房地产开发项目审批流程图

房地产开发项目审批流程图（通用9篇）

篇1：房地产开发项目审批流程图

齐齐哈尔市房地产

开发项目模拟审批流程图说明

1．房地产项目审批划分11个阶段，办理审批手续时间约为123-133天(可选环节10天)。

2．涉及审批必要部门： 国土、规划、环保、发改、住建、消防、人防、地震、气象、水务、房管、人社、财政等13个；其他还涉及大项目审查办、林业、城管、安全等4个部门，共17个部门。

3．涉及审批事项：26项，涉及要件：82个。

4．涉及中介机构：发改委主管2个：项目可研（立项报告）、节能评估。环保局主管1个：环评。规划局主管1个：规划设计。住建局主管6个：勘查、设计、审图、造价咨询、工程测量、招投标代理。水务局主管1个：水土保持（水利勘察设计）。消防支队主管1个：消防检测。国土局主管3个：土地评估、地籍测量、现状测绘。房管局主管1个：房产测绘。气象局主管1个：雷电风险评估。地震局主管1个：地震安全性评价等，共18家。

篇2：房地产开发项目审批流程图

意图》的通知

（唐监发〔2009〕2号）

各县（市）、区人民政府，各开发区（园区、管理区、工业区）管委会，市政府有关部门，市直有关单位：

《唐山市房地产开发项目行政审批流程示意图》（以下简称《流程图》）、《唐山市房地产开发项目工程施工图设计文件联合审查管理办法》（以下简称《施工 图设计文件审查办法》）、《唐山市房地产开发项目竣工联合验收管理办法》（以下简称《竣工联合验收办法》）已经2009年3月19日市政府十三届22次常 务会议审议通过，现印发你们并向社会公布。

各县（市）区、各有关部门，要结合市政府《关于印发<唐山市房地产业行政审批和收费制度改革实施方案>的通知》（唐政发〔2009〕10 号）、市政府办公厅《关于公布保留的房地产开发行政审批和备案事项目录的通知》（唐政办〔2009〕28号）和《关于公布保留的31项涉及房地产开发收费（基金）项目的通知》（唐政办〔2009〕29号）要求，认真贯彻实施。现就有关问题提出如下要求：

一、各县（市）区、各有关部门，要对照《流程图》、《施工图设计文件审查办法》、《竣工联合验收办法》，对本地、本部门现行的审批流程进行全面审查，凡与《流程图》、《施工图设计文件审查办法》、《竣工联 合验收办法》要求不相符的，要抓紧进行调整、修订，并向社会公布，接受群众监督。

二、要按照转变政府职能、转变管理方式的要求，进一步创新和优化行政审批流程，不断提高行政审批效能，努力建设廉洁高效机关。

三、要按照市场监管、公共服务的职责，严格履行服务、监督职责，促进房地产市场持续健康发展。

此通知。

附：

1、唐山市房地产开发项目行政审批流程示意图；（略）

2、《唐山市房地产开发项目行政审批流程示意图》说明；

3、唐山市房地产开发项目施工图设计文件联合审查管理办法；

4、唐山市房地产开发项目竣工联合验收管理办法

唐山市监察局

唐山市建设局

二○○九年三月二十五日

附2：

唐山市房地产开发项目行政审批流程示意图说明

本流程示意图，依据市政府《关于印发<唐山市房地产业行政审批和收费制度改革实施方案>的通知》（唐政发〔2009〕10号）、市政府办 公厅《关于公布保留的房地产开发行政审批和备案事项目录的通知》（唐政办〔2009〕28号）

和《关于公布保留的31项涉及房地产开发收费（基金）项目的 通知》（唐政办〔2009〕29号）文件，以《河北省房地产开发项目行政审批流程示意图》为纲，结合我市实际，在综合市直相关部门意见的基础上绘制。流程 始于供地前置环节，并在土地招拍挂后将房地产开发建设审批过程分为规划许可、施工许可和竣工验收三个阶段。

一、供地前置环节

供地前置环节，分为土地招拍挂之前政府部门应该做好的准备工作、土地招拍挂组织实施、固定资产投资项目备案3个环节。

土地招拍挂之前政府部门应该做好的准备工作：国土资源部门，提供具备出让条件的土地；环保部门，提供环境规划影响评价文件；地震部门，提供地震安全性评价文件；规划部门，提出土地招拍挂的刚性规划设计条件。

土地招拍挂组织实施阶段，国土资源部门完成国有土地使用权出让（招拍挂）、建设用地审批等工作（期间，政府清欠部门要核实开发企业资信度，出具未拖欠施工企业工程款证明），出具《国有建设用地出让合同》、《建设用地批准书》、《国有建设用地使用证》。

固定资产投资项目备案，发改部门完成普通商品住宅固定资产投资项目备案。

二、审批过程及办理流程

房地产开发建设审批过程分为规划许可、施工许可和竣工验收三个阶段，审批和办理总用时15天，启用审批专用章9枚。

（一）规划许可阶段。分为建设用地规划许可、修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图及建设工程设计方案审批、施工图设计文件联合审查、建设工程规划许可4个审批环节，审批和办理时间7天，启用审批专用章4枚。

建设用地规划许可环节，规划部门完成建设用地规划审批，出具《建设用地规划许可证》。审批和办理时间1天，启用审批专用章1枚。

修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图及建设工程设计方案审批环节，规划部门完成修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图及建设工程设计方案审批。审批和办理时间1天，启用审批专用章1枚。

施工图设计文件联合审查环节，建设部门组织施工图设计文件联合审查，出具施工图设计文件联合审查意见书。审批和办理时间3天，启用审批专用章1枚。

建设工程规划许可环节，规划部门完成建设工程规划许可审批，核发《建设工程规划许可证》。审批和办理时间2天，启用审批专用章1枚。

本阶段所涉及开发企业组织编制修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图及建设工程设计方案、组织施工图设计、委托审图机构进行施工图审查，属于企业依法自主实施的行为事项，不纳入审批和办理流程。

（二）施工许可阶段。分为城市排水许可、建筑垃圾处置核准、建筑工程施工许可3个审批环节；招标文件、招投标书面报告及招标合同备案、建设工程质量和安全监督备案2个备案环节。审批和办理时间3天，启用审批专用章3枚。城市排水许可环节，城管部门完成城市排水许可审批，出具《排水许可证》。审批和办理时间1天，启用审批专用章1枚。

