青岛房地产开发流程

青岛房地产开发流程（通用8篇）

篇1：青岛房地产开发流程

青岛开发区办理的流程，大体可以概况为，先到就业服务中心，办理就业备案的开户，再给员工办理就业备案；接下来到社保中心办理开户，随后办理员工的社保增员。

一、办理用工登记：

1、到劳动保障政务大厅领取《单位用工登记表》，办理用工等级的开户。

2、如果想办理招聘，需要办理招聘手续：

（1）条件：在工商部门注册的用人单位

（2）材料准备：※填写《单位用工登记表》并加盖公章※《营业执照》（副本）、民办学校应携带办学许可证及社团登记证、机关事业及其他机构应携带批准成立证件原件及复印件※组织机构代码证（副本）原件及复印件※经办人身份证原件及复印件，法人代表身份证复印件。

二、办理就业备案：

到劳动保障政务大厅，携带以下材料办理就业备案：

1、单位《营业执照》（副本）复印件（加盖单位公章）；

2、《招用人员登记表》（一寸照片两张）（钢笔或签字笔填写）；

3、《招用人员就业备案、劳动合同备案化名册》（一式四份）；

4、《劳动合同书》（新版一式三份）；

5、招用本市城镇居民，属市内四区的应携带《失业证》、属五市三区的应携带《求职证》；招用人员属外地人员的，应携带身份证、《暂住证》的原件及复印件、《流动人口婚育证明》（女职工）；招用人员属应届正规全日制大、中专毕业生的，在开发区落户后提供户口本或户籍证明、人事局出具的《干部介绍信》原件及复印件、毕业证；招用人员属转移就业（与原单位解除劳动合同后，十日内重新就业）的，应携带与原单位签订的劳动合同、户口本及《解除劳动合同报告书》。

三、社保开户：

从事生产经营的缴费单位自领取营业执照之日起30日内或非生产经营性单位自批准成立之日起30日内，应当向当地劳动保险经办机构申请办理社会保险等级。办理程序：

1、先到区就业服务中心办理《招用人员就业备案、劳动合同备案化名册》手续；

2、到社保中心领取《社会保险人员基本信息及增减变化表》、《社会保险登记表》；

3、企业劳工人员持《营业执照》原件及复印件、《组织机构统一代码证书》原件及复印件、《税务登记证》原件及复印件、《招用人员就业备案、劳动合同备案化名册》、企业发放工资表或工资证明、企业法人身份证复印件、《社会保险人员基本信息及增减变化表》、《社会保险登记表》到区社保中心开户缴纳社会保险费。

4、城镇各类企业职工缴费比例：

养老保险：单位20%，个人8%；医疗保险：单位9%，个人2%；失业保险：单位2%，个人1%（城镇户籍和本区农业户籍的新参保人员）；生育保险：单位0.9%；养老保险：单位0.5—1.5%；

企业每月1—15号正常缴费（超时未交，每日加收2‰滞纳金），每月14-24号办理次月缴费增减人员。

篇2：青岛房地产开发流程

先办围产期保健手册，再办计划生育服务手册(办准生证)

第一步：免费介绍信：

1、到女方户口所在居委会领取两张免费介绍信

2、居委会公章

3、到户口所属街道办事处计生办盖公章（结婚证、户口本单页)

第二步：办围产期保健手册：

地址：妇幼保健站带：身份证，结婚证，社保卡（以上三样只带女方的即可，知道男方身份证号即可），免费介绍信。

注意：满12周后，空腹去，不要喝水，要抽血（10点以前），周末不上班。最好在头天下午先去建卡缴费，第二天直接抽血就行，这样不会等很长时间，也就饿不着了。

满16周后，要作唐筛的姐妹空腹去，不要喝水，要抽血（10点以前），周末不上班。唐筛要带妇幼保健手册和上次没用到的一张介绍信。

妇幼保健院普通检查当场可知结果，B超需大量喝水憋尿（不憋到尿裤子的程度不给查），尿检大约等30分钟；血常规检查等30分钟；血中钙铁检查当天下午15：30左右拿结果（拿结果时带妇幼保健手册）；唐筛则需要20天以后才能拿结果。

第三步：办计划生育服务手册(办准生证)：

地址：户口所在地居委会带：双方身份证原件和复印件、双方户口本/复印件（集体户口的需要到派出所开户籍证明）、结婚证的原件和复印件、两寸的合影一张（照片和结婚证上的照片一样）、初婚未育证明（户口是外地的需要计生办盖章，本地的只需要单位盖章），围产期保健手册。两个人都得去，需要摁手印。

篇3：青岛房地产开发流程

一、流程再造———以信息化为抓手

近年来, 青岛市以房地产市场信息系统为依托, 突出程序在登记过程中的主导地位, 以程序的规范化带动和促进房地产交易和登记的规范化。

1. 统一标准, 规范登记行为

青岛市房地产市场信息系统架构为“一个平台, 四个系统”, 即以楼盘表为核心的基础数据平台, 测绘成果管理、交易登记、网上备案和信息发布四个子系统。在系统构建过程中, 交易中心突出了五个方面的重点工作:

一是图文综合管理。建立“地———楼———房”三位一体的数据基础信息, 实现房屋物理属性管理图文一体化;将产权管理与楼盘表进行关联, 直观展现权属状态, 实现测绘成果、业务流程、业务管理和业务数据一体化, 最终实现“以图管地, 以地管房, 网上运行, 规范管理”。

二是电子案卷审批。将物理案卷在受理环节经数码拍照转为电子案卷, 物理案卷由体外循环直接进入档案管理环节, 并通过办公网络对电子案卷进行流转、承接和审批, 彻底实现了无纸化办公。

