属不能拆除的自愿无偿交由村民委员会统一处置。

（三）农居点规划应当尽量使用原有宅基地，村内空闲地和村周边的丘陵坡地；确需使用农用地的，应按规定办理农用地转用审批手续；严禁占用基本农田。

（四）按松阳县村庄布点规划要求予以撤并、未编制村庄规划的村庄，原则上不再审批农村农民建房用地。

第二章建房规划

第五条乡镇人民政府、街道办事处应当编制土地利用总体规划和城乡规划。

第六条新增建设用地纳入全县用地计划管理。县国土局依据上级下达的农民建房专项指标，结合农村农民建房用地需求等因素搞好指标分配方案，方案报经县人民政府批准后组织实施，在县正式用地计划指标未下达之前，可实行预安排指标制度。农村农民建房用地审批时，使用新增建设用地的，在指标控制范围内按“定量不定位”方式先行审批。

村委会负责编制内容包括建房名单、规划选址、用地规模、时序安排以及规划实施保障措施等内容的农民建房实施方案，该方案经全体村民大会或村民代表大会讨论表决，公示无异议并报乡镇（街道）后，由乡镇（街道）审核同意报送县国土资源局。农民建房实施方案中建房名单需调整的，村民委员会依据方案中的总户数不变，新增建设用地规模不变的前提下，经全体村民大会或村民代表大会讨论表决，并公示无异议后允许调整。

第七条各乡镇人民政府、街道办事处应根据土地利用总体规划和城乡规划的布局，科学制定村庄改造、归并，村庄整治计划，引导村民建房逐步向小集镇和中心村集聚，积极推进农村土地综合整治，提高村镇土地集约利用水平。

第三章建房申请条件

第八条在符合乡村建设规划的前提下，提倡原址拆旧房按规划建新房（以下称拆改扩）；已列入D级危房、传统村落保护发展、饮用水源保护范围和地质灾害隐患点需搬迁的，优先安排异地新建住房宅基地。

（一）农村村民具备下列条件之一的，可申请异地新建住房： 1.按照规定原有房屋在撤并的村庄范围（如自然村撤并、下山脱贫、地质灾害搬迁避险、旧村改造）。

2.根据乡村建设规划原有房屋无法实施原址拆改（扩）建或因建筑结构、历史文化村落保护、传统村落保护等原因无法拆除原有住房实施拆改（扩）建。3.计划老村改造实行宅基地置换或实行旧村改造原宅基地统一调整的行政村（即原有宅基地由村民委员会收回的）。

4.未实行宅基地置换或未实行旧村改造行政村的村民，人均宅基地面积少于20平方米或以户为单位宅基地面积少于70平方米。

5.法律、法规规定其他符合审批条件的。

（二）农村村民除符合异地新建住房条件外，其余的应采用原址拆改（扩）建的方式建房。

第九条有下列情形之一的，建房户建房申请不予批准：

（一）不符合土地利用总体规划和村镇建设规划；

（二）原有旧房未按规定处置到位；

（三）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，有出租、出卖或赠与等形式转让住房，再申请宅基地的（经批准调剂住房除外）；

（四）夫妻一方为非农户口，已享受国家相关住房优惠政策（含房改房、集资建房、经济适用房、两限房等）；

（五）农村“五保户”家庭已享受了国家优抚政策；

（六）在城镇、村庄列入近期城乡规划建设、改造项目控制范围内申请建房的；

（七）未达到法定结婚年龄已分户或夫妻离婚不满三年且双方均未再婚的；

（八）违法占地或违法建房未处理结案的；

（九）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第四章建房用地标准

第十条县城规划区外农村村民异地建房和利用原址拆改（扩）建的用地标准。根据其家庭常住在册农业户口人数（以公安部门户籍证明为准），且以户为单位确定建房的宅基地面积,其用地标准如下：1-3（含3人）人家庭不得超过85平方米，4－5（含5人）人家庭不得超过95平方米，6人以上家庭不得超过115平方米。

