刘经芬2014年数学教学总结

刘经芬2014年数学教学总结（共2篇）

篇1：刘经芬2014年数学教学总结

1.1新房:百城价格连续下跌, 重点城市供大于求, 房地产开发投资增速创5年来新低

1.1.1价格:百城价格自5月起连续7个月下跌, 四季度跌幅收窄, 不同城市表现分化

1) 百城整体:百城住宅均价连续7个月环比下跌, 10~11月跌幅收窄

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示, 2014年以来, 百城住宅均价进入调整期。一季度, 受宏观经济增速放缓、信贷收紧、季节性调整等多重因素影响, 百城住宅均价涨幅明显收窄;二季度购房者观望情绪蔓延导致需求不足, 房企加大供应并以价换量, 5月百城住宅均价在环比连续上涨23个月后首次出现下跌, 跌幅为0.32%, 住宅价格在经历近两年持续上涨之后进入调整期;三季度地方政府放松限购、限贷政策, 短期内促进市场成交回升, 但随着供应量继续加大, 供大于求矛盾进一步显现, 房企在高库存、高负债的双重压力下延续打折促销、以价换量的去库存策略, 市场价格进一步下行, 9月百城住宅均价跌幅扩大至0.92%。

9月30日央行出台放宽限贷政策对扭转市场预期起到积极作用, 成交量明显回升, 为了完成年度销售目标, 房企继续加大推盘规模。四季度房价仍处于下行通道, 但跌幅有所收窄, 10月百城住宅均价为10629元/m2, 环比下跌0.4%;11月, 百城住宅均价为10589元/m2, 环比下跌0.38% (见图1) 。

2) 十大城市:2014年以来累计下跌0.25%, 跌幅低于全国整体

2014年以来十大城市住宅均价变化趋势与百城整体一致, 1~11月累计下跌0.25%, 跌幅低于百城整体2个百分点。

具体来看, 一季度十大城市住宅均价环比涨幅持续收窄。4月涨幅收窄至近一年半最低水平, 为0.39%, 均价达到19563元/m2, 为2010年6月以来历史最高;5月是价格变化的“拐点”, 十大城市住宅均价由涨转跌, 跌幅为0.18%。三季度随着市场下行, 十大城市住宅均价持续下跌, 9月跌幅扩大至1.23%, 超过百城同期跌幅 (0.92%) 。进入四季度以来, 在各种利好政策的推动下, 市场明显好转, 10月跌幅收窄至0.31%;11月十大城市住宅均价为18946元/m2, 环比小幅上涨0.07%。

1.1.2需求:整体成交明显下行, 一线城市同比降幅最大

2014年以来市场整体下行, 市场成交较2013年大幅下降。2014年1~11月, 50个代表城市月均成交2273万m2, 同比下降13.6%, 与2012年同期基本持平, 分别高出2010, 2011年同期10.6%, 24.5%。

具体来看, 在房地产市场整体持续下行的大环境下, 同时受2013年同期高基数影响, 2014年多数月份成交量不及2013年同期。在2013年年末多个城市调控政策密集加码、房地产信贷收紧及季节性等多重因素影响下, 1月成交量同比显著下降17.2%, 2月同比小幅下降0.4%。3~5月代表城市住宅成交量总体较2月明显回升, 但较2013年同期仍有较大差距。6月, 政策放松对市场需求的刺激效果减弱, 成交量再度下滑至全年次低点, 总量为1949万m2, 同比降幅再度扩大至21.6%。进入下半年, 限购限贷政策放松、公积金贷款政策放宽及央行降息等一系列政策出台进一步刺激需求入市, 市场成交逐步回升, 特别是限贷放松及央行降息对市场刺激作用显著, 其中10月环比大幅提高14.1%, 而11月在10月较高基数的基础上继续回升8.2%, 同比增长4.8%, 为2014年以来首次单月成交同比增长。

1.1.3供应:新增供应创近五年历史新高, 不同城市表现存在差异

近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场, 同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模, 累积效应推动新增供应增长至近五年同期最高水平, 9月单月供应超过2010年同期历史高点。2014年1~11月, 20个代表城市住宅月均新批上市1534万m2, 同比增长3.6%, 比2010—2012年同期分别高22.0%, 15.1%和20.8%, 为近五年同期最高水平。单月来看, 2014年以来新增供应逐步回升, 供应量在5月达到阶段性高点后持续回落;在传统“金九”推盘旺季, 新批上市面积达到全年最高峰, 单月新批上市面积超2300万m2, 赶超2010年9月2167万m2的历史高点;10月供应量季节性回落约28.1%, 11月受企业年底加大推盘规模影响, 新增供应量环比增长13.7%至1889万m2, 为年内次高水平, 亦处于近五年的较高水平 (见图2) 。