三是权限界定。对审批流程各环节工作人员按照职责赋予不同权限, 对权属登记的受理和审批进行了严格界定, 任何超越权限的受理或审批行为都会被办公程序拒绝。

四是全覆盖无缝式管理。2006年9月, 青岛市房地产市场信息系统覆盖全市, 统一平台、统一系统、统一标准、统一程序, 解决了因各区、市管理体制、业务标准、工作流程等不同而出现的各种问题, 实现了全市范围内房地产交易管理水平的整体跨越。

五是档案数字化管理。在已基本实现对库存档案录入扫描的基础上, 引入条形码识别技术建立数字化档案, 并应用数字化检索和归档手段, 建立三维立体档案管理模式, 以电脑查询电子档案替代传统的人工查档方式。

2. 权责一体, 降低登记风险

为确保登记信息的真实性、准确性, 交易中心采取了以下两项措施:一是一级办理, 权责一体。对二手房和部分商品房转移登记, 实行一级办理, 即由收件窗口独立完成受理、审批和计费等, 将权和责集中于一个工作人员, 杜绝了以往二级和三级审批时各环节审批人员相互依赖的现象。经过5年多的实践证明, 登记出错率较以前明显下降。二是网上备案, 规范市场。通过商品房网上备案系统, 所辖各区、市商品房交易信息实时上传登记系统, 确保现时数据真实有效。此外, 按照建设部要求, 他们积极启动了二手房网上备案工作, 利用1年时间将历史权属登记数据进行全面整理和关联, 完成宗地9400宗、土地面积45平方公里、13000栋楼、建筑面积3850万平方米、约90万户。今年1月, 市内四区二手房网上备案系统正式投入运行, 标志着青岛市二手房交易也纳入了实时监管。

3. 即收即办, 提高登记效率

2003年底, 青岛市开始探索实践收件窗口即收即办、申请人立等可取权属证书办法。目前, 持证房屋的买卖、赠与、继承和商品房买卖、按揭抵押等业务, 申请人从申请交件、缴纳税费到领取权属证书只需30分钟左右。其他业务也由收件、复核、审批“三级办理”精简为收件、审核“二级办理”模式, 工作时限缩短为3个工作日, 在实际操作中, 绝大部分业务收件后2个工作日内即可办结。

4. 整合资源, 拓展登记应用

信息工作不仅是房产登记工作的基础资源, 而且是提升工作效率的助推器。青岛市房地产交易中心对此认识尤为深切, 并在具体工作中做了诸多探索与实践。

一是做好市场监测, 为宏观决策提供依据。通过信息系统, 能够掌握全市房地产总量及实时运行情况, 及时发现存在的问题, 准确研判市场发展趋势, 有针对性地提出调控建议。

二是做好理性引导, 规范市场秩序。通过信息公开和共享、向社会提供各类房地产信息的公开查询服务等措施, 提高了市场透明度, 杜绝了市场中的欺诈行为, 有利于引导理性投资和消费。

三是做好系统拓展, 提高实用价值。2008年3月, 青岛市以房地产市场信息系统为依托, 建立了住房保障信息系统, 实现了住房信息全覆盖和动态化管理, 拓展了房地产市场信息系统功能。

四是做好信息利用, 发掘社会价值。在房地产基础数据平台的基础上, 挖掘房地产信息资源价值, 作为青岛市重要的基础数据库, 除满足房地产市场管理需要外, 同时为财政、税务、金融、劳动保障、民政、公安等部门提供数据支持。

二、规范管理———以完善制度为重点

1. 严格依法行政, 修订工作标准

《物权法》、《房屋登记办法》等出台以后, 青岛市房地产交易中心对原有工作流程、规章制度、业务标准和工作模式进行了全面细致地梳理、修订, 制定了房地产交易登记收件 (受理) 标准、工作流程、工作时限、税费计收标准等, 拟定房地产登记规则23章、253条, 房地产登记操作规程10章、150条, 为保障房地产交易与登记规范化提供了依据。

2. 科学民主决策, 完善集体会审

对各类疑难权属登记案件, 实施集体会审、民主决策, 定期召开例会集体研究决定, 保证了工作质量。

3. 加强内部管理, 健全督查考核

在健全各项管理制度的同时, 他们强化内部管理, 出台了《房地产权属登记责任目标考核 (督查) 和奖惩办法》, 编制了专门的考核 (督查) 程序, 由专职工作人员每天定量抽查经办案卷, 对办卷质量、时限进行跟踪督查, 一旦发现问题, 立即调查处理。

三、优质服务———以服务民生为主线

1. 建设亲民大厅

青岛市房地产交易中心共设立了64个服务窗口, 以测绘收件、登记收件及收费发证窗口为主体, 同时引入财政、地税、银行、公证、评估、律师代理等配套服务窗口, 为群众提供“一条龙”、“一门式”服务。各收件和发证窗口统一设置为开放式低柜台, 实行对座式服务, 拉近了与办事群众的距离;设立电子自动排队叫号系统, 由电脑对申请人自动排序, 根据业务类型分流至各登记服务窗口, 申请人可根据电子叫号显示屏提示到相应窗口办理业务;专设等候区域, 供持号申请人等候叫号, 等候区内安装了8台大屏幕等离子彩电, 播放房源信息和有关政策法规等节目。