建筑垃圾处置核准环节，城管部门完成建筑垃圾处置核准审批。审批和办理时间1天，启用审批专用章1枚。

建筑工程施工许可环节，建设部门完成建筑工程施工许可审批，出具《建筑

工程施工许可证》。审批和办理时间2天，启用审批专用章1枚。

招标文件、招投标书面报告及招标合同备案环节，由建设工程招投标主管部门完成招标文件备案、招投标书面报告和招标合同备案，即时办理。

建设工程质量、安全监督备案环节，由建设工程质量、安全监督主管部门完成质量、安全监督备案，出具《建设工程质量、安全备案通知书》，即时办理。本阶段所涉及到的施工、监理单位招标，由开发企业在建设部门依法监督下组织实施，不纳入审批和办理流程。

（四）竣工验收阶段。分为商品房预售许可、建设工程竣工联合验收2个审批环节和商品房预售合同、建设工程竣工验收2个备案环节。审批和办理时间5天，启用审批专用章2枚。

商品房预售许可环节，由房管部门完成商品房预售许可审批，出具《商品房预售许可证》。审批和办理时间2天，启用审批专用章1枚。建设工程竣工联合验收环节，由建设部门组织相关职能部门进行竣工联合验收，出具建筑工程竣工联合验收意见书。审批和办理时间3天，启用审批专用章1枚。

商品房预售合同备案环节，由房管部门完成商品房预售合同备案，即时办理。建设工程竣工验收备案环节，由建设部门完成建设工程竣工验收备案，出具《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，即时办理。

本阶段所涉及到的由房地产开发企业自行组织的工程竣工验收，不纳入审批和办理流程。

三、创新审批工作机制

（一）实行全程代理服务制。整个审批阶段的审批和办理事项由行政服务中心投资项目审批代办服务受理处全程代办。

（二）政府实施政务信息公开和行政监察制。项目审批各环节实施的政务信息，全程全面公开，接受社会监督。监察部门对行政审批实施过程，全程监察。

（三）建立一站式集中收费制。在全面清理整顿房地产开发项目各类收费的基础上，按照市政府公布的收费项目和收费主体，由多环节收缴改为项目用地审批、项目建设审批、房屋产权登记三个环节集中收缴，并在流程图中予以明确。

四、图例标注

（一）行政审批、备案和办理事项，以方框标注（主要事项以立体方框标注）；椭圆标注的事项，为开发企业及相关中介依实施的行为事项；虚线方框标注的内容，为各阶段集中缴费节点。

（二）【 】表示时限要求。其中：行政审批时限指有关行政主管部门自受理许可申请之日起，依法作出行政许可决定的时间，不包括依法需要公告、公示、听证、专家评审的时间；备案类事项均为即时办理。

附3：

唐山市房地产开发项目施工图设计文件联合审查管理办法

第一条 为进一步加强房地产建设工程施工图审查管理，提高行政审批效能，依据《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、市政府《关于印发<唐山市房地产业行政审批和收费制度改革实施方案>的通知》（唐政发〔2009〕10号）、市政府办公厅《关于公布保留的房 地产开发行政审批和备案事项目录的通知》（唐政办〔2009〕28号）和《关于公布保留的31项涉及

房地产开发收费（基金）项目的通知》（唐政办 〔2009〕29号），结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我市行政区域范围内的房地产开发项目。

第三条 项目所在地建设行政主管部门为施工图设计文件联合审查的召集部门，具体组织和协调施工图设计文件联合审查工作。各部门不再单独对施工图设计文件进行审查。

第四条 申请房地产开发项目施工图设计文件联合审查应当具备以下条件：

（一）建设单位提交经审图机构审查后的全套施工图设计文件（含绿化工程、管线综合、各专业管线施工图）；

（二）具有经规划部门批准的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案。

第五条 施工图设计文件联合审查，由项目所在地的建设行政主管部门在行政服务中心组织召开联合审查会议，并通过互联网和传真下发联合审查会议通知。

第六条 施工图设计文件联合审查由项目所在地建设行政主管部门主持，并组织规划、环保、城管、绿化、消防、人防、节能、地震、气象、水务、文物、教育、国家安全等主管部门参加会议，成立联合审查委员会。应该参加的单位缺席视为默认通过。

第七条 施工图设计文件联合审查按以下程序进行（在3个工作日内完成）：

（一）建设行政主管部门收到建设单位的施工图设计文件联合审查书面申请后，及时将联合审查工程的名称以及联合审查的时间、地点通知各相关部门；

（二）建设行政主管部门召开联合审查会议，由开发建设单位介绍项目情况，勘察、设计单位、审图机构介绍施工图设计、审查情况，联合审查的各部门代表对审查项目及审查内容进行询问、讨论和审查，并按各自职能对审查项目施工图设计文件进行联合审查：

1、环保部门负责环境影响情况审查；

2、城管部门负责因工程建设确需改装、拆除或者迁移城市公共用水设施的审查；

3、水务部门负责建设项目水资源论证报告书、河道范围内建设项目、入河排污口、水土保持方案（省下放到设区市）等情况的审查；

4、人防部门负责防空地下室施工图设计文件、防空地下室建设等情况审查（省下放到设区市）；

5、气象部门负责防雷装置设计审查；

6、地震部门负责抗震安全设防要求审查；

7、教育部门负责教育设施配套建设内容审查；

8、园林部门负责工程建设项目附属绿化工程设计审查，临时占用城市绿化用地审查，移植或砍伐城市树木审查，改变绿地规划、绿化用地的使用性质审查；

9、规划部门负责对临时建设规划许可、各种市政管线进行审查。

10、文物部门负责对文物保护单位建设控制地带内建设工程设计方案审查、全国重点文物保护单位、省级文物保护单位建设控制地带内进行其他建设工程设计方案审查（省下放到设区市）；