1.1.4供求对比:市场整体供大于求, 库存升至历史高位, 去化压力较大

1) 销供比:整体销供比明显低于2013年同期, 多数城市销供比小于1

市场成交下降, 供应增加, 供大于求态势凸显。2014年1~11月, 20个代表城市成交量同比下降12.9%, 供应量同比增长3.5%, 销供比为0.80, 较2013年同期 (0.95) 明显下降。其中, 北京2014年以来成交减少而供应增加, 销供比仅为0.62, 与2013年1.58的销供比水平差距较大;上海、广州、武汉也由2013年的供需基本平衡转为2014年的供大于求, 销供比分别下降至0.77, 0.67, 0.89。长沙、芜湖销供比则有所提高。

2) 库存及去化:库存处历史高位, 出清周期虽有所下调但仍处较高水平

2014年前三季度, 市场销售下降、供应增加, 推动整体库存持续攀升, 出清周期延长。进入四季度, 销售有所回升, 库存仍高位盘整, 截至11月底, 20个代表城市可售面积为18458万m2, 环比小幅下降0.6%, 但较2013年同期增长29.9%, 为近五年以来历史次高水平。从出清周期来看, 截至11月底, 代表城市平均出清周期为16.2个月, 较上月缩短1.2个月, 但较2014年年初延长4.8个月, 仍处2010年以来的较高水平 (见图3) 。

1.1.5全国销售、新开工指标均同比下降, 投资增速、资金来源增速同比回落

1) 需求:全国商品房销售面积和销售额同比下降, 10月以来销售额降幅收窄

2014年1~11月, 全国商品房销售面积为10.2亿m2, 同比下降8.2%, 降幅较1~10月扩大0.4个百分点, 销售额为6.4万亿元, 同比下降7.8%, 降幅较1~10月收窄0.1个百分点。分物业来看, 仅商业营业用房销售额、销售面积实现同比增长。住宅销售面积为8.9亿m2, 同比下降10.0%, 销售额为5.3万亿元, 同比下降9.7%;办公楼销售面积为2095万m2, 同比下降9.2%, 销售额为2470亿元, 同比下降20.9%;商业营业用房销售面积为7412万m2, 同比增长7.1%, 销售额为7289亿元, 同比增长7.2%。

2) 投资:全国房地产开发投资额增速创5年来新低

2014年1~11月, 全国房地产开发投资额为8.7万亿元, 同比增长11.9%, 增速较1~10月回落0.5个百分点, 较2013年同期回落7.6个百分点。其中, 住宅开发投资额为5.9万亿元, 同比增长10.5%, 增速较1~10月回落0.6个百分点, 较2013年同期回落8.6个百分点, 占房地产开发投资的比重为67.8%, 较1~10月占比下降0.1个百分点。2014年3月以来, 全国商品房和住宅开发投资增速同比持续回落 (见图4) 。

3) 开工:全国房屋新开工面积同比持续下降, 但降幅整体收窄

2014年1~11月, 全国房屋新开工面积为16.5亿m2, 同比下降9.0%, 降幅较1~10月扩大3.5个百分点。其中, 住宅新开工面积为11.5亿m2, 同比下降13.1%, 降幅较1~10月扩大3.3个百分点。全国房屋施工面积达71.1亿m2, 同比增长10.1%, 增速较1~10月下降2.2个百分点。全国房屋竣工面积为7.5亿m2, 同比增长8.1%, 增速比1~10月提高0.5个百分点。

1.2二手房:十大城市量价均回落, 二三季度尤为突出, 四季度有所回升

1.2.1价格:持续下跌但四季度有所回升, 热点城市跌幅尤为突出

十大城市二手住宅均价持续下降。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查, 2014年一季度十大城市二手住宅价格环比延续2013年的增长态势, 累计涨幅为2.37%, 涨幅突出;其中3月的环比涨幅为0.87%。从二季度开始, 二手房价格出现回落, 二季度的累计跌幅为1.70%。三季度累计下跌2.14%, 跌幅较二季度扩大, 其中9月环比跌幅达0.84%。四季度, 受各种利好政策影响, 价格由跌转涨, 10月住宅均价环比小幅上涨0.09%。同比来看, 1~10月单月同比涨幅连续收窄, 10月二手住宅均价同比涨幅为1.36%;而11月二手住宅均价为26216元/m2, 同比下跌0.13%, 结束连续26个月的同比增长 (见图5) 。