2. 强化服务体系

一是实行无休式服务。青岛市房地产交易中心自成立以来, 周六、周日照常上班, 为群众提供权属登记服务。二是工作人员统一着装, 挂牌上岗, 积极推行“六个一”服务规范, 即“一张笑脸、一声您好、一个座位、一视同仁、一个承诺、一声再见”。三是根据业务实际, 设立特殊服务窗口, 统一受理集体和企业报卷, 对大企业、外资企业、重点工程、招商引资等项目一律进入“绿色通道”, 特事特办。四是树立主动服务意识, 针对70周岁以上、身体残疾或因疾病行动不便居民开展无偿登门服务。自2001年12月推出该项服务以来, 交易中心共为特需居民无偿登门服务5800余次。

3. 引入社会监督

交易中心设立服务监督台, 专人督察窗口服务情况;所有窗口工作人员的姓名、服务窗口及当月服务情况都在服务监督公示栏公示;群众根据窗口人员服务情况填写《服务满意度评价表》, 现场为工作人员打分。严格“三不事项”, 即不错收、不错录、不推诿;坚持“三个原则”, 即主动服务原则、一次性告知原则、依法服务原则, 为群众提供优质高效的服务。

篇4：青岛房地产开发流程

［关键词］房地产 开发企业 供应链管理 流程再造

一、房地产企业应用供应链管理的研究现状和问题

供应链是指“围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。”

从供应链的角度来研究整个房地产产业运营模式，其主要思路就是以开发企业为核心企业，通过与其他供应链合作伙伴之间加强沟通交流，有效整合内外部资源合作开发，以达到提高开发质量，加快开发进度，降低开发成本，同时提升开发企业自身管理水平的目的。但目前国内关于这方面的相关研究多数还是仅仅将制造企业供应链管理的理论和案例进行一些修改，然后直接套用在开发企业身上。由于制造企业运作模式、生产流程等许多方面和房地产开发企业存在着明显的差异，这种生搬硬套就造成了理论在推广实践的过程中会因为遇到各种各样的阻碍而无法顺利推行。

房地产开发行业与传统制造产业最大的不同在于合作伙伴关系和生产方式上的区别，制造产业适用的一系列供应链管理模型，房地产开发企业都不适宜直接套用。因此，作者认为，想要在房地产业内切实有效地运用供应链管理的理论和方法，必须先深入分析两个行业在运作模式上的差异，再根据房地产开发企业的特点进行归纳总结，提出切实可行的操作方法，才能真正地完成成功的流程再造。

二、开发企业采用供应链管理方法与制造企业的差异分析

房地产开发企业与制造企业的不同主要体现在经营对象、供应链伙伴关系和生产方式这三个方面：

1.经营对象的差异

制造企业的经营对象通常是特定的商品，尽管产品性质可能有不同，但一般都可以通过大批量生产达到降低成本的目的，同时还要考虑原材料，半成品和产成品的物流和库存问题。而房地产开发企业的经营对象是一个个开发项目，它具有单件性、一次性、区位固定性和周期长等特点。这些特点造成了房地产项目在经营过程中与制造企业产生了很大的差异。首先，开发项目对于资金的需求巨大，开发项目依据规模的不同需要少则上百万多则上千亿元的投资才能得以运转，大量的资金在固定的生产地点聚集，并且在一个相当长的周期内无法周转变现；其次，由于上述的原因，开发项目的风险巨大，一旦项目受到政策、行业、市场或者企业内部不利因素的影响，最后可能对整个项目造成致命性的打击；最后，房地产开发项目的收益也十分可观，因此即使房地产行业一直是高门槛高风险的行业，但仍不断的有企业积极地加入进来。

2．供应链伙伴选择与管理上的差异

供应链合作伙伴关系是指供应链内部两个或两个以上成员之间的一种协调关系，即供应商——生产企业或者卖主——买主之间，在一定时期内信息互通风险共担、利益共享的信任合作关系，以保证实现某个特定的目标和利益。

房地产开发项目则是一个资源整合的过程，因此，对于供应链伙伴的有效管理是项目成功的关键。从工作内容来看，房地产开发企业的合作伙伴包括规划设计、施工图、景观设计、工程总承包、造价咨询、招标代理、施工监理、营销策划、提供建筑材料、建筑设备、销售代理等众多单位。无论是合作伙伴的数量还是关系的复杂性，都远远超过一般制造企业，因此在供应链合作伙伴的选择和管理时就存在较大的差异。

此外，由于提供服务的不同，开发企业对每种合作伙伴所采取的选择方式和合作原则也有不同。例如对于总承包单位等合作伙伴来说，考察重点主要在于三大控制（质量、成本、进度）的执行能力，合同的履行情况以及安全施工等因素，而对于建筑材料和设备提供商来说，考察的重点则应该放在产品的质量、价格、时间等因素上。这些不同都应通过拟定不同的评价标准体现出来。如果采用层次分析法来进行供应链伙伴的评价，单纯地修改影响因素的权重还远远不够，而是两者的评价矩阵在建立时就应该有根本性的不同。

3.生产方式上的差异

两者的不同还体现在生产流程上。制造企业的标准生产流程为“采购→生产→销售”，标准的房地产开发过程则可以分为“前期→设计→施工→销售”这四个阶段，如果进一步细化还可以分为“市调→可研→买地→策划→规划→设计→施工→营销→物管”等众多环节。不仅如此，开发流程的复杂性还体现在这些阶段往往不是依序进行，出于对开发进度的严格要求，所有开发环节常常是互相交错开展的，而且不同的流程之间还存在着重要的搭接关系，不能颠倒次序。例如如果开工所需的手续未完成，就无法进行施工；主体未能封顶就不能开始预售等。因此整个开发流程变得无比复杂。这与传统制造企业的链式供应链也有很大的区别。所以目前也未能总结出面向房地产开发全过程的供应链管理模型来。这时，就有必要转换思路，采用并行工程的思路来进行开发流程设计。

