某市房地产项目开发流程图

某市房地产项目开发流程图（精选9篇）

篇1：某市房地产项目开发流程图

某市房地产项目开发流程图

1、开发程序

（1）拿地；（2）办理国有土地使用证；（3）办理建设用地规划许可证；（4）立项、规划设计、施工设计、规划审批、施工图审批、消防审批、气象审批、人防审批、环保审批、规费交纳（5）办理建设工程规划许可证；（6）工程招投标；（7）办理建设工程施工许可证；（8）进场施工；（9）办理物价审批、物业管理招投标、白蚁防治审批、面积测绘；（10）办理商品房销（预）售许可证；（11）销售、施工、竣工、交付。这是一个大致的程序.。

2、房地产开发流程

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

房地产开发程序

一、立项审批、项目立项申请报告书（原件一份）、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）、项目建设投资概算（一份）、银信部门出示的资金证明（原件一份）、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）、项目地形图（一份）、有关职能部门的意见。

二、规划设计、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

三、建设工程报建

（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；、国土部门核发的《国有土地使用证》；、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；、建设资金证明；、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；、法律、法规规定的其他资料。

（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；、建设工程施工公开招标申请表；、建设工程监理公开招标申请表。

（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；、建设工程施工邀请招标审批表；、建设工程监理邀请招标审批表；、工商部门签发的私营企业证明；、法人营业执照；、其他申请邀请招标理由证明。

（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；、工商部门签发的私营企业证明；、法人营业执照；、建设工程直接发包审批表。

（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。、《规划许可证》；、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；、施工合同及其单位资质证书复印件；、监理合同及其单位资质证书复印件；、施工图设计文件审查批准书；、建设工程质量监督申请表；、法律、法规规定的其他资料。

（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。、建设单位提供的资料：

（１）工程施工安全监督报告；

（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；

（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；

（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；、施工单位提供的资料：

（１）安全生产、文明施工责任制；

（２）安全生产、文明施工管理目标；

（３）施工组织设计方案和专项技术方案；

（４）安全生产、文明施工检查制度；

（５）安全生产、文明施工教育制度；

（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；

（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；

（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；

（９）建设工程施工安全生产责任书；

（10）建设工程施工安全受监申请表；

（11）法律、法规规定的其他资料。

（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；、工程监理中标通知书和工程监理合同；、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；、质量监督申请安排表；、安全监督申请安排表；、建设工程质量监督书；、建设工程施工安全受监证；、施工许可申请表；

四、建设工程竣工验收

（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在 7 个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。、已完成工程设计和合同约定的各项内容；、工程竣工验收申请表；、工程质量评估报告；、勘察、设计文件质量检查报告；、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；、建设单位已按合同约定支付工程款；、施工单位签署的《工程质量保修书》；、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；、规划部门出具的规划验收合格证；、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；、质监站责令整改的问题已全部整改好；、造价站出具的工程竣工结算书。

（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。

（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起 15 个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。、工程竣工验收报告；、《施工许可证》；、竣工验收备案表；、工程质量监督报告；、工程竣工验收申请表；、工程质量评估报告；、工程施工安全评价书；、工程质量保修书；、工程竣工结算书；、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；、法律、法规规定的其他资料。

（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。、工程按实际结算的，要提供如下资料：

（1）建设单位和施工单位的委托书；

（2）工程类别核定书；

（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

（4）工程施工承发包合同；

（5）施工组织设计方案；

（6）图纸会审记录；

（7）工程施工开工报告；

（8）隐蔽工程验收记录；

（9）工程施工进度表；

（10）工程子目换算和抽料（筋）表；

（11）工程设计变更资料；

（12）施工现场签证资料；

（13）竣工图。、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：

（1）建设单位和施工单位的委托书；

（2）工程承包合同原件；

（3）竣工图。

五、办理预售许可证

l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。、计划部门签发的《项目投资许可证》。、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。、已签房屋施工合同。、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资 25 ％以上资金的验资证明。、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。、物业管理方案已经落实。

篇2：某市房地产项目开发流程图

2011-02-28 15:50:39| 分类： 房地产参考 | 标签： |字号大中小 订阅

本文引用自00506.123《某市规划局建设工程项目审批流程》

某市规划局建设工程项目审批流程 某市规划局建设项目选址意见书批准 项目名称

《建设项目选址意见书》批准 审批依据

《中华人民共和国城市规划法》《烟台市总体规划》《烟台市城市规划若干管理规定》 提交材料

（1）工业项目需要工艺流程图，可行性研究报告和消防、环保等有关部门的意见。（2）该位置1：1000航测地形图一份。

（3）该位置所在地块的控制性详细规划或修建性详细规划。（4）规划要求相关部门的意见。审批流程

（1）建设项目申请。应写明申请建设理由、建设项目性质及规模、拟建位置、用地面积及计划投资额等。

（2）填写的《山东省建设项目选址意见书申请表》。审批时限

资料备齐后二十个工作日内发放《建设项目选址意见书》 收费说明：本事项不收费

烟台市规划局建设项目用地规划许可证核准 项目名称

〈〈建设项目用地规划许可证〉〉核准 审批依据

《中华人民共和国城市规划法》《烟台市总体规划》《烟台市城市规划若干管理规定》 提交材料

（1）〈〈建设项目选址意见书〉〉复印件一份（2）经过批准的详细规划

（3）该位置1：1000航测地形图六份（4）土地出让转让合同

（5）建设项目当年投资计划批文（原件一份）（6）土地证

（7）规划要求相关部门的意见 审批流程

（1）建设项目申请。应写明申请建设用地的理由、性质、规模、位置等。（2）填写的〈〈烟台市建设用地申请审批综合表〉〉。审批时限

资料备齐后二十个工作日内发放〈〈建设项目用地规划许可证〉〉 收费说明

根据山东省物价局鲁价费发[2003]34号文“关于同意继续收取城市规划技术服务费的函”。用地面积1.8元/平方米。收费许可证号码：37060093001-1

烟台市规划局临时建设工程规划许可证核准 项目名称

〈〈临时建设工程规划许可证〉〉核准 审批依据

《中华人民共和国城市规划法》《烟台市总体规划》《烟台市城市规划若干管理规定》 提交材料

（1）建设工程审批综合表

（2）建设项目设计方案图五套，装订成册。设计说明应包括以下内容： 1）方案构思； 2）外墙材料；

3）停车数量及测算依据； 4）需拆迁建筑面积； 5）新建建筑面积； 6）绿地率； 7）容积率； 8）建筑密度；

9）建筑日照分析及测算成果； 10）详尽的经济技术指标。图纸应包括以下内容： 1）透视表现图（彩色）； 2）现状平面图；

3）总平面图（彩色）：需落在现状地形图上，建筑物层数、退让道路红线及现状建筑物的距离、绿线、蓝线、紫线宽度及退让距离、建筑的总长度、宽度、停车场啊（位）、周边道路红线宽度、建筑室内外设计标高；