1.2.2成交:11月成交量为全年最高, 整体成交不及2013年

2014年1~11月, 十大城市二手住宅累计成交59.9万套, 较2013年同期大幅减少34.4%, 略高于2012年同期水平 (59.6万套) 。具体来看, 一季度成交16.0万套, 同比大幅下降53.1%, 受季节性因素影响, 1~2月成交量显著下降之后, 3月二手住宅成交量有所回升;二季度成交16.4万套, 较一季度小幅增长, 但同比仍下降23.1%;三季度成交量又见下降, 共成交15.3万套, 同比下降28.8%, 降幅进一步扩大;10~11月成交量为12.2万套, 同比2013年同期下降15.3%, 其中11月7.1万套的成交量为2014年单月最高。

1.3土地:整体供求较2013年大幅回落, 一线城市热度不减, 二三线城市遇冷

1.3.1供求:供需大幅回落, 多重压力下房企拿地热情趋冷, 市场整体低迷

各类土地总推出量下降明显, 住宅、商办用地降幅均超过25%。2014年1~11月, 全国300个城市共推出各类用地21.1亿m2, 较2013年同期下降23.6%, 降幅较2013年扩大近40个百分点。其中, 住宅用地推出10.0亿m2, 同比下降26.3%, 降幅为2010年以来最大;商办用地推出4.0亿m2, 同比下降29.9%, 降幅同样为2010年以来最大。对比往年土地推出面积来看, 2014年1~11月住宅、商办月均推出面积分别为9128万m2和3595万m2, 均为近五年来最低水平。从不同季度来看, 一季度各类土地推出量与2013年基本持平;而进入二季度之后, 随着房地产整体市场的调整, 土地市场开始下行, 二季度住宅与商办土地供应面积同比降幅均超过20%;三季度降幅继续扩大至30%以上;而10~11月各类用地推出面积相比2013年同期降幅超过5成, 土地市场供应量进一步走低 (见图6) 。

各类土地成交量同比下降29.2%, 降幅大于推出量, 其中住宅、商办用地降幅均超过30%。2014年1~11月, 全国300个城市各类土地共成交16.5亿m2, 同比下降29.2%, 降幅超过土地推出量。其中, 住宅用地成交7.5亿m2, 同比大幅下降34.3%, 而2013年全年为同比增长31%;商办用地成交3.1亿m2, 同比下降33.2% (2013年全年同比增长38%) 。对比往年土地成交面积来看, 2014年1~11月住宅用地月均成交面积分别为6805万m2, 为2010年来最低水平;商办用地月均成交面积为2803万m2, 为2011年以来最低水平。2014年二季度以来, 房地产整体大环境发生变化, 企业销售业绩不佳、资金压力不断加大, 导致其对未来市场前景愈发悲观, 拿地更趋谨慎和理性, 使得土地市场进一步趋冷。

1.3.2价格:受成交结构影响楼面均价高于2013年同期, 溢价率同比下降

成交结构影响导致各类用地楼面均价同比上涨显著, 住宅用地涨幅超过15%。2014年1~11月, 全国300个城市各类用地楼面均价为1239元/m2, 较2013年同期上涨6.6%。其中住宅用地楼面均价为1857元/m2, 同比上涨16.2%, 商办用地为1553元/m2, 同比上涨8.9%。出于风险防范考虑, 房企2014年拿地更侧重于一二线重点城市, 三四线城市则谨慎进入, 北京、上海等城市优质地块高价成交拉高全国整体住宅楼面价。具体来看, 除三季度外, 各类用地整体楼面价均出现同比上涨, 其中10~11月各类用地楼面均价达到1630元/m2, 同比涨幅超过30%, 住宅楼面价涨幅超过60%。

1.3.3出让金:总体出让金较2013年大幅下降, 十大城市占比提高

市场持续低迷致总体出让金远低于2013年同期。2014年1~11月, 全国300个城市土地出让金总额为2.1万亿元, 较2013年同期下降24.9%。其中住宅用地出让金为1.4万亿元, 同比下降23.9%;商办用地出让金为4816亿元, 同比下降27.9%。从不同阶段来看, 一季度各类土地出让金延续了去年的增长态势, 二季度出让金同比出现下降, 至三季度各类土地出让金同比降幅扩大至47.5%。10~11月, 各类土地出让金为3315亿元, 较2013年同期下降45.2%, 其中住宅出让金同比下降40.0%, 商办出让金同比下降59.5%。

1.4企业:品牌房企业绩稳步增长, 行业集中度显著提升, 融资渠道更趋多元

1.4.1销售业绩:品牌房企销售多优于2013年, 但业绩增速放缓

品牌房企销售业绩继续增长, 业绩累积到达历史高位, 但同比增速明显放缓。从销售额来看, 2014年1~11月20家品牌房企销售总额12505亿元, 同比增长12.2%, 较2013年增速 (32.1%) 下降19.9个百分点;从销售面积来看, 2014年1~11月, 20家品牌房企销售面积总和为11354万m2, 同比增长10.4%, 比2013年同期增速 (26.6%) 下降16.2个百分点。尽管从业绩表现来看多数品牌房企继续保持良好的增长态势, 但明显已告别过去高速增长时代。

