村民建房管理办法

第一篇：村民建房管理办法

汨罗市村民建房办法

汨罗市村(居)民住宅建设管理办法

第一章 总 则

第一条 为切实加强村(居)民住宅建设管理，规范住宅建设行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等法律法规和相关政策的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 村(居)民住宅建设必须符合土地利用总体规划、土地利用计划和城市规划、集镇与村庄规划。

第三条 村(居)民住宅建设必须有利于保护耕地、节约集约利用土地资源、改善城乡居住环境、提高城乡居民生活质量。

第二章 城市规划区村(居)民住宅建设与管理

第四条 将城市规划区范围内的村(居)民住宅建设划定为三个控制区域，即禁止建设区、严格控制区和一般控制区(以市城乡规划主管部门公布的城市规划区村(居)民住宅建设控制区域规划图为准);将许可建设住宅的范围，由市城乡规划主管部门会同国土资源主管部门和乡镇人民政府进行选址，按照村(居)民住宅集中建设的方式统一规划为村(居)民住宅小区，包括集中安置区和村(居)民集中居住区。村(居)民住宅小区规划建设管理办法另行制定。

村(居)民原有合法住宅因城市建设、土地收储等需要征地拆迁重建的，按照城市房屋拆迁和集体土地上房屋征收补偿的有关规定进行安置。

第五条 在城市规划区范围内，以下区域为村(居)民住宅禁止建设区域，禁止村(居)民新建、扩建、改建住宅，现有住宅一律只拆不建。符合建房条件的，由所在乡镇人民政府或市安置房建设管理领导小组办公室统一安排在经市人民政府批准的村(居)民住宅小区建设独立式住宅或购买公寓式住宅。

(一)城市中心区，即友谊河以西、京广铁路以东、山塘路以南、罗城路以北区域。

(二)城市近期规划建设区，包括但不限于以下区域：

1、滨江新区一期规划建设区，即汨罗江大道红花大桥至友谊河出口之间南侧规划控制线(归义老街及其延伸线-山水路-建设东路-红花大桥)至汨罗江区域;

2、汨罗江大道西延线京广铁路东规划建设区，即汨罗江大道西延线友谊河至京广铁路路段两侧各200米区域;

3、西湖公园规划建设区，即沿湖路以西、湖西大道(西湖公园西侧正在规划中的道路，下同)以东、罗城中学北侧北托村现有村道以南、汨营南线以北区域;

4、山水中路规划建设区，即双塘北路以西、山水路(含其西侧已被列为土地收储范围的区域)以东、建设东路以南、罗城路以北区域;

5、端阳城规划建设区，即双塘北路以东、检察院东侧围墙北延线以西、汨罗江大道以南、S308线以北区域;

6、屈子文化园核心景区，即屈子文化园详细规划确定的核心景区建设区域;

7、S201线汨罗江以南路段规划建设区，即S201线京广铁路汨罗火车站站前路与城西路交叉口至汨罗江大桥路段西侧100米范围、东侧被列入土地收储范围及规划控制区域;

8、工业园二期市场规划建设区，即107国道以东、湄公河以西、京珠高速公路连接线以南2平方公里规划控制区域;

9、新市新桥垃圾场控制区，即新桥垃圾场周边500米控制区域。

(三)城市建设发展必须禁止村(居)民住宅建设的区域：

1、武广车站广场控制区，即武广高速铁路汨罗东站拆迁安置区东延线以南、星火水库以北、武广高速铁路专线以东、合心路以西规划控制区域;

2、城市绿心片区，即东风路以西、检察院东侧围墙北延线以东、汨罗江以南、S308线以北规划控制区域;

3、工业园绿心片区，即工业园规划建设区与武广高速铁路汨罗东站片区之间的绿化防护地带;

4、城市土地利用总体规划确定的基本农田保护区和市人民政府确定必须禁止村(居)民住宅建设的其它区域。

第六条 在城市规划区范围内，以下区域为村(居)民住宅建设严格控制区域，禁止村(居)民新建、扩建住宅，现有零星住宅一律只拆不建;经鉴定为危房且危险性达到C级或者D级的，经批准可以原基改建;符合建房条件的，由所在乡镇人民政府或市安置房建设管理领导小组办公室统一安排在经市人民政府批准的村(居)民住宅小区建设独立式住宅或购买公寓式住宅。

(一)S308线107国道与武广高速铁路专线之间路段至汨罗江地带;

(二)S308线武广高速铁路专线与东风路之间路段南侧100米处至汨罗江地带;

(三)S308线东风路与双塘广场之间路段以南200米区域;

(四)罗城路双塘广场与京广铁路线之间南侧200米处至汨罗江地带除禁止建设区与规划安置区以外的区域;

(五)罗城路京广铁路线与燎家山广场之间路段南侧200米处、汨营南线燎家山广场与湖西大道之间南侧100米处至汨罗江大道西延线地带除禁止建设区与规划安置区以外的区域;

(六)工业园规划建设区与武广高速铁路汨罗东站片区除禁止建设区与规划安置区以外的区域;

(七)武广高速铁路汨罗东站站前广场至107国道两侧各100米区域;

(八)上述区域对外交通干线两侧各100米区域;

(九)市人民政府确定需要严格控制村(居)民住宅建设的其它区域。

第七条 在城市规划区范围内，村(居)民住宅禁止建设区与严格控制区以外的区域为一般控制区域，村(居)民居住相对集中的地块，可以由乡镇人民政府按照新农村建设要求统一规划为村民集中居住小区，在确保绿化、市政设施、公共事业建设用地的前提下，多余的住宅建设用地可安排符合建房条件的村民建设住宅;村(居)民居住相对分散的地块，一律不准新建、扩建住宅。鼓励在一般控制区域范围内规划建设公寓式住宅小区。

第八条 严格城市规划区村(居)民住宅危房改造管理：

(一)在城市规划区范围内，村(居)民原有住宅经市房屋安全鉴定部门鉴定危险性属于A级或者B级的，只许可进行不增加面积、不拓展功能的加固维修。

(二)在村(居)民住宅禁止建设区范围内，村(居)民原有合法住宅经鉴定危险性属于C级或者D级的，一律不准原基改建，使用国有土地的村(居)民自行选择购买商品房，其原有住宅自行拆除，原有宅基地由市土地储备中心收储;使用集体土地的村(居)民安排在禁止建设区以外经市人民政府批准的村(居)民住宅小区建设独立式住宅或购买公寓式住宅，原有住宅自行拆除;原有宅基地能够与周边土地整合的，由市土地储备中心统一收储，暂不能整合收储的，由所在村(居)民委员依法收回栽树植绿。

(三)在村(居)民住宅严格控制区与一般控制区范围内，村(居)民原有合法住宅经鉴定危险性属于C级或者D级且符合城市规划和消防安全、交通道路、地下管道、光缆电缆等管理规定的，临街住宅按原产权人和与相邻建筑层高、朝向、风格等相一致的要求批准建设;非临街住宅可以批准按原产权人、原宅基地、原建筑占地面积、原层高改建，其中，原住宅建筑楼层在三层及三层以下的，新建住宅建筑楼层不得超过三层(含架空层)。

(四)村(居)民原有合法住宅经鉴定危险性属于C级或者D级且不允许原基改建的，符合廉租房入住条件的，可向市人民政府申请租住廉租房或者申请廉租住房租赁补贴。

(五)房屋安全鉴定由市房产管理部门负责把关。房屋危险性未达到相应级别而按相应级别出具房屋安全鉴定报告的，依据有关党纪政纪等规定追究主要责任人和直接责任人的责任。

第九条 村民按照本办法申请在村(居)民住宅小区建设独立式住宅的，一户限建一栋，允许最大建筑占地面积：1至3人户90平方米，4人及4人以上户130平方米，建筑楼层不得超过三层(含架空层);申请在村(居)民住宅小区购买公寓式住宅的，一户限购一套，户型建筑面积控制在90至150平方米，且人均住房面积不得超过40平方米。

村民申请在村(居)民住宅小区建设独立式住宅或购买公寓式住宅，在集体土地上已有一处或者一处以上住宅的，必须将原有住宅自行拆除，原有宅基地或集体划分尚未建设的宅基地必须交由所在村(居)民委员收回，否则，其申请不予批准。