开发流程的并行工程思路是将整个开发流程分为设计、施工和前期配套等几条主线，互相独立推进，只在关键结点，例如拿到开工许可证、基础完成出正负零、主体封顶等重要节点进行必要的搭接。这样做的好处是，各个独立线程上工作团队只需要专心于自己的工作范围，节省无谓的等待时间，并且减少职责相互推诿的现象。

三、基于供应链的房地产开发流程特点分析

要采用供应链管理达到提高开发企业能力的目的，流程再造是必须的，而在流程再造的操作上，也应该针对开发企业的特点而进行设计，与相对已经比较成熟的制造企业流程再造相比，开发企业还应特别注意以下几个特点：

1.成本控制的重点

从项目管理的角度来看，一旦开发项目开始施工，成本控制的作用就十分有限。因为建筑开发项目中间所牵涉到的原材料和劳动力成本由市场决定，财务成本由银行决定，税费由政府决定，工程量在合同文件上也已经给出，也就是说价和量都已经在开工之前确定好了，只要不超过预算就算成功，这与制造企业想方设法地降低制造成本有很大不同。因此对于整个项目来说成本控制重点应放在设计阶段，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以应该积极采取设计招投标、限额设计等方法予以控制。一旦项目开始建设，成本控制的重点就变为计划外成本和管理费用的控制，则应该采用项目管理的管理方法。

站在流程改造的角度上来看，开发企业管理者最重视的是现金流，由于房地产开发是资本密集型的产业，一个项目不管是地价还是合同价款常常都要上亿元，而开发商往往还要用有限的资金在几个项目之间周转，顺畅的现金流才是开发最重要的保证。因此，在流程改造的时候就要重视对现金流的控制，具体可以从前期资金计划的制订，合同执行情况跟踪，变更洽商的严格控制等方面入手，并配合严密的财务制度才能确保不出差错。

2.进度控制的重点

进度计划其实就是现金流在开发过程中的体现：报批报建手续办理的进度关系着施工进度，施工进度关系着预售款的回收，除此之外还关系着银行利息的变动，合同价款的支付与索赔，楼价的涨跌等。进度控制管理的重点是对信息流的控制：事前要编制严密的总的开发计划，包括资金计划，施工计划，合同支付计划，销售计划等；事中要严格按照各类计划进行施工，保持各种信息的有效传达和接收以及对各种突发事件的协调处理，必要时还要建立风险预警机制对风险展开预控；事后要采用评价系统对实际的开发流程进行分析，总结经验教训，提高开发水平。所有这些特点在流程改造时都应该考虑到。

3.组织架构和运营制度的重要性

房地产开发企业由于工程地点比较分散，一般都采用矩阵制管理模式，以项目部为单位由项目经理负责，而各个部门还要同时受到公司的监管，因此容易产生多头管理的弊端。此外，由于开发过程中牵涉到众多的决策过程，各级管理人员要根据自己的权限范围进行审批，如果超越自己权限还必须向上级报送审批，这一套复杂的审批程序又常常与进度上的迫切要求相冲突。因此，开发企业流程再造的重点还应该体现在如何通过价值链分析，建立一套完善、周密且高效的部门组织架构及运营制度。只有组织架构、岗位职责、运营制度都明确建立并顺利运作起来，才能将工作落实到人，达到提升管理能力的效果。

除了以上几点外，还有一些需要注意的地方。比如制造企业普遍比较重视的物流就并非开发企业关注的重点。因为房地产开发项目从生产到销售的位置都固定，原材料半成品的运输往往由供应商负责，其物流成本也包含在采购成本之中。而场内运输的距离相对较短，对总成本的影响较小。另外开发企业信息化建设也不应盲目追求大而全，因为开发流程错综复杂，应在仔细分析后采用多种专业软件配合二次开发进行架构。

四、结语

通过以上的分析我们可以看出，房地产开发企业要应用供应链管理思想进行流程再造，应该先从房地产业的内外部分析开始，只有详细透彻地总结了开发企业的特点，才能做到对症下药，真正地将制造产业先进管理理论方法有效引入，增强房地产开发企业的核心竞争力，以此提高整个房地产产业的整体管理水平。

参考文献:

[1]马士华林勇:供应链管理[M].机械工业出版社,2000

[2]大卫·辛奇利维等:供应链设计与管理——概念、战略与案例研究[M].上海远东出版社,2000

[3]王学发等:房地产开发企业的供应链管理模式[J].河南城建高等专科学校学报,2001（12）

[4]余建等:基于供应链管理的房地产开发企业合伙模式研究[J].建筑管理现代化,2004（4）

[5]张丽李启明:基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J].建筑管理现代化,2004(6）

篇5：青岛房地产开发流程

（修订草案征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为了加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，保障经营者和消费者的合法权益，促进房地产业持续健康发展，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 在本市城市规划区内的国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本条例。

第三条 市房地产开发主管部门负责全市房地产开发的管理工作，具体工作由市开发管理机构承担；市房地产经营主管部门负责全市房地产经营的管理工作，具体工作由市不动产登记机构承担。

区（市）房地产开发、经营主管部门应当按照规定的职责，负责本行政区域内房地产开发经营管理工作。

发展改革、规划、国土、工商、财政、价格、政务服务等有关部门和金融监管机构应当按照各自职责，做好房地产开发经营的管理工作。

第四条 房地产开发经营应当遵循社会效益、环境效益、经济效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