具体来看, 万科1~11月累积销售额1901亿元, 同比增速18.9%, 恒大销售额1207亿元, 实现同比增速22.7%, 较2013年上升6.4个百分点, 中海、碧桂园累积销售额在11月份同步迈进千亿。其他品牌房企销售额均不足千亿。从增速比较来看, 世茂、融创、新城业绩同比增速较2013年同期下滑均超30个百分点, 佳兆业、远洋等品牌房企销售业绩增速同样出现不同程度放缓;而华润、金地、龙湖2014年1~11月销售业绩同比出现负增长。但也有部分房企逆势突围, 越秀、首创、富力均保持高速增长, 同比分别增长43.7%, 38.3%和34.8%, 增速较2013年均明显提升。

1.4.2拿地情况:规模大幅收缩, 投资布局多在一线城市

品牌房企拿地规模为近五年同期最低。2014年1~11月, 20家代表性企业累计拿地金额为3242亿元, 同比大幅下跌38%, 仅高于2011年同期;累计拿地面积为10131万m2 (按规划建筑面积计算, 下同) , 同比下降44%, 为近五年同期最低。

一线城市拿地风险的规避效应显著提升, 二、三四线城市土地投资占比骤降。代表房企在一线城市拿地金额占比逐年攀升, 2014年1~11月, 一线城市占比40.3%, 较2013年全年提升7.9个百分点;二线城市占比48.9%, 回落2.5个百分点;三四线城市占比下降5.4个百分点至10.7%。在市场下行周期, 企业拿地布局更偏重风险系数较小的一线城市, 而部分二线城市及三四线城市房地产市场总体供求矛盾突出, 投资风险已然显现。

1.4.3资金状况:有效负债率小幅上升但仍处于合理区间, 短期负债的现金覆盖率走低

上市房企资产负债率和有效负债率均有所上升。截至2014年三季度, A股133家上市房企资产负债率63.6%, 较2013年年末提升0.5个百分点, 变化相对平稳;而剔除预收账款因素的影响, 同期上市房企有效负债率49.6%, 较2013年年末上升0.4个百分点。对比来看, 上市房企整体的资产负债水平处于合理区间, 财务结构比较稳健。

短期债务的现金覆盖率走低。截至2014年三季度, 沪深上市房企现金短债比0.90, 经2014年年中0.80的历史最低点之后小幅回升, 但与往年相比, 现金短债比趋势性下滑。速动比率在2013年一季度之前一直维持在0.56左右的较低水平, 之后受前端销售走高影响房企现金流充裕, 速动比上升, 但2014年以来, 由于市场环境骤变, 房企资金回流速度放缓, 加之企业举债动作频频, 上市房企2014年三季度的速动比率均值为0.70, 较2013年有所回落, 但略高于2009年以来平均水平 (0.69) , 偿债能力依然较强。

近年来, 越来越多的房地产企业开始布局海外市场, 开启国际化战略。而国际资本化平台的搭建能够为房企提供优质资金的同时, 将有助于提高企业在国际市场上的知名度, 为有效利用国际资源创造条件。因此, 对接境外资本市场也成为房企国际化的重要步骤。截至2014年11月底, 中指监测房企海外融资规模2147亿元, 较2013年同期上升8.5%, 海外融资热度不减。但应该注意到, 2014年10月29日, 美国结束了维持两年之久的第三轮量化宽松政策, 受此影响, 海外融资成本预期将有攀升, 或将影响到房企海外融资积极性。 (未完待续)

篇2：刘经芬2014年数学教学总结

2.1宏观环境:经济增长将进一步放缓,货币政策松紧适度

2.1.1宏观经济:改革为重头戏,但经济存在一定的下行压力,投资仍是重要推动力

2014年是我国全面深化改革元年,中央加快经济结构调整转型,全年经济增速在合理区间内波动。中央提出“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”的经济发展方向,深化经济结构调整,经济增速持续放缓,三季度GDP同比增速仅为7.3%,为2010年以来最低增速。同时,CPI位于近五年低位,11月仅为1.4%,通缩压力显现,且近三年PMI在荣枯线附近波动,2014年三季度出现小幅回升,但四季度再次下行,制造业增长动力有所减弱。多家机构预测结果显示,2014年经济下行压力加大,预计全年经济增速在7.4%左右,2015年则可能在此基础上进一步下调。中国经济已经从上个十年年均近10%的增速放缓到现在7%一7.5%左右的“新常态”。