村民经批准在村(居)民住宅小区建设住宅的，其已获得的宅基地只能用于建设自住房屋，不得向他人转让或者出售，私自转让或者出售的，按非法转让土地依法进行处理，其宅基地由所在乡镇人民政府无偿收回另行处置，且不得再另行安排宅基地。

第十条 禁止建设区、严格控制区村民符合建房条件但在本村(社区)经市人民政府批准的村(居)民住宅小区无法安排建设住宅的，可由所在乡镇人民政府通过土地流转的方式，安排在其它村(社区)经市人民政府批准的村(居)民住宅小区建设住宅;在其它村(社区)经市人民政府批准的村(居)民住宅小区无法安排建设住宅的，在报市人民政府同意后，可由市安置房建设管理领导小组办公室安排在市人民政府统一规划建设的集中安置区建设独立式住宅或者购买公寓式住宅，但其原有住宅必须自行拆除，原有宅基地能够与周边土地整合的，由市土地储备中心统一收储，暂不能整合收储的，由所在村(居)民委员依法收回栽树植绿。

第十一条 城市规划区村民，凡是户籍所在地一直在本村(社区)且拥有集体土地使用权、同时符合下列条件之一的，可申请在经市人民政府批准的村(居)民住宅小区建设独立式住宅或购买公寓式住宅，其中，申请在由市人民政府统一规划建设的集中安置区建设独立式住宅或购买公寓式住宅的，只限于禁止建设区、严格控制区符合建房条件的村民：

(一)原有合法住宅经鉴定其危险性属于C级或者D级的;

(二)原有合法住宅因自然灾害需要搬迁或者重建的;

(三)原有合法住宅居住面积小于85平方米、不能满足分户需要且分户建房户在本村(居)民小组分有宅基地可以用于流转的;用于流转的集体土地在批准建房后，能够与周边土地整合的，由市土地储备中心统一收储，暂不能整合收储的，由所在村(居)民委员依法收回栽树植绿。

(四)市人民政府规定的其它条件。

第十二条 城市规划区村民有下列情况之一的，其要求在村(居)民住宅小区建设住宅的申请不予批准：

(一)申请人年龄未满18周岁的;

(二)在本村(社区)集体土地上另有一处住宅的;

(三)与父母分户建房但父母身边没有其他子女的;

(四)将原有住宅出售、出租、赠与或者改变使用性质的;

(五)申请人在本集体经济组织无宅基地用来流转的;

(六)原有住宅在征地拆迁中已得到安置的;

(七)在汨政发〔2006〕10文件下发后将户籍迁入本村(社区)或者在汨政发〔2006〕10文件下发前将户籍迁入本村(社区)但在本村(社区)实际居住时间未满5年、未承担村(居)民义务的;乡规民约更严格的，从其规定;

(八)市人民政府规定的其它条件。

第十三条 城市重点控制区临街、临路已出让给个人但尚未开发建设的住宅建设用地，原则上应由市土地储备中心收储后另行出让，少数不能收储的住宅建设用地，有两户及两户以上连在一起的，必须实行联合报批和整体开发建设;单独一户宅基地的，必须严格按照与相邻建筑相协调的原则进行建筑效果图设计，经市城乡规划主管部门审批后按规划许可要求进行建设。

第十四条 严禁行政企事业单位集资新建职工福利住房或者以开发商品房的名义建设职工住房，原有职工住房经鉴定危险性属于C级或者D级的，原则上不允许原基改建，原有住房由所在单位组织拆除，原有住宅建设用地由所在单位收回，已经改制的企业其职工住宅用地由市人民政府依法收储;其职工符合条件的可申请购买经济适用房或者租住公租房、廉租房。符合城市总体规划和保障性住房建设条件的，经市人民政府批准可建设保障性住房。

第十五条 严禁城镇居民和外来人员购买城市规划区集体土地建设或者购买城市规划区集体土地上的房屋改建、扩建住宅;在本办法发布前已在城市规划区集体土地上违法建设住宅的，按市人民政府整治违法用地与建设行为的相关规定处理。

第三章 农村村民住宅建设与管理

第十六条 农村住宅建设应充分利用旧宅基地、空闲地，凡村内有空闲地、未利用旧宅基地的，不得批准新增住宅建设用地。

各乡镇人民政府、场应在市城乡规划主管部门的指导下抓紧编制集镇规划和村庄规划，报市人民政府批准后实施。

市国土资源主管部门应组织各乡镇场在摸清农村宅基地利用现状和用地需求的基础上，编制村庄宅基地现状图、住宅建设用地规划图和宅基地需求预测十年计划表(即“两图一表”)，指导农民住宅建设按规划、有计划、规范有序地进行。

第十七条 加强农村村民住宅小区的规划、建设与管理。要紧密结合旧村改造和新农村建设，积极引导村民向住宅小区集聚。有下列情况之一的，应统一规划建设村民住宅小区：

(一)因国家建设征地拆迁需要建设住宅的;

(二)实施农村土地整理需要迁建住宅的;

(三)因旧村改造、新农村建设需要调整住宅建设用地的;

(四)集镇与村庄规划区内的村民需要建设住宅的。

农村村民住宅小区由乡镇人民政府、场会同市城乡规划、国土资源主管部门进行选址并编制建设规划，报市人民政府批准后，由乡镇人民政府、场组织实施。

农村村民住宅小区应依山、傍水、顺势而建，保持原有自然风貌和地方特色，不讲究千篇一律;在集镇规划区范围内建设村民住宅小区的，应按连排房方式进行规划和建设，其基础配套设施应符合集镇建设要求。鼓励在集镇规划建设公寓式住宅小区。

农村村民住宅小区建设用地批准后，不得变相进行经营性房地产开发或用于不符合建房条件的村民建房。

农村村民住宅小区原则上不得平行于国道、省道、县道布局，而应垂直于国道、省道、县道呈组团式布局，并设置绿化隔离带。

严禁在107国道、S308线、S307线、S201线两侧各100米范围内零散新建、扩建独立式住宅。村民原有合法住宅经鉴定危险性属于C级或者D级且符合乡村规划和交通道路、地下管道、光缆电缆等管理规定的，可批准按原产权人、原宅基地、原建筑占地面积、原建筑层高进行改建。

第十八条 农村村民符合下列条件之一的，可申请在经依法批准的村民住宅小区建设住宅：

(一)申请人年满18周岁、因结婚等原因确需分户建房且原有住宅居住面积确实不能解决分户需要的;

(二)因实施集镇、村庄建设规划或者公共设施、公益事业、重点工程建设需要拆迁安置的;

(三)原有住宅破旧、经查验确实无法居住或原有宅基地面积低于规定面积标准需要异地新建住宅的;

(四)因发生或防御自然灾害，需要搬迁或者重建的;

(五)因外出打工、经商、服兵役、上学、服刑、被劳动教养等原因将原农业户口迁出，现户口迁回后确无住房的;

(六)经市人民政府批准回原籍地落户且在原籍地确无住房的。

(七)市人民政府规定的其它条件。

第十九条 农村村民一户只能有一处不超过规定面积的宅基地，多出的宅基地，要逐步依法收归集体所有。有下列情况之一的，其要求在村民住宅小区建设住宅的申请不予批准：

(一)申请人年龄未满18周岁的;

(二)在本集体经济组织土地上已有一处住宅或宅基地的;

(三)原有住宅用地面积能够满足分户需要的;

(四)与父母分户建房但父母身边没有其他子女的;

(五)将原有住宅出售、出租、赠与或者改变使用性质的;

(六)户籍虽迁入当地，但原籍住房未拆除或已转让，申请人未履行本集体经济组织成员同等义务、完全属空挂户口的;

(七)原有住宅在拆迁安置中选择货币安置的;

(八)在省、市、县级地质灾害防治区范围内的;

(九)不符合交通道路、地下管道、光缆电缆等管理规定的;

(十)市人民政府规定的其它条件。

各乡镇人民政府、场和市国土资源主管部门要逐步清理历史遗留的一户多宅问题，坚决防止新的一户多宅现象发生。

第二十条 严格控制农村村民零星、散乱建设住宅。农村村民有下列情况之一的，方可申请单独建设住宅：

(一)因国家建设需要零星拆迁安置的;