房地产开发经营应当注重节约和合理利用土地，保护和改善城市生态环境，坚持可持续发展。

房地产开发经营应当遵守文物保护和风景名胜区管理等法律法规，保护历史文化遗产、风景名胜和园林绿地。

第五条 房地产开发企业应当按照建筑节能设计标准，开发建设节能建筑。

鼓励房地产开发企业采用新工艺、新技术、新材料开发节能、节地、节水、节材的绿色建筑。

支持房地产开发企业使用再生产品用于项目建设。

第二章 房地产开发企业

第六条

房地产开发经营应当由依法设立并取得资质证书的开发企业进行。

第七条

房地产开发企业应当持下列文件资料到登记机关所在地的房地产开发主管部门申请办理暂定资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）企业法定代表人的身份证明；

（四）专业技术人员的资格证书和聘用合同；

（五）法律法规规定的其他文件资料。市房地产开发主管部门应当在收到申请后二十日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。

第八条 暂定资质证书有效期一年。承担房地产开发项目的暂定资质房地产开发企业，不能在暂定资质有效期内完成项目开发的，应当在暂定资质有效期届满三十日前向市房地产开发主管部门提出延期申请；市房地产开发主管部门可以视企业开发经营进展情况延长暂定资质证书有效期，有效期可以与项目开发期限一致。

自领取暂定资质证书之日起，一年内无开发项目的，暂定资质的有效期不得延长。

第九条 房地产开发企业变更企业名称、住所、法定代表人、认缴资本、主要投资人以及主要管理、技术、经济负责人和信用管理员、统计员的，应当在变更后二十日内向市房地产开发主管部门办理备案变更手续。

第十条

房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相对应的房地产开发项目。

第十一条

不在本市注册的房地产开发企业在本市从事房地产开发的，应当符合国家、省资质管理有关规定，并在取得国有土地使用权批准文件之日起十日内向房地产开发主管部门备案。

第十二条 房地产开发、经营主管部门应当对在本市行政区域内房地产开发企业的房地产开发经营行为进行日常监督检查。

第十三条 房地产开发企业应当依法向房地产开发主管部门和统计管理部门提供统计资料。提供的统计资料应当真实、准确、完整、及时。

第三章 房地产开发建设

第十四条 房地产开发主管部门应当会同发展改革、国土资源房管、规划等部门根据土地利用总体规划、城市规划，编制房地产发展规划和住房建设计划，报本级人民政府批准。

编制房地产发展规划和住房建设计划，应当对开发项目的建设总量、供应结构、空间布局和开发强度、开发进度、旧城改造等作出统筹安排，因地制宜确定保障性住房和商品住房等的供应比例。

国土资源房管部门在编制用地供应计划时，应当根据房地产发展规划和住房建设计划，合理确定房地产开发用地供应规模、布局和供地节奏。

第十五条 用于房地产开发项目的国有土地使用权出让或者划拨前，房地产开发主管部门应当组织有关行政管理部门和单位对基础设施和公共设施的建设要求、建筑节能指标等提出建设条件意见；城乡规划主管部门应当提出地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件。建设条件意见和规划条件应当作为编制供地方案的前提条件以及国有土地使用权出让合同的约定内容或者划拨决定书的规定内容。

第十六条 房地产开发企业应当持使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等法律、行政法规规定的材料，向城乡规划主管部门申请核发建设工程规划许可证。

第十七条

实行房地产开发建设项目并联审批制度。有关审批、核准、审查、备案部门和单位应当在并联审批规定的时限内完成相关手续。在办理施工许可前，有关行政管理部门和单位可以采取容缺受理、容缺审查的方式办理审批等管理事项。

第十八条

依法应当进行勘察设计招标的，须符合以下条件：

（一）房地产开发企业已经依法设立；

（二）按照国家有关规定需要履行项目审批、核准或者备案手续的，已经审批、核准或者备案；

（三）勘察设计有相应的资金或者资金来源已经落实；

（四）所必须的勘察设计基础资料已经收集完成；

（五）法律法规规定的其他条件。

依法应当进行监理、施工招标的，须符合以下条件：

（一）房地产开发企业已经依法设立；

（二）初步设计以及概算需要履行审批手续的，已经批准；

（三）有相应的资金或者资金来源已经落实；

（四）有招标所需的设计图纸及技术资料；

（五）法律法规规定的其他条件。

第十九条

房地产开发项目资本金占项目总投资的比例按照国家规定的标准执行。

房地产开发企业缴纳的土地出让金、项目前期支出费用、金融机构存款等凭据可以作为资本金缴存证明。

第二十条 房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定或者划拨决定书规定的开、竣工时间要求进行开发项目建设。

第二十一条

房地产开发企业应当在项目开工前制定开发建设方案，载明开发项目性质、规模、开发期数、开工时间、竣工时间、开发进度，以及应当建设的城市基础设施和配套公共设施种类、内容、规模、交付使用时间，并明确企业破产、解散等清算情况发生后房屋质量保修措施或者承担主体等，报房地产开发主管部门备案。分期开发的项目还应当报送各期的开发建设方案。

第二十二条 从事房地产开发经营应当依法取得国有土地使用权。

房地产开发企业应当在取得国有土地使用权证十日内，到房地产开发主管部门领取房地产开发项目管理手册和房地产开发经营权证明。

第二十三条

房地产开发项目管理手册是房地产开发等部门实施项目过程监管的依据之一。

房地产开发企业应当将建设条件意见、开发建设方案进展及调整情况、验收交付、信用信息等项目开发过程中的主要事项动态记载于房地产开发项目管理手册，并定期报送项目所在地的房地产开发主管部门备案。