2014年末的中央经济工作会议指出,2015年将“坚持稳中求进工作总基调,坚持以提高经济发展质量和效益为中心,主动适应经济发展新常态,保持经济运行在合理区间,把转方式调结构放到更加重要位置”。总体来看,中央开始接受更低但更加具有可持续性的经济增长速度,做到“调速不减势,量增质更优”,改革也成为2015年的重头戏。预计2015年我国经济仍将在改革中平稳运行,通过一系列改革措施释放红利,激发市场活力,提高资源配置效率,维持新常态下经济的平稳增长,但由于内外部因素影响,经济进一步放缓的可能性较大。

2.1.2货币信贷环境:政策调整松紧

适度,降息降准预期加强,但整体仍将保持稳健

降息降准预期强烈,但整体货币环境仍将稳健。十八届三中全会以来,我国各项改革稳步推进,但为了降低可能潜在的调结构和货币政策宽松之间的对立,2014年货币政策调整主要采取定向宽松的模式,通过定向降准、PSL、SLF等工具保证流动性。截至2014年11月,货币供应量(M2)同比增长12.3%,低于全年既定的13%左右的调控目标,金融机构人民币贷款余额同比增长13.4%,1～11月新增人民币贷款9.1万亿元,同比小幅增长8%。2014年11月,在经济发展面临结构性调整、增速放缓的背景下,央行宣布降息,预示着通缩压力之下货币政策逆周期调节已经开始。同时,在年末经济工作会议上提出2015年仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,其中,积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度。因此,我们预计在2015年,我国将根据经济发展状况,进行一次或多次的降息降准,货币政策由定向宽松转向全面调整,但受复杂经济环境影响,今年货币环境仍将以稳健为主。

具体来看,2014年以来,部分银行出现个人按揭贷款难,贷款审批时间过长等问题,加之市场下行压力较大,导致上半年新增个人按揭贷款占新增房地产业贷款的比重明显下降。下半年,中央连续出台政策保证贷款需求,降低贷款利率,或引致部分观望需求加快入市。同时,2015年存在进一步降息的可能性,将有可能改善个人按揭贷款情况,推动2015年市场回温。从融资层面来看,2014年社会融资规模明显下降,1～11月仅为14.8万亿元,比2013年同期少1.3万亿元。但是,随着金融制度改革日渐市场化,利率和存贷款指标弹性增强,融资成本有望降低,预计2015年房企整体资金面或出现改善。

2.1.3房地产调控:调节回归市场化,地方政策更趋灵活

调节逐步回归市场化,长效机制逐步取代短期调控手段。2014年以来,限购、限贷等调控手段已经逐渐退出,包括保障房建设、不动产统一登记、房地产税立法、土地制度改革等在内的长效调控机制正逐步建立,通过长效、可持续、稳定有效的市场和经济手段使房地产市场化水平进一步提升。展望2015年,我国逐步健全不动产统一登记配套制度,并预计于2016年全面实施,为房产税的实施及长效机制的完善奠定基础。同时,房地产税立法及改革工作逐步推进。此外,预计未来仍将加强土地节约集约利用,严格控制特大城市新增建设用地,保障棚改等保障性住房的合理用地需求。整体来看,未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定,从而促进市场建立自身的调节机制,保障长期稳定发展。

不同城市市场呈现明显分化,地方政策调整也更趋灵活。各城市将在保障民生的基础上,根据具体情况实施相应的信贷、财政、公积金等政策调整。近年来,不同城市的价格、供求结构等市场特点差异性愈加明显,各城市也应“因城施策”,保障房地产市场平稳运行。从方向上看,在市场仍存下行压力的情况下,多数城市或将出台适度放松政策支持房地产业发展,从户籍制度、公积金制度、契税财税补贴等方面加大支持力度,推动需求入市。而对长期供求矛盾问题突出的一线及部分热点二线城市,将通过执行城市内较为严格的差别化信贷、公积金及财税政策,优先保障自住型住房需求。由于市场环境不同,预计未来城市间的调控措施和力度的差异仍将继续存在。

2.2市场趋势:利好政策叠加效应将显现,市场整体向好但增速减缓

2.2.1模型预测:全国商品房销售面积小幅回升,新开工

企稳,投资增速持续放缓

根据“中国房地产中长期发展动态模型”,结合中国人民大学、中国社科院、北大“朗润预测”等机构对2015年经济环境的预测,参照近期宏观政策走向和中央经济工作会议精神,对2015年房地产市场提出如下假设:假设1:宏观经济在结构转型过程中增速略有放缓(GDP增长7.2%);假设2:货币环境稳健(M2增长12.9%,贷款余额增长13.2%,新增贷款约10万亿元);假设3:开发节奏保持平稳,土地陆续形成新开工入市;假设4:政策干预减少,房地产逐步回归市场化。