第十一条有下列情形之一的，可增加一个人口计算宅基地面积：

（一）已婚尚未有子女的或已领取独生子女证的；

（二）建房户家庭成员在本村虽无常住户口，但有下列情形之一的，可计算人口安排宅基地面积：

1.与本村村民结婚3年以上的农业户籍的配偶，其安排建房后在原户口所在地的户口不再作为今后安排建房的依据。

2.配偶为非农业人口且未享受过房改政策（购买房改房、集资房、经济适用房及货币分房，下同）。3.子女为非农业人口，尚未成家随父母居住，且未享受房改政策；

4.原户口所在村的现役军人（不含现役军官）、复转退军人（不含已在外结婚定居人口）；

5.原户口在本地的大中专院校在校学生； 6.原户口在本村的监狱服刑、劳动教养人员； 7.法律、法规规定的其他人员。

第五章建房审批程序

第十二条农村村民申请建房按以下程序进行：

1.申请受理。农户向本村村委会提出建房申请，村委会根据农民建房实施方案等审查后报当地乡镇人民政府、街道办事处。

2.现场踏勘。乡镇人民政府、街道办事处收到村民委员会上报的建房申请材料后，应在5个工作日内由乡镇人民政府、街道办事处分管领导牵头村镇建设所、国土所、驻村干部现场踏勘调查，并收集建房用地审批所需的相关材料，如身份证复印件、户口本复印件、旧屋处置合同、旧屋土地证、房产证及证书注销或变更申请等。

3.联合审查。村镇建设管理所和国土所2个工作内根据各自职责，对农户建房选址、规划、占用地类、面积标准、一户一宅等情况进行审查汇总。乡镇人民政府、街道办事处根据村镇建设管理所和国土所上报的农民建房用地审批材料及审查汇总清单后，5个工作日内组织集体会审，会审符合条件的农户由驻村干部负责收集还需补交的有关材料以及送达旧房处置方案通知，对不符合建房条件的书面告知申请人。农户旧屋拆除后立即向乡镇人民政府、街道办事处申请验收，乡镇人民政府、街道办事处收到申请验收后2个工作内组织驻村干部、土管员、规划员对旧房拆除情况进行验收，验收合格后国土所3个工作内负责办理好不动产注销，转移等相关手续。

4.审批准备。国土所2个工作内根据申请者提供的材料（申请书现场踏勘调查意见、身份证复印件、户口本复印件、旧房处置协议或旧房拆除验收证明等材料）填写好农民建房用地审批表相关内容并送村镇建设管理所，镇建设管理所2个工作内填写好四邻界限、图件制作后通知申请户领取审批表；申请户将审批表中的四邻界限盖章，私人建房报建如不满足技术要求的须附有相关利害关系人的书面协议，并在村委会审查通过后上报村镇建设管理所。

5.用地审批。国土所、村镇建设管理所必需在2个工作日内按各自审核权限在《农村农民建房用地呈报表》中签署审核意见后，连同上报的农民建房用地审批材料及汇总清单上报当地乡8 镇人民政府、街道办事处审批。乡镇人民政府、街道办事处必需在2个工作日内办理好农村村民建房用地审批手续，并将批准结果进行公示（公示期10天），公示无异议后，由国土所3个工作内负责上报县国土资源局用地审批手续备案。与此同时由村镇建设管理所3个工作内负责上报县建设局或乡镇人民政府、街道办事处办理好《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。

6.放样动工。农村村民取得规划许可证后，由乡镇人民政府、街道办事处牵头，村镇所负责，国土所参与，在5个工作日内完成现场放样，放样结束后建房户即可动工建设。

7.验收发证。房屋竣工后，建房户应当及时报告乡镇人民政府、街道办事处，由乡镇人民政府、街道办事处召集建设规划、国土资源等部门到实地进行竣工验收。新房竣工验收合格后，建房户应及时向县不动产登记中心申请核发不动产产权证。

第十三条属历史文化村落、传统村落保护村的农村村民批建新房涉及旧房处置时，其办事程序按松名城古村办〔2017〕号《松阳县传统村落、历史文化村落保护发展项目建设和房屋处置备案工作规程》文件精神办理。