第二十四条

房地产开发企业应当按照规定缴纳城市基础设施配套费等政府性基金和行政事业性收费。缴纳时限由市人民政府规定。

城市基础设施配套费的减免范围，按照国家、省规定执行。城市基础设施配套费的配套范围和收缴标准，市南区、市北区、李沧区的，由市人民政府规定；其他区（市）的，由所在地人民政府拟定后，报市人民政府批准。

第二十五条

房地产开发主管部门应当根据房地产开发项目建设时序和进度要求，按照管理权限拟定城市基础设施和配套公共设施建设计划，报本级人民政府核准后组织实施，其中崂山区、城阳区、黄岛区的城市基础设施和配套公共设施建设计划应当报上级主管部门备案。

城市基础设施和配套公共设施应当与房地产开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。

经批准由房地产开发企业代建的城市基础设施和配套公共设施，房地产开发企业应当在建成后按照规定办理相关设施产权移交手续。第二十六条 房地产开发项目竣工，应当通过规划、工程质量、公安消防、人防等法律法规规定的各项验收，取得相关验收合格文件或者凭证。

住宅小区等群体房地产开发项目竣工，还应当通过以下验收，并取得相关合格文件或者凭证：

（一）建设条件意见的落实情况；

（二）水、电、暖气、燃气、给排水等城市基础设施已建设完成，并已获得相关单位出具的准许使用文件；

（三）法律法规规定的其他事项。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期进行竣工验收。

房地产开发企业申请联合验收的，有关部门应当进行联合验收。

有关专业验收事项实行一次性验收整改告知制度，并在规定的验收时限内完成验收。

第二十七条 房地产开发项目验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

验收合格后，房地产开发企业应当在十五日内编制验收报告，报送当地房地产开发主管部门备案。房地产开发主管部门收到验收报告后，应当对验收事项进行核实，对验收不合格或者缺失、谎报的验收事项，应当转告有关验收部门依法查处。

第二十八条 实行竣工验收合格公示制度。房地产开发企业应当将各项验收合格证明和用地范围内城市基础设施和配套公共设施合格证明材料于项目交付使用前五日在交房现场显著位置公示，公示期限不得少于三十日。

第二十九条 房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定和合同的约定，承担相应的责任。

第四章 房地产经营

第三十条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。第三十一条 房地产开发企业预售商品房，应当向房地产经营主管部门申请，取得商品房预售许可证。

未取得商品房预售许可证的，不得以任何形式进行商品房预售。

第三十二条

房地产开发企业应当在申请商品房预售许可前向房地产开发项目所在地的银行开立商品房预售资金专用存款账户，并与银行、监管机构签订预售资金监管协议。

预售商品房所得款项应当全部存入预售资金专用存款账户。商品房预售所得款项应当用于预售房地产开发项目的工程建设，不得挪作他用。

房地产开发企业可以按照开发项目工程进度申请拨付监管资金。具体办法由市人民政府制定。第三十三条 房地产开发企业或者代理销售机构应当在商品房销售场所向买受人明示商品房预售许可证、不动产权证、建设工程规划许可证及项目总体规划平面图、建筑工程施工许可证、销售方案、测绘报告等文件和材料；代理销售的，还应当公示商品房销售委托书。

商品房预售的，房地产开发企业应当按照开发建设方案对开发项目配套设施的建设内容、建设期限、产权归属、移交使用等事项作出书面承诺，在销售现场显著位置张贴公示。

第三十四条

房地产开发企业销售商品房，应当使用符合国家法律、法规规定的合同示范文本（已经建立商品房预售合同网上备案系统的，应当使用网上合同备案系统推行的合同示范文本），明确载明商品房建筑面积、使用面积、分摊的共用部位及面积、大型设施设备更换等内容。合同实行实名制，遵循公开、平等、自愿的原则，不得利用格式条款侵害买受人的合法权益。

第三十五条 房地产开发企业应当在商品房销售合同签订的同时，通过网签备案系统向房地产经营主管部门备案。

当事人协议变更、解除商品房销售合同的，应当自变更、解除之日起三十日内持原备案的合同共同向房地产经营主管部门办理变更、解除备案，房地产经营主管部门应当在十五个工作日内依法办结相关手续。

第三十六条 房地产开发企业和代理销售机构发布商品房销售宣传广告，应当执行广告管理法律法规规定，广告内容应当真实、合法、科学、准确。

第三十七条 房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房，提供由市房地产开发主管部门统一监制的商品住宅使用手册。商品住宅使用手册应当包括住宅使用说明书和住宅质量保证书。

住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图，明确注明房屋承重结构、设计使用年限、特殊工艺、性能指标、管线走向、使用与维护保养要求以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

住宅质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。

房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作，并按照住宅质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。

第五章 信用管理

第三十八条 房地产开发主管部门应当会同相关部门建立房地产开发企业信用管理平台，记载企业资质、开发项目建设经营情况、企业资产变动、企业人员变动、企业信用等级、企业奖惩等企业信用信息，并纳入青岛市公共信用信息平台。

第三十九条 房地产开发企业进入房地产市场前，应当向社会作出信用承诺，接受社会监督。第四十条

房地产开发主管部门应当定期进行房地产开发企业信用状况综合评价，评价情况应当录入房地产开发企业信用管理平台，并向社会公布。

第四十一条

各相关部门应当建立跨部门联动响应和失信约束机制，在市场准入、行政审批、资质认定、银行信贷、招标投标、国有土地出让、资金监管、政府购买服务等方面，将房地产开发企业信用信息和评价情况作为参考依据，对信誉优良的企业给予扶持支持，对违法失信主体依法予以限制。