在宏观经济和货币信贷平稳增长,房地产调控政策整体平稳的背景下,根据“中国房地产中长期发展动态模型”,2015年房地产市场预测结果如图7所示。

2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升,新开工企稳,投资增速持续放缓”的特点:在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下,预计2015年全国商品房销售面积同比止降回升,同比增长0.5%～2.5%,为12.4～12.7亿m2;商品房销售均价为6125～6219元/m2,较2014年微幅下跌0.5%～2.0%;房地产开发投资增速持续放缓,预计全年为10.6～10.7万亿元,同比增长9.5%～11%;房屋新开工面积为17.8～18.2亿m2,较2014年微幅下降0%～2%。

2.2.2需求:利好政策叠加推动市场预期转好,全年销售小幅增长

2014年,房地产市场供大于求态势显著,需求入市节奏明显放缓,前三季度全国商品房销售面积单季度同比降幅持续扩大,分别为3.8%、7.5%和12.7%。随着“930”、降息等利好政策出台,市场预期有所改善,10～11月同比降幅收窄至7.0%。2015年,降息降准成为大概率事件,货币政策支持力度有望进一步加大,购房需求或将有序释放,商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.4～12.7亿m2,同比增长0.5%～25%。

历史数据显示,货币信贷环境对商品房需求影响显著:其一,新增贷款对全国商品房销售面积有明显的拉动作用,商品房需求变化一般滞后于新增贷款2个季度,如2009年一季度新增贷款增速达到峰值,商品房销售面积在同年三季度达到历史高点;其二,利率调整也直接影响销售面积,2008年9～12月连续4次降息刺激次年2月成交量整体持续攀升,至12月成交量达到3273万m2的高点(见图8,9)。

2015年货币政策在稳健中更注重适度调整,推动购房需求入市,商品房销售面积有望小幅回升。目前,全国货币政策逆周期调节已经开始,未来一段时期内降息降准预期强烈,受此影响,购房者购房成本将出现下降,同时由于资金层面充裕,930新政后逐步释放的观望需求入市节奏或将加快。此外,公积金贷款的保障性作用也将愈加明显,将充分保障自住型住房的资金需求。整体来看,2015年在经历去库存后,有效需求入市将推动全年销售面积小幅回升。

2.2.3供应:销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄,开发投资增速趋缓

受销售面积、土地成交等先行指标影响,新开工面积同比仍下降,但销售逐渐回升带动新开工同比降幅缩小。2014年受全国房地产市场下行影响,土地市场成交持续下降且降幅显著扩大,同时2014年商品房销售面积同比持续下降,考虑到拿地与新开工的时间差(一般为6～12个月)及销售面积与新开工的时间差(一般为6个月),预计2015年新开工同比仍下降。另一方面,政策叠加效应刺激2014年末销售回款加快,房企资金链压力或将得到缓解。资金面与预期向好将推动企业加快开工,促使新开工面积同比降幅显著缩小。预计2015年全国新开工面积为17.8～18.2亿m2,同比降幅介于0%～2%之间。

新开工继续下降,销售回升有限,开发投资增速继续回落。根据模型判断,新开工、销售与贷款对开发投资额影响较为显著,由于2015年房地产市场仍将以去库存为主,销售回升幅度有限,新开工继续下降,稳健货币政策引导下贷款余额平稳增长,预计全年全国房地产开发投资额约为10.6～10.7万亿元,同比增长9.5%～11%。

2.2.4价格:去库存基调下,价格保持平稳或微幅下跌

2015年市场仍以去库存为主,预计全年价格保持平稳或小幅下跌。2014年以来,受早期拿地、新开工量较大影响,市场供应量增加,但需求入市放缓,在供大于求的压力下,房价结束2013年的上涨趋势,全年销售均价基本平稳。2015年全国市场仍面临高库存压力,去库存是主基调,预计全年商品房均价同比跌幅介于0.5%～2%之间。

与此同时,不同城市房价未来走势或将继续呈现分化。从2014年10～11月的短期成交表现看,一线城市对限贷放松、降息等政策反应较敏感,潜在购房需求仍较旺盛,同时近年来一线城市住宅用地成交楼面价持续走高,若2015年货币环境进一步调整,一线城市房价仍将面临一定的上涨压力。少数热点二线城市同样存在大量的购房需求,库存压力减轻后房价走势或接近一线城市,但多数二线城市价格表现将相对平稳。大多三四线城市市场需求在早期透支,一定时期内库存压力较大,房价或将继续下行。