4）交通分析及停车分布图；

5）各层平面图，标明平面功能布局、各种尺寸；

6）各立面图（重要力面为彩色）；外墙装饰材料、色彩、尺寸、建筑物高度； 7）剖面图（应剖重要的楼梯间）、各层的层高及详尽标高； 8）环境设计图。

（3）报建项目建筑设计施工图五套，装订成册。包括在相应地形图上的总平面图、各层平面图、四个立面图，两个以上剖面图、结构基础平面图等。

（4）该位置1：1000航测图四份。

（5）消防、环保、人防、电业等相关主管部门意见。审批流程

（1）建设项目申请。应写明申请建设工程的理由、性质、规模、位置等。（2）填写的〈〈临时建设工程申请审批综合表〉〉。审批时限

资料备齐后二十个工作日内发放〈〈临时建设工程规划许可证〉〉 收费说明 本事项不收费

某市规划局建设项目规划许可证核准 项目名称

〈〈建设项目规划许可证〉〉核准 审批依据 《中华人民共和国城市规划法》《烟台市总体规划》《烟台市城市规划若干管理规定》 提交材料

（1）土地主管部门核发的土地批准证书及相应征地拆迁图。（原件并备复印件一份）（2）〈〈建设用地规划许可证〉〉复印件一份

（3）建设项目设计方案图五套，装订成册。设计说明应包括以下内容： 1）方案构思； 2）外墙材料；

3）停车数量及测算依据； 4）需拆迁建筑面积； 5）新建建筑面积； 6）绿地率； 7）容积率； 8）建筑密度；

9）建筑日照分析及测算成果； 10）详尽的经济技术指标。图纸应包括以下内容： 9）透视表现图（彩色）； 10）现状平面图；

11）总平面图（彩色）：需落在现状地形图上，建筑物层数、退让道路红线及现状建筑物的距离、绿线、蓝线、紫线宽度及退让距离、建筑的总长度、宽度、停车场啊（位）、周边道路红线宽度、建筑室内外设计标高；

12）交通分析及停车分布图；

13）各层平面图，标明平面功能布局、各种尺寸；

14）各立面图（重要力面为彩色）；外墙装饰材料、色彩、尺寸、建筑物高度； 15）剖面图（应剖重要的楼梯间）、各层的层高及详尽标高； 16）环境设计图。

（3）报建项目建筑设计施工图五套，装订成册。包括在相应地形图上的总平面图、各层平面图、四个立面图，两个以上剖面图、结构基础平面图等。

（4）该位置1：1000航测图四份。

（5）消防、环保、人防、电业等相关主管部门意见。审批流程（1）建设项目申请。应写明申请建设工程的理由、性质、规模、位置等。（2）填写〈〈烟台市建设工程申请审批综合表〉〉。审批时限

资料备齐后二十个工作日内发放〈〈建设项目工程规划许可证〉〉 收费说明

根据山东省物价局鲁价费发[2003]34号文“关于同意继续收取城市规划技术服务费的函”。建筑面积：住宅：2.0元/平方米，厂房2.3元/平方米，其他2,9元/平方米。收费许可证号码：37060093001-1

烟台市规划局道路、管线工程规划许可证核准 项目名称

《道路、管线工程规划许可证》核准 审批依据

《中华人民共和国城市规划法》《烟台市总体规划》《烟台市城市规划若干管理规定》 提交材料

（1）《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》复印件各一份（3）道路、管线工程的方案和施工图

（4）消防、人防、环保、电业等相关主管部门的意见（5）该位置1：1000航测图四份 审批流程

（1）建设项目申请。应写明申请建设工程的理由、性质、规模、位置等；（2）填写的《道路、管线工程申请审批综合表》 审批时限

资料备齐后二十个工作日内发放《道路、管线工程规划许可证》 收费说明

根据山东省物价局鲁价费发[2003]34号文“关于同意继续收取城市规划技术服务费的函”。按铁路、道路和市政工程管线长度1.3元/米。收费许可证号码：37060093001-1

某市规划局建设工程规划开工验线手续核准 项目名称

建设工程规划开工验线手续核准 审批依据 《中华人民共和国城市规划法》《烟台市总体规划》《烟台市城市规划若干管理规定》 提交材料

（1）建设局核发的《建设工程施工许可证》复印件两份（2）《建设工程规划许可证》复印件一份（3）放线定位图一份（4）拆迁图一份

（5）填写的建设工程放验线记录单 审批流程

建设项目申请。应写明申请建设工程的理由、性质、规模、位置等。审批时限

资料备齐后二十个工作日 收费说明 本事项不收费

某市规划局建设工程竣工规划验收许可证核准 项目名称

〈〈建设工程竣工规划验收许可证〉〉核准 审批依据

《中华人民共和国城市规划法》《烟台市总体规划》《烟台市城市规划若干管理规定》 提交材料

（1）填写的〈〈烟台市建设工程规划验收审批综合表〉〉（2）规划批准的建筑工程施工图，包括核准的变更图件。（3）建设工程放线定位图。

（4）〈〈建设工程规划许可证〉〉复印件一份。（5）建设用地红线图一份（拆迁图）。

（6）〈〈烟台市建设工程放线、验线测量记录册〉〉。（7）〈〈建设工程开工通知单〉〉。（8）建设项目竣工测量图三份。（9）申请。审批流程（1）建设项目申请。应写明申请建设工程的理由、性质、规模、位置等。（2）填写的〈〈烟台市建设工程规划验收审批综合表〉〉。审批时限

篇3：某市房地产项目开发流程图

在进行房地产建设项目流程管理时,将所有的建设流程分为两部分开展,其中一部分是项目实现专业工作流程管理,另一部分是项目管理流程,项目专业工作流程管理涉及了房地产建设项目的建设方案设计、施工方案设计和执行以及施工过程中资源的使用和节约,而项目管理流程的管理工作包含了房地产建设项目中所有参与方在整个项目执行开发过程中发挥自身职能和作用,做到彼此之间相互影响、相互依赖。