11、建筑节能部门负责民用建筑节能设计审查备案、墙改与建筑节能审查；

12、消防部门负责一般建设工程消防设计文件审查；

13、安全局负责对涉及国家安全事项建设项目审批（省下放到设区市，为保

留特殊审批事项）。

14、市政各专业公司负责对各专业管线进行审查。

（三）对审查通过的项目，联合审查各部门签署施工图设计文件联合审查意见书；对没有通过审查的项目，联合审查各部门提出原因、修改意见和要求，形成书 面材料并加盖公章报送项目所在地的建设行政主管部门（最迟于次日11时前报送，超时视为同意），由建设行政主管部门汇总后，一次性书面告知开发建设单位。

第八条 《唐山市房地产开发项目施工图设计文件联合审查会议通知》、《唐山市房地产开发项目施工图设计文件联合审查意见书》的格式由唐山市建设局制定（附后）。

第九条 建设单位对施工图设计文件联合审查提出的修改意见，要认真进行修改，修改合格后重新报送，由建设行政主管部组织相关部门进行联合审查。第十条 本办法自颁布之日起施行。

唐山市房地产开发项目施工图设计文件联合审查会议通知

______：

根据市政府《关于印发<唐山市房地产业行政审批和收费制度改革实施方案>的通知》（唐政发[2009]10号）文件规定，定于年 月日 时在召开项目施工图设计文件联合审查会。请按时派主管此项工作的同志参加，如缺席会议，将视为默认通过。

唐山市建设局 __年__月__日

篇3：房地产开发项目审批流程图

1门诊审批的特点

门诊审批具有审批量大,实时性要求高的特点。以笔者所在的三甲医院为例,2015年日均门诊量约为1万人次,其中医保病人约为5千人次,特殊病病人约占医保病人数的12%。普通医保病人处方中医保限制使用药品、诊疗以及特殊病病人的药品和诊疗均需判断是否符合医保相关政策,这个审批量是相当多的。同时医院门诊要求实时结算,所以对门诊审批也要求实时进行。

2门诊审批的方式

按照医院的规模和习惯,当前大部分医院采用的门诊审批主要有2种方式:①门诊医师在就诊下诊断和开具医嘱时决定医保审批结果,决定是否可以给予本次就诊记账报销;②医院设置医保科或者相关部门专人审批,病人需要等待医保审批结果后才能收费。第1种方式要求医务人员对医保政策相当熟悉,而且需要不断学习新的医保政策。部分地区医保实行医师积分管理和奖惩机制[2],增加了医师的责任和工作量。该方式的优点是医务人员对病人病情比较了解,对于是否符合医保条件可以做出相对准确的判断;第2种方式则要求医院配备专门人员。虽然人力成本增加了,但是可以把医务人员从繁琐的医保政策学习中解放出来,让他们专注医疗,减轻了他们非医疗方面的负担。

3门诊人工审批

门诊就诊医师直接审批可以在下诊断或者医嘱的时候直接标记可否医保记账;专人审批的方式则可以细分成前台审批和后台审批2种模式。前台审批适合医院门诊审批量较少的医院,审批人员无需主动读取数据,病人在收费之前需到医保服务窗口刷卡审批后才能收费;后台审批适合门诊审批量较多,尤其是开通门诊预存扣款功能的医院。医师在开完医嘱之后审批信息就马上提交到医保管理系统,审批人员读取到之后直接提交审批结果。笔者所在的医院最初采取前台审批的模式,后来随着医院规模的扩大,门诊特殊病病人的增加,为了更好地服务病人改换成了后台审批。通过医保管理系统和门诊医师系统的协同,如果医保病人门诊审批不通过,门诊医师系统可以把审批人员录入的提示原因信息显示在门诊医师系统的界面上,让病人和医师对不予记账的原因一目了然。这种模式病人无需亲自到医保服务窗口,审批完全在后台进行,而且配合预存扣款在门诊医师站下医嘱和收费一起完成,方便了广大病人。虽然后台比前台审批方便了病人,但对审批人员要求提高,他们需有较高的专注度和更强的业务能力。

4门诊自动审批

由于病人数量增多,尤其是特殊病病人越来越多,即使医院配置了专人后台审批也力不从心。通过在医保管理系统中设定一些规则可以减轻审批人员的工作量:①事先规定一些病症和医嘱组合自动选择予以记账;②根据病人的历史就诊记录、前次处方的余量和当前的处方量计算是否符合审批条件,系统自动给出结果。这主要适用于一些长期使用某种药的特殊病病人,可以大幅减少审批人员的工作量。同时通过设置门诊自动审批黑名单,审批人员可以向名单中添加需要关注的病人和项目,取消该病人和项目的自动审批,改用人工把关审批的方式。

5门诊审批查询

医保管理系统还提供了门诊审批记录结果的查询报表,方便医保审批人员对人工审批和自动审批的记录进行核查,及时了解医保病人门诊就诊情况尤其是特殊病病人的就诊情况。

6结论

通过对医保管理系统门诊审批的开发和优化,相关部门可以对门诊医保用药、诊疗进行更好的管理和监管,规范了医疗行为,减少了医院被医保拒付金额和拒付人次,有效地降低了医院的损失。

摘要：本文叙述了医院医保管理系统中门诊审批的设计和开发。医保门诊审批对医院控制门诊医保费用,降低门诊医保拒付金额和人次发挥重要作用。自医保门诊审批开展以来,医院对门诊医保病人监管力度增强,医师开具处方和诊疗更加规范。

关键词：医保管理,门诊审批,医保拒付

参考文献

[1]黄戈靖,徐苗桑,林卓然.医保管理系统的设计与开发[J].医院管理论坛,2009,26(11):64-64.