(二)山区村民因山高路远不便于集中居住和安置的。

第二十一条 农村村民建设住宅，原则上只能使用本集体经济组织成员集体所有的土地。有下列情形之一的，所在乡镇人民政府、场可以通过土地流转的方式实行异地安置：

(一)在地质灾害易发区内建设住宅，应进行地质灾害危险性评估，经评估不能建设住宅的;

(二)所在地生产生活条件恶劣的;

(三)因国家建设征收土地，需要整体搬迁安置的;

(四)新农村建设和集镇建设需要的;

(五)所在地不具备建设村民住宅小区条件的;

(六)市人民政府确认可以异地安置的其它情形。

第二十二条 严格控制农村村民宅基地标准。农村村民建设住宅，使用耕地的，户均建筑占地面积不得超过130平方米，人均建筑占地面积不得超过40平方米;使用荒山荒地的，户均建筑占地面积不得超过210平方米，人均建筑占地面积不得超过50平方米;使用其他土地的，户均建筑占地面积不得超过180平方米，人均建筑占地面积不得超过45平方米。

第二十三条 农村村民在原有住宅用地范围内翻建、扩建住宅，必须经过市国土资源或城乡规划主管部门的确认和批准，原有住宅不符合土地利用规划和镇村规划或者属文物保护单位确定应保留风貌的建筑的，其翻建、扩建住宅的申请不予批准。

农村村民原有住宅不适合原基翻建、经批准在村民住宅小区建设住宅的，应在新建住宅后的3个月时间内自行拆除原有住宅并主动将原宅基地退还集体;凡未在规定时间内自行拆除原有住宅并主动将原宅基地退还集体或复耕的，其原有宅基地由所在村民委员会依法收回并组织复耕。

严禁农村村民占用基本农田建房，严格控制占用耕地建房。农村村民因地质灾害等自然灾害影响或其它实际情况确需占用耕地建房的，应执行自行占补、先补后占的原则，由建房户拆除旧宅后，将原宅基地复垦为耕地;因分户建房等原因致使旧宅基地确实无法复垦的，建房户必须开垦数量相同、质量相当的耕地，但不得占用已经纳入省、岳阳市土地开发后备资源库中的地块进行占补开发，开发的耕地经市国土资源主管部门组织验收合格后，其土地经营权可由该户或本集体经济组织其他成员使用。

农村村民经批准占用耕地建房，不能自行补充数量相同、质量相当耕地的，应按照《湖南省耕地开垦费征收使用管理办法》(湘政办发[2010]47号)规定缴纳耕地开垦费。

第二十四条 城镇居民依法继承的在农村集体土地上的住宅，经鉴定为危房并经所在村民委员会、乡镇人民政府同意，市城乡规划、国土资源主管部门审定，报市人民政府批准，可在原有住宅用地范围内翻建住宅。

第四章 处罚与责任追究

第二十五条 在全市范围内，凡是未经国土资源、城乡规划主管部门批准建设住宅的，由市城乡规划或者国土资源主管部门责令限期拆除，未在规定时间内自行拆除的，由所在乡镇人民政府和相关主管部门依法组织实施强制拆除;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十六条 在全市范围内，凡是已经市国土资源、城乡规划主管部门批准但未按批准内容建设住宅的，由市城乡规划或者国土资源主管部门责令限期拆除未按批准内容建设的建筑物，未在规定时间内自行拆除的，由所在乡镇人民政府和相关主管部门依法实施强制拆除，同时，国土资源与房产主管部门不得为其所建房屋登记发证。

第二十七条 国家公职人员违反本办法在集体土地上建设或者购买集体土地上的房屋改建住宅以及参与或者间接参与建设开发“小产权房”的，一律先停职、再查处，情节较轻的，由市监察机关给予行政警告或者记过处分;情节严重的，给予撤职或者开除公职的处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条 乡镇人民政府、场和国土资源、城乡规划、建设、房产等部门工作人员在村(居)民住宅建设审核、审批、许可过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由市监察机关依法依纪处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十九条 任何单位或个人拒绝、干扰、阻碍国土、规划、房产主管部门和城市管理综合执法部门工作人员依法执行职务，侮辱、殴打执法工作人员的，由公安机关按《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

第三十条 本办法所述城市规划区，其范围包括：城关镇所有社区;城郊乡所有社区和村;新市镇的新市街社区、黄金街社区和团山村、新书村、丛羊村、合心村、八里村、团螺村、元霄村、新栗村、新桥村、福兴村;汨罗镇的燎家山社区和鱼鳃村、北托村、南托村、龙塘村、大坪村、夹城村、李家坪村、童家村、眠羊山村、茶木垅村、黄家村、蟠龙桥村、汴塘村、甘坪村、九龙山村、雁塘村;古培镇的明月村、三港村、课功村、栗桥村、黄塘村、杨柳村、徐家村;红花乡的廖家塅村、京街村、刘花洲村、叶家冲村、东冲村、罗滨村、抱塘村、石鼓村、石仑村;屈子镇的屈子祠村、农科村、朱山村、金钩村、翁家桥村、楚塘村、楚南村、金沙村、白水村、获湖村;范家园镇的永青村。

工业园规划建设区、武广高速铁路汨罗东站片区、新市新桥垃圾场控制区范围包括：新市镇南至星火水库、东抵湄江、北抵汨罗江、西抵武广高速铁路范围内的新市街社区、黄金街社区和坡子街村、合心村、丛羊村、新书村、新桥村、团螺村、八里村。

屈子祠核心景区范围包括：屈子祠镇的屈子祠村、朱山村、农科村、金钩村、翁家桥村、楚塘村、楚南村。

滨江、端阳城、西湖公园、汨罗江大道西延线、高泉路与迎宾路北延线等规划建设区和屈子祠核心景区近期规划建设区范围以市城乡规划主管部门编制的控制性详细规划为准并由市城乡规划主管部门负责解释。

第三十一条 本办法所述村民包括城市规划区“村改居”后成建制转为城市居民后仍在原集体土地上居住的原住村民;城镇居民包括党政机关、国有企事业单位干部职工和其他城市居民;外来人员包括未在城市规划区落户和汨政发〔2006〕10号文件下发后在城市规划区落户的人员。

第三十二条 本办法自发布之日起施行。

附件：

1、城市规划区危房改造审批工作流程

2、城市规划区村(居)民建房审批工作流程

3、农村村民建房审批工作流程

4、城市规划区危房改造申报表

5、城市规划区村(居)民建房申报表

附件1

城市规划区危房改造审批工作流程

城市规划区村(居)民申请危房改造，按以下程序申报和审批：

一、申报

(一)申请人向市城乡规划主管部门提出危房改造报告;

(二)申请人领取并填写《城市规划区危房改造申报表》;

(三)所在村(居)民小组签署意见;

(四)所在村(居)民委员会签署意见;

(五)所在乡镇人民政府签署意见。

二、鉴定

(一)市房屋安全鉴定办公室会同所在乡镇人民政府和村(居)民委员会到实地查勘并出具《房屋安全鉴定报告》;

(二)经鉴定房屋危险性属C级或者D级的，由市国土规划整治办公室实地查验并签署意见(国土规划整治工作全面结束后由市城乡规划主管部门履行此项职责);

(三)申请人持《危房改造申报表》、《房屋安全鉴定报告》、原房屋产权证明及相关申报材料到市城乡规划、国土资源部门申请办理建房相关手续。

三、审批

(一)市城乡规划主管部门组织其它相关部门到实地查勘，符合规划条件的，报市人民政府分管副市长审批;

(二)市城乡规划主管部门办理《建设用地规划许可证》;

(三)市国土资源主管部门办理《村(居)民建房用地许可证》，原住宅已取得《土地使用权证书》的可不办理;

(四)市城乡规划主管部门办理《建设工程规划许可证》。

属临街、临路住宅的，由市城乡规划主管部门对其房屋建筑设计立面效果图进行审定，符合要求的，予以批建。

三、建设

(一)市城乡规划主管部门到实地放线、验线并监督实施;

(二)建房户根据建设工程规划许可要求建设住宅。

四、验收

(一)建房户持放线单、验线单和《建设工程规划许可证》及附件申请市城乡规划主管部门进行竣工验收;