2.3关注点:新常态下不同城市去化压力更趋分化,房企变革应对市场调整

2.3.1新常态:房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态

1998年以来,城镇化进程不断推进,宏观经济快速增长,城镇人口持续增加,居民收入及储蓄水平上升,诸多利好因素促进房地产市场供需两旺,总体呈现高速增长态势。2013年,全国商品房销售面积超过13亿m2,新开工面积突破20亿平方米,相比1998年分别增长9.7和8.9倍;商品房销售额突破8万亿元,相比1998年增长超30倍。分阶段来看,1998-2004年销售面积复合增速为21.0%,2005-2010年放缓至13.6%,2011-2013年已降至10%以下。2014年房地产开工、投资、销售等各项指标同比增速明显趋缓。

展望2015年乃至更长时期,中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”,经过市场调整后逐步进入平稳理性增长的新常态,销售规模年增速将放缓至2%～5%左右。同时,目前中国房地产市场住房需求以刚需为主,随着新增人口速度放缓、住宅存量规模不断扩大,未来住房需求将逐步实现“刚需”→“刚需+改善”→“改善”的过渡。

2.3.2去库存:消化库存仍是2015年市场主基调,不同城市去化压力显著分化

1)快速去化:北京、上海、广州潜在需求大,深圳、厦门供应少;适当刺激可迅速消化库存,市场量价存反弹空间

从历史数据变化来看,2008年9～12月连续4次降息推动次年2～6月各线城市成交量持续攀升,其中一线城市6月成交量较1月累计增长212%,二三线城市增幅均在160%左右。短期来看,930房贷新政及央行降息政策推动一线城市短期成交显著回升,10月一线城市成交环比大幅上升45.4%,11月成交在10月高基数的基础上继续环比回升13.1%(见图10)。

展望2015年,受制于限购政策对购房需求的抑制,一线城市整体市场仍将平稳。目前北上广三市的出清周期均在过去五年的均值之上,但仍在15个月的临界值上下,若限购政策有所松动或货币信贷刺激力度进一步显著加大,一线城市庞大的潜在需求有望迅速释放消化库存,成交回升将随之带动价格上行。深圳、厦门近年来土地供应量较少,市场整体库存压力相对较小。厦门2011年以来住宅土地推出量出现下降,2013年供地量为五年来最低,整体土地存量水平较低。与之相对的,厦门作为福建省的中心城市之一,不断吸引周边城市居民的购房需求,供不应求的市场态势使得房价、地价持续上涨,未来潜在需求潜力仍然旺盛。

2)去化时间较长但未来可期:苏州、佛山等二三线城市当前库存去化周期较长,但市场仍存有回升空间

从短期来看,多数二线城市及部分三线城市在限购调整后成交量出现回升,市场存在一定的需求空间。从中长期来看,杭州、苏州、武汉存量土地消化时间均超过4年,但基于城市经济水平、产业布局及人口规模考虑,土地消化时间尚在合理范围内;福州、惠州、成都、合肥等城市存量土地消化多在两年左右,土地库存压力不大,未来形成的新增供应有望相对均衡。综合来看,多数二三线城市虽然目前库存压力较大,但随着房地产业回归市场化调节,城市自身的经济、人口优势将逐渐显现,在降息、降准、财税支持等利好政策支持之下,市场需求逐步入市后将消化现有库存,并回落至合理水平,推动房地产市场回归平稳运行。

3)警惕过剩风险:部分城市供应过剩,市场面临系统性风险

部分二线城市人均住房面积处于较高水平,早期房地产开发力度较大致其供应远超过实际需求,库存去化压力突出,市场整体或面临供求严重失衡风险。2010年人口普查数据显示,呼和浩特人均住房建筑面积24m2,2011年至今累计的人均新开工面积近20m2,从人均角度看住房需求已基本满足。从其市场供求及库存量来看,近三年开工销售比达到3.66,新增供应量远超市场消化能力,形成的库存规模逐渐增大。截至2014年11月呼和浩特可售面积高达1546万m2,超过2011年以来低点(512万m2)的3倍,从中长期来看,呼和浩特截至2014年10月存量土地去化时间超过10年,预计未来长时间内库存压力难有缓解。此外大连、沈阳、昆明、贵阳等城市或因城市经济支撑乏力、或因人口总量偏低且人口导人能力较差等因素影响,房地产市场面临供需失衡风险,且短期内难以缓解。