篇4：房地产开发项目审批流程图

［关键词］房地产 开发企业 供应链管理 流程再造

一、房地产企业应用供应链管理的研究现状和问题

供应链是指“围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。”

从供应链的角度来研究整个房地产产业运营模式，其主要思路就是以开发企业为核心企业，通过与其他供应链合作伙伴之间加强沟通交流，有效整合内外部资源合作开发，以达到提高开发质量，加快开发进度，降低开发成本，同时提升开发企业自身管理水平的目的。但目前国内关于这方面的相关研究多数还是仅仅将制造企业供应链管理的理论和案例进行一些修改，然后直接套用在开发企业身上。由于制造企业运作模式、生产流程等许多方面和房地产开发企业存在着明显的差异，这种生搬硬套就造成了理论在推广实践的过程中会因为遇到各种各样的阻碍而无法顺利推行。

房地产开发行业与传统制造产业最大的不同在于合作伙伴关系和生产方式上的区别，制造产业适用的一系列供应链管理模型，房地产开发企业都不适宜直接套用。因此，作者认为，想要在房地产业内切实有效地运用供应链管理的理论和方法，必须先深入分析两个行业在运作模式上的差异，再根据房地产开发企业的特点进行归纳总结，提出切实可行的操作方法，才能真正地完成成功的流程再造。

二、开发企业采用供应链管理方法与制造企业的差异分析

房地产开发企业与制造企业的不同主要体现在经营对象、供应链伙伴关系和生产方式这三个方面：

1.经营对象的差异

制造企业的经营对象通常是特定的商品，尽管产品性质可能有不同，但一般都可以通过大批量生产达到降低成本的目的，同时还要考虑原材料，半成品和产成品的物流和库存问题。而房地产开发企业的经营对象是一个个开发项目，它具有单件性、一次性、区位固定性和周期长等特点。这些特点造成了房地产项目在经营过程中与制造企业产生了很大的差异。首先，开发项目对于资金的需求巨大，开发项目依据规模的不同需要少则上百万多则上千亿元的投资才能得以运转，大量的资金在固定的生产地点聚集，并且在一个相当长的周期内无法周转变现；其次，由于上述的原因，开发项目的风险巨大，一旦项目受到政策、行业、市场或者企业内部不利因素的影响，最后可能对整个项目造成致命性的打击；最后，房地产开发项目的收益也十分可观，因此即使房地产行业一直是高门槛高风险的行业，但仍不断的有企业积极地加入进来。

2．供应链伙伴选择与管理上的差异

供应链合作伙伴关系是指供应链内部两个或两个以上成员之间的一种协调关系，即供应商——生产企业或者卖主——买主之间，在一定时期内信息互通风险共担、利益共享的信任合作关系，以保证实现某个特定的目标和利益。

房地产开发项目则是一个资源整合的过程，因此，对于供应链伙伴的有效管理是项目成功的关键。从工作内容来看，房地产开发企业的合作伙伴包括规划设计、施工图、景观设计、工程总承包、造价咨询、招标代理、施工监理、营销策划、提供建筑材料、建筑设备、销售代理等众多单位。无论是合作伙伴的数量还是关系的复杂性，都远远超过一般制造企业，因此在供应链合作伙伴的选择和管理时就存在较大的差异。

此外，由于提供服务的不同，开发企业对每种合作伙伴所采取的选择方式和合作原则也有不同。例如对于总承包单位等合作伙伴来说，考察重点主要在于三大控制（质量、成本、进度）的执行能力，合同的履行情况以及安全施工等因素，而对于建筑材料和设备提供商来说，考察的重点则应该放在产品的质量、价格、时间等因素上。这些不同都应通过拟定不同的评价标准体现出来。如果采用层次分析法来进行供应链伙伴的评价，单纯地修改影响因素的权重还远远不够，而是两者的评价矩阵在建立时就应该有根本性的不同。

3.生产方式上的差异

两者的不同还体现在生产流程上。制造企业的标准生产流程为“采购→生产→销售”，标准的房地产开发过程则可以分为“前期→设计→施工→销售”这四个阶段，如果进一步细化还可以分为“市调→可研→买地→策划→规划→设计→施工→营销→物管”等众多环节。不仅如此，开发流程的复杂性还体现在这些阶段往往不是依序进行，出于对开发进度的严格要求，所有开发环节常常是互相交错开展的，而且不同的流程之间还存在着重要的搭接关系，不能颠倒次序。例如如果开工所需的手续未完成，就无法进行施工；主体未能封顶就不能开始预售等。因此整个开发流程变得无比复杂。这与传统制造企业的链式供应链也有很大的区别。所以目前也未能总结出面向房地产开发全过程的供应链管理模型来。这时，就有必要转换思路，采用并行工程的思路来进行开发流程设计。

开发流程的并行工程思路是将整个开发流程分为设计、施工和前期配套等几条主线，互相独立推进，只在关键结点，例如拿到开工许可证、基础完成出正负零、主体封顶等重要节点进行必要的搭接。这样做的好处是，各个独立线程上工作团队只需要专心于自己的工作范围，节省无谓的等待时间，并且减少职责相互推诿的现象。

三、基于供应链的房地产开发流程特点分析

要采用供应链管理达到提高开发企业能力的目的，流程再造是必须的，而在流程再造的操作上，也应该针对开发企业的特点而进行设计，与相对已经比较成熟的制造企业流程再造相比，开发企业还应特别注意以下几个特点：

1.成本控制的重点

从项目管理的角度来看，一旦开发项目开始施工，成本控制的作用就十分有限。因为建筑开发项目中间所牵涉到的原材料和劳动力成本由市场决定，财务成本由银行决定，税费由政府决定，工程量在合同文件上也已经给出，也就是说价和量都已经在开工之前确定好了，只要不超过预算就算成功，这与制造企业想方设法地降低制造成本有很大不同。因此对于整个项目来说成本控制重点应放在设计阶段，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以应该积极采取设计招投标、限额设计等方法予以控制。一旦项目开始建设，成本控制的重点就变为计划外成本和管理费用的控制，则应该采用项目管理的管理方法。

站在流程改造的角度上来看，开发企业管理者最重视的是现金流，由于房地产开发是资本密集型的产业，一个项目不管是地价还是合同价款常常都要上亿元，而开发商往往还要用有限的资金在几个项目之间周转，顺畅的现金流才是开发最重要的保证。因此，在流程改造的时候就要重视对现金流的控制，具体可以从前期资金计划的制订，合同执行情况跟踪，变更洽商的严格控制等方面入手，并配合严密的财务制度才能确保不出差错。

2.进度控制的重点

进度计划其实就是现金流在开发过程中的体现：报批报建手续办理的进度关系着施工进度，施工进度关系着预售款的回收，除此之外还关系着银行利息的变动，合同价款的支付与索赔，楼价的涨跌等。进度控制管理的重点是对信息流的控制：事前要编制严密的总的开发计划，包括资金计划，施工计划，合同支付计划，销售计划等；事中要严格按照各类计划进行施工，保持各种信息的有效传达和接收以及对各种突发事件的协调处理，必要时还要建立风险预警机制对风险展开预控；事后要采用评价系统对实际的开发流程进行分析，总结经验教训，提高开发水平。所有这些特点在流程改造时都应该考虑到。