第四十二条 实行房地产开发企业黑名单制度。

房地产开发企业有下列情形之一的，可以纳入本市房地产开发企业黑名单，十年内不得再次进入本市房地产市场：

（一）经鉴定项目主体结构质量不合格或者发生重大质量责任事故的；

（二）发生重大安全责任事故的；

（三）未取得预售许可，擅自预售商品房，或者一房多售，造成严重社会影响的；

（四）因企业自身原因，侵害他人合法权益造成严重社会影响的；

（五）拒不按照规定移交城市基础设施和配套公共设施产权的；

（六）法律法规规定应当纳入黑名单的其他情形。房地产开发企业黑名单制度的具体管理办法，由市人民政府制定。

第六章 法律责任

第四十三条

未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房地产开发主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第四十四条 房地产开发企业有下列行为之一的，由房地产开发主管部门责令限期改正；情节严重的，处五千元以上一万元以下的罚款：

（一）违反本条例第九条规定，未将有关变更事项向房地产开发主管部门办理备案变更手续的；

（二）未按规定提供统计资料和信用信息资料的；

（三）未如实或者未按时填报房地产开发项目管理手册的;

（四）违反本条例第二十七条规定，未将验收报告向房地产开发主管部门备案的。

第四十五条 房地产开发企业无正当理由，未按照本条例第二十条规定期限开发建设的，由房地产开发主管部门处五万元以上十万元以下的罚款。

第四十六条 违反本条例第二十五条规定，拒不办理相关设施产权移交手续的，由房地产开发主管部门责令限期办理，处五万元以上十万元以下罚款，可按日加收相关产权建设投资额千分之三的滞纳金；将公共设施擅自转让、出租的，其转让、出租行为无效，由房地产开发主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款，有非法所得的，没收非法所得。

第四十七条

房地产开发企业违反预售资金监管规定的，由房地产经营主管部门责令限期改正；情节严重的，处五万元以上十万元以下的罚款。

第四十八条 房地产开发企业未按照规定办理商品房预售合同备案和公布预售公示材料的，由房地产经营主管部门责令限期改正；情节严重的，处一万元以上三万元以下的罚款。

第四十九条 房地产开发企业在商品住宅销售中，不按照规定发放由市房地产开发主管部门统一监制的商品住宅使用手册的，由房地产开发主管部门责令限期改正；情节严重的，处一万元以上二万元以下的罚款。

第五十条 房地产开发、经营主管部门和其他行政管理部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由市、区（市）人民政府或者有关部门责令限期改正；情节严重的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十一条

违反本条例规定的其他行为，法律法规已有处罚规定的，从其规定。

第七章 附则

第五十二条

在城市规划区外的国有土地上从事房地产开发经营活动以及实施的监督管理，参照本条例执行。

第五十三条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

第五十四条

本条例自

篇6：青岛房地产开发流程

档案管理工作流程

时间：2010-11-1 17:59:07来源：本站原创点击：132

4档案查阅：

1.本人携带身份证可以查询自己档案存档情况

2.不允许本人或直系亲属查阅本人档案；需要查询档案内容，对于不涉密信息，由档案管理工作人员查阅后告之；对于涉密信息，不允许个人查阅。

3.单位查阅档案，由单位人事部门派两名或两名以上党员携带单位介绍信和有效证件、经档案管理部门工作人员审核同意后进行查阅，并进行登记；需复印或借出的材料，经工作人员审核同意后，方可复印或借出；涉密材料不允许复印或借出。

档案转出：

1.区内领取失业金和办理自谋职业，本人出具解除劳动合同报告书及身份证的原件、复印件（不可代办），补齐档案管理费，书写相关说明，经工作人员审核，登记完毕，方可转出。

2.单位提档：具有档案管理权限的单位出具报到证、就业协议书、劳动合同、招用人员登记表等证明工作关系的材料原件及复印件、单位提档函、办理人员身份证，补齐档案管理费，经工作人员审核，登记完毕，方可转出。

3.退休提档：单位办理人员出具身份证、提档介绍信，补齐档案管理费，经工作人员审核，登记完毕，方可转出。

档案利用：

因办理职称考试评审、资格考试报名、劳动合同解除等手续，需利用档案部分材料：

1.单位办理的，须出具单位介绍信和经办人身份证，并做好相关登记；

2.个人办理的，须出具本人身份证，并做好相关登记；

3.个人委托他人办理的，被委托人出具本人身份证、被委托人的委托书（双方签字，按手印）、被委托人的有效证件，并做好相关登记；必须本人亲自办理的，不能委托他人办理。

4.办理任何档案利用手续，均需补齐档案管理费。

档案管理咨询电话：0532-86975576

版权所有:客服中心：0532-86893151(市场)0532-86887882(咨询)0532-86975576(档案)地址：青岛开发区北江支路58号 E-mail:kfqrc@qdkfqrc.com

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篇7：房地产开发流程

具体工作还有详细的管理流程，不同的组织构架也用不同的管理流程，需结合实际情况自行研究。

房地产开发流程

第一章：项目决策阶段

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建设阶段

1、施工用水

电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并

依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

二、申办建设工程规划验收

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

四、物业移交

篇8：青岛房地产开发流程

1 设计标准化的积极作用

基于市场的需求以及基本国情、民情, 目前房地产运营模式是属于以“住宅”开发理念为基础的, 而真正的实现房地产项目的产业化发展, 必须要以“产品”的角度来看待房地产。现阶段, 中小型房地产企业在运营管理层面仍旧处于一种差异化的开发模式, 一线企业往往却秉持着标准化的开发模式。对于房地产的经营本质而言, 采用差异化开发的模式弊端已经逐步显现, 开发流程的差异性、产品的差异性使得开发商一直处于一个不熟悉产品的阶段, 那么将会为项目开发带来未可知的风险, 无法获得发展。而采用标准化设计, 对于地产项目开发、后期管理都有着重要的积极作用。