第十四条农村村民批建新房旧房处置时涉及已被县以上各级人民政府公布为保护建筑的，建房户所在乡镇人民政府、街道办事处应及时通知文广出版局。文广出版局接到通知3个工作内划定保护建筑不能拆除的红线范围。红线范围以内的宅基地住房产权应自愿无偿转让给村委会，红线范围以外的宅基地住房按本规定第四条第二款规定办理。

第六章监督管理

第十五条各乡镇、街道应落实专人负责农村建房管理和服务工作，会同村民（社区）委员会指导和帮助农户办理相关手续。

第十六条农村村民建房用地申请及经批准后的建设期间，实行选址、放样、验线、建设过程、竣工验收“五到场”管理制度并建立台帐。“五到场”由所在乡镇、街道负责会同当地村镇规划所、国土所及村民（社区）委员会组织实施。

村民建房申请批准，实地放样后，才能开工建设。村民（社区）委员会应落实专人负责巡查，当村民建房檐口高度达到10.7米或建筑层数达到三层的应当向乡镇、街道汇报，乡镇、街道应及时组织村镇规划所、村民（社区）委员会工作人员定期进行动态监管，严格控制建筑高度。

各乡镇、街道要建立健全巡查制度，切实加强村民建房的日常监管，及时发现和制止村民建房中的各类违法行为。

第十七条村民未经批准，或批少多用、骗取批准等方式非法占地建房的，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》、《中华人民共和国土地管理法》和《浙江省实施<10 中华人民共和国土地管理法>办法》等规定，由乡镇、街道会同国土、综合行政执法局等部门依法查处，具体组织实施工作由乡镇人民政府、街道办事处负责。

第十八条乡镇、街道和村民（社区）委员会具有下列情节的，暂停办理建房审批：

1．村民（社区）委员会停批。本村（社区）区域内，当年发生且未整改的住房违法占地面积与审批面积之比超过10%（含15%）以上，暂停办理该村（社区）建房审批事项。

2．乡镇、街道暂停审批。本乡镇、街道区域内，当年发生且未整改的住房违法占地面积与审批面积之比超过10%（含10%）以上，全部暂停审批该乡镇、街道农村建房审批事项。

3．实行区域暂停审批，原则上暂停审批时间最短不得少于一年（特殊情况除外）。

第十九条建立乡镇、街道、村级组织依法管理宅基地的共同责任机制。建立农村宅基地监督管理制度，落实工作责任，形成执法监管合力，共同遏制违法占地建农村住宅的行为。国土、建设（规划）等有关部门每年至少组织一次对乡镇、街道审批情况的抽查。

第二十条有下列情形之一的，乡镇人民政府、街道办事处批准，撤消用地批准文件，并书面通知当事人： 1.无权批准使用土地单位或者个人非法批准占用土地的； 2.超越批准权限非法批准占用土地的； 3.违反法律法规规定的程序批准占用土地的；

4.采取隐瞒事实或者伪造文件资料、证件及四邻签章等欺骗手段获得用地批准的；

5.其它不符合法律和有关规定的。

第七章法律责任

第二十一条对以欺骗手段骗取建房批准手续的，经查实后，撤销批准文件，由乡镇人民政府、街道办事处、有关职能部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，逾期不拆除的，依法强制拆除。

第二十二条农村村民未经批准占用土地建造住宅的，由乡镇人民政府、街道办事处会同基层国土所、村镇建设所对该违法行为进行制止。如制止无效，应即时上报县有关职能部门，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上建造的建筑物和其他设施。超过建房审批面积多占的土地，或新建房屋未经村镇建设管理所放样擅自动工，造成建房移位的按非法占地处置。

第二十三条严禁非法买卖、转让宅基地使用权。对非法买卖、转让宅基地使用权的，按非法买卖转让土地处理(村委会按规定调剂除外)。第二十四条国家工作人员在新建住房申请、审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十五条国家工作人员以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助村民骗取批准建房，或者擅自为非法占地、违法建房的农村村民提供设计图纸、施工放样、电力保障及其它相关便利的，由所在单位或者县纪检监察机关追究相关当事人的党纪政纪责任。

第二十六条农村村民申请建房，有关部门不得收取法律法规规定之外的其他费用；依法应当收取的费用，必须严格按照物价部门核准的收费项目和标准收取；违规收取费用的，按有关规定进行处理。

第八章附则