(二)市城乡规划主管部门组织其它相关部门和所在乡镇人民政府对竣工房屋进行验收;

(三)市城乡规划主管部门签发《建设工程规划验收合格通知单》。

五、登记

(一)建房户持《建设用地规划许可证》、《村(居)民建房用地许可证》到市国土资源主管部门办理《土地使用权证书》，原土地使用权证书由市国土资源主管部门收回注销;

(二)建房户持《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格通知单》和《土地使用权证书》到市房产主管部门办理《房屋所有权证书》，原房屋所有权证书由市房产主管部门收回注销。

附件2

城市规划区村(居)民建房审批工作流程

城市规划区村(居)民申请到经市人民政府批准、所在乡镇人民政府或村(居)民委员会规划建设的村(居)民住宅小区建设独立式住宅的，按以下程序申报和审批：

一、申报

(一)申请人向所在乡镇人民政府提出书面建房报告，领取并填写《城市规划区村(居)民建房申报表》;

(二)所在村(居)民小组召开户主代表会议进行表决，有三分之二以上村民代表表决通过(形成会议纪录并由村民代表签字)的，签署意见;

(三)所在村(居)民委员会对申请人建房资格进行初审，符合建房条件的张榜公示(公示时间不得少于7日，公示结果作为申报材料一并报送);公示无异议的，签署意见。

属危房户、住房困难户申请异地新建独立式住宅的，必须将原住宅自行拆除，原宅基地退回给本集体经济组织，所在乡镇人民政府应会同所在村(居)民委员会到实地验收，验收情况(包括文字证明和现场照片)作为申报材料一并上报。

二、审批

(一)所在乡镇人民政府对申请人建房资格进行审核，符合建房条件的，签署意见后报市城乡规划部门;

(二)市城乡规划主管部门会同市国土资源主管部门和所在乡镇人民政府进行实地踏勘和建房资格认定，符合建房资格和规划条件的，报市人民政府主管副市长审批;

(三)市城乡规划主管部门办理《建设用地规划许可证》;

(四)市国土资源主管部门办理《村(居)民建房用地许可证》;

(五)市城乡规划主管部门办理《建设工程规划许可证》。

属临街、临路住宅的，由市城乡规划主管部门对其房屋建筑设计立面效果图进行审定，符合要求的，予以批建。

三、建设

(一)市城乡规划主管部门到实地放线、验线并监督实施;

(二)建房户根据建设工程规划许可要求建设住宅。

四、验收

(一)建房户持放线单、验线单和建设工程规划许可证及附件申请市城乡规划主管部门进行竣工验收;

(二)市城乡规划主管部门组织其它相关部门和所在乡镇人民政府对竣工房屋进行验收;

(三)市城乡规划主管部门签发《建设工程规划验收合格通知单》。

五、登记

(一)建房户持《建设用地规划许可证》、《村(居)民建房用地许可证》申请市国土资源主管部门进行土地使用权登记并办理《土地使用权证书》;属危房户、住房困难户异地新建住宅的，原土地使用权证书必须由市国土资源主管部门收回注销;

(二)建房户持《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格通知单》和《土地使用权证书》申请市房产主管部门进行房屋产权登记并办理《房屋所有权证书》;属危房户、住房困难户异地新建住宅的，原房屋所有权证书必须由市房产主管部门收回注销。

附件3

农村村民建房审批工作流程

农村村民申请在本集体经济组织土地上新建住宅的，按以下程序申报和审批：

一、申报。申请人向所在村民委员会提出建房报告。

二、公示。属原基改建的，由所在村民委员会直接向乡镇人民政府、场申报;属新开基建房的，由所在村民委员会召开村民小组代表会议进行表决(形成会议纪录)并张榜公示(5天)，公示无异议的，报所在乡镇人民政府、场审核。

三、审核。所在乡镇人民政府、场会同市国土资源和城乡规划主管部门进行实地踏勘并选址。

四、审批。所在乡镇国土资源所汇总相关资料报市国土资源和城乡规划主管部门审定，然后由市国土资源主管部门集中报市人民政府审批;涉及占用耕地建房的，须持市国土资源主管部门的耕地占补验收证明;涉及农用地转用的，依法报岳阳市国土资源主管部门审批。

五、许可。在乡村规划区范围内建房的，由乡镇人民政府和市国土资源主管部门办理建房手续;在集镇规划区范围内建房的，由市城乡规划和国土资源主管部门办理建房手续。

六、建设。由村民委员会将宅基地划拨给村民使用，经市国土资源或者城乡规划部门放线后动工建设。

七、登记。建房户申请市国土资源与房产主管部门进行土地使用权、房屋所有权登记并办证

第二篇：鹤庆农村村民建房(宅基地上建房)规划建设管理规定

鹤庆县村(队)农村村民建房管理规定

为了规范农村村民建房行为，合理集约用地，减少相邻权纠纷，依据《大理白族自治州村庄规划建设管理条例》及现行法律法规并结合鹤庆村民建房传统习惯，特制订如下管理规定。

一、房屋主房坐西面东，层数不得超过三层，在地块西地界线起10.0米内建设，高度不超过12.0米;次房为一层，高度不超过5.8米。(本规定建筑高度为房屋实际高度(非房屋计算高度)，为室外地坪(一般以地块前路面起计)至女儿墙顶或屋脊(顶)最高点的高度。北房紧邻北侧主房，日照影响较大，建设超过一层应退让不少于北房计算高度的一半)。

二、建筑的任何部位垂直投影均不得超出地界范围，新建建筑(含围墙、大门)均自留滴水0.5米,紧邻地块间可按相邻户签订的协议留设。(自留滴水为勒脚以上外墙为准后退用地界线0.5米，地面以下基础放大脚、屋檐可设在退让用地内，踏步、坡道不得超出外墙面)。

三、基础±0.000标高比地块前所对应的规划路面设计标高高0.75米，在不影响片区总体布局及相邻户情况下，可建设半地下层或错层结构房屋，但不得超出规定房屋总高度。(基础±0.000可设定以××户±0.000标高或标识为基准)。

四、建筑风格为鹤庆传统白族民居风格，青瓦白墙，适当水墨画，外墙尽量不贴瓷砖。

五、雨污分流，设置有厕所或卫生间的，必须在自家用地范围内设置化粪池，雨水、污水需分别排入指定的城市管网。

六、地块临城市道路，城市规划可建设铺面的主房可临路建设，并符合临路建设的退让及街面风格要求。

七、屋顶不得擅自架设除水箱、太阳能设施外的其它影响周围住户采光日照及片区环境的广告牌、钢屋架等构筑物。

八、村民在村庄规划区内申请住宅用地的，应当经村民小组会议讨论通过，村民委员会审查同意，村庄管理机构审核，乡(镇)人民政府批准，报县(市)人民政府建设用地主管部门备案;新建房屋符合规划要求的 乡(镇)人民政府核发《乡村规划建设许可证》，竣工验收合格后，核发《农村集体土地使用证》和《房屋所有权证》。

九、村庄规划区内的公共设施建设和新建、改建、扩建住宅，由乡(镇)人民政府核发《乡村规划建设许可证》，并报县(市)规划管理部门备案。

十、乡(镇)人民政府村庄管理机构根据《大理白族自治州村庄规划建设管理条例》规定履行放线、管理(处罚)、规划竣工验收工作，村民委员会、村民小组负责日常规划管理工作，对违规行为进行及时制止或上报村庄管理机构。 十

一、片区内地块流转，必须把本管理规定一并转交给新用地户。

十二、本规定自二〇一二年十一月一日起施行(报乡镇人民政府批准之日起施行)，本规定若需调整须经村民委员会讨论通过或片区居民三分之二住户表决通过并报乡镇人民政府重新审批。

村委会

二〇一二年月日

第三篇：茂名市农村村民建房用地管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了加强农村村民建房用地管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 茂名市行政区域内的农村村民建房，适用本办法。

因征地“农转非”后的居民小组居民建房用地，参照本办法执行。

第三条 本办法所称农村村民建房用地，是指农村村民在农村范围内新建、扩建、拆旧房重建及建猪牛舍等建房用地。

第四条 土地行政主管部门是农村村民建房用地的主管机关。

第五条 农村村民建房用地必须符合土地利用总体规划，实行用途管制，根据城市建设规划和村庄建设规划统筹做好安排。不得影响城市建设和村庄建设。

根据国家建设或村庄建设规划，农村村民建房需要调整宅基地、承包地、自留地、竹木地时，原土地使用人应当服从。 第六条 农村村民建房用地，应当拆旧房重建和使用村庄内空闲地和其他非耕地，严格控制使用耕地。推广建设公寓式住房。