1优化房地产项目管理流程的策略

1.1构建完善、高效的项目管理流程

为了促进房地产建设项目的顺利设计以及施工,应当在房地产建设项目投入开发之前就设计一套高效的项目管理流程,确保房地产建设项目能够在一套高效的体系结构内,实现体系结构的逐渐完善以及执行效率的逐步提高,并且将房地产建设项目的成本控制在一个可以预估的范围内,为成本管理奠定一定的基础。

首先,对各项管理工作进行本质分析,将不同表现形式的活动做管理分类,为其选择一套实用的管理模式,在进行管理职能划分的时候,可以根据管理活动的职能划分、管理活动的实施过程划分。其次,在划分管理本质之后,为其选择恰当的管理人,由总的管理负责人确定具体的管理总流程以及子流程。最后,管理人要对此项管理活动中所有的特殊情况进行分析以及预估,分析每项特殊活动的出现概率以及对整个房地产项目产生的影响,做好预备的管理方案或者做好调整管理顺序的准备。

1.2管理流程中的风险控制策略

在进行房地产建设项目的管理流程管理控制的时候,每一个单独的管理活动都存在未来发展的未知性,例如:成本的管理变动、质量的不达标等问题,都会对管理流程的顺利执行产生一定影响,因此为了减少这些问题的发生,应当在执行管理活动流程时减少工作变动的可能性,对项目执行过程中反馈的数据进行系统分析,以此来提出相应的风险控制策略,降低风险工作执行的可变性。

当管理流程中出现执行错误的时候,在确定纠错措施之前一定要对错误出现的原因以及所产生的变化有深刻的分析以及了解,并在此基础上全面搜集信息,对搜集到的信息进行筛选分析,合理的控制管理流程,并对其中每一个因素的未来变化做出科学、合理的预估,分析其中哪些纠错措施是人为可控的,哪些具有未来变化的可能,对所有因素的未来走势有较为准确的把控。

针对其中出现的正常变动,一定要分派一些能够处理非正常变动的员工,由专业人员对这些情况进行及时、科学的处理,而对于一些非正常预估,根据以往的工作经验,可以制定出具有针对性的应急措施,并强化管理,避免其中出现人为的管理失误造成的管理流程执行效率降低。

1.3管理流程的集成管理措施

在房地产建设项目执行中,项目的集成建设管理分为控制和管理两个部分。在进行集成管理的时候注意协调各个项目的目标、参与方式以及组织管理和项目之中的内部关系和结构,为了确保各个项目之间的衔接能力加强,应当确保每一个项目的负责人都肩负起相关的责任,协调好每一个管理项目的目标、参与方式、组织管理,并且,项目的管理者还要有一定的知识以及能力,对于房地产建设项目有专业的认知,这样在执行新的相关管理工作时更加具有执行能力以及执行效率。并且,管理活动的负责人还要对项目中涉及的管理活动以及技术活动进行衔接处理,将项目涉及到的资源、信息、建筑材料以及技术设备等统筹规划起来,设置一个完美的接口,使得二者之间的衔接更加的方便、高效率。并且管理流程的执行也更加的清晰,管理人员的工作开展也更加的方便,有助于形成统一的报告形式,为之后的管理工作顺利进行奠定良好的基础。

2结语

综上所述,为了确保建设项目的流程能够顺利进行,保障房地产项目的质量以及建设成本和效率,在涉及房地产建设项目开发的时候,要对其中包含的所有管理流程进行全局性的把控以及整理,建立完善的控制机制,确保项目管理流程的顺利执行。为此,应当对项目管理的风险、管理流程以及管理的集成管理进行探究以及分析,提高管理效率以及相关财务管理工作的科学性,促进房地产建设项目的管理更加优质,相关工作的开展更加具有质量保障,并以此促进房地产市场有更长远的发展前景。

参考文献

篇4：某市房地产项目开发流程图

［关键词］房地产 开发企业 供应链管理 流程再造

一、房地产企业应用供应链管理的研究现状和问题

供应链是指“围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。”

从供应链的角度来研究整个房地产产业运营模式，其主要思路就是以开发企业为核心企业，通过与其他供应链合作伙伴之间加强沟通交流，有效整合内外部资源合作开发，以达到提高开发质量，加快开发进度，降低开发成本，同时提升开发企业自身管理水平的目的。但目前国内关于这方面的相关研究多数还是仅仅将制造企业供应链管理的理论和案例进行一些修改，然后直接套用在开发企业身上。由于制造企业运作模式、生产流程等许多方面和房地产开发企业存在着明显的差异，这种生搬硬套就造成了理论在推广实践的过程中会因为遇到各种各样的阻碍而无法顺利推行。

房地产开发行业与传统制造产业最大的不同在于合作伙伴关系和生产方式上的区别，制造产业适用的一系列供应链管理模型，房地产开发企业都不适宜直接套用。因此，作者认为，想要在房地产业内切实有效地运用供应链管理的理论和方法，必须先深入分析两个行业在运作模式上的差异，再根据房地产开发企业的特点进行归纳总结，提出切实可行的操作方法，才能真正地完成成功的流程再造。

二、开发企业采用供应链管理方法与制造企业的差异分析

房地产开发企业与制造企业的不同主要体现在经营对象、供应链伙伴关系和生产方式这三个方面：

1.经营对象的差异

制造企业的经营对象通常是特定的商品，尽管产品性质可能有不同，但一般都可以通过大批量生产达到降低成本的目的，同时还要考虑原材料，半成品和产成品的物流和库存问题。而房地产开发企业的经营对象是一个个开发项目，它具有单件性、一次性、区位固定性和周期长等特点。这些特点造成了房地产项目在经营过程中与制造企业产生了很大的差异。首先，开发项目对于资金的需求巨大，开发项目依据规模的不同需要少则上百万多则上千亿元的投资才能得以运转，大量的资金在固定的生产地点聚集，并且在一个相当长的周期内无法周转变现；其次，由于上述的原因，开发项目的风险巨大，一旦项目受到政策、行业、市场或者企业内部不利因素的影响，最后可能对整个项目造成致命性的打击；最后，房地产开发项目的收益也十分可观，因此即使房地产行业一直是高门槛高风险的行业，但仍不断的有企业积极地加入进来。