3.组织架构和运营制度的重要性

房地产开发企业由于工程地点比较分散，一般都采用矩阵制管理模式，以项目部为单位由项目经理负责，而各个部门还要同时受到公司的监管，因此容易产生多头管理的弊端。此外，由于开发过程中牵涉到众多的决策过程，各级管理人员要根据自己的权限范围进行审批，如果超越自己权限还必须向上级报送审批，这一套复杂的审批程序又常常与进度上的迫切要求相冲突。因此，开发企业流程再造的重点还应该体现在如何通过价值链分析，建立一套完善、周密且高效的部门组织架构及运营制度。只有组织架构、岗位职责、运营制度都明确建立并顺利运作起来，才能将工作落实到人，达到提升管理能力的效果。

除了以上几点外，还有一些需要注意的地方。比如制造企业普遍比较重视的物流就并非开发企业关注的重点。因为房地产开发项目从生产到销售的位置都固定，原材料半成品的运输往往由供应商负责，其物流成本也包含在采购成本之中。而场内运输的距离相对较短，对总成本的影响较小。另外开发企业信息化建设也不应盲目追求大而全，因为开发流程错综复杂，应在仔细分析后采用多种专业软件配合二次开发进行架构。

四、结语

通过以上的分析我们可以看出，房地产开发企业要应用供应链管理思想进行流程再造，应该先从房地产业的内外部分析开始，只有详细透彻地总结了开发企业的特点，才能做到对症下药，真正地将制造产业先进管理理论方法有效引入，增强房地产开发企业的核心竞争力，以此提高整个房地产产业的整体管理水平。

参考文献:

[1]马士华林勇:供应链管理[M].机械工业出版社,2000

[2]大卫·辛奇利维等:供应链设计与管理——概念、战略与案例研究[M].上海远东出版社,2000

[3]王学发等:房地产开发企业的供应链管理模式[J].河南城建高等专科学校学报,2001（12）

[4]余建等:基于供应链管理的房地产开发企业合伙模式研究[J].建筑管理现代化,2004（4）

[5]张丽李启明:基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J].建筑管理现代化,2004(6）

篇5：房地产开发项目审批流程图

导读：受房地产商品特性和监管政策影响，房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面具有其特殊性。本文梳理了房企的一般项目开发销售流程，概括为土地获取、开发建设、销售（预售）三个阶段，明确了各个阶段需注意的节点和前提条件，整理了各阶段的会计处理方法，并且提示了在目前调控趋严的市场环境下房企开发流程发生了哪些变化，为之后的房企会计科目分析、“明股实债”模式研究和财务指标分析做铺垫。

一、概述房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与其他企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。专题共分为四篇，第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中涉及的会计核算方式，其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点；基于开发流程，第二篇主要分析了房企财报中主要科目的特点和风险，例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异；第三篇主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式“明股实债”，对房企隐藏在表外的风险做出揭示；第四篇我们结合以上经营和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在盈利能力、周转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。本文为房地产财务分析宝典系列专题第一篇，主要进行房地产开发企业从土地获取到收入结转的一般项目开发流程及相关会计处理的梳理。敬请期待后续房企会计科目风险关注、“明股实债”模式分析、财务指标分析篇。

二、房地产企业开发流程

（一）土地获取阶段

1、土地获取方式

土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类：通过“招拍挂”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。“招拍挂”方式的具体区别如下：

2、土地获取流程

房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图2：①

首先进行土地竞拍前准备：包括价值研究判断、确定项目定位和方案等；②

支付保证金后参与“招拍挂”竞得土地；③

竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，签订《国有土地使用权出让合同》；④

凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》；⑤

在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》，完成确权。竞买保证金方面，一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的20%，但是目前多地调控政策中提高了保证金比例（例如武汉、南昌已提高至60%），并缩短了土地出让金缴款期限，对企业资金实力提出了较高要求。

3、获取土地阶段的会计核算

根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为：（1）土地用于建造对外出售的房屋建筑物：相关的土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本，具体会计处理如下：（2）土地用于赚取租金或资本增值：应当将其转为投资性房地产。土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，所缴纳的契税计入“无形资产”账户，具体会计处理如下：

4、获取土地阶段的税务处理

房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税等。契税税率由地方政府根据本地实际情况确定（3~5%），在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义务，需在之后10日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款；契税一般不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成本科目”，为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”科目。印花税在签订土地出让合同时发生，税额为土地出让金额的0.5‰，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。

（二）开发建设阶段

1、房地产开发建设流程

房地产开发建设过程可分为四个阶段：项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首先，获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计，这一过程需要与项目所在地相关政府部门沟通协商（通常需要半年至一年）；此后，根据申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》；与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同；根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》；进入项目施工的阶段，开发商在此阶段的主要任务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。建筑施工单位的一般施工流程如下：项目竣工验收主要包括两个阶段，一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收、结算、备案；二是进行产权初始登记，新建的房屋申请人应当提交“四证（《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）”和房屋竣工验收资料等，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，对于购房者来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。

2、开发建设阶段的会计核算

房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料（甲供材）方式、发包方控料（甲控材）方式。包工包料承包和发包方控料（甲控材）承包方式下建筑安装工程结算价款基本相同，房地产开发企业的会计处理比较简单。由于房地产企业在与建筑施工企业合作关系中地位较高，极少采用预付款的方式。开发项目竣工时，房地产企业按照合同预定的工程价款扣除质保金后的余额结算工程款，并收到建筑施工企业全额开具的建筑安装发票。由于是施工方购买材料，所以工程价款发票金额中包含了材料价款，房地产开发企业可以根据施工方开具的发票确认成本。具体会计处理如下：包工不包料承包（甲供材）方式下：甲供材建筑工程，是指由房地产企业提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的30%~40%。具体的会计处理如下：