农村村民建房使用土地的所有权属集体经济组织所有，个人只有使用权。

严禁个人买卖或以其他形式非法出租或转让建房用地。 第七条 农村村民需使用农用地建房的，必须按照农用地转用审批程序，报经有批准权的人民政府批准后，方可办理建房用地审批手续。

第二章 农村村民建房用地的申请和审批

第八条 有下列情况之一的农村村民户，可以申请审批建房用地。

(一)住房确有困难的住户;

(二)符合法定婚龄结婚，并分户独立生活的农村村民户;

(三)拆旧屋重建的农村村民户;

(四)法律、法规规定或市、县人民政府依法批准的其他农村村民户。

第九条 农村村民建房用地应向常住户所在地的村民小组提出申请，并填写《农村村民申请建房用地呈批表》(以下简称用地呈批表)。经村民会议或农村集体经济组织全体成员会议讨论同意并加具意见后，附户主身份证、本户人口户口簿、原房屋土地使用证等复印件一并报村民委员会。

第十条 村民委员会在接到《用地呈批表》、《建设项目选址意见书》及附件的20日内，对申请建房用地户的人口、计划生育情况、用地位置、土地类别、原房屋占地面积、土地权属等情况进行审核。对符合建房用地条件的，即加具意见后送当地国土所。

第十一条 国土所接到《用地呈批表》及附件后，应指定专人负责审核。对不符合建房用地条件的，要书面通知村民委员会;对符合建房用地条件的，即加具意见并经镇人民政府审核后，报县级国土局依法审批。

第十二条 经批准建房用地的，按规定交清各项税费后，由国土局核发《建设用地批准书》。农村村民建房用地所需交的各项税费，必须严格按国家和省的有关规定执行，不得自立收费项目或提高收费标准。

第十三条 农村村民不按规定程序或者不按规定提供相关资料申请建房用地的，由受理单位通知其按有关规定办理。拒不按有关规定办理的，不予受理。

第十四条 农村村民建房用地应在取得《建设用地批准书》之日起二年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，经国土局同意，可延长竣工期，但最长不得超过一年。 第十五条 农村村民用地建房应在动工建房前报名国土所，由国土所派员到现场划定用地界至，并严格按照《建设用地批准书》的建房占地面积进行施工。

房屋竣工后，建房用地申请人凭《建设用地批准书》到当地国土所申报发证。经复核验收，符合规定的由国土所发给《土地使用证》，作为合法使用土地的凭证。

第三章

建房用地标准

第十六条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。 第十七条 房屋建筑占地面积，按房屋投影面积计算。 第十八条 农村村民每户建房用地标准如下：

(一)平原地区和城市郊区80平方米以下，丘陵地区120平方米以下，山区150平方米以下。

(二)有责任田耕种的农户需要建猪牛舍、柴房、厕所的，每户可批准临时用地面积40平方米以下。

村民小组土地基本被征用完符合征地“农转非”条件而未办“农转非”的农业户和非农业户口的居民户，不再批给猪牛舍及厕所用地。

第十九条 建房户必须严格执行批准的建房用地面积及四至尺寸和用地位置，不得擅自调整批准的建房用地四至尺寸或建房用地位置。 第二十条 批准占地新建房屋的朝向、设计、立面等必须符合城市规划和村庄规划要求。

第二十一条 建房户在批准的用地面积内确需建围墙的，不得超过批准的用地面积范围，不得妨碍公共通道，不得影响四邻通风采光，不得擅自将自留地、竹木地、承包地、其他空闲地等圈进围墙。

第四章 法律责任

第二十二条 建房户不如实填报家庭人口、原有房屋用地面积、用地位置和土地类别及土地用途的，国土部门不予审批其建房用地。若采取欺骗手段骗取批准的，依法注销批准的证件;已建房用地的，按有关规定予以处理。

第二十三条 建房户未经批准占用土地建房或超过批准面积多占的土地，按非法占用土地处理。

第二十四条 擅自调整已批准的占地建房面积的尺寸或改变批准规定的土地位置建房的，超出批准范围占用的土地，按非法占用土地处理。

第二十五条 非法占用土地可拆除建筑物并处罚款。已竣工的房屋如不影响城市规划和村庄规划不作拆除的，可根据违法程度，补纳各项税费，并按国务院《土地管理实施条例》第四十二条的规定处每平方米30元以下罚款。 第二十六条 未经批准擅自占用土地建猪牛舍、厕所、临时棚、围墙或其他建筑物的，一律拆除，并按国务院《土地管理法实施条例》第四十二条规定，处每平方米30元以下罚款。

第二十七条 个人买卖或者以其他形式非法出租或转让建房用地的，按《土地管理法实施条例》第三十八条规定没收非法所得，限期拆除或者没收土地上的建筑物和其他设施，由国家、集体收回土地，并处非法所得的50%以下罚款。

第二十八条 批准新的建房用地后，原有的房屋必须在新屋竣工五个月内拆除;逾期不拆除的，依有关规定处罚。

第二十九条 无权批准或越权批准建房用地的单位或个人，非法批准的建房用地文件无效。非法批准占用的土地按非法占用土地处理。对非法批准建房用地的单位主管人员或个人，由其所在单位或上级机关给予行政处分;收受贿赂或有其他违法行为，情节严重，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第三十条 拒绝、阻碍国土部门工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定予以处罚。构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第五章 附 则 第三十一条 专业户、个体工商户用地建造生产经营房屋的，按有关规定执行，不适用本办法。

第三十二条 本办法自公布之日起施行。过去市制定的有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。

第四篇：杭州湾新区农村村民建房管理办法（试行）

(讨论稿)

为进一步加强新区农村村民建房管理，规范农村村民建房行为和办事程序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《浙江省城乡规划条例》、《宁波市农村宅基地管理办法》和《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地切实化解农民建房难的意见》(浙政办发„2014‟46号)以及宁波市人民政府《关于积极稳妥地推进农村住房制度改革试点的实施意见》(甬政办发„2007‟107号)等法律、法规及规定，结合新区实际制定本办法。

一、适用范围和审批权限

(一)本行政区域内符合农村住房改造建设规划要求的农村村民、撤村建社区居民(以下统称为农村村民)建房管理适用本办法。

(二)凡新(迁)建、拆建、翻建和扩建住宅的，均应按本办法依法审批。农村村民申请建造住宅，村负责收集相关审批资料及核对，由庵东镇按户逐宗审批，报国土部门备案。其中农村村民建造住宅使用农用地和其他土地(未利用地)的，须按土地利用计划办理农转用审批手续。

二、基本原则

(一)节约集约原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地。要从保护耕地、有利生产、方便生活出发，充分利用原有宅基地和原建设用地，不占或少占耕地建造住宅。

(二)统筹规划原则。积极引导和鼓励自然村向中心村、城镇集聚;鼓励统建、联建和公寓式住宅。农村村民建房必须符合土地利用总体规划和城镇建设规划及村庄布点规划。

(三)分类处置原则。建房区块分为禁止区、限制区、有条件建设区、允许建设区四类：

禁止区范围：一是东至陆中湾、南至宗汉界、西至长河界、北至七塘公路的老建成区范围(包括宏兴、振东、元祥等3个村);二是东至兴慈大道、南至七塘公路、西至海星村与华兴村交界、北至八塘江的新城区块范围(包括浦东、富北、海南、三洋、新东、新舟、马中、兴陆、富民、新建、江南、海星等12个村)。

限制区范围：一是兴慈大道以东(包括下一灶、马潭路等2个村)，以滨海大道(包括规划滨海大道)以南100米以北地区;二是海星村与华兴村交界以西(包括华兴、虹桥、桥南、珠江、路湾、西三等6个村)，以高速公路(包括规划高速公路)以北的地区(除桥南村新农村建设布点区域之外);三是新区规划骨干道路和规划河流等交通、水利规划控制范围内的地区;四是其他城镇规划特定的区域。