2．供应链伙伴选择与管理上的差异

供应链合作伙伴关系是指供应链内部两个或两个以上成员之间的一种协调关系，即供应商——生产企业或者卖主——买主之间，在一定时期内信息互通风险共担、利益共享的信任合作关系，以保证实现某个特定的目标和利益。

房地产开发项目则是一个资源整合的过程，因此，对于供应链伙伴的有效管理是项目成功的关键。从工作内容来看，房地产开发企业的合作伙伴包括规划设计、施工图、景观设计、工程总承包、造价咨询、招标代理、施工监理、营销策划、提供建筑材料、建筑设备、销售代理等众多单位。无论是合作伙伴的数量还是关系的复杂性，都远远超过一般制造企业，因此在供应链合作伙伴的选择和管理时就存在较大的差异。

此外，由于提供服务的不同，开发企业对每种合作伙伴所采取的选择方式和合作原则也有不同。例如对于总承包单位等合作伙伴来说，考察重点主要在于三大控制（质量、成本、进度）的执行能力，合同的履行情况以及安全施工等因素，而对于建筑材料和设备提供商来说，考察的重点则应该放在产品的质量、价格、时间等因素上。这些不同都应通过拟定不同的评价标准体现出来。如果采用层次分析法来进行供应链伙伴的评价，单纯地修改影响因素的权重还远远不够，而是两者的评价矩阵在建立时就应该有根本性的不同。

3.生产方式上的差异

两者的不同还体现在生产流程上。制造企业的标准生产流程为“采购→生产→销售”，标准的房地产开发过程则可以分为“前期→设计→施工→销售”这四个阶段，如果进一步细化还可以分为“市调→可研→买地→策划→规划→设计→施工→营销→物管”等众多环节。不仅如此，开发流程的复杂性还体现在这些阶段往往不是依序进行，出于对开发进度的严格要求，所有开发环节常常是互相交错开展的，而且不同的流程之间还存在着重要的搭接关系，不能颠倒次序。例如如果开工所需的手续未完成，就无法进行施工；主体未能封顶就不能开始预售等。因此整个开发流程变得无比复杂。这与传统制造企业的链式供应链也有很大的区别。所以目前也未能总结出面向房地产开发全过程的供应链管理模型来。这时，就有必要转换思路，采用并行工程的思路来进行开发流程设计。

开发流程的并行工程思路是将整个开发流程分为设计、施工和前期配套等几条主线，互相独立推进，只在关键结点，例如拿到开工许可证、基础完成出正负零、主体封顶等重要节点进行必要的搭接。这样做的好处是，各个独立线程上工作团队只需要专心于自己的工作范围，节省无谓的等待时间，并且减少职责相互推诿的现象。

三、基于供应链的房地产开发流程特点分析

要采用供应链管理达到提高开发企业能力的目的，流程再造是必须的，而在流程再造的操作上，也应该针对开发企业的特点而进行设计，与相对已经比较成熟的制造企业流程再造相比，开发企业还应特别注意以下几个特点：

1.成本控制的重点

从项目管理的角度来看，一旦开发项目开始施工，成本控制的作用就十分有限。因为建筑开发项目中间所牵涉到的原材料和劳动力成本由市场决定，财务成本由银行决定，税费由政府决定，工程量在合同文件上也已经给出，也就是说价和量都已经在开工之前确定好了，只要不超过预算就算成功，这与制造企业想方设法地降低制造成本有很大不同。因此对于整个项目来说成本控制重点应放在设计阶段，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以应该积极采取设计招投标、限额设计等方法予以控制。一旦项目开始建设，成本控制的重点就变为计划外成本和管理费用的控制，则应该采用项目管理的管理方法。

站在流程改造的角度上来看，开发企业管理者最重视的是现金流，由于房地产开发是资本密集型的产业，一个项目不管是地价还是合同价款常常都要上亿元，而开发商往往还要用有限的资金在几个项目之间周转，顺畅的现金流才是开发最重要的保证。因此，在流程改造的时候就要重视对现金流的控制，具体可以从前期资金计划的制订，合同执行情况跟踪，变更洽商的严格控制等方面入手，并配合严密的财务制度才能确保不出差错。

2.进度控制的重点

进度计划其实就是现金流在开发过程中的体现：报批报建手续办理的进度关系着施工进度，施工进度关系着预售款的回收，除此之外还关系着银行利息的变动，合同价款的支付与索赔，楼价的涨跌等。进度控制管理的重点是对信息流的控制：事前要编制严密的总的开发计划，包括资金计划，施工计划，合同支付计划，销售计划等；事中要严格按照各类计划进行施工，保持各种信息的有效传达和接收以及对各种突发事件的协调处理，必要时还要建立风险预警机制对风险展开预控；事后要采用评价系统对实际的开发流程进行分析，总结经验教训，提高开发水平。所有这些特点在流程改造时都应该考虑到。

3.组织架构和运营制度的重要性

房地产开发企业由于工程地点比较分散，一般都采用矩阵制管理模式，以项目部为单位由项目经理负责，而各个部门还要同时受到公司的监管，因此容易产生多头管理的弊端。此外，由于开发过程中牵涉到众多的决策过程，各级管理人员要根据自己的权限范围进行审批，如果超越自己权限还必须向上级报送审批，这一套复杂的审批程序又常常与进度上的迫切要求相冲突。因此，开发企业流程再造的重点还应该体现在如何通过价值链分析，建立一套完善、周密且高效的部门组织架构及运营制度。只有组织架构、岗位职责、运营制度都明确建立并顺利运作起来，才能将工作落实到人，达到提升管理能力的效果。

除了以上几点外，还有一些需要注意的地方。比如制造企业普遍比较重视的物流就并非开发企业关注的重点。因为房地产开发项目从生产到销售的位置都固定，原材料半成品的运输往往由供应商负责，其物流成本也包含在采购成本之中。而场内运输的距离相对较短，对总成本的影响较小。另外开发企业信息化建设也不应盲目追求大而全，因为开发流程错综复杂，应在仔细分析后采用多种专业软件配合二次开发进行架构。

四、结语

通过以上的分析我们可以看出，房地产开发企业要应用供应链管理思想进行流程再造，应该先从房地产业的内外部分析开始，只有详细透彻地总结了开发企业的特点，才能做到对症下药，真正地将制造产业先进管理理论方法有效引入，增强房地产开发企业的核心竞争力，以此提高整个房地产产业的整体管理水平。

参考文献:

[1]马士华林勇:供应链管理[M].机械工业出版社,2000

[2]大卫·辛奇利维等:供应链设计与管理——概念、战略与案例研究[M].上海远东出版社,2000

[3]王学发等:房地产开发企业的供应链管理模式[J].河南城建高等专科学校学报,2001（12）

[4]余建等:基于供应链管理的房地产开发企业合伙模式研究[J].建筑管理现代化,2004（4）

[5]张丽李启明:基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J].建筑管理现代化,2004(6）

篇5：房地产开发项目相关手续流程图

办理计划提供资料

1、〈建设用地规划许可证〉及附件附图

2、不低于设计投资额30%的资金证明

3、资质证书和营业执照

4、〈建设用地批准书〉

土地取得形式

土地取得初期阶段规划方案论证

发 改 委 计 划 办 理

（含用地条件）领取规划用地许可证

通过招、拍、挂的形式

1、取得《建设用地批准书》

2、交清土地出让金办理《国有土地使用证》

规 划 设 计 方 案

1、《建设用地规划许可证》申请表；

4、1：500现状地形图；

5、在现状地形图上叠加绘制的修建性详细规划三份（规划房案电子报批文档）；

6、开发企业资质证书

1、城市基础配套设施费

2、消防设施配套费

3、人防工程结建费

4、新型墙体基金

5、散装水泥基金

6、污水处理费

7、建设工程绿化规划审批书

1、天津市建委----缴纳配套费手续

2、土地部门会签----经济适用住房用地函

3、房地局会签----产权灭籍办理

4、消防部门会签----消防审批

5、人防办会签-----人防手续办理

6、环保部门会签------环保审批手续

7、绿化部门会签------绿化审批

8、拆迁部门会签------拆迁监察

9、开发办会签-------开发项目审查意见

1、规划平面图；

2、《建设用地规划许可证》；

3、开发建设项目可行性报告承办程序

1、现场核查；

2、收集经济测算相关资料；

3、审查项发项目审查意见书》。

申请开工许可证提交资料

3、项目经理证书

4、《建设工程规划许可证》

5、施工许可联络单

6、消防设计审查合格证书

7、人防设计审查合格证书

8、投资计划

详 细 规 划 报 审

5、申请书、申请表

6、施工总平面图及平立剖图

规 划 报 审

统 一 收 费 联 络 单 会 签

取 得 建 设 计 划规 划 联 络 单 会 签

管 网 综 合 审 批单 体 方 案 审 批单 体 施 工 图 审 批房地产开发项目审查

会签流程

1、招投标管理

2、质监监督管理

3、勘察设计管理（防雷、墙改审批）

4、定额管理

5、行业管理

6、建设监理

会签流程所需资料

1、建设投资计划

2、报建单

3、监理合同

4、施工图纸

5、施工组织设计

6、建设监理

《建 设 工程 规 划 许 可 证》

开 工 许 可 证 会 签开 工 许 可 证 会 签 申 请

《建 设 工 程 施 工 许 可 证》

定 位 放 线

1、窗口报件

2、住宅处现场勘察

3、开发办各处会签

4、下发售前审查书

5、前置测量

定位放线通知书（测绘院）

定位验线合格通知书（区规划局）

办理售前审查提供资料

1、发改委投资计划；

2、建设工程规划许可证；

3、国有土地使用证；

4、施工许可证；

5、房地产开发项目审查意见书；

6、经规划局审批的规划图；

7、商品房预、销售明细表

《商品房销（预）售审查书》

商品房销售许可证办理流程

1、房地局资料审查

2、市场处现场勘察

3、处长审批

3、下发销售许可证

《商品房（预）销售许可证》

质量监督站单体验收流程

1、现场达到竣工条件

2、质量监督手续齐全

3、施工单位施工资料检查合格

4、组织设计院等相关单位现场验收

5、各方代表在验收报告签字

6、出具质量监督报告

办理销售许可证提供资料

1、发改委投资计划；

2、建设工程规划许可证；

3、国有土地使用证；

4、施工许可证；

5、营业执照；

6、资质证明；

7、经规划局批准的规划图；

8、售前审查书

9、面积、套数审查表。

办理两书提供资料

1、《商品房销（预）售审查书》复印件

2、《商品房（预）销售许可证》复印件

办理建筑单体验收提供资料

1、质量监督站单体验收

2、防雷工程验收

3、室内环境检测

4、三表检测

5、安防工程验收

6、环保验收办理消防验收提供资料

1、消防验收申请表

2、建筑工程消防设施验收申请表

3、消防工程质监验收报告

4、消防图纸审查件

建 筑 单 体 验 收

消防验收办理流程

1、验收申请

2、消防支队初验

3、消防支队正式验收

4、下发验收合格通知书

消 防 工 程 验 收

绿 化 验 收

规划验收办理流程

1、窗口申请

2、法规处现场勘察

建设档案验收办理流程

1、监督站专业资料审查

2、档案馆资料审查

3、资料装订

4、出具档案验收合格移交单

规 划 验 收

办理绿化验收提供资料

1、建设工程规划许可证及附件

2、建设工程规划总平面图

3、建设工程绿化规划设计图

办理规划验收提供资料

1、规划验收申请表

2、规划验收综合报告

3、法人授

8、电子报批文档

办理建设档案验收提供资料

1、甲方档案资料

2、乙方档案资料

3、监理档案资料

办理竣工备案提供资料

1、甲方各单项验收资料

2、乙方技术资料

3、监理技术资料

4、竣工备案申请表

5、单体验收报告

建 设 档 案 馆 备 案

竣工备案办理流程

1、监督科专业资料审查

2、单体验收报告

3、备案科资料审查

4、下发竣工备案证

建 设 工 程 竣 工 备 案

初始登记资料

1、产权登记申请书

2、土地使用证

3、建设工程规划许可证（附件）

4、规划平面位置图

5、竣工验收证明

6、规划验收合格通知书

7、房产测绘资料

8、个人法定身份证明或者法人资料证明

9、法律、法规规定的其他有关资料

房 产 产 权 初 始 登 记

总登记测量

1、按申报要求提供相关资料、图纸

篇6：房地产开发流程图

房地产开发流程图

(2010-03-18 10:01:57)转载 标签： 分类： 工程项目管理

流程图 建设 项目 房产

篇7：房地产开发流程图

工程管理1001班

一、可行性研究阶段

1．市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究

2．寻找合作伙伴，签定合作意向、协议及合同书

3．拟定开发项目

4．核算土地开发收益

5．经济、社会、环境效益评价

6．项目全程策划

6.1.区域市场调研

6.2.项目定位

7．可行性研究报告