3、开发建设阶段的税务处理

一般情况下，在开发建设阶段的应纳税种主要有城镇土地使用税和印花税。城镇土地使用税税率由地方政府根据地方人口规模和经济条件确定，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收（0.6~30元/平方米/年）。通过“招拍挂”方式取得的建设用地，纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳，会计处理方面企业缴纳的土地使用税计入管理费用。此外，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征城镇土地使用税。房地产企业在开发建设阶段，涉及各种施工及承包合同的签订，应当按规定缴纳印花税。

（三）销售（预售）阶段

1、销售（预售）条件

根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当符合以下条件：但是在目前房地产市场过热的情况下，多地在出台的调控政策中提高了预售条件，具体见表3：近期厦门、广州、西安等地调控要求土地溢价率达到一定程度后需现房销售，根据《商品房销售管理办法》第七条规定，现房销售的一般应具备以下条件：

2、销售（预售）流程

房地产企业商品房预售的主要流程如下：在取得预售许可证后，可以确定开盘日期对外发售，与有认购意向的客户签订《房屋认购协议书》，该协议书作为认购人签订《商品房预售合同》的保证，并向开发商支付一定数额的定金，之后按认购协议书约定正式签订《商品房预售合同》，合同签订后要在规定时间内向当地房管部门办理备案，备案登记后合同生效。合同签订后，购买者要根据合同约定的付款时间交付房价款及契税。此外，现房销售的不签订预售合同，应签订《商品房买卖合同》。

3、预售阶段的会计核算

房地产销售（预售）阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。诚意金是在签订商品房认购协议书之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。商品房认购协议书要在房地产企业取得预售许可证之后才能与客户签订，因此诚意金是在预售之前收取的款项，约束性很低，购房者可随时收回此款项。故会计核算上不作为预收账款处理，而应作为企业的应付账款处理，具体如下：定金是在签订商品房销售（预售）合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还已经交付的定金。由于定金是在企业已取得预售许可证并已与客户签订商品房认购协议基础上收取的款项，实质上讲它属于销售款的一部分。因此，定金应视同收取收房款，在“预收账款”科目核算，具体处理如下：按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从按揭保证金账户中扣划相关款项。会计核算方式如下：

4、预售房款确认收入的会计核算 预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款（实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款），属于预收性质的款项，通过“预收账款”科目进行核算。对于房地产企业，商品房销售满足下列条件则应确认收入：①

工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件。②

已通知购房业主接收房屋，并且将结算账单提交业主也取得其认可。实际工作中，有的企业采取发出《交房通知书》即可确认销售收入，有的企业采取“领取钥匙”才可以确认销售收入。预售房款会计处理方式如下：这里值得注意的是，有的企业为了达到一定的目的，在销售收入确认时点方面存在一定的差异，例如：有些民营企业由于确认收入后涉及交纳所得税的问题，所以总是将应当确认的收入以未办理完竣工验收手续、未办理房产证等各种理由推迟确认收入，以达到少交税的目的；而有的上市公司为了实现既定的利润目标，在确认房地产销售收入时，往往在未办理竣工验收、未交付使用前就将预售的房价款提前确认了收入。

5、商品房销售成本的会计核算

房地产开发企业销售成本的核算是本着收入和成本配比的原则进行的，即房地产开发企业根据收入确认原则确认实现销售收入和销售面积时，应同时结转相应的开发产品销售成本。开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，编制“开发产品成本明细表”，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，“开发产品成本明细表”作为开发产品成本结转的依据，附在凭证后面，借记“开发产品”的相关明细科目，贷记“开发成本”的相关明细科目。这里需要注意的是，结转的已实现销售开发产品成本=实现的销售面积*（总成本÷总可售建筑面积）。

篇6：房地产开发项目审批流程图

（1）房地产开发项目统计管理审批表（见附表1）。（2）项目整体情况、证明文件，包括：

①项目主要建设内容（包括计划总投资、购置土地面积、土地成交价款、土地购置费、房屋建筑面积、住宅套数、主要单项工程或单位工程、房屋用途情况）；

②项目现场照片；

③项目立项审批、核准或备案文件； ④项目建设工程施工许可证； ⑤与施工单位签订的施工合同； ⑥项目的整体设计文件； ⑦国有土地使用权证（或合同）； ⑧建设用地规划许可证。

其中：①、②必须上报；③如果没有，说明原因后可以用⑥代替；④、⑤至少有一项；⑦、⑧至少有一项。

篇7：房地产开发流程项目开发操作流程

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓

向计委申报立项报告 ↓

计委函至规划局 ↓

规划局会签返计委 ↓

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓

规划局法征地意见函 ↓

到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所

旧城改造到区地政科

结果报市房地局

结果报市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓

┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院

规划局办理建设用地规划

据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人

许可证

用地批准书,评估项目建设用地地价

│

│

申请确定规划设计条件

冻结户口并抄户 口,交纳地价款,取得 │

土地使用证

按规划设计条件征询意

│

见表到区配套部门征求意见

地政部门审查安置方案、安置房 │

│ 规划局审查后下规划条件通知单

发拆迁许可证 │

│

委托进行规划方案设计

动迁会及拆迁安置 │

│

到规划局领设计方案送审书

场地三通一平，领取房地产开发手册 │

│

规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证

│

2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图

改造、移线方案

│

3.煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要

供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

领建筑工程规划许可证

出施工图

开节能证明

│

│

│

运用“营销策划展示设计系统

到计委申请，列入

到税务局取税单

制作资料

计划（建委会签）

│

│

│

报价小组审查，领取内外销

到建委工程处领开工

持计划、税单到区计、经委领

许可证

审批表

投资许可证登记卡，登记并取得许可证 │

建委、物价局下文批价 │

运用“营销策划展示设计系统”

┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

“房地产销售管理系统”销售

到市政部门盖章，证明市政条件落实 │

四源费缴纳 │

到开发办市政处核实任务 │

开发办工程处同意招标 │

填招标申请书并到市招标办登记 │

招标办看现场 │

运用“投资项目概预算系统”编制标底 │

招标办审查标底 │ 开标会 │

定合同，写评标报告，发中标通知书 │

招标办盖章同意

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

施工单位

质量总站受理

市统计局

市审查局审核

市开发办秘书

同意施工

质量监督

落实任务

资金来源，任

处登记

务来源及一切手续

┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

1.小区内线

1.通知区园

1.按道路

1.到自来

1.到热力

（自建锅

1.到煤气公司

路委托设

林局绿化

方案进

水业务

公司报

炉房）

报装

计

办

行施工

科报装

装

1.环保

2.到规划科定

2.委托施工

2.交绿化费

2.市政办

委托线

2.委托线

局同

线路方案

3.配电室土

3.绿化施工

事处养

路设计、路设计

意锅

3.设计

建工程验

路队验

施工及

3.施工及

炉房

4.看现场

收

收

验收

验收

规划

5.施工

4.设备安装

2.到市政

位置

6.业务科检验

及验收

监理所

2.委托

同意接气

5.送电

下水报

设计

7.凭通气单到

装

3.到劳动

管网所办固 3.规划设

局报装

定资产转移 计

4.环保局

手续及通气 4.竣工验

审查消

手续

收

音除尘

8.凭接气单到 设备

液化气公司 5.竣工验收

办各户通气手续 9.通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

凭验收通知书入库房屋

确定房屋管理形式房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出库分配及销售、办理产权证 ↓

运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

可参考下。

检举 提问人的追问 2011-02-19 17:54 有没有各个环节的税费问题

检举 团队的补充 2011-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。

从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:(一)土地环节 要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。(二)建设环节

涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。(三)房地产建成转让环节

涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。

(四)房地产使用环节 涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。

以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。

而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。

三、土地出让金方式存在弊端

商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。

其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。

因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。

篇8：房地产开发项目审批流程图

1 设计标准化的积极作用

基于市场的需求以及基本国情、民情, 目前房地产运营模式是属于以“住宅”开发理念为基础的, 而真正的实现房地产项目的产业化发展, 必须要以“产品”的角度来看待房地产。现阶段, 中小型房地产企业在运营管理层面仍旧处于一种差异化的开发模式, 一线企业往往却秉持着标准化的开发模式。对于房地产的经营本质而言, 采用差异化开发的模式弊端已经逐步显现, 开发流程的差异性、产品的差异性使得开发商一直处于一个不熟悉产品的阶段, 那么将会为项目开发带来未可知的风险, 无法获得发展。而采用标准化设计, 对于地产项目开发、后期管理都有着重要的积极作用。

1.1 有效提升开发效率

地产项目的标准化, 对于项目开发前期而言, 有助于缩短投资决策、规划设计、项目定位等前期工作的时间, 继而提升效率。对于不同城市的相似项目而言, 尽管在土地成本上各有差异, 但从流程上来讲, 按照标准化流程来引导项目开发进度, 避免地区开发商因不熟悉产品、流程带来的资金周转率差、进度慢的弊端

1.2 优化流程, 提升项目开发质量

对于不同的城市的房地产项目开发, 基于各个城市的经济发展、人文环境、政策环境的差异, 往往在具体的流程开发上存在一定的差异。如果采取一次性的设计开发, 那么在设计初期对于项目后阶段的发展往往是无法预料的, 而采用标准化的设计, 经过市场检验的地产项目, 其优势、弊端已经有所显现, 在后续的开发过程中, 会进一步的优化开发流程, 改善标准水平, 继而提升项目开发的质量, 确保市场好评。

1.3 降低开发成本, 规避风险

项目前期设计标准化, 部品的集中采购, 严格的成本控制标准, 再加上可缩短左右的开发周期, 因而开发成本和费用将大幅降低。可使企业快速准确的判别价值, 降低拿地风险;通过实施标准合同, 可降低法律风险;推行开发实施标准, 可降低管理风险。

1.4 提升品牌文化, 增加核心竞争力

随着房地产整体市场和经济环境的进一步调控, 建造成本势必都会产生不同的增加, 房地产行业中的市场竞争也将会愈演愈烈, 房地产行业将会迎来“微利时代”。对于整个项目而言, 资金周转率以及开发效率将会成为房地产企业的核心竞争力, 而采用标准化的设计无疑会令企业的核心竞争力进一步的提升。与此同时, 市场的良好反馈有助于企业形成良好的口碑, 继而形成品牌文化, 巩固企业的良好形象, 对企业的战略发展有着重要意义。

2 房地产项目设计标准化的构建

2.1 标准化的构建

对于房地产项目而言, 标准化设计并不是从一而终的, 项目产品的标准化构建必然经过一系列的市场反馈、开发积累、战略完善, 不断的微调和完善, 继而形成一种适应企业开发模式与市场发展的标准化模式。但这种微调往往是局部的, 整体架构设计往往是固定的, 一般一个成熟的标准化产品均需经历下面几个阶段, 才可以建立形成:

制定企业标准化战略规划, 确定组成——对照战略发展规划, 进行项目筛选——对符合战略规划的项目进行细致的分析——确定产品线——技术标准化、成本标准、产品设计标准等——明确各种价格和风格以及成本标准的产品线方式, 主要有顾客和城市以及项目规模选。

2.2 房地产项目标准化产品操作

无论是产品标准化的最初积累阶段, 还是现在的高速发展的复制阶段, 产品标准化的产品均需立足市场, 细分客户和土地, 使土地属性和客户需求相对应, 构建产品, 建立土地属性、客户、产品的对应关系。在构建产品的同时, 制订产品的技术标准和产品模块库, 为企业在各地不同城市的开发提供快速发展所需的产品。

(1) 市场分析是所有房地产项目开发之前必须要进行的流程之一。最主要的内容是对客户的定位和分类, 实际工作内容就是根据客户的需求进行分类。在“大数据”时代, 市场分析的准确性较高, 从而能够帮助项目开发定位的精准性。目前而言, 根据相关的调研结果表示, 房屋市场对于房屋需求主要分为三种类型:刚性需求 (获得基础房屋功能) 、改善性需求 (改善居住环境) 以及投资需求 (租赁、增值、养老) 。不同市场需求所对应产品的价格也随之改变、设计方案、开发流程标准也将产生较大的需求。

(2) 土地分析。对于标准化的开发流程而言, 土地分析主要包括对土地属性的分析, 如交通环境、周边商圈配套、地块区位。土地属性细分就是对土地的区域位置和周边配套等方面进行细分。