1.1 有效提升开发效率

地产项目的标准化, 对于项目开发前期而言, 有助于缩短投资决策、规划设计、项目定位等前期工作的时间, 继而提升效率。对于不同城市的相似项目而言, 尽管在土地成本上各有差异, 但从流程上来讲, 按照标准化流程来引导项目开发进度, 避免地区开发商因不熟悉产品、流程带来的资金周转率差、进度慢的弊端

1.2 优化流程, 提升项目开发质量

对于不同的城市的房地产项目开发, 基于各个城市的经济发展、人文环境、政策环境的差异, 往往在具体的流程开发上存在一定的差异。如果采取一次性的设计开发, 那么在设计初期对于项目后阶段的发展往往是无法预料的, 而采用标准化的设计, 经过市场检验的地产项目, 其优势、弊端已经有所显现, 在后续的开发过程中, 会进一步的优化开发流程, 改善标准水平, 继而提升项目开发的质量, 确保市场好评。

1.3 降低开发成本, 规避风险

项目前期设计标准化, 部品的集中采购, 严格的成本控制标准, 再加上可缩短左右的开发周期, 因而开发成本和费用将大幅降低。可使企业快速准确的判别价值, 降低拿地风险;通过实施标准合同, 可降低法律风险;推行开发实施标准, 可降低管理风险。

1.4 提升品牌文化, 增加核心竞争力

随着房地产整体市场和经济环境的进一步调控, 建造成本势必都会产生不同的增加, 房地产行业中的市场竞争也将会愈演愈烈, 房地产行业将会迎来“微利时代”。对于整个项目而言, 资金周转率以及开发效率将会成为房地产企业的核心竞争力, 而采用标准化的设计无疑会令企业的核心竞争力进一步的提升。与此同时, 市场的良好反馈有助于企业形成良好的口碑, 继而形成品牌文化, 巩固企业的良好形象, 对企业的战略发展有着重要意义。

2 房地产项目设计标准化的构建

2.1 标准化的构建

对于房地产项目而言, 标准化设计并不是从一而终的, 项目产品的标准化构建必然经过一系列的市场反馈、开发积累、战略完善, 不断的微调和完善, 继而形成一种适应企业开发模式与市场发展的标准化模式。但这种微调往往是局部的, 整体架构设计往往是固定的, 一般一个成熟的标准化产品均需经历下面几个阶段, 才可以建立形成:

制定企业标准化战略规划, 确定组成——对照战略发展规划, 进行项目筛选——对符合战略规划的项目进行细致的分析——确定产品线——技术标准化、成本标准、产品设计标准等——明确各种价格和风格以及成本标准的产品线方式, 主要有顾客和城市以及项目规模选。

2.2 房地产项目标准化产品操作

无论是产品标准化的最初积累阶段, 还是现在的高速发展的复制阶段, 产品标准化的产品均需立足市场, 细分客户和土地, 使土地属性和客户需求相对应, 构建产品, 建立土地属性、客户、产品的对应关系。在构建产品的同时, 制订产品的技术标准和产品模块库, 为企业在各地不同城市的开发提供快速发展所需的产品。

(1) 市场分析是所有房地产项目开发之前必须要进行的流程之一。最主要的内容是对客户的定位和分类, 实际工作内容就是根据客户的需求进行分类。在“大数据”时代, 市场分析的准确性较高, 从而能够帮助项目开发定位的精准性。目前而言, 根据相关的调研结果表示, 房屋市场对于房屋需求主要分为三种类型:刚性需求 (获得基础房屋功能) 、改善性需求 (改善居住环境) 以及投资需求 (租赁、增值、养老) 。不同市场需求所对应产品的价格也随之改变、设计方案、开发流程标准也将产生较大的需求。

(2) 土地分析。对于标准化的开发流程而言, 土地分析主要包括对土地属性的分析, 如交通环境、周边商圈配套、地块区位。土地属性细分就是对土地的区域位置和周边配套等方面进行细分。

(3) 产品分析。土地适合做哪类客户, 各类客户分别看重土地的哪些价值, 土地属性需与客户需求相对应, 完成产品线的框架, 产品线的规划需从客户、土地和产品三者的统一出发, 使之相互匹配。产品线实际上只是产品的一个基本方向与基本框架, 想要形成一个标准化的产品线, 还需要从技术层面、成本管理、后期管理多个角度进行标准化的细化。土地、产品、客户三者之间需相互协调、统一, 形成对应, 才能适应市场的需求。房地产企业在开发过程中, 因应市场的需要, 不断筛选出适应企业战略和市场需求的标准化产品。

(4) 标准化主要包括成本管理标准化以及工程管理标准化。成本管理标准化主要包括:规划设计标准化、合同标准化、成本标准化以及战略采购的标准化;工程管理标准化包括:结构施工标准化管理、装修施工的标准化管理。

3 结束语

标准化开发与设计是房地产项目发展的主要趋势。构建了标准的房地产产品线之后, 房地产企业想要跨区域开发新项目, 仅仅需要组建一个开发团队, 按照标准化的流程进行操作和落实实践以及管理, 就能够有效的保证项目开发各个关键节点的工作高效率的完成, 同时也能够一定成都的保证产品质量的标准, 获得市场的高度认可。

参考文献

[1]吴光东.苏振民有效集团管控加速万科住宅产业化进程[J].改革与战略, 2012.

[2]赵瑾.中国城市住宅设计标准化研究[D].太原理工大学, 2014.