二、规划方案设计

1.设计前期

1.1.明确产品设计思路

1.2.明确设计院选择标准

1.3.制动设计组织计划

2.方案组织设计

2.1.方案与设计院选择与合同签订

2.2.制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指

标、环境指标的初订

2.3.规划方案结合成本测算的研讨及确定

2.4.彩色立面效果图送规划预审及审批

2.5.建筑方案报建图

2.6.景观概念方案设计及确定

3.指标确认阶段

3.1.项目成本指标确定

3.2.项目考核指标确定

3.3.考核指标调整

4.初步设计

5.施工图组织设计

5.1.施工图设计院的选择与合同签定

5.2.制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）

5.3.结构方案及设备选型研讨及确定

5.4.地质勘察报告

5.5.施工图成果

5.6.综合管网方案设计

5.7.景观扩初及施工图设计

5.8.景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化

三、项目报批和项目前期准备

1.立项、申请购置开发场地

1.1.签订土地出让合同（市/区土地交易中心）

1.2.建设用地规划许可证（市规划局）

1.3.核发土地证（市规划局）

1.4.规划方案审定（市规划局）

1.5.项目环评报告

2.拆迁、安置和清场

1.1.按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见

1.2.地政部门审查安置方案、安置房

1.3.发拆迁许可证

1.4.动迁会及拆迁安置

3.筹集开发资金（有关金融机构）

四、项目实施阶段

1.办理建筑工程施工许可证

1.1.规划方案及市政方案送审

1.2.建筑方案送审

1.3.取得许可证

2.招标、投标、发包项目（建管部门）

2.1.勘察招标

2.2.桩基施工招标

2.3.监理招标

2.4.土建施工招标

2.5.甲供材、分包商招标

2.6.沉降观测

3.施工准备、现场的“七通一平”（施工单位）

3.1.现场工程放线

3.2.七通一平（上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地

平整）

4.施工的组织管理与控制

4.1.施工放线

4.2.规划验线

4.3.桩基施工

4.4.桩基检测

4.5.基础施工

4.6.安装、装饰工程

4.7.变更签证

4.7.1.设计变更

4.7.2．工程变更

4.8.工程款支付

4.8.1．工程进度的确认

4.8.2．工程款申请表审批

4.8.3．工程款支付

4.9.竣工结算

5.竣工验收、交付使用

5.1.规划部门验收

5.2.房管局、工程质量管理部门验收

5.3.消防部门验收

5.4.环保部门验收

5.5.绿化、卫生、电梯、管线等部门验收

五、销售、出租和服务阶段

1.项目亮相前准备

1.1.申领《商品房销售许可证》

1.2.推盘策略确定

1.3.确定外部资源

1.4.项目推广定位确定

1.5.项目核心识别系统确定

1.6.亮相前项目知识培训

1.7.分卖场设立

1.8.联动工作的准备

1.9.意向商家签约

1.10.确定项目亮相方案

2.项目亮相

3.项目开盘前准备

3.1.交工标准、价格体系确定

3.2.合同准备

3.3.开盘前销售道具准备

3.4.项目形象的提升及深化

3.5.开盘信息告知

4.开盘

4.1.开盘庆典活动

4.2.客户转化

4.3.回款落实

5.日常销售

5.1.月度指标分解

5.2.产品分析、聚焦销售重点

5.3.月度操作手册制定

5.4.价格监控及调整

5.5.月度推广计划执行

5.6.客户到访及接待成交工作

5.7.与用户签订商品房销售合同或租赁合同

5.8.月度付款计划及支付

5.9.合作方合同签订

5.10.回款

5.11.月度指标考核

6.清盘

6.1.清盘后项目各种资料移交

6.2.项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档

7.物业管理

7.1.治安消防服务

7.2.环境卫生服务

7.3.维修保养服务

7.4.绿化养护服务

篇8：某市房地产项目开发流程图

1 设计标准化的积极作用

基于市场的需求以及基本国情、民情, 目前房地产运营模式是属于以“住宅”开发理念为基础的, 而真正的实现房地产项目的产业化发展, 必须要以“产品”的角度来看待房地产。现阶段, 中小型房地产企业在运营管理层面仍旧处于一种差异化的开发模式, 一线企业往往却秉持着标准化的开发模式。对于房地产的经营本质而言, 采用差异化开发的模式弊端已经逐步显现, 开发流程的差异性、产品的差异性使得开发商一直处于一个不熟悉产品的阶段, 那么将会为项目开发带来未可知的风险, 无法获得发展。而采用标准化设计, 对于地产项目开发、后期管理都有着重要的积极作用。

1.1 有效提升开发效率

地产项目的标准化, 对于项目开发前期而言, 有助于缩短投资决策、规划设计、项目定位等前期工作的时间, 继而提升效率。对于不同城市的相似项目而言, 尽管在土地成本上各有差异, 但从流程上来讲, 按照标准化流程来引导项目开发进度, 避免地区开发商因不熟悉产品、流程带来的资金周转率差、进度慢的弊端

1.2 优化流程, 提升项目开发质量

对于不同的城市的房地产项目开发, 基于各个城市的经济发展、人文环境、政策环境的差异, 往往在具体的流程开发上存在一定的差异。如果采取一次性的设计开发, 那么在设计初期对于项目后阶段的发展往往是无法预料的, 而采用标准化的设计, 经过市场检验的地产项目, 其优势、弊端已经有所显现, 在后续的开发过程中, 会进一步的优化开发流程, 改善标准水平, 继而提升项目开发的质量, 确保市场好评。

1.3 降低开发成本, 规避风险

项目前期设计标准化, 部品的集中采购, 严格的成本控制标准, 再加上可缩短左右的开发周期, 因而开发成本和费用将大幅降低。可使企业快速准确的判别价值, 降低拿地风险;通过实施标准合同, 可降低法律风险;推行开发实施标准, 可降低管理风险。

1.4 提升品牌文化, 增加核心竞争力

随着房地产整体市场和经济环境的进一步调控, 建造成本势必都会产生不同的增加, 房地产行业中的市场竞争也将会愈演愈烈, 房地产行业将会迎来“微利时代”。对于整个项目而言, 资金周转率以及开发效率将会成为房地产企业的核心竞争力, 而采用标准化的设计无疑会令企业的核心竞争力进一步的提升。与此同时, 市场的良好反馈有助于企业形成良好的口碑, 继而形成品牌文化, 巩固企业的良好形象, 对企业的战略发展有着重要意义。