(3) 产品分析。土地适合做哪类客户, 各类客户分别看重土地的哪些价值, 土地属性需与客户需求相对应, 完成产品线的框架, 产品线的规划需从客户、土地和产品三者的统一出发, 使之相互匹配。产品线实际上只是产品的一个基本方向与基本框架, 想要形成一个标准化的产品线, 还需要从技术层面、成本管理、后期管理多个角度进行标准化的细化。土地、产品、客户三者之间需相互协调、统一, 形成对应, 才能适应市场的需求。房地产企业在开发过程中, 因应市场的需要, 不断筛选出适应企业战略和市场需求的标准化产品。

(4) 标准化主要包括成本管理标准化以及工程管理标准化。成本管理标准化主要包括:规划设计标准化、合同标准化、成本标准化以及战略采购的标准化;工程管理标准化包括:结构施工标准化管理、装修施工的标准化管理。

3 结束语

标准化开发与设计是房地产项目发展的主要趋势。构建了标准的房地产产品线之后, 房地产企业想要跨区域开发新项目, 仅仅需要组建一个开发团队, 按照标准化的流程进行操作和落实实践以及管理, 就能够有效的保证项目开发各个关键节点的工作高效率的完成, 同时也能够一定成都的保证产品质量的标准, 获得市场的高度认可。

参考文献

[1]吴光东.苏振民有效集团管控加速万科住宅产业化进程[J].改革与战略, 2012.

[2]赵瑾.中国城市住宅设计标准化研究[D].太原理工大学, 2014.

篇9：支招房地产开发项目月报

了解变化 把握填报口径

统计口径是统计数据所采用的标准和要求，只有把握正确的填报口径，在填报报表时才能不走弯路、少出错误。根据国家统计局要求，2011年北京市统计局对房地产开发项目月报进行了修订，除去指标增减有细微变化之外，对投资指标的填报口径也做了调整：

一是土地购置费填报口径的变化：自2011年定报起，房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；待项目开工后，一次性填报与本项目有关的、已经支付的全部土地购置费用。

二是一二级联动项目投资的填报方法：如果企业开发的项目属于一二级联动的，即由同一家企业进行土地的“七通一平”和后续二级开发建设的，由于其“七通一平”投资额属于前期费用，应待项目开工后，再将已完成的“七通一平”投资一次性计入“自年初累计完成投资”和其中项“建筑工程投资”中。

多方取数 精确核心指标

X202表中的“自年初累计完成投资”是该表的核心指标，由“其中项”、“按构成分”、“按房屋用途及面积分”构成，由于涉及多个不同层面的分组信息，所以准确性至关重要。其含义是指从本年1月1日起至报告期末完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。它主要包括：“建筑工程”、“安装工程”、“设备工器具购置”和“其他费用”，以上四项之和即为“自年初累计完成投资”（见图1）。

这里有几点需要注意：1.“建筑工程”是项目兴工动料发生施工活动时才会产生的投资，而且必须以反映工程实际的形象进度为准。所以在填报时应该以监理月报上认定的工作量为准，但统计人员在填报时往往按照财务实际支付的工程款填报，这是错误的。主要原因在于，财务实际支付的工程款与工程形象进度一般不一致，会出现多报或漏报投资的情况。2.“安装工程”和“设备工器具购置”是配套指标，只有达到固定资产标准的设备和工器具在进场开始安装时才填报这两个指标，安装费用计入“安装工程”，设备价款计入“设备工器具购置”。3.“其他费用”指标应区别于财务上的“其他费用”，它是指项目在开发过程中发生的土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费等一系列费用，源于财务部门的开发成本明细账，为财务实际支付价款。注意要根据制度中指标解释逐笔分析成本账科目是否应计入“其他费用”，不要出现漏填的情况。

由此可以看出，“自年初累计完成投资”数据源于实际工程进度及项目全过程的财务实际费用支出，涉及到企业的工程、前期（成本核算）和财务等多个部门，所以在填报时统计人员不仅要理解指标含义，还要与内部各部门协调沟通、多方取数，才能保证填报口径正确、数出有据（见图2）。

不重不漏 巧填配套指标

X202及续表分别体现的是投资完成情况和施竣工销售面积情况，二者看似独立，其中有很多指标是需要成对甚至成套填报的，掌握了这些指标的填报方法，不仅能减轻统计人员一部分工作量，也能减少报表指标漏填的情况。

第一组指标是X202表中的“自年初累计完成投资”与续表中的“房屋施工面积”要同时填报。根据房地产开发制度要求，一般情况下，项目实际开工建设才视为有投资发生，所以：

“房屋施工面积”>0，则“自年初累计完成投资”>0。

只有单纯拆迁和土地一级开发项目或者房屋已于以前年度竣工，目前只进行预算内的后期装修工程时，“房屋施工面积”=0。

另一组是X202表“本年新增固定资产”与续表“房屋竣工面积”、“房屋竣工价值”要成套填报。当建设项目取得四方验收单或《竣工验收备案表》时，需要在续表中填报“房屋竣工面积”和“房屋竣工价值”及其中项，这时还要在X202表中填报“本年新增固定资产”指标。需要注意的是：1.“本年新增固定资产” 是指为社会提供的固定资产，不反映企业本身固定资产的增加；2. 要与“房屋竣工价值”相区别，“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值，包括建安工程投资、交付使用后的设备、工器具购置以及扣除土地出让金的其他费用。而“房屋竣工价值”仅为竣工房屋本身的建造价值，不包括购地等费用。所以：

“房屋竣工面积”>0，则“本年新增固定资产”≥“房屋竣工价值”>0。

加强沟通 关注易漏指标

通过月报审核，笔者发现X202及续表中有一些指标相对比较独立，通过平台上的逻辑审核公式很难发现其是否错误。所以在填报这些指标时统计人员需要格外注意，多与相关部门沟通，关注数据变动情况，以免出现错误或漏填的情况。

比如X202续表中“批准预售面积”和“批准预售套数”这组指标，它是指报告期内该项目新增的批准预售面积和住宅套数，以当年住建委颁发的商品房预售许可证为准，其中“批准预售面积”不仅包括住宅还包括商业、写字楼、车库等其他类型房屋面积。在填报这组指标时，统计人员应与销售部门核对项目当年获得批准预售的情况，或者直接登录“北京市房地产交易管理网”查看“预售项目公示”，本市所有房地产预售信息均会在此网站进行公示，后根据实际批准预售量进行填报（见图3）。