多数三四线城市以经济欠发达城市和资源型城市为主,人口吸附能力不强,市场需求增长缓慢。而早期过度开发导致部分城市市场面临停滞甚至崩盘风险。鄂尔多斯为典型的资源型城市,早期投资热度过高导致房价快速上涨,但受实体经济较弱和人口规模较小限制,市场严重供大于求,2010-2012年开工规模与销售规模差值逐年增大,2012年开工销售比达到4.6的较高水平,2013年后鄂尔多斯房地产市场投资接近停滞。从人均住宅需求来看,鄂尔多斯人均销售面积5m2,而人均新开工面积达15m2,供过于求态势严峻,目前城市住房需求已近饱和,而待开发土地亦远超实际需求水平,因此无论从目前的库存消化还是中长期的房地产发展空间来看,房地产市场已面临较大风险。除鄂尔多斯之外,营口、克拉玛依等资源依托型城市同样面临此问题,潜在需求不足难以支撑房地产市场回升。

2.3.3谋变革:房企面临变革压力,深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整

1)产业整合与变革:深入挖掘客户资源,适度进行多元探索,增添发展新动力

随着我国房地产市场的发展,百亿企业甚至干亿级企业群体快速壮大,这些品牌房企经过多年的积累与深耕,拥有了庞大的客户基础。随着这部分现有业主消费结构的调整与转变,如何更深入地挖掘其潜在的需求空间、进一步开拓更多元、更持续的盈利来源正成为大型品牌房企未来发展的重要关注点。目前,已有恒大、万科、万达、保利、绿地、碧桂园等多家房企在业务与产品布局方面进行多元探索,积极变革以应对新的市场形势。

房地产企业规模化发展到一定程度,必然会面临因市场调整带来的增长瓶颈,在此背景下适度进行相关业务的多元化拓展,既能有效规避住宅业务单一经营的风险,亦能最大化现有客户资源的价值挖掘,培育新的增长点。未来,对于大型品牌企业来说,战略业务层面的多元调整与转型将会成为常态,在这一过程中的关键在于如何更好地把握并满足客户快速变化的需求,通过真正实现产品重塑攻占客户心智,以实现可持续的规模化发展。

2)技术整合与变革:积极嫁接、融合移动互联技术,模式创新抢占市场先机

短期内,房企与移动互联技术的结合将更多地体现在品牌与营销推广环节。2014年,越来越多的企业通过移动互联网对销售渠道及模式进行升级,如万科“万享会”平台的推出,为其全民经纪人模式的实践带来了可依托的技术基础;此外,房企也加速与行业内品牌电商平台的合作,有效扩大移动客户的覆盖范围,提升销售表现。在品牌推广层面,主流品牌企业积极通过建立公众号,发布企业文化、经营动态、项目信息、活动宣传、科普知识、生活关怀等丰富多彩的内容,给客户提供便捷服务的同时增加对品牌的粘性。

从中长期来看,房企如何在客户服务、资金融通方面更好地实现与移动互联技术的贯穿融合,将成为影响其未来运营模式创新的关键。住房为长期消费品,客户对居住过程的长期需求是在真正入住之后逐步形成的。移动互联网时代,房企积极通过移动互联手段整合客户需求,如利用开发手机APP、服务网站、微信社区服务平台等,满足住户对物业、周边生活、公共服务及电商网购等各方面的需求;随着居民消费习惯的转型,潜藏在消费端与移动端的巨大市场空间还将持续释放,房企仍面临较好的趋势性机会。在资金融通环节,移动互联网也正为房企变革融资模式带来更多空间。随着互联网金融领域法律法规的逐步完善,房企未来真正通过众筹等方式筹集资金也将成为可能,实现房地产企业、潜在客户群及投资者三方的完美融合。

3)资本整合与变革:贯通海内外优质金融平台,资本运营提升市场拓展张力

在国内房地产市场化转型的过程中,融资的市场化是重中之重。2014年3月,停滞三年之久的国内资本市场房地产再融资正式开闸,进一步拓宽了房企融资渠道;在央行930新政中,明确支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具,并积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。在此背景下,10月份以来大批上市房企通过发行债券、中期票据进行融资,未来这一趋势仍将延续,优质品牌房企有望积极抓住这一融资窗口期,获得大规模优质资本支持。

从长远看,更快的融入海外资本市场平台将是企业统筹整合资金的必由之路。2014年6月,万科B股转换上市以介绍方式在香港联交所上市获批,于6月25日正式开始在香港联交所主板上市并挂牌交易,进一步打开了国内标杆企业登陆香港资本市场的通道。万达商业地产也将在近期于香港联交所主板挂牌交易,融资规模将创近年来新高,为其全国范围的快速扩张提供充实的资金保障。香港资本市场在资源配置、市场影响力和成交状况、融资成本方面有明显优势,可成为国内房企快速获取大规模优质资本的重要依托,特别是随着沪港通开通后的顺利运行,预计未来将有更多品牌房企开启直接赴港上市计划。