2 房地产项目设计标准化的构建

2.1 标准化的构建

对于房地产项目而言, 标准化设计并不是从一而终的, 项目产品的标准化构建必然经过一系列的市场反馈、开发积累、战略完善, 不断的微调和完善, 继而形成一种适应企业开发模式与市场发展的标准化模式。但这种微调往往是局部的, 整体架构设计往往是固定的, 一般一个成熟的标准化产品均需经历下面几个阶段, 才可以建立形成:

制定企业标准化战略规划, 确定组成——对照战略发展规划, 进行项目筛选——对符合战略规划的项目进行细致的分析——确定产品线——技术标准化、成本标准、产品设计标准等——明确各种价格和风格以及成本标准的产品线方式, 主要有顾客和城市以及项目规模选。

2.2 房地产项目标准化产品操作

无论是产品标准化的最初积累阶段, 还是现在的高速发展的复制阶段, 产品标准化的产品均需立足市场, 细分客户和土地, 使土地属性和客户需求相对应, 构建产品, 建立土地属性、客户、产品的对应关系。在构建产品的同时, 制订产品的技术标准和产品模块库, 为企业在各地不同城市的开发提供快速发展所需的产品。

(1) 市场分析是所有房地产项目开发之前必须要进行的流程之一。最主要的内容是对客户的定位和分类, 实际工作内容就是根据客户的需求进行分类。在“大数据”时代, 市场分析的准确性较高, 从而能够帮助项目开发定位的精准性。目前而言, 根据相关的调研结果表示, 房屋市场对于房屋需求主要分为三种类型:刚性需求 (获得基础房屋功能) 、改善性需求 (改善居住环境) 以及投资需求 (租赁、增值、养老) 。不同市场需求所对应产品的价格也随之改变、设计方案、开发流程标准也将产生较大的需求。

(2) 土地分析。对于标准化的开发流程而言, 土地分析主要包括对土地属性的分析, 如交通环境、周边商圈配套、地块区位。土地属性细分就是对土地的区域位置和周边配套等方面进行细分。

(3) 产品分析。土地适合做哪类客户, 各类客户分别看重土地的哪些价值, 土地属性需与客户需求相对应, 完成产品线的框架, 产品线的规划需从客户、土地和产品三者的统一出发, 使之相互匹配。产品线实际上只是产品的一个基本方向与基本框架, 想要形成一个标准化的产品线, 还需要从技术层面、成本管理、后期管理多个角度进行标准化的细化。土地、产品、客户三者之间需相互协调、统一, 形成对应, 才能适应市场的需求。房地产企业在开发过程中, 因应市场的需要, 不断筛选出适应企业战略和市场需求的标准化产品。

(4) 标准化主要包括成本管理标准化以及工程管理标准化。成本管理标准化主要包括:规划设计标准化、合同标准化、成本标准化以及战略采购的标准化;工程管理标准化包括:结构施工标准化管理、装修施工的标准化管理。

3 结束语

标准化开发与设计是房地产项目发展的主要趋势。构建了标准的房地产产品线之后, 房地产企业想要跨区域开发新项目, 仅仅需要组建一个开发团队, 按照标准化的流程进行操作和落实实践以及管理, 就能够有效的保证项目开发各个关键节点的工作高效率的完成, 同时也能够一定成都的保证产品质量的标准, 获得市场的高度认可。

参考文献

[1]吴光东.苏振民有效集团管控加速万科住宅产业化进程[J].改革与战略, 2012.

[2]赵瑾.中国城市住宅设计标准化研究[D].太原理工大学, 2014.

篇9：某市房地产项目开发流程图

关键词：CDM项目；开发流程；实施模式；选择

一、项目开发的意义和最新进展

CDM(Clean Development Mechanism)，即清洁发展机制，是联合国为应对全球气候变化、减少温室气体排放而制定的《京都议定书》中确定的履约机制之一。《京都议定书》规定，承担减排义务的发达国家通过提供资金和技术在发展中国家合作开发温室气体减排项目，经过核准的温室气体减排量可算作发达国家的指标，用于抵消其所承诺的应在本国的减排数额。《京都议定书》确定的第一承诺有效期为2008年—2012年。清洁发展机制的提出为包括中国在内的发展中国家提供了一个通过国际合作促进自身经济和社会发展的良好机遇。通过CDM项目开发。可以促进国内节能降耗技术、新能源与可再生能源的开发利用，加快产业结构的调整和循环经济的发展，推动资源节约型、环境友好型社会建设的步伐。企业实施CDM项目。可以促进管理水平和技术创新能力的提高，并通过CER(经认证核准的温室气体减排量)的转让获得可观的额外收益，显著提高企业经济效益，增强持续发展能力。

自2005年2月16日《京都议定书》生效以来，CDM项目开发得到了迅速发展。截止2007年5月底，全球已有685个CDM项目在联合国执行理事会(EB)成功注册，125个项目进入注册流程；中国政府已批准CDM项目524个，通过EB注册的87个，有11个中国申报的CDM项目已由EB签发了CER，签发总额为640.1万吨，占全球总签发量的12.6％。

由于发达国家履行《京都议定书》温室气体减排承诺的驱动，近年来国际碳市场需求持续旺盛。另外欧盟已经作出决定，2012年之后即使《京都议定书》不再有约束力，欧盟国家也将继续单方面减排温室气体，2020年前实现将温室气体排放量在1990年的基础上减少20％的目标。因此，CDM项目开发在当前仍然具有广阔的市场前景。

二、项目开发的领域和条件

《京都议定书》规定。清洁发展机制可用于转让交易的对象为CO2(二氧化碳)、CH4(甲烷)、N2O(氧化亚氮)、HFCs(氢氟碳化物)、PFCs(全氟化碳)、SF6(六氟化硫)六种温室气体的减排量。与此相对应，减少温室气体排放的主要途径为：(1)提高生产效率尤其是提高能源效率；(2)削减化石燃料消费；(3)寻找替代化石燃料的能源；(4)二氧化碳的收集和储存。