允许建设区范围：2015土地利用总体规划调整确定

2 7个规划区块和偏远村集聚区块及其他调整确定的零星区块。

有条件建设区范围：除了禁止区、限制区和允许建设区之外的其他区域。

禁止区一律停止落地房屋的建房审批，包括危房解危等原地拆建房屋的审批，允许农居多高层房屋的申购。限制区一律停止落地房屋的建房审批，对于危房解危或分户建房等住房困难的，须拆除老屋等地上建筑物和构筑物，到允许建设区内申请建房。有条件建设区在各村须完成梳理式改造规划的前提下，利用原空闲宅基地(原建设用地)且不占农用地及无土地权属争议的，可按新区建房标准审批。允许建设区内符合建房条件的，可按本办法进行申请。因成片拆迁开发的，由新区相关部门根据项目规模、性质、位置确定安置方式，确定为农居多高层公寓安置的，按农居多高层公寓安置政策执行。

(四)严格审批原则。严格按照土地利用总体规划、城镇建设规划和村庄布点规划相关规定等程序审批农村村民建房，规范审批管理。为控制建房秩序，新区对建房总量进行控制，各村每年年初应向庵东镇上报农村村民建房计划，经庵东镇确认并报新区批准后方可实施。严格控制地质灾害易发区内建房，确实无法避让的，必须进行地质灾害危险性评估，通过治理达到安全要求后方可建造。农村村民建

3 房使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

(五)优先保障原则。为确保农村村民建房依法依规使用土地，各村和庵东镇应根据本区域内的村民建房需求，切实做好城镇建设规划、村庄布点规划、村庄梳理式改造规划和土地利用总体规划的调整，保障村民建房用地落实到地。同时，各村要编制辖区内农村村民建房计划报庵东镇确认后报区国土等有关部门核定，实行总量控制。根据计划每年优先安排一定的用地指标，用于允许建设区统建房的建设;对有条件建设区进行梳理式改造，涉及农用地转用的，实行城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策，即拆旧复耕验收通过后的城乡建设用地增减挂钩指标来保障新增的农村农民建房用地审批。

三、规划选址要求

针对建房选址是否符合允许建设区村庄布点规划或有条件建设区村庄梳理式改造规划的问题，对于新选址建设的村民建房由新区规划分局选址审批，新区国土分局根据选址意见办理土地农转用报批;对于在有条件建设区村庄梳理式改造规划内的村民建房选址审批，由庵东镇城建办确定。具体在审批时应符合以下原则：

(一)应在紧邻现有村庄范围内开展选址审批，严禁在远离现有村庄范围的地区或基本农田中单独选址建房;

(二)避免在地质灾害易发区选址，确无法避开的，应

4 做好地质灾害危险性评估，经评估后，存在地质灾害安全隐患的，应在治理完成后动工建造;

(三)选址时注意位置不能影响周边户的日照、通行，不能与村庄基础设施建设矛盾;

(四)对分户建房要严格审查控制。

四、农村宅基地(农居统建房申购)标准

农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户建房用地(包括附属用房等)面积标准为：

(一)允许建设区范围内的低层住宅占地面积标准为2—4人户不超过95㎡，5人(含5人)以上户不超过125㎡，1人户不单独在允许建设区安排宅基地，但可以申请购买多层或高层公寓。

(二)有条件建设区范围内符合梳理式改造规划要求的，低层住宅占地面积标准为1人户不超过50㎡，2—4人户不超过95㎡，5人(含5人)以上户使用耕地的不超过125㎡，使用其他土地的不超过140㎡。另原地拆建的，2—4人户建房申请原土地使用权面积超过95㎡的，允许在不超过原有土地使用权面积内拆建，但最多2—3人户不超过101㎡，4人户不超过140㎡。

两户以上联建的每户统一控制在125㎡之内。 村民建房建筑层数应严格控制在三层及以内，具体按规划要求实施。特殊控制区等区域对高度有特殊要求的按具体

5 规定执行。

(三)农村村民申购多层、高层公寓等的农居统建房套型建筑面积(含公摊面积)的控制标准：对申购多层(6层及以下)公寓的，人均建筑面积上限为60平方米;对申购中高层(7—9层)公寓的，人均建筑面积上限为70平方米;对申购高层(10层以上，含10层)公寓的，人均建筑面积上限为80平方米。以上户型最高一户均不超过250平方米。多层及高层公寓的附属用房或杂物间及车库不计入申购限制面积。

五、农居宅基地申请及农居统建房申购的人数计算办法

(一)人口按每户在册常住人口计算。2016年1月1日前出生的未婚独生子女凭证按2人计算，符合单独分户条件且已婚尚未有子女的，按再增加1人计算(慈政办发„2008‟43号第五条第一款)。1998年1月1日后毕业的回原籍(本市)的大中专毕业生符合市相关规定的，可享受农村私人建房或农房两改政策。

(二)家庭成员中虽无常住户口，但属下列情形之一的人员，可计入宅基地申请(农居统建房申购)人数：

1.家在农村的在校学生和回庵东镇落户的高校毕业生; 2.家在农村的应征入伍的义务兵;

3.家在农村的国家干部、职工，其配偶为农村户口且确需与配偶一起在农村居住的;

6 4.监狱服刑人员。

上述人员提供有效证明后，可以按本村(社区)常住户口计算。

(三)经新区接收安置并经批准回乡落户的退役军人申请建房的，应当持原所在单位或者原户口所在地的人民政府出具的无住房证明材料和本区房改部门出具的无房改房、经济适用房和未享受房改补贴的证明，并经户口所在村(居)委会同意后，方可申请建房。

(四)经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建房的，应经批准定居所在地村(居)委会同意后可申请建房。

(五)本区接收安置并经批准回乡落户的退役军人和经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建房的，其宅基地面积按本办法第四部分建房用地标准参照执行。

(六)已享受过福利分房、集资建房、经济适用房待遇的，不得计入宅基地申请(农居统建房申购)人数。

(七)关于户口未分开问题。本村村民到达法定婚龄未分户并未享受过建房审批的，且其父母享受面积未超过政策规定的建房面积的，可以在有条件建设区范围内并符合村庄梳理式改造规划情况下单独出面申请建房。

六、审批条件

(一)在本办法适用范围内，符合下列情形之一的，可申请宅基地或申购农居统建房：

1.符合建房所在地土地利用总体规划和城镇建设规划、村庄规划，利用原宅基地翻建房屋的; 2.因国家和集体建设实施城乡规划或旧村、旧镇改造必须整体搬迁的;

3.常住人口中已领取结婚证书，经各村初步审查并由庵东镇审核确认符合建房条件的无房户或其宅基地面积低于析产分户后可达到规定面积90%的住房困难户;

4.因自然灾害或经确定为危房的;

5.法律、法规、规章另有规定的，或其他符合建住宅条件的。

(二)农村村民申请宅基地或申购农居统建房的，有下列情形之一的，不予批准：

1.规划已确定为限制区需要搬迁的农村村民在原地申请宅基地的，或在已确定的城镇建设、交通、水利等规划控制范围内申请宅基地的;

2.已有宅基地达到规定面积标准的90%及以上或可原地拆翻扩建的，不得外迁申请宅基地，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;

3.出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用，再申请宅基地或申购农居统

8 建房的;

4.以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户的;

5.现居住房屋建成不足十五年，又不属危房，要求新(迁)建的;

6.违法违章建房未处理结案的;

7.不符合村庄规划的;

8.其他不符合申请宅基地条件的。

(三)其他申请情况

城镇非农业户口居民未享受过福利分房或集资建房的，确因住房困难需利用原有宅基地(集体土地)翻建、扩建房屋，其宅基地面积标准与当地农民同等待遇;利用原有宅基地(国有划拨土地)原地拆建房屋的，须符合建房所在地土地利用总体规划、城镇建设规划及村庄梳理规划的，但仅限于土地使用证证载面积范围之内。

由于历史遗留的城镇居民世居房不符合农村私人建房审批条件，各村和庵东镇要按照“原址、原面积、原高度”原则，在不突破本管理办法有关建房面积标准的前提下，根据区建设局有关房屋修缮政策实施修缮。