根据我国的情况，可开发的潜在CDM项目的主要分布领域为：(1)发电(高效燃煤发电、燃气发电、可再生能源、水电)、供热、热电联供、垃圾填埋甲烷回收利用、煤层气回收利用、HFC23分解、N2O分解和利用、沼气利用；(2)化工、冶金、建筑等行业生产过程中的节能和节材；(3)造林和再造林固定CO2、农业生产领域畜禽废弃物排放甲烷的回收利用等。

根据国家规定，国内企业拟开发的CDM项目必须符合以下条件：(1)项目的设立符合中国的法律法规和可持续发展战略、政策，以及国民经济和社会发展规划的总体要求；(2)不能因项目的实施使中国承担《国际气候变化框架公约》和《京都议定书》规定之外的任何新的义务；(3)发达国家缔约方用于项目的资金，应额外于现有的官方发展援助资金和其在《国际气候变化框架公约》下承担的资金义务；(4)项目活动应促进有益于环境的技术转让；(5)项目业主为中国境内的中资或中资控股企业；(6)实施企业必须提交项目设计文件、企业资质状况证明文件及工程项目概况和筹资情况相关说明。

三、项目开发的基本流程

CDM项目开发的全过程有9个基本步骤：项目设计和描述、签订CER转让协议、国家批准、审查、注册、监测、核实，认证、签发CER和CER转让交割。

1、项目设计和描述。项目的设计和描述通过撰写项目设计文件(PDD)来表达。一个潜在项目能否作为CDM项目开发，首先要进行项目识别，即判断该项目的实施能否产生真实的、可测量的、额外的温室气体减排效果。为了确定项目是否具有额外性。必须将潜在项目的排放量同一个合理的称之为基准线的参考情景的排放量相比较。通常情况下项目参与者可采用经过联合国CDM执行理事会批准的方法学，依据项目的具体情况确定基准线。这些确定基准线的方法学是在《马拉喀什协定》框架下的三个方法的基础上发展而来的；(1)现实的实际排放量或历史排放量；(2)经济上有投资吸引力的代表性技术的排放水平；(3)过去5年来类似环境下排放性能最好的20％的类似项目的平均排放水平。

CDM项目还必须编制一个监测计划以组织收集准确的排放数据。监测计划构成了未来核实的基础，它必须具有很高的置信度以保证CDM项目的减排量以及其他项目目标确实得以实现。监测计划还应该有能力监控项目基准线及其排放量失败的风险。

完整的项目设计文件(PDD)应包括以下全部内容：(1)项目的描述；(2)阐述基准线确定的方法；(3)项目时间表和CER获得期限；(4)监测方法和计划；(5)分排放源计算温室气体排放量；(6)环境影响评价；(7)利益相关者对项目的意见。

2、签订CER转让协议。一个双边合作的CDM项目应该在项目设计文件编制完成后，即进行国际CER买方的选择和谈判，确定CER转让数量、价格，交付时间、条件、方式，违约责任等，签订CER转让协议。

3、国家批准。我国的CDM主管和审批机构为国家发展与改革委员会。申请国家批准的报送材料包括：《清洁发展机制项目申请函》、《清洁发展机制项目行政许可事项申请表》、《清洁发展机制项目设计文件》以及《工程项目概况和筹资情况相关说明》等。

4、审查。项目材料报送国家审批的同时，可将有关材料提交联合国执行理事会指定的经营实体(DOE)进行审查，根据经营实体审查意见对项目设计文件中的相关内容作必要的澄清和修改完善。经营实体将项目设计文件经公众评议后，决定是否批准该项目作为CDM项目。

5、注册。如果项目得到国家和联合国执行理事会指定的经营实体的批准，经营实体会将项目设计文件上呈联合国CDM执行理事会以获得正式注册。

6、监测。一个CDM项目如果没有经过预先确定的核实程序专门测量和审计其温室气体的实际减排量，就不可能进行转让交易并获取价值。因此，一旦CDM项且进入运作阶段。项目参与者就必须按照项目监测计划定期编制监测报告，估算项目产生的CER，并提交给一个经营实体申请核实。

7、核实/认证。核实由经营实体独立完成。它是对监测

报告上的减排量进行事后鉴定。经营实体必须查明产生的CER是否符合项目的原始批准书标明的原则和条件。通过详细的审查之后，经营实体将出具一份核实报告并对该CDM项目实际产生的CER予以确认。认证是对一个项目产生的经核实的减排效果的书面保证书。认证报告还包括要求签发CER的申请书。

8、签发CER。项目的核实，认证完成后，如果在15天之内。任何一个项目参与者或者三个以上执行理事会成员没有要求重新审查该项目，则执行理事会将指令CDM登记处签发CER。

9、CER转让交割。执行理事会签发CER后，将CER额度记入一个专门帐户。项目实施企业通过此帐户与国际CER买方进行结算交割。

以上9个步骤中，前5个步骤必须在项目实施之前完成，后4个步骤发生在项目的CER获得期间和之后。

四、项目开发的模式与选择

CDM项目开发有以下几种模式可供实施企业选择：

1、完全自主开发模式。即项目实施企业组建专门的工作班子，CDM项目开发和相关实施所有环节的工作都由企业自行组织本单位的人员来完成。这种开发模式对项目实施人员专门知识的要求很高，企业不仅要具备精通项目所涉及行业领域的技术专家，也要具备掌握相关CDM方法学，能够进行项目识别和编写PDD文件的专家，同时还需要具备有较高外语水平能够进行国际谈判的人才，以及金融、法律等方面的人才。由于项目开发工作完全由企业组织本单位人员自主完成，所需支付的开发经费少，但承担的实施工作量较大。

2、关键环节外包模式。实施企业把CDM项目开发过程中的项目识别、PDD文件编写等关键环节的工作外包给CDM专业服务机构。其他环节的工作由自己完成。这种开发模式虽然把项目开发过程中复杂程度较高的环节委托专业服务机构代为完成，但仍然有较多环节的工作需要由企业项目实施人员自行操作完成，因而对企业项目实施人员有较高专门知识的要求。这种开发模式企业需投入的项目开发经费较之全流程外包模式相对较少。所承担的开发实施工作量较之完全自主开发模式相对较小。

3、全流程外包模式。实施企业仅负责提供CDM项目申报所必需的基础性材料和保证项目建设达到预期的进度和质量要求，将CDM项目开发过程中所有相关的工作都以外包的形式委托CDM专业服务机构运作。这种开发模式对企业项目实施人员所具备的专门知识要求较低，企业承担的工作量也较小，但所需投入的开发经费相对较多。

三种开发模式的特点如表1所示。