七、加强预防和查处违法建房

(一)加强源头预防。庵东镇应成立农村村民建房领导小组，负责辖区内农村村民建房管理工作。行政主要负责人

9 任组长，分管负责人任副组长，城建办负责人、国土所长和城管负责人、规划员等为成员。各村要充分发挥基层自治组织的作用，及时发现本村范围内违法建房苗头，并予以制止和上报。

(二)严格执法程序。村干部对无法制止的违法行为要及时报告庵东镇，庵东镇及时会同相关部门现场处置，核实违法行为直至恢复原状，不能恢复原状的依法立案查处。

(三)对以欺骗手段骗取建房批准手续的，经查实后，注销批准文件，拆除新建房屋。未经审批机关放样擅自动工，造成建房移位、超面积的，按非法占有土地论处。村级干部擅自表态同意村民建房或骗取批准的或在农居房建设分配过程中违反规定变相搞房地产开发的，依法承担建房损失赔偿责任，并依照法律、法规没收地上建筑物以及非法所得，并追究直接主管人员和其他直接责任人员的责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(四)村镇要认真落实村民建房审批管理责任，对农村村民建房依法进行审批，各村做到选址、放样、砌基、结顶前、竣工验收等“五到场”，庵东镇“两员”要负责审查、放样、验收等“三到场”，严格控制建新不拆旧的行为。

各级管理部门应加强对农居房的建设用地管理，凡违法审批的，批准机关应承担违法审批的法律责任。工作人员如有玩忽职守、滥用职权和以权谋私等行为，从而违规审批、

10 越权审批、帮助骗取批准或因监管制度执行不及时、不到位、责任不落实等造成违法违章建房的，追究其违法、违纪责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。

(五)各村村民建房管理与综合考核挂钩，对违法用地较多的，扣除各村土管组长岗位责任奖。对违法用地情况严重的，将追究相关村主要负责人和分管负责人的责任。

八、其他

为更好地贯彻执行本管理办法，切实提高可操作性，另行制定与本办法配套的实施细则。

本办法自2016年?月?日起施行，本办法实施前审批建造的农户房屋如遇征迁，合法面积的认定按原政策标准执行。

第五篇：关于农村村民建房管理工作的思考

和县国土资源局朱文亮

(此文刊登在《中国土地学会2009学术会议入选论文集 》)

近年来，随着国民经济持续快速发展，农民收入水平较以往有了新的提高，不少农民在富足起来后，纷纷将手中闲置资金投入到房屋建设和改善自己原有居住环境中来，或批地建房，或拆旧重建，或扩建装修，农村建设领域得到了较快发展。然而，由于农村建设行为点多面广，国土行政主管部门监管力量有限，在农村村民建房管理方面存在的问题仍比较多，矛盾也比较突出。在深化农村土地流转制度改革的新形式下，亟需进一步加强管理，如何完善探索农居民建房用地管理的新思路和新办法，实现农村村民建房管理的法制化、规范化是我们广大国土工作者思考的地方。

一、农村建房的基本情况

下面是对我国中部省份H县为例的农民建房的调查。资料数据显示， 2008年H县共有农业人口562363人，农村居住建设用地面积为156830.1亩，人均占地186平方米，高于新农村建设人均120平方米55%。大部分村民仍然居住在旧房(多数是土木、砖木结构)里，这种状况仍将长期存在。而“娶媳妇、建新房”是农民一生中的两件大事，农村村民建房是历代农民孜孜追求的心愿。仅以H县S镇为例，每年申请建房户约有500户左右，其中占用耕地建房约为300户，而符合条件被批准的约为建房总数的10%左右。预计今后每年约有3千户村民需要建房，更多的村民需要改善居住条件，农村村民建房管理现已成为我县国土资源管理工作中的重点及难点工作之一。从总体上说由于我县高度重视农村村民建房管理工作并采取了一系列管理措施，成效是明显的。但因历史遗留原因，在农村村民建房管理方面存在的问题仍比较多，矛盾也比较突出。

在调查中我们发现，随着农村经济和社会事业的不断发展，农民收入连年增加，加上近几年是城镇商业开发，工业园区兴起，道路等级提升，卫生饮用水的推广以及有线电视的普及等，农民对住房的要求和居住环境的改善日趋强烈，表现为两大特点，一是新建数量多，每年约有3000户建房;二是更新周期短，除了原有“斗子墙”房屋不断更新外，很多八十年代初建的简易二层楼房也进入翻建期。据了解，近年新建的农民建房，除县城和县工业园区拆迁农民有少数统一规划建房外，普遍存在农村住房建设缺乏规划引导，农村住房布局零乱，大量农民建房的背后存在着严重的无序状态，有的占 1

用农田建房，有的倚路建房，有的在水塘架空建房，更有甚者填占水体堵水系建房。农民建房的无序，造成自然村落的一小二散，无法形成集居，使得道路、给水、排水等整体配套难以形成，普遍存在路不硬，水不清现象，垃圾乱倒，污水乱排，电线乱拉，管道乱铺，“脏、乱、差”十分突出。“室内现代化，室外脏乱差”的现象比较普遍，既影响了农村的形象，也阻碍了农民自身生活质量的提高。近年来，政府十分重视解决农民居住问题，并通过实施“新农村建设”、“村村通”工程等改善农民居住环境，提高生活质量，让广大农民群众分享改革开放的成果。

二、农村村民建房管理存在的主要问题

目前，在农民建房方面存在的突出问题是：

一是违法占地严重。一些农民混淆了土地所有权和土地使用权的区别，把土地看成私有财产，误认为集体分给自己的责任田，想拿来种田就种田，想拿来建房就建房，谁也干涉不了。一些干部混淆了减轻农民负担与严格依法管理土地的区别，放任农民占地建私房。有的村甚至置国家的法律法规于不顾,非法买卖承包地和集体土地建房。

二是土地浪费严重。近几年来，农民建新房的越来越多，很多农户都有两处或多处以上的宅基地或房屋。许多富裕起来的农民在建新房屋时不考虑实际的需要，建房往往选在公路旁，建在大田中，一味图大求宽，又不拆掉旧房。有些村庄整个旧房形成的老垸闲置着，又在耕地和基本农田上建新房。农村宅基地面积普遍超标，宅基地非法交易有增无减，宝贵的土地资源浪费严重，使农村耕地逐年减少。

三是村庄布局散乱。农民原来建房基本上没有统一规划，集中建设，选址多数选择在自家的自留地、承包地或交通较为便利的村道两侧，绝大多数的农民新房建设见缝插针，哪里地势好、“风水好”就在哪里建，造成新房旧宅斑驳错杂，房子大小、高矮参差不齐，极为混乱。既影响了村容村貌，又严重浪费了土地资源。

这些问题的存在和继续，导致了土地资源的严重流失，给节约、集约用地带来严峻的挑战，是制约新农村建设的一大难题。

三、农村建房存在违法问题的主要原因

客观地说，农村村民违法建房究其原因来说，是多方面的，既有历史的原因，也有现实的原因，既有生产生活观念上的原因，也有法制和经济利益方面的原因。从目前的情况看，主要有以下一些：

(一)耕地保护意识淡薄。按照国务院土地调控政策规定，各级人民政府的主要领导应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积负总责，但是各地方基层政府，尤其是一些乡镇、村主要负责人没有把握耕地保护的重要意义，片面的把此项工作理解成

一般性的业务工作和部门工作。甚至有的镇、村把对农民占地建房特别是占耕地建房的收费看作是集体的“小金库”，完全脱离了县、乡财政预算管理，为了自身利益，乡镇、村二级默许甚至鼓励农民占用基本农田建房，在交通要道边占用耕地建房比比皆是，“空心村”、“村外村”现象越来越多，造成土地大量浪费。正是因为基层政府己收费同意，国土执法监察部门制止违法建房时，农民抵触情绪相当大，从而对耕地保护和占补平衡工作构成了严峻挑战。

(二)农民建房管理乏力。一是法律法规的贯彻执行缺乏力度。虽然现行的《土地管理法》、《村庄和集镇建设管理条例》等，都对农民建房的法律管理作出了规定，但对违法的处理却因牵涉部门多，管理层次多而难以落实。二是部门执法管理乏力。县建设、土地部门以及乡镇政府虽都设有相关部门负责农民建房管理，但缺乏执法人员、执法经费，执法精力(尤其是乡镇无执法人员，其管理人员又大都另有中心工作任务)，面多众多的农民建房管理明显力不从心。三是乡镇党委政府管理乏力。或因重视发展当地经济、集镇基础设施而疏于农民建房管理，或因村民自治，农民自建而放松农民建房管理，或因当前实施的土地使用政策而无力进行农民建房管理。

(三)农民建房的法制意识淡薄。一是村民自身的原因。在建房问题上存在只顾自己，不顾整体：有的只图方便，路修到哪，房建到哪;有的只图自己享受，老宅不用，选取好的环境另建新宅等等。只顾眼前，不顾长远;有的占用农田，在自家承包田建房，把个好端端的成片农田弄得支离破碎;有的紧挨路边建房，使得今后道路拓宽、街道改造难上加难;有的压占水体建房，造成水系不畅直接影响农业排灌。至于厕所、猪圈等辅助设施建在沟塘旁边，更是比比皆是。二是村官自身的原因。多数是亲情人情大于乡情县情，现在村官三年一选。民选海选，正直管事的村官很难得票当选，这也片面助长了亲情、人情，放任村民建房自主。村民自治大于国家法制，有的村官片面认为自治就是自管，无视国家法律，无视上级部门审批。

(四)农民规划建房的扶持政策不够。一是现有法规对村庄规划用地的法律规定不够，没有明确的用地定位，新增用地预留比例，以及用地调整等。在

一、二轮土地承包中，耕地承包殆尽，村庄规划的土地调整和使用面临法律难题，客观上加大了农民建房的随意性。二是政府的指导政策不够，缺乏村庄规划的研究和指导，缺乏村庄规划用地的政策扶持，缺乏村庄规划前期基础设施的投入，缺乏村庄规划典型引路的激励。

(五)村庄建设规划缺乏规范。农村村庄建设规划大都是在八十年代由村里自发进行的，每户占地多少由村里说了算。虽然后期提出中心村建设的想法，但由于用地指标和当地村民习惯等原因没有执行下去。

(六)农村建设用地流转难。 一是农村建设用地调剂难。因30年不变的土地承包政策，导致农户承包的规划建设留用地、待置换用地调剂难。二是闲置宅基地流转难。由于缺乏有效的可操作的政策和措施，闲置宅基地盘活利用难。三是空置住宅拆除难，“空心”村、“空壳屋”整治难。长期以来，“一户一宅”政策未执行到位，“一户多宅”现象普遍，空置住宅难拆除，农村宅基地整理和建设用地复垦难。

(七)法律法规不完善。一是无论是国家土地管理法，还是地方性法规，对村民占用集体土地都是无偿使用，加剧了村民超占面积建房的欲望。二是村庄建设规划缺乏法律地位。国家规定村庄建设每户占地不得突破160平方米，缺乏约束机制，目前规划体系在许多地方尚未建立。三是对违法行为，土地行政主管部门有权制止，但有哪些“权”并没明确赋予，更没有赋予土地行政执法部门强制执行权。当前农民盖住宅，突击建设没几天就可以封顶，土地管理部门对其违法行为下达停工通知书，违法者不停工，土地管理部门一点办法也没有。法律法规规定对农民违法建房不能罚款，只能拆除和恢复原状。等到走完法定程序，将其移交法院强制执行，房子早盖好了，人也住进去了。且农民建住宅倾其多年积蓄，一旦拆除，便会激化矛盾，因此法院接到这样的申请强制执行案，往往是难执行而不了了之。国土资源部《土地违法案件查处办法》虽然规定可以查封施工设备，但在实际工作中作用不大，土地管理人员你前脚走，违法占用土地、违法占地建房他后脚又进行。

(八)建房审批难。农民建房的正常审批程序，由农民向村民小组提出申请，村组召开村民(村民代表)大会通过后，由行政村签署意见送到乡镇国土所，乡镇国土所现场勘察后符合建房条件的再由乡镇政府审查后送到县国土局审核，县国土局审核后报县政府审批。从建房用地申请到审批，需要很长时间。由于条件严，程序繁，时间长。如在耕地上建房，因无用地指标县政府难审批，致使一些农民不愿按照要求办事。尽管目前对农民建房不准乱收费，实行零收费的政策，但建房不报批现象屡见不鲜，违法建房多有发生。

四、加强农村建房管理工作的建议

农民不靠国家投资，自己解决占农村人口90%的住房问题，应该说是有利农村稳定，有利三农发展，有利保持农村社会和谐的大好事，尽管点多面广、难以管理，但只要政府关心，领导用心，部门倾心，村民留心，好事就一定会办好。

(一)加强立法，完善制度。

1、有关法律对农村宅基地的规定少而又少。《中华人民共和国土地管理法》中，

只有第六十二条提出对农村村民宅基地实行“一户一宅”的规定，《物权法》对农村宅基地的立法也仅仅只有四条。国家应当加快对农民建房及农村宅基地管理工作的立法工作;

2、地方各级政府应根据国家的相关法律法规，结合本地实际，尽快出台农民建房具体管理办法，明确规定建房条件、土地使用政策、审批管理办法、优惠政策、处罚措施等，并结合管理制度的出台，加大宣传报道力度，组织人力对村庄违法违规建设行为进行集中整治，尤其对非法占用耕地的违规违法建房依法进行严厉查处，以起到对违规违法建设行为的震撼作用;

3、根据有关法律法规，进一步明确市(县)、乡(镇)和村三级对村庄建设和农民建房的管理职责，充分发挥乡(镇)、村民委员会包括村民小组的作用，在建设和管理上充分体现“乡镇引导、村民自治、法制规范、典型引路”的思路;

4、是建立和完善县、乡、村、村民小组农民建房管理体系，以乡镇为单位，成立执法管理巡查队伍，加大对农村居民建房的日常管理，以使农民建房依法有序进行，真正造福农民自己。

(二)认真做好村庄建设规划。加快村庄规划编制步伐。以科学发展观为指导，统筹城乡经济社会发展，本着适度集聚、节约土地、有利生产、方便生活的原则，进行村庄布点规划和村庄建设性详细规划编制工作。进行村庄布点规划一是以人口集聚为原则，撤小村并大村，使人口向大的自然村和集镇转移，规划取消基础条件差、居住人口少的小居民点;二是以集约土地为出发点，充分利用丘陵山坡地、利用河湖边缘地、村庄空闲地等，布点规划或扩大建设新的自然村;三是适度利用现有的基础设施，根据目前农村经济条件和现状，优先考虑在基础设施条件好、交通相对便利且空闲地较多的地块规划建设新村，以期较少的投入能较快地树立典型。四是要加大对中心村建设的力度。每年挤出一部分用地指标用于中心村建设。五是要建立一些推进和保障规划实施的配套措施。

(三)加大政策扶持力度。一是建立财政专项资金，用以积极扶持和引导地方政府开展“城乡建设用地增减挂钩”工作，并通过这项工作的推进换取建设用地指标用于支持地方各项建设;二是通过必要的土地小调整、小流转，为农村居民集中建房提供必需的土地空间。

(四)建立农村宅基地有偿使用制度。当然，这项有偿使用制度的建立的前提条件就是要有三分之二以上的集体成员同意，必备条件是要有完善的法人结构、公平的分配制度和有效的监督措施。通过农村宅基地实行有偿使用，第一，能够协调农村宅基地分

配不合理的矛盾。集体土地所有权主体对农村宅基地按照占用面积收取有偿使用费，解决了农村宅基地分配不合理的矛盾。第二，能够促进对土地的珍惜和合理利用。对于宅基地来说，可以根据家庭人口来确定宅基地标准，独身子女算两人标准，超标准部分施行惩罚性收费。这样不仅可以对村民随意扩大宅基地范围，建新不拆旧，一户多宅现象起到遏制作用，同时，由于人口的多少直接于自身的利益分配有关，也可以对农村超计划生育现象起到遏制作用。第三，改善农村居住环境。集体组织可以将收取的有偿使用费用于村庄基础实施建设，来改善村民的居住环境。第四，促进农村宅基地使用权的流转。通过对农村宅基地有偿使用，一部分有闲置或者富余宅基地的村民，会出于经济利益的原因主动考虑将这部分宅基地